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城市土地征收補(bǔ)償條例范文第1篇

關(guān)鍵詞：房屋征收；拆遷；補(bǔ)償；國有土地

中圖分類號：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）07-0174-02

近年來，在社會民生領(lǐng)域很少有一個話題像拆遷這樣面臨如此持續(xù)密集的關(guān)注和爭論。拆遷不僅僅是拆遷方和被拆遷方的事，它還直接關(guān)系到房價、交通、城市環(huán)境、治安等民生問題。然而，無論是拆遷補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和程序，還是公共利益的界定，各方的意見都存在很大的分歧，并由此引發(fā)了大量暴力沖突事件。從2003年的湖南嘉禾血腥拆遷事件到重慶“最牛釘子戶”手持《物權(quán)法》拒絕拆遷事件；從深圳“最貴釘子戶”到成都唐福珍以自焚對抗強(qiáng)拆事件，都凸顯出2001年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)無法適應(yīng)于當(dāng)前的形勢，與時俱進(jìn)修改制定相關(guān)法規(guī)，規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋的所有權(quán)人的合法權(quán)益，非常必要。通過對40多個典型城市的房屋拆遷、土地征收等情況的專項調(diào)查，東、中、西部的大、中、小城市政府和被拆遷人的多次座談，經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面的專家論證，2011年1月21日國務(wù)院正式實施《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》，引起社會各方面的廣泛關(guān)注和熱議。與此前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》具有以下幾大特點：

第一，由房屋拆遷到房屋征收的轉(zhuǎn)變。為了準(zhǔn)確把握城市房屋從“拆遷”到“征收”的歷史性轉(zhuǎn)變，必須明確拆遷和征收的含義。從本質(zhì)上說，拆遷不是一個法律概念，而是一個事實行為。就拆遷的含義而言，包括“拆”和“遷”兩個方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他設(shè)施，“遷”是指遷移他處（或者重新安置）。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人經(jīng)申請并取得拆遷許可證后，可以與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，由被拆遷人將私有房屋及土地轉(zhuǎn)移給拆遷人，由拆遷人對被拆遷人的損失進(jìn)行補(bǔ)償。在這種意義上，城市房屋拆遷應(yīng)該是一種平等主體之間的民事法律關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)受民事法律調(diào)整。政府在其中只負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督以及服務(wù)職能 [1]。

征收是國家基于公共權(quán)利的行使而取得單位、集體或者個人財產(chǎn)所有權(quán)的行為。由此可以看出，征收是一種國家行為，即國家因為公共利益的需要，通過公正補(bǔ)償，依法強(qiáng)制性地改變土地、房屋及其他不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，單位、集體或者個人必須服從 [2]。在很多情況下，征收都會導(dǎo)致房屋的拆遷，但并不是所有的房屋拆遷都是由征收引起的。如果將拆遷與征收混同，或以拆遷的名義實施征收，公共權(quán)力勢必強(qiáng)行干預(yù)拆遷人與被拆遷人之間平等的民事法律關(guān)系。因此，從拆遷到征收的轉(zhuǎn)變，既可以體現(xiàn)城市房屋征收的本質(zhì)，又可以規(guī)范公共權(quán)利在財產(chǎn)征收領(lǐng)域的運(yùn)用，切實保障被征收人的合法權(quán)益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心問題是公共利益的界定問題，中國《憲法》明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”。因此，無論是房屋的征收還是土地使用權(quán)的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆遷管理條例》并沒有對“公共利益”的內(nèi)涵及外延做出具體規(guī)定，導(dǎo)致實踐中極大的隨意性，“公共利益”的范圍被無限放大。為公共利益與為商業(yè)開發(fā)而實施的拆遷混淆不清，很多商業(yè)項目打著公共利益的旗號申請拆遷許可。據(jù)16個?。▍^(qū)、市）國土部門對各類建設(shè)項目用地的調(diào)查，在東部省會城市的項目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營性用地 [3]。為公共利益的拆遷主體應(yīng)為政府部門主導(dǎo)，側(cè)重于改善民生；為商業(yè)利益的拆遷則由雙方當(dāng)事人自己協(xié)商解決，政府不應(yīng)該介入。要想把這兩種性質(zhì)不同的利益區(qū)分開來，必須準(zhǔn)確地界定公共利益。

“公共利益”是一個不確定的法律概念，在不同時期，不同環(huán)境下對公共利益的理解不完全一樣 [4]。公共利益的界定，必須考慮中國的國情。在中國現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房價過快上漲，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》以列舉加概括的模式對公共利益進(jìn)行明確界定：因國防、外交需要和由政府組織實施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要可以實行房屋征收。這種以分類的形式對公共利益的外延進(jìn)行列舉十分必要，既明確了公共利益的范圍，又明確了公共利益的判斷標(biāo)準(zhǔn)，使公共利益的征收和商業(yè)開發(fā)徹底分開，控制了國家征收權(quán)的濫用。

第三，公平、合理的補(bǔ)償?？v觀近幾年因房屋征收引發(fā)的矛盾，大多集中在對征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償公平性的爭議上。雖然《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補(bǔ)償做出一些規(guī)定，但是在實踐中存在很多問題。該條例明確規(guī)定要給予補(bǔ)償，但卻沒有規(guī)定具體的補(bǔ)償原則和標(biāo)準(zhǔn)，政府和拆遷人可以隨意制定。另外，該條例只針對房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償，對土地使用權(quán)損失卻沒有考慮，補(bǔ)償范圍不夠完整。此外，該條例規(guī)定了兩種補(bǔ)償方式，但在實踐中，基本上以貨幣補(bǔ)償為主 [5]。房屋的價格評估根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價確定。拆遷補(bǔ)償款由政府支出，補(bǔ)償價格評估具體辦法由政府制定，這樣產(chǎn)生的補(bǔ)償價格難以保證公平、合理，現(xiàn)實中很多被拆遷者拿到了補(bǔ)償款，卻買不到類似地段類似的房屋。

為了保護(hù)被征收人的利益，使其居住條件有所改善、原有生活水平不降低，必須保證公平、合理的補(bǔ)償。針對房屋征收實踐中存在的主要矛盾，《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》就補(bǔ)償制度做出了重大完善，主要包括以下幾個方面：首先，明確征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，包括被征收房屋價值的補(bǔ)償、搬遷和臨時安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)以及政府的補(bǔ)助和獎勵。老《條例》對于經(jīng)營性用房的補(bǔ)償沒有詳細(xì)規(guī)定，而新《條例》的補(bǔ)償內(nèi)容列舉了停產(chǎn)停業(yè)的損失，全面考慮了被征收人的利益損失。其次，被征收人具有選擇權(quán)，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋與調(diào)換房屋的價值差價；對于因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，確定征收補(bǔ)償原則，即對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。由于被征收人對土地并不擁有所有權(quán)，所以在過去的貨幣補(bǔ)償中往往“只補(bǔ)房不補(bǔ)地”，不能完全體現(xiàn)房屋價值。而現(xiàn)在以市場價格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，意味著補(bǔ)償當(dāng)中包括對房屋價值和土地使用權(quán)價值的補(bǔ)償，保障了被征收人的利益。

第四，由行政強(qiáng)拆到司法強(qiáng)拆的轉(zhuǎn)變。房屋征收過程中的強(qiáng)制搬遷是社會各界普遍關(guān)注的另一熱點問題，對此問題目前有兩個方面的觀點：一是認(rèn)為政府作為房屋征收主體，不應(yīng)有行政強(qiáng)拆權(quán)，只能依法申請法院強(qiáng)制拆遷，建議取消行政強(qiáng)拆制度。二是認(rèn)為為了提高征收工作效率，有必要保留行政強(qiáng)拆權(quán)，但應(yīng)當(dāng)對行政強(qiáng)拆的條件和程序作出嚴(yán)格規(guī)定。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。該條例并沒有對“相關(guān)部門”做出詳細(xì)規(guī)定，在實踐中，大多數(shù)是由公安、城管、國土、房管等政府相關(guān)部門聯(lián)合拆遷，有些甚至是委托拆遷公司代為拆遷。為了達(dá)到拆遷目的，暴力非法的拆遷手段經(jīng)常被使用，例如停水停電停氣停熱等，甚至對被拆遷人進(jìn)行恐嚇、人身傷害等。這樣的拆遷行為容易侵犯公民的人身財產(chǎn)權(quán)益，導(dǎo)致一些惡性事件的發(fā)生。

《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》將房屋的強(qiáng)制拆遷權(quán)賦予了法院，由法院依照人民政府的申請實行強(qiáng)制搬遷，實現(xiàn)了由行政強(qiáng)拆到司法強(qiáng)拆的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了一種法治理念的回歸，是法治的進(jìn)步 [6]。同時還規(guī)定采取暴力、威脅等非法手段迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。這樣規(guī)定，有利于規(guī)范拆遷主體的行為，有利于加強(qiáng)對基層政府征收補(bǔ)償活動的制約，有利于減少在房屋征收與補(bǔ)償中的矛盾。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃東斌.中國城市房屋征收拆遷中公共權(quán)力的異化與矯正[J].中國房地產(chǎn)，2010，（12）.

[2] 許明月，黃東斌.城市房屋從“拆遷”到“征收”的跨越與私有財產(chǎn)保護(hù)制度的完善[J].西南民族大學(xué)學(xué)報：人文社科版，2010，（12）.

[3] 王才亮.房屋拆遷典型案例與點評[M].北京：法律出版社，2007：66-67.

[4] 趙瑞，李紅.房屋拆遷不能將任何一方的利益絕對化[J].中國黨政干部論壇，2011，（1）.

城市土地征收補(bǔ)償條例范文第2篇

“新拆遷條例”出臺的過程，堪稱曲折，其間經(jīng)歷了四年醞釀、兩次全國性公民討論，且匯總了超過十萬條意見。伴隨著曲折的出臺過程，最終付諸實施的“新拆遷條例”在進(jìn)與退之間，也留下了揮之不去的爭議。

亮點與缺失

從條文上來看，“新拆遷條例”在規(guī)范公權(quán)、保障私權(quán)方面至少存在三大亮點：

一是公共利益明晰化。新條例明確，只有為了公共利益的需要才能進(jìn)行土地征收。這也是中央政府首次針對“公共利益”作出明確界定。以往部分地方政府以公共利益之名、行部門利益之實的強(qiáng)制拆遷情形，有望逐步減少。

新條例第八條界定的“公共利益”主要包括，國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二是征收過程程序化。新條例取消了“行政強(qiáng)拆”，明確了征收主體必須是政府。以此為前提，新條例規(guī)定，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷；禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

更為關(guān)鍵的是，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

新條例改“行政強(qiáng)拆”為“依法搬遷”，體現(xiàn)了中央政府進(jìn)一步依法治國的理念，有望對地方政府征收國有土地形成一定的法律約束力。

三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場化。新條例明確了公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t，以市場價格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，先補(bǔ)償后搬遷。新條例規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。不僅如此，被征收人既可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

此外，被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定；對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估；對復(fù)核結(jié)果仍有異議，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

但這些亮點依然無法掩蓋“新拆遷條例”在某些環(huán)節(jié)的缺失。

與2010年1月公布的第一次意見征求稿相比，最終正式出臺的“新拆遷條例”，刪去近十條，其中，“因危舊房改造的需要征收房屋的需有90％以上被征收人同意；因危舊房改造的征收補(bǔ)償方案，應(yīng)當(dāng)征得2／3以上被征收人同意”等條款悉數(shù)被刪，令人陪感失望；與此同時存在爭議的“國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要”則在公共利益條款中依然保留。對這些退步和含糊之處，我們不應(yīng)視而不見。

聚焦司法獨立

值得注意的是，在前述諸多亮點中，征收過程的程序化無疑是重中之重。只不過，在新條例實踐環(huán)節(jié)，要想從“行政強(qiáng)拆”過渡到“依法搬遷”，恐怕并不輕松。因為，“依法搬遷”與成熟的司法獨立理念息息相關(guān)。

要想從“行政強(qiáng)拆”平穩(wěn)、切實過渡到“依法搬遷”，前提就在于司法機(jī)關(guān)能夠相對獨立，能夠不受同級地方政府和其他外力的干預(yù)，有效協(xié)調(diào)公共利益和個人私權(quán)。遺憾的是，考慮到當(dāng)前的實際國情，司法完全獨立依然遙遙無期，司法機(jī)關(guān)易受地方行政和其他外力的干預(yù)。由此，一旦“行政強(qiáng)拆”演變?yōu)椤八痉◤?qiáng)拆”而非“依法搬遷”，那么，未來程序化的土地征收過程只不過增加了一件貌似合法的外衣，“換湯不換藥”，以往的拆遷悲劇仍將繼續(xù)上演。

從目前的實踐看，司法尚未完全獨立，主要表現(xiàn)在：司法機(jī)關(guān)的財政權(quán)不獨立，仍隸屬行政系統(tǒng)，依賴行政部門：根據(jù)“黨管干部”的原則，司法機(jī)關(guān)的人事任免權(quán)同樣隸屬行政系統(tǒng)；司法機(jī)關(guān)內(nèi)部存在行政干預(yù)的弊病，審判員對具體拆遷案件的判決易受庭長、院長等領(lǐng)導(dǎo)的干預(yù)；不同審理級別的法院同樣存在行政干預(yù)的弊病，下一級法院對拆遷案件的判決易受上一級法院的干預(yù)。

因此，要想寄望“行政強(qiáng)拆”跨越“司法強(qiáng)拆”，切實過渡到“依法搬遷”，中央需及時出臺“新拆遷條例”的補(bǔ)充細(xì)則，特別是拆遷案件的審理應(yīng)當(dāng)遵循“異地審理”的原則。否則，在司法機(jī)關(guān)受制于上述多重行政壓力的背景下，被征收人的合法權(quán)益恐怕很難得到保障。

有必要補(bǔ)充的是，改“行政強(qiáng)拆”為“依法搬遷”，恰恰反映了“新拆遷條例”的推動者們對司法獨立的策略性思考。試想，在目前司法尚未完全獨立的國情下，“司法強(qiáng)拆”避無可避，果真如此的話，公眾對“司法強(qiáng)拆”的質(zhì)疑或?qū)⑼苿有乱惠喫痉í毩⒌母母铩?/p>

集體土地征收亟待破題

在城市即國有土地征收之外，涉及集體土地征收的各項條文，亟待破題。這是“新拆遷條例”未能覆蓋之處，但同樣值得重點關(guān)注。隨著城市化進(jìn)程的深入，符合“新拆遷條例”征收規(guī)定的存量城市土地早已無法滿足旺盛的土地需求。今后，拆遷沖突圍繞集體土地(城鄉(xiāng)結(jié)合部是一個焦點)上演的概率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市土地，如何妥善處理集體土地的征收事宜同樣是中國社會能否長治久安的關(guān)鍵所在。

事實上，2010年，圍繞集體土地發(fā)生的代表性拆遷自焚事件已經(jīng)向政府敲響了警鐘。3月，江蘇省連云港東?？h黃川鎮(zhèn)一戶村民為了阻攔鎮(zhèn)政府強(qiáng)拆自家的養(yǎng)豬場，澆汽油自焚，其中，68歲的男子陶惠西死亡，92歲的父親陶興堯被重度燒傷；9月，江西省宜黃縣同樣發(fā)生了拆遷自焚事件，釀成兩人重傷、一人死亡。

在現(xiàn)行制度下，建設(shè)用地必須使用國有土地，集體土地不能直接進(jìn)入市場，問題是，不管是國有土地還是集體土地都在不斷增值，這樣一來，一方面，地方政府壟斷了建設(shè)用地的供給，“土地財政”沉疴卻遲遲難去；另一方面，受制于集體土地不能直接入市，針對集體土地征收的各項條文尤其是補(bǔ)償性條款要么長期缺位，要么早已與市場價格不相吻合，變相導(dǎo)致圍繞集體土地發(fā)生的暴力拆遷事件此起彼伏。

城市土地征收補(bǔ)償條例范文第3篇

一、補(bǔ)償決定

（一）補(bǔ)償決定的法規(guī)依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定：房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

該條明確規(guī)定了申請補(bǔ)償決定的條件、主體，作出補(bǔ)償決定的主體、依據(jù)的方案以及補(bǔ)償決定的公告等。其中“被征收房屋所有權(quán)人不明確”通常指被征收房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或暫時不能確定產(chǎn)權(quán)人這兩種情況。

（二）補(bǔ)償決定所經(jīng)程序

目前，國務(wù)院及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對補(bǔ)償決定所經(jīng)程序并沒有明確規(guī)定，結(jié)合城市房屋征收與補(bǔ)償工作的實際情況，筆者認(rèn)為補(bǔ)償決定的作出需經(jīng)過申請、受理、調(diào)查、作出并送達(dá)四個程序。

1.補(bǔ)償決定的申請

在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限屆滿后，被征收人拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議或被征收房屋所有權(quán)人不明確時，房屋征收部門可向作出房屋征收決定的市縣級人民政府申請補(bǔ)償決定。征收部門申請補(bǔ)償決定時需提供以下資料：（1）補(bǔ)償決定申請書；（2）征收決定書、征收公告及申請征收決定的相關(guān)資料；（3）評估機(jī)構(gòu)選定情況材料及評估報告；（4）征收補(bǔ)償方案；（5）被征收房屋權(quán)屬證明材料；（6）被征收人身份證明；（7）征收部門與被征收人就被征收房屋補(bǔ)償安置的談話記錄；（8）安置房屋的相關(guān)資料；（9）其他與補(bǔ)償決定有關(guān)的資料。

2.補(bǔ)償決定的受理

作出征收決定的市縣級人民政府接到補(bǔ)償決定申請后，3個工作日內(nèi)，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對房屋征收部門的申請進(jìn)行審查，對提交的資料齊備的，及時向征收部門送達(dá)《補(bǔ)償決定受理通知書》，同時向被征收人送達(dá)《補(bǔ)償決定申請書》（副本）、《調(diào)查通知》、《權(quán)利告知書》、《答辯通知書》。對資料不齊的，一次性告知征收部門應(yīng)補(bǔ)齊的資料。對不符合受理條件的，及時向征收部門送達(dá)《不予受理補(bǔ)償決定申請通知書》。

3.調(diào)查

市縣級人民政府相關(guān)工作人員在調(diào)查過程中，需了解被征收房屋的權(quán)屬、建筑面積、結(jié)構(gòu)、使用性質(zhì)等，征收當(dāng)事人雙方就征收房屋補(bǔ)償?shù)那⒄勄闆r，被征收人的補(bǔ)償要求等，同時根據(jù)實際情況，宣傳征收法規(guī)政策，引導(dǎo)征收當(dāng)事人尤其是被征收人依據(jù)法規(guī)政策洽談被征收房屋的補(bǔ)償事宜。根據(jù)調(diào)查情況，必要時可向征收當(dāng)事人發(fā)出《舉證通知書》，就其主張的事實提供依據(jù)。

4.作出《補(bǔ)償決定》并送達(dá)

市縣級人民政府在調(diào)查的基礎(chǔ)上，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條的規(guī)定，在受理補(bǔ)償決定申請后的30日內(nèi)作出《補(bǔ)償決定》?！堆a(bǔ)償決定》應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）征收部門與被征收人的名稱、姓名、地址，被征收房屋的基本狀況等；（2）征收部門陳述的征收補(bǔ)償方案，被征收人的補(bǔ)償要求；（3）調(diào)查的事實；（4）適用的法律依據(jù)；（5）決定的具體補(bǔ)償內(nèi)容，包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項；（6）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限等。

《補(bǔ)償決定》作出后，市縣級人民政府應(yīng)當(dāng)送達(dá)征收當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。根據(jù)情況，送達(dá)可采用直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)?！堆a(bǔ)償決定》送達(dá)后，市縣級人民政府還應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)予以公告。

二、強(qiáng)制執(zhí)行

（一）申請強(qiáng)制執(zhí)行的條件和主體

按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第28條的規(guī)定，申請強(qiáng)制執(zhí)行的條件是：市縣級人民政府送達(dá)《補(bǔ)償決定》后，被征收人在60日內(nèi)未申請行政復(fù)議或者在3個月內(nèi)未提起行政訴訟，在《補(bǔ)償決定》規(guī)定的期限內(nèi)又未搬遷。申請強(qiáng)制執(zhí)行的主體是作出《補(bǔ)償決定》的市縣級人民政府。

（二）申請強(qiáng)制執(zhí)行的時間、法院

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》，筆者認(rèn)為，申請強(qiáng)制執(zhí)行的時間、法院、需提交的資料應(yīng)該如下：

城市土地征收補(bǔ)償條例范文第4篇

【關(guān)鍵詞】城市房屋征收行政補(bǔ)償 征收 補(bǔ)償制度

一、城市房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容

城市房屋征收補(bǔ)償是政府以公共利益的需要為出發(fā)點，取得國有土地上法人、其他組織及個人的房地產(chǎn)所有權(quán)，并用國家財政針對被征收人的合法權(quán)益損失給予公平補(bǔ)償?shù)男姓袨椤３鞘蟹课菡魇昭a(bǔ)償?shù)奶卣鳛檎菍嵤┓课菡魇昭a(bǔ)償?shù)闹黧w，城市房屋征收補(bǔ)償須遵守正當(dāng)?shù)某绦?。城市房屋征收征收以補(bǔ)償作為前提條件和核心要件，補(bǔ)償構(gòu)成城市房屋征收必要條件。征收人基于公共利益的需要對被征收人的房地產(chǎn)進(jìn)行征收，被征收人做出讓步。

二、當(dāng)前我國城市房屋征收補(bǔ)償制度的主要問題

（一）受償主體不全

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償"。由此規(guī)定可知，在我國目前的城市房屋征收補(bǔ)償制度中，受償主體僅是被征收房屋的所有權(quán)人，而被征收房屋的承租人則被排除在補(bǔ)償主體之外。筆者認(rèn)為這樣的規(guī)定忽略了被征收房屋的承租人的權(quán)益。因此，在城市房屋征收補(bǔ)償?shù)倪^程中，不應(yīng)忽略承租人的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)給其適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，否則有違公平的原則。

（二）補(bǔ)償范圍過窄

城市房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶c被征收人的利益息息相關(guān)，直接影響到被征收人損失的合法利益受到保護(hù)的程度。然而，我國相比較國外先進(jìn)國家這方面的立法卻不盡合理，拆遷補(bǔ)償范圍狹窄，忽視潛在利益補(bǔ)償。人們在選擇購買房屋時，往往是綜合考慮了其地理位置、周邊環(huán)境、生活氛圍等等因素，這都關(guān)系到工作、入學(xué)、購物、看病等的便利。但是政府在進(jìn)行征收補(bǔ)償時不會考慮到這些因素，也不會為這些進(jìn)行補(bǔ)償。居民在進(jìn)行搬遷時，通常要耗費(fèi)大量的時間與精力，會讓他們的潛在利益受到損失。

（三）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低

征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是確定對被征收一方進(jìn)行補(bǔ)償數(shù)額的依據(jù)，這關(guān)系到被征收人合法利益能否得到充分的保障，它是確定補(bǔ)償項目在多大限度上得到補(bǔ)償?shù)闹匾疤?。我國也就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做出了一些規(guī)定，新《條例》第十九條規(guī)定：由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)來評估征收房屋的價值，并且須按房屋征收評估辦法來確定。但這些規(guī)定只具有指導(dǎo)性，沒有具體的實施辦法，地方在實際操作中不免流于形式，也得不到嚴(yán)格的實施。

（四）補(bǔ)償程序不公開公正

第一，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在對被征收房屋的價值進(jìn)行評估時，沒有公開的聽證程序，也就是說評估的過程是不公開的，在這種制度下，就難免會出現(xiàn)征收人與房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)相互串通勾結(jié)的情況，從而損害被征收人的合法權(quán)益。第二，補(bǔ)償金的發(fā)放程序存在著渠道不暢、監(jiān)管不嚴(yán)的現(xiàn)象，導(dǎo)致補(bǔ)償金被層層克扣，貪污現(xiàn)象嚴(yán)重，即使是低廉的補(bǔ)償，被征收人也往往難以及時得到充分的補(bǔ)償。第三，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行"。

三、對我國城市房屋征收補(bǔ)償制度改進(jìn)建議

（一））受償主體應(yīng)增加承租人

我國新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》僅明確了房屋所有權(quán)人是房屋征收的受償主體，這在法律制度的設(shè)計上排除了房屋承租人的受償權(quán)利，使其利益難以得到有效的保護(hù)。這樣的制度架構(gòu)與國情不符，也不利于有效化解矛盾，因此，筆者建議對我國城市房屋征收的受償主體進(jìn)行立法完善，把承租人也納入到受償?shù)闹黧w之中。

（二）擴(kuò)大征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

首先要確立補(bǔ)償原則。我國應(yīng)該徹底廢止先前的適當(dāng)補(bǔ)償原則，而采取完全補(bǔ)償兼公平補(bǔ)償原則。因為在完全補(bǔ)償原則下，不僅需要對征收財產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，還需要對拆遷過程中造成的一切損失給予補(bǔ)償，包括營業(yè)損失費(fèi)，搬遷費(fèi)等。這樣能夠最大限度的維護(hù)被征收人的利益，但是與此同時，又過大的增加了政府的負(fù)擔(dān)，使征收難以正常運(yùn)行。所以還需要公平原則給以輔助，補(bǔ)償應(yīng)該尊重市場規(guī)律，以市場價格為依據(jù)，公平進(jìn)行補(bǔ)償，但考慮到弱勢群體的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，可以在補(bǔ)償過程中給以貧困者較多的補(bǔ)償。

（三）完善房屋評估制度是提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵

首先，要把土地使用權(quán)的補(bǔ)償明確納入到房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?，這樣一來補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)會大幅度提高。其次，需要完善房屋評估制度。由征收人與被征收人共同委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，被征收人也適當(dāng)承擔(dān)一部分評估費(fèi)用。第二，對同一征收項目可以委托兩家或兩家以上的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，如果兩家評估機(jī)構(gòu)各自得出的評估結(jié)果出入很大，則由第三家評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，且以評估結(jié)果相近的兩個結(jié)果作為依這樣的做法得出的評估結(jié)果才會更加客觀與公正。

（四）補(bǔ)償程序應(yīng)進(jìn)一步公開公正

首先，針對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在對被征收房屋的價值進(jìn)行評估時過程不公開的問題，筆者建議在房屋價值評估的過程中，應(yīng)當(dāng)建立公開聽證制度，征收人與被征收人都應(yīng)當(dāng)參與，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真聽取雙方的意見，進(jìn)而得出客觀、公正的評估結(jié)果。其次，針對補(bǔ)償金的發(fā)放程序存在著監(jiān)管不嚴(yán)的現(xiàn)象問題，筆者建議政府應(yīng)該加強(qiáng)對補(bǔ)償金的監(jiān)管，建立嚴(yán)密的監(jiān)管制度。再次，對于應(yīng)當(dāng)完善人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的程序問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]房紹坤.國有土地上房屋征收的法律問題與對策.中國法學(xué)，2012（1）.

城市土地征收補(bǔ)償條例范文第5篇

關(guān)鍵詞： 工程建設(shè)　公益性　拆遷　立法

一、公益性建設(shè)項目拆遷具有特殊性

1.公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目的區(qū)分

工程建設(shè)項目根據(jù)工程建設(shè)目的的不同，可區(qū)分為公益性建設(shè)項目和經(jīng)營性建設(shè)項目。二者的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于：公益性建設(shè)項目的建設(shè)目的是追求社會公益，建設(shè)主體對其建設(shè)開發(fā)不追求利潤的獲取，而經(jīng)營性建設(shè)項目的建設(shè)目的是實現(xiàn)特定主體的經(jīng)營目標(biāo)，建設(shè)主體實施項目開發(fā)建設(shè)會產(chǎn)生相應(yīng)的投資利潤回報。正如美國判例法所闡明的：只要行為后果涉及權(quán)利人之外的不特定多數(shù)人，就視為符合公益目的要求。美國就此曾有著名判例：景德路公司為建筑一條通向一個私人工廠的鐵路而請求征收私人土地。由于這條鐵路又被用來停放車輛，從而減輕了影響貨主和車主的運(yùn)輸擁擠壓力，法院認(rèn)為，這條鐵路不僅使景德公司受益，一定范圍的第三人也受益，從而鐵路所占用土地從私人占地變?yōu)楣谜嫉?，其土地征收合法?/p>

我國《土地管理法》第五十四條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條均根據(jù)建設(shè)目的的不同對建設(shè)項目的性質(zhì)作出了區(qū)分，并依此區(qū)分對土地使用權(quán)的取得方式作了不同的規(guī)定。筆者認(rèn)為其中公益性建設(shè)項目根據(jù)開發(fā)主體的不同，還可以再區(qū)分為國家機(jī)關(guān)設(shè)施建設(shè)項目、市政工程建設(shè)項目和公益設(shè)施建設(shè)項目，但三者的區(qū)別僅是開發(fā)主體的不同，該差異對三者基于公益性建設(shè)目的而建造的基本屬性并不影響。

公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成果是可以滿足社會大眾公共需求的公共產(chǎn)品，該產(chǎn)品不具有流轉(zhuǎn)性，因而不是民法意義上的“財產(chǎn)”。相比較而言，經(jīng)營性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成果不僅具有使用價值，而且具有完全的交換價值，因而經(jīng)營性建設(shè)項目的成果不僅是“產(chǎn)品”，而且是民法意義上的“財產(chǎn)”。上述不同決定了公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目法律調(diào)整方式上的差異。財產(chǎn)是民商法的調(diào)整對象，因而經(jīng)營性建設(shè)項目土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)，必須由建設(shè)用地申請人與建設(shè)用地借給人在平等自愿的基礎(chǔ)上以合意完成，經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)中的土地出讓行為應(yīng)為民事法律行為，應(yīng)受民商法調(diào)整；公共產(chǎn)品不屬于民商法的調(diào)整對象，公益性建設(shè)項目所需建設(shè)用地需要政府以行政劃撥的方式批轉(zhuǎn)，公益性開發(fā)建設(shè)中的土地劃撥行為屬于行政行為，應(yīng)由行政法規(guī)范。

需要指出的是：公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目不僅在國有土地使用權(quán)的取得方面存在差異，兩者在地上物的拆遷、土地的整理和供應(yīng)等方面也存在著較大的差別。

2.公益性建設(shè)項目拆遷行為的特殊性決定了其法律規(guī)范具有特殊性

公益性建設(shè)項目拆遷行為與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷行為相比，具有以下幾項特點：

一是公益性建設(shè)項目的拆遷成本控制應(yīng)與經(jīng)營性建設(shè)項目有所不同。公益性建設(shè)項目是為不特定的社會公眾提供公共產(chǎn)品，其工程建設(shè)的公益性目的決定了其項目建設(shè)投入的收益率極低甚至沒有投入收益。市場經(jīng)營的一般規(guī)律是：投資風(fēng)險應(yīng)該與投資收益相適應(yīng)?；诠嫘越ㄔO(shè)項目的非盈利特征，國家應(yīng)控制其經(jīng)營風(fēng)險，保障其建設(shè)開發(fā)進(jìn)程。與此相應(yīng)地，立法機(jī)關(guān)應(yīng)該制定相應(yīng)的法律制度控制公益性建設(shè)項目的建設(shè)成本，促進(jìn)開發(fā)建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)。正如有學(xué)者所說：市政、公益項目的建設(shè)拆遷中，如用統(tǒng)一的拆遷立法，提供和房地產(chǎn)經(jīng)營項目相同的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，則既為國家財力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項目的正常進(jìn)行。

二是公益性建設(shè)項目拆遷的進(jìn)度控制也應(yīng)該與經(jīng)營性建設(shè)項目有所不同。公益性建設(shè)項目的工程進(jìn)度直接關(guān)系到社會公共，因而利益對此應(yīng)予以嚴(yán)格控制。在工程建設(shè)項目的拆遷工作中，工程拆遷的進(jìn)度與項目的審批環(huán)節(jié)與審批程序直接相關(guān)。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)為工程建設(shè)項目拆遷設(shè)置了較嚴(yán)密的法律程序，根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規(guī)定，拆遷人只有向拆遷主管部門提交建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明后，被拆遷人才能申請取得拆遷許可證。筆者認(rèn)為：現(xiàn)行立法設(shè)置如此嚴(yán)格的拆遷補(bǔ)償安置程序的原因是：房屋拆遷安置補(bǔ)償工作與城市居民的根本利益緊密相關(guān)，與城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展密切相聯(lián)，嚴(yán)格的審批程序可以控制工程建設(shè)單位的工程拆遷，使其不能擅自實施工程拆除行為，侵害他人合法權(quán)益，也可以防止工程建設(shè)單位實施違反城市發(fā)展規(guī)劃、危及社會公共福利的違法行為。相比較而言，公益性建設(shè)項目出于其公益性的建設(shè)目的，一般均需要長時期的設(shè)計論證，一般不會與城市發(fā)展規(guī)劃和居民的合法權(quán)益發(fā)生根本性的對立和沖突。在對公益性建設(shè)項目的可行性研究和立項作嚴(yán)格論證和審批的情況下，對公益性建設(shè)項目設(shè)置過于嚴(yán)密的拆遷安置法律程序，不但毫無必要，反而會無謂減緩公益性建設(shè)項目的建設(shè)進(jìn)度，增加建設(shè)成本。

全面、普遍、徹底地解決這些特殊問題需要立法的支持，公益性建設(shè)項目拆遷行為的特殊性決定了立法應(yīng)賦予其獨特的地位，在一般拆遷法規(guī)之外形成相對獨立的特別法規(guī)范。

值得注意的是：上海市2001年出臺的《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》（下稱111號文）第十條和第二十六條就重大市政工程建設(shè)的拆遷管理和拆遷糾紛處理作出了與其他建設(shè)項目不同的規(guī)定。顯然這邁出了對公益性建設(shè)項目和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷行為分別調(diào)整的第一步，但邁出這一步并不意味著現(xiàn)行拆遷立法已經(jīng)解決了公益性建設(shè)項目拆遷立法中存在的主要問題。按照111號文第十條的規(guī)定，雖然相比較經(jīng)營性建設(shè)項目，重大市政工程可以就項目建設(shè)范圍內(nèi)暫停辦理建設(shè)施工等事項向拆遷主管部門提前提請審批，但是該提前申請并不能起到提前拆遷實施進(jìn)度，并進(jìn)而降低工程拆遷成本的結(jié)果。此外，111號文也未對重大市政工程拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)問題作出另行規(guī)定，顯然，111號文第十條和第二十六條并不能滿足公益性建設(shè)項目拆遷立法的需要。

二、完善公益性建設(shè)項目拆遷立法需要解決的幾個問題

筆者認(rèn)為，完善公益性建設(shè)項目拆遷立法，需要從拆遷主體、拆遷審批程序和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面著手進(jìn)行，具體而言：

1.公益性建設(shè)項目拆遷應(yīng)納入土地儲備制度的調(diào)整范圍，由政府作為拆遷人依法實施拆遷

以上海市的情況為例，二四年六月九日，《上海市土地儲備辦法》（下稱《儲備辦法》）正式公布施行，這是上海市關(guān)于土地儲備制度的基礎(chǔ)規(guī)范。根據(jù)《儲備辦法》第三條的規(guī)定：土地儲備是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲，再按照土地供應(yīng)計劃交付供地的行為。政府有關(guān)部門實施土地儲備，實質(zhì)上是政府將土地使用權(quán)征收或收購，然后經(jīng)拆遷和前期開發(fā)配套把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，然后予以供?yīng)的過程。

需要注意的是：《上海市儲備辦法實施細(xì)則》（下稱《實施細(xì)則》）第四條規(guī)定：本市新增經(jīng)營性建設(shè)用地的供應(yīng)，原則上應(yīng)當(dāng)從儲備土地中選擇，并優(yōu)先列入土地利用年度計劃。即新增經(jīng)營性建設(shè)用地一般均須通過土地儲備取得。而公益性建設(shè)項目用地是否需要通過土地儲備方式取得，該《實施細(xì)則》未作規(guī)定。

筆者認(rèn)為，從降低公益性建設(shè)項目建設(shè)成本，推進(jìn)公益性建設(shè)項目建設(shè)的角度，應(yīng)將公益性建設(shè)項目建設(shè)用地取得納入土地儲備的制度的調(diào)整范圍。其原因有三：

一是由土地儲備機(jī)構(gòu)實施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以較為嚴(yán)格地控制公益性建設(shè)項目的用地和建設(shè)規(guī)模。根據(jù)《儲備辦法》及《實施細(xì)則》的規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)實施土地儲備一般要由土地儲備機(jī)構(gòu)在每年的10月份向政府房地資源局和發(fā)改委報送下一年度土地儲備計劃建議，該土地儲備計劃建議報經(jīng)政府土地管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核批準(zhǔn)后形成年度土地儲備計劃，該年度計劃應(yīng)與政府國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應(yīng)計劃相銜接。以上較為嚴(yán)格的土地儲備年度計劃報批實施程序可以確保政府公益性建設(shè)項目經(jīng)過層層論證，逐級把關(guān)，防止公益性建設(shè)項目用地的濫批濫用。此外，在土地儲備中，由于委托土地儲備機(jī)構(gòu)是受政府房地資源局委托實施儲備地塊上的房屋拆遷，拆遷中的拆遷范圍和拆遷補(bǔ)償?shù)冉裹c、難點問題都可以由政府按照城市發(fā)展規(guī)劃和城市土地供應(yīng)計劃的要求統(tǒng)一部署，保證落實。政府部門主導(dǎo)實施拆遷有利于保障開發(fā)進(jìn)度，控制供地范圍，防止用地申請人擅自擴(kuò)大用地范圍。由于土地的前期市政配套開發(fā)也同時由政府委托相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)實施，因而政府還可以通過土地前期配套開發(fā)控制儲備地塊的用途。

二是由土地儲備機(jī)構(gòu)實施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以降低公益性建設(shè)項目土地前期開發(fā)的成本。根據(jù)《儲備辦法》及《實施細(xì)則》的規(guī)定，土地供應(yīng)部門就供應(yīng)經(jīng)營性新增建設(shè)用地所得收益，除用于支出付經(jīng)營性建設(shè)用地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用外，應(yīng)全部劃入土地儲備專項基金，該基金的設(shè)立目的是支付土地開發(fā)與整理的費(fèi)用。顯然，該基金也可用以支持重大市政公益性建設(shè)項目的前期開發(fā)成本。在重大市政工程建設(shè)的開發(fā)建設(shè)中，如果政府直接把經(jīng)配套開發(fā)的熟地供應(yīng)給公益性建設(shè)項目的建設(shè)單位，公益性建設(shè)項目的建設(shè)成本將會大大降低，城市公共福利水平能夠得到較快提高。

三是由土地儲備機(jī)構(gòu)實施公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以大大加快公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。將公益性建設(shè)項目的用地取得和前期開發(fā)納入土地儲備的統(tǒng)一制度體系，可以使建設(shè)單位從土地前期開發(fā)的復(fù)雜工作中解脫出來，專注于項目的可行性研究，可以較早地介入工程設(shè)計施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開發(fā)整理同時并行，就可以大大加快工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。降低公益性建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)成本。

基于以上分析，筆者認(rèn)為，應(yīng)將公益性建設(shè)項目的建設(shè)用地供應(yīng)和土地前期開發(fā)納入土地儲備的法律規(guī)定中來，由有關(guān)土地儲備的法規(guī)直接規(guī)定新增公益性建設(shè)項目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)和供應(yīng)，明確公益性建設(shè)項目用地儲備和開發(fā)在現(xiàn)行土地儲備制度體系中的地位。

2.公益性建設(shè)項目拆遷應(yīng)形成相對獨立、統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償原則和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是城市房屋拆遷的核心問題。根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》和上海市111號文的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照被拆遷房屋的市場評估價給予被拆遷人拆遷安置補(bǔ)償，此外，拆遷人還應(yīng)對因拆遷所引起的設(shè)備拆遷費(fèi)、不可移動設(shè)備的重置費(fèi)以及由拆遷造成的被拆遷人的營業(yè)損失等相關(guān)費(fèi)用向拆遷人予以補(bǔ)償。

以上是我國城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊话銟?biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償?shù)牟蛔阌腥?/p>

一是未能在區(qū)分公益性建設(shè)項目拆遷補(bǔ)償和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別加以規(guī)定。

如上文所述，公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目在建設(shè)目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質(zhì)的建設(shè)項目所發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也應(yīng)有所區(qū)分。根據(jù)我國《土地管理法》第二條第四款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國家在征收取得國有土地后，再根據(jù)《土地管理法》第五十四條的規(guī)定將土地劃撥給公益性建設(shè)項目的建設(shè)主體。因而公益性建設(shè)項目拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)是國家征收行為；相比較而言，經(jīng)營性建設(shè)項目取得建設(shè)用地的法律基礎(chǔ)則有所不同。國家不能以征收的方式為經(jīng)營性建設(shè)項目取得建設(shè)用地，而只能以其他方式收回國有土地使用權(quán)，然后再以出讓方式為經(jīng)營性建設(shè)項目設(shè)立國有土地使用權(quán)。顯然，兩種建設(shè)項目國有土地使用權(quán)取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)有所區(qū)別。 筆者認(rèn)為，公益性建設(shè)項目適用房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)同土地使用權(quán)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一。學(xué)界雖然對征收補(bǔ)償?shù)睦碚摶A(chǔ)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在不同學(xué)說，但是這些學(xué)說的主要觀點還是趨于一致的，即：土地征收人應(yīng)向被征收人足額補(bǔ)償因土地征收給被征收人造成的直接損失（主要指由于征收所引進(jìn)被征收人的房地價值損失）和因土地征收所引起的土地征收時已經(jīng)造成的間接損失。相比較而言，基于經(jīng)營性建設(shè)項目土地使用權(quán)取得行為而發(fā)生的補(bǔ)償問題，則由于其投資具有營利性，其補(bǔ)償不應(yīng)只及于被拆遷人的直接損失，而應(yīng)給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補(bǔ)償。

二是征收城市國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)過程中所發(fā)生房屋拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償原則未能統(tǒng)一。如上文所述，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。該補(bǔ)償在國有土地使用權(quán)的征收上，體現(xiàn)為城市房屋拆遷補(bǔ)償，而集體土地使用權(quán)的征收方面，則體現(xiàn)為集體土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t，向被拆遷人補(bǔ)償被拆遷房屋的市場評估價值，對被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補(bǔ)償、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。存在設(shè)備搬遷的，被拆遷人還可以請求設(shè)備搬遷補(bǔ)償。在城市房屋拆遷補(bǔ)償中，國有公房的承租人同樣具有獨立的請求拆遷補(bǔ)償?shù)匚唬凶馊丝梢园凑沼嘘P(guān)規(guī)定，請求拆遷人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用總額的80%.根據(jù)上述論述可總結(jié)出我國城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬身椩瓌t：一是給予城市國有土地使用權(quán)人以獨立的拆遷補(bǔ)償請求權(quán)，二是拆遷補(bǔ)償額的計算方式是市場評估。

相比較而言，集體土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償則較為復(fù)雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，而且包括集體耕地的征收補(bǔ)償。因為后者是集體土地征收的主要類型。故筆者以其為例加以分析。根據(jù)我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收集體耕地發(fā)生的費(fèi)用補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償?shù)?，計算該征收補(bǔ)償費(fèi)用的方法是按照過去三年被征收耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權(quán)人以獨立的補(bǔ)償費(fèi)用請求權(quán)，而僅在《土地管理法實施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。”至于土地補(bǔ)償費(fèi)如何在集體經(jīng)濟(jì)組織與包括集體土地承包經(jīng)營權(quán)人在內(nèi)的集體土地使用權(quán)人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規(guī)定。相比較城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t，集體土地征收補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用計算方法和土地使用權(quán)人的補(bǔ)償?shù)匚痪休^大差異，這些差異導(dǎo)致集體土地征收補(bǔ)償中，農(nóng)村集體土地使用權(quán)人的權(quán)益被嚴(yán)重忽略。農(nóng)民的合法權(quán)益不能得到法律的周延保護(hù)。因而如何將國有土地征收補(bǔ)償和集體土地征收補(bǔ)償統(tǒng)一在共同的征收補(bǔ)償原則之下，是未來完善公益性建設(shè)項目拆遷立法的重要內(nèi)容。

三是政府需要就公益性建設(shè)項目拆遷標(biāo)準(zhǔn)定期公布市場評估參照價格。如上文所述，公益性建設(shè)項目建設(shè)用地取得的法律基礎(chǔ)是政府的土地征收行為。由于土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與土地與地上附著物的市場評估價值緊密相關(guān)。因而政府實施土地征收補(bǔ)償，既要堅持其征收行為的行政強(qiáng)制性效力，同時還要使其補(bǔ)償與被征收土地及其地上附著物的市場價值相適應(yīng)，以保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。

為了保證土地征收行為行政效力性與補(bǔ)償充分性的協(xié)調(diào)，政府需要建立起較為合理的土地征收補(bǔ)償價格指導(dǎo)機(jī)制。即政府應(yīng)定期公布公益性發(fā)建設(shè)項目土地征收或者房屋拆遷的補(bǔ)償參照價格。并在該政府指導(dǎo)補(bǔ)償價格的基礎(chǔ)上，確定一定的補(bǔ)償價格調(diào)整幅度，在該補(bǔ)償價格調(diào)整幅度內(nèi)，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區(qū)位、用途、重置價值、收益等因素，確定土地征收補(bǔ)償（在國有土地征收，即體現(xiàn)為城市房屋拆遷補(bǔ)償價格）的最終價格。

筆者認(rèn)為：在上述土地征收補(bǔ)償政府指導(dǎo)價的價格構(gòu)成中，房屋價值的補(bǔ)償，可參照同等區(qū)域同種類型房屋的重置價確定，而土地征收的地價補(bǔ)償則可在被征收土地的土地基準(zhǔn)地價上浮一定幅度確定。為了保持與土地交易價格的同步性，該土地征收補(bǔ)償政府指導(dǎo)價應(yīng)與土地基準(zhǔn)價格、標(biāo)定價格同步制定、同步公布，同步實施。

3. 公益性建設(shè)項目的拆遷申請與審批程序應(yīng)予以簡化

我國《城市房屋拆遷管理條例》第六條、第七條規(guī)定，拆遷人實施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。因此根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，在公益性建設(shè)項目拆遷中，拆遷人只有辦理完畢包括項目投資立項、用地規(guī)劃許可、土地使用權(quán)取得審批和拆遷資金到位證明等相關(guān)申請前置程序，才具備辦理拆遷許可證的法定資格。

如上文所述，簡化公益性建設(shè)項目的申請與實施程序，即是將公益性建設(shè)項目建設(shè)用地的征收和前期配套開發(fā)納入土地儲備體系，即由政府有關(guān)儲備機(jī)構(gòu)代表政府完成上述土地儲備和整理開發(fā)工作。政府儲備機(jī)構(gòu)對公益性建設(shè)項目拆遷工作的介入，為簡化拆遷申請與實施程序奠定了重要的基礎(chǔ)。

《儲備辦法》第十條就土地儲備中的拆遷補(bǔ)償作出了如下規(guī)定：土地儲備涉及房屋拆遷、征用農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補(bǔ)償安置方案審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方式和程序?qū)嵤┭a(bǔ)償安置。另據(jù)上海市111號文第十條規(guī)定：因重大市政建設(shè)項目拆遷房屋的，建設(shè)單位可以憑市發(fā)展計劃委員會或者市建設(shè)和管理委員會的批準(zhǔn)文件，向規(guī)劃管理部門申請辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴(kuò)建的通知手續(xù)，并向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續(xù)，以及房屋租賃合同的登記備案手續(xù)。根據(jù)上述規(guī)定，重大市政工程項目只需持項目批文，而無須持辦理完畢工程建設(shè)規(guī)劃許可證即可申請規(guī)劃范圍內(nèi)房屋和土地使用的審批，停止規(guī)劃范圍的工程建設(shè)和建筑設(shè)施的處分行為。

但是上述規(guī)定只是提前了凍結(jié)工程規(guī)劃范圍內(nèi)工程建設(shè)行為和建筑設(shè)施處分行為的時間，并未完全實現(xiàn)簡化拆遷申請和審批程序的目的。在土地儲備制度中，土地儲備計劃的審核程序十分嚴(yán)格，一旦一宗土地納入年度的土地儲備計劃，即表明該宗土地的儲備已經(jīng)與城市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、城市發(fā)展規(guī)劃相符合，因而在此情況下，再為該宗土地地上物的拆遷許可設(shè)置較繁復(fù)的前置程序，既不能實現(xiàn)該前置程序設(shè)立的基本目的，又有審批制度重復(fù)設(shè)置之嫌。筆者認(rèn)為，在土地儲備制度中，公益性建設(shè)項目的拆遷審批程序應(yīng)作如下簡化：

一是由投資、規(guī)劃、土地管理等行政主管部門在土地儲備機(jī)構(gòu)設(shè)置審批分支機(jī)構(gòu)，由各部門在公益性建設(shè)項目儲備用地的拆遷作集中審批，作“一站式管理”，從機(jī)構(gòu)設(shè)置上為簡化公益性建設(shè)項目的拆遷審批奠定基礎(chǔ)。

二是將拆遷的審批標(biāo)準(zhǔn)由實體審查轉(zhuǎn)變?yōu)樾问綄彶?。這樣既可以減輕審批工作的壓力，同時又可以加快相關(guān)審批工作的進(jìn)度。同時，立法還可以就審批工作設(shè)定審批時限，以加速公益性建設(shè)項目拆遷的審批進(jìn)程。

三、公益性建設(shè)項目拆遷的立法模式

如上文所述，上海市111號文已經(jīng)作出了區(qū)分市政工程建設(shè)項目拆遷與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷的若干規(guī)定，但是該規(guī)定是零星的，不系統(tǒng)的，而且市政工程建設(shè)只是公益性建設(shè)項目的一個重要組成部分，上海市111號文的相關(guān)規(guī)定也并不能反映公益性建設(shè)項目拆遷立法的全貌。筆者認(rèn)為：在與現(xiàn)行拆遷立法銜接的基礎(chǔ)上，公益性建設(shè)項目拆遷立法應(yīng)從以下幾個方面逐漸加以完善。

1.應(yīng)將公益性建設(shè)項目的拆遷作為特別規(guī)范對象，單列于現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》之外。

《城市房屋拆遷管理條例》第二條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。根據(jù)該規(guī)定，包括公益性建設(shè)項目拆遷和經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷在內(nèi)的所有城區(qū)國有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。而根據(jù)前文所作分析，公益性建設(shè)項目的拆遷工作相比較經(jīng)營性建設(shè)項目，在建設(shè)目的、建設(shè)成本、進(jìn)度要求和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面均在在較大差異，不同種類的拆遷工作適用同一法規(guī)予以調(diào)整，不利于促進(jìn)公益性建設(shè)項目的建設(shè)和發(fā)展。

另需注意的是：國務(wù)院辦公廳于二四年六月下發(fā)的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》就城鎮(zhèn)房屋拆遷中政府的地位和作用作出了如下規(guī)定：政府行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)或強(qiáng)行確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以及直接參與和干預(yù)應(yīng)由拆遷人承擔(dān)的拆遷活動。如果將公益性建設(shè)項目納入《城市房屋拆遷管理條例》的調(diào)整范圍，那么公益性建設(shè)項目的拆遷工作就不能由政府來實施，也不能得到有關(guān)政府部門的支持，城市公益性建設(shè)項目如何推動就成為一個矛盾。

為了避免發(fā)生上述矛盾，筆者認(rèn)為，應(yīng)修改《城市房屋拆遷管理條例》第二條，將公益性建設(shè)項目拆遷單列于其調(diào)整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理條例》之外，形成較為完整的公益性建設(shè)項目拆遷行政管理、審批和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系。

當(dāng)然，在無法及時修改《城市房屋拆遷管理條例》的情況下，可在上海市第111號文現(xiàn)有規(guī)定的基礎(chǔ)上對公益性建設(shè)項目拆遷作例外性規(guī)定，甚至還可以通過政府規(guī)范性文件的形式對上海市第111號文所作規(guī)定作進(jìn)一步細(xì)化，逐漸形成以政府規(guī)章為主體的公益性建設(shè)項目拆遷規(guī)范體系。而就上海市而言，由于已經(jīng)形成了單行的土地儲備規(guī)范體系，則應(yīng)盡快將其納入土地儲備的法律規(guī)范體系。

2.將公益性建設(shè)項目拆遷立法納入土地儲備的調(diào)整范圍，并進(jìn)而成為政府征收制度的重要組成部分……

如前文所述，《儲備辦法》第十條就土地儲備中的房屋拆遷作出明確規(guī)定。該規(guī)定為公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備制度的調(diào)整范圍奠定了法律規(guī)范的基礎(chǔ)。以后的工作則是要在行政管理、審批和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面作出更加詳細(xì)的規(guī)定。

值得提出的是：《儲備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規(guī)章，土地儲備作為一項創(chuàng)設(shè)性的法律制度，僅由政府規(guī)章的形式規(guī)范尚顯依據(jù)不足，應(yīng)在經(jīng)驗積累到一定程度，時機(jī)成熟時，由上海市人大及其常委會制定相應(yīng)的地方性法規(guī)。

在對《儲備辦法》第十條制定實施細(xì)則的基礎(chǔ)上，上海市可以形成較為完善、系統(tǒng)的公益性建設(shè)項目拆遷規(guī)范體系，而相比較而言，上海市111號文主要規(guī)范經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷，這樣就可以形成公益性建設(shè)項目拆遷法規(guī)與經(jīng)營性建設(shè)項目拆遷法規(guī)相互并立、彼此協(xié)調(diào)的拆遷法律規(guī)范體系。

但是需要注意的是：將公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備制度的調(diào)整范圍，必須解決土地儲備制度的上位法律依據(jù)問題。土地儲備制度屬于調(diào)整土地權(quán)屬變更的重要經(jīng)濟(jì)制度，而且涉及對非國有財產(chǎn)的征收，因此該事項應(yīng)屬于我國《立法法》第八條所規(guī)定的只能制定法律的事項，地方立法機(jī)關(guān)及地方人民政府只能根據(jù)該法律規(guī)定制定實施性的規(guī)范。但是由于在國家立法層面，我國對土地儲備的立法規(guī)范尚是一片空白，所以盡管我國除貴州、以外的大部分省市都已經(jīng)就土地儲備制度作出了不同形式的制度規(guī)范，但是這些規(guī)范背后的合法根據(jù)并不充分。

尋找土地儲備制度的合法性依據(jù)，必須界定好土地儲備制度的法律性質(zhì)。目前，我國的《物權(quán)法》和相關(guān)的國家征收法律規(guī)范都在起草之中，根據(jù)我國《物權(quán)法（草案）》的規(guī)定，非為公共利益目的，非經(jīng)法律規(guī)定審批和充分補(bǔ)償，不得以征收拆遷的形式侵害公民的私有財產(chǎn)。在不遠(yuǎn)的未來，《物權(quán)法》即將公布實施，如果不將土地儲備制度定位于公益性目的的征收，其實施將面臨與《物權(quán)法》直接沖突的尷尬局面。因此，筆者認(rèn)為，將土地儲備定位于公益性建設(shè)項目的土地征收、整理和供應(yīng)制度是我國現(xiàn)有法律體系制度選擇的必然。在我國征收法律法規(guī)出臺的基礎(chǔ)上，將土地儲備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設(shè)項目拆遷納入土地儲備的調(diào)整范圍，將是公益性建設(shè)項目拆遷立法的選擇和出路。公益性建設(shè)項目與經(jīng)營性建設(shè)項目在建造目的上的區(qū)分，促成了兩者在用地、拆遷、供應(yīng)等各個方面彼此區(qū)分，相對獨立的制度規(guī)范結(jié)果。

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