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摘要：反向抵押貸款在我國(guó)又稱為倒按揭，在最近幾年成為學(xué)者們討論的熱門話題。反向抵押貸款是在人口老齡化的背景下推行的，國(guó)外（以美國(guó)為代表）推行的反向抵押貸款為社會(huì)養(yǎng)老起到了積極的作用，為我國(guó)提供了可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)的老齡化問(wèn)題的嚴(yán)峻為反向抵押貸款的推行提供了基本條件，但是由于我國(guó)經(jīng)驗(yàn)不足，國(guó)情特殊使得反向抵押貸款的推行困難重重。文章將從反向抵押貸款基礎(chǔ)知識(shí)和老年人使用反向抵押貸款的成本方面作些探討，希望能對(duì)反向抵押貸款的理論研究起到促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：反向抵押貸款；倒按揭；老年人；抵押；成本費(fèi)用

2006年全國(guó)老齡辦首次了關(guān)于人口老齡化的《中國(guó)人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。報(bào)告指出，21世紀(jì)是人口老齡化的時(shí)代。中國(guó)已于1999年進(jìn)入老齡社會(huì)，而且是世界上老年人口最多的國(guó)家，占全球老年人口總量的1/5。2000年第五次人口普查表明，我國(guó)60歲以上人口已達(dá)到113億，占總?cè)丝诘?0.41%。據(jù)人口研究表明，老年人口比例將逐年增大，據(jù)測(cè)算，到2015年，60歲以上人口將超過(guò)2億，約占總?cè)丝诘?4%。這些數(shù)據(jù)表明，我國(guó)正快速步入老齡化社會(huì)。這樣養(yǎng)老問(wèn)題成為一個(gè)嚴(yán)峻的社會(huì)問(wèn)題。

反向抵押貸款正是針對(duì)老年人養(yǎng)老推出的一種住房金融產(chǎn)品，它使得老年人可以利用自己的房產(chǎn)作抵押從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款以滿足日后生活中的需要或者提高老年人的生活質(zhì)量。這樣老年人可以充分利用自己的財(cái)產(chǎn)來(lái)養(yǎng)老，同時(shí)可以繼續(xù)擁有自己住房的居住權(quán)，為老年人養(yǎng)老開(kāi)辟了新途徑。

目前國(guó)外以美國(guó)為首的一些國(guó)家都已經(jīng)推行了反向抵押貸款，解決了很多老年人的養(yǎng)老問(wèn)題。鑒于我國(guó)目前老年化問(wèn)題，近年來(lái)我國(guó)許多學(xué)者在這方面展開(kāi)了討論，并在南京、上海、重慶等地曾推出過(guò)試點(diǎn)。

一、反向抵押貸款的簡(jiǎn)要介紹

（一）反向抵押貸款的產(chǎn)生和發(fā)展

反向抵押貸款在我國(guó)被稱為倒按揭，這是因?yàn)樗诹鞒毯筒僮髟砗桶唇屹J款基本相反。

關(guān)于反向抵押貸款的起源有兩個(gè)說(shuō)法。一種是說(shuō)起源并發(fā)展于美國(guó)；另一種就是說(shuō)起源于荷蘭而后來(lái)在美國(guó)得到了充分的發(fā)展。事實(shí)上后一種說(shuō)法是正確的。反向抵押貸款最早出現(xiàn)于荷蘭，但是由于經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境方面的因素沒(méi)有得到很好的發(fā)展，而是在后來(lái)的美國(guó)，在潛在的市場(chǎng)需求和金融機(jī)構(gòu)、相關(guān)政府部門的政策扶持下反向抵押貸款逐步得到了發(fā)展。

美國(guó)從20世紀(jì)60年代就開(kāi)始出現(xiàn)了各種形式的反向抵押貸款的初期產(chǎn)品，但是嚴(yán)格來(lái)說(shuō)真正意義上的“反向抵押貸款”產(chǎn)品是在20世紀(jì)80年代中期美國(guó)新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。1989年FHA以其創(chuàng)立的HCEM產(chǎn)品進(jìn)入反向抵押貸款市場(chǎng)直接促進(jìn)了反向抵押貸款迅速的發(fā)展，隨后FannieMae進(jìn)入反向抵押貸款市場(chǎng)又再進(jìn)一步促進(jìn)了反向抵押貸款的發(fā)展。經(jīng)過(guò)20余年的發(fā)展，目前反向抵押貸款產(chǎn)品品種豐富，操作更加規(guī)范，市場(chǎng)也逐漸擴(kuò)大，為老年人的福利的提高起到了重大作用。從全世界范圍來(lái)看，目前美國(guó)、新加坡、日本、澳大利亞及歐洲一些國(guó)家都推行了反向抵押貸款，但是發(fā)展程度不一。我國(guó)目前也在討論這個(gè)問(wèn)題，并且在少數(shù)幾個(gè)地方比如南京、上海、重慶等地進(jìn)行反向抵押貸款的試點(diǎn)。

（二）反向抵押貸款的內(nèi)涵

反向抵押貸款是將自有房產(chǎn)作為抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，取得貸款以用于個(gè)人的基本生活需要或者提高生活質(zhì)量的需要，在貸款期滿時(shí)以出售自己所擁有的房產(chǎn)或者其他途徑還貸，這項(xiàng)貸款主要針對(duì)老年人。

在生活實(shí)際中，反向抵押貸款一般可理解為老年人以自己的房產(chǎn)做抵押，從以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，申請(qǐng)成功后將獲得金融機(jī)構(gòu)支付的貸款用于生活上的各項(xiàng)花銷，解決老年人因退休、失業(yè)等原因而無(wú)固定收入、生活無(wú)保障問(wèn)題，為老年人的養(yǎng)老提高提供了一種新途徑。這種貸款和人們?cè)谀贻p時(shí)的按揭貸款買房在方向上是幾乎相反的，所以在我國(guó)又被稱為倒按揭。

（三）反向抵押貸款的申辦

反向抵押貸款申請(qǐng)方面包括資格審查和額度的審批。

1、反向抵押貸款申請(qǐng)一般資格條件有：反向抵押貸款一般針對(duì)老年人，具體而言有些國(guó)家如新加坡要求年滿60歲的老年人，有些國(guó)家如美國(guó)要求62歲。申請(qǐng)人必須有可以作為抵押的房產(chǎn)，一般要求是自己獨(dú)立擁有的并自己居住的房屋。老年人的負(fù)債方面有特定的要求，最好沒(méi)有負(fù)債特別是其他貸款。

2、在額度審批方面，反向抵押貸款的申請(qǐng)者可能有所差別，主要影響因素有：房屋的價(jià)值、申請(qǐng)人的年齡、目前貸款利率等，一般來(lái)說(shuō)年齡越大，房屋價(jià)值越高，利率越低，申請(qǐng)者所能夠申請(qǐng)到的貸款額度就越大。

（四）反向抵押貸款的特征

反向抵押貸款有無(wú)追索權(quán)和期限的獨(dú)特性特征。

反向抵押貸款的一個(gè)主要特點(diǎn)即它是一種無(wú)追索權(quán)的貸款，這意味著貸款的總額不能超過(guò)房屋售價(jià)，貸款人也不能對(duì)借款人除房屋外的其他資產(chǎn)求償。換句話說(shuō)，即使借款人所借本金加上利息已經(jīng)超過(guò)了資產(chǎn)變現(xiàn)的價(jià)值，需要償還給貸款人的金額也以房屋價(jià)值為限。而這也恰好是金融貸款機(jī)構(gòu)所必須承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

反向抵押貸款的另外一個(gè)主要特點(diǎn)是貸款期限的獨(dú)特性。貸款必須到申請(qǐng)人死亡或者搬出住所時(shí)貸款機(jī)構(gòu)才能出售申請(qǐng)人的房產(chǎn)來(lái)歸還貸款期間的貸款本金和利息，而不能強(qiáng)制老人在死亡前還貸或者強(qiáng)制其搬出自己的住所。當(dāng)然，貸款機(jī)構(gòu)也為自己保留了一些結(jié)束合同的例外情況來(lái)保護(hù)自己。比如在美國(guó)當(dāng)借款人無(wú)法支付財(cái)產(chǎn)稅時(shí)貸款就自動(dòng)到期，貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)要求屋主清償該貸款。

（五）反向抵押貸款的意義

反向抵押貸款的推行可以起到一些積極作用。

1、它開(kāi)拓了養(yǎng)老的新途徑，為老年人解決了養(yǎng)老問(wèn)題。當(dāng)老年人在使用反向抵押貸款時(shí)：（1）保證了日后養(yǎng)老生活的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，保障了老年人的基本生活。（2）住房的繼續(xù)居住權(quán)。當(dāng)老年人的房產(chǎn)被用來(lái)抵押申請(qǐng)反向抵押貸款時(shí)，老人們可以繼續(xù)自由的住在自己的房子里面，直到老人去世，反向抵押貸款終止為止，不影響正常的起居生活。（3）減輕“四二一”式家庭模式下老年人的子女的負(fù)擔(dān)。

2、反向抵押貸款的推行可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，由于反向抵押貸款必須以房屋作為抵押，這些房屋大多數(shù)是舊房屋，把這些房屋作為抵押能活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、成本分析

（一）反向抵押貸款的費(fèi)用分析

反向抵押貸款借款人要支付兩個(gè)方面的費(fèi)用：一是利息費(fèi)用；二是業(yè)務(wù)發(fā)生的整個(gè)過(guò)程中支付的各項(xiàng)費(fèi)用。

反向抵押貸款業(yè)務(wù)中，從最初的貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)到最后貸款期滿，借款者償還貸款為止借款人必須支付各種費(fèi)用。這是因?yàn)榉聪虻盅嘿J款的執(zhí)行過(guò)程復(fù)雜，期間需要有房地產(chǎn)評(píng)估、認(rèn)證、維修等，這些項(xiàng)目都需要直接向借款者收取一定的費(fèi)用。主要的費(fèi)用有：

1、貸款發(fā)起階段。這個(gè)階段包括貸款的申請(qǐng)，貸款者對(duì)借款者進(jìn)行資格的審查并最終雙方訂立反向抵押貸款業(yè)務(wù)的貸款合同等。這段時(shí)期的工作關(guān)鍵，要進(jìn)行的工作比較多，這些工作基本上都要向借款申請(qǐng)者收取一定的費(fèi)用，費(fèi)用項(xiàng)目很多。主要費(fèi)用項(xiàng)目如下：貸款的發(fā)起費(fèi)；文件整理和登記備案費(fèi)；財(cái)產(chǎn)評(píng)估和調(diào)查費(fèi)，資格認(rèn)證和稅收審查費(fèi)；（律師）費(fèi)（直到貸款結(jié)束）；信譽(yù)報(bào)告，災(zāi)區(qū)調(diào)查，檢察費(fèi)；年金購(gòu)買支付；貸款正式成立前，對(duì)合同修改和調(diào)整的各種費(fèi)用；稅務(wù)報(bào)告服務(wù)費(fèi)（一次性）；抵押保險(xiǎn)費(fèi)；房產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)；抵押經(jīng)紀(jì)人服務(wù)費(fèi)。

2、貸款期間的費(fèi)用。反向抵押貸款業(yè)務(wù)正式成立后到貸款期滿，借款人仍然需要支付一些小額費(fèi)用，不過(guò)這些費(fèi)用項(xiàng)目較少，額度也不高，但是收取次數(shù)多，基本上每期（月）一次。主要有：附加的抵押保險(xiǎn)費(fèi)；維持房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整性費(fèi)用；重新募集和擴(kuò)展貸款費(fèi)用；房產(chǎn)費(fèi)和財(cái)產(chǎn)費(fèi)；每月的服務(wù)費(fèi)（在美國(guó)不得不超過(guò)30美元）。

3、貸款期滿，合同結(jié)束時(shí)候的費(fèi)用。到期終止費(fèi)用：安排房產(chǎn)出售等的實(shí)際費(fèi)用，貸款合到期比如借款人死亡，金融機(jī)構(gòu)將安排借款者的房產(chǎn)出售。

（二）實(shí)例說(shuō)明

下面將以一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)例來(lái)說(shuō)明反向抵押貸款各項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)生。

假如：老張65歲，有一自住房用來(lái)申請(qǐng)反向抵押貸款進(jìn)行養(yǎng)老，目前住房?jī)r(jià)值30萬(wàn)，申請(qǐng)貸款額度18萬(wàn)，預(yù)期壽命80歲，這樣每月可以取得貸款額1000元，貸款利率為6%，共180期。15年后所應(yīng)還本金和利息總額，利用公式計(jì)算為290808元。另外其他的費(fèi)用（中等水平）有：發(fā)起費(fèi)2000元，每月服務(wù)費(fèi)30元共5400元，貸款終止時(shí)費(fèi)用3000元，加總為10400元。到貸款終止時(shí)借款人總共付出加總為301208元。這樣一來(lái)總成本為121208元，占貸款額的67.34%。

一筆18萬(wàn)，年利率為6%，期限為15年的按揭貸款最后應(yīng)還額為273409元，成本為93409元占貸款額的51.89%。

由上面的分析數(shù)據(jù)可以看出，反向抵押貸款的成本是非常高的，一方面是因?yàn)榉聪虻盅嘿J款期間需要支付各項(xiàng)費(fèi)用如發(fā)起費(fèi)、服務(wù)費(fèi)以及貸款終止時(shí)安排房屋出售的費(fèi)用等，這是由于反向抵押貸款與按揭貸款比更復(fù)雜的原因決定的，同時(shí)由于其執(zhí)行過(guò)程上的差異，需要支付的利息費(fèi)用也比正常的按揭貸款要高，利息總額就要高出10%以上。目前我國(guó)的實(shí)際貸款利率已經(jīng)達(dá)到7%以上，依此計(jì)算的實(shí)際成本還要高。

三、結(jié)論

從目前國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，反向抵押貸款的推行可以起到一些積極作用，在滿足了一些客戶的需求的同時(shí)，還能起到活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他積極作用。但是使用反向抵押貸款的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，費(fèi)用總值高，在支付金融機(jī)構(gòu)的貸款利息時(shí)，還得向其他的參與機(jī)構(gòu)支付服務(wù)費(fèi)。

當(dāng)一個(gè)老年人使用反向抵押貸款養(yǎng)老時(shí)，考慮房屋增值與折舊，使用成本達(dá)到了房屋價(jià)值的1/4左右。如果年輕時(shí)候按揭供房，支付的成本加上反向抵押貸款的成本可能占房屋最終價(jià)值的一半，最終老年人所獲得的收益為幾十年的住房使用權(quán)和10到20年的養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)來(lái)源。使用反向抵押貸款的高成本成為阻礙反向抵押貸款的重要因素，可以說(shuō)反向抵押貸款的成本高可能打擊老年人使用反向抵押貸款的積極性，阻礙反向抵押貸款在我國(guó)的推行。如何減少各項(xiàng)費(fèi)用，降低成本是一個(gè)值得注意的問(wèn)題。

同時(shí)我國(guó)由于在推行初期面臨傳統(tǒng)文化的沖突，業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的缺乏以及沒(méi)有相關(guān)法律政策的扶持等不利因素，使得我國(guó)反向抵押貸款的推行困難重重。

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