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為進一步貫徹農(nóng)村工作“五十條”，改善村居生產(chǎn)生活條件和人居環(huán)境，集約節(jié)約利用土地資源，加快推進城鎮(zhèn)化進程和有*特點的社會主義新村鎮(zhèn)建設(shè)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，現(xiàn)根據(jù)《*市人民政府關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》，制定本意見。

一、推進舊村居改造示范村居建設(shè)的主要內(nèi)容和目標任務(wù)

（一）主要內(nèi)容。從*年起，按照“政府引導(dǎo)、集體扶持、農(nóng)民自籌、各方參與”的工作思路，分類指導(dǎo)、分步實施包括“城中村”、“園中村”、“空心村”等在內(nèi)的舊村居改造工程，今年啟動首批122個建制村居為農(nóng)民公寓建設(shè)、集體物業(yè)改造和村容村貌整治的示范村居。

（二）目標任務(wù)。爭取用3-5年時間將納入舊村居改造的示范村居改造成為功能配套、祥和安康的生活公寓，成為承接城市延伸、構(gòu)建現(xiàn)代化大城市格局的重要組成部分，成為資源集聚、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺，成為環(huán)境優(yōu)美、綠色環(huán)保的生態(tài)家園。

主要任務(wù)：舊村居改造示范村居，要以規(guī)劃為先導(dǎo)，全面推進農(nóng)民公寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村容村貌整治，鼓勵多個村居聯(lián)合推進舊村居改造，建設(shè)組團式的農(nóng)民公寓和集體物業(yè)，集約節(jié)約利用土地，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化升級，發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟，改善村居生產(chǎn)生活環(huán)境。

二、推進舊村居改造示范村居建設(shè)的基本原則

（一）自愿互利原則。充分尊重農(nóng)村居民的意愿，堅持自愿參與，不搞強迫命令。鼓勵各種社會力量參與舊村居改造，形成農(nóng)村集體、農(nóng)村居民和開發(fā)商等誠信合作、優(yōu)勢互補、互惠互利的良好局面。

（二）市場化運作原則。按照“政府引導(dǎo)、招商引資、政策推動、市場運作”的工作思路，積極探索農(nóng)民公寓建設(shè)和舊村居改造的可經(jīng)營性項目市場化運作，引入競爭機制，以項目和利益招商，吸引房地產(chǎn)商參與舊村居改造，實現(xiàn)多方共贏。

（三）讓利于民原則。實現(xiàn)好、維護好、發(fā)展好廣大農(nóng)村居民的根本利益，保證集體經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展、農(nóng)村居民收益分配不斷提高、農(nóng)村社會保持穩(wěn)定，切實讓廣大農(nóng)村居民從舊村居改造中得到實惠。

三、推進舊村居改造示范村居建設(shè)的保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。要充分發(fā)揮政府引領(lǐng)作用。各級黨委、政府要把舊村居改造示范村居建設(shè)工作擺上黨委、政府工作的重要位置，進一步轉(zhuǎn)變觀念和作風(fēng)，自覺當好引導(dǎo)者和服務(wù)者的角色，使這項工程真正成為惠及廣大農(nóng)村居民的民心工程。要切實加強組織協(xié)調(diào)。市成立舊村居改造示范村居建設(shè)推進專責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組，對全市舊村居改造示范村居建設(shè)工作進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督。市政府分管領(lǐng)導(dǎo)為組長，成員由市發(fā)改局、農(nóng)業(yè)局、國土局、規(guī)劃局、建設(shè)局、財政局、環(huán)保局、公用事業(yè)局、金融辦、國稅局、地稅局、工商局、供電局、行政服務(wù)中心等相關(guān)職能部門的負責(zé)人組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市農(nóng)業(yè)局，負責(zé)日常具體工作。成員單位要指定專人負責(zé)日常聯(lián)系工作。各區(qū)應(yīng)成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，統(tǒng)籌本區(qū)的舊村居改造示范村居建設(shè)工作。

（二）堅持規(guī)劃統(tǒng)籌。要以規(guī)劃為龍頭，使舊村居改造規(guī)劃與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接，促進村居生產(chǎn)與生活條件同步改善，改造建設(shè)與歷史名鎮(zhèn)、名村、文物保護同步實施，經(jīng)濟發(fā)展與農(nóng)村居民綜合素質(zhì)同步提升。

（三）廣泛宣傳發(fā)動。各級政府要充分利用報紙、電臺、電視等新聞媒體做好廣泛的輿論宣傳，重點加強各種先進典型、先進經(jīng)驗的宣傳報道。各有關(guān)部門要深入基層，廣泛聽取各方面意見，認真做好解釋、說服、教育和動員工作，形成推進舊村居改造示范村居建設(shè)的良好氛圍。

（四）抓好組織實施。堅持分步實施。在推進舊村居改造過程中，必須循序漸進，先易后難，注重實效，有計劃有步驟地推進，不搞“齊步走”，不片面追求進度。建立工作責(zé)任制。各級黨委、政府和各有關(guān)部門要強化大局意識、服務(wù)意識和責(zé)任意識，建立健全推進舊村居改造示范村居建設(shè)工作責(zé)任制，明確責(zé)任，各司其職，主動協(xié)調(diào)配合，形成工作合力。認真抓好落實。加強對規(guī)劃編制、制定方案、組織實施各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和服務(wù)，把推進舊村居改造示范村居建設(shè)的各項政策落到實處，保證該建設(shè)的各項工作有序推進。

（五）加強監(jiān)督檢查。各級各有關(guān)部門要經(jīng)常深入基層，定期或不定期對舊村居改造工作進行督促檢查、調(diào)查研究，及時總結(jié)和推廣典型經(jīng)驗。加強對土地規(guī)劃建設(shè)、建設(shè)項目招投標、建設(shè)資金籌集使用等環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，確保舊村居改造工作順利推進。

四、推進舊村居改造示范村居建設(shè)的扶持優(yōu)惠政策

（一）規(guī)劃方面

1、科學(xué)編制詳細規(guī)劃。舊村居改造詳細規(guī)劃按舊村居改造專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃（或項目設(shè)計）三個層次進行編制。舊村居改造規(guī)劃，要尊重歷史客觀規(guī)律和經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀，廣泛聽取村（居）民、村（居）委會、當?shù)卣透骷壱?guī)劃部門的意見和建議，確保與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃的銜接與配套，形成較為完備的規(guī)劃編制成果體系，提高規(guī)劃的可操作性，為舊村居改造工作提供科學(xué)依據(jù)。

2、完善規(guī)劃編制的組織體系。堅持市管到鎮(zhèn)（街道）、區(qū)管到村居的規(guī)劃體制。專項規(guī)劃草案由區(qū)規(guī)劃部門負責(zé)組織編制，報區(qū)政府審定；控制性詳細規(guī)劃草案由鎮(zhèn)（街道）負責(zé)組織編制，按《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》和《*市城市規(guī)劃管理暫行辦法》的規(guī)定和程序進行審批；修建性詳細規(guī)劃草案由村居負責(zé)組織編制，并向村（居）民公示，公示時間不少于20日，經(jīng)征求意見修正后，送鎮(zhèn)(街)規(guī)劃部門初審，報區(qū)規(guī)劃部門審批,并自批準之日起15日內(nèi)向村（居）民公示。區(qū)規(guī)劃部門審批的村居規(guī)劃應(yīng)當報市規(guī)劃部門備案。

位于城市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的重要地區(qū)的舊村居改造規(guī)劃，以及市規(guī)劃部門指定的其它舊村居改造規(guī)劃，經(jīng)鎮(zhèn)（街道）、區(qū)初審后，報市規(guī)劃部門審批。

各規(guī)劃部門對報批資料完整的村居規(guī)劃，應(yīng)在40個工作日內(nèi)予以審批。

3、合理制定相關(guān)規(guī)劃指標。編制舊村居改造示范村居詳細規(guī)劃，要在符合現(xiàn)行國家規(guī)范和《*市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的框架下，針對各村居實情和特色，因地制宜地制訂規(guī)劃相關(guān)指標,要避免簡單照搬城市住宅小區(qū)的規(guī)劃模式，同時要注意城市文化脈絡(luò)和地方特色的延續(xù)?！俺侵写濉薄ⅰ皥@中村”、“空心村”詳細規(guī)劃的編制，要對人口容量、建筑色彩、建筑控制高度、建筑形式等制定明確、合理的相關(guān)規(guī)劃指引，防止新的資源浪費。具體戶型的設(shè)計，由村（居）委會匯總并進行分類，經(jīng)村（居）民大會討論同意后確定。

4、鼓勵聯(lián)合建設(shè)農(nóng)民公寓。鼓勵、引導(dǎo)具備條件的行政村聯(lián)合建設(shè)農(nóng)民公寓小區(qū)，實現(xiàn)更高程度的人口集聚、資源共享和城市社區(qū)管理。

5、加強規(guī)劃實施的管理和監(jiān)督。完善市、區(qū)、鎮(zhèn)（街）三級監(jiān)督管理網(wǎng)絡(luò)，要把規(guī)劃實施監(jiān)督職能延伸到村居，未經(jīng)批準的舊村居改造規(guī)劃一律嚴禁實施。健全行政審批管理機制，建立“綠色通道”取代傳統(tǒng)的行政審批程序，提升管理效能。加強“一書兩證”（規(guī)劃部門核發(fā)的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）制度的實施管理。

（二）土地方面

6、改革土地管理制度。屬“城中村”、“園中村”、“空心村”等的示范村居，鼓勵實行土地管理制度改革，經(jīng)集體經(jīng)濟組織全體成員循民主決策程序討論同意，向國土資源部門提出辦理征收集體土地的用地申請，依法律程序上報審批后，由國土資源部門核發(fā)用地批文，并辦理《國有土地使用權(quán)證》，土地的使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)等仍屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不變，依法開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)由房管部門依法核發(fā)《房地產(chǎn)權(quán)證》。如該土地房產(chǎn)進入市場，按有關(guān)規(guī)定公開交易，補繳國有土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費，辦理相應(yīng)變更手續(xù)。

7、盤活集體建設(shè)用地。加大示范村居建設(shè)用地的整治力度，徹底整理“城中村”、“園中村”、“空心村”，通過舊村居改造節(jié)約的舊宅基地，鼓勵農(nóng)村居民集體組織自主開發(fā)，土地所有權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，政府不收取土地出讓金。節(jié)約的舊宅基地，可按《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定進行出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用。同時，防止以舊村居改造為名倒買倒賣集體土地。

8、控制單家獨戶的村民住宅建設(shè)。自本意見公布實施之日起，土地利用總體規(guī)劃中城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體暫緩分配宅基地，禁止建設(shè)單家獨戶的村（居）民住宅（包括不屬農(nóng)民公寓的新建、改建和擴建），積極推進農(nóng)民公寓建設(shè)。土地利用總體規(guī)劃中城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍以外地區(qū)，農(nóng)村居民建房暫按原規(guī)定不變。各區(qū)原制定的有關(guān)停止審批農(nóng)村居民建房政策從其規(guī)定。

（三）建設(shè)方面

9、嚴格拆舊建新手續(xù)。規(guī)劃建設(shè)農(nóng)民公寓的示范村居，經(jīng)村民大會表決通過同意拆舊，并把騰出來的舊宅基地由集體統(tǒng)一開發(fā)利用，在辦理同意拆舊的有關(guān)確認手續(xù)后，才批準新建農(nóng)民公寓。

10、合理制定拆遷補償辦法。舊村居改造中涉及村（居）民房屋拆遷的，可采取實物補償、貨幣補償?shù)榷喾N方式進行補償。具體補償安置辦法根據(jù)有關(guān)規(guī)定和本村居實際制定，不搞一刀切，實行一村居一策。補償安置辦法須經(jīng)村（居）民大會表決通過，報鎮(zhèn)（街）審核同意，再報區(qū)批準執(zhí)行。各區(qū)要根據(jù)本轄區(qū)的實際情況制定拆遷補償辦法的相關(guān)規(guī)定和指引，規(guī)范拆遷工作，保障農(nóng)村居民的合法權(quán)益。對于農(nóng)村五保戶、低保家庭、特殊困難戶，要參照農(nóng)村居民危房改造的有關(guān)政策給予財政補助。

11、妥善解決歷史建設(shè)遺留問題。對舊村居改造示范村居建設(shè)中的歷史違法建筑，要遵循“尊重歷史、兼顧現(xiàn)實”的原則，按照有關(guān)政策，補辦相關(guān)手續(xù)。對符合詳細規(guī)劃和安全標準，而詳細規(guī)劃建設(shè)尚未需要拆舊改造利用的，依法給予補辦有關(guān)建設(shè)手續(xù)；對不符合詳細規(guī)劃，但符合安全標準，而詳細規(guī)劃建設(shè)尚未需要拆舊改造利用的，依法給予補辦有關(guān)臨建手續(xù)；在國家建設(shè)需要征地時，經(jīng)協(xié)商對上述兩種建筑物給予合理補償；在集體按詳細規(guī)劃，需要拆舊改建時，按相應(yīng)有關(guān)規(guī)定辦理報建手續(xù)。

12、加強舊村居建設(shè)項目管理。對舊村居改造建設(shè)項目，必須在完善用地、規(guī)劃等相應(yīng)手續(xù)基礎(chǔ)上，到屬地的規(guī)劃建設(shè)行政主管部門辦理工程報建和施工許可證。工程建設(shè)過程中由屬地的工程質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)對其質(zhì)量安全情況進行監(jiān)督。工程竣工后，到屬地的規(guī)劃建設(shè)行政主管部門辦理竣工驗收備案。未依法辦理施工許可證和竣工驗收備案的，按照《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》依法對責(zé)任單位進行行政處罰并依法追究法律責(zé)任。

13、完善配套設(shè)施建設(shè)。各規(guī)劃、市政、建設(shè)等行政主管部門，要認真負起舊村居改造各項配套設(shè)施建設(shè)的管理監(jiān)督職責(zé)，確保各項公共事務(wù)管理和服務(wù)及時跟進，保證舊村居改造的供電、供水、道路、綠化、照明、通信、人防等基礎(chǔ)設(shè)施及時配套到位。

14、平等保護國家、集體和私人的物權(quán)。推進舊村居改造示范村居建設(shè)中，集體轉(zhuǎn)為國有土地上的建筑，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，依法辦理有關(guān)確權(quán)手續(xù)；集體土地上除住宅外的其它建筑，適用《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，依規(guī)定辦理有關(guān)集體產(chǎn)權(quán)確權(quán)手續(xù)。

15、嚴格改造建設(shè)執(zhí)法。由城市管理行政執(zhí)法部門牽頭，成立以城市管理行政執(zhí)法、國土、建設(shè)、規(guī)劃等相關(guān)部門組成的聯(lián)合執(zhí)法小組，加大執(zhí)法力度，堅決遏制新的違法建設(shè)行為的發(fā)生，對違反有關(guān)規(guī)定搶建、改建和擴建等違法建設(shè)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和市、區(qū)有關(guān)規(guī)定嚴厲查處。

（四）產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面

16、確立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。要以舊村居改造為契機，準確把握產(chǎn)業(yè)政策投資方向和市場走勢，充分利用自身優(yōu)勢，以經(jīng)營土地和物業(yè)為重點，培育和發(fā)展特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，承接城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

17、合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。舊村居改造節(jié)約、整理出來的土地，要規(guī)劃一部分作為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。鼓勵有條件的村居，打破行政區(qū)劃界限，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地進行統(tǒng)一規(guī)劃，連片開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集約化、規(guī)?；l(fā)展。

18、堅持舊物業(yè)改造和產(chǎn)業(yè)升級同步推進。根據(jù)建設(shè)現(xiàn)代化大城市發(fā)展目標的要求和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位，對舊物業(yè)進行全面改造升級，與產(chǎn)業(yè)提升緊密結(jié)合、同步推進，承接城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)延伸。

（五）投融資方面

19、加大財政支持力度。堅決落實對“三農(nóng)”扶持的各項政策，加大各級財政對舊村居改造示范村居建設(shè)的支持力度，重點支持示范村居的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善村居環(huán)境。由各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）根據(jù)自身財力制定具體辦法，通過獎勵、對建設(shè)改造貸款的貼息、建設(shè)改造工程的適當補助等形式，支持舊村居改造。

20、充分發(fā)揮金融支持的作用。充分發(fā)揮銀信部門的融資平臺作用，加強銀信、村居互動，創(chuàng)新貸款品種，積極探索良性的償債機制和信貸合作機制，采取集體資產(chǎn)抵押、質(zhì)押、集體物業(yè)租金擔保、互保等多種形式，多渠道爭取銀信部門信貸資金支持，緩解舊村居改造資金短缺問題。銀信部門要采取積極措施，改善服務(wù)，支持舊村居改造。

21、多渠道開展招商引資。有條件的地方，要積極探索市場化運作方式，將舊村居改造建設(shè)的可經(jīng)營項目推向市場，鼓勵社會資本以合資、合作等形式參與舊村居改造建設(shè)。吸引國內(nèi)外投資者參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)和優(yōu)質(zhì)、高端產(chǎn)業(yè)項目的進駐。

22、鼓勵集體依法經(jīng)營土地。積極鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)村集體通過落實舊村居改造政策，取得合法化的建設(shè)用地，按法定程序進行出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，通過“以地易地”的辦法解決改造資金短缺問題。

（六）管理方面

23、建立財政扶持機制。在舊村居改造過程中各相關(guān)納稅人應(yīng)依照有關(guān)法律、法規(guī)及時足額申報納稅。凡通過招商引資，引入房地產(chǎn)商在集體轉(zhuǎn)為國有的土地上合作開發(fā)農(nóng)民公寓，屬拆遷安置部分，以及村居集體自籌資金自行建設(shè)的農(nóng)民公寓，所征稅額按政策屬地方留成部分，通過財政支出專款，全額用于所在的示范村居農(nóng)村居民養(yǎng)老保險、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。符合房屋拆遷補償稅收優(yōu)惠規(guī)定的，按照有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

24、加強土地出讓金管理。農(nóng)村居民集體歷史建設(shè)遺留用地、征地劃撥的留用地等，無論是國有性質(zhì)還是集體性質(zhì)，只要土地所有權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不管是農(nóng)村居民集體自用還是通過出租、出讓、轉(zhuǎn)讓等方式進行流轉(zhuǎn)、改變用途開發(fā)利用，政府不收取改變用途的土地出讓金。

若土地所有權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的需按國家有關(guān)規(guī)定補繳土地出讓金。凡通過招商引資，引入房地產(chǎn)商在國有留用地或集體轉(zhuǎn)為國有的土地上合作開發(fā)的農(nóng)民公寓屬商品房性質(zhì)的部分，所發(fā)生的土地出讓金，按政策屬地方留成部分，扣除按規(guī)定計提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金等專項資金外，經(jīng)各級政府批準通過財政支出專款用于所在的示范村居支農(nóng)哺農(nóng)，包括用于保證被征地農(nóng)村居民原有生活水平補貼支出、補助被征地農(nóng)村居民社會保障支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等在內(nèi)的支農(nóng)支出。

25、明確規(guī)劃費用的負擔。舊村居改造示范村居詳細規(guī)劃費用，按照屬地管理的原則，由所在區(qū)、鎮(zhèn)（街）財政負擔。

各區(qū)應(yīng)根據(jù)本意見制定本區(qū)舊村居改造示范村居建設(shè)的實施方案。