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一當(dāng)前會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理方面存在的問題

我國的物業(yè)管理目前還處于初級階段，會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理仍然是物業(yè)公司在新時(shí)期發(fā)展的重點(diǎn)和難點(diǎn)。目前我國大多數(shù)物業(yè)公司的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平都不高，沒有在全行業(yè)建立起完善的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理體系，因此各個(gè)公司各自為政，導(dǎo)致很多物業(yè)公司的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理還存在一些問題，難以適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展要求。

（1）會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的制度不完善

當(dāng)前我國很多物業(yè)公司都沒有建立起與新時(shí)期的市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理體制。會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)資料不完善，財(cái)務(wù)人員沒有嚴(yán)格按照相關(guān)制度對賬目進(jìn)行分類，也沒有及時(shí)的建立賬目，導(dǎo)致原始資料的真實(shí)性受到了很大的影響。在物業(yè)公司中經(jīng)常出現(xiàn)打白條的現(xiàn)象，沒有完善的會計(jì)資料和手續(xù)。特別是一些重要的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)都沒有簽訂相關(guān)合同，很難入賬。由于體制的不健全，會計(jì)科目中的收益性支出和資本性支出難以區(qū)分，沒有對公司財(cái)產(chǎn)進(jìn)行定期的盤點(diǎn)或者盤點(diǎn)不仔細(xì)。這些問題都會造成物業(yè)公司內(nèi)部的賬目不清，影響會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性。

（2）對資金的管理缺乏力度

物業(yè)管理離不開資金的支持，因此資金的合理利用和充足的流動性對于物業(yè)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。這就要求物業(yè)公司必須對資金進(jìn)行高質(zhì)量的管理。物業(yè)公司資金的來源主要是樓房建設(shè)的啟動資金和維修資金，還有向委托人收取的管理服務(wù)費(fèi)，以及一部分經(jīng)營性收入，這些收入的數(shù)量相對有限。物業(yè)公司總體上的規(guī)模較小，資金實(shí)力有限，而物業(yè)公司對資金的重視程度不夠，對資金的管理缺乏力度，沒有形成資金的合理流動和優(yōu)化配置。

（3）成本核算方式不合理

目前我國很多物業(yè)公司都沒有建立起合理的成本核算方式，大部分都是由公司的財(cái)務(wù)部門來對成本進(jìn)行集中核算，設(shè)置出成本的明細(xì)科目。而相關(guān)的管理處和職能部門都沒有參與成本費(fèi)用的核算。物業(yè)公司的服務(wù)范圍和管理區(qū)域較廣，一個(gè)物業(yè)公司通常要管轄多個(gè)小區(qū)，這就要求對成本核算進(jìn)行精細(xì)化管理，根據(jù)項(xiàng)目的不同類別設(shè)置更為詳細(xì)的成本賬目，包括明細(xì)分類賬目以及輔助核算賬目。合理的成本核算能夠?yàn)槲飿I(yè)公司提供更優(yōu)質(zhì)的管理，并為公司的決策層提供更為準(zhǔn)確的決策依據(jù)。

（4）會計(jì)核算體系不統(tǒng)一

物業(yè)公司沒有建立起統(tǒng)一的會計(jì)核算體系，難以吸收先進(jìn)的會計(jì)核算理念和經(jīng)驗(yàn)。目前大多數(shù)物業(yè)公司的會計(jì)核算體系都比較松散，大多根據(jù)物業(yè)公司的經(jīng)營情況來決定。這種不統(tǒng)一的會計(jì)核算體系阻礙了物業(yè)公司的進(jìn)一步發(fā)展。

（5）陳舊的成本管理模式

當(dāng)前物業(yè)公司對成本的管理無非是依靠企業(yè)的規(guī)模效益、與供貨商進(jìn)行談判、控制運(yùn)營費(fèi)用，降低預(yù)算等幾個(gè)辦法。這些都只是從初級階段來降低成本，沒有觸及成本降低的根源。這種成本管理模式只在物業(yè)公司的內(nèi)部管理中進(jìn)行，而沒有涉及到物業(yè)公司的對外服務(wù)上，沒有充分考慮物業(yè)公司的品牌和市場形象，影響物業(yè)公司的全面發(fā)展。在整個(gè)成本管理的過程中容易出現(xiàn)管理漏洞，造成財(cái)產(chǎn)損失。

二物業(yè)公司會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作方面的改進(jìn)措施

（1）建立完善的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的制度

物業(yè)公司要滿足新時(shí)期的發(fā)展需求，就必須建立完善的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的制度，嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建賬，重視財(cái)會人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高財(cái)會人員的業(yè)務(wù)水平。建立并執(zhí)行嚴(yán)格、科學(xué)的會計(jì)管理制度和會計(jì)監(jiān)督體系。提高對原始憑證的重視，加強(qiáng)審核和稽查工作，做到保質(zhì)保量。

（2）對資金進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，合理使用資金

資金對于物業(yè)公司的發(fā)展非常重要，物業(yè)公司要對資金和收益進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)分析，合理調(diào)配，確保資源利用的最大化。物業(yè)公司的收入主要有幾個(gè)方面：物業(yè)公司向委托人收取的服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)公司實(shí)行多元化投資所得到的投資收益。其中物業(yè)公司收取的服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司的主要日常收益，也是維系物業(yè)公司日常運(yùn)轉(zhuǎn)的資金。物業(yè)公司必須對資金進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，對財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查并及時(shí)向委托人公開。物業(yè)公司要對自己的資產(chǎn)和負(fù)債情況進(jìn)行了解和核算，以判斷未來的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，以決定未來的發(fā)展走向。

（3）完善公司內(nèi)部的績效考核制度，提升管理水平

物業(yè)公司提供給委托人的不是產(chǎn)品而是服務(wù)，這就離不開人才的作用。物業(yè)公司在運(yùn)營的過程中，人工成本占據(jù)了百分之七十到八十的管理成本，因此要提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，減少運(yùn)營成本就必須降低人工成本，提升公司內(nèi)部的管理水平。物業(yè)公司要建立起科學(xué)的績效考核制度，不僅對財(cái)會人員要進(jìn)行績效考核，更要將績效考核的范圍擴(kuò)展到所有員工，提高員工的工作效率以及整個(gè)公司的管理效率，節(jié)約人工成本，從根源上提升財(cái)務(wù)管理的水平。

（4）加大資金管理的力度

物業(yè)公司要適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展趨勢，提升會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的水平，就必須加大對資金的管理力度。對資金的運(yùn)作水平進(jìn)行提升，對資金要實(shí)行跟蹤管理，資金的使用和調(diào)度必須規(guī)范，絕不能出現(xiàn)挪用和貪污行為。對于應(yīng)收的賬款要及時(shí)催收，促進(jìn)資金的回籠速度。特別是在新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物業(yè)公司要對資金的使用情況和分配進(jìn)行了解，及時(shí)將閑置資金用于他用，提高資金的利用率，控制公司的運(yùn)轉(zhuǎn)成本。

三總結(jié)

總之，在新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)的大背景下，物業(yè)公司必須提高會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的水平，建立完善的、科學(xué)的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度，進(jìn)行規(guī)范化管理。物業(yè)公司只有認(rèn)清形勢，改正問題，做好資金的運(yùn)作和管理，充分認(rèn)清會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理對于物業(yè)公司發(fā)展的重要性，才能適應(yīng)新時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)條件對物業(yè)公司的發(fā)展要求，提升競爭力。

作者：王洪濤單位：鄭州至遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司