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摘要:物業(yè)稅的改革能夠對房地產(chǎn)市場帶來較大的影響，這種影響是來自供求兩方面的。從供給的角度，物業(yè)稅能在一定程度上規(guī)范政府的“賣地”行為，減輕開發(fā)商開發(fā)初期的資金投入，增加開發(fā)商“囤地”成本。從需求的角度，物業(yè)稅有利于鼓勵房地產(chǎn)的自住型需求，抑制投資型需求。同時在供需雙方的影響下，必然對房地產(chǎn)價格造成影響。

關鍵詞：物業(yè)稅；房地產(chǎn)；政府；開發(fā)商

一、物業(yè)稅的概念

所謂物業(yè)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其擁有者每年都要繳納一定的稅款。從種類上劃分，物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，但是從世界范圍來看，物業(yè)稅的征收沒有統(tǒng)一的形式，征收對象也很不一樣。有的國家對個人持有的不動產(chǎn)一般不征收物業(yè)稅，對獲取收益的商業(yè)用途的房屋才征稅，例如美國。有的國家則對所有的土地、建筑物及折舊資產(chǎn)均征稅，例如日本。

二、物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場供給的影響

（一）對政府的影響

1.現(xiàn)行制度下，政府行為對房地產(chǎn)市場的影響。（1）地方政府財政收支不平衡。從1994年中國的分稅制改革以來，中央與地方的財政收入比重有了明顯的變化，僅就1993年與1994年的對比來看，地方財政收入所占的比重就由78.0%下降到44.3%，近些年，來地方財政收入所占比重也一直處于50%以下的水平；而同時地方財政支出的比重卻一直在70%左右的水平上。由此可見，分稅制改革后的十多年來，地方財政收支不平衡的矛盾并未得到改變。地方財政收支剪刀差的長期存在，強化了地方政府積極開辟可自主支配收入來源的動力，而增加土地出讓收入便成為地方政府和增收的主要途徑。土地出讓占地方財政預算外收入60%以上，個別市縣達90%左右。從全國情況看，土地出讓收入占財政收入的比重也非常高。2009年全國土地出讓總價款為1.5萬億元，而全國的財政收入為6.8萬億元，土地出讓收入占財政收入的比重為22.05%。如果再加上和轉讓房產(chǎn)相關的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅，和房地產(chǎn)相關的收入占到全部財政收入的比重就更加大。然而，地方政府的這種“賣地”收入是不可持續(xù)的，地方財政對土地出讓收入普遍依賴的局面必然需要改變。（2）土地出讓制度存弊端。中國現(xiàn)今實行的是以“招拍掛”為主要特征的土地出讓制度，這一制度理論上可以從源頭上防止土地批租領域的腐敗，提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境。但是發(fā)揮這一制度的前提必須是假設該制度本身高度完善并有嚴格、合理的操作流程和實施細則，并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎。現(xiàn)行中國，土地市場的政府壟斷市場機制、社會誠信道德缺失、法制環(huán)境和監(jiān)督體制不健全等，在這種情況下，土地公開招標拍賣導致地價因“公開競爭”而高升，從而把房地產(chǎn)價格逼上了懸崖邊緣，如果說房價高，其實是地價高；如果說房價存在泡沫，其實地價也存在泡沫。

2.開征物業(yè)稅可能帶來的改變。不管是土地出讓金還是和房地產(chǎn)有關的稅費，或多或少都帶有一次性征收的特點。也就是說，在未來七十年的土地使用期限里，所有者應該繳納的稅費被包含在了房地產(chǎn)價格中，各級地方政府實際上是把今后幾十年的土地收益一次性收取，是本屆政府收著后屆政府的錢，用著后屆政府的錢。長此以往，政府的財政收入不能穩(wěn)定也無法保證，無疑與可持續(xù)發(fā)展觀念相悖。物業(yè)稅作為地方稅種，每年都需繳納。一方面，這意味著將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制下要求一次繳納的稅費分攤到了每年，不論是哪屆政府出讓土地使用權，下屆政府均可以從中獲得收益，均衡了地方政府的長期財政收入，改變了“寅吃卯糧”的局面。另一方面，物業(yè)稅將目前買房過程中復雜的稅費征收進行梳理。既能簡化稅制，規(guī)范征收，又能清費立稅，減輕百姓負擔。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響

1.物業(yè)稅的開征降低初期開發(fā)成本。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，尤其在房地產(chǎn)開發(fā)初期。開發(fā)商除了需要支付拆遷補償費，建筑安裝費用外，還需要支付數(shù)額巨大的土地出讓金和相關稅費，據(jù)統(tǒng)計，土地出讓金和相關稅費占到房價的30%，這些費用都是需要開發(fā)商一次性支付的，如此巨大的開發(fā)成本加大了開發(fā)商的籌資成本，也加大了開發(fā)商的籌資風險。物業(yè)稅的開征，將開發(fā)商原本應在開發(fā)初期繳納的各項稅費平均到了房產(chǎn)保有階段的各個使用年份，并通過一定形式在比較長的時間里面轉嫁給房產(chǎn)的購買者承擔，從而減輕了開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)初期的資金壓力，降低其經(jīng)營風險。

2.物業(yè)稅的開征增加了“囤地”成本?，F(xiàn)今社會，開發(fā)商經(jīng)常性拍下土地卻不開發(fā)，任由其“曬太陽”，致使原本就極其稀缺的土地資源嚴重浪費。開發(fā)商為何“囤地”不開發(fā)，這里不外乎兩個原因：第一，“囤地”可以導致地價上漲，每次拍賣土地時地方政府也將受益。由于土地一級市場沒有競爭者，開發(fā)商“囤地”就沒有競爭者，土地價格就會越來越高。第二，“囤地”沒有任何成本。雖然中國政府出臺了諸多打擊開發(fā)商“囤地”的舉措，例如開發(fā)商閑置土地要繳納一定的閑置費，甚至可將土地收回等等。但是這些措施還缺乏很有效的實施細則，在開發(fā)商看來不過是一紙空文。物業(yè)稅是財產(chǎn)性質(zhì)的稅收，并且按年征收，這就意味著，持有土地房產(chǎn)的年份越長，承擔的稅負就越多。物業(yè)稅可以大大增加開發(fā)商囤地成本，抑制現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商“低買高拋”的“炒地”行為，增強開發(fā)商的投資理性，提高房地產(chǎn)資源的利用效率。

三、物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場需求的影響

房地產(chǎn)市場的需求方，通俗來講就是購房者。對于購房者而言，物業(yè)稅出臺帶來的最大變化，是購入物業(yè)時的初始稅費負擔減輕，但未來須對超過基本居住需要的部分納稅。這種變化對于自住型需求和投資型需求的影響是不同的。

（一）對自住型需求的影響

對與居民個人僅有的一套住房是否作為物業(yè)稅的征稅對象，目前理論界還存在爭論，但如果為了實現(xiàn)物業(yè)稅優(yōu)先考慮公平的目標，物業(yè)稅的稅制設計就應當保障居民基本居住需求，各地方處于平均居住水平以下的居民無須納稅或只需要交很少的稅。物業(yè)稅的出臺意味著房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費被大部分清理和廢止，原先需要居民在購買房產(chǎn)時支付的那部分稅費大幅度減輕，同時原先由開發(fā)商繳納但是轉嫁到購買者身上的稅負也能夠得到一定程度的減輕。稅負減輕意味著購房負擔的減輕，在一定程度上有利于自住型需求的實現(xiàn)。

（二）對投資型需求的影響

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，本身就具有投資和消費的雙重屬性。眾多事實表明，中國的房地產(chǎn)市場中投資性的購房需求占總需求的比重正在上

升，投機因素的加大使得房地產(chǎn)市場中的泡沫成分已不容忽視。

物業(yè)稅的開征可以改變房地產(chǎn)投資的相對優(yōu)勢，進而抑制投資需求。首先，物業(yè)稅的開征減弱了投資人對物業(yè)區(qū)位升值的分享。因為物業(yè)稅是按年從價計征的，如若房產(chǎn)價值提升，則相應的物業(yè)稅負加重，持有成本增加，投資回收期延長；若房屋價值穩(wěn)定或下滑，則物業(yè)稅負平穩(wěn)或偏低，但投資處于失利狀態(tài)。其次，物業(yè)稅的開征降低了房地產(chǎn)投資的稅負優(yōu)勢。在開征物業(yè)稅之前，與生產(chǎn)性投資相比，由于房屋所有人可以不繳納所得稅，從而使得投資擁有房地產(chǎn)坐待升值由于不必為保有納稅而成為更加“合算”的投資選擇。物業(yè)稅的開征可以在一定程度上扭轉這種局面。

四、物業(yè)稅對房地產(chǎn)價格的影響

（一）物業(yè)稅短期內(nèi)能夠促使房價下降

1.物業(yè)稅刺激房地產(chǎn)供給擴大。首先，物業(yè)稅是將原本房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費進行整理，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。一方面增加了開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售的成本，另一方面也增加了住房投資者保有住房的成本，促使更多的二手房進入市場交易，增加供給；其次，由于物業(yè)稅的開征會使開發(fā)商前期開發(fā)成本大幅度減少，房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻大大降低，有利于吸引更多的開發(fā)商進入，促進房地產(chǎn)業(yè)的競爭，也增加了供給。

2.物業(yè)稅對需求的影響有限。從需求方面來看，物業(yè)稅增加了投資型購房者持有住宅的成本，一定程度上會降低投資性需求，在中國目前“炒房者”遍地的房地產(chǎn)市場，能夠起到減少需求的作用。

可見，物業(yè)稅的開征一定程度上增加了住房的供給，減少了住房的需求，會導致房價的下降。

（二）物業(yè)稅使房價下降幅度有限

1.需求的增加導致房價下降幅度有限。一方面，在物業(yè)稅的影響下會使房價下降，降低了的房價會將原本不具備購房能力的人具備了購房能力，從而迅速進入到房地產(chǎn)市場，增加了需求；另一方面，土地的供給是有限的，城鎮(zhèn)土地更是無比稀缺，現(xiàn)階段的中國，城鎮(zhèn)化進程的步伐不斷加快，這勢必使得更多的人涌入到城市、尤其是大城市。大量人口的涌入使得房地產(chǎn)市場的需求激增。在這兩方面的影響下，會使得房地產(chǎn)市場仍然成為賣方市場，房價的下降幅度有限。

2.其他經(jīng)濟因素的影響。房價不僅受物業(yè)稅影響，還受國家宏觀經(jīng)濟政策、貸款利率、消費者收入、位置、風險等多種因素影響。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與否同時也關系到中國經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定。在目前中國經(jīng)濟求穩(wěn)的大環(huán)境下，房價下降的幅度必然是有限的。

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