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［摘要］立足新的發(fā)展時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是，也存在不盡如人意的地方，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題較為顯著。因此，要結(jié)合當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際，從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特征出發(fā)，分析財(cái)務(wù)管理中存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)類型，構(gòu)建行之有效的解決對策，形成全方位風(fēng)險(xiǎn)防控體系，切實(shí)提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，為企業(yè)穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展提供保障。

［關(guān)鍵詞］商業(yè)地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防控體系

目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展飛速，但是，鑒于多方面因素的影響，尤其是土地以及金融等方面的制約，其發(fā)展道路并非一帆風(fēng)順。商業(yè)地產(chǎn)以資金密集為主要特征，但是其回籠以及償債能力有限，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，加之外部環(huán)境的不斷變化，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作需要落到實(shí)處，加快防控體系構(gòu)建，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展?fàn)I造更加優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。

1深入剖析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的問題

1.1資金回籠速度慢，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素增加

立足新時(shí)期的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，比較突出的特征是資金流轉(zhuǎn)速度緩慢?？v觀其原因，主要源于漫長的開發(fā)過程。具體講，地產(chǎn)項(xiàng)目通常涉及四個(gè)時(shí)期，即征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及竣工銷售及物業(yè)，每個(gè)階段都需要大量資金的投入。基于此，更多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了加速資金回籠，采用預(yù)售方式，在項(xiàng)目的第三階段進(jìn)行資金回籠處理，目的是促使資金能夠在更短時(shí)間內(nèi)提前回籠，這與開發(fā)流程出現(xiàn)背離。在這種情況下，不可控因素增加，風(fēng)險(xiǎn)加大。

1.2財(cái)務(wù)杠桿使用缺乏科學(xué)性，債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)加劇

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其資金凸顯嚴(yán)重不足，但是，項(xiàng)目的開發(fā)又離不開大額資金的投入?；诖?，貸款模式受到重視，將其作為財(cái)務(wù)杠桿，推動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)行。這種財(cái)務(wù)杠桿存在利弊。從優(yōu)點(diǎn)上看，即使在資金不足的前提下，仍能夠促使項(xiàng)目得以運(yùn)作，稅盾效應(yīng)增強(qiáng)。但是，不利之處是大大提升了資金流動(dòng)性，一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，償還能力薄弱，甚至出現(xiàn)無錢償債的現(xiàn)象，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇，壓力巨大。

1.3行業(yè)特殊性增大了資金變現(xiàn)能力

縱觀當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，舉債經(jīng)營的應(yīng)用具有一定普遍性，這種方式的應(yīng)用也不是肆無忌憚的，需要企業(yè)擁有突出的變現(xiàn)能力。在借款階段，資產(chǎn)與借款情況規(guī)模不匹配，資金籌措難度加大，短期資金不足很難避免。商業(yè)地產(chǎn)以存貨為主要流動(dòng)資產(chǎn)形式。從類型上劃分，主要涉及開發(fā)產(chǎn)品與非開發(fā)產(chǎn)品兩種，前者主要指開發(fā)完成以及正在建設(shè)的項(xiàng)目，后者關(guān)注的是材料。因此，兩種形式的存貨都存在變現(xiàn)難的問題，拉低了企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)效率，在本質(zhì)上加劇了償債壓力。

1.4企業(yè)資金投入高低不等，穩(wěn)定性與均衡性不強(qiáng)

對于企業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)金流是衡量其運(yùn)作效率的重要因素。但是，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流凸顯不穩(wěn)定性，高低不等。究其原因，主要是地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目流程時(shí)間較長，借助資金的提前收取來加快資金回籠，預(yù)售方式得到落實(shí)。另外，企業(yè)投入的收入現(xiàn)金流也存在不均衡性的問題?；诖耍绻髽I(yè)現(xiàn)金流超高，就會(huì)造成現(xiàn)金冗余，而較低的時(shí)候，償債風(fēng)險(xiǎn)加大，威脅商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的可持續(xù)性。

1.5項(xiàng)目體系龐大，調(diào)整空間受限

針對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，鑒于其較長的周期，管理工作也面對較大的挑戰(zhàn)，調(diào)整難度較大。另外，如需進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，也深受多方面因素的制約，要求較高。在資金投入項(xiàng)目之后，如果出現(xiàn)失控現(xiàn)象，項(xiàng)目停滯很容易出現(xiàn)，資金鏈面臨斷裂的危險(xiǎn)，影響企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2加快商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系構(gòu)建

2.1拓寬資金渠道，調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，提升償債風(fēng)險(xiǎn)控制力

對于企業(yè)而言，償債風(fēng)險(xiǎn)隸屬財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范疇，主要原因是企業(yè)在經(jīng)營過程中，在不良因素制約下，無法實(shí)現(xiàn)對債務(wù)的及時(shí)清償，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之所以擁有較高的負(fù)債率，與其償債風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)。為了降低其影響力，企業(yè)需要重視對資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，尤其重視籌款渠道的拓展。另外，要控制好負(fù)債率，需要與償還能力相適應(yīng)。

2.2優(yōu)化流動(dòng)性資產(chǎn)組合，千方百計(jì)增強(qiáng)資金流動(dòng)性

鑒于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的固有特性，流動(dòng)資金與負(fù)債不匹配現(xiàn)象明顯。為實(shí)現(xiàn)這一問題的有效解決，需要合理進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債的拆分，綜合考慮期限，掌握未來資金量走向，強(qiáng)化合理整合?；诖?，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)揮對沖法的作用，加大融資力度，以便有效縮減資金缺口。鑒于債務(wù)償債口的固定性，資金缺失尚未明確，也在一定程度上增大了兩者不匹配的概率，加劇了資金量不穩(wěn)定對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。要重視現(xiàn)金流的控制，增強(qiáng)流動(dòng)性，合理進(jìn)行流動(dòng)性資產(chǎn)的高效組合，為滿足資金需求提供保障。

2.3依托多元化的銷售手段，降低盈利風(fēng)險(xiǎn)影響

立足商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其在運(yùn)營過程中，一旦銷售業(yè)績不佳，利潤目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力勢必降低，盈利風(fēng)險(xiǎn)加劇，與成本的上升以及收入的降低關(guān)系緊密。首先，重視定價(jià)的合理性，尤其正視企業(yè)的變現(xiàn)能力與效率。具體講，在開發(fā)之后，需要結(jié)合商品房所處地區(qū)的實(shí)際，綜合分析品質(zhì)、價(jià)格彈性、同行競爭力等因素，力求全面性與細(xì)致性，從而保障定價(jià)的合理性。鑒于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，銷售環(huán)節(jié)作用突出，因此，要對其給予充分重視，合理進(jìn)行資金支持。

2.4構(gòu)建獨(dú)立內(nèi)審制度，不斷健全與完善

對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，其防控工作既要重視資金落實(shí)，又要做好內(nèi)部控制，有效發(fā)揮防范作用。基于此，企業(yè)要優(yōu)化與完善內(nèi)審制度，保證其具有獨(dú)立性。另外，加強(qiáng)內(nèi)審力度，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)進(jìn)行改善。

2.5建立財(cái)務(wù)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評價(jià)體系

對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)，其主要是財(cái)務(wù)管理中涉及的參數(shù)，如經(jīng)營凈現(xiàn)金流量、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率等。一旦指標(biāo)出現(xiàn)異常，代表企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)超出設(shè)定限度，需要引起關(guān)注，構(gòu)建針對性防控措施，促使異常指標(biāo)回歸正常。借助財(cái)務(wù)報(bào)表以及財(cái)務(wù)指標(biāo)，達(dá)到對企業(yè)經(jīng)營運(yùn)行情況的全面掌握，及時(shí)構(gòu)建預(yù)警方案，加強(qiáng)與各個(gè)部門與機(jī)構(gòu)的溝通，將防范工作落實(shí)到位，為企業(yè)決策提供可靠的信息支持，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.6重視財(cái)務(wù)管理流程與制度建設(shè)，強(qiáng)化監(jiān)督與防控

企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度與流程建設(shè)，對其進(jìn)行不斷完善，保障權(quán)責(zé)明確，構(gòu)建融投資、資金調(diào)度等多項(xiàng)內(nèi)容于一體的決策機(jī)制，落實(shí)財(cái)產(chǎn)清查工作，提升風(fēng)險(xiǎn)適應(yīng)性。只有深入研究財(cái)務(wù)管理環(huán)境，掌握發(fā)展方向，才能構(gòu)建有效的應(yīng)對模式，準(zhǔn)確進(jìn)行策略調(diào)整，切實(shí)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2.7增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)防范觀念，培養(yǎng)敏銳洞察力

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理離不開專業(yè)的財(cái)務(wù)人員，是風(fēng)險(xiǎn)有力的控制者。因此，要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范觀念，提升綜合素養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)對關(guān)鍵點(diǎn)的掌握，培養(yǎng)敏銳的風(fēng)險(xiǎn)洞察力。立足企業(yè)管理實(shí)踐，財(cái)務(wù)人員需要積極參與其中，提升財(cái)務(wù)理念，重視多領(lǐng)域涉獵，構(gòu)建科學(xué)決策模型，重視方案分析。財(cái)務(wù)人員要善于對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與分析，準(zhǔn)確判斷風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。除此之外，財(cái)務(wù)人員要堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，結(jié)合業(yè)務(wù)類型，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，以便給予科學(xué)處理。

3結(jié)論

綜上所述，立足新的發(fā)展時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨新的發(fā)展環(huán)境，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系建設(shè)勢在必行，事關(guān)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性與可持續(xù)性?；诖?，要以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為對象，正視其運(yùn)營中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型，掌握其具體特征，明確管控中存在的不足，從償債、資金流動(dòng)、盈利等多角度進(jìn)行分析，強(qiáng)化制度建設(shè)，落實(shí)監(jiān)督作用，依托高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，構(gòu)建科學(xué)高效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，最大限度降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造更加優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)快速與健康發(fā)展。

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作者:韓園園 單位:凱德商用房產(chǎn)管理(上海)咨詢有限公司