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本文作者：郭輝作者單位：北京師范大學

按揭房產(chǎn)權(quán)歸屬問題

從實踐中可能發(fā)生的按揭房產(chǎn)權(quán)歸屬的具體情形看，存在以下幾種：

第一，夫妻一方婚前購買房屋，婚前登記在一方名下。由于該房屋所有權(quán)的取得不是在夫妻共同生活期間，產(chǎn)權(quán)歸屬于個人所有。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸，根據(jù)婚姻法解釋三第十條規(guī)定的精神應該由所有人返還另外一方婚姻關(guān)系存續(xù)期間支付財產(chǎn)的一半，同時，應該根據(jù)出資比例就房屋增值部分對非產(chǎn)權(quán)所有人進行補償。

第二，夫妻一方婚前購買房屋，婚前登記在雙方名下。根據(jù)物權(quán)登記的效力，應認定該房屋屬共同財產(chǎn)。登記在雙方名下的行為，應認定為明示放棄個人所有、轉(zhuǎn)為共同所有，離婚時雙方直接對房屋進行分配，互不補償。

第三，婚前一方支付首付款，婚后登記在一方名下。根據(jù)婚姻法解釋三的規(guī)定屬于登記一方個人財產(chǎn)，其制度的合理性與否將在下文具體分析。

第四，婚前一方支付首付款，婚后產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下。該房屋歸夫妻雙方共有，屬共同財產(chǎn)。此種情況下無論是根據(jù)物權(quán)登記效力還是婚后所得共同制的規(guī)定都應該屬于夫妻共同財產(chǎn)。此種情況下，婚前一方支付的首付款也轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)，離婚時對共同財產(chǎn)直接分配，不用補償。

第五，雙方婚前共同支付首付款，婚前登記在一方名下。該房屋應歸登記一方所有，屬其個人財產(chǎn)?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間，如果有用夫妻共同財產(chǎn)還貸的話，應該由所有人補償婚姻期間償還的全部貸款的一半和另一方的首付款，剩余未歸還的債務為個人債務。兩人間的關(guān)系適用債法原理。

第六，夫妻雙方婚前都出資購買房屋，婚前登記在雙方名下。結(jié)婚后用夫妻共同財產(chǎn)清償債務的，該房屋歸屬按份財產(chǎn)，不應認定為夫妻共同財產(chǎn)，因為雙方不存在共同共有關(guān)系。

第七，夫妻雙方婚前都出資，婚后登記在一方名下。這種情況房屋產(chǎn)權(quán)歸屬存在爭論。一種觀點認定為屬于個人財產(chǎn)。如果根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定可以認定為登記方所有，認定婚前出資為借貸。如果在婚姻關(guān)系存續(xù)期間存在用夫妻共同財產(chǎn)還貸行為的話，根據(jù)婚姻法解釋三第十條規(guī)定的精神應該由所有人返還另外一方的出資和婚姻關(guān)系存續(xù)期間支付財產(chǎn)的一半，同時，應該根據(jù)出資比例就房屋增值部分對非產(chǎn)權(quán)所有人進行補償。另一種觀點認定屬于夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)婚姻法解釋三第七條內(nèi)容進行反推，既然婚姻一方交首付款是個人所有，雙方共同出資就應該共同所有。同樣，根據(jù)婚姻法婚后所得共同制的精神也應該認定為夫妻共同財產(chǎn)。在認定為共同財產(chǎn)的話，直接進行財產(chǎn)的對半分配。筆者認為，從法律實用角度看，根據(jù)現(xiàn)行婚姻法解釋三的精神，認定其為產(chǎn)權(quán)登記人的個人財產(chǎn)更為合適；從法律制度背后的價值取向看，認定為夫妻共同財產(chǎn)更符合婚姻法的精神。

第八，夫妻雙方婚前都出資購買房屋，婚后登記在雙方名下。該房屋歸夫妻雙方共有，屬共同財產(chǎn)。在離婚時，雙方直接對房屋進行分配，互不補償。

第九，婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買房屋，并已辦理房屋權(quán)屬登記的，不管登記在哪一方或雙方名下，該房屋歸雙方所有，屬雙方共同財產(chǎn)，離婚時按照共有財產(chǎn)分割的規(guī)則進行判決。

第十，婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買房屋，離婚時尚未辦理權(quán)屬登記的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟”，暫不判決房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。若離婚后登記在雙方名下的，則該房屋歸雙方共同所有，屬共同財產(chǎn)；若離婚后登記在一方名下的，則歸一方所有，取得房屋一方有義務補償返還另一方因購買房屋而在婚姻期間支付的一半的購房款。

婚姻法解釋三第十條，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。根據(jù)該條規(guī)定，對于一方以個人財產(chǎn)支付首付款，婚后用共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記在首付款名下的房屋歸屬有三種情形：一是雙方對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有協(xié)議。如果對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬通過協(xié)議的形式進行了約定，則根據(jù)約定進行判決。二是在沒有約定的情況下一般判決給首付款支付方。三是特別情形下，法院可以判決房屋歸屬于非登記方（非首付款方），至于“可以”的情形，司法解釋并沒有作出規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定的這條傾向性，審理案件的法官一般都會判決房屋歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，由于缺乏具體的可以判決給非產(chǎn)權(quán)登記方的規(guī)定，缺乏司法實踐的操作性，該條的規(guī)定實際上僅存在前兩種情形。筆者認為，如果非登記方離婚以后生活困難，產(chǎn)權(quán)登記方又比較富裕的情況下，可以判決該房屋歸非登記方所有，并由非登記方對另一方進行補償。

支持婚姻法解釋三第十條的理由主要是合同的相對性理論和處于對售房人利益的保護。具體理由：一是登記一方支付了首付款以后，成為買賣合同的主體，是債務人，認定其為所有權(quán)的主體能夠更好地保護售樓人的權(quán)利。同時由于首付款方支付了首付款，承擔了更多的義務，判決歸其所有更能體現(xiàn)公平。二是將支付首付款且登記在自己名下的一方認定為所有人，符合物權(quán)法上的物權(quán)登記主義原則，因為根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，登記在誰的名下誰就是所有權(quán)人。三是從現(xiàn)實角度來說，對簽訂購房合同、支付首付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的人來說，之所以甘當“房奴”，說明他或她確有購房的需要，同時購買房屋時往往要選地段、選戶型、選面積，量體裁衣、精挑細選，其所購買的房屋相對來說更符合其實際需求，法院判給登記一方也更符合物盡其用的原則。筆者認為以這些理由確認首付款并登記方為房屋所有權(quán)人并不充分。首先，從保護售樓人利益角度出發(fā)，如果規(guī)定婚前支付首付款，婚后取得的房屋，無論登記在哪一方的名下都屬于夫妻共同財產(chǎn)的話，由于夫妻是連帶責任人更有利于售房人的保護；其次，認定婚后取得的、登記在首付款方名下的房屋為夫妻共同財產(chǎn)并不損害首付款方的利益，在分割夫妻共同財產(chǎn)的時候通過由非首付款方對首付款方進行首付款及相對應財產(chǎn)的補償方式同樣可以起到婚姻法解釋三第十條規(guī)定的效果，而這種規(guī)定符合婚后所得共同制的原則，不管是一方還是雙方支付首付款，只要在婚后取得所有權(quán)就應認定為夫妻共同財產(chǎn)；再次，婚姻財產(chǎn)關(guān)系中，如果完全根據(jù)不動產(chǎn)登記制度認定房屋所有權(quán)歸屬就會導致，一旦非首付款方為產(chǎn)權(quán)登記人首付款方就會無所有權(quán)情況，因為，此時登記權(quán)人為非首付款方，根據(jù)登記效力自然其為所有權(quán)人；第四，盡管首付款方在房屋買賣過程中對于房屋的選擇付出了努力，但如果認定其為單獨所有權(quán)人則對另外一方不公平，因為房屋能夠最終取得所有權(quán)的主要原因是用夫妻共同財產(chǎn)進行了房款的還貸；最后，婚姻法解釋三第十條的規(guī)定不能清楚地說明夫妻之間對于還貸部分財產(chǎn)的性質(zhì)，如果是債權(quán)債務關(guān)系的話，不用規(guī)定產(chǎn)權(quán)登記人對另一方補償，僅需支付本金和利息，既然是個人專有財產(chǎn)，首付款方?jīng)]有義務對另一方進行補償。

規(guī)定“不論婚前首付款是由一方支付還是雙方支付，只要是婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得所有權(quán)的，都是夫妻共同財產(chǎn)，離婚時按照夫妻共同財產(chǎn)予以分割?；榍笆赘犊钊绻梢环街Ц兜模x婚時由非首付款方對首付款方婚前支付財產(chǎn)按照房屋增值比例予以補償”既符合婚姻法的本質(zhì)，同時也與婚姻法解釋三第十二條“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理”規(guī)定的精神一致，因為第十二條對夫妻出資行為定性為債權(quán)。

夫妻購買父母名義下房改房的歸屬

理解這條規(guī)定的內(nèi)容要注意與婚姻法解釋三第十條的區(qū)別，第十條規(guī)定，在夫妻離婚以后，如果判決房屋歸屬登記一方，夫妻關(guān)系存續(xù)期間用共同財產(chǎn)還貸的行為不屬于債權(quán)債務關(guān)系，要由所有人對另一方進行補償。而本條中，規(guī)定了夫妻雙方出資購買一方父母名下、產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下房屋的行為屬于債權(quán)債務糾紛，夫妻是債權(quán)人，一方父母是債務人和房屋所有人。該條的規(guī)定符合債的原理，比較恰當。

總體上看，婚姻法解釋三有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定是不合理、不合法的。首先，其不僅違背婚姻法夫妻婚后所得制的原則，而且不符合社會倫理。夫妻結(jié)婚以后，雙方彼此成為對方家庭成員，不管是兒媳還是女婿都是家庭中的一員，都是家的組成部分，緣何分出自己的子女與他人的子女？父母贈與房屋的行為只要沒有通過遺囑或合同的形式約定歸一方所有都應認定為共同所有。其次，婚姻法解釋三出臺的目的是為了使婚姻財產(chǎn)關(guān)系的規(guī)定與物權(quán)法協(xié)調(diào)，但通過上述分析發(fā)現(xiàn)，婚姻財產(chǎn)關(guān)系存在與普通財產(chǎn)關(guān)系不同的特性，用物權(quán)法規(guī)定的內(nèi)容來調(diào)整婚姻財產(chǎn)關(guān)系并不合適。同時，婚姻法解釋三的內(nèi)容關(guān)于房屋登記效力的規(guī)定也沒有得到一致的執(zhí)行，在不同法條之間、同一法條之間存在矛盾。再次，婚姻法解釋三作為廣義的法律，改變了人們的法律生活方式，對社會的價值引導起到一種偏離的作用?；橐龇ń忉屓囊?guī)定在告訴人們不要信任兒媳或女婿，遲早是要離婚的，這些人都是外人，因而不符合婚姻法的家庭倫理精神，不利于均衡保護婚姻雙方及其父母的權(quán)益?；橐龇ń忉屓龑Ψ蓛?nèi)容的改變，對法律精神的顛倒更改了行為人的行為預期和普遍接受的倫理道德，婚姻法解釋三的上述規(guī)定“使得婚姻法的立場向怎樣‘算清楚經(jīng)濟賬’這個方向傾斜，客觀上會導致中國的家庭因‘算清楚經(jīng)濟賬’而勾心斗角、離心離德的社會后果”[1]。