前言：本站為你精心整理了物業(yè)管理招投標(biāo)范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

10年前，萬科在全國第一次物業(yè)管理公開招標(biāo)中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，一舉打破了物業(yè)管理“誰開發(fā)，誰管理”的局面。但作為物業(yè)保值、升值的重要環(huán)節(jié)，10年后，許多前期物業(yè)管理招投標(biāo)依然流于形式。

隨著物業(yè)管理市場的不斷深化和規(guī)范，物業(yè)管理招投標(biāo)工作從開發(fā)商指定、圍標(biāo)、議標(biāo)逐步走上了正常的軌道。前期物業(yè)管理招投標(biāo)突出的優(yōu)點是將公開、公正、公平的市場競爭原則，合理、充分的市場機(jī)制引入物業(yè)管理領(lǐng)域，使開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)等市場主體活動更加規(guī)范、透明和安全，從而較好地防止物業(yè)管理領(lǐng)域的不正當(dāng)競爭，有力地推進(jìn)和維護(hù)物業(yè)管理行業(yè)有序、健康發(fā)展，最終實現(xiàn)物業(yè)的居住和商業(yè)價值。但事實上，由于物業(yè)管理企業(yè)的水平各不相同，對于招投標(biāo)的認(rèn)識也各不一樣，由于經(jīng)驗不足，對招投標(biāo)雙方無切實可行的辦法加以監(jiān)督和約束，加之開發(fā)商對招投標(biāo)工作的認(rèn)識存在誤區(qū)，致使物業(yè)招投標(biāo)工作至今多數(shù)只是流于形式。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)存在諸多問題

1．開發(fā)商“肥水不流外人田”的想法是正常開展前期物業(yè)管理招投標(biāo)的最大障礙

由于我國尚處于社會主義初級階段，與發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)相比，社會化大生產(chǎn)尚未完全形成，社會分工不細(xì)，市場不規(guī)范，致使開發(fā)商在物業(yè)管理方面自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識嚴(yán)重，加之許多城市物業(yè)管理的初期市場是“誰開發(fā)、誰管理”，大量的開發(fā)樓盤為自建自管，許多開發(fā)商至今仍認(rèn)為：

1)物業(yè)管理應(yīng)該是開發(fā)商售樓后的延續(xù)服務(wù)部門，同時物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)也是為了推進(jìn)房屋的銷售，加快資金的回攏，實現(xiàn)開發(fā)收益最大化；

2)成立自己的物業(yè)管理企業(yè)，便于指揮和掌控。尤其是當(dāng)房屋質(zhì)量存在各式各樣的問題、導(dǎo)致業(yè)主強(qiáng)烈不滿時，可以通過自己所掌控的物管公司化解開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾，并將許多由開發(fā)商所造成的矛盾轉(zhuǎn)嫁給物管企業(yè)；物管公司以服務(wù)開發(fā)商為宗旨，成為開發(fā)商的一道天然屏障；

3)由于與物管公司是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，無論是接管驗收還是房屋質(zhì)量問題，物業(yè)管理部門都不敢和開發(fā)商公然作對；

4)通過物業(yè)管理部門維護(hù)開發(fā)商保留面積的權(quán)益；

5)通過物業(yè)管理部門提供的服務(wù)，延續(xù)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

2．政府在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中的軟弱是招投標(biāo)工作不能有序進(jìn)行的關(guān)鍵所在

由于部分開發(fā)企業(yè)在建項目規(guī)模較大、實力較強(qiáng)，他們的開發(fā)行為對拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)效應(yīng)顯著；或者開發(fā)企業(yè)與政府部門保持良好的合作關(guān)系；無論何種原因，都會造成某些地方政府在管理這類開發(fā)企業(yè)時有先天的“軟骨病”。當(dāng)開發(fā)商為了達(dá)到對所開發(fā)的項目實施自建自管，遇到房管部門的監(jiān)督管理時，他們往往以減少投資、縮小投資規(guī)模為要挾，牽制政府低頭就范，在開發(fā)企業(yè)與政府的這種搏奕的天平上，明顯偏向開發(fā)企業(yè)一邊。

從國家頒布的關(guān)于《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》的通知看，國家對招投標(biāo)的原則、辦法都提出了詳細(xì)的實施法則，但在實際操作過程當(dāng)中，特別是面對實力強(qiáng)大的開發(fā)商，一些地方政府卻顯得軟弱無力，這主要是由于：

1）一些政府官員的法治觀念依然非常淡薄，人情大于法理，加之開發(fā)商對相關(guān)官員的前期鋪墊工作做得非常到位，造成政府官員在監(jiān)管中“睜一只眼閉一只眼”。

2）在招投標(biāo)活動中，由于有些政府人員既是法律的維護(hù)者也是利益的即得者，招投標(biāo)過程的有失公允便在所難免。

3）對評委的選擇把關(guān)不嚴(yán)，有的開發(fā)商或者物業(yè)管理企業(yè)自己到人才庫去點評委，致使招投標(biāo)工作從一開始就進(jìn)入了自己的控制范圍；加之評委的素質(zhì)參差不齊，所選擇的評委對項目的評比缺乏針對性，使招投標(biāo)活動有失公正性。

4）再有就是評委原本對居住性物業(yè)和非居住性物業(yè)各有所長，但在選擇評委時并未注意評委所長，讓熟悉居住性物業(yè)的評委去評判非居住性物業(yè)，熟悉非居住性物業(yè)的評委去評判居住性物業(yè)，使招投標(biāo)活動成了外行在參與評判。

5）少數(shù)評委在招投標(biāo)的評審過程中不是以公平、公正的身份出現(xiàn)，而是看開發(fā)商的眼色行事，更有甚者是憑紅包的薄厚投票，這些評委可以說是“一粒耗子屎壞了一鍋湯”，擾亂了招投標(biāo)工作的正常進(jìn)行。

3．重標(biāo)書和報價，不重業(yè)績和客戶的需求

在現(xiàn)行招投標(biāo)活動中，有的物業(yè)管理企業(yè)對標(biāo)書的制作可謂精雕細(xì)琢，花費了很大的精力；有的物業(yè)管理企業(yè)在競標(biāo)過程中爭相壓價，為了得到一

個項目，不惜違背市場規(guī)律“跳樓”殺價。其實，標(biāo)書制作精美無可厚非，為了得到管理項目，量入為出地報價也未嘗不可，但是重標(biāo)書、重報價而不重客戶的實際服務(wù)需求和承擔(dān)風(fēng)險能力的情況，在招投標(biāo)當(dāng)中也的確是屢見不鮮，致使一些物業(yè)管理企業(yè)做得好不如寫得好，沒有經(jīng)濟(jì)實力的勝過有經(jīng)濟(jì)實力的。有的評委僅憑標(biāo)書報價確定投標(biāo)單位的命運，使投標(biāo)缺乏公正性、有效性，未能真正體現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場規(guī)則。

4．招投標(biāo)者里外串通，是招投標(biāo)活動不能正常開展的根本原因

有的開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)為了在招投標(biāo)工作中使自己的公司得到預(yù)期的結(jié)果，不惜在招投標(biāo)工作開始就下大力氣籌劃控制招投標(biāo)的整個工作過程。除了在評委身上下工夫，有的還在業(yè)內(nèi)聯(lián)系相關(guān)公司進(jìn)行圍標(biāo)或串通抬高價格，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁帯Ｓ捎趪矣嘘P(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)定的有些細(xì)則還不太完善，盡管有企業(yè)違規(guī)操作，但是無一例受到制裁，致使不正當(dāng)?shù)恼型稑?biāo)行為愈演愈烈。

促進(jìn)招投標(biāo)活動正常開展的對策

1．將物業(yè)管理行為全部推向市場，加強(qiáng)市場化、專業(yè)化、規(guī)范化的建設(shè)，政府要加強(qiáng)指導(dǎo)、監(jiān)督力度，加大對違章操作招投標(biāo)活動的處罰，使物業(yè)管理企業(yè)真正適應(yīng)市場競爭機(jī)制，成為自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、自我約束、自我發(fā)展的市場主體，保證招投標(biāo)活動正常開展；

2．通過行政手段切斷開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的資金紐帶和血緣關(guān)系，嚴(yán)格審查開發(fā)商控股或開發(fā)商擔(dān)任物管企業(yè)法定代表人及高管的現(xiàn)象發(fā)生；

3．政府人員從評委中徹底退出，以監(jiān)督管理者角色對招投標(biāo)活動進(jìn)行管理，確保政府的公正地位；

4．明確對評委的素質(zhì)要求，對現(xiàn)行的專家、評委建立和制定考核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行定期考核，杜絕評委終身制和濫竽充數(shù)；

5．針對不同

類型物業(yè)分門別類地建立居住性物業(yè)和非居住性物業(yè)等評委組；針對招投標(biāo)物業(yè)類型，有針對性地選擇專家和評委參加；

6．取消對按資質(zhì)確定跨區(qū)經(jīng)營的限制，使物業(yè)市場形成真正公平、公正的競爭環(huán)境。給規(guī)模小、管理能力強(qiáng)的企業(yè)以長足發(fā)展的空間；

7．在招投標(biāo)中重點考核投標(biāo)企業(yè)的服務(wù)能力、公司承擔(dān)風(fēng)險資金的能力、顧客的評價等，以確保真正獨立核算的企業(yè)、尤其是民營物管企業(yè)獲得公平競爭的機(jī)會；

8．業(yè)委會和業(yè)主大會選聘物管企業(yè)的方式更加合理、公平、公正、公開。政府有必要總結(jié)他們的經(jīng)驗，對招投標(biāo)的辦法加以完善；

9．加大對招投標(biāo)活動中串通、欺騙行為的打擊力度，樹立典型，使招投標(biāo)違規(guī)操作的行為有所收斂；

10．為防止腐敗，政府可對招投標(biāo)中的評委費作出明確規(guī)定，以達(dá)到相關(guān)費用透明、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。