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[論文關(guān)鍵詞]新經(jīng)濟；房地產(chǎn)；非理性行為；尋租

[論文摘要]新經(jīng)濟時代的到來，使我國的支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。我國的房地產(chǎn)業(yè)向何處去，備受世人的關(guān)注。文章從房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的拉動作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在著非理性行為，新經(jīng)濟時代我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來走向等方面進行分析和思考，以期對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展有些許的借鑒意義。

新經(jīng)濟不同于傳統(tǒng)經(jīng)濟，它呈現(xiàn)出很多特征。首先，新經(jīng)濟的社會網(wǎng)絡(luò)化，使得整個社會對信息的獲取處理都變得極為容易和便捷。其次，在新經(jīng)濟時代，人們的生活習(xí)慣開始改變，如電子商務(wù)的發(fā)展，使得人們逛商場購物的習(xí)慣將會逐漸改變。再次，新經(jīng)濟時代的資本運作、資金流動趨向數(shù)字化、虛擬化、迅速化。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點是：生產(chǎn)周期長、資金投入大。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)，在項目開發(fā)前往往需預(yù)測一年后甚至若干年后的市場，并且一旦資金投入，就必須頂著各種風(fēng)險，繼續(xù)投入下去，其中，成本的風(fēng)險，往往難以約束。因為無法確定現(xiàn)在的產(chǎn)品是否符合一年后市場的要求，所以面對一年后的市場風(fēng)險，更是形同于賭博。在其漫長的開發(fā)過程中一旦社會公眾形象出現(xiàn)問題，項目就可能陷于危機。

新經(jīng)濟時代的核心是產(chǎn)業(yè)信息化、信息產(chǎn)業(yè)化。當(dāng)人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網(wǎng)絡(luò)來進行時，勢必對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的沖擊。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟向何處去，怎樣才能步入一個健康、正規(guī)的軌道?有必要進行理性的分析和思考。為此，筆者從以下三個方面提出自己的看法。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的拉動作用

近年來，關(guān)于房地產(chǎn)的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。歸結(jié)起來有以下三種觀點：一是大中城市房價百姓不能承受論；二是政府不作為或調(diào)控不力論；三是開發(fā)商暴利、黑心論。在對無論哪種觀點和議論的研究和分析中，必須要清醒地認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)在近十年國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，在擴大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產(chǎn)業(yè)在促進經(jīng)濟特別是地方經(jīng)濟發(fā)展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題是前進中的問題、發(fā)展中的問題，在未來我國經(jīng)濟社會發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一。這主要體現(xiàn)在：

(一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料。

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟中的建材、設(shè)備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，對國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動性十分明顯。據(jù)測算，在我國當(dāng)前的情況下，每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)70—220元的需求；每銷售100元的住宅，便可帶動130—150元的其他商品銷售。因此，住宅建設(shè)若增加10個百分點，可望帶動國民生產(chǎn)總值增長1個百分點，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。由此可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。

(二)房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所

房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產(chǎn)業(yè)為這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所，這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。

(三)住房消費是綜合性消費，它帶動生活消費的方方面面

房地產(chǎn)的消費特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經(jīng)濟增長的三架馬車之一的消費，它的增長和發(fā)展自然會帶動經(jīng)濟快速向前發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在著非理性的行為

我國地產(chǎn)市場中存在著的非理性行為，已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現(xiàn)為：

(一)以供給決定需求，城市化規(guī)劃脫離市場化進程．

在市場經(jīng)濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，應(yīng)該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿，美其名日“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引風(fēng)”是違背市場經(jīng)濟規(guī)律的，實際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟“以產(chǎn)定銷”的翻版。從市場經(jīng)濟的觀念看來，城市化的進程是市場化的結(jié)果，城市規(guī)劃中的選址、規(guī)模和時機是由生產(chǎn)者(企業(yè))和消費者(家庭)的需求所決定，它們選擇的原則是比較成本利益、規(guī)模利益和競爭風(fēng)險利益，政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇，也不能靠優(yōu)惠政策恩賜。政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規(guī)劃協(xié)調(diào)，這樣才能使房地產(chǎn)市場的供需運行保持一種良性狀態(tài)，從而促進國民經(jīng)濟向前發(fā)展。如果還是不問時間、地址、條件到處盲目地“筑巢引鳳”，其結(jié)果必然導(dǎo)致人力、物力、財力的浪費和土地的超前開發(fā)，基本建設(shè)的投資效益大大下降。

(二)片面追求高層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整脫離市場化導(dǎo)向

在市場經(jīng)濟中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動是平均利潤規(guī)律作用的結(jié)果，市場導(dǎo)向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，調(diào)整其盲目性。在地產(chǎn)市場中政府利用批租權(quán)實現(xiàn)其一定經(jīng)濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮城市集聚經(jīng)濟的功能?，F(xiàn)在的問題是，或者不顧投資者的經(jīng)營方向，下命令定指標(biāo)，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術(shù)、高消費的高層次產(chǎn)業(yè)。我國是一個發(fā)展中國家，正處于社會的轉(zhuǎn)型時期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整應(yīng)該是一個循序漸進的過程。所以在以后相當(dāng)長的時間內(nèi)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特點是：第一產(chǎn)業(yè)仍是基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)還將占主要比例，然后慢慢地由以第一、二產(chǎn)業(yè)為主的結(jié)構(gòu)向以第三產(chǎn)業(yè)為主的結(jié)構(gòu)過渡，由中低技術(shù)產(chǎn)業(yè)、中低消費結(jié)構(gòu)向高新產(chǎn)業(yè)、高消費結(jié)構(gòu)過渡，需要經(jīng)過多次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整才能實現(xiàn)，何況各地經(jīng)濟發(fā)展很不平衡。另外，各種城市集聚經(jīng)濟的功能是不同的，有工業(yè)帶動型城市、經(jīng)貿(mào)匯聚型城市、港通樞紐型城市、消費服務(wù)型城市、文化風(fēng)光旅游型城市，還有各種因素的相互交叉滲透，這就對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、交通實施、建筑風(fēng)格、環(huán)境保護、文化教育等提出了不同的要求。

(三)地產(chǎn)市場不成熟。導(dǎo)致盲目的高地價和低地價

土地本身不是商品，在市場經(jīng)濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關(guān)系影響?，F(xiàn)在可供計算地價的方法有“收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但可靠地運用這些方法的先決條件是地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟，有已經(jīng)積累的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)作參數(shù)?？墒牵覈禺a(chǎn)市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個問題顯得很突出：一是盲目的高價行為。表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然。按市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，地價過高會使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產(chǎn)和消費，這反過來會導(dǎo)致經(jīng)濟萎縮和地產(chǎn)市場的不景氣。正因為這樣，在資本主義的市場經(jīng)濟的初期和上升期，都是以低地價為條件的，只有經(jīng)濟發(fā)展到城鎮(zhèn)土地資源嚴(yán)重短缺和壟斷，供需矛盾對認(rèn)，在平均利潤率作用下，地價水平才高居不下。因此，盲目性的高地價對經(jīng)濟增長并不利，是一種非理性行為。二是行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。

(四)政府對自由市場的干預(yù)，帶來了愈演愈烈的“尋租”熱在地產(chǎn)經(jīng)濟中，由于政治體制、權(quán)力結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理方式等原因，創(chuàng)造出了不平等的競爭環(huán)境，這樣就有可能給每個環(huán)節(jié)的直接經(jīng)營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質(zhì)上是“壟斷權(quán)收益”，也就是“權(quán)力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權(quán)”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產(chǎn)生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現(xiàn)象。現(xiàn)在地產(chǎn)經(jīng)濟中的“尋租”相當(dāng)活躍，大有愈演愈烈之勢。其“尋租”者有i：第一，“地方保護主義者”的尋租，主要表現(xiàn)為不合理地分享本來屬于國家財政的份額，為“地方造?！保蚶脟以谖赓Y投資方面的優(yōu)惠政策分享稅、利，幾乎無條件地向境外投資者批租土地。第二，“經(jīng)濟集團”的尋租。通過優(yōu)先占有土地使用權(quán)獲得額外收益，以“增強企業(yè)活力”，其實它們的活力相當(dāng)程度上來自本該屬于全民所有的地產(chǎn)收益，其中以形形色色的房地產(chǎn)開發(fā)公司為最。另外一些“三資”企業(yè)、國有、集體企業(yè)以及機關(guān)事業(yè)性單位也在積極“尋租”。第三，“個人”尋租。主要是國家機關(guān)、企業(yè)中極少數(shù)人利用職務(wù)之便，庇護親屬、裙帶關(guān)系、分配偏愛，給予特定戶優(yōu)惠合同和價格，優(yōu)先照顧追隨者，把本來屬于社會的財富裝入私人腰包。盡管這種“尋租者”的目的、性質(zhì)和程度不同，但最終都是有資源流失，地產(chǎn)市場機制被扭曲，分配不公，將成為腐敗重要滋生地。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來應(yīng)然走向

城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的非理性行為，用科學(xué)發(fā)展觀引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來應(yīng)然走向，下面主要談四點。

(一)合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營”

很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產(chǎn)開發(fā)拉升GDP。這種簡單的“城市經(jīng)營”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀。房地產(chǎn)開發(fā)項目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經(jīng)營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經(jīng)濟行為的加入而長期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設(shè)施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學(xué)、大型集市、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復(fù)制和再生?這些問題都要求我們一切從實際出發(fā)，以科學(xué)發(fā)展觀看待城市建設(shè)。

(二)強化政府經(jīng)濟職能，市場將逐漸走向成熟化

綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產(chǎn)消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得?！安还芎梅?、壞房，只要搶到就好”的現(xiàn)象將一去不復(fù)返。從當(dāng)前城市居民的經(jīng)濟實力和市民購買力分析，只要經(jīng)濟形勢保持平穩(wěn)增長和樓市不出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學(xué)發(fā)展觀的指引下加強了對房地產(chǎn)的調(diào)整，這種調(diào)整并不是指樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進入一個成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來越多的性價比優(yōu)越的產(chǎn)品，市場將逐漸走向成熟化。

(三)加強政府宏觀調(diào)控，地價將趨于合理水平

如前所述，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經(jīng)濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求，取決于經(jīng)濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經(jīng)濟條件下，政府有必要加強宏觀調(diào)控，借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經(jīng)濟等宏觀調(diào)控手段，適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價格，使之趨于一個合理的水平，引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。這是因為，房地產(chǎn)業(yè)是一個土地與金融兩種要素緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產(chǎn)業(yè)深入投機要素，將會在短期內(nèi)形成經(jīng)濟泡沫，如果房地產(chǎn)市場資金鏈突然中斷，泡沫經(jīng)濟將會立刻崩潰。自然將會給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞。日本、中國臺灣和中國香港等均有這方面的經(jīng)驗教訓(xùn)。

(四)創(chuàng)新制度和體制，遏制“尋租”及腐敗

根據(jù)公共選擇學(xué)者的“尋租理論”，尋租是政府干預(yù)的必然產(chǎn)物，也就是說，政府運用行政權(quán)力對市場的干預(yù)和管制是尋租產(chǎn)生的根源。因此要抑制“地方保護主義者”、“經(jīng)濟集團”和“個人”等尋租現(xiàn)象和腐敗的產(chǎn)生，必須從制度或體制創(chuàng)新方面人手，消除腐敗和尋租產(chǎn)生的土壤和條件，從而一方面保護好國有資源和地產(chǎn)市場機制，使國有資源不致白自流失，使地產(chǎn)市場機制不致被扭曲；另一方面，使資源和利益的分配做到公正公平，維護社會的穩(wěn)定和健康發(fā)展。這就要求在加快市場體制形成、實現(xiàn)經(jīng)濟體制變革、推進政治—行政體制改革的同時，形成一整套制約行政權(quán)力的行政法規(guī)和辦事制度，建立起一個靈活、高效、廉潔、透明和公正的政府管理體制。超級秘書網(wǎng)：