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一、房地產(chǎn)市場存在的主要新問題

市的房地產(chǎn)市場正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過程中還存在房地產(chǎn)市場主體不夠成熟、市場機(jī)制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些新問題。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及面廣、周期長、管理難度大

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包容性、專業(yè)性、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、財(cái)政、房管、金融、建筑、信息等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，各部門工作相對(duì)獨(dú)立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門，使項(xiàng)目前期審批時(shí)間難以控制。二是一些項(xiàng)目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎(chǔ)配套設(shè)施，開發(fā)難度大，即使開發(fā)，也無條件交付使用。三是極個(gè)別開發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。

2、房地產(chǎn)的投訴是信訪的熱點(diǎn)新問題之一

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)信訪投訴也不斷增加，已占到信訪總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面，一是配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，有關(guān)的法律、法規(guī)還需要進(jìn)一步完善。二是房屋質(zhì)量新問題。質(zhì)量新問題的危害程度鑒定困難，同時(shí)涉及住戶、開發(fā)商、建造商、材料供給商等多部門，解決新問題難度大，耗時(shí)多。三是部分開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等新問題時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響較大。

3、商品房建設(shè)產(chǎn)業(yè)化程度較低，銷售價(jià)格較高

由于近幾年該市房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產(chǎn)業(yè)化程度低，一些住宅開發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達(dá)不到建設(shè)部的部頒標(biāo)準(zhǔn)，市的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和房地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的差距。

二、杭州市房地產(chǎn)市場的基本狀況

1998年以來，市認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院有關(guān)進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參和住房改革，住房商品化等新的住房消費(fèi)觀念已基本形成，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，住房梯度供給體系已基本建立，使房地產(chǎn)市場有了較大的發(fā)展。

1、住房制度改革的順利進(jìn)行，為市房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)

自1993年以來，市按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理?xiàng)l例》等一系列政策，制定了《市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理若干規(guī)定》和《有關(guān)外地單位和個(gè)人購買市區(qū)單位自管房，個(gè)人私房準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)登記的意見》等有關(guān)住房制度改革的政策和促進(jìn)住房制度改革的辦法，使住房制度改革取得了明顯成效。同時(shí)，取消了對(duì)外地購房的限制，房地產(chǎn)市場更趨活躍，也為房地產(chǎn)市場的建立、發(fā)展提供了充分的物質(zhì)基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)投資快速增長，商品住宅消費(fèi)供銷兩旺

近幾年來，市及長三角地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，是全國經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)之一。市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。自1998年以來，市房地產(chǎn)投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，市進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，深入開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，扎實(shí)推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，全市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢。全市全年完成房地產(chǎn)投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區(qū)210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區(qū)125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區(qū)171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區(qū)35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)入庫稅收達(dá)到17.22億元，增長33.11%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)41.%。其中，市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)入庫稅收達(dá)到7.06億元，同比增長16.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價(jià)4354.5元，比上年同期上漲9%。

3、房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)制靈活、注重品牌，提升了市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)

截至2007年，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規(guī)模大、競爭力強(qiáng)、品牌知名度高的房地產(chǎn)開發(fā)商已脫穎而出。通過房地產(chǎn)開發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)。市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的市場開拓意識(shí)、品牌意識(shí)和靈活的企業(yè)機(jī)制已經(jīng)成為該市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁內(nèi)因，并將進(jìn)一步提升該市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。

4、房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)逐步改善，市場供求關(guān)系日趨合理

市商品房價(jià)格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價(jià)從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達(dá)44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費(fèi)需求，避免開發(fā)商單純從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶型、高價(jià)位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調(diào)控辦法，引導(dǎo)市房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)逐步完善。目前，市已基本建立了以商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和租金補(bǔ)貼的廉租房為輔的住房供給體系，市場供求關(guān)系日趨合理。

三、對(duì)促進(jìn)市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

政府部門必須以市場管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規(guī)行為，維護(hù)市場秩序，提高市場運(yùn)行效率，不斷提高居住水平和居住產(chǎn)業(yè)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點(diǎn)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

1、堅(jiān)持以培養(yǎng)住房市場為基本方向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的探究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高生活水平、改善居住條件的指導(dǎo)思想下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展情況的探究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是政府要有專門的綜合職能部門探究市的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。及時(shí)了解情況，發(fā)現(xiàn)新問題，探究新問題，提出系統(tǒng)解決新問題的方法。具體要制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供給、產(chǎn)業(yè)培育、先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用、配套政策保障、社會(huì)住宅保障體系等新問題，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動(dòng)房地產(chǎn)市場預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場的分析和判定能力，定期編制并房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)價(jià)格水平，空置率等，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范和宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

2、完善房地產(chǎn)法規(guī)體系，強(qiáng)化監(jiān)管、規(guī)范市場行為

市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關(guān)部門要根據(jù)國家制定的房地產(chǎn)基本管理制度，結(jié)合市出現(xiàn)的實(shí)際情況，制定有關(guān)規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應(yīng)深入調(diào)查探究房地產(chǎn)管理體系和政策創(chuàng)新的新新問題，監(jiān)督完善適合我市房地產(chǎn)市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強(qiáng)的實(shí)施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時(shí)，在依法行政的基礎(chǔ)上，加大執(zhí)法力度，切實(shí)解決一批消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的新問題，使消費(fèi)者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費(fèi)環(huán)境，使全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營等各項(xiàng)活動(dòng)納入法制化、規(guī)范化的軌道。

3、適度調(diào)控土地供給，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實(shí)解決低收入人群的住房新問題

近幾年來市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調(diào)整，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，要落實(shí)土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效率管理的要求，建設(shè)大型居住區(qū)。通過大型居住區(qū)的建設(shè)，加快周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供給的結(jié)構(gòu)矛盾。按照市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供給量，確保商品住宅土地年供給量，同時(shí)逐步建立土地梯度供給體系，通過政府對(duì)土地的調(diào)控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時(shí)要加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步啟動(dòng)住房二、三級(jí)市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標(biāo)。

4、著力提升住宅品質(zhì)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化

推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，提高住宅的綜合質(zhì)量和整體效益，促進(jìn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當(dāng)前住宅建設(shè)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要任務(wù)。作為政府的職能部門，要按照政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作，企業(yè)實(shí)施的要求，做好推動(dòng)和促進(jìn)工作。要按照總體規(guī)劃，分步實(shí)施，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)的工作步驟，建立住宅技術(shù)保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，依靠技術(shù)進(jìn)步，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，推動(dòng)住宅技術(shù)總體水平的提高。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)作為市國民經(jīng)濟(jì)的支柱和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)并且還將發(fā)揮其積極功能，因此保持房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中擔(dān)負(fù)著保障住房供給體系的責(zé)任和規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任。相信通過市政府進(jìn)一步完善行業(yè)管理體制和產(chǎn)業(yè)管理體制，完善各職能部門的協(xié)調(diào)機(jī)制，依法行政、妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)、精心培育，市的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

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摘要：市位于浙江省東北部，長江三角洲杭嘉湖平原腹地（30°21′-31°02′N，120°18′-121°16′E）。北連上海、蘇州，南接杭州，西鄰湖州，南瀕杭州灣和錢塘江，和紹興、寧波、舟山隔海相望。市區(qū)陸域面積391500公頃，市海域面積約155900公頃。隨著市居住環(huán)境的進(jìn)一步改善和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，以及城市建設(shè)投融資制度、土地使用制度、住房分配制度改革的深化，市的房地產(chǎn)市場全面建立并且已經(jīng)發(fā)展成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序、健康、持續(xù)地發(fā)展，將對(duì)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要的功能。

市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理思索