房屋征收法律知識
前言：本站為你精心整理了房屋征收法律知識范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。
一、房屋征收的概念
房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)及其使用權(quán)，同時喪失土地使用權(quán)并給予市場價值補償?shù)男姓娭瀑徺I行為，是拆除房屋行為的基礎(chǔ)性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權(quán)關(guān)系發(fā)生改變。實施拆除時房屋所有權(quán)已經(jīng)屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經(jīng)沒有了法律上的利害關(guān)系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設(shè)需要，由拆遷人對房屋所有人給予補償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權(quán)沒有發(fā)生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。
二、房屋征收的目的
征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業(yè)開發(fā)不能實施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。
如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》均沒有明確規(guī)定哪些屬于“公共利益”，因此，為實施的需要《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”采取列舉方式規(guī)定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；4由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；6法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進行征收，更不能強制“搬遷”。
二、房屋征收的主體
房屋征收的主體根據(jù)職責(zé)劃分，可以分為批準(zhǔn)主體和實施主體。
1，批準(zhǔn)主體
批準(zhǔn)主體就是享有房屋征收決定權(quán)的機構(gòu)，誰有權(quán)征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規(guī)定的條件無償?shù)貙⒓w或者個人的某項財產(chǎn)收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財產(chǎn)征收首次作出了明確的規(guī)定，憲法第13條規(guī)定：公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。2007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！笨梢钥闯觯魇帐且环N國家的行政行為，是一中剝奪公民財產(chǎn)權(quán)的行為。
依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級人民政府才有權(quán)征收國有土地上房屋。在我國市縣級政府包括：縣政府、區(qū)政府、縣級市政府、市政府（設(shè)區(qū)的市政府）、直轄市區(qū)政府。上述政府均屬于市、縣級政府，那么是否所有的市、縣級政府都有權(quán)決定房屋征收嗎？答案是不一定。因為依據(jù)該條例第9條規(guī)定有權(quán)做出房屋征收決定的市縣級政府必須同時具備有本行政區(qū)的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；本行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃；本行政區(qū)的城鄉(xiāng)規(guī)劃；本行政區(qū)的房屋征收專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，還應(yīng)當(dāng)納有國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。即：“四規(guī)劃、一計劃化”。有的市區(qū)政府由于沒有本行政區(qū)規(guī)劃或計劃就無權(quán)做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級政府不能做出房屋征收決定。
2，實施主體
實施主體是指具體實施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規(guī)定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行?！辈粌H明確規(guī)定了房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償工作，還明確了實施配合部門。
依據(jù)條例的規(guī)定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權(quán)的部門，由市、縣級政府根據(jù)本級政府部門的職責(zé)劃分，將實施部門交由其委托的行政機關(guān)或單位。決定權(quán)在市縣級政府，條例沒有作統(tǒng)一的規(guī)定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實施相關(guān)工作，市、縣政府并對其實施的征收補償行為承擔(dān)法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。
哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規(guī)定，但是條例第6條規(guī)定：“國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)?！笨梢姼骷壵疄槁鋵崱肮ぷ髦笇?dǎo)”原則應(yīng)盡量對口管理，委托本級政府的住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門為宜。
3，房屋征收實施單位
房屋征收的具體工作依據(jù)條例第5條規(guī)定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。由于條例規(guī)定房屋征收實施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機構(gòu)等營利性組織或個人作為房屋征收實施單位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部們、房屋征收實施單位如何進行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步調(diào)查登記
房屋征收部門依據(jù)本行政區(qū)年度計劃或?qū)ｍ椧?guī)劃組織人員或委托中介機構(gòu)對擬征收地域內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行詳盡調(diào)查并如實登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調(diào)查完畢后將調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人進行公布并聽取異議的意見。
最終的調(diào)查結(jié)果作為制定房屋征收方案的依據(jù)。
第二步暫停通知
房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關(guān)部門，在房屋征收范圍內(nèi)暫停辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)批準(zhǔn)、備案、過戶等手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。
第三步無證認(rèn)定
市、縣級人民政府組織國土、城建、環(huán)保、法制等有關(guān)部門建立無證建筑認(rèn)定辦公室，對征收范圍內(nèi)的未經(jīng)登記的無證建筑進行合法性認(rèn)定和處理。對合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑認(rèn)定為給予補償；對違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，認(rèn)定為不予補償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認(rèn)定決定的可以申請復(fù)議或提出行政訴訟。
第四步擬定方案
房屋征收部門根據(jù)已經(jīng)確定的被征收房屋調(diào)查結(jié)果和無證認(rèn)定結(jié)果，擬定《房屋征收補償方案》并報同級政府審查。
第五步方案論證
同級政府收到《房屋征收補償方案》后組織國土、物價、城建、審計、監(jiān)察、環(huán)保、消防等部門對《房屋征收補償方案》進行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進行數(shù)次，但應(yīng)求得意見基本統(tǒng)一。
第六步公開方案
同級政府將論證結(jié)果在被征收房屋的范圍內(nèi)以書面公告形式向社會公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補償方案》的意見。并設(shè)立征求意見渠道和場所，設(shè)立專人解答有關(guān)詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。
第七步修訂方案
同級政府將公開征求的意見進行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內(nèi)以書面形式公布。
在征求意見中如果屬于舊城區(qū)改工程項目的，有51%以上被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合條例規(guī)定的，政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。
第八步穩(wěn)定評估
市、縣級人民政府?dāng)M作出房屋征收決定的，應(yīng)當(dāng)按照社會穩(wěn)定風(fēng)險評估相關(guān)規(guī)定委托中介機構(gòu)進行本項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；對風(fēng)險報告提出的建議作出決策并制定相關(guān)應(yīng)對預(yù)案。
第九步籌措補償
政府在作出房屋征收決定前，同級財政部門應(yīng)將征收補償費用足額專戶存儲、專款專用。資金不到位不得作出征收房屋決定。
第十步公告決定
市、縣級人民政府依法作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時在被征收房屋范圍內(nèi)以書面形式予以公告。同時公告收回國有土地使用權(quán)。
公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。
第二熱點問題房屋補償
一、補償形式
《房屋征收與補償條例》規(guī)定了被征收人可以根據(jù)自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，二者任選其一。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
二、補償項目
依據(jù)條例第17條規(guī)定補償項目應(yīng)包括五項：
1，房屋價值補償；
2，搬遷、臨時安置的補償；
3，停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
4，補助和獎勵
依據(jù)條例規(guī)定授權(quán)市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規(guī)定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現(xiàn)政府救濟原則。獎勵是被征收房屋人積極態(tài)度、行為的獎賞，體現(xiàn)政府對公益事業(yè)的投入。補助與獎勵是條例的一個新規(guī)定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經(jīng)有過實踐，可以說是總結(jié)實踐的結(jié)晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應(yīng)在財政上單獨列支。
5，優(yōu)先給予住房保障
優(yōu)先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。法律授權(quán)省級政府制定該優(yōu)先保障條款的落實。
三、補償標(biāo)準(zhǔn)
房屋征收補償?shù)暮诵膶ο笫欠课?，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當(dāng)補償原則，土地征收現(xiàn)在的補償原則還是適當(dāng)原則。公平原則的具體體現(xiàn)是房屋的價值，沒有繼續(xù)使用原拆遷條例規(guī)定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩(wěn)定的參數(shù)，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩(wěn)定的參數(shù)。因此采用價值標(biāo)準(zhǔn)也是本《條例》的一個最大亮點。
《條例》規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！币虼?，被征房屋的價值底線標(biāo)準(zhǔn)是不低于類似房地產(chǎn)市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標(biāo)準(zhǔn)，不低于不是等于，應(yīng)是高于。在確定房屋價值時應(yīng)在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應(yīng)根據(jù)實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結(jié)構(gòu)還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現(xiàn)了公平原則。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標(biāo)準(zhǔn)仍采取房屋價值標(biāo)準(zhǔn)，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區(qū)改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。
四、違法建筑
爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權(quán)法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權(quán)屬性顯然沒有法律依據(jù)，《條例》對違“章”建筑沒有規(guī)定是否補償，可以說違章建筑應(yīng)給予補償，以后政府在依法行政中一定要區(qū)分好“違章”和“違法”的性質(zhì)和概念，一旦混淆后果嚴(yán)重。違法建筑需要經(jīng)過認(rèn)定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。
《條例》規(guī)定違法建筑認(rèn)定的范圍是：1，未經(jīng)登記的建筑；2，臨時建筑。未經(jīng)房屋主管部門登記的房屋認(rèn)定比較復(fù)雜?？赡苷J(rèn)定為合法建筑也可能認(rèn)定為違法建筑，主要根據(jù)房屋形成的時間、原因、當(dāng)時的法律等。認(rèn)定為合法建筑的同時決定給予補償；認(rèn)定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認(rèn)定比較簡單主要審查是否超過批準(zhǔn)期限，在期限之內(nèi)的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償，否則不予補償。
對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單；不補，是因為它存在的基礎(chǔ)違法，如果補償會對守法者明顯不公平。
筆者認(rèn)為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責(zé)任，有的是建筑物所有者或使用者的責(zé)任。例如房屋建設(shè)手續(xù)不全的問題，當(dāng)事人事先已經(jīng)向相關(guān)政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責(zé)而未給辦理的，這種違法后果就不應(yīng)當(dāng)讓當(dāng)事人來承擔(dān)。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。
三、房屋估價
房屋估價是征收房屋的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，過去拆遷出現(xiàn)的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機構(gòu)的服務(wù)對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達(dá)30%以上。這次《條例》不僅規(guī)定了對評估機構(gòu)的選擇權(quán)100%的由被征收人決定，同時，對評估機構(gòu)的評估結(jié)果異議規(guī)定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁。《條例》第19條明確規(guī)定，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，取消了過去拆遷當(dāng)事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機構(gòu)的弊端。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，還可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。經(jīng)過鑒定認(rèn)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定的拆遷估價估機構(gòu)確定，應(yīng)當(dāng)采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定使許多房屋被征收人認(rèn)為拆遷估價機構(gòu)不能中立，因為確定拆遷估價機構(gòu)的決定權(quán)在政府手中，大多數(shù)拆遷估價機構(gòu)都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的決定權(quán)交給了被征收人，由被征收人來確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，使被征收人的權(quán)益得到更有利的保障。
四、補償途徑
房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據(jù)《條例》規(guī)定落實補償?shù)耐緩接袃蓷l，一是民事協(xié)商渠道既補償協(xié)議、二是行政強制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據(jù)補償決定和補償方案通過自愿協(xié)商，雙方達(dá)成補償協(xié)議的行為屬于民事協(xié)商渠道。如果對協(xié)議的履行發(fā)生糾紛，救濟渠道只能走民事訴訟渠道解決。
《條例》規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據(jù)補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決
第三熱點問題強制搬遷
一、強制搬遷
強制“搬遷”取代了過去的強制“拆遷”，雖然都是強制，但是強制的內(nèi)容、方式、結(jié)果、行為均有明顯的區(qū)別。因此，我們必須弄明白強制的內(nèi)容、方式、行為以及法律后果。
1，無暴力強制搬遷讓你多做思想工作
對于政府征收房屋過程中，最容易引發(fā)矛盾沖突的“強制拆遷”問題，因強制拆遷引發(fā)暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。
《條例》規(guī)定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
此規(guī)定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權(quán)，在促進和諧搬遷的進程中避免矛盾的激化和沖突的發(fā)生。在強制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規(guī)定采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
2，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動排除官商勾結(jié)腐敗行為
搬遷行為可分為自動搬遷和強制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強制搬遷建設(shè)單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。
3，法院是唯一具有強制搬遷執(zhí)行權(quán)的司法機關(guān)
“強制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強制搬遷適用的條件有著具體的規(guī)定，在行政復(fù)議、行政訴訟期間停止強制搬遷，逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強制搬遷。
對強制搬遷明確了司法強制，取締了行政強制搬遷。因此，強制搬遷一是法院執(zhí)行事先告知被執(zhí)行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經(jīng)生效。三個條件缺一不可，法院在強制前必須審查的主要內(nèi)容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強制措施，應(yīng)以督促或強制其到達(dá)臨時安置居所為主要強制搬遷手段。另外，強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。
日前，公安部已經(jīng)明令各地公安機關(guān)禁止公安機關(guān)參與介入地方政府土地、房屋征收活動。
4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終
被征收人獲得協(xié)議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權(quán)不予搬遷，政府無權(quán)申請法院實施強制搬遷，法院無權(quán)作出強制搬遷的裁決，無權(quán)執(zhí)行強制搬遷。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補償協(xié)議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房，否則無權(quán)申請法院實施強制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規(guī)定的“先拆后補”變成了現(xiàn)在的“先補后拆”，通過這條強制性的規(guī)定加重了房屋征收人的義務(wù)，使得被征收人權(quán)益保護的力度大大增強了。
以往的盲目拆遷中往往會出現(xiàn)這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設(shè)，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內(nèi)一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發(fā)一系列社會不安定因素。為了避免此類現(xiàn)象的重復(fù)，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強制手段征收的房屋也應(yīng)當(dāng)先予以強制補償。
5，強制搬遷措施只能是司法強制措施
逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強制搬遷。這個時候“強制措施”是司法強制措施，法院以法律程序?qū)嵤?，不能和暴力以及一些野蠻的強制拆遷方式劃等號。
司法強制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規(guī)定的強制措施執(zhí)行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強制措施；強制搬遷一般只針對被申請執(zhí)行人在房屋內(nèi)或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強制執(zhí)行目的，除非被申請執(zhí)行人有主動采取非理性行為阻撓強制搬遷的行為，強制搬遷主體方可對其人身采取相關(guān)措施。如果出現(xiàn)被申請執(zhí)行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機關(guān)必須在知道和應(yīng)當(dāng)知道之時主動采取相應(yīng)防范和救助措施。
第四熱點問題救濟途徑
《條例》的另一亮點是規(guī)定了明確的民事、行政救濟途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規(guī)定了明確的救濟途徑，包括主體之間平等的民事法律關(guān)系、行政管理法律關(guān)系、中介機構(gòu)的中介法律關(guān)系均作出了明確規(guī)定。
一、房屋征收民事法律關(guān)系及其訴訟
依據(jù)《條例》規(guī)定，房屋征收涉及的民事法律關(guān)系有以下幾種：
1、政府與社會穩(wěn)定風(fēng)險評估機構(gòu)之間的委托合同糾紛
社會穩(wěn)定風(fēng)險評估機構(gòu)屬于中介機構(gòu)，政府委托中介機構(gòu)的法律關(guān)系屬于民事法律范疇，雙方引發(fā)的糾紛屬于民事法律調(diào)整對象，一旦發(fā)生糾紛均可向有管轄權(quán)的人民法院提起民事訴訟。
2、被征收人與社會穩(wěn)定風(fēng)險評估機構(gòu)之間的侵權(quán)糾紛
評估機構(gòu)在評估過程中或評估結(jié)論不實，引用范例不恰當(dāng)，構(gòu)成虛假評估侵害被征收人的合法權(quán)益或財產(chǎn)權(quán)益的，被征收人要求評估機構(gòu)恢復(fù)名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關(guān)系，可以提起民事訴訟。
3、金融機構(gòu)出具虛假證明侵權(quán)糾紛
在征收房屋決定前政府應(yīng)保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機構(gòu)應(yīng)向被征收人出具補償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達(dá)成補償協(xié)議。但是金融機構(gòu)出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補償協(xié)議不能如期得到補償款。金融機構(gòu)的行為侵害了被征收房屋人的合法權(quán)益的可以提起民事訴訟要求金融機構(gòu)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。
4、一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)糾紛
補償協(xié)議糾紛中只有“一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)”糾紛屬于民事訴訟法律關(guān)系，如果被征收人認(rèn)為補償協(xié)議違法、無效；遺漏補償項目、補償標(biāo)準(zhǔn)錯誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構(gòu)成“不履行協(xié)議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協(xié)議是一種主張即可構(gòu)成訴訟，一方當(dāng)事人憑補償協(xié)議即可立案。以不履行義務(wù)主張立案的，不能主張協(xié)議無效、違法、標(biāo)準(zhǔn)爭議等行政性糾紛，如果認(rèn)為協(xié)議存在行政違法性應(yīng)通過行政途徑要求解決。
5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權(quán)糾紛
被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網(wǎng)絡(luò)等均是合同雙方行為，如果第三方未經(jīng)合同雙方同意給予中斷服務(wù)，是一種侵犯合同雙方的合法權(quán)益行為，任何一方均有權(quán)提出民事侵權(quán)訴訟。如果提供服務(wù)方怠于履行合同不主動恢復(fù)供應(yīng)關(guān)系、拒絕對加害人提出司法保護也應(yīng)承擔(dān)擴大損失的民事賠償責(zé)任。如果供應(yīng)方未經(jīng)使用人同意，與征收方聯(lián)手、聽從、惡意串通等中斷服務(wù)應(yīng)承擔(dān)賠償和違約的民事責(zé)任。
6、截留征收補償費侵權(quán)糾紛
負(fù)有支付、代收代付補償款的單位應(yīng)及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權(quán)行為，可以請求法院責(zé)令追回返還給被征收人，造成損失的應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
7、虛假或者有重大差錯的評估報告侵權(quán)糾紛
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具評估報告經(jīng)房地產(chǎn)價格評估專家委員會鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機構(gòu)或評估師承擔(dān)賠償責(zé)任。
二、房屋征收行政法律關(guān)系及訴訟
1、違法授權(quán)非房屋征收部門組織實施房屋征收補償行政糾紛
市、縣政府應(yīng)根據(jù)《條例》的規(guī)定，根據(jù)本政府各部門的職責(zé)分工明確確定本級政府所屬的一個行政職能部門為本級政府的房屋征收主管部門，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的房屋征收管理、實施工作。如果市縣政府授權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、某建設(shè)項目辦公室負(fù)責(zé)某一房屋征收項目的征收與補償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機構(gòu)負(fù)責(zé)房屋征收的，該被授權(quán)單位實施了房屋征收行為，被征收人認(rèn)為授權(quán)違法，可以對授權(quán)違法行為提出行政復(fù)議或行政訴訟。也可以直接請求實施單位的上級確認(rèn)違法并撤銷實施單位的行政違法行為。
2、房屋征收實施單位從事營利征收行政賠償糾紛
房屋征收實施單位接受房屋征收部門的委托，具體負(fù)責(zé)房屋征收與補償工作，在實施過程中按照核減補償、補償費總標(biāo)的提取傭金，從事營利經(jīng)營活動的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補償或造成權(quán)益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級行政機關(guān)提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟?；蛑苯酉蚍ㄔ禾岢鲂姓V訟請求賠償。
3、上級人民政府不履行監(jiān)督職責(zé)糾紛
依據(jù)條例規(guī)定，上級人民政府對下級人民政府房屋征收與補償工作履行監(jiān)督職責(zé)，被征收人也可以向上級政府提出申請要求其履行監(jiān)督職責(zé)，如果上級政府收到監(jiān)督申請后不予理睬或不盡監(jiān)督職責(zé)，或者按照信訪案件處理。申請人可以對上級政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復(fù)議。
4、對舉報事項不核實處理行政糾紛
任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當(dāng)及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結(jié)果并答復(fù)舉報人，舉報人有權(quán)對不履行核實處理的行政機關(guān)提出行政訴訟或行政復(fù)議。
5、對行政監(jiān)察機關(guān)不履行行政監(jiān)察職責(zé)行政糾紛
依據(jù)條例規(guī)定：監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。被征收人受到征收部門或?qū)嵤﹩挝灰约肮ぷ魅藛T的暴力待遇、侵害被征收人的合法權(quán)益、徇私枉法等請求行政監(jiān)察機關(guān)依法對違法違紀(jì)的單位或個人給予行政處分的，行政監(jiān)察機關(guān)拒不履行職責(zé)或違法履行職責(zé)行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復(fù)議。
6、不服房屋征收決定行政糾紛
被征收人認(rèn)為征收決定涉及的建設(shè)項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規(guī)劃等侵害了被征收人的合法權(quán)益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內(nèi)依法申請行政復(fù)議，或在3個月內(nèi)依法提起行政訴訟。
7，征收補償方案爭議行政糾紛
房屋征收部門擬定征收補償方案后報市、縣級政府。市縣級政府未組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況再次及時公布；舊城區(qū)改建需要征收房屋的多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；未根據(jù)聽證會情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復(fù)議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復(fù)議。
8、不履行房屋征收公告法定職責(zé)行政糾紛
市、縣級人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應(yīng)未載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。
9、不服提前決定收回土地使用權(quán)行政糾紛
在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權(quán)。被征收人可以提出行政訴訟或行政復(fù)議。
10、調(diào)查登記異議行政糾紛案
房屋征收部門超出房屋征收范圍調(diào)查登記；對房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況登記錯誤、不實的；被征收人要求重新調(diào)查登記未獲得重新調(diào)查登記的；調(diào)查結(jié)果未在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構(gòu)成作為和不作為的行政訴訟或行政復(fù)議。
11、對認(rèn)定為新建、擴建等行為并不予補償決定行政糾紛
房屋征收范圍確定后，依據(jù)條例規(guī)定任何單位或個人均不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規(guī)定的，政府將作出不予補償決定。被認(rèn)定人不服認(rèn)定或不予補償決定的可以提起行政訴訟或行政復(fù)議。
12、相關(guān)部門暫停辦理新建、擴建等相關(guān)手續(xù)行政糾紛
房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關(guān)部門暫停辦理新建、擴建等相關(guān)許可手續(xù)，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關(guān)手續(xù)的，申請人可以根據(jù)申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復(fù)議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復(fù)議。
13、不服認(rèn)定未經(jīng)登記建筑屬于違法建筑行政糾紛
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復(fù)議
14、不服補償決定行政糾紛
補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達(dá)成協(xié)而降低補償。被征收人認(rèn)為違反公平原則的可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
14、不履行公布分戶補償明細(xì)行政糾紛
為了實現(xiàn)公平、公正的補償目的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收補償檔案，在房屋征收范圍內(nèi)公布分戶補償明細(xì)，告知被征收人的全部補償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責(zé)的被征收人可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
15、審計機關(guān)不履行公布審計結(jié)果行政糾紛
審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)對每個房屋征收項目的補償費用管理和使用情況進行審計監(jiān)督，并在補償工作終結(jié)后向社會公布審計結(jié)果。審計機關(guān)不履行上述職責(zé)或履行不當(dāng)?shù)谋徽魇杖丝梢砸婪ㄉ暾埿姓?fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
16、責(zé)令改正賠償損失行政糾紛
市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，被征收人可以申請上級人民政府責(zé)令改正。被征收人還可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。
17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛
實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。
18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補償費行政糾紛
房屋征收部門利用管理、實施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補償費用，被征收人可以申請上級人民政府責(zé)令改正，追回有關(guān)款項。被征收人還可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔(dān)賠償責(zé)任。
三、房屋征收中的聽證事項
1、房屋征收法定聽證事項
法定聽證事項只有《條例》第11條規(guī)定的，舊城區(qū)改建征收房屋項目，在多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責(zé)。
2、被征收人申請聽證事項
申請聽證事項條例沒有規(guī)定，依據(jù)行政行為相對原則，相對人認(rèn)為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關(guān)系中均可提出聽證申請。
四、房屋征收可以舉報的違法事項
1、對于下列縣級以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個人都有權(quán)向有關(guān)政府進行舉報。
①非因公共利益需要征收房屋的；
②違反法定程序作出房屋征收決定的；
③未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的；
④對不符合規(guī)定的補償方案予以批準(zhǔn)的；
⑤作出的補償決定違反補償方案的；
⑥自行違法強制搬遷的。
2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個人都有權(quán)向本級人民政府進行舉報。
①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的；
②申請強制搬遷前，未按照規(guī)定對被征收人先予貨幣補償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的；
③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的；
④未作出補償決定申請法院強制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序申請強制搬遷的；
⑤未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。
⑥房屋征收范圍公告后，未將有關(guān)事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的。
⑦未向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供被征收房屋情況調(diào)查結(jié)果的；
⑧未依據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定補償方案并征求被征收人意見的。
3.公民享有廣泛的舉報權(quán)
《國有土地上房屋征收與補償條例》第7條規(guī)定任何組織或者個人對違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當(dāng)及時核實、處理，并將處理結(jié)果向舉報人通報。
條例對公民舉報權(quán)的規(guī)定是一種進步，是原來《城市房屋拆遷管理條例》沒有的，將房屋征收活動置于人民的監(jiān)督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權(quán)益。
五、被征收人不服評估結(jié)果的救濟途徑
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。也就是被征收人接到評估結(jié)果后認(rèn)為評估結(jié)果不公平或有遺漏事項的應(yīng)書面提出異議意見，具體提出復(fù)核請求和事實以及理由。如果對復(fù)核結(jié)果仍有異議，再向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。該鑒定結(jié)論是終局的，作為補償證據(jù)使用。
六、評估機構(gòu)的法律責(zé)任
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
