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第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，保護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)社區(qū)安定團(tuán)結(jié)，推進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)，改善市民的工作和生活環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省人大頒發(fā)的《*省城市居住小區(qū)物業(yè)管

理?xiàng)l例》等法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條本細(xì)則適用于本縣城區(qū)內(nèi)住宅和非住宅的物業(yè)管理。

第三條物業(yè)管理應(yīng)通過公開、公平、公正的招投標(biāo)等市場競爭機(jī)制選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第四條奉新縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣物業(yè)管理所負(fù)責(zé)物業(yè)管理的日常工作。

第五條對共用設(shè)施設(shè)備不齊全，但住宅相對集中的居住區(qū)，由政府相關(guān)部門聯(lián)合進(jìn)行整治，創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域不好界定的由縣房管局牽頭，與城管局、文明辦、社區(qū)協(xié)調(diào)辦等相關(guān)部門按共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建筑劃分物業(yè)管理具體區(qū)域。

劃分物業(yè)管理區(qū)域后，可先實(shí)行業(yè)主委員會自治管理，條件成熟后，逐步向物業(yè)公司專業(yè)化管理過渡。

建設(shè)（規(guī)劃）、公安（消防）、城管（市政、綠化、供氣）、物價(jià)、環(huán)保、工商等有關(guān)部門及網(wǎng)絡(luò)、電信、供水、供電公司等企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工和本辦法規(guī)定，密切配合，共同做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。

第六條住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)前，應(yīng)由建設(shè)、房管、城管、消防等部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行綜合審批把關(guān)；建成后移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)由房管、建設(shè)、城管、消防等部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，基礎(chǔ)項(xiàng)目不完善的，不得頒發(fā)驗(yàn)收合格證及房屋產(chǎn)權(quán)證；并報(bào)上級房管行政主管部門在開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢中給予通報(bào)批評、黃牌警告、降低資質(zhì)或注銷資質(zhì)等處罰。

第七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路和排水設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；屬于城市道路和公共排水設(shè)施的由市政管理部門負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理的用水用電由供水、供電部門負(fù)責(zé)，其水費(fèi)和電費(fèi)按市政用水和用電價(jià)格收取。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化建設(shè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)；共用的綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)并接受園林綠化行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督。

第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、樓宇周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的廁所、化糞池、垃圾箱等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)送至垃圾中轉(zhuǎn)站，從垃圾中轉(zhuǎn)站送至垃圾堆放場的清運(yùn)工作及清運(yùn)費(fèi)用由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域開辦經(jīng)營性場所，特別是對周邊有污染、干擾的經(jīng)營項(xiàng)目，開辦前需征得有利害關(guān)系的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及本區(qū)域的業(yè)主委員會同意，采取相應(yīng)的環(huán)保措施，通過環(huán)保部門綜合評估，各項(xiàng)環(huán)保措施達(dá)標(biāo)后方可開辦。

第十條以城市公共供水管網(wǎng)接水碰頭點(diǎn)（即以物業(yè)管理樓供水管網(wǎng)接水碰頭點(diǎn)）為界，界限以外（包括計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備，由供水企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理；界限以內(nèi)（包括水表井至用戶）的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理。

第十一條開發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按以下標(biāo)準(zhǔn)無償向業(yè)主委員會提供包括市政、環(huán)衛(wèi)、園林、文體、衛(wèi)生等符合城市規(guī)劃要求的物業(yè)管理用房：

房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)區(qū)，應(yīng)提供不少于80平方米建筑面積的物業(yè)管理用房；房屋總建筑面積為2萬平方米以上的物業(yè)區(qū)，每增加1萬平方米建筑面積，物業(yè)管理用房增加20平方米建筑面積，業(yè)主委員會活動用房應(yīng)占物業(yè)管理用房的15-20%，其它的為物業(yè)管理企業(yè)辦公用房。

物業(yè)區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)收入的共用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，統(tǒng)一由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營。

物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。

第十二條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在縣物業(yè)管理所指導(dǎo)下，由前期物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備委員會組織召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

舊物業(yè)區(qū)由所在社區(qū)居委會、縣物業(yè)管理所組織召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首次召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會之前，還應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備委員會，業(yè)主大會或業(yè)主代表大會完成首次大會會議議程后，籌備委員會自動解散。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，即可召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

（一）房改房出售建筑面積達(dá)到30%以上的；

（二）新建物業(yè)出售建筑面積達(dá)到50%以上的；

（三）物業(yè)出售已滿兩年的。

業(yè)主人數(shù)在50人以下，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的，可以由業(yè)主共同履行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會職責(zé)，并制定業(yè)主公約和議事規(guī)則。

業(yè)主在首次業(yè)主大會會議所持投票權(quán)的確定，住宅業(yè)主按套計(jì)算，一套一票；商業(yè)、寫字樓等非住宅業(yè)主按擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，50平方米（含50平方米）以下的每一產(chǎn)權(quán)為1票，同一產(chǎn)權(quán)每超過50平方米，增加1票。尚未銷售的房屋，開發(fā)商與業(yè)主享有同等的權(quán)力和義務(wù)。

第十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30天內(nèi)，持下列文件到縣物業(yè)管理所備案：

（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；

（二）業(yè)主委員會成員名單；

（三）業(yè)主委員會章程；

（四）辦公場所證明文件及其他需要的材料。

業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會成員不得少于5人，人數(shù)為單數(shù)，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、身體健康的業(yè)主擔(dān)任。

有下列情形之一的不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員：

（一）已經(jīng)不是業(yè)主的；

（二）司法部門已經(jīng)認(rèn)定有違法犯罪行為，或者有違法犯罪嫌疑正在接受調(diào)查的；

（三）被業(yè)主大會罷免未滿七年的；

（四）有組織煽動群眾鬧事、干涉物業(yè)管理企業(yè)正常物業(yè)管理活動、違章裝修、侵占公共場地、私搭亂建等違反物業(yè)管理法律、法規(guī)或者違反業(yè)主公約等嚴(yán)重行為的；

（五）其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第十四條業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受縣物業(yè)管理所的指導(dǎo)與監(jiān)督。業(yè)主代表大會的決定和業(yè)主委員會章程的內(nèi)容不得與法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度相抵觸。否則，縣物業(yè)管理所有權(quán)予以糾正。

業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費(fèi)，在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營利潤收入中列支；沒有經(jīng)營收入的，可在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。建筑面積在5萬平方米以下的物業(yè)區(qū)，不得超過物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入的1%；建筑面積在5萬平方米以上的物業(yè)區(qū)，不得超過物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入的0.5%。

業(yè)主委員會負(fù)責(zé)日常事務(wù)的委員原則上不超過2人，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)視規(guī)模大小每人每月不超過300元，但需通過業(yè)主代表大會表決通過，從物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的利潤收入中列支，沒有經(jīng)營收入的，可在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中列支。

第十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主代表大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)按照國家規(guī)范性的物業(yè)服務(wù)合同文本訂立合同。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列要求履行物業(yè)管理服務(wù)職責(zé)：

（一）按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施物業(yè)管理；

（二）在物業(yè)使用前，將物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)，以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

（三）按照業(yè)主委員會審定的財(cái)務(wù)預(yù)算使用專項(xiàng)維修基金；

（四）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；

（五）物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備被損壞時(shí)，立即采用保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

（六）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

（七）做好物業(yè)管理費(fèi)用收支的各項(xiàng)帳目，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊；

（八）六個(gè)月公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（九）因地制宜，利用物業(yè)區(qū)域內(nèi)宣傳欄等設(shè)施加大對居民的思想道德教育力度，積極開展創(chuàng)建文明家庭、文明樓道、文明樓院、文明小區(qū)等活動；

（十）積極配合生活垃圾袋裝化工作，生活垃圾袋裝收集率、日清率均達(dá)100%，有效解決垃圾裸露及亂丟亂倒造成的二次污染，保持良好的生活環(huán)境。

第十六條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主代表大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間除應(yīng)做好交接工作外，還應(yīng)在10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項(xiàng)，報(bào)縣物業(yè)管理所備案：

（一）清算賬目，對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以移交；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊；

（三）移交有關(guān)房屋、場地和財(cái)物。

第十七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照《*省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)自房屋竣工驗(yàn)收交付之日起計(jì)算，未入住業(yè)主的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理服務(wù)合同中雙方約定，已竣工驗(yàn)收但未銷售出去的物業(yè)，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)繳納，但不得超過收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%。

高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和深度，在雙方簽定的合同中予以確定。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)按市場運(yùn)作方式，利用合同約定的服務(wù)性收費(fèi)，包含小區(qū)內(nèi)的保潔、保安、垃圾清理以及其他一些基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)管理服務(wù)等級由縣房管局參照*省多層住宅物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)評定，并實(shí)行動態(tài)制，每年復(fù)核一次。

第十八條物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理按照財(cái)政部、建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定》執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。縣物價(jià)局會同縣物業(yè)管理所對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督。

第十九條物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞物業(yè)承重結(jié)構(gòu)和破壞物業(yè)外貌；

（二）占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移裝共用設(shè)備；

（三）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）亂設(shè)攤點(diǎn)、亂開設(shè)餐飲店、亂設(shè)集貿(mào)市場；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂刻畫；

（七）排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品或者發(fā)出超過環(huán)境保護(hù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（八）利用房屋從事未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的非法生產(chǎn)、經(jīng)營、加工、養(yǎng)殖等危害公共利益和侵犯他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

（九）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第二十條任何單位及個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。

確因維護(hù)物業(yè)或者公共利益需臨時(shí)占用、挖掘道路或場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意后，簽訂相關(guān)協(xié)定，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十一條業(yè)主家居裝飾裝修應(yīng)納入規(guī)范管理，裝飾裝修前應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)并到縣裝飾裝修管理部門報(bào)批，保證建筑結(jié)構(gòu)使用安全；業(yè)主需要出租物業(yè)的應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并通過房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃備案手續(xù)。

室內(nèi)外裝修活動未經(jīng)批準(zhǔn)不得有下列行為：

（一）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（二）任意安裝防盜窗、網(wǎng)；

（三）拆改管道和設(shè)施。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第二十二條住宅和非住宅都應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)基金。

（一）設(shè)立物業(yè)管理啟動基金。按新建商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房、安居房）建筑面積計(jì)算，住宅按5元/平方米，非住宅10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)（不得超過新建商品房建設(shè)投資的1%），由開發(fā)建設(shè)單位向縣物業(yè)管理所繳交啟動基金，基金實(shí)行專戶管理，主要用于啟動物業(yè)管理，完善小區(qū)設(shè)施建設(shè)；

（二）設(shè)立房屋維修基金。按新建商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房、安居房）建筑面積計(jì)算，住宅按10元/平方米，非住宅按20元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取，由開發(fā)建設(shè)單位向縣物業(yè)管理所代繳交房屋維修基金；

（三）開發(fā)建設(shè)單位自留物業(yè)時(shí)，住宅和非住宅都應(yīng)繳交專項(xiàng)基金，繳交標(biāo)準(zhǔn)按本《細(xì)則》第二十二條（一）、（二）款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（四）未歸集維修基金的舊物業(yè)區(qū)域，在業(yè)主委員會成立后由業(yè)主委員會組織歸集，用于物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造；

（五）新建商品房項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證時(shí)，先向縣物業(yè)管理所按項(xiàng)目規(guī)模預(yù)繳30%專項(xiàng)基金，剩下的70%在辦理產(chǎn)權(quán)登記備案時(shí)一次性繳清，并在縣物業(yè)管理所領(lǐng)取專項(xiàng)基金繳存證明。

第二十三條目前已由開發(fā)建設(shè)單位代收繳的維修基金，應(yīng)全部歸集到縣物業(yè)管理所監(jiān)管，并按棟立帳、核算到戶。

維修基金由開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)向買受人明示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)在購房合同中簽訂有關(guān)維修基金繳交條款。

維修基金屬業(yè)主所有，由縣物業(yè)管理所代管，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用維修基金申請，經(jīng)業(yè)主委員會同意，報(bào)縣物業(yè)管理所審批。

第二十四條縣物業(yè)管理所在代管維修基金期間發(fā)生的業(yè)務(wù)費(fèi)用，應(yīng)編報(bào)預(yù)算，經(jīng)縣財(cái)政局審批后，從代管維修基金的利息差額中列支。

第二十五條維修基金按以下程序可以續(xù)籌：

（一）已籌集的維修基金不敷使用時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)提出再籌集計(jì)劃，報(bào)業(yè)主委員會；

（二）業(yè)主委員會召開業(yè)主大會表決決定住宅與非住宅的續(xù)繳標(biāo)準(zhǔn)，續(xù)繳標(biāo)準(zhǔn)不得超過本細(xì)則第二十二條的規(guī)定；

（三）應(yīng)續(xù)籌的基金按業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積比例由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主歸集，并存入縣物業(yè)管理所物業(yè)維修基金帳戶中。

第二十六條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其維修基金帳戶剩余部分基金不予退還，隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)過戶；因物業(yè)拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，維修基金由縣物業(yè)管理所將維修基金帳面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還業(yè)主。

第二十七條本辦法所稱共用部位是指建筑物承重結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊過道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指業(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣管道、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

多層住宅是指7層（含7層）以下的住宅，高層住宅是指8層（含8層）以上的住宅。

第二十八條本細(xì)則自之日起試行實(shí)施，由奉新縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。