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第一章.××村實(shí)施舊村改造的必要性和及時(shí)性

一.放眼未來(lái),與時(shí)俱進(jìn),

推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的歷史任務(wù)，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、與時(shí)俱進(jìn)作出的重大決策，是一項(xiàng)不但惠及億萬(wàn)農(nóng)民、而且關(guān)系國(guó)家長(zhǎng)治久安的戰(zhàn)略舉措，是我們?cè)诋?dāng)前社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期必須擔(dān)負(fù)和完成的一項(xiàng)重要使命,農(nóng)村建設(shè)城市化.村莊管理規(guī)?；?是黨中央和省市縣委以后幾年中建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村工作的重點(diǎn)項(xiàng)目.城市化經(jīng)營(yíng)是在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善的條件下,應(yīng)運(yùn)而生的全新理念.也是政府運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)控城市發(fā)展與有限資源之間矛盾的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng),為加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)我縣城區(qū)內(nèi)的幾個(gè)鄉(xiāng)村由農(nóng)業(yè)向工.商業(yè)化的轉(zhuǎn)型，根據(jù)市政府關(guān)于加快農(nóng)村改造建設(shè)步伐，積極推進(jìn)農(nóng)村集鎮(zhèn)化、集鎮(zhèn)城市化的要求，結(jié)合各我村的實(shí)際情況，××村村委會(huì)及其全體村民決定,積極響應(yīng)上級(jí)號(hào)召,群策群力,力爭(zhēng)成為高青縣第一批“規(guī)劃科學(xué)，布局合理，獨(dú)具特色，交通方便，設(shè)施配套，衛(wèi)生整潔，環(huán)境優(yōu)美”的社會(huì)主義現(xiàn)代化新農(nóng)村，為高青縣的舊村改造做示范帶頭作用.

為了能夠作好舊村改造工作,村兩委帶領(lǐng)舊村改建領(lǐng)導(dǎo)小組,每家每戶(hù)做工作.搞測(cè)量,經(jīng)過(guò)十幾天的日夜奮戰(zhàn),取的了全體村民的一致通過(guò)和贊成并完成了樓房?jī)稉Q的基礎(chǔ)工作.為××村的舊村改造打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ).

二.利國(guó)利民.義不容辭

××村位于張?zhí)锫繁眰?cè).,張?zhí)锫?南外環(huán)(花博路).和魯泰路的交會(huì)之處,在城市的總體規(guī)中以列入了城鎮(zhèn)規(guī)劃之內(nèi).也是高青縣新開(kāi)發(fā)區(qū)的南大門(mén).

隨著社會(huì)的發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的不斷提高,農(nóng)民的生活已經(jīng)從溫飽奔向了小康,對(duì)物質(zhì)文化的生活也有了越來(lái)越高的要求,有些剛過(guò)溫飽線村民盲目攀比,劃新宅,建新房,致使我村出現(xiàn)了大量的空白和閑置宅基.久而久之使我村形成了一個(gè)龐大的"空心村".

據(jù)統(tǒng)計(jì),我村現(xiàn)有人口406人,共計(jì)130戶(hù).舊村占地450畝,戶(hù)均占地3.46畝,人均占地約1.12畝,占人均良田地的0.5倍.造成了土地資源的極大浪費(fèi),因此,舊村的改造工作是我村一項(xiàng)勢(shì)在必行的百年大計(jì)!

1.舊村改造有利于加快村村民的轉(zhuǎn)型

我村原有土地700余畝,目前,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已占用我村100多畝(租賃費(fèi)1000元/年/畝),加上這次城市總體規(guī)劃修建東外環(huán)和南外環(huán)又將征用我村土地500余畝(租賃費(fèi)1000元/年/畝),屆時(shí),全村剩余土地將不足100畝.到那時(shí),因我村的特殊位置所剩的這百余畝地也完全可以以1000元/年/畝的價(jià)格進(jìn)行租賃,這樣,我村所有村民全部都能在不減少收入的情況下完全脫離了繁重的土地勞動(dòng).繼而投入別的經(jīng)營(yíng)行業(yè).也就基本完成了由農(nóng)轉(zhuǎn)工轉(zhuǎn)商的過(guò)程.

2.舊村改造有利于節(jié)約土地增值增收.

我村舊村占據(jù)土地面積450余畝,改造后的新村只占150余畝,可騰出土地300多畝用于更充分的利用.據(jù)預(yù)計(jì),那時(shí),只是此一項(xiàng),我村村民就可每人每年多增加收入1000余元(僅此項(xiàng)增收完全可以彌補(bǔ)入住樓區(qū)后的多余開(kāi)支).因此,事實(shí)上,進(jìn)行舊村改造后的可利用土地不是減少而且是增加了.

3.原村村民將在改建后的新村中得到更大的受益

據(jù)預(yù)計(jì),在我村改建后,將來(lái)會(huì)在新村處形成一個(gè)龐大的社區(qū),屆時(shí)必須配備水.電.暖.有線電視.寬帶網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施,建全完善綠化.亮化.美化和各項(xiàng)物業(yè)管理,并設(shè)立購(gòu)物.餐飲.醫(yī)療.幼兒教育.健身娛樂(lè).美容美發(fā).以及各種維修等機(jī)構(gòu).所有這些都會(huì)成為廣大村民的又一增收項(xiàng)目.

4.舊村改建會(huì)有效的減少村民的重復(fù)建設(shè)投資

此次的樓房建造絕對(duì)按照有關(guān)部門(mén)的施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,設(shè)計(jì)為七級(jí)防震的五層豪華居民樓.戶(hù)形以70---136平方米不等,村民可按照自己的所需兌換和購(gòu)買(mǎi).進(jìn)而減少了不必要的重復(fù)建設(shè).

第二章.舊村改建的宗旨以及初步意見(jiàn)

一.土地置換,建設(shè)家園

此次進(jìn)行舊村改造,是響應(yīng)黨中央第十六屆五中全會(huì)的號(hào)召,在為全縣做好示范村的同時(shí),造福我村子孫后代.為了加快我村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,使廣大村民都能脫離土地盡快的過(guò)上幸福生活,千方百計(jì)增加村民收入,把發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì),引進(jìn)外商前來(lái)投資興業(yè)作為一項(xiàng)加快富民工程來(lái)抓.通過(guò)招商引資,規(guī)劃相應(yīng)區(qū)域,以土地置換的方式利用外資建設(shè)一個(gè)全新的.具有現(xiàn)代氣息的新農(nóng)村.

二.精心組織，統(tǒng)一部署，高標(biāo)準(zhǔn)制定發(fā)展規(guī)劃

我們按照新農(nóng)村建設(shè)出新意、出精品的指導(dǎo)思想，采取學(xué)外地、看當(dāng)?shù)?、比著干的辦法，2006年在縣.鎮(zhèn)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下,組織村中群眾代表以及部分群眾到張店區(qū)甘家村、南王村.桓臺(tái)縣馬橋村.金家村以及泰安.蓬萊等地.學(xué)習(xí)、借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)地看、問(wèn)、學(xué)，提高了干部群眾對(duì)新農(nóng)村建設(shè)的感性認(rèn)識(shí)。近來(lái),又在鎮(zhèn)委.鎮(zhèn)府的大力協(xié)助下,進(jìn)行了各個(gè)有關(guān)部門(mén)的審批工作.同時(shí)，組織群眾.干部系統(tǒng)地學(xué)習(xí)十六屆五中全會(huì)精神和中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)，增強(qiáng)村民對(duì)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的理性認(rèn)識(shí)。在此基礎(chǔ)上結(jié)合自身實(shí)際，詳細(xì)制定我村新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃。對(duì)全村167處住宅進(jìn)行了全面測(cè)量.制定出了兌換的初步方案,并取的了戶(hù)主的同意.

三.咬定目標(biāo)，精心組織實(shí)施

從外地發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)看，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)是通過(guò)長(zhǎng)期抓、長(zhǎng)期積累形成的，最根本的一點(diǎn)是咬定目標(biāo)不放松，我村無(wú)疑也必須走這條路。當(dāng)然××村有××村的有利條件，我們立足從努力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式入手，解放生產(chǎn)力,促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展,農(nóng)村農(nóng)民生活富裕,立足通過(guò)用先進(jìn)文化、致富策略、《鄉(xiāng)規(guī)民約》打造文明鄉(xiāng)風(fēng)，立足通過(guò)集鎮(zhèn)建設(shè)、公路建設(shè)、現(xiàn)代化住宅小區(qū)建設(shè)、生態(tài)家園建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善群眾生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)村容整潔.力爭(zhēng)使我村成為我高青縣第一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn).高質(zhì)量的社會(huì)主義新農(nóng)村.

四.充分體現(xiàn)民意，讓群眾參與新農(nóng)村建設(shè)

新農(nóng)村是人民群眾的新農(nóng)村，他們?nèi)粘Ｉ钪凶钊薄⒆钆?、最急的事情他們自己最清楚，建什么樣的新農(nóng)村，他們最有發(fā)言權(quán)。因此，我們?cè)陬I(lǐng)導(dǎo)、主導(dǎo)舊村改建時(shí)，最重要的是充分聽(tīng)取、采納他們的建議、意見(jiàn)，體現(xiàn)民意，讓群眾的主人翁精神在新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中迸發(fā)出來(lái)。為此,我村成立了由15名群眾代表組成的××村舊村改建領(lǐng)導(dǎo)小組,分片到戶(hù)廣泛收集村民意見(jiàn)和建議,并在街頭按裝了群眾意見(jiàn)箱,使群眾的意見(jiàn)和建議能夠得到幾時(shí)的反應(yīng).只有這樣才不會(huì)出現(xiàn)“急在上頭，冷在下頭”的尷尬局面，才能調(diào)動(dòng)全體群眾參與新村建設(shè)的主動(dòng)性、積極性和進(jìn)取心，才能全村上下擰成一股繩，加快××村新農(nóng)村建設(shè)步伐。

五.

創(chuàng)新思維，創(chuàng)造條件，扎實(shí)推進(jìn)××村的舊村改造

社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)是一項(xiàng)時(shí)代負(fù)于我們的歷史任務(wù),是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、與時(shí)俱進(jìn)作出的重大決策，是一項(xiàng)不但惠及億萬(wàn)農(nóng)民、而且關(guān)系國(guó)家長(zhǎng)治久安的戰(zhàn)略舉措，是我們?cè)诋?dāng)前社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期必須擔(dān)負(fù)和完成的一項(xiàng)重要使命,農(nóng)村建設(shè)城市化.村莊管理規(guī)?；?是黨中央和省市縣委以后幾年中建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村工作的重點(diǎn)項(xiàng)目.

要想扎扎實(shí)實(shí)的完成這一項(xiàng)歷史使命,做好農(nóng)村建設(shè)城市化.村莊管理規(guī)模化,建設(shè)一個(gè)全新的.具有現(xiàn)代氣息的新農(nóng)村.就需要有一個(gè)好的規(guī)劃.高的起點(diǎn).單一.零散的幾棟樓房,想做到水.電.暖等現(xiàn)代化設(shè)施配備齊全,是不太現(xiàn)實(shí)的.要想做到這些,首先必須有一個(gè)初據(jù)規(guī)模的小型住宅區(qū).據(jù)有關(guān)規(guī)定,一個(gè)住宅小區(qū)的基本概念是:能容納3000--5000人居住,建筑面積在十幾萬(wàn)平米.基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的才算是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的小型社區(qū).根據(jù)我地區(qū)的實(shí)際情況建造這樣一個(gè)小區(qū)只需要150余畝地.可現(xiàn)在我村不足400人,卻占用了450余畝地.因此我們要用150畝置換出這450畝.這樣就能節(jié)約出了300余畝土地.當(dāng)然,要完成這一艱巨而宏偉的大業(yè)也不是一件簡(jiǎn)單的事情,為此我們預(yù)先做好了大量的調(diào)查分析和研究策劃.計(jì)劃將150余畝地全部建設(shè),將本村村民入住后剩余的樓房賣(mài)與其他入住戶(hù),用所得利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)原村民的資金空缺.

第三章.高青經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及其房產(chǎn)的市場(chǎng)潛力

高青縣位于黃河南岸,有三條主要道路穿縱高青,是名列前茅的產(chǎn)棉區(qū),近年來(lái),有許多象魯泰等大型的全國(guó)棉紡企業(yè)入住高青.給高青注入了新的活力.隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和外來(lái)常住人口的增加,帶動(dòng)了房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,

房地產(chǎn)市場(chǎng)處于由啟動(dòng)階段向快速發(fā)展階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)期，消費(fèi)者需求不斷增加，住宅價(jià)格與投資穩(wěn)步提高，未來(lái)幾年將持續(xù)發(fā)展；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐年持續(xù)增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的穩(wěn)步發(fā)展；當(dāng)前房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)效率及水平有限，未來(lái)有較大的發(fā)展空間，外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)高青本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到了較大的帶動(dòng)效用。

房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好；人均可支配收入增長(zhǎng)迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產(chǎn)業(yè)有一定的發(fā)展前景；區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)周邊縣鎮(zhèn)具有一定輻射效應(yīng)，對(duì)周邊經(jīng)商戶(hù)有吸引力；高青投資的綜合運(yùn)行成本低?！痢链逦挥陂_(kāi)發(fā)區(qū)的南大門(mén),不但,享有投資黃金地帶的地域優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、信息優(yōu)勢(shì)和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，而且其投資成本也低的多，使客商以最低的投入獲得最高利潤(rùn)的回報(bào)。

××村是一塊蘊(yùn)育著無(wú)限商機(jī)和廣闊發(fā)展空間的地盤(pán)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善和對(duì)外開(kāi)放的更加深入，××村的投資環(huán)境將更加優(yōu)秀。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然帶動(dòng)對(duì)商品房的需求。而住房做為一種特殊的商品也有其自身的需求特點(diǎn)。面積、環(huán)境、位置、物業(yè)、價(jià)格是購(gòu)房者主要考慮的因素，并同時(shí)考慮該地區(qū)的整體價(jià)格水平。從市場(chǎng)供應(yīng)與需求兩方面結(jié)合考慮，在70-120平米的區(qū)段，供應(yīng)少于需求，因此,我們計(jì)劃建造一部分建筑面積在70-110平米的設(shè)計(jì)適量略緊湊的戶(hù)型，以在較低單價(jià)的前提下控制總價(jià)，并填補(bǔ)市場(chǎng)空白。主力戶(hù)型仍以70-120平米為主。戶(hù)型創(chuàng)新要考慮：結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蚣吧盍?xí)慣，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)能接受的適當(dāng)創(chuàng)新，以高青的市場(chǎng)情況為參考，并完善提升其不合理之處，挖掘當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的潛在需求，以考慮居住者的舒適度、功能合理分區(qū)、突顯主人的尊貴感等普識(shí)原則為依據(jù)，引導(dǎo)市場(chǎng)的高端需求。

第四章建設(shè)條件和項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

依據(jù)淄博市規(guī)劃局的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，我村聘請(qǐng)北京墨臣建筑設(shè)計(jì)院完成××村新村改建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，規(guī)劃用地面積共計(jì)150畝，總建筑面積20.38萬(wàn)平方米，容積率約為1.4。

依據(jù)市場(chǎng)定位，考慮到消費(fèi)者不同的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)和不同的面積需要，大三室和小三室的布置占總套數(shù)的26%，大戶(hù)型安排比較少，僅占總面積的7%，符合國(guó)辦發(fā)【2006】37號(hào)文件中，關(guān)于“凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”的要求。公建建筑包括物業(yè)設(shè)施用房，如變電所、泵房、調(diào)壓站、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公廁等。全部建筑采取現(xiàn)代建筑風(fēng)格，具有很強(qiáng)的時(shí)尚感，住宅分為五層以下的坡屋頂框架結(jié)構(gòu),底層配套車(chē)庫(kù)，滿足存放小型轎車(chē)的需要。

小區(qū)設(shè)計(jì)南北走向的中央綠化景觀帶，沿魯泰路設(shè)計(jì)綠地公園休閑廣場(chǎng)，樓間設(shè)計(jì)了庭院景觀，綠化率達(dá)到31%，利用小區(qū)以南30余畝的天然水庫(kù)建造一處人造湖公園,完全體現(xiàn)生態(tài)綠化小區(qū)的特點(diǎn)，小區(qū)設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)主題公園，大量的運(yùn)動(dòng)健身地點(diǎn)集中在公園內(nèi)，為小區(qū)住戶(hù)提供交流、溝通的環(huán)境。分布在小區(qū)東側(cè)和西側(cè)的商業(yè)店鋪滿足小區(qū)購(gòu)物需求，小區(qū)生活便利。

項(xiàng)目建成后由村委成立物業(yè)管理有限公司管理小區(qū)的治安、維護(hù)，

××村新村規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表

規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目單位指標(biāo)備注

總用地面積平方米

105691

其中住宅用地平方米

45000

公建用地平方米

2561

道路用地平方米

15853.7

公共綠地平方米

42276.3

總建筑面積萬(wàn)㎡11.857

地上總建筑面積萬(wàn)㎡11.857

其中住宅建筑面積萬(wàn)㎡11.4552

公建建筑面積萬(wàn)㎡0.418

地下總建筑面積萬(wàn)㎡0

其中設(shè)備用房萬(wàn)㎡0.03

其它地下設(shè)施萬(wàn)㎡0

容積率1.13

居住戶(hù)（套）數(shù)戶(hù)1032

居住人數(shù)人3302

戶(hù)均人口人3.2

機(jī)動(dòng)車(chē)位輛516全地上

停車(chē)率%50%

自行車(chē)位輛2064按每戶(hù)2輛計(jì)

住宅平均層數(shù)層5.4

建筑層數(shù)

其中地上層6.5(最高)

地下層0

人口毛密度人／hm2314.18

住宅建筑套密度（毛）套／hm298.18

住宅建筑套密度（凈）套／hm2184.02

住宅建筑面積毛密度萬(wàn)m2／hm21.096

住宅建筑面積凈密度萬(wàn)m2／hm21.083

住宅建筑凈密度%18.1%

總建筑密度%20.1%

綠地率%45.0%

二、項(xiàng)目建設(shè)條件

供電由高青縣農(nóng)電所引入，供水為自備深水井供水，排污可自建小型污水處理廠經(jīng)處理后引入向人工湖后經(jīng)高淄路西側(cè)流入支脈河,燃?xì)庥伤窘灞苯鸾芄疽?暖氣經(jīng)鎮(zhèn)府協(xié)調(diào)后由虹橋熱電廠引入.總體分析來(lái)看，該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，地塊平整，基本具備熟地的條件，便于開(kāi)發(fā)。

第五章工程方案

一、規(guī)劃指導(dǎo)思想

盡量利用現(xiàn)有用地面積，以達(dá)到最大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益的前提下，創(chuàng)造一個(gè)既符合城市規(guī)劃發(fā)展，又在建筑和綠化間取得平衡的優(yōu)美居住環(huán)境。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)

本著“城市的各個(gè)區(qū)域之間都存在著內(nèi)在的聯(lián)系，地塊內(nèi)部也因這種聯(lián)系并形成異化”的設(shè)計(jì)理念。通過(guò)探索小區(qū)與周邊區(qū)域的相互關(guān)系，分析區(qū)域的資源差異，形成與城市良性互動(dòng)。主干道毗鄰地塊，均直達(dá)縣城中心，交通方便。

用地南側(cè)原有自然水庫(kù)建成天然園，成熟的生活氣息已然形成。用地東南側(cè)一地塊建成規(guī)劃中的養(yǎng)老院，預(yù)計(jì)綠化情況良好。地塊東北側(cè)現(xiàn)為農(nóng)田，近期將改造為觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目,將與本項(xiàng)目共同形成社區(qū)氛圍。西側(cè)隔路相望為大片農(nóng)田林地，優(yōu)良的自然景觀一覽無(wú)余。

多元復(fù)合——因應(yīng)前期資源分析，創(chuàng)造多主題，多產(chǎn)品復(fù)合社區(qū)。沿街設(shè)置底商住宅，高低錯(cuò)落，形成社區(qū)門(mén)戶(hù)，并與周邊區(qū)域形成城市化互動(dòng)。沿社區(qū)中軸設(shè)置高檔產(chǎn)品，最大化享有中心資源，同時(shí)形成連接南北的空間主線。主打的多層建筑圍繞在中心布置，南北朝向。高端疊拼產(chǎn)品至于社區(qū)中心景觀位置，叢林環(huán)繞，尊貴品質(zhì)盡顯。

生態(tài)宜居——以不同“主題公園”串聯(lián)南北，形成貫穿全區(qū)的生態(tài)景觀主軸。主入口噴泉廣場(chǎng)氣勢(shì)恢宏的社區(qū)客廳，是景觀綠化主軸的起點(diǎn)。中央臺(tái)景公園臺(tái)地、噴泉、樹(shù)陣構(gòu)成社區(qū)中心廣場(chǎng)，是主景觀軸的高潮，居民活動(dòng)的核心。水岸湖畔寬闊靜詣的水面倒映高層住宅，是生態(tài)主景觀軸的結(jié)束高潮。生存宜居經(jīng)多遷回曲折的副景觀軸與次級(jí)開(kāi)放空間，創(chuàng)造多線索，多層次的空間系統(tǒng)。林景園以密柏樹(shù)林形成獨(dú)特空間氛圍，是連接水入口與中央臺(tái)景公園的過(guò)渡。生態(tài)谷地山坡起伏疊拼等高端產(chǎn)品環(huán)繞其間獨(dú)有微谷地形。生態(tài)宜居住宅兩兩一組形成純步行宅間綠化、停車(chē)置于背側(cè)，并以臺(tái)地形成立體空間格局。

綠化景觀——綠化空間以魯泰路綠地公園、南側(cè)自然湖公園、水岸湖畔三個(gè)各具特色的主綠化空間，串聯(lián)成一條南北貫穿全區(qū)的“主題公園”的空間格局。以林景園、生態(tài)谷地作為副綠化空間，起到點(diǎn)綴串接、過(guò)渡的作用，大大豐富了空間層次。以樓間綠化作為綠化空間的第三級(jí)別與主綠化空間無(wú)縫連接形成半分共享空間。整個(gè)步行綠化空間較車(chē)行道路高出半米左右，同時(shí)利用微坡地形，形成立體的空間格局。

交通分析——完全人車(chē)分流系統(tǒng)

車(chē)行道路沿外圍設(shè)置，樓間背側(cè)布置停車(chē)，保證兩組住宅組團(tuán)內(nèi)部及中央主綠化系統(tǒng)的完全步行空間，同時(shí)，人行空間均比園邊道路及停車(chē)高出約0.2米，有效保證人車(chē)完全分離，停車(chē)場(chǎng)利用植株創(chuàng)造花園停車(chē)的效果，將停車(chē)的不利因素減置最小。

建筑形象

品質(zhì)——以富有力度的體型結(jié)合坡屋頂造型設(shè)計(jì)，配以富有品質(zhì)感的材料與色彩，彰顯不凡居住品質(zhì)。

溫馨——以溫暖的主色調(diào)為主體，輔以明快的淺色點(diǎn)綴，底層部分強(qiáng)調(diào)人體尺度的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。

時(shí)尚——簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單的色彩、體型搭配，使用玻璃櫥窗、外飄窗等時(shí)尚生活元素，精致生活外在體現(xiàn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)處于由啟動(dòng)階段向快速發(fā)展階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)期，消費(fèi)者需求不斷增加，住宅價(jià)格與投資穩(wěn)步提高，未來(lái)幾年將持續(xù)發(fā)展；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐年持續(xù)增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的穩(wěn)步發(fā)展；當(dāng)前房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)效率及水平有限，未來(lái)有較大的發(fā)展空間，外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)高青本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到了較大的帶動(dòng)效用。

房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好；人均可支配收入增長(zhǎng)迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產(chǎn)業(yè)有一定的發(fā)展前景；區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)周邊縣鎮(zhèn)具有一定輻射效應(yīng)，對(duì)周邊經(jīng)商戶(hù)有吸引力；

根據(jù)我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐,預(yù)計(jì),在不久的將來(lái),我地區(qū)的貨物吞吐量將劇增.每天會(huì)有很多大型貨運(yùn)車(chē)輛出入我縣,而我縣境內(nèi)并無(wú)一處正規(guī)的大型停車(chē).配貨場(chǎng)所.為了解決這一問(wèn)題,填堵我縣的物流.配貨空白,帶動(dòng)我縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展.計(jì)劃,在建設(shè)新村社區(qū)的同時(shí),沿魯泰路兩側(cè),建造一處物資.物流.配貨.停車(chē).餐飲.娛樂(lè).以及各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施為一體的,大型物流配貨中心.它將會(huì)成為黃河以南,張店以北的一處鏈接大江南北的物流中心.會(huì)給高青的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)突飛猛進(jìn)的發(fā)展.

××村是一塊蘊(yùn)育著無(wú)限商機(jī)和廣闊發(fā)展空間的地盤(pán)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善和對(duì)外開(kāi)放的更加深入，××村的投資環(huán)境將更加優(yōu)秀。她將會(huì)成為淄博大地上的一顆絢麗明珠.

第六章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃

預(yù)計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)從2007年6月至2009年10月，建設(shè)期28個(gè)月。項(xiàng)目被批準(zhǔn)后，即進(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施階段。首先要進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)和施工前準(zhǔn)備，之后進(jìn)行主體施工和配套附屬工程，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容較多，故分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

一期工程進(jìn)度計(jì)劃

2007年6月——7月，前期報(bào)批。

2007年6月——9月，施工圖設(shè)計(jì)。

2007年7月——9月，工程招標(biāo)。

2007年7月——8月，施工前準(zhǔn)備。

2007年10月——2008年10月，主體施工。

2008年10月——2009年9月，配套附屬設(shè)施施工。

2009年10月，竣工驗(yàn)收。

第七章.擬選擇招投標(biāo)方案

（一）具體招標(biāo)范圍

本項(xiàng)目擬對(duì)勘察設(shè)計(jì)、建筑安裝工程、工程監(jiān)理等進(jìn)行招標(biāo)。

（二）招標(biāo)組織形式

本項(xiàng)目實(shí)行委托招標(biāo)。擬劃分為8個(gè)標(biāo)段，其中：

勘察設(shè)計(jì)各1個(gè)標(biāo)段，監(jiān)理3個(gè)標(biāo)段，要求乙級(jí)及以上資

質(zhì).。

設(shè)備購(gòu)置及安裝1個(gè)標(biāo)段，建筑工程3個(gè)標(biāo)段，要求三級(jí)以上資質(zhì)。

（三）招標(biāo)方式

本項(xiàng)目采取公開(kāi)招標(biāo)。

（四）擬選招標(biāo)公告媒介

(具體方案與數(shù)據(jù)暫時(shí)保密)

第八章

節(jié)能

節(jié)約能源是我國(guó)能源政策的重要組成部分，也是每一個(gè)項(xiàng)目應(yīng)遵循的準(zhǔn)則。本項(xiàng)目的建設(shè)選用合理的工藝、技術(shù)、設(shè)備和材料，達(dá)到用最少的能源消耗獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益的目的。

本項(xiàng)目采用的具體節(jié)能措施如下：

●建筑本體部分

本項(xiàng)目屬公用建筑類(lèi)別，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)遵循建設(shè)部頒發(fā)的《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行，墻體采用粉煤灰砌塊加保溫材料。

●機(jī)電設(shè)備部分

全部采用節(jié)能型設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能目的。

●供熱管道加強(qiáng)保溫措施，提高能源利用率。

●采用計(jì)算機(jī)對(duì)設(shè)備運(yùn)營(yíng)進(jìn)行優(yōu)化管理，提高設(shè)備運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)加強(qiáng)綜合管理措施，達(dá)到綜合節(jié)能的目的。

●采暖、供電、供氣、供水系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中消耗。

●采用高效節(jié)能型燈具，照明采用高光效燈管，小區(qū)照明采用光敏開(kāi)關(guān)和鐘控開(kāi)關(guān)控制。

●合理選用導(dǎo)線截面，以減少線路損耗。

●電器器件采用節(jié)能型。

第九章生態(tài)環(huán)境影響分析

一、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

大氣：《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（gb3095—1996）

水：《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（gb3838—88）

《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（gb/t14848—93）

噪聲：《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（gb3096—93）

防振：《城市區(qū)域環(huán)境振動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)》（gb10080—88）

二、排放物標(biāo)準(zhǔn)

大氣：《大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（gb16297—1996）

水體：《污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（gb8978—1996）

噪聲：《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（gb12348）

三、垃圾及污水情況

本建設(shè)項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目，屬于非生產(chǎn)性項(xiàng)目，故無(wú)生產(chǎn)性污染物排放。生活污水為可生化有機(jī)無(wú)毒水，對(duì)周?chē)h(huán)境的影響程度不大。故直接排入市政污水管網(wǎng)，從而可以有效的控制污水排放，避免水污染。

垃圾主要為生活垃圾，生活垃圾集中后由環(huán)衛(wèi)部門(mén)處理。

四、綜合利用與治理方案

本設(shè)計(jì)貫徹“預(yù)防為主，治理為輔”的方針，對(duì)環(huán)境質(zhì)量全面負(fù)責(zé)，采取綜合利用化害為利，變廢為寶的原則，搞好三廢處理和回收，使三廢排放達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并同時(shí)采取綠化美化環(huán)境等措施，使環(huán)境質(zhì)量得到進(jìn)一步提高。

（1）廢水的處理

擬建項(xiàng)目采用化糞池進(jìn)行處理，生活經(jīng)化糞池處理后，懸浮物一般可降到140—150ppm，生化需氧量（bod）可下降60%左右，有的可下降80—90%，（cod）可下降60%左右。如此反復(fù)分解、消化、浮渣和污泥逐漸液化，最終，容積值只有原懸浮固體的1%。達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)要求，外排至城市排水管網(wǎng)，集中進(jìn)入污水處理廠。

（2）廢氣處理方案

對(duì)大氣環(huán)境質(zhì)量的影響主要來(lái)自施工期間機(jī)動(dòng)車(chē)輛及施工機(jī)械的燃油、運(yùn)輸車(chē)輛道路揚(yáng)塵和施工場(chǎng)地?fù)P塵等。為了減少工程揚(yáng)塵對(duì)周?chē)h(huán)境的影響施工時(shí)采取如下措施：

①在現(xiàn)場(chǎng)周?chē)O(shè)圍障，將施工場(chǎng)地與現(xiàn)有各建筑物隔開(kāi)。

②施工中土方挖掘及堆放、施工垃圾的清理等場(chǎng)塵較多的工序選擇在無(wú)大風(fēng)的天氣進(jìn)行，原材料堆放在固定位置，以便采取防塵措施。

③使用商品混凝土，減少揚(yáng)塵污染源。及時(shí)運(yùn)走棄土，并在裝運(yùn)的過(guò)程中采取有效遮蓋。

（3）固體廢棄物處理方案

每日清運(yùn)垃圾一次，由市環(huán)衛(wèi)部門(mén)送至市垃圾處理廠分類(lèi)統(tǒng)一進(jìn)行處理，分類(lèi)利用處理如廢紙回收后送造紙廠。

（4）噪聲

主要噪聲源來(lái)自施工期間重型運(yùn)輸車(chē)輛及各種施工機(jī)械的運(yùn)行噪聲，在施工過(guò)程中，除打樁機(jī)等個(gè)別設(shè)備外，大多機(jī)械施工距施工場(chǎng)地邊界80m處，其最大影響聲級(jí)達(dá)52db（a）低于二類(lèi)區(qū)域晝間標(biāo)準(zhǔn)，接近該區(qū)域夜間聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

為了減少工程施工對(duì)周?chē)暛h(huán)境質(zhì)量的影響，建議工程施工時(shí)采取如下措施：

①施工單位必須按國(guó)家關(guān)于建筑施工場(chǎng)界噪聲的要求進(jìn)行施工，盡量分散噪聲源，減少對(duì)周?chē)h(huán)境區(qū)域聲環(huán)境的影響。

②施工時(shí)間盡量不安排在晚上10時(shí)—次日上午6時(shí)，或在該時(shí)間內(nèi)不使用噪聲較大的施工機(jī)械，同時(shí)應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機(jī)械。

③因工藝需求確需夜間一定要施工的，又可能影響周?chē)暛h(huán)境時(shí)，應(yīng)對(duì)施工機(jī)械采取降噪措施，也可在工地周?chē)蚓用窦械刂車(chē)O(shè)立臨時(shí)的聲障裝置，聲障材料的單位面積質(zhì)量至少應(yīng)為7kg/m2，同時(shí)應(yīng)提前到當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，并公告周邊四鄰和居民。

④施工單位的具體施工計(jì)劃中敏感受體附近所使用的施工機(jī)械種類(lèi)、數(shù)量應(yīng)寫(xiě)在承包合同之中，以便監(jiān)督。

（5）設(shè)置環(huán)境保護(hù)機(jī)構(gòu)

由物業(yè)中心設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)管理工作，設(shè)專(zhuān)兼職環(huán)保工作人員、綜合管理人員、環(huán)境監(jiān)測(cè)人員。

（6）綠化

綠化是防止污染、美化、凈化環(huán)境的重要措施。本項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)內(nèi)規(guī)劃了大面積綠化，由水面與種植有機(jī)結(jié)合，整個(gè)場(chǎng)區(qū)綠色怡人，風(fēng)景如畫(huà)，使環(huán)境更加優(yōu)美。

（7）消防措施

場(chǎng)區(qū)給水采用生產(chǎn)、生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，給水管道呈環(huán)狀布置，設(shè)地下式消火栓。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)中各建筑物建筑間距均滿足防火規(guī)范要求，并在建筑周?chē)O(shè)環(huán)形消防通道。

場(chǎng)區(qū)給水采用生產(chǎn)、生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，給水管道成環(huán)狀布置，設(shè)地下式消火栓。建筑消防給水由設(shè)在地下室內(nèi)的消火栓、噴灑泵從水池吸水加壓供給。

自動(dòng)噴淋消防用水量20l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)。

根據(jù)規(guī)范要求，場(chǎng)區(qū)內(nèi)部分樓應(yīng)設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，同時(shí)配置消防廣播通訊系統(tǒng)（可與行政廣播兼用），按有關(guān)規(guī)范的規(guī)定防護(hù)等級(jí)設(shè)防，一旦有火災(zāi)發(fā)生，火災(zāi)探測(cè)器可迅速將火警信號(hào)傳至消防控制室，報(bào)警控制器經(jīng)分析處理后發(fā)出報(bào)警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)相應(yīng)的消防聯(lián)動(dòng)設(shè)施，必要時(shí)接通著火層及相鄰上下層的消防廣播，以便及時(shí)組織人員疏散，撲滅火災(zāi)。達(dá)到預(yù)防火災(zāi)，減少火災(zāi)損失的目的。并設(shè)置消防監(jiān)控中心。

(8)勞動(dòng)安全衛(wèi)生

凡有易燃、易爆的房間，所有電氣設(shè)備和照明燈具均選用防爆型，設(shè)備管道作接地處理，以避免產(chǎn)生靜電火花，建筑均設(shè)避雷針，供熱管道全部作保溫處理。

在建設(shè)期，編制各種有關(guān)施工安全的政策大綱，提出安全防護(hù)措施方案，落實(shí)各方面的責(zé)任制；項(xiàng)目建成后，制定安全管理體制，定期對(duì)工作人員進(jìn)行醫(yī)療檢查，發(fā)放和使用安全產(chǎn)品。

第十章勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防

一、勞動(dòng)安全衛(wèi)生

按照衛(wèi)生和勞動(dòng)保護(hù)“同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投產(chǎn)”原則，在各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)過(guò)程中充分考慮了安全、衛(wèi)生和防護(hù)措施。

1、供配電將根據(jù)有關(guān)安全規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)

為保證人員生命安全，所有用電設(shè)備金屬外殼、金屬構(gòu)架均有可靠的按地，電源引入線的零線，在進(jìn)戶(hù)處重復(fù)接地。電源進(jìn)線裝設(shè)延時(shí)速斷及過(guò)流保護(hù)。各建筑物設(shè)置防雷設(shè)施。

2、防機(jī)械傷害

車(chē)間通道標(biāo)識(shí)醒目，以利人流、物流暢通。

3、嚴(yán)格執(zhí)行建筑防火、防雷設(shè)計(jì)規(guī)范，采用可靠防火措施、疏散通道，保障安全。

二、消防

1、設(shè)計(jì)依據(jù)和采用標(biāo)準(zhǔn)

《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》gbj16-87；

《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》gbj140—90。

2、消防措施

本項(xiàng)目采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)完整，采用低壓制。在室內(nèi)外設(shè)置消防水栓，并在住宅樓、公建、庫(kù)房等處設(shè)置手提式1211滅火器。消防用水量為：

室外消火栓用水量為：20l／s

室內(nèi)消火栓用水量為：10l／s

一次火災(zāi)連續(xù)時(shí)間2小時(shí)：室內(nèi)外一次火災(zāi)用水量為216m3。

第十一章組織機(jī)構(gòu)與人力資源管理

一、項(xiàng)目實(shí)施管理

為保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，提高管理效率，根據(jù)工程具體情況，建議設(shè)置臨時(shí)管理機(jī)構(gòu)。臨時(shí)管理機(jī)構(gòu)實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制，下設(shè)前期部、工程部、財(cái)務(wù)部、投資管理部、銷(xiāo)售部、后勤部等職能部門(mén)，

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

總經(jīng)濟(jì)師

總工程師

前期部

工程部

財(cái)務(wù)部

投管部

銷(xiāo)售部

后勤部

二、勞動(dòng)定員

根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，村委指派聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)人員，組成工作機(jī)構(gòu)，專(zhuān)職負(fù)責(zé)項(xiàng)目的相關(guān)工作，擬定員25人，其中項(xiàng)目負(fù)責(zé)人1人，總經(jīng)濟(jì)師1人，總工程師1人，前期部3人，工程部4人，財(cái)務(wù)部2人，投資管理部3人，銷(xiāo)售部5人，后勤部5人。

序號(hào)人員職務(wù)人數(shù)備注

一管理人員3

1其中：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

1

2總經(jīng)濟(jì)師

1

3總工程師

1

二前期部

3

三工程部

4

四財(cái)務(wù)部

2

五投資管理部

3

六銷(xiāo)售部

5

七后勤部

5

合計(jì)22

三、工作職責(zé)

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人總負(fù)責(zé)，總經(jīng)濟(jì)師和總工程師各司其職。

前期部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目申報(bào)準(zhǔn)備和工程前期準(zhǔn)備等工作。

工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、土建施工等。

財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)工程的財(cái)務(wù)管理等。

投資管理部：負(fù)責(zé)工程投資資金的運(yùn)用與管理。

銷(xiāo)售部：負(fù)責(zé)樓盤(pán)銷(xiāo)售的策劃、銷(xiāo)售等。

后勤部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)備配置、采購(gòu)、維修等。

第十二章投資估算與資金籌措

一、投資估算

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案，依據(jù)近期高青同類(lèi)工程費(fèi)用水平以及有關(guān)工程費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

本項(xiàng)目預(yù)算總投資141575萬(wàn)元，其中：

（1）工程費(fèi)用12608萬(wàn)元；

（2）其他費(fèi)用1426萬(wàn)元；

（3）預(yù)備費(fèi)123.5萬(wàn)元。（詳見(jiàn)附表1）

二、資金籌措

本項(xiàng)目總投資為141575萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)商或××村集體以及村民自籌資金投入4985萬(wàn)元，占總投資的35.2%。預(yù)售房款收入為4172.5萬(wàn)元，占總投資的29.5%，尚有資金缺口5000萬(wàn)元，擬向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款以彌補(bǔ)資金缺口。

第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)

本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是參照國(guó)家計(jì)委計(jì)投【1993】530號(hào)文，《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度，以及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算與評(píng)價(jià)，有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由相關(guān)專(zhuān)業(yè)和建設(shè)單位提供。

二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

1、建設(shè)投資：

本項(xiàng)目進(jìn)入項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的建設(shè)投資為14157.5萬(wàn)元。

2、實(shí)施進(jìn)度及項(xiàng)目計(jì)算期

根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)工程內(nèi)容，項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃在28個(gè)月內(nèi)完成。

3、本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率確定為9％。

三、投資情況說(shuō)明

1、工程費(fèi)用共計(jì)12608萬(wàn)元

2、銷(xiāo)售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)1426萬(wàn)元

其中：銷(xiāo)售費(fèi)用388.5萬(wàn)元（銷(xiāo)售收入2%）

管理費(fèi)用194.25萬(wàn)元（銷(xiāo)售收入1%）

財(cái)務(wù)費(fèi)用8435萬(wàn)元

3、基本預(yù)備費(fèi)123.5萬(wàn)元

四、資金籌措

項(xiàng)目投資來(lái)源分析表

單位：萬(wàn)元

項(xiàng)目金額比例%

自有資金投入498.535.2

銀行借款500035.3

預(yù)售及銷(xiāo)售收入417.2529.5

合計(jì)14157.5100

五、經(jīng)濟(jì)效果分析

1、利潤(rùn)分析

該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入19427萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4195.5萬(wàn)元，減去村民自留樓房占用銷(xiāo)售收入2240萬(wàn)元,剩余利潤(rùn)1955.5萬(wàn)元.銷(xiāo)售收入利潤(rùn)率為21.6%。項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)效果預(yù)測(cè)理想。

2、貸款償還能力分析：

（1）還款來(lái)源：主要以銷(xiāo)售收入及所得利潤(rùn)歸還貸款，本項(xiàng)目建設(shè)期28個(gè)月，經(jīng)營(yíng)期兩年?；A(chǔ)完工后開(kāi)盤(pán)預(yù)售期房，按照施工計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積共計(jì)10190平方米，2007年預(yù)售收入810萬(wàn)元，到2008年底實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入5476萬(wàn)元，到2009年底實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入11275萬(wàn)元，到2010年底實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入19427萬(wàn)元，歸還貸款不成問(wèn)題。

（2）還款計(jì)劃：通過(guò)測(cè)算，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析表，2008年3季度末歸還1500萬(wàn)元本金及其利息，至2010年5月歸還剩余3500萬(wàn)元本金及利息。

4、敏感性分析：

項(xiàng)目敏感性分析通過(guò)總投資與經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算，以?xún)身?xiàng)指標(biāo)分別上升5%和下降5%來(lái)測(cè)算其對(duì)該項(xiàng)目的敏感程度，通過(guò)測(cè)算項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營(yíng)收入與總投資均較敏感。

第十四章

結(jié)論

綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想明確，符合城市總體規(guī)劃，資金籌措方案可行，營(yíng)銷(xiāo)策略手段科學(xué)、合理，市場(chǎng)前景廣闊，項(xiàng)目建成后不但會(huì)為高青縣的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)起到示范帶頭作用,而且會(huì)有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益.

房地產(chǎn)市場(chǎng)處于由啟動(dòng)階段向快速發(fā)展階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)期，消費(fèi)者需求不斷增加，住宅價(jià)格與投資穩(wěn)步提高，未來(lái)幾年將持續(xù)發(fā)展；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐年持續(xù)增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的穩(wěn)步發(fā)展；當(dāng)前房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)效率及水平有限，未來(lái)有較大的發(fā)展空間，外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)高青本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到了較大的帶動(dòng)效用。

房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好；人均可支配收入增長(zhǎng)迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產(chǎn)業(yè)有一定的發(fā)展前景；區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)周邊縣鎮(zhèn)具有一定輻射效應(yīng)，對(duì)周邊經(jīng)商戶(hù)有吸引力；

根據(jù)我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐,預(yù)計(jì),在不久的將來(lái),我地區(qū)的貨物吞吐量將劇增.每天會(huì)有很多大型貨運(yùn)車(chē)輛出入我縣,而我縣境內(nèi)并無(wú)一處正規(guī)的大型停車(chē).配貨場(chǎng)所.為了解決這一問(wèn)題,填堵我縣的物流.配貨空白,帶動(dòng)我縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展.計(jì)劃,在建設(shè)新村社區(qū)的同時(shí),沿魯泰路兩側(cè),建造一處物資.物流.配貨.停車(chē).餐飲.娛樂(lè).以及各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施為一體的,大型物流配貨中心.它將會(huì)成為黃河以南,張店以北的一處鏈接大江南北的物流中心.會(huì)給高青的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)突飛猛進(jìn)的發(fā)展.

××村是一塊蘊(yùn)育著無(wú)限商機(jī)和廣闊發(fā)展空間的地盤(pán)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善和對(duì)外開(kāi)放的更加深入，××村的投資環(huán)境將更加優(yōu)秀。她將會(huì)成為淄博大地上的一顆絢麗明珠.因此，××村新村建設(shè)這一項(xiàng)目是可行的。