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[內(nèi)容提要]隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房商品化的實(shí)現(xiàn)，公有住房的改革，出現(xiàn)了一棟高樓存在多個(gè)所有權(quán)的狀況，這就使原來的共有所有權(quán)和相鄰關(guān)系的立法無法調(diào)整。本文從區(qū)分所有權(quán)的立法迫切性和如何立法作了一些思考。

[關(guān)鍵詞]區(qū)分所有權(quán)立法必要性

中華人民共和國成立后，城鎮(zhèn)房屋大部分收歸國有，除少量私有房屋可以租賃外，共有住房采取分配辦法，成為職工福利的一部分，居住者只支付象征性租金，房屋所有權(quán)仍屬于國家，不具有商品性質(zhì)。近年來，隨著住房制度的改革，國家在房屋建設(shè)方面允許房屋作為商品進(jìn)入商品流通市場，推行住房商品化，因而原來國有、集體所有的房屋分屬不同的住戶所有。這對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)市場，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足人們的生活需要具有積極的作用，也放映了我國房屋所有權(quán)制度的發(fā)展方向。本文試圖對(duì)住房商品化后出現(xiàn)的區(qū)分所有權(quán)制的法律問題進(jìn)行探討：

一、區(qū)分所有權(quán)制立法的必要性

區(qū)分所有權(quán)制是隨著市場經(jīng)濟(jì)的確立，在住房商品化的基礎(chǔ)上出現(xiàn)的一種既非單獨(dú)所有，又非共有的所有權(quán)制的特殊形式。所謂區(qū)分所有權(quán)，就是數(shù)人對(duì)同一建筑物各有其一部分的所有權(quán)和由各所有人共同使用的部分的共有權(quán)結(jié)合而成的權(quán)利。區(qū)分所有人的所有權(quán)僅僅及于其所有的部分，而不能及于全部。這種所有權(quán)制單靠傳統(tǒng)的民法已無法適應(yīng)，需要靠民法、經(jīng)濟(jì)法和行政法等法律的綜合調(diào)整，而目前這方面的法律不完善。由于區(qū)分所有權(quán)制在社會(huì)生活中有其特殊的地位和作用，研究它具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

第一、有利于城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展，推進(jìn)住宅商品化。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，兩者都屬于不動(dòng)產(chǎn)，彼此在物質(zhì)形態(tài)上不可分離，存在著密切的聯(lián)系，地產(chǎn)是房產(chǎn)的基礎(chǔ)，房產(chǎn)是依附于地產(chǎn)的建筑物，這里是指樓房住宅。關(guān)于地產(chǎn)，根據(jù)我國憲法和有關(guān)法律的規(guī)定，城市土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。這說明，土地的所有者是國家和集體。但對(duì)于房產(chǎn)，其所有者有國家、集體和個(gè)人三種形式。而以往的城市個(gè)人所有的房屋并不多，而且普遍是平房，彼此間存在的關(guān)系多屬相鄰關(guān)系。個(gè)人對(duì)國家和集體所有的房屋只享有用益權(quán)，不享有所有權(quán)。但隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由原來的個(gè)人使用變?yōu)閭€(gè)人所有，這就出現(xiàn)了一個(gè)問題，即一棟高層房屋有數(shù)套住宅，不同這住宅屬于不同的所有者，那么，每一個(gè)所有者對(duì)自己住宅的專有權(quán)與整棟樓房的整體權(quán)應(yīng)如何劃分，如何行使，公共部分由誰管理。這類房屋如果無人管理或管理不善，就會(huì)出現(xiàn)權(quán)利濫用和義務(wù)不清的情況。如，有些住戶擅自改變自己的房屋結(jié)構(gòu)，安置不合理設(shè)備，危及整棟樓的安全和其他住戶的生命財(cái)產(chǎn)。這類問題，如果不從立法上明確各住戶的權(quán)利和義務(wù)，必然會(huì)發(fā)生更多的扯皮和糾紛，甚至?xí)：用竦娜松碡?cái)產(chǎn)安全，使居民對(duì)剛起步的房地產(chǎn)業(yè)隱藏著潛在糾紛產(chǎn)生不安全感，這將影響城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

第二、有利于加強(qiáng)物業(yè)管理。伴隨著城市高樓拔地而起，物業(yè)管理成為人們越來越關(guān)心的問題。物業(yè)管理是伴隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的確立而產(chǎn)生并發(fā)展起來的一個(gè)新的服務(wù)行業(yè)，它是一個(gè)國家、一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民生活狀況和文明素質(zhì)高低的綜合體現(xiàn)，是房地產(chǎn)保值增值的重要保證，是一項(xiàng)系統(tǒng)的管理工作和專業(yè)化程度很高的勞動(dòng)密集型行業(yè)，是管理、服務(wù)和經(jīng)營的有機(jī)結(jié)合。盡管物業(yè)管理在世界上已有一百多年的歷史，但對(duì)于我國有著幾十年住公有住房的人們來說，卻對(duì)此十分陌生。我國物業(yè)管理從八十年代初期開始起步，并隨著近幾年住房商品化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)住房制度改革中公有住房的的出售，物業(yè)管理也隨之形成。再加上人們生活水平的不斷提高，必然對(duì)居住區(qū)質(zhì)量的要求也越來越高，認(rèn)識(shí)到房屋的建成是一次性的，而建成后的管理保養(yǎng)卻是永久性的。這就為物業(yè)管理市場的發(fā)展帶來了極好的機(jī)會(huì)和廣闊的前景。但何謂物業(yè)管理，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)該管些什么，享有什么權(quán)利，特別是高層建筑的維護(hù)保養(yǎng)以及電梯、自來水設(shè)施、液化氣設(shè)施等公共部分由誰管理，業(yè)主與物業(yè)機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)如何明確，各自承擔(dān)什么責(zé)任等等。這些問題如果不細(xì)化，不規(guī)范化，必然造成業(yè)主與物業(yè)機(jī)構(gòu)之間的扯皮和糾紛，進(jìn)而影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。為了加強(qiáng)物業(yè)管理，維護(hù)正常的管理秩序，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，把區(qū)分所有權(quán)制納入法律調(diào)整的范圍是當(dāng)前立法的當(dāng)務(wù)之急。

第三、有利于明確權(quán)利義務(wù)，保護(hù)住宅所有人的合法權(quán)益。法律權(quán)利和法律義務(wù)是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，世界上從來沒有絕對(duì)的權(quán)利和自由，公民的權(quán)利和自由是相對(duì)的；公民在享有憲法和法律規(guī)定的權(quán)利自由的同時(shí)，必須履行憲法和法律規(guī)定的義務(wù)；公民在行使權(quán)利和自由的時(shí)候，不得損害國家、集體、社會(huì)和他人的權(quán)利和自由，否則也就談不上什么權(quán)利和自由了。在區(qū)分所有制方面，我們應(yīng)堅(jiān)持權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一的原則，反對(duì)特權(quán)思想和特權(quán)作風(fēng)。按民事法律關(guān)系的基本原理，所有權(quán)關(guān)系是一種最重要的法律關(guān)系。所有權(quán)是一種最完整最充分的具有排他性的物權(quán)，它意味著權(quán)利主體（所有者）可以依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，包括讓與、毀棄、買賣、拋棄等權(quán)利。但是。在區(qū)分所有權(quán)制這種特殊形式上，所有權(quán)并不意味著權(quán)利主體可以為所欲為，任意處置。產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有并非意味著所有的權(quán)利都掌握在個(gè)人手里，因?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)制里含有公共的成分和相互的權(quán)利，一個(gè)人毀棄自己的部分必然危及到公共利益和其它所有人的權(quán)利和利益。因而，所有者能行使哪些權(quán)利，不能行使哪些權(quán)利，應(yīng)有明確的法律規(guī)定，使區(qū)分所有權(quán)制做到有法可依，有法必依，確保區(qū)分所有權(quán)人正確行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

第四、有利于政府的監(jiān)督管理。依法行政是現(xiàn)代法治國家行政活動(dòng)的一條最基本的原則。它要求行政機(jī)關(guān)在行政管理的各方面都要嚴(yán)格依法辦事，限制行政權(quán)力的濫用，以保證行政機(jī)關(guān)能正確地行使法律所賦予的各項(xiàng)職權(quán)。由于區(qū)分所有權(quán)制既有個(gè)人權(quán)利，又有公共權(quán)利，換句話，整體（公共）財(cái)產(chǎn)中有個(gè)人財(cái)產(chǎn)，個(gè)人財(cái)產(chǎn)匯合形成整體共同財(cái)產(chǎn)和公共財(cái)產(chǎn)，個(gè)人財(cái)產(chǎn)又無法實(shí)際從公共財(cái)產(chǎn)或整體財(cái)產(chǎn)中完全脫離出來，兩者不可分割。如果分割，就會(huì)導(dǎo)致整體財(cái)產(chǎn)的損害，個(gè)人部分也必然受到損害，失去其效用。通過區(qū)分所有權(quán)制，明確個(gè)人和公共部分，個(gè)人部分由個(gè)人行使權(quán)利，公共的、整體的部分由政府或政府委托的專門機(jī)構(gòu)來行使，各司其職，各負(fù)其責(zé)，各自在法律允許的范圍內(nèi)行使職權(quán)和權(quán)利，職責(zé)分明，權(quán)責(zé)明確，以確保住宅充分發(fā)揮其效用和保值增值。

二、區(qū)分所有權(quán)制立法應(yīng)注意的幾個(gè)問題

第一、明確區(qū)分所有權(quán)制與共有的關(guān)系。共有是兩個(gè)以上的權(quán)利主體對(duì)同一財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)；區(qū)分所有權(quán)是由各所有人的專有權(quán)和各所有人的共有權(quán)結(jié)合而成的權(quán)利，是一種復(fù)合形態(tài)的所有制形式。兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別，共同之處表現(xiàn)為：主體都不是單一主體，外觀上表現(xiàn)為同一財(cái)產(chǎn)，相互都互有權(quán)利和義務(wù)。兩者的區(qū)別也很明顯：首先，共有的客體是不分割的同一財(cái)產(chǎn)，而區(qū)分所有權(quán)制的客體除整體外，是分別為各自所有的不同所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)；其次，共有在共有人之間發(fā)生雙重權(quán)利義務(wù)，而區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)是單獨(dú)所有，意味著所有人對(duì)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其他人是義務(wù)人。只有共有部分各所有人才發(fā)生雙重的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；再次，共有分為按分共有和共同共有，而區(qū)分所有權(quán)分為內(nèi)部權(quán)和專有權(quán)，內(nèi)部權(quán)又可分為共有權(quán)和專有權(quán)，外部權(quán)又可分為成員權(quán)和基地利用權(quán)；最后，共有主要適用于聯(lián)營、合伙、家庭等，而區(qū)分所有權(quán)制適用于高層建筑的不同樓房的不同所有人之間。

第二、明確區(qū)分所有權(quán)制與相鄰關(guān)系的關(guān)系。相鄰關(guān)系是兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人之間形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。兩者的聯(lián)系是都涉及兩個(gè)以上的主體，區(qū)分所有權(quán)中含有相鄰關(guān)系，其客體都是不動(dòng)產(chǎn)，都是為了保護(hù)財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人與人的關(guān)系維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。兩者的不同之處是：首先，相鄰關(guān)系的主體既可以是所有人也可以是使用人，既可以是單位，也可以是個(gè)人，而區(qū)分所有權(quán)的主體只能是所有人，所有人是個(gè)人。其次，相鄰關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)主要是土地和建筑物或其他設(shè)施，而區(qū)分所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)是供居住的高層建筑，不包括其它不動(dòng)產(chǎn)，再次，相鄰關(guān)系主要涉及相鄰的土地使用權(quán)關(guān)系，相鄰防險(xiǎn)、排污關(guān)系，相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系，相鄰光照、通風(fēng)、音響、震動(dòng)等關(guān)系，造成的損害可以是財(cái)產(chǎn)的，也可以是人身的，而區(qū)分所有權(quán)涉及的是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系，造成的損害是財(cái)產(chǎn)權(quán)。最后，相鄰關(guān)系的處理應(yīng)遵循有利生產(chǎn)、方便生活，團(tuán)結(jié)互助，公平合理的原則和精神，綜合平衡相鄰各方的權(quán)利和利益；而區(qū)分所有權(quán)的處理除應(yīng)遵循相鄰關(guān)系的原則外，還應(yīng)遵循所有權(quán)的保護(hù)原則和方法，如確認(rèn)所有權(quán)、恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)等。

第三、明確國家、成員團(tuán)體和個(gè)人的法律關(guān)系。區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合形態(tài)的所有權(quán)形式，它是將一棟完整的建筑物劃分為幾個(gè)部分而分別設(shè)定所有權(quán)，具有復(fù)合性和一體性的特征。其復(fù)合性表現(xiàn)為內(nèi)部由專有權(quán)和共有權(quán)構(gòu)成，其外部又連帶著成員權(quán)和地基使用權(quán)。成員權(quán)是區(qū)分所有人基于專有權(quán)和共有權(quán)而共有關(guān)系所擁有的權(quán)利，這就要求區(qū)分所有人必須組成一個(gè)團(tuán)體，以便管理共用設(shè)施及其它共同事務(wù)，解決成員間發(fā)生的各種糾紛。一體性是指區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)和共有權(quán)不可分離，內(nèi)部權(quán)和外部權(quán)不可分離房屋建筑離不開地基，而地基的所有權(quán)屬于國家，這就要求區(qū)分所有權(quán)的設(shè)定和變更必須登記，接受國家的監(jiān)督。登記的目的在于明確產(chǎn)權(quán)歸屬，保護(hù)國家利益和成員團(tuán)體、各所有人及其受益人的合法權(quán)益。這里，國家、成員團(tuán)體和個(gè)人三者的利益是統(tǒng)一的，無論缺少哪一種，整個(gè)利益體系就會(huì)遭到破壞。法律在調(diào)節(jié)這三者利益時(shí)要統(tǒng)籌兼顧，不能互相代替，更不能否認(rèn)社會(huì)成員的利益。當(dāng)利益發(fā)生矛盾和沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)在法律的范圍內(nèi)使個(gè)人和成員團(tuán)體利益服從國家利益和社會(huì)利益，并使個(gè)人利益和團(tuán)體利益、國家利益相協(xié)調(diào)，確保國家、成員團(tuán)體和個(gè)人利益的和諧發(fā)展，共同維護(hù)和推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利益分配格局的變化，客觀存在著的各種矛盾必然會(huì)暴露出來。當(dāng)然，這種矛盾是在根本利益一致基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。因此，法律在調(diào)節(jié)個(gè)人、團(tuán)體和國家的利益時(shí)，既不能片面強(qiáng)調(diào)國家和團(tuán)體的利益，忽視甚至取消正當(dāng)?shù)膫€(gè)人利益，也不能把個(gè)人利益至于國家利益和團(tuán)體利益之上，以致?lián)p害國家和集體的利益，而應(yīng)兼顧國家、團(tuán)體和個(gè)人的利益，使三者的利益有機(jī)地結(jié)合起來。

總之，區(qū)分所有權(quán)制是市場經(jīng)濟(jì)條件下隨房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的新的復(fù)合形態(tài)的所有制形式，它既不同于一般的所有權(quán)關(guān)系，也不同于共有關(guān)系和相鄰關(guān)系，它直接涉及各所有人、成員團(tuán)體的利益和國家的監(jiān)管，用傳統(tǒng)的民法調(diào)整已無法適應(yīng)，需要用專門的法律或?qū)Ｕ路l加以規(guī)定，只有這樣，法律才能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

三、區(qū)分所有權(quán)制的立法構(gòu)思

由于區(qū)分所有權(quán)關(guān)系不同于財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系，也不同于相鄰權(quán)關(guān)系，因此，它不可能完全按民法的規(guī)定來解決。它涉及政府的公共管理、個(gè)人所有權(quán)的行使和成員團(tuán)體共有權(quán)利的行使。如何協(xié)調(diào)行使好各自的權(quán)限，是區(qū)分所有權(quán)制度得以良好運(yùn)行的關(guān)鍵。本文試圖從以下幾方面談立法構(gòu)思：

第一、整理國家有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和有益的管理文件，制定統(tǒng)一的區(qū)分所有權(quán)的專門法律。由于我國目前沒有統(tǒng)一的區(qū)分所有權(quán)的專門法律規(guī)定，而是散見于建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定、各地方自己的規(guī)定和有關(guān)公司企業(yè)的規(guī)定中，導(dǎo)致了各地在建筑物區(qū)分所有權(quán)方面的處理千差萬別，這不利于國家對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的統(tǒng)一規(guī)范管理。安居是公民的基本權(quán)利和需要，國家應(yīng)把公民的安居住宅納入其法律調(diào)整范圍，盡早出臺(tái)統(tǒng)一的區(qū)分所有權(quán)的法律，并使該法律對(duì)政府的管理、各所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)和成員團(tuán)體的權(quán)利義務(wù)作出規(guī)定。

第二、建立公共管理機(jī)構(gòu)。由于區(qū)分所有權(quán)有專有權(quán)、共有權(quán)和成員團(tuán)體權(quán)組成，它具有主體身份的多重性和三權(quán)統(tǒng)一的一體性的特征，不同的部分應(yīng)有不同的代表者。其中，公共部分的代表者應(yīng)是一個(gè)公益性的管理機(jī)構(gòu)，這個(gè)機(jī)構(gòu)既可以是物業(yè)管理公司，也可以是專門的管理委員會(huì)，具體組織應(yīng)有成員大會(huì)、、負(fù)責(zé)人，分管具體工作的部門機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)代表成員團(tuán)體履行職責(zé)，負(fù)責(zé)具體的管理工作。同時(shí)，明確該機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)，并制定管理章程。該機(jī)構(gòu)的權(quán)利應(yīng)是制定管理?xiàng)l例和辦法，確定管理人員的崗位職責(zé)；組織成員共同制定物業(yè)管理公約；依法收取管理費(fèi)用；頒發(fā)住戶手冊；制止違規(guī)行為；依法實(shí)施管理權(quán)；聘請合格管理人員并頒發(fā)聘書；建立住宅區(qū)及接管有關(guān)設(shè)施等。其義務(wù)應(yīng)是履行職責(zé)，依法經(jīng)營；接受住戶居民的監(jiān)督，保障住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全；認(rèn)真執(zhí)行合同和各種規(guī)章制度；提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；因管理不當(dāng)造成住戶損失的應(yīng)依法賠償；保護(hù)好公共設(shè)施；接受政府和政府有關(guān)部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。依法行使權(quán)利，正確履行義務(wù)，確保小區(qū)的安全，舒適和環(huán)境優(yōu)美，提高管理信譽(yù)，使物業(yè)管理得到健康發(fā)展。

第三、明確政府主管機(jī)構(gòu)職責(zé)。由于區(qū)分所有權(quán)制中含有公共成分，這種公共部分應(yīng)由一個(gè)代表公意的機(jī)關(guān)來行使，這個(gè)機(jī)關(guān)就是行政機(jī)關(guān)，行政機(jī)關(guān)行政活動(dòng)的目的就是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)國家事務(wù)和公共事務(wù)的組織與管理。在我國，各級(jí)政府中享有執(zhí)法權(quán)的各種因行政事務(wù)的繁雜而種類繁多，如工商、公安、稅務(wù)、物價(jià)、金融、海關(guān)、交通、外匯管理、環(huán)保、土地管理、城建等部門。隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)分所有權(quán)制中的公共部分的監(jiān)管越來越顯得迫切，這就需要有相適應(yīng)的機(jī)關(guān)來加強(qiáng)管理。從目前的情況看，最好是由城建部門和土地管理部門來監(jiān)管。如卻有必要，也可以設(shè)立政府的專門管理機(jī)構(gòu)，納入政府的正常管理范圍。另一方面，由于政府的行政權(quán)具有自由裁量性、主動(dòng)性、單方面性、強(qiáng)制性和優(yōu)益性等特點(diǎn)。行政權(quán)如果不限制，就可能導(dǎo)致權(quán)力的濫用和滋生腐敗，因此必須對(duì)行政機(jī)關(guān)的權(quán)力進(jìn)行有效的制約，這種制約手段就是法律。通過立法，明確行政機(jī)關(guān)的職責(zé)，要求行政機(jī)關(guān)在執(zhí)行法律的活動(dòng)中必須符合國家的法律規(guī)定，嚴(yán)格依法辦事，使依法行政真正落到實(shí)處。根據(jù)區(qū)分所有權(quán)的情況，行政主管部門應(yīng)依法主動(dòng)實(shí)施監(jiān)管；做好產(chǎn)權(quán)登記工作；檢查環(huán)境衛(wèi)生安全是否符合要求；建設(shè)公共道路設(shè)施和地下設(shè)施（如下水道）；協(xié)助和督促制定管理措施；設(shè)計(jì)住宅區(qū)建設(shè)規(guī)劃并監(jiān)督實(shí)施；對(duì)違法行為的處罰；調(diào)處糾紛等等。通過這些措施，使行政主管機(jī)關(guān)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，實(shí)現(xiàn)依法行政。

第四、立法明確區(qū)分所有人和成員團(tuán)體的權(quán)利和義務(wù)。這是國家、集體和個(gè)人三者兼顧的法律原則在區(qū)分所有權(quán)立法中的具體體現(xiàn)。前面對(duì)政府的職責(zé)作了闡明，在這里，我們要求個(gè)人在行使權(quán)利時(shí)，不得損害國家的、集體的利益和其他居民的合法權(quán)益；集體應(yīng)保障個(gè)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)應(yīng)以對(duì)國家和社會(huì)負(fù)責(zé)的態(tài)度履行自己的職責(zé)；國家應(yīng)保障個(gè)人和集體的合法權(quán)益，糾正和處理其違法違規(guī)行為。

各區(qū)分所有人的權(quán)利為：依法行使專有部分的所有權(quán)，出席成員團(tuán)體會(huì)議；發(fā)表意見和表決；行使選舉權(quán)和被選舉權(quán)；制定章程和討論章程并監(jiān)督實(shí)施；享有人身財(cái)產(chǎn)安全權(quán)和其它利益的享受權(quán)；等等。

應(yīng)履行的義務(wù)為：居民應(yīng)當(dāng)愛護(hù)和正確使用房屋，維護(hù)建筑物的牢固和完整，并定期對(duì)房屋進(jìn)行安全檢查和采取安全措施，如有共同危險(xiǎn)應(yīng)共同履行消除的責(zé)任；房屋修繕時(shí)，房屋的相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得借故阻礙房屋的修繕；依法行使專用部分的處分權(quán)；不得隨意變動(dòng)公共部分和損毀建筑物附屬設(shè)施（如供水供電供氣設(shè)施、綠化帶、電視閉路設(shè)施等）；使用燃?xì)夤艿涝O(shè)施的用戶，不得擅自拆、改、遷、裝燃?xì)庠O(shè)施和用具，嚴(yán)禁在臥室安裝燃?xì)夤艿涝O(shè)施和使用燃?xì)?，并不得擅自抽取或采用其他不正?dāng)手段使用燃?xì)猓挥脩舨坏糜萌魏问侄渭訜岷退?、砸、倒臥液化石油氣鋼瓶，不得拆修瓶閥等部件，不得自行改換檢驗(yàn)標(biāo)記；居民應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和其他要求，將生活垃圾倒入垃圾容器或指定的生活垃圾堆放場所，實(shí)行分類袋裝的應(yīng)按要求分類袋裝；廢舊家具不得隨意投放，不得將有害廢物混入生活垃圾中；生活垃圾運(yùn)輸車應(yīng)當(dāng)做到密閉化，經(jīng)常清洗，保持整潔、衛(wèi)生和完好狀態(tài)，避免再次污染。繳納分擔(dān)合理的公共費(fèi)用；遵守規(guī)定，服從管理和報(bào)警的義務(wù)。

成員團(tuán)體的職責(zé)為：落實(shí)規(guī)章制度的執(zhí)行；搞好住宅區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生和安全；維護(hù)成員的人身和財(cái)產(chǎn)安全；查詢可疑人員；保證國家法律法規(guī)在本區(qū)域的實(shí)施；溝通政府和成員間的關(guān)系；調(diào)解民間糾紛；等等。這樣，權(quán)利義務(wù)明確，相互監(jiān)督，便于區(qū)分所有權(quán)的行使，也便于住宅區(qū)的管理。

此外，居民在行使所有權(quán)時(shí)，應(yīng)響應(yīng)政府號(hào)召，實(shí)行計(jì)劃生育，計(jì)劃用水和節(jié)約用水，分戶安裝計(jì)量水表。一方所有人如需改變房屋的外形時(shí)，應(yīng)先由成員團(tuán)體的書面同意，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，正確處理毗鄰關(guān)系。因他人阻礙，有可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門可以采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施。

最后，形成一個(gè)嚴(yán)密的監(jiān)督保護(hù)體系。由于區(qū)分所有權(quán)不是一個(gè)單一的所有權(quán)關(guān)系，它既涉及個(gè)人對(duì)專有權(quán)利的行使，也涉及管理機(jī)構(gòu)對(duì)成員團(tuán)體部分的管理服務(wù)，還有政府主管部門進(jìn)行的登記和管理。因此，個(gè)人、服務(wù)機(jī)構(gòu)和政府三者之間，不管哪一方出了問題，都會(huì)給區(qū)分所有權(quán)帶來危害，特別是政府方面的違法違紀(jì)就更難處理。為了維護(hù)法律的統(tǒng)一和尊嚴(yán)，為了維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，為了維護(hù)城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，加強(qiáng)法律監(jiān)督是對(duì)權(quán)力進(jìn)行有效制約和監(jiān)督的手段，是保證法律實(shí)施的基本條件，也是現(xiàn)代法治國家的一個(gè)重要標(biāo)志。法律監(jiān)督應(yīng)由國家機(jī)關(guān)和社會(huì)各方面的力量構(gòu)成。通過國家機(jī)關(guān)和社會(huì)力量，監(jiān)督居民、小區(qū)管理機(jī)構(gòu)和政府主管部門的活動(dòng)是否合法。對(duì)合法的要給予保護(hù)，對(duì)違法行為要依法處理。通過法律監(jiān)督，促使被監(jiān)督者嚴(yán)格依法辦事，正確行使權(quán)利，從而把區(qū)分所有權(quán)制納入法制的軌道。

通過立法，明確居民、物業(yè)管理部門和政府主管部門三者的職責(zé)權(quán)限，理順關(guān)系，相互協(xié)調(diào)、相互配合和相互監(jiān)督，形成三位一體的管理制度，再加上其他國家機(jī)關(guān)和社會(huì)力量的監(jiān)督，共同維護(hù)區(qū)分所有權(quán)制的健康有序發(fā)展。