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一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目

房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設(shè)置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細(xì)分類核算。

企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：

1.一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設(shè)計概（預(yù)）算，或每一獨立的施工團預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

2.同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。

開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費是指房屋開發(fā)中各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項費用支出（包括設(shè)備費用）。配套設(shè)施費是指按規(guī)定應(yīng)計入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用。

二、房屋開發(fā)成本的核算

（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。

房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補償費記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（二）前期工程費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的前期工程費，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

（四）建筑安裝工程費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。

如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標(biāo)，標(biāo)價為1080000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價為；

101商品房630000元

102商品房504000元

合計1134000元

則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：

某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標(biāo)價×該項工程預(yù)算造價÷各項工程預(yù)算造價合計

設(shè)例中：

101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。

企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。

（五）配套設(shè)施費

房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

1.配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計入有關(guān)成本核算對象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶先行匯集，

待配套設(shè)施完工時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項目的預(yù)算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。

2.配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋

開發(fā)成本“賬戶的借方和”預(yù)提費用“賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。

（六）開發(fā)間接費

企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，應(yīng)自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。

三、房屋開發(fā)成本核算舉例

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）：

101102152182

商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房

支付征地拆遷費10000080000

結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費7500075000

應(yīng)付承包設(shè)計單位前期

工程費30000300003000030000

應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)

設(shè)施工程款90000750007000070000

應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑

安裝工程款600000480000450000450000

分配配套設(shè)施費（水塔）80000650006000060000

預(yù)提配套設(shè)施費（幼托）80000720006400064000

分配開發(fā)間接費用82000660006200062000

則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本180000

貸：銀行存款180000

結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本150000

貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本150000

將應(yīng)付設(shè)計單位前期工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本120000

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款120000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本305000

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款305000

將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本1980000

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款1980000

分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本265000

貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔265000

預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本280000

貸：預(yù)提費用——預(yù)提配套設(shè)施費280000

分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本272000

貸：開發(fā)間接費用272000

同時應(yīng)將各項房屋開發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。

四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品3562000

貸；開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本3562000