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【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟效益 風(fēng)險分析
自20世紀(jì)80年代末,房地產(chǎn)業(yè)作為一個行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來,經(jīng)過近30年的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展,使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足,商業(yè)資源配置不均衡,這種狀況進(jìn)一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面,迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。
近年來,有三個重要因素促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn),為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓(主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購、限貸政策),導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè),為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實施向一體化戰(zhàn)略,大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動力,為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力。基于以上因素,可以預(yù)期在未來10年內(nèi),我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長,并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期,成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。
商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體,它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性,是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項目投資有耗資大、周期長、風(fēng)險高的特點。伴隨著改革開發(fā)的推進(jìn),我國市場經(jīng)濟競爭性特點越來越突出。因此,在投資決策前,如何依據(jù)項目特性,做好商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究工作,確保項目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位,就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容,提高可行性分析質(zhì)量,避免投資的盲目性,助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
一、可行性分析的概念
為了降低風(fēng)險,對將要上馬的項目在經(jīng)濟技術(shù)層面進(jìn)行分析論證,被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟效益分析和抗風(fēng)險能力分析。以分析論證的結(jié)果來判定項目建設(shè)方案的合理性、可操作性,為項目決策提供依據(jù)??尚行匝芯康倪^程既是深入調(diào)查研究的過程,又是多方案比較研究的過程,它是建設(shè)項目決策分析與評價階段最重要的工作。
由以上概念可見,可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科;也可以理解為在投資決策階段,綜合運用市場調(diào)查與預(yù)測、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟分析、風(fēng)險分析等多種分析方法的實踐活動。
二、可行性分析的作用
可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用:
(一)開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)
(二)政府主管部門立項和行政審批的依據(jù)
(三)向金融機構(gòu)融資的依據(jù)
(四)各投資方談判的重要依據(jù)
(五)項目后評價的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎(chǔ)作用,還應(yīng)該為進(jìn)一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造實施和后期運營管理提供指導(dǎo)原則和框架思路,成為項目開發(fā)綱領(lǐng)性文件。
三、可行性分析的依據(jù)
商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析依據(jù)主要有:國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)政策和經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價格、居民收入水平和消費習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟運行參數(shù)和指標(biāo)等。
可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國家計委頒布的《關(guān)于建設(shè)項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定,指導(dǎo)我國可行性分析研究工作。
四、可行性分析的內(nèi)容
依據(jù)可行性分析的概念,商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟效益分析和風(fēng)險分析四大方面,其中經(jīng)濟效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財務(wù)評價分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素,這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點說明的是,技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析。規(guī)劃設(shè)計方案一方面要充分反映市場分析成果,另一方面必須符合城市規(guī)劃強制性要求;建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見,商業(yè)地產(chǎn)項目技術(shù)分析具有較強的專業(yè)性,本論文中不著重研究。
五、結(jié)語
商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早,發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實,包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系,國內(nèi)有針對本土特色的相關(guān)研究,且商業(yè)地產(chǎn)交易的實例豐富,這一切都對我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。
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一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點
房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟活動,它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營,直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象,房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設(shè)投資大
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金,對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。
3、開發(fā)周期長
土地及建筑物作為項目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時間要求。另外,項目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控
房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動,涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始,房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。
5、建設(shè)環(huán)節(jié)多
這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大,開發(fā)周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。
7、資金周轉(zhuǎn)慢
從房地產(chǎn)項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項目的投資回收時間較長,資金周轉(zhuǎn)慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產(chǎn)項目投資與一般工業(yè)建設(shè)項目投資有一個顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分,在項目財務(wù)評價時與項目的總成本費用存在一定的對應(yīng)關(guān)系。
9、人員要求高
一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù),對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。
10、風(fēng)險較大
由于房地產(chǎn)項目具有以上特點,也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險較大。如由于開發(fā)周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設(shè)期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動,從而影響項目的投資額;當(dāng)公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發(fā)項目的差異性
房地產(chǎn)開發(fā)項目可以分為很多種,由于項目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業(yè)協(xié)同
正因為房地產(chǎn)項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進(jìn)來。一個房地產(chǎn)項目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項目投資環(huán)境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測;需要造價人員估算投資;需要財務(wù)分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預(yù)測;需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目主要特征
目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對房地產(chǎn)項目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運用中,人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè))之分,本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進(jìn)行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā),與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點外,以下主要從顧客構(gòu)成、項目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風(fēng)險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項目的主要特征。
1、顧客構(gòu)成的雙重性
商業(yè)房地產(chǎn)項目與其它房地產(chǎn)項目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶,這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費者,這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶,立足長期穩(wěn)定的回報,或者見機拋售,獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務(wù)市場和消費者市場相類似。對于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營商戶(業(yè)務(wù)市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶,但項目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項目收益。此外,開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠(yuǎn)運營。
2、選址分析的漸進(jìn)性
所有房地產(chǎn)項目都存在項目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。
商業(yè)房地產(chǎn)項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達(dá)到的市場目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發(fā)展影響巨大。
一個城市或地區(qū)選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè),也就無法實現(xiàn)項目收益。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。
3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性
對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應(yīng)對物業(yè)的需求呈個性化。同時,商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶(如果有,項目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進(jìn)行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設(shè)定市場目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。
考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項目具有公共服務(wù)的特點,在具體規(guī)劃設(shè)計中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計,強調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉(zhuǎn)。
4、經(jīng)營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶,也可能是本身不經(jīng)營而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。
經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經(jīng)營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營方案下的財務(wù)收益也存在很大的不確定性。
5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性
商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長期經(jīng)營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報,在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機會發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨特的優(yōu)勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運營成功。
6、高風(fēng)險性
總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平?;谏虡I(yè)本身競爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈,投資風(fēng)險相對較高。
7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會效益
城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動因。一個城市新區(qū)的形成,必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點作為城市功能的必要條件和外在反映,不僅可以滿足人們居住生活需求,還能促進(jìn)人口集聚和資源流動,催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項目對所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響,具有顯著的輻射帶動效應(yīng),直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動周邊房地產(chǎn)的增值。
關(guān)鍵詞:消費力角度;商業(yè)地產(chǎn)項目;規(guī)模定位
隨著我國城市化進(jìn)行的不斷推進(jìn),我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展。加之市場經(jīng)濟體系的多元化改革,商業(yè)房地產(chǎn)在地產(chǎn)行業(yè)中所占的比例逐漸加大,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)了規(guī)?;l(fā)展?fàn)顟B(tài)。在此發(fā)展背景下,商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模定位得到了行業(yè)越來越多的重視。從消費的消費能力出發(fā),科學(xué)合理的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位,有利于保證商業(yè)投資的實效性,為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與投資商開發(fā)項目與資金投入的優(yōu)化發(fā)展提供依據(jù),滿足市場發(fā)展與人們的日常需求?,F(xiàn)階段,對于商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)?;ㄎ唬覈碚摻邕€沒有建立完善而系統(tǒng)的概述,因此對商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模化定位的探討與分析具有重要現(xiàn)實意義。
一、相關(guān)概述分析
1.商業(yè)地產(chǎn)項目定位
商業(yè)地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的基礎(chǔ)上,開發(fā)而建設(shè)的用于商業(yè)目的房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項目定位,則是在基于商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上,從對消費者進(jìn)行調(diào)查到對市場宏觀環(huán)境、競爭環(huán)境以及商圈實際情況的綜合分析,再到設(shè)計符合消費者需求以及市場變化的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定位活動??茖W(xué)、合理、準(zhǔn)確的商業(yè)地產(chǎn)項目定位,是保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟性、實用性、科學(xué)性的重要影響因素,是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與施工前期必不可少的準(zhǔn)備工作。
商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位是商業(yè)地產(chǎn)定位模式中的一種,重點在于對商圈規(guī)模、需求、供給、融資與管理能力等進(jìn)行綜合考慮后進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),決定商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的主要因素在于運營能力、商圈、消費者及市場需求以及品牌。
2.消費力理論分析
所謂的“消費力”主要是指,消費者在基于自身收入情況、生理或心理需求、欲望以及觀念等因素影響的基礎(chǔ)上,利用消費資源與環(huán)境而產(chǎn)生的消費能力。由此可見,消費力是消費者在消費活動中的一種能力體現(xiàn),在一定程度上受消費者自身因素、消費環(huán)境因素與材料因素的影響?!跋M力角度下的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位”中的消費力則主要是指商圈范圍內(nèi),消費者對于商業(yè)地產(chǎn)項目的需求以及消費能力。在新形勢下,消費力已成為影響商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益與開發(fā)力度等重要因素,是商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位中重要的決定性因素。
3.商圈理論分析
商圈是規(guī)模定位中的核心決策因素之一,商業(yè)理論主要指在既定范圍內(nèi),圍繞商業(yè)商品和商業(yè)服務(wù)的中心區(qū)域向周圍擴散并對消費者具有一定影響性的區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位,需對商圈內(nèi)的消費力進(jìn)行全面分析,才能保證商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成功率。
二、消費力角度下的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位
1.商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位模型構(gòu)建
第一,建立假設(shè):首先,結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵以及商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位主要內(nèi)容,確立模型選用的規(guī)模定位類型。筆者選用單體規(guī)模定位類型,即定位一家商業(yè)店面的營業(yè)用地面積大小與空間容量。其次,在已知商業(yè)地產(chǎn)項目的商圈范圍內(nèi),進(jìn)行消費者消費力相關(guān)信息調(diào)查、統(tǒng)計、整理與分析,并獲得所需信息(消費者數(shù)量、經(jīng)濟收入與支出情況、知識水平等)。與此同時,對商業(yè)地產(chǎn)項目商圈范圍內(nèi),市場形態(tài)進(jìn)行調(diào)研分析,明確商圈內(nèi)行業(yè)類型與面積比例。
第二,基于假設(shè)構(gòu)建模型:利用滲透率概念,探索消費者消費行為在商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目中實現(xiàn)的概率,從而明確消費者的消費能力。滲透率,即指消費者依據(jù)本身以及家庭對商品實際需求的基礎(chǔ)上,產(chǎn)生的預(yù)期消費行為在服務(wù)產(chǎn)地具體體現(xiàn)的概率。與此同時,為降低市場調(diào)研中存在的誤差,可通過構(gòu)建商圈吸引力數(shù)據(jù)模型,利用距離項目最近的同類項目所占機率,計算所需數(shù)值,并利用計算得出的數(shù)值替代滲透率,從而得出單體地產(chǎn)項目的營業(yè)面積。
2.商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模計算
商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模計算,是商業(yè)抵償項目規(guī)模定位中的重要環(huán)節(jié),通常需對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性、單體項目規(guī)模區(qū)間以及商業(yè)物業(yè)最佳規(guī)模與最佳規(guī)模區(qū)間進(jìn)行計算與分析,用以得出商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模定位,并保證其定位的全面性、準(zhǔn)確性與科學(xué)性。其中,在對其商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)可行性進(jìn)行計算時,通常利用商業(yè)零售的飽和度以及商圈剩余體量進(jìn)行分析與判斷,用以為商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的盈利能力以及項目規(guī)模提供理論支持;而單體項目規(guī)模區(qū)間計算,則是基于上述模型構(gòu)建的基礎(chǔ)上,對商業(yè)地產(chǎn)項目的單體規(guī)模各業(yè)態(tài)規(guī)模區(qū)間進(jìn)行的一種計算,用以明確商業(yè)地產(chǎn)商圈整體消費力的影響以及商圈核心項目消費力的影響作用;商業(yè)物業(yè)最佳規(guī)模與最佳規(guī)模區(qū)間,主要是基于模型計算與單個業(yè)態(tài)規(guī)模區(qū)間計算的基礎(chǔ)上,分析并得出的基于消費力角度下的最佳商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模。
3.商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位可行性建議
基于上述分析,在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位時,可從以下幾個方面出發(fā),提升商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的準(zhǔn)確性、科學(xué)性與實效性。
首先,商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商以及投資商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位時,應(yīng)注重消費者的消費能力。從消費力的角度對商業(yè)地產(chǎn)定位進(jìn)行思考與規(guī)劃,結(jié)合調(diào)研與分析結(jié)果,確立商業(yè)地產(chǎn)項目商圈規(guī)模、地產(chǎn)項目屬性、商品性質(zhì)以及供給量,用以保證商業(yè)地產(chǎn)定位的科學(xué)性、規(guī)范性、合理性。
其次,在基于消費力角度的基礎(chǔ)上結(jié)合商圈理論,對商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模定位進(jìn)行檢驗與細(xì)化,包括商業(yè)地產(chǎn)項目中心區(qū)域(經(jīng)濟區(qū)域)的確立,商業(yè)地產(chǎn)商圈的大小、承載能力和擴建能力,從而進(jìn)一步推動商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的有效發(fā)展。
此外,結(jié)合商圈理論、消費者理論、相關(guān)概述以及實際模型與計算,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位模型,并給予全面、準(zhǔn)確計算與探討,從而提升商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的科學(xué)性、可信性和穩(wěn)定性。從而改善現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的滿目性現(xiàn)象,改善商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。
三、結(jié)論
總而言之,消費力對商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位具有一定的影響作用,在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中,應(yīng)對消費者消費能力以及影響消費能力的因素(城市規(guī)劃、競爭情況、消費者收入水平等)進(jìn)行調(diào)研與分析,用以保證商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的準(zhǔn)確性、全面性、科學(xué)性。與此同時,由于規(guī)模定位是一個相對復(fù)雜的過程,因此,在進(jìn)行規(guī)模定位時,應(yīng)對其他影響進(jìn)行分析與確立,從而提升商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位的有效發(fā)展,增強地產(chǎn)項目開發(fā)的成功率。
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關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn);經(jīng)營模式;風(fēng)險因素;對策
一、引言
商業(yè)地產(chǎn),即用于商業(yè)用途的非住宅房地產(chǎn),通常是指餐飲、娛樂、寫字樓、商店等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在西方較為成熟,其與資本市場的業(yè)務(wù)對接相當(dāng)成熟,法律保障也較為完備,而學(xué)者的研究方向也主要集中在商業(yè)地產(chǎn)選址與定位問題、商業(yè)地產(chǎn)管理和商業(yè)地產(chǎn)融資三方面。1940年,德國著名經(jīng)濟學(xué)家勒施出版了《經(jīng)濟空間秩序》,從而形成了市場區(qū)位理論[1],為商業(yè)地產(chǎn)的選址理論做了基礎(chǔ)性的研究,此后包括Philppe等經(jīng)濟學(xué)家在此基礎(chǔ)上提出了零售中心位置與消費者滿意度模型。而在商業(yè)房產(chǎn)管理領(lǐng)域,Grass kamp所發(fā)表的《房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)》被認(rèn)為是奠基之作,其提出了商業(yè)地產(chǎn)項目是一個不斷適應(yīng)市場的競爭的動態(tài)型企業(yè)[2];同時Miles在此基礎(chǔ)上更是提出了物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者與組合投資管理者之間協(xié)調(diào)的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場發(fā)展與金融產(chǎn)品的創(chuàng)新,商業(yè)地產(chǎn)的融資成為了目前商業(yè)地產(chǎn)研究領(lǐng)域的主流,其中最早涉足的是Zerbst教授,其于1977年開始研究商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款問題[4];Miller通過對REITs的研究發(fā)現(xiàn),其可以改進(jìn)中等風(fēng)險的長期投資組合[5];Seiler于1998在分析歷史交易數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上認(rèn)為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6];Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對商業(yè)運營的影響規(guī)律及效果[7]。
我國的商業(yè)地產(chǎn)研究起步較慢,主要是基于近年來商業(yè)地產(chǎn)以其高回報率、政策干擾較小、升值空間大等優(yōu)勢而得到了蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀而得到了眾多學(xué)者的關(guān)注。眾多學(xué)者從金融、風(fēng)險調(diào)控、城市規(guī)劃和經(jīng)營模式等各角度對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了研究。孫飛(2005)在比較了商業(yè)貸款、發(fā)行債券、上市融資、基金融資等融資形勢后,提出信托融資更符合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需求[8];陶樺(2007)將商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險劃分為關(guān)鍵風(fēng)險和非關(guān)鍵風(fēng)險,指出通過事先的戰(zhàn)略規(guī)劃對關(guān)鍵風(fēng)險進(jìn)行全覆蓋管理,非關(guān)鍵風(fēng)險進(jìn)行全程監(jiān)控來規(guī)避可控性風(fēng)險;張嬌嬌(2010)對租售結(jié)合模式進(jìn)行了深入研究,并與售后返租、只租不售等模式進(jìn)行比較后提出了節(jié)點招商的租售結(jié)合模式[9]。趙曉鵬(2012)提出了應(yīng)根據(jù)不同城市的產(chǎn)業(yè)組成和經(jīng)濟職能對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行與城市相符合的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理。
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展分析
1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段分析
波特曾提出,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表面現(xiàn)象按發(fā)展源泉可以分為四個階段:資源階段、投資階段、創(chuàng)新階段、財富階段[10]。而我國的房地產(chǎn)市場,特別是商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)過了十幾年的發(fā)展,已經(jīng)經(jīng)過了資源階段,現(xiàn)在處于投資階段,但即將進(jìn)入創(chuàng)新階段。
現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)營創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、人力創(chuàng)新、金融資本市場的創(chuàng)新與相關(guān)的設(shè)計與技術(shù)創(chuàng)新,以上的創(chuàng)新元素相結(jié)合形成的創(chuàng)新效應(yīng)將推動我國房產(chǎn)創(chuàng)新階段的來臨,進(jìn)而進(jìn)入財富階段。因此,我國的商業(yè)地產(chǎn)還有巨大的可改善空間。
2、房產(chǎn)政策分析
我國的房產(chǎn)市場(主要是住宅房市場)從2010年以來經(jīng)歷了一系列政府調(diào)控,而進(jìn)入2011年到現(xiàn)在,從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對房地產(chǎn)市場的組合拳。
隨著房地產(chǎn)市場中的住宅房市場的政策打壓,許多資本轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn),許多商業(yè)地產(chǎn)或提前開鋪布局,或設(shè)立專門的商業(yè)地產(chǎn)公司,高調(diào)集中的推售商業(yè)樓盤。因此,在住宅房市場低迷之時,適時地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)是一個較好的選擇。
3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長
2013年1-6月份,我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長,商品房銷售面積51433萬平方米,同比增長28.7%;其中,辦公樓銷售面積增長31.7%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元,增長43.2%,其中,辦公樓銷售額增長45.7%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.5%(見表1)。
三、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式分析
梳理我國目前的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式,主要可以將其分為產(chǎn)權(quán)出售模式、只租不售模式、租售結(jié)合模式、售后返租模式、散賣與資產(chǎn)精裝修相結(jié)合模式。(見表2)
1、產(chǎn)權(quán)出售模式
產(chǎn)權(quán)出售,即開發(fā)商為迅速套現(xiàn),在項目建成將其產(chǎn)權(quán)出售給各類投資者的運營模式,在產(chǎn)權(quán)出售之后,開發(fā)商便不能對各投資者的經(jīng)營活動進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃與管理,使得商業(yè)地產(chǎn)項目的定位不明,商鋪經(jīng)營業(yè)務(wù)混雜。因而這種模式已經(jīng)漸漸被淘汰,但在中小型開發(fā)商因為資金流轉(zhuǎn)較為緊張而成為其重要的運營選擇模式。
2、只租不售模式
只租不售,即開發(fā)商擁有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),只是將使用權(quán)出租給使用者使用,定期收取租金,同時開發(fā)商還負(fù)責(zé)整體推廣與服務(wù),這種模式需要開發(fā)商具有較強的資金實力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11],前者是在商業(yè)地產(chǎn)建成后公開向市場招租;后者是在商業(yè)地產(chǎn)具有自身的定位,在建成后只向與定位相符、信譽較好、具有品牌價值的經(jīng)營者招租。通過只租不售模式運營,開發(fā)商可以統(tǒng)一規(guī)劃和管理整體的商業(yè)地產(chǎn)項目,有助于商業(yè)地產(chǎn)的整體價值的提升。
3、租售結(jié)合模式
租售結(jié)合指開發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出售,自己保留一部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營模式,鑒于產(chǎn)權(quán)出售與只租不售模式之間。開發(fā)商一方面可以通過出售部分產(chǎn)權(quán)來回籠大部分甚至全部的資金投入,同時又可以保留部分產(chǎn)權(quán),甚至保留的部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以是該項目的主力店,進(jìn)而對整個商業(yè)地產(chǎn)項目可以進(jìn)行相對集中的管理,保證經(jīng)營格局的統(tǒng)一,可以相對較好地保證該商業(yè)地產(chǎn)的良性運營管理[12]。
4、售后返租模式
售后返租模式按大類劃分應(yīng)歸屬于租售結(jié)合模式的一個分類,而上文所提的租售結(jié)合實際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租,開發(fā)商將一個商業(yè)項目分割成眾多個小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售,同時,與業(yè)主簽訂返租合同,承諾在一定期限內(nèi),商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營,同時會按約定時間支付給業(yè)主固定的租金。對于開發(fā)商而言,這種經(jīng)營模式可以快速回籠資金,同時又可以將商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、規(guī)劃權(quán)收歸開發(fā)商,有利于商業(yè)的長期運行與資本的快速流轉(zhuǎn)。
5、資產(chǎn)精裝修模式
資產(chǎn)精裝修模式是創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式之一,其實質(zhì)是對原有的舊樓進(jìn)行改造,根據(jù)現(xiàn)在市場的的需要,與原有的舊樓的所有者簽訂相應(yīng)的合同,分配好具體的產(chǎn)權(quán)比例,根據(jù)市場需要對原有的舊樓進(jìn)行精裝修,之后再進(jìn)行出售或者出租。資產(chǎn)精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創(chuàng)新價值,這一方面可以避免重復(fù)建設(shè),節(jié)約土地資源與土地成本;另一方面,開發(fā)商可以快速的回籠資金,因為相較于新建商業(yè)地產(chǎn),資產(chǎn)精裝修模式時間較快。
四、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營困境
如上文所述,由于住宅房市場的政策打壓,商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出了逆勢走高現(xiàn)象,這直接推動了商業(yè)地產(chǎn)的集體投資的不理性。但是商業(yè)地產(chǎn)在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風(fēng)險因素。
1、盲目開發(fā)與過剩風(fēng)險
自分稅制改革以來,房產(chǎn)的堅挺一直是支撐著地方政府發(fā)展的保證,隨著住宅房產(chǎn)的幾近飽和飽受爭議,住宅房產(chǎn)的市場看衰嚴(yán)重影響了地方政府的經(jīng)濟,出于經(jīng)濟發(fā)展、政績等各方面考慮,商業(yè)地產(chǎn)成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時商業(yè)地產(chǎn)因為其投資收益較高、轉(zhuǎn)型難度較小等優(yōu)勢成為眾多房產(chǎn)商“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式”的追捧對象,特別是2010年以來,眾多住宅開發(fā)商高調(diào)宣稱加入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。在政府與商業(yè)的雙重鼓吹下,再加上市場研究、定位失準(zhǔn)、開發(fā)設(shè)計等因為欠缺考慮,許多城市的潛在的商業(yè)地產(chǎn)紛紛處于供過于求的過剩風(fēng)險之下,投資收益率也不斷下降。
2、融資不暢與金融風(fēng)險[13]
商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金高度密集型行業(yè),而目前我國商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來源是銀行貸款和自有資金,而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上,自有資金比例相對較低。隨著經(jīng)濟形勢的低迷和銀根緊縮的宏觀政策,而且在現(xiàn)有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商隨時面臨著資金短缺的問題,而一旦發(fā)生資金鏈斷裂的危機,銀行的不良資產(chǎn)比例將急劇增加,導(dǎo)致金融界的系統(tǒng)性風(fēng)險。
3、批量生產(chǎn)與同質(zhì)化風(fēng)險
我國的商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重,許多地方的發(fā)展規(guī)劃過分相似,核心點幾乎來自一個模版。以以購物商場為例,一般都會包括一個大型超市、家用類商場、穿戴類商場和包括影院、電子游樂場、KTV等 娛樂設(shè)施。在2010年時,中糧集團(tuán)曾高調(diào)宣布截止到2015年要在全國復(fù)制30個大悅城項目,而萬達(dá)也表示在10年內(nèi)復(fù)制100個以上的萬達(dá)模式。這樣的同質(zhì)化現(xiàn)象必然會導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)競爭力下降,空置率居高不下。
4、經(jīng)營管理與運行模式風(fēng)險[14]
我國商業(yè)地產(chǎn)管理運營模式具有很大的弊端,往往不能充分發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的效率,損害投資者的利益,而引起管理運營風(fēng)險的原因主要是兩點。一方面是由于我國的商業(yè)地產(chǎn)商一般由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型經(jīng)營,沿用住宅開發(fā)模式,抱著“賣完就走”的心態(tài),因此開發(fā)商只注重前期開發(fā)建設(shè),忽視后期管理;另一方面是我國的商業(yè)地產(chǎn)管理起步晚,缺乏統(tǒng)一的物業(yè)管理能力和項目的整體控制能力,這使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展偏離開發(fā)商原有設(shè)計,項目出現(xiàn)風(fēng)險。
五、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營
1、加快商業(yè)地產(chǎn)信息化[15]
信息是商業(yè)博弈中輸贏的關(guān)鍵,商業(yè)地產(chǎn)的信息化更是引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)走向健康發(fā)展的必經(jīng)之路,主要可以從三方面加強。首先,政府要發(fā)揮宏觀調(diào)控作用,利用立法和行政手段來定期公開商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀;其次,建立健全社會商業(yè)地產(chǎn)信息供應(yīng)商,根據(jù)特定區(qū)域特定商業(yè)地產(chǎn)類型進(jìn)行更為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資指導(dǎo);第三,開發(fā)與完善相關(guān)軟件,將開發(fā)、設(shè)計、管理、回報率、合同和服務(wù)信息等全面的模擬計算,并且在相關(guān)部門之間進(jìn)行共享,降低信息不對稱率。
2、實現(xiàn)融資渠道多元化
商業(yè)地產(chǎn)商要改變單一的融資方式,以REITs為代表的新型的融資方式在國內(nèi)已經(jīng)初現(xiàn)端倪,其2005年首次被廣州越秀采用以來,其憑借稅率較低,配息較高而深受歡迎,同時恒地、新鴻基等地產(chǎn)老字號都參與了REITs市場,這保證了商業(yè)地產(chǎn)的安全性與靈活的變現(xiàn)能力。
REITs往往由房地產(chǎn)公司將旗下物業(yè)打包設(shè)立REITs,并通過證券市場公開發(fā)行。REITs委托獨立的房地產(chǎn)管理公司,而房地產(chǎn)基金管理公司又委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對REITs所擁有的各類不動產(chǎn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)[16]。其中房地產(chǎn)基金管理公司收取向REITs收取資產(chǎn)管理費,而物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)基金管理公司收取物業(yè)管理費。同時在資本市場,REITs通過證券市場進(jìn)行IPO或增發(fā),很好的實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場與資本市場的有效對接(見圖1)。
3、加強創(chuàng)新,避免同質(zhì)化
商業(yè)地產(chǎn)即將進(jìn)入創(chuàng)新階段,因此簡單的復(fù)制已經(jīng)不能滿足市場的需要。而萬達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)的達(dá)到的成果也主要是由于其在運營理念中的創(chuàng)新,無論是第一代萬達(dá)廣場的單店模式還是第二代萬達(dá)廣場的組合店模式或是第三代萬達(dá)廣場的城市組合體模式都引領(lǐng)著我國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。而現(xiàn)階段,萬達(dá)地產(chǎn)又開始向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。除了萬達(dá)地產(chǎn)之外,合肥的匯銀廣場也是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的佼佼者,其打造的歡樂街區(qū)等體驗式服務(wù)與強勢打造的“匯銀·不夜天”概念也獨樹一幟,首創(chuàng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈特色寫字樓也將引領(lǐng)新的一輪商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新。
4、培育人才復(fù)合化[17]
商業(yè)地產(chǎn)是結(jié)合商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)于一體的復(fù)合體,商業(yè)地產(chǎn)的特性要求了商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員需要精通商業(yè)和地產(chǎn)業(yè),這樣的復(fù)合型人才在從業(yè)人員中比例極低,因此培育復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。萬達(dá)地產(chǎn)作為我國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌,其很大原因是其在人才培養(yǎng)上的投入,其擁有包括萬達(dá)學(xué)院、商業(yè)規(guī)劃學(xué)院、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究團(tuán)隊等在內(nèi)的培育平臺,萬達(dá)已經(jīng)類似于一所人才培養(yǎng)學(xué)校,正是這些人才的存在保證了萬達(dá)的發(fā)展。
5、經(jīng)營管理專業(yè)化
開發(fā)商能夠多站在經(jīng)營者、商家的立場上去全盤策劃開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),揚棄住宅地產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營模式,重視后期的經(jīng)營管理,將回報方式從短期售賣式向長期經(jīng)營式轉(zhuǎn)變,聘用專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理團(tuán)隊,以實現(xiàn)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的經(jīng)營管理模式。
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關(guān)鍵詞:國際化;商業(yè)地產(chǎn);地產(chǎn)轉(zhuǎn)型;經(jīng)濟新常態(tài)
中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
收錄日期:2017年3月13日
作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè),我國商業(yè)地產(chǎn)在整個經(jīng)濟體系中發(fā)揮著牽一發(fā)而動全身的作用,事關(guān)經(jīng)濟全局。近年來,我國融入世界經(jīng)濟體系的進(jìn)程不斷加快,商業(yè)地產(chǎn)亟待轉(zhuǎn)型升級,利用國際化契機,實現(xiàn)企業(yè)蛻變,是很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展路徑。同時,我們也不難看出,我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年野蠻發(fā)展,存在著諸多問題,包括產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、經(jīng)營項目都存在著結(jié)構(gòu)化與同質(zhì)化的問題,值得行業(yè)從業(yè)者與理論研究者深入探討。
一、中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀
(一)商業(yè)地產(chǎn)體量呈持續(xù)增長態(tài)勢。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,國民經(jīng)濟總量不斷攀升,人民的生活水平得到了較大程度的改善,良好的經(jīng)濟形勢給中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來了全新的發(fā)展機遇,也Ю戳私隙嗟耐蹲駛會,大量資金不斷地涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場。隨著社會資本的大量涌入,各個大型房地產(chǎn)企業(yè)都開始布局商業(yè)地產(chǎn)項目,都希望可以在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和利用的黃金時代分取一杯羹,賺取高額利潤。多個大型房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來了更大的發(fā)展空間。根據(jù)權(quán)威資料統(tǒng)計,2016年我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比繼續(xù)維持高速增長態(tài)勢,銷售額也在不斷攀升。從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營情況來看,雖然增速相較于2010年前后已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的放緩,但是依然維持著較高的增長速度,行業(yè)發(fā)展前景依然廣闊。
(二)資金強勢推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展??v觀我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,依然存在著資金強勢推動的態(tài)勢。國外資本和一些大型的跨國企業(yè)也開始關(guān)注到了中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Γ恍┥虡I(yè)巨頭更是斥巨資在我國開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目,從而使我國的商業(yè)地產(chǎn)競爭更加劇烈。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,投資人也將投資的焦點聚集在了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和利用上。大型商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力有目共睹,一些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)也開始放棄居民住宅的開發(fā),將經(jīng)營重點逐漸轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)之上。除此之外,一些大型的商貿(mào)集團(tuán)和金融機構(gòu)也看到了商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力,開始將大量的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中,延伸經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)鏈,拓展自己的經(jīng)營領(lǐng)域。一些發(fā)展前景良好的商業(yè)地段更是炙手可熱,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸開始以打造城市商圈或者商業(yè)中心的形式來擴大商業(yè)地產(chǎn)的影響力,從而在其中獲得更大的商業(yè)附加值,獲取高額的收益。
(三)商業(yè)地產(chǎn)國際化程度不高。從目前國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀來看,商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)展較好,并且繼續(xù)向二三線城市推進(jìn),但是國際化程度明顯不足。經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和利用提供了良好的空間,由于經(jīng)濟發(fā)展水平較高,一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目首先得到了迅猛的發(fā)展,并且在短短幾年之內(nèi)就形成了飽和的狀態(tài)。很多商業(yè)地產(chǎn)的投資者和大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始將目光投向經(jīng)濟相對欠發(fā)達(dá)的二線和三線城市,并且推動了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。但是,毋庸置疑的是,我國商業(yè)地產(chǎn)的國際化程度仍有待提高。雖然商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展的風(fēng)生水起,但是能將項目建設(shè)到國外的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍舊鳳毛麟角,只有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)走出了國門,并且在國際領(lǐng)域開創(chuàng)了自己的品牌,但是更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還在搶占國內(nèi)蛋糕,競爭進(jìn)入到白熱化階段。
二、中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的國際化挑戰(zhàn)
我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展,已經(jīng)形成較大體量與規(guī)模,但依然存在較為嚴(yán)峻的系統(tǒng)性問題,不管是產(chǎn)品還是技術(shù),都存在結(jié)構(gòu)性的問題,供求關(guān)系呈現(xiàn)出失衡狀態(tài),許多從業(yè)者經(jīng)營困難,特別是隨著全球經(jīng)濟一體化進(jìn)程的加快,我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越多的國際挑戰(zhàn),同時也迎來了“走出去”的契機。
(一)海外項目周期相對較長。在海外開展商業(yè)地產(chǎn)項目,具有周期較長的特點。從本質(zhì)上來看,商業(yè)地產(chǎn)項目一般都具有較長的開發(fā)周期。作為投資較大的國際化商業(yè)項目,要想使商業(yè)地產(chǎn)建成后具有持續(xù)的盈利能力,必須使商業(yè)地產(chǎn)具有一定的商業(yè)價值,因此這就需要更大的投資比例以及相對較長的開發(fā)周期,并且只有這樣,才能在一定程度上保證商業(yè)地產(chǎn)在建成后實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟利益。在此過程中,有些地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有事先評估自身的經(jīng)濟實力,貿(mào)然開展海外項目,看到商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展前景之后就盲目跟風(fēng),匆忙開發(fā),從而在商業(yè)地產(chǎn)尚未建設(shè)完成時出現(xiàn)資金不足的情況,如果這時不能及時補足建設(shè)資金,很可能就會出現(xiàn)擱置的情況,從而人為地延長了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期。另外,當(dāng)出現(xiàn)資金不足的情況時,還有的開發(fā)商會提前向商戶融資,利用優(yōu)惠的承租條件來吸引商戶提前交付租金,從而為商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行融資。此時,不可避免地會出現(xiàn)一定的經(jīng)營風(fēng)險,如果一旦項目出現(xiàn)問題,將會面臨巨大的損失,從而進(jìn)一步加劇商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險,在國際經(jīng)營環(huán)境下,這種投資風(fēng)險會被進(jìn)一步放大。
(二)要承擔(dān)市場及政策風(fēng)險。在國際化視野下開展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù),要面臨諸多風(fēng)險。首先,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并不熟悉海外的法律環(huán)境,在開展業(yè)務(wù)過程中,可能存在一定的法律風(fēng)險,為企業(yè)帶來不必要的訴訟麻煩,影響企業(yè)正常經(jīng)營;其次,在開展海外業(yè)務(wù)的過程中,由于沒有很多經(jīng)營經(jīng)驗,所以對于海外市場行情也不夠了解,在經(jīng)營過程中,可能面臨市場風(fēng)險,如果投資不夠謹(jǐn)慎,可能會造成巨額虧損問題。此外,在經(jīng)營海外業(yè)務(wù)的過程中,匯率風(fēng)險也屬于一種市場風(fēng)險,會對企業(yè)產(chǎn)生一定的不良影響。在海外開展業(yè)務(wù)時,也要受到國際形勢和國際關(guān)系的影響,這些因素都不在企業(yè)的控制范圍內(nèi),因此企業(yè)要想實現(xiàn)海外擴展,必須考慮諸多風(fēng)險因素,并且建立自身風(fēng)險評價體系,將系統(tǒng)性風(fēng)險控制到最低。
(三)面臨國際市場定位問題。在國際化視野下,中國商業(yè)地產(chǎn)要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展,必須解決商業(yè)地產(chǎn)的市場定位問題。隨著商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)升溫,眾多投資者和大型跨國企業(yè)都開始涉足商業(yè)地產(chǎn)項目,但是并不是所有的投資者都能很好地將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確定位,從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)出現(xiàn)一系列的問題,有的甚至很難盈利。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)是一個城市較為繁華的區(qū)域,大部分的商業(yè)地產(chǎn)都位于城市的核心地段,大量的人員流動和精準(zhǔn)的市場定位是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)和盈利的必要條件。而之所以會出現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)不盈利的現(xiàn)象,很大一部分原因是由于商業(yè)地產(chǎn)項目的定位不夠準(zhǔn)確,或者偏離了人們的消費習(xí)慣。比如說,在一些經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)的城市,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的過程中沒有經(jīng)過深入的市場調(diào)研和前期定位,在開發(fā)的過程中仍然按照其他城市的開發(fā)水平和市場定位來經(jīng)營目標(biāo)城市的商業(yè)地產(chǎn),有的地區(qū)消費水平并未達(dá)到很高的程度,但是商業(yè)地產(chǎn)中卻出現(xiàn)了較高水平的消費項目。之所以會出現(xiàn)這種情況,很大一部分原因是開發(fā)商和投資者經(jīng)營理念上的失誤,有的房地產(chǎn)開發(fā)商簡單地認(rèn)為,即使當(dāng)?shù)氐纳钏經(jīng)]有達(dá)到相應(yīng)的消費程度,但是只要在經(jīng)營的過程中對消費者進(jìn)行引導(dǎo),就可以逐漸提升當(dāng)?shù)氐南M水平,基于這種考慮,使商業(yè)地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐纳钏匠霈F(xiàn)偏離。
三、國際化視野下中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑
(一)不斷提升企業(yè)融資能力。作為建筑行業(yè),商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)兼具勞動密集型與資本密集型的雙重特征,要實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的升級轉(zhuǎn)型發(fā)展,不斷開創(chuàng)海外市場,中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提升自身的資金整合能力,提升自身融資能力。從目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來看,很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資模式和融資方法都比較原始,同時也承擔(dān)著較高的市場風(fēng)險。不管是開展國內(nèi)業(yè)務(wù)還是國際業(yè)務(wù),中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想在國際化浪潮下實現(xiàn)升級跨越發(fā)展,必須解決自身融資能力薄弱的問題,提升自身綜合競爭力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中,要采取直接融資和間接融資相結(jié)合的方式,提高融資效率,減小融資成本,同r要與國際資本市場對接,為開拓海外市場業(yè)務(wù)打好金融基礎(chǔ),提升國際適應(yīng)力和競爭力。
(二)強化商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)。中國商業(yè)地產(chǎn)要想實現(xiàn)國際化發(fā)展,必須實現(xiàn)“全產(chǎn)業(yè)鏈”發(fā)展,要想進(jìn)行系統(tǒng)發(fā)展,最為重要的是提升項目規(guī)劃與運營能力。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的投資和開發(fā)之前,投資人或者開發(fā)商應(yīng)該首先對城市進(jìn)行充分的調(diào)研活動,從而對城市的發(fā)展情況和居民的整體消費水平有一個充分的了解。在掌握了城市的整體發(fā)展?fàn)顩r之后,應(yīng)該對商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)定位進(jìn)行合理規(guī)劃,規(guī)劃過程中要嚴(yán)格按照之前的調(diào)研結(jié)果來進(jìn)行,因為只有商業(yè)地產(chǎn)的市場定位與當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟發(fā)展水平和居民的消費能力相適應(yīng),才能有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。在此過程中,消費者的需求以及當(dāng)?shù)鼐用竦臐撛谙M能力也是一個十分重要的參考目標(biāo),在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的過程中也應(yīng)該作為一個重要的參考指標(biāo)予以考慮。也就是說,在商業(yè)地產(chǎn)項目建成以后,既能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求,又能在一個相當(dāng)長的期間內(nèi)適應(yīng)消費者消費需求的發(fā)展和提升,無論高端消費者還是低端消費者,都能在城市商業(yè)項目上獲得良好的消費體驗,這才是商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
(三)優(yōu)化經(jīng)營服務(wù)與用戶體驗。商業(yè)地產(chǎn)與其他一些商業(yè)形態(tài)不同,要想保持長久的發(fā)展和可持續(xù)的盈利能力,后期的規(guī)范運營和管理都是必不可少的重要環(huán)節(jié)。因此,要想使商業(yè)地產(chǎn)得以持續(xù)發(fā)展,加大后期的經(jīng)營管理力度,運用高效的經(jīng)營模式進(jìn)行經(jīng)營才是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。在此過程中,商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該探索出一套切實可行的經(jīng)營策略,不僅要與上下游業(yè)者建立良好的合作關(guān)系,還要適時地策劃一些經(jīng)營活動,拉近與目標(biāo)客戶之間的距離,在行業(yè)領(lǐng)域樹立一個良好的形象,從而不斷擴大自身的影響力。
四、結(jié)語
綜上所述,要想在國際化浪潮下實現(xiàn)中國商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級發(fā)展,首先必須從發(fā)展理念入手,創(chuàng)新發(fā)展思路,轉(zhuǎn)變發(fā)展模式,打造商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈條,同時有效評估企業(yè)經(jīng)營實力與市場風(fēng)險,適當(dāng)選取合適的商業(yè)地產(chǎn)項目,提高企業(yè)融資能力和風(fēng)險防控能力,嚴(yán)把建設(shè)質(zhì)量關(guān),通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)和商品贏得國內(nèi)乃至海外市場,實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,同時推動國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總體行業(yè)提檔升級。
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