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物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展已近20個(gè)春秋，如何看待這個(gè)發(fā)展中的新興行業(yè)，本文僅結(jié)合實(shí)際工作的體會(huì)思考以下幾個(gè)問(wèn)題：

一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理影響重大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來(lái)越多的房地產(chǎn)工發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性，但十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒(méi)能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。

1、物業(yè)管理的水平直接受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

物業(yè)管理是建立在對(duì)特定物業(yè)之上的管理，是對(duì)已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設(shè)施的管理，而這些場(chǎng)地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)的物業(yè)管理水平。從事物業(yè)管理的人員都知道，如果是開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)建造中遺留的問(wèn)題或不完善的部分要靠物業(yè)管理去解決，那是十分困難的。因此我們現(xiàn)在提倡的物業(yè)管理早期介入就是要彌補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足的缺陷，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中與物業(yè)管理相關(guān)的內(nèi)容。

2、房地產(chǎn)業(yè)政策的變化為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，同時(shí)也提出了更高的要求。

隨著我國(guó)住房政策的調(diào)整和變化，房改步伐的加快，我國(guó)居民的住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)一步明晰。這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰地結(jié)果就是每個(gè)居民實(shí)實(shí)在在在地?fù)碛辛俗砸训奈飿I(yè)。一個(gè)家庭面對(duì)最大的“資產(chǎn)”，其保值、增值的要求更為強(qiáng)烈。在這種情況下，一方面居民為了自已的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修和管理，另一方面也對(duì)管理單位提出了更高的要求。在這種房改政策的影響下，物業(yè)管理公司因居民權(quán)關(guān)系明晰而容易調(diào)整相應(yīng)的法律關(guān)系，但同時(shí)也因產(chǎn)權(quán)明晰后帶來(lái)了對(duì)物業(yè)管理要求更高的壓力。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)和質(zhì)量承諾將改變物業(yè)管理的現(xiàn)行做法和規(guī)定隨著房地產(chǎn)政策的完善，方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也從無(wú)序走進(jìn)了規(guī)范，尤其是近年來(lái)房地產(chǎn)的積壓和房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，更迫使房地產(chǎn)業(yè)朝著有利于消費(fèi)者的方向發(fā)展，房地產(chǎn)這個(gè)特殊的商品正逐步的適應(yīng)商品交換的一般法則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推出的“三包”、“無(wú)理由退房”、“質(zhì)量保證”措施，以及政府出臺(tái)的相關(guān)管理措施，售樓書(shū)等書(shū)面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越成熟和規(guī)范。在這種情況下，物業(yè)管理的現(xiàn)行做法將作出調(diào)整，比如原先規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交納專用基金，就可能因公開(kāi)透明銷售和終身負(fù)責(zé)而失去交納責(zé)任的基礎(chǔ)。

二、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力不足

長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)于物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理，使得市場(chǎng)化無(wú)法形成，而過(guò)分強(qiáng)調(diào)的服務(wù)又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營(yíng)。隨著市場(chǎng)化步伐的加快和國(guó)際上物業(yè)管理概念及企業(yè)的引入，越來(lái)越暴露出了我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不足的問(wèn)題。

1、對(duì)行業(yè)的特點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足，缺乏對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)認(rèn)識(shí)，實(shí)際上經(jīng)營(yíng)才是物業(yè)管理企業(yè)自身積累和發(fā)展的源泉。物業(yè)管理由于其行業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展過(guò)程的限制，在實(shí)施過(guò)程中，無(wú)論是提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)還是享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主都僅把服務(wù)看作是主要的內(nèi)容。隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理企業(yè)單純地強(qiáng)調(diào)管理和服務(wù)已不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求。在市場(chǎng)供給的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)把自已的產(chǎn)品--服務(wù)推向市場(chǎng)，被市場(chǎng)所接受，必須遵循市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)要提高自身產(chǎn)品的價(jià)值含量，必須塑造自身的品牌，不斷提高其附加值，這就涉及到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和提高企業(yè)參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。物業(yè)管理企業(yè)要形成積累和良性向前發(fā)展，就不能僅僅停留在“保本、微利”甚至“補(bǔ)貼”的階段，只有企業(yè)有了效益才可能有企業(yè)發(fā)展的后勁。因此企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是企業(yè)發(fā)展的源泉。

2、與國(guó)際上的中介策劃、和物業(yè)管理企業(yè)相比，缺乏競(jìng)爭(zhēng)能力。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)的開(kāi)放，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)存量增加，單純的買(mǎi)賣市場(chǎng)已部分轉(zhuǎn)變?yōu)樽鈶{市場(chǎng)，國(guó)外及香港地區(qū)的房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理逐步滲透到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，對(duì)比國(guó)際上這類公司和我國(guó)物業(yè)管理什業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，在經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)水平上我們明顯存在著差別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了盤(pán)活自已的資產(chǎn)、或提高自身產(chǎn)品的附加值，愿意借助于這些中介的力量。現(xiàn)在進(jìn)客店國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)如戴維斯、戴德梁行和國(guó)外的品牌企業(yè)，他們和名牌產(chǎn)品的經(jīng)銷商保持著非常緊密的聯(lián)系，可以方便地招租和招商，一旦這些企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，他們更具備這些經(jīng)營(yíng)能力，如北京、上海、廣州、深圳等地的大型綜合商廈被這些機(jī)構(gòu)承接去了很大一部分。

三、物業(yè)管理的推進(jìn)任重而道遠(yuǎn)

1、國(guó)家的地區(qū)差異造成了發(fā)展的不平

衡，要使物業(yè)管理在全國(guó)各地平衡發(fā)展，困難重重。

由于我國(guó)地區(qū)差別較大，物業(yè)管理的推廣情況并不平衡，物業(yè)管理的履蓋面還有待于進(jìn)一步擴(kuò)大。就目前情況來(lái)看，沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展較快，運(yùn)作也比較正常，而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理的體系還沒(méi)有建立，有的地方甚至還沒(méi)有物業(yè)管理的概念。要使得物業(yè)管理成為一個(gè)行業(yè)并在全國(guó)廣泛推進(jìn)，除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的限制之外，還有人的觀念、物業(yè)管理的意識(shí)、體制的變革等問(wèn)題，因此要在全國(guó)各地平衡推進(jìn)物業(yè)管理難度較大。

2、政府的不恰當(dāng)干預(yù)影響了物業(yè)管理的發(fā)展

作為物業(yè)管理這個(gè)新興的行業(yè)，要想健康良性的發(fā)展，政府的引導(dǎo)是非常關(guān)鍵的。從目前的情況來(lái)看，國(guó)家主管部門(mén)所進(jìn)行的物業(yè)管理考評(píng)，物業(yè)管理企業(yè)的定級(jí)對(duì)推進(jìn)行業(yè)的發(fā)展起到了積極作用。但在政府引導(dǎo)的同時(shí)還有一些不恰當(dāng)?shù)馗深A(yù)也影響了物業(yè)管理的發(fā)展，如對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施了政府定價(jià)的政策、沒(méi)能切實(shí)地按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行運(yùn)作；我們的輿論導(dǎo)向還存在著誤導(dǎo)，對(duì)正面報(bào)道的少，抓“熱點(diǎn)”問(wèn)題多，實(shí)際上對(duì)于一個(gè)新興的行業(yè)，導(dǎo)向是非常關(guān)鍵；另外還有政府職能部分地轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理企業(yè)身上，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了不應(yīng)有功能，這些都限制了行業(yè)的發(fā)展。

3、物業(yè)管理企業(yè)的自身現(xiàn)狀是制約行為發(fā)展的另一重要因素。

物業(yè)管理企業(yè)這些年來(lái)象雨后春筍般出現(xiàn)，實(shí)際上很多物業(yè)管理企業(yè)是由原業(yè)的房管所或后勤管理部門(mén)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的。這些物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制以后帶來(lái)了原有企業(yè)的沉重包袱，沉淀了大量的所謂國(guó)家職工，名稱改而實(shí)質(zhì)運(yùn)作狀況和管理體制并沒(méi)有改變，而這些人員的素質(zhì)不高，進(jìn)入市場(chǎng)后并不能按照市場(chǎng)機(jī)制來(lái)運(yùn)作，因此這些企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題，也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到了限制。

4、糾紛和投訴將不斷加大。

物業(yè)管理應(yīng)該說(shuō)經(jīng)過(guò)多方面的努力總體發(fā)展是健康的，并朝著越來(lái)越好的方向發(fā)展，但是在發(fā)展的過(guò)程中由于我國(guó)的法律法規(guī)沒(méi)能及時(shí)跟上，法律關(guān)系沒(méi)能得以及時(shí)調(diào)整，業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)不夠全面，物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作還不夠規(guī)范，因此必然會(huì)出現(xiàn)各種各樣的投訴和糾紛。實(shí)際上根據(jù)我國(guó)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，這幾年物業(yè)管理的投訴呈上升趨勢(shì)，這也是發(fā)展過(guò)程中的一些必然現(xiàn)象。

四、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作模式必須變革

1、誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的模式將被打破，市場(chǎng)化的物業(yè)管理將成為趨勢(shì)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)時(shí)，物業(yè)管理的概念未被廣大業(yè)主接受，為避免開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)賣完后無(wú)人管理，政府制定了“誰(shuí)開(kāi)發(fā)建設(shè)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)管理”的政策，這對(duì)于當(dāng)時(shí)的狀況是非常及時(shí)和正確的。但隨著人們對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的提高和物業(yè)管理法規(guī)的健全，以及物業(yè)管理市場(chǎng)的完善，一大批專業(yè)物業(yè)管理公司憑借高素質(zhì)的人才及豐富的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)良的服務(wù)獲得了開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的依賴，為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了管理服務(wù)的環(huán)節(jié)。時(shí)至今日，“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的觀念已明顯落伍。

實(shí)際上作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)或廣義房地產(chǎn)產(chǎn)品的組成部分，物業(yè)管理無(wú)論是對(duì)于消費(fèi)者的吸引力，還是房地產(chǎn)附加值的提高都具有較大的作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也都認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，所以他們從項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)始就邀請(qǐng)物業(yè)管理參加，依靠物業(yè)管理來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這是發(fā)展中的一種必然，也是物業(yè)管理市場(chǎng)成熟的一種標(biāo)志。

2、企業(yè)之間的兼并、聯(lián)合、重組將成為趨勢(shì)，品牌企業(yè)的特許經(jīng)營(yíng)、聯(lián)鎖經(jīng)營(yíng)模工將出現(xiàn)。

在物業(yè)管理迅猛發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，一是管理公司良莠不齊，魚(yú)龍混雜；二是管理規(guī)模過(guò)小，管理資源浪費(fèi)，管理成本加大；三是社會(huì)化程度較低]發(fā)展商和物業(yè)管理存在著“母子”關(guān)系，這些方面直接阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展。這幾年人們已充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，所以很多物業(yè)管理公司朝著規(guī)?；⑵放苹姆较蜻~進(jìn)，再加上我國(guó)主管部門(mén)的政策引導(dǎo)，未來(lái)幾年大的物業(yè)管理公司將得以成長(zhǎng)，管理水平低、業(yè)主投訴多的物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)逐步淘汰，物業(yè)管理企業(yè)間的兼并、重組必不可免，而各大品牌公司將占有越來(lái)越多的市場(chǎng)份額，在這種情況下國(guó)外已經(jīng)成熟的管理模式包括特許經(jīng)營(yíng)、聯(lián)鎖經(jīng)營(yíng)的模式將會(huì)出現(xiàn)。

3、單一服務(wù)型的物業(yè)管理將向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展。

經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，物業(yè)管理從單一服務(wù)型向多元化經(jīng)營(yíng)和專來(lái)化趨勢(shì)發(fā)展。首先很多物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理和服務(wù)的同時(shí)，向和物業(yè)管理相關(guān)的行業(yè)延伸，有的物業(yè)管理企業(yè)辦起了中介、、租賃業(yè)務(wù)，有的則利用物業(yè)的相關(guān)條件和設(shè)備開(kāi)展了多種經(jīng)營(yíng)，利用這些收入來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)的資金不足、增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的后勁；第二，有些物業(yè)管理企業(yè)尤其是具有一定規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始走向?qū)I(yè)化發(fā)展的道路，自已成立專業(yè)公司

除承接自已的業(yè)務(wù)外還向社會(huì)拓展業(yè)務(wù)，或把自已物業(yè)管理中的專項(xiàng)工作委托給社會(huì)上專業(yè)公司進(jìn)行管理。這種方式會(huì)大大節(jié)約物業(yè)管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量。

五、物業(yè)管理的發(fā)展將迫切需要更多的專業(yè)人才

1、物業(yè)管理是新興行業(yè)，從業(yè)人員大多是轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)的人員，缺乏專業(yè)知識(shí)。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門(mén)的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)。從物業(yè)管理的實(shí)踐中大家越來(lái)越深刻地認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識(shí)之外，還需要學(xué)習(xí)社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律、經(jīng)營(yíng)等多門(mén)學(xué)科，為了能使得行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)是必不可少的。

2、行業(yè)要發(fā)展，理論要引導(dǎo)，高層次研究人才短缺

由于對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不足，目前還沒(méi)有象房地產(chǎn)等行業(yè)引起人們的關(guān)注，很多高層研究人員對(duì)物業(yè)管理還沒(méi)有充分重視。實(shí)際上物業(yè)管理發(fā)展到一定階段后，越來(lái)越迫切需要系統(tǒng)的理論加以引導(dǎo)，而這方面我國(guó)目前仍缺乏，而缺乏這種理論的原因又在于缺高層次的研究人才