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內容摘要:目前,物業(yè)管理在我國取得了一定的成績,但也面臨著一系列的困難。這些困難涉及了物業(yè)管理的方方面面,物業(yè)管理公司應認真分析這些困難產生的深層原因,努力找出適合我國物業(yè)管理發(fā)展的新路子,擺脫困境。

關鍵詞:物業(yè)管理困難發(fā)展對策

多年來,我國的物業(yè)管理從無到有,從有到盛,物業(yè)管理的隊伍覆蓋面逐步擴大,管理的水平不斷提高。但在深入發(fā)展的過程中,物業(yè)管理行業(yè)面臨著很多困難,給行業(yè)發(fā)展帶來了阻礙。

我國物業(yè)管理現(xiàn)狀

業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理公司之間的矛盾。業(yè)主管理委員會在物業(yè)管理中占重要地位,然而由于我國目前有關物業(yè)管理的法規(guī)對業(yè)委會權利義務運行未做明確規(guī)定,導致業(yè)委會的運作困難和操作的不規(guī)范。而且業(yè)委會的成員又有各自的利益,他們可能因為私利,在物業(yè)管理中發(fā)揮的效用難以定奪。原因在于,業(yè)主與物業(yè)管理公司的效用目標不一致。因此,在爭論物業(yè)管理諸多問題時,更應該重視在源頭上重視業(yè)主委員會的建設。否則,它根本代表不了業(yè)主的利益,不可能對物業(yè)公司實施有效監(jiān)督。當物業(yè)管理公司和業(yè)主有矛盾時,難以力求公正,混亂局面很難避免。

業(yè)主與物業(yè)管理公司溝通不暢。據(jù)調查,由于計劃經濟時期的福利分房及低租養(yǎng)房的影響,部分業(yè)主對物管運作缺乏了解。短期內還沒有形成物管的消費觀念。業(yè)主對物業(yè)管理相關條例既不專業(yè)也不刻意了解。物業(yè)公司雖然到處說自己虧損嚴重,但又不肯按政府要求的定期向業(yè)主公布帳目,致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠信和交納的管理費用是否用于自己物業(yè)的管理。因此,物業(yè)公司和業(yè)主之間的溝通十分必要,否則就可能矛盾重重。

開發(fā)商遺留問題多?，F(xiàn)階段,由于樓宇施工質量差導致樓宇墻皮脫落、漏水,甚至出現(xiàn)墻體撕裂現(xiàn)象。房地產開發(fā)建設過程中存在的后遺癥帶到物業(yè)管理中,由于這部分維修費很高,物業(yè)公司根本無力解決,建設和管理脫節(jié)造成了物業(yè)管理先天不足。還有的開發(fā)建設單位為了促進銷售,做不切實際的承諾,如綠化率、配套設施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等,給后續(xù)物業(yè)管理帶來了被動局面,一旦處理不當,或業(yè)主表現(xiàn)激進,就會加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。解決開發(fā)商遺留問題,要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”,加強對業(yè)主宣傳,明確開發(fā)商的責任和物業(yè)公司的責任。

物業(yè)管理服務收費難。自從有了物業(yè)管理公司那天起,物業(yè)服務收費難無時無刻不在困擾著物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展,表現(xiàn)有兩個方面:一是物業(yè)管理費用征收標準實際執(zhí)行不到位,遠遠低于物價部門審定標準;二是部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象比較嚴重。分析其原因,主要有三點:一是物業(yè)管理市場化程度不高,缺乏競爭意識,運作不規(guī)范。實踐中,物業(yè)管理服務質量不到位,在一些地方,物管企業(yè)重收輕管,多收少管,質價不符的現(xiàn)象比比皆是,引起了廣大業(yè)主的不滿。二是物業(yè)管理的整體性和業(yè)主交費的分散性矛盾。拒繳物業(yè)管理服務費的那部分業(yè)主一直損害著全體業(yè)主的共同利益。三是對違約拒繳物業(yè)管理服務費缺乏有效的制約措施?，F(xiàn)在違約拒繳服務費的不是個別現(xiàn)象而是普遍情況,有的小區(qū)拒繳率高達40%—50%。

公司的90%,這種建管不分的體制影響了物業(yè)管理社會化、市場化、專業(yè)化的發(fā)展方向,并帶來了許多問題,業(yè)主投訴連連攀升,引出了許多法律問題,從而影響了物業(yè)管理規(guī)范、理性、健康的發(fā)展。

物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等,這些項目實際上是貨真價實的、科技含量高、專業(yè)性強的獨立行業(yè),而我國物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀是,絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)由于規(guī)模偏小,不可能花很高的成本配置高級專業(yè)人才,這就出現(xiàn)了尷尬的局面。此外,物業(yè)管理服務觀念僵化、管理模式陳舊,絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)沒有設置對產品品質進行創(chuàng)新和升級的研發(fā)部門,從而使物業(yè)管理與服務的模式、技能和方法落后。

物業(yè)管理的發(fā)展對策

貫徹落實《物業(yè)管理條例》,出臺配套法規(guī)。完善的物業(yè)管理法律體系需要在與國家已經頒布實施的其它法律法規(guī)互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成有機整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領域,使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。

加速引進競爭機制,培育物業(yè)管理市場。我國的物業(yè)管理是市場經濟的產物,市場經濟的運行和發(fā)展時刻離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理質量和服務的水平,才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成,應做好以下工作:將深圳等城市物業(yè)管理引進競爭機制的成功經驗和做法在全國范圍內推廣。深圳市是全國率先通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,并獲得巨大成功,各地應學習深圳等城市的成功經驗和做法,結合本地的實際,積極探索,大膽實踐。要實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)模化經營,應實行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對物業(yè)管理公司實行優(yōu)勝劣汰,有效的優(yōu)化資源配置,節(jié)約管理成本,促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外,應明確建設與管理的責權利,逐步推進分業(yè)經營,改變物業(yè)管理依附于房地產開發(fā)的狀況,使物業(yè)管理公司真正成為自主經營、自負盈虧的市場主體,從體制上解決建管不分的弊端,通過完善物業(yè)管理前期介入和接管驗收制度,明晰物業(yè)管理各方的責權利。

加強員工培訓,全面提高從業(yè)人員素質。發(fā)達、完善的物業(yè)管理,取決于訓練有素的物業(yè)管理專門人才。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關鍵,在于提高物業(yè)管理人員的素質。應強化培訓,提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術水平。首先,制定計劃,分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓,經考核合格后持證上崗;其次,企業(yè)根據(jù)管理人員的實際情況及工作崗位的需要,定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓,使員工專業(yè)技術水平不斷提高;再次,從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人,參加物業(yè)管理專業(yè)學歷教育,為企業(yè)發(fā)展儲備人才。

奉行“以人為本”的服務理念,不斷提升管理服務的質量。物業(yè)管理作為勞動密集型的服務行業(yè),最終的顧客是居住者,居住者的滿意度才是衡量物業(yè)公司工作的最終標準。這就要求物業(yè)管理企業(yè):一方面要更新服務觀念,寓管理于服務之中,在管理中服務,在服務中管理;另一方面要堅持“以人為本”的服務理念,優(yōu)化服務質量,注重對顧客提供優(yōu)質的服務,不斷改革服務質量。只有這樣,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。

逐步提高物業(yè)管理的科技含量,促進行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。面對現(xiàn)代化的物業(yè),一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術、管理手段的物業(yè)管理企業(yè),不可能適應現(xiàn)代人和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務要求。作為物業(yè)管理行業(yè)來說,關注這方面的科技發(fā)展應用態(tài)勢,對于及時提高管理技術、增加市場競爭力度以及促進整個行業(yè)的進步都十分重要。物業(yè)管理公司,必須重視各類專業(yè)管理技術的掌握,從勞動密集型向技術密集型轉變,不斷更新、學習新的管理服務技術,適應現(xiàn)代物業(yè)管理的技術要求,加強管理技術的學習,努力提高管理技術水平,這樣才能保證與物業(yè)設備的科技進步同步。

我國入世為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路,是21世紀物業(yè)管理發(fā)展趨勢。規(guī)?；?、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式,成為物業(yè)管理的未來發(fā)展方向;市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭,將打破地方保護主義、本位主義的壟斷,成為承攬物業(yè)管理項目的主流;集團化發(fā)展將結束小兵團分散作戰(zhàn)的局面,一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、多種經營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體;法制化運作,將推進物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道;科技化變革將是大勢所趨,大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務、經營面臨新的機遇。