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土地法的規(guī)定范文第1篇

現(xiàn)將經(jīng)吉林省人民政府批準(zhǔn)，由吉林省監(jiān)察廳、土地管理局聯(lián)合下發(fā)的《吉林省關(guān)于違反土地管理法律法規(guī)行政紀(jì)律處分的規(guī)定》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，供參考。

附：吉林省監(jiān)察廳、土地管理局關(guān)于違反土地管理法律法規(guī)行政紀(jì)律處分的規(guī)定

（1989年12月6日）

為認(rèn)真貫徹土地管理法律、法規(guī)，切實(shí)保護(hù)耕地，特制定違反土地管理法律、法規(guī)的行政紀(jì)律處分規(guī)定。

第一條  本規(guī)定適用于國家行政機(jī)關(guān)工作人員和由國家行政機(jī)關(guān)任命的企業(yè)、事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)干部。

國營企業(yè)職工的行政處分，按國務(wù)院1982年4月10日的《企業(yè)職工獎(jiǎng)懲條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二條  對違反國家《土地管理法》和《吉林省土地管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）的，除依照有關(guān)法律、法規(guī)和政策給予行政處罰外，按照本規(guī)定給予行政紀(jì)律處分。

第三條  對違反《土地管理法》第43條和《條例》第66條規(guī)定的給予下列政紀(jì)處分：

（一）違法占用城市市區(qū)土地120平方米以下（含本數(shù)，下同），耕地2000平方米以下，其它土地6000平方米以下的，給予行政警告至降職處分。

（二）違法占用城市市區(qū)土地120平方米以上（不含本數(shù)，下同）500平方米以下，菜田2000平方米以下，耕地2000平方米以上10000平方米以下，其它土地6000平方米以上20000平方米以下的，給予行政記過至撤職處分。

（三）違法占用城市市區(qū)土地500平方米以上2000平方米以下，菜田2000平方米以上5000平方米以下，耕地10000平方米以上40000平方米以下，其它土地20000平方米以上60000平方米以下的，給予行政記大過至魁留用察看處分。

（四）違法占用城市市區(qū)土地2000平方米以上，菜田5000平方米以上，耕地40000平方米以上，其它土地60000平方米以上的，給予行政降職至魁處分。

第四條  違反《土地管理法》第46條第2款和《條例》第70條規(guī)定的，給予行政記大過至魁處分。

第五條  按照《土地管理法》第47條和《條例》第58條規(guī)定，需給予行政處分的，按下列情形分別處理：

（一）非法交易額一萬元以下，給予行政記過至撤職處分。

（二）非法交易額一萬元以上，給予行政記大過至魁處分。

第六條  違反《土地管理法》第48條和《條例》第66條規(guī)定的，按本規(guī)定第三條分別給予行政處分。

“無權(quán)批準(zhǔn)”中屬于非土地管理部門辦理審批的，對無權(quán)批準(zhǔn)部門的領(lǐng)導(dǎo)及直接責(zé)任者，給予行政記大過至撤職處分。

第七條  違反《土地管理法》第49條和《條例》第62條規(guī)定的，除給予行政處分外，有關(guān)經(jīng)濟(jì)問題的處理按照《國務(wù)院關(guān)于違反財(cái)政法規(guī)處罰的暫行規(guī)定》（國發(fā)〔1987〕58號(hào)文件）規(guī)定執(zhí)行。

第八條  違反《條例》第18條規(guī)定的，給予行政警告至記大過處分。

第九條  違反《條例》第19條第1款、第31條第1款、第43條規(guī)定的，給予行政記過至撤職處分。

第十條  違反《條例》第20條規(guī)定的，給予行政記大過至撤職處分。

第十一條  對違反《土地管理法》和《條例》的違紀(jì)人員的政紀(jì)處分，由土地管理部門提出處分意見，由其所在單位按干部管理范圍和行政處分審批權(quán)限報(bào)批。處分決定抄送土地管理部門備案。違紀(jì)單位不同意土地管理部門提出的處分意見的，報(bào)上級人民政府監(jiān)察部門處理。

土地法的規(guī)定范文第2篇

    為進(jìn)一步規(guī)范地價(jià)管理工作，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。經(jīng)研究，現(xiàn)將廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)和國有土地使用權(quán)出讓收費(fèi)若干規(guī)定發(fā)給你們，自之日起執(zhí)行。廈府[1993]地276號(hào)文同時(shí)廢止。

    廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)

                                                                   單位：元／平方米

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│用途│              │ A1 │ A2 │ A3 │ B1 │ B2 │ B3 │ C1 │ C2 │ C3 │ D1 │

├──┼───────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │2500│2250│2000│3000│3000│2200│2200│2200│1800│2000│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│商業(yè)│其│ 配 套 費(fèi) │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 500│ 500│ 450│ 500│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 550│ 500│ 450│ 600│ 550│ 500│ 500│ 450│ 400│ 450│

├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │1400│1300│1200│1400│1300│ 900│ 900│ 850│ 750│ 800│

│辦公├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │其│ 配 套 費(fèi) │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 500│ 500│ 450│ 500│

│居住│  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 200│ 150│ 130│ 150│ 100│ 100│  90│  85│  65│  80│

├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │1200│1100│1000│1200│1100│ 800│ 800│ 750│ 700│ 700│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│旅館│其│ 配 套 費(fèi) │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 400│ 400│ 400│ 400│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 150│ 100│ 100│ 110│ 110│  90│  85│  85│  70│  80│

├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │    │    │    │ 700│ 700│ 700│ 700│ 700│ 700│ 550│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│工業(yè)│其│ 配 套 費(fèi) │    │    │    │ 350│ 350│ 350│ 350│ 350│ 350│ 300│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│    │    │    │ 150│ 150│ 150│ 150│ 150│ 150│ 100│

├──┼─┴─────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤

│    │⒈ G區(qū)（海滄投資區(qū)）標(biāo)注的基準(zhǔn)地價(jià)均為地面價(jià)且不計(jì)容積率修正。           │

│    │⒉ 除G區(qū)外，商業(yè)用地標(biāo)注的是地上建筑物第一層且進(jìn)深未滿10米的樓面基準(zhǔn)地 │

│ 說 │   價(jià)；居住、辦公、旅館用地標(biāo)注的是容積率等于3的樓面基準(zhǔn)地價(jià)；工業(yè)用地標(biāo) │

│    │   注的是容積率等于2的地面基準(zhǔn)地價(jià)。                                     │

│    │⒊ 土地出讓金＝征地拆遷費(fèi)＋配套費(fèi)＋土地純收益。                           │

│    │⒋ 商業(yè)用地是指商店、商場、市場（不含農(nóng)貿(mào)市場）、店鋪、餐飲、加油站、金融 │

│    │   服務(wù)業(yè)等營業(yè)性用地。                                                   │

│    │⒌ 居住用地是指住宅、公寓、別墅等居住性用地。                             │

│ 明 │⒍ 辦公用地是指各行業(yè)辦公樓、寫字樓等辦公用地。                           │

│    │⒎ 工業(yè)用地是指廠房、倉庫、堆場等生產(chǎn)性用地。                             │

│    │⒏ 旅館用地是指對外營業(yè)以住宿為主的酒店、賓館、飯店、旅游度假村等用地。   │

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                             廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)（續(xù)一）

                                                                   單位：元／平方米

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│用途│              │ D2 │ D3 │ E1 │ E2 │ E3 │  F │ G1 │ G2 │ G3 │ G4 │

├──┼───────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │1800│1500│1600│1500│1200│2000│1000│1000│ 700│ 500│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│商業(yè)│其│ 配 套 費(fèi) │ 450│ 400│ 500│ 450│ 400│1100│ 780│ 780│ 510│ 330│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 400│ 300│ 450│ 300│ 250│ 300│ 100│ 100│  70│  50│

├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │ 700│ 600│ 650│ 600│ 550│ 900│1000│1000│ 700│ 500│

│辦公├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │其│ 配 套 費(fèi) │ 450│ 400│ 500│ 450│ 400│ 750│ 780│ 780│ 510│ 330│

│居住│  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│  75│  60│  80│  70│  55│ 100│ 100│ 100│  70│  50│

├──┼─┴─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │  土地出讓金  │ 700│ 550│ 600│ 550│ 450│ 800│1000│    │ 700│ 500│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│旅館│其│ 配 套 費(fèi) │ 400│ 350│ 400│ 350│ 250│ 600│ 780│    │ 510│ 330│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│  75│  60│  70│  60│  45│ 100│ 100│    │  70│  50│

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│    │  土地出讓金  │ 550│ 500│ 700│ 700│ 500│    │ 180│ 260│ 180│ 150│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│工業(yè)│其│ 配 套 費(fèi) │ 300│ 300│ 350│ 350│ 300│    │  40│ 120│  40│  10│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 100│  50│ 150│ 150│  50│    │  40│  40│  40│  40│

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│    │⒈ G區(qū)（海滄投資區(qū)）標(biāo)注的基準(zhǔn)地價(jià)均為地面價(jià)且不計(jì)容積率修正。           │

│    │⒉ 除G區(qū)外，商業(yè)用地標(biāo)注的是地上建筑物第一層且進(jìn)深未滿10米的樓面基準(zhǔn)地 │

土地法的規(guī)定范文第3篇

在前蘇聯(lián)部分國家,由于以個(gè)別方式劃撥的、私人擁有所有權(quán)依法占有的土地比例較低,土地征用已經(jīng)成為發(fā)展土地市場的主要阻礙。當(dāng)為了國家目的征地時(shí),經(jīng)常發(fā)現(xiàn)這塊土地仍然保留在公有土地的財(cái)產(chǎn)清單上,它不利于從個(gè)人土地所有人和使用人征地的需求。另外,在農(nóng)業(yè)用地的情況下,被改組的集體不必單獨(dú)從私人手中圈占土地就能滿足國家的需要。

然而,隨著單獨(dú)圈定和單獨(dú)使用私有農(nóng)業(yè)用地的比例不斷增加,公共和私人利益沖突不可避免地越來越明顯。它們面臨的任務(wù)是制定土地征用條例和程序,以便允許國家為了某種被限定的重要目的征用土地,但是又不能影響土地保有權(quán)的安全。

它們中有些國家初步打算制定征地條例和程序,無奈既受傳統(tǒng)上重視國家而不重視個(gè)人權(quán)力的困擾,又受到法律不健全的困擾。其典型的法律障礙有四類:缺乏土地征用目的的細(xì)節(jié);土地賠償費(fèi)低或不給賠償費(fèi);程序規(guī)則不嚴(yán)格,私有土地所有權(quán)人不能參與土地征用過程;這些規(guī)則或作法一時(shí)一變,不可預(yù)測。

俄羅斯

在俄羅斯,《民法》第279―283條和賠償土地所有權(quán)人、土地使用者、租戶的損失以及農(nóng)業(yè)損失的規(guī)定(1993年制定,1996年修正)(以下稱1993年賠償規(guī)定)提供了土地征用規(guī)則和程序綱要。民法第279條第1款規(guī)定聯(lián)邦政府和它的下屬部門通過下達(dá)命令的手段,從所有人那里征用國家、州和市政需要的土地。

民法第279條第2款具體說明了應(yīng)由聯(lián)邦機(jī)構(gòu)和地方政府執(zhí)行機(jī)構(gòu)做出征用土地的決定。它進(jìn)一步陳述了應(yīng)該由聯(lián)邦土地法確定具有這種決定權(quán)的兩個(gè)專門的機(jī)構(gòu)和對這個(gè)決定需要準(zhǔn)備和采用的具體程序,盡管土地法現(xiàn)在并不存在。

民法第279條第3款包含了《通告》的內(nèi)容。根據(jù)這一條款,執(zhí)行土地征用決定的機(jī)構(gòu),一定要以書面形式,在即將征用土地之前不少于一年的時(shí)間里通知土地所有人。它還要求所有人從接到通告之日起一年內(nèi),只有經(jīng)所有人同意,才允許征用指定征用的土地。不經(jīng)所有人的同意,不得挑選整塊征用地中的一部分。

賠償費(fèi)按民法第281條和1993年賠償規(guī)定決定。民法規(guī)定土地的購買價(jià)格應(yīng)當(dāng)在土地所有人和土地征用機(jī)構(gòu)兩者意見達(dá)成一致情況下確定,這種意見的一致性應(yīng)當(dāng)建立在“土地和位于其上的不動(dòng)產(chǎn)的市價(jià)……以及由于征占土地造成所有人的所有損失,包括他應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的、在合約到期之前的一段時(shí)間內(nèi)他給第三方造成的相關(guān)的損失以及喪失的利益”。對于“市場價(jià)格”而言,“喪失的利益”(損失的利潤)的追加實(shí)際上可使所有人雙倍的賠償,因?yàn)轭A(yù)期的未來利潤資本化的價(jià)值在不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)格中通常是很大的變數(shù)。第281條第3款進(jìn)一步規(guī)定,根據(jù)與土地所有人達(dá)成的協(xié)定,可提供給他另一塊土地代替被征占的土地,以此抵消購買價(jià)格。1993年賠償規(guī)則的條款與民法的相應(yīng)條款一致,只在某種程度上更詳細(xì)地提供了有關(guān)具體的賠償數(shù)額和支付時(shí)間。在包含征地管理辦法條款的第17章被采納之前,俄羅斯一直把1993年賠償規(guī)定作為土地征用賠償費(fèi)管理辦法對待。

假如土地所有人不同意征用土地的決定,或者土地所有人和征地機(jī)構(gòu)不能在購買價(jià)格上達(dá)成一致,則征用土地的國家機(jī)構(gòu)可以向法院提出征用這塊土地的訴訟。訴訟必須從提供給土地所有人的征地通知之日起兩年之內(nèi)提出。

從上面的條款中可以看出,俄羅斯法律規(guī)定的征地辦法不能充分地保護(hù)所有人的利益,主要原因是:首先,由于“國家或市政的需要”而被允許征用的范圍沒有在民法、土地法或后來的立法里規(guī)定,這就有可能使國家征地范圍放得過寬而達(dá)到別的目的;第二,正如民法所預(yù)想的,在以后的聯(lián)邦土地立法中既沒規(guī)定授權(quán)征用土地的機(jī)構(gòu),也沒規(guī)定用于準(zhǔn)備和執(zhí)行征用土地決定所需要的具體程序,這就留下一個(gè)法律真空,無數(shù)國家機(jī)構(gòu)可以能夠強(qiáng)制地征用土地,缺少任何程序上的審核;第三,盡管民法第282 條規(guī)定可以通過法院保護(hù)政府征用土地權(quán)利,但沒有具體規(guī)定土地所有人是否可以和在什么情況下(例如,在缺少合理的公共需要的情況下)可以提出訴訟保護(hù)自己的土地不被征用。

吉爾吉斯斯坦

吉爾吉斯共和國1997年11月7日頒布的《土地法草案》第59條規(guī)定的土地征用條例和程序,甚至還不如俄羅斯民法充分。

從《土地法草案》來看,吉爾吉斯共和國征用土地的目的完全不明確。第59條對什么樣的機(jī)構(gòu)有權(quán)征用土地、起草和執(zhí)行征用土地決定所需要的程序,以及私有土地使用人請求法院阻止征占他們土地的權(quán)利的等問題只字未提。賠償費(fèi)以土地和土地上的房屋或建筑物的市價(jià)為基礎(chǔ),包括土地使用人由于土地使用權(quán)的丟失以及由于提前與第三方終止合約使用人應(yīng)承擔(dān)的損失在內(nèi)的所有損失。在與土地使用人意見達(dá)成一致的情況下政府可以提供另一塊土地代替現(xiàn)金賠償。

烏茲別克斯坦

在烏茲別克斯坦,只有關(guān)于土地征用的粗略法規(guī)框架。

烏茲別克斯坦《土地法》第14條規(guī)定政府機(jī)構(gòu)和有關(guān)當(dāng)局在與土地征用部門和土地權(quán)人達(dá)成協(xié)議的基礎(chǔ)上,可以自行從土地私人所有者或使用者那里征用土地。假如達(dá)不成協(xié)議,可以對征地決定進(jìn)行討論,但對這個(gè)決定的討論程序法律未做具體規(guī)定。

《土地法》還規(guī)定可以將決定上訴法院,但上訴的內(nèi)容和程序也未做規(guī)定。土地法未包括任何有關(guān)起草和執(zhí)行征用土地決定的程序、給土地所有人或使用者發(fā)通知書和賠償?shù)臈l款。然而,土地法規(guī)定只有在特殊情況下和得到烏茲別克斯坦內(nèi)閣批準(zhǔn),才能征用農(nóng)業(yè)土地供非農(nóng)業(yè)需要。

塔吉克斯坦

不準(zhǔn)將私有土地權(quán)用于公共和私有目的的保證在塔吉克斯坦也是不充分的。塔吉克斯坦《土地法》第72條規(guī)定當(dāng)一個(gè)“有法定資格的行政團(tuán)體”決定將農(nóng)場的地產(chǎn)賣給或轉(zhuǎn)讓一塊土地給另一個(gè)城市、企業(yè)或組織時(shí),土地?fù)碛姓哂袡?quán)獲得自己投入在農(nóng)作物和土地改良上的全部費(fèi)用的賠償?！锻恋胤ā返?4―48條還對賠償農(nóng)業(yè)損失做了許多規(guī)定,但是什么時(shí)候運(yùn)用這些規(guī)定以及當(dāng)國家征用土地時(shí)能否根據(jù)這些規(guī)定得到賠償還不明確。

土地法的規(guī)定范文第4篇

關(guān)鍵詞：土地增值 問題與原因 措施與對策

一、失地農(nóng)民土地增值補(bǔ)償?shù)睦碚撆c法律依據(jù)

上世紀(jì)80年代中前期，憲法和民法通則對于農(nóng)村集體所有土地都是禁止流轉(zhuǎn)的。1988年的憲法修正案則有了新的規(guī)定，“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這在立法上第一次明確了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的合法地位。同年修訂的土地管理法第二條也增加了“土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的條文。

2003年3月1日起施行的農(nóng)村土地承包法，以法律形式賦予了“農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)”，其中第十六條規(guī)定，承包方享有3個(gè)方面的權(quán)利：依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品；承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

與此相對應(yīng)的是，承包方也要承擔(dān)3個(gè)方面的義務(wù)：維護(hù)土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

2007年10月1日起實(shí)施的物權(quán)法第一百二十八條規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。

在我國，土地收益分配的矛盾集結(jié)點(diǎn)主要是農(nóng)地轉(zhuǎn)非的增值歸屬。目前，理論界主要有3種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)是“增值歸農(nóng)”論；第二種觀點(diǎn)是“增值歸公”論；第三種觀點(diǎn)是“公私兼顧”論。在農(nóng)地轉(zhuǎn)非過程中，主要存在三方主體：一是政府，二是公眾，三是農(nóng)民。政府貢獻(xiàn)的是管理權(quán)、規(guī)劃權(quán)和征收權(quán)，公眾貢獻(xiàn)的則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的外部收益，農(nóng)民貢獻(xiàn)的則是農(nóng)地的承包經(jīng)營權(quán)、社會(huì)保障權(quán)和農(nóng)地發(fā)展權(quán)。因此，第三種觀點(diǎn)似乎更加合理一些，即地價(jià)的上漲是地租未來資本化的反應(yīng)，理應(yīng)由政府、公眾和農(nóng)民共同分享之。

現(xiàn)在的問題是，政府部門利益驅(qū)動(dòng)和強(qiáng)勢地位，不但令公眾難以從土地增值中獲得收益（比如土地增值收益的大部分并沒有被真正“用之于民”），農(nóng)民也一再成為輸家。在農(nóng)地轉(zhuǎn)非中，農(nóng)民面臨生活方式被打亂、原有財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)行置換的困境，如果補(bǔ)償也不徹底，無異于“二次被害”。有一點(diǎn)必須明確，弱者是最無力承受失敗的人，如果弱者總是成為輸家，政府就必須檢討。當(dāng)下，由土地增值分配所導(dǎo)致的不公正、焦慮恐懼正在醞釀和累積，如果這種情緒得不到有效的矯正和釋放，就會(huì)成為社會(huì)持續(xù)發(fā)展的不穩(wěn)定因素。更重要的是，土地增值收益分配的不公也會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長的絆腳石。

二、現(xiàn)行法律制度對失地農(nóng)民土地增值補(bǔ)償?shù)娜毕?/p>

（一）非農(nóng)建設(shè)用地呈逐年上升狀態(tài)，農(nóng)用土地流失嚴(yán)重，失地農(nóng)民數(shù)量上升

隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，因交通道路、水利、城中村改造等公共基礎(chǔ)設(shè)施、各級種類經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等建設(shè)征用農(nóng)村土地的規(guī)模越來越大，少地或失地的農(nóng)民群體數(shù)量不斷增加。

（二）征地補(bǔ)償過程中農(nóng)民權(quán)益受損

1、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，征地補(bǔ)償太低

根據(jù)有關(guān)資料，世界許多國家的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均以被征地時(shí)的土地市場價(jià)格為基礎(chǔ)。而我國實(shí)際采用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只有土地年產(chǎn)值的幾倍，根本不能反映土地作為稀缺資源的價(jià)值，僅考慮了現(xiàn)有農(nóng)業(yè)用途的收益權(quán)，而無視土地發(fā)展權(quán)。

《土地管理法》第47條第1款規(guī)定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。這一規(guī)定完全排斥了農(nóng)民對農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)的利益分享，即土地用途變更所產(chǎn)生的增值被排除在征地補(bǔ)償范圍之外。對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，《土地管理法》等法律法規(guī)有明確規(guī)定。在實(shí)踐中，近幾年，個(gè)別地區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了國家法律的標(biāo)準(zhǔn)，但是仍然不能解決實(shí)際的問題。即使統(tǒng)一了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，足額及時(shí)發(fā)放補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)民對補(bǔ)償還是不滿意。

2、征地補(bǔ)償安置費(fèi)分配混亂，缺乏法律依據(jù)

根據(jù)現(xiàn)行土地法律制度，征地補(bǔ)償費(fèi)一部分給農(nóng)民，另一部分留歸村集體使用。由于村民的補(bǔ)償費(fèi)和村集體的補(bǔ)償費(fèi)的比例缺乏明確的法律規(guī)定，這就導(dǎo)致部分地區(qū)大大增加了集體留用費(fèi)的比例，而村集體的補(bǔ)償費(fèi)掌握在少數(shù)的基層干部手里，如遇有民主建設(shè)較差的鄉(xiāng)村，加之缺乏必要的監(jiān)督，損害農(nóng)民利益的行為便司空見慣。實(shí)踐中補(bǔ)償款的分配問題成為村民與村委會(huì)、村黨支部之間發(fā)生矛盾的一個(gè)重要導(dǎo)火索。

3、農(nóng)民無法分享土地增值的收益

根據(jù)國研中心課題組的調(diào)查：“在目前‘合法的’房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有20―30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5%到10%；地方政府拿走土地增值的20―30%；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40―50%”。

（三）農(nóng)民土地增值收益被剝奪的原因分析

1、現(xiàn)行的法律制度忽視了被征地農(nóng)民的發(fā)展權(quán)問題

在法律規(guī)定中，為被征地農(nóng)民建立了最低生活保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)和農(nóng)村醫(yī)療合作為主要內(nèi)容的社會(huì)保障體系，但法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是維持失地農(nóng)民的基本生活水平，對失地農(nóng)民而言，土地的社會(huì)保障功能和土地增值所帶來的發(fā)展功能并沒有完全體現(xiàn)出來。從立法層面分析，《土地管理法》、《土地承包法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)中，沒有對土地中蘊(yùn)含的農(nóng)民社會(huì)保障權(quán)、發(fā)展權(quán)方面的權(quán)益做出明確規(guī)定。實(shí)踐中，由于城鄉(xiāng)二元體制、特別是社會(huì)保障制度的二元制，土地對于中國農(nóng)民而言除了生存功能以外，還承載著發(fā)展功能和社會(huì)保障功能，而現(xiàn)行法對這兩種功能卻采取了回避的態(tài)度。如從《土地管理法》第四十七條的規(guī)定可以看出，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定只考慮了土地的歷史產(chǎn)出和收益，以及不降低“農(nóng)民”的生活標(biāo)準(zhǔn)，沒有考慮土地用途改變后其收益的變化，更沒有考慮到土地對于農(nóng)民的發(fā)展功能和社會(huì)保障功能，而僅就土地“原用途”作為參照物確定標(biāo)準(zhǔn)。

2、失地農(nóng)民的就業(yè)保障尚未形成有效的機(jī)制

當(dāng)農(nóng)民失去土地后，那些沒有一技之長的農(nóng)民就會(huì)變成無地、無職業(yè)、無收入的“三無”農(nóng)民，成為矛盾糾紛多發(fā)的群體。因此，國家一直重視這一群體的就業(yè)保障，地方各級政府根據(jù)本地實(shí)際情況在此方面進(jìn)行了探索和創(chuàng)新。

三、建立和完善失地農(nóng)民的土地增值收益的社會(huì)保障機(jī)制

（一）盡快建立和完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障機(jī)制

不斷推出相關(guān)政策，力求做到“失地有保險(xiǎn)，老來有保障”，各地都做過有益的探索，但還不夠規(guī)范、系統(tǒng)。要通過實(shí)行貨幣安置、留地安置、就業(yè)安置等積極的保障措施，三管齊下，全方位保障失地農(nóng)民的利益。

一是提高最低生活保障的標(biāo)準(zhǔn)。前面已論及土地本身就承載著農(nóng)民的社會(huì)保障功能和發(fā)展功能，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地不能進(jìn)入一級市場，就會(huì)導(dǎo)致高額的級差地租被各級政府獲取。因此，政府有義務(wù)從級差地租中拿出一部分作為社會(huì)保障基金，以在保持失地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平不降低的基礎(chǔ)上，再為失地農(nóng)民提供發(fā)展基金。

二是實(shí)行積極的“就業(yè)保障”政策，解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題。相對于城市下崗職工和失業(yè)人員而言，失地農(nóng)民更是就業(yè)的弱勢群體，因?yàn)檗r(nóng)民就業(yè)意識(shí)和就業(yè)行為與工業(yè)化、城市化的要求有一定距離。因此，要力爭把城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)納入政府經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中，通盤考慮，完善就業(yè)服務(wù)措施，創(chuàng)造有利于失地農(nóng)民就業(yè)的機(jī)制和環(huán)境。要制定公平的農(nóng)民工就業(yè)政策，構(gòu)建符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)要求的就業(yè)管理制度。

三是建立多元模式保障機(jī)制。如城市郊區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地方，可以走轉(zhuǎn)換農(nóng)民身份，推動(dòng)失地農(nóng)民市民化的模式；而偏遠(yuǎn)地方、僅由于國家基礎(chǔ)設(shè)施用地造成失地的，要加大養(yǎng)老保險(xiǎn)、最低生活保障的力度，同時(shí)增加貸款方面的資金扶持，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。

（二）以體制創(chuàng)新為推動(dòng)力，探索在大制度框架內(nèi)解決失地農(nóng)民的保障問題

農(nóng)民土地權(quán)益保護(hù)之所以成為社會(huì)熱點(diǎn)，說明現(xiàn)行框架不能有效解決這一問題，必須創(chuàng)新思路，探索新的解決路徑。要在大制度框架內(nèi)解決失地農(nóng)民的保障問題，按照“以土地?fù)Q保障”的戰(zhàn)略要求進(jìn)行制度創(chuàng)新，可以考慮以土地入股的方式解決失地農(nóng)民的社會(huì)保障問題。允許土地入股，將農(nóng)民納入征地開發(fā)的利益共同體，有助于減少征地時(shí)的摩擦和沖突，降低行政成本。對于農(nóng)民而言，允許農(nóng)民土地入股，使長期受到忽視的土地中承載的農(nóng)民發(fā)展權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，有利于保護(hù)和增進(jìn)農(nóng)民的利益。

（三）通過立法明確和完善農(nóng)民的土地權(quán)益，并通過程序設(shè)計(jì)加以保障

必須修改和完善相關(guān)立法，明確規(guī)定農(nóng)民的土地權(quán)益。這個(gè)問題在理論界已達(dá)成共識(shí)，并在《物權(quán)法》中有具體的規(guī)定并有所突破。從物權(quán)法的規(guī)定來看，農(nóng)民的土地權(quán)益相比以前得到了一定的規(guī)范層面的保障。但物權(quán)法畢竟是一部框架性的基本法，對有些具體問題還沒有給出具體的可操作性的規(guī)定，如公共利益的界定，征地權(quán)限和程序的明確、對政府征用行為的行政救濟(jì)措施的細(xì)化、土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理界定等。農(nóng)民土地權(quán)益真正得到保護(hù)還有賴于這部法的有效落實(shí)和后續(xù)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。

首先，明確集體土地所有權(quán)的主體，保證集體經(jīng)濟(jì)組織的每個(gè)成員都能參與對土地所有權(quán)的行使。防止目前一些地方的村干部不經(jīng)村民討論同意就任意處置集體土地的現(xiàn)象。其次，對集體土地和集體土地上的房屋征收制度進(jìn)行較重大的改革，構(gòu)建建設(shè)用地流通市場，即修改現(xiàn)行土地管理法第四十三條，明確農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化成建設(shè)用地可以有兩個(gè)途徑：一是通過征收轉(zhuǎn)化，這一途徑僅用于公共利益；另一途徑是通過市場交易，這一途徑主要用于商業(yè)利益，但也可用于公共利益。第三，要提高對集體土地和集體土地上的房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)參照《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》，較大幅度地提高對集體土地和集體土地上的房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（四）盡快修改土地法，允許農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入市場交易

對于農(nóng)民，土地的意義不僅是一種不動(dòng)產(chǎn)，而且還是一種特殊的保障形式。它至少可以為貧窮的農(nóng)民提供食品、住房、就業(yè)、養(yǎng)老保障。因此，政府征用農(nóng)地，就必須充分考慮社會(huì)保障來置換農(nóng)民的土地保障。如果不具備提供社會(huì)保障機(jī)制條件，政府就不應(yīng)該征地。

（五）修改土地法時(shí)應(yīng)明確界定公共利益與商業(yè)用途

土地法的規(guī)定范文第5篇

一、土地使用權(quán)的法律特征

土地使用權(quán)從法律層面釋義，是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對土地享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利，即依法取得利用土地的權(quán)限。使用土地的單位或個(gè)人，按法定程序辦理土地使用權(quán)的申請、登記、發(fā)證等手續(xù)后，享有法定的使用權(quán)利。使用人的權(quán)利因根據(jù)法律或合同規(guī)定產(chǎn)生，必須在法律或合同規(guī)定的范圍內(nèi)行使該權(quán)利。土地使用權(quán)的法律權(quán)能如下：（一）土地使用權(quán)的占有權(quán)能。包括土地使用權(quán)的劃撥、出讓、繼承。（二）土地使用權(quán)的使用權(quán)能。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)的土地使用權(quán)能。（三）土地使用權(quán)的收益權(quán)能。包括土地上的孳息、土地使用權(quán)出讓金、租金。（四）土地使用權(quán)的處分權(quán)能。使用權(quán)的處分權(quán)能有別于所有權(quán)之處分權(quán)能，其范圍包括在出讓、轉(zhuǎn)讓合同有效期限內(nèi)所為之土地使用權(quán)的設(shè)定抵押權(quán)、設(shè)定質(zhì)權(quán)、設(shè)定典權(quán)、土地使用權(quán)的抵押證券化、土地使用權(quán)的信托制度、土地使用權(quán)的空間利用。土地使用權(quán)派生于土地所有權(quán)，具有物權(quán)特性。土地使用權(quán)具有如下的法律特征：

1.土地使用權(quán)是一種民事權(quán)利。使用權(quán)人依法對國有土地享有的占有、使用和收益，并排斥他人干涉的權(quán)利。這種權(quán)利內(nèi)容具有特定性，土地使用可分為一般使用和特定使用。一般使用是指人們共有的權(quán)利，只要沒有明文禁止，并且不損害土地使用權(quán)人利益，任何人有權(quán)使用該土地。例如，使用公路、道路作為通行之用。土地除一般使用外，還有因一定目的而使用，例如建設(shè)用地和生產(chǎn)用地必須依法辦理法定手續(xù)，取得該項(xiàng)權(quán)利后才能使用。故筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)可以分為因租賃關(guān)系取得，或以借貸合同方式取得；又土地使用權(quán)依據(jù)法律規(guī)定經(jīng)登記程序取得者，產(chǎn)生對抗第三人之效力，屬物權(quán)性質(zhì)的使用權(quán)，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含占有、使用、收益處分權(quán)能，所有人與使用人間的法律關(guān)系受物權(quán)法調(diào)整。故依其取得權(quán)利之態(tài)樣可知使用權(quán)為一種民事權(quán)利。

2.土地使用權(quán)具有物權(quán)特性。物權(quán)是指直接支配某特定物而享受其利益的權(quán)利，土地使用人依法取得使用權(quán)能，享有使用所創(chuàng)造的利益，所以土地使用權(quán)本質(zhì)上符合物權(quán)特性。土地使用權(quán)的價(jià)值需設(shè)定在他人所有權(quán)之上而實(shí)現(xiàn)，屬于民法中他物權(quán)性質(zhì)；又使用人取得該項(xiàng)權(quán)能的目的乃為體現(xiàn)土地的使用、收益內(nèi)容，此為用益物權(quán)性質(zhì)。故合法取得的國有土地占有、使用、收益權(quán)能，并受法律保護(hù)，任何單位或個(gè)人不得妨礙或侵犯，此乃具有排他性。（注：佟柔主編：《中國民法》，法律出版社1990年11月版，第271頁。）

3.土地使用權(quán)人是特定的主體。依據(jù)國有土地的分類分別規(guī)定不同使用者，如城市建設(shè)用地的土地使用權(quán)主體為國家機(jī)關(guān)、企業(yè)法人（包括全民所有制與集體所有制法人、中外合資企業(yè)、合作企業(yè)及外資企業(yè)法人）、事業(yè)單位等經(jīng)過批準(zhǔn)的使用者。

4.土地使用權(quán)具有衍生性。所謂土地使用權(quán)的衍生性，是指使用權(quán)能來自他人所有權(quán)的分割。即指所有權(quán)人在不喪失所有，將所有權(quán)的一部分權(quán)能暫時(shí)或長久地讓渡與他人。衍生性又稱為從屬性，意指土地使用權(quán)的發(fā)生需要所有權(quán)人釋出土地使用權(quán)的意思，依照法律規(guī)定的程序，對特定相對人授予土地使用權(quán)的單方行為或者契約行為。例如，土地的有償出讓，土地使用權(quán)的從屬性乃表現(xiàn)在使用權(quán)人負(fù)有一定的義務(wù)。例如，合理利用土地的義務(wù)，不得任意改變土地用途的義務(wù)。

5.土地使用權(quán)雖為衍生權(quán)利但應(yīng)具有長期穩(wěn)定性質(zhì)。土地使用人基于一定利益使用土地時(shí)應(yīng)有永續(xù)經(jīng)營的計(jì)劃，因土地使用權(quán)源自土地所有權(quán)，要求使用人合理化管理利用國土，法律應(yīng)設(shè)定一個(gè)相當(dāng)長期的、穩(wěn)定的土地使用期限，如果使用期不長，使用權(quán)不穩(wěn)定，使用者必然產(chǎn)生投機(jī)行為，不利于土地使用的客觀要求。其次，法律規(guī)定土地使用權(quán)長期穩(wěn)定，外商或企業(yè)對土地進(jìn)行長久生產(chǎn)資料或工業(yè)設(shè)施投資的意愿較高，以利國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。土地使用權(quán)期限太短容易產(chǎn)生下列缺點(diǎn)：（注：王衛(wèi)國著：《中國土地權(quán)利研究》，第146頁；樓建波：《房地產(chǎn)開發(fā)與交易中若干問題的法律探討》，載魏振瀛、王貴國主編：《市場經(jīng)濟(jì)與法律》，北京大學(xué)出版社1995年版，第146—150頁；趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國政法大學(xué)出版社，第97—98頁。）（1）造成土地投資者利潤報(bào)酬低，影響土地使用權(quán)出讓價(jià)格和建筑物的市場交易價(jià)格；（2）土地使用年限若短于建筑物存在年限，造成建筑物所有人的產(chǎn)權(quán)喪失依附，土地所有人無償取得他人建筑物所有權(quán)，有違公平原則；（3）容易抑制用地人的投資積極性，不符合保護(hù)建筑物所有權(quán)以鼓勵(lì)建設(shè)投資的立法本意。

二、由土地使用權(quán)與其他物權(quán)的關(guān)系分析大陸土地使用權(quán)的法律性質(zhì)

然而究竟何為土地使用權(quán)？是一種債權(quán)或物權(quán)？這些問題在過去以國家單一所有權(quán)形成的財(cái)產(chǎn)法領(lǐng)域中，法學(xué)界對“物權(quán)”概念避而不談，1986年《民法通則》第5章以“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”為名，仍未用“物權(quán)”一詞，造成物權(quán)的法律關(guān)系無法可依。如依據(jù)傳統(tǒng)物權(quán)法概念，土地乃是受物權(quán)法規(guī)范的重要對象之一，《民法通則》第80條規(guī)定，“國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法由集體所有制單位使用，國家保護(hù)他的使用、收益的權(quán)利；使用單位有管理、保護(hù)、合理利用的義務(wù)。土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓?！睆臈l文內(nèi)容分析，除提到承認(rèn)土地所有權(quán)外，很難確定“土地使用”是否為一種權(quán)利？基于這種法無明文的狀況，又其他國家的物權(quán)法沒有土地使用權(quán)的概念可為引鑒，大陸《物權(quán)法》尚未頒布之前，欲闡明土地使用的權(quán)能與相關(guān)法律關(guān)系時(shí)，學(xué)者考慮因土地使用權(quán)為具有中國大陸特色，為求結(jié)合各地實(shí)踐，應(yīng)從不同學(xué)科領(lǐng)域研究分析土地使用權(quán)的內(nèi)涵。民法學(xué)者借鑒與土地有關(guān)的立法，如《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等部門法加以界定；亦有學(xué)者借鑒傳統(tǒng)物權(quán)法立法原則與物權(quán)體系理論闡述土地使用權(quán)法律性質(zhì)；而土地經(jīng)濟(jì)學(xué)者則以土地管理、利用與地租關(guān)系討論其目的與作用。學(xué)者有論《土地使用權(quán)》為地上權(quán)、自主物權(quán)、特殊的用益物權(quán)等觀點(diǎn)，筆者將土地使用權(quán)與傳統(tǒng)物權(quán)法中性質(zhì)相近的地上權(quán)觀念做一比較法方式的論證。

（一）土地使用權(quán)的土地法律關(guān)系

討論土地使用權(quán)法律性質(zhì)的同時(shí)，我們應(yīng)該明了土地法律關(guān)系的內(nèi)涵，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的法律規(guī)范是土地使用關(guān)系產(chǎn)生的前提。所謂土地法律關(guān)系是一種特殊類型的、具體的、由土地法律規(guī)范調(diào)整而具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系。土地公有制下，人們在土地法律關(guān)系的活動(dòng)范圍比較窄，不可能如其他民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，有較大的個(gè)人意志自由，不能任意與他人形成一定的法律關(guān)系，只能在土地法律規(guī)范允許范圍內(nèi)，按照自己的意志與他人結(jié)成某種土地法律關(guān)系，這種個(gè)人意志的屬

性是從屬于法律的屬性，如土地使用的法律關(guān)系受土地公有制、土地資源的有限性和后備資源不足等客觀狀況所制約，這是它不同于一般法律關(guān)系之處。土地法律關(guān)系的發(fā)生、變更和消滅都受國家控制的法律特征，（注：林增杰、沈守愚主編《土地法學(xué)》，第42—44頁。）土地使用權(quán)立法目的應(yīng)該實(shí)現(xiàn)國家統(tǒng)一管理全國土地的職能，以實(shí)現(xiàn)維護(hù)社會(huì)主義土地公有制，達(dá)到保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地的目的。從土地法律關(guān)系的特征分析，配合現(xiàn)階段相關(guān)的《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》與《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，應(yīng)可明確土地使用權(quán)為土地法律關(guān)系一環(huán)，為特殊的土地物權(quán)類型，受物權(quán)法調(diào)整。

（二）從土地使用權(quán)與地上權(quán)的關(guān)系論其法律定位

土地使用權(quán)是指國家、公民或法人依法對國有土地占有、使用、收益與處分，并排斥他人干涉的權(quán)利。地上權(quán)概念來自羅馬法，公有土地不能出賣，國家和政府將其出租給市民建筑房屋，以獲得經(jīng)濟(jì)利益。故地上權(quán)指支付地租，利用他人的土地建筑房屋而使用的權(quán)利。兩者對于利用他人土地的形式極為相似，有人認(rèn)為土地使用權(quán)就是傳統(tǒng)物權(quán)法上的地上權(quán)；有人認(rèn)為土地使用權(quán)與地上權(quán)存在相當(dāng)大的差異，不能認(rèn)為土地使用權(quán)就是地上權(quán)；亦有學(xué)者認(rèn)為土地使用權(quán)的范圍較地上權(quán)廣泛，地上權(quán)不能涵蓋大陸土地使用權(quán)的法律特征。我們試圖先分析地上權(quán)的內(nèi)涵，歸納學(xué)者之間的意見，再提出結(jié)論。

羅馬法將地上權(quán)視為他物權(quán)，地上權(quán)有如下幾項(xiàng)特征：（1）地上權(quán)為使用他人土地的一種用益物權(quán)。（注：史尚寬著：《物權(quán)法論》第172頁。錢明星著：《物權(quán)法原理》第294頁。謝在全著：《民法物權(quán)論》第422頁。）因設(shè)定地上權(quán)，土地所有人所有權(quán)即受限制，所以又稱定限物權(quán)。地上權(quán)，究為使用他人土地為目的的權(quán)利？抑為欲在他人土地上有建筑物所有權(quán)而設(shè)的權(quán)利？歐洲各國視土地上定著物為土地的構(gòu)成部分，地上權(quán)為“地上物屬于土地原則”例外。認(rèn)為地上權(quán)的性質(zhì)乃著重在地上定著物所有權(quán)，地上權(quán)為在他人土地上有附著物所有權(quán)而使用他人土地，是一種間接權(quán)利。（注：黃右昌著：《民法詮解》（物權(quán)編上冊）第231頁。反之，日本民法以其建物與基地乃是個(gè)別獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，建筑物并不是土地之構(gòu)成部分，不為土地使用權(quán)所吸收，建筑物以外的工作物或竹木，若依有權(quán)限人之行為使附合于土地上時(shí)，亦不為土地使用權(quán)所吸收，其所有權(quán)仍屬該有權(quán)限人所有。）地上權(quán)不因工作物或竹木滅失而消滅，且地上權(quán)范圍不以建筑物或其他工作物等所占用土地為限，亦即周圍附屬地如房屋的庭院或空地等，如在設(shè)定范圍內(nèi)，亦存在地上權(quán)。（注：參考臺(tái)灣48年臺(tái)上字28號(hào)判例。）（2）地上權(quán)以有建筑物或其他工作物為目的的權(quán)利。地上權(quán)的使用人基于何種目的使用他人土地，各國立法例并不一致。羅馬法在土地私有制下，為保護(hù)房屋建筑物所有人權(quán)利為目的創(chuàng)設(shè)地上權(quán)制度，故地上權(quán)乃為有建筑物為目的而設(shè)定。（3）地上權(quán)人對其建筑物或其他工作物享有使用、收益、處分的權(quán)利。地上權(quán)人享有的權(quán)利包括使用收益權(quán)、相鄰權(quán)、部分處分權(quán)，（注：錢明星先生著：《物權(quán)法原理》，第301—303頁。謝在全著：《民法物權(quán)論（上冊）》第439—445頁。）其詳細(xì)內(nèi)容分述如下：①使用收益權(quán)。地上權(quán)人最重要的權(quán)利就是使用土地，使用權(quán)的范圍由當(dāng)事人以法律行為設(shè)定，使用人必須依其約定在登記的范圍內(nèi)利用之，例如土地使用合同約定地上權(quán)人使用權(quán)范圍及于土地之上下空間，但是當(dāng)事人可以約定其地上權(quán)以地下、地表或空中的一定范圍為限的利用。（注：臺(tái)灣學(xué)者通說，認(rèn)為所謂“使用”應(yīng)從廣義解釋，包含收益之權(quán)利。地上權(quán)人自己不使用土地而將土地轉(zhuǎn)租他人收取租金，若當(dāng)事人間無反對約定或無將該項(xiàng)限制登記在案，這種租金收入仍為地上權(quán)人的使用權(quán)限。參考臺(tái)灣最高法院判例32年上字第124號(hào)判決。）②相鄰權(quán)。相鄰權(quán)系指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（注：王利明、郭明瑞、方流芳合著：《民法新論（下）》，第123頁的定義。）法律所規(guī)定相鄰關(guān)系旨在調(diào)和土地使用人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故地上權(quán)人應(yīng)遵守該權(quán)利行使。依據(jù)《民法通則》規(guī)定相鄰關(guān)系種類主要有：（a）因土地、山嶺、森林、草原等自然資源的使用或所有而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（b）因宅基地使用而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（c）因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（d）因排污水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（e）因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（f）因修建筑物發(fā)生的相鄰關(guān)系。（注：孫憲忠著：《國有土地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)法論》第160—161頁。佟柔主編：《中國民法》，第294—297頁。劉心穩(wěn)主編《中國民法學(xué)研究述評》，中國政法大學(xué)出版社1996年12月版，第447頁。）臺(tái)灣民法第774條至795條規(guī)定所有權(quán)的相鄰關(guān)系，適用的對象限于所有人之間、地上權(quán)人之間、永佃權(quán)人之間、典權(quán)人之間以及該物權(quán)人與其土地所有人之間。包括鄰地?fù)p害防免相鄰關(guān)系（經(jīng)營土地上工業(yè)者預(yù)防損害發(fā)生、氣響侵入的禁止、地基建筑產(chǎn)生的損害預(yù)防、工作物的危險(xiǎn)預(yù)防）、用水排水的相鄰關(guān)系、鄰地使用的相鄰關(guān)系（管線安設(shè)、鄰地通行）、越界建筑的相鄰關(guān)系。③權(quán)利處分權(quán)。地上權(quán)為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)，原則上地上權(quán)人能自由處分其權(quán)利。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，地上權(quán)人在法定限制內(nèi)，對于劃撥的土地使用權(quán)可以行使轉(zhuǎn)讓、抵押、出租權(quán)利。參考臺(tái)灣民法第838條規(guī)定“地上權(quán)人，得將其權(quán)利讓與他人，但契約另有訂定或另有習(xí)慣者，不在此限。”④取得地上物的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償權(quán)。地上權(quán)人在土地上建造的建筑物、附著物或其他工作物，其所有權(quán)依法應(yīng)歸地上權(quán)人所有。⑤拋棄權(quán)。地上權(quán)人在法定允許條件下得本于財(cái)產(chǎn)權(quán)自由處分原則，享有拋棄權(quán)。但無償?shù)厣蠙?quán)與有支付地租的地上權(quán)，不得任意拋棄（參考臺(tái)灣民法第834與835條規(guī)定）。然拋棄權(quán)行使所產(chǎn)生地上物歸屬問題，如何解決，目前尚無明文規(guī)定，參考臺(tái)灣地區(qū)實(shí)務(wù)上《非公用土地設(shè)定地上權(quán)處理要點(diǎn)》規(guī)定，地上權(quán)存續(xù)期間50年屆滿后，地上物無償移轉(zhuǎn)為公有。這項(xiàng)規(guī)定產(chǎn)生一些社會(huì)問題，（注：鄭明安著：《國有土地使用權(quán)制度之研究》，第82頁。）所有權(quán)人在地上權(quán)屆滿前幾年，不愿意維護(hù)或整修，屆時(shí)政府收回的恐怕只是無剩余價(jià)值的地上物，尤其地上物是位于市區(qū)精華地段的住宅，很可能最后幾年地上權(quán)人不愿維護(hù)地上物，可能會(huì)采取以便宜價(jià)錢將房屋賣給低收入戶，原本等待政府救助的低收入戶們，在面臨無家可歸的情況下，政府如何采取強(qiáng)制措施將建物收回恐怕也是難題，對于這些衍生的社會(huì)問題都是未能妥善研擬其他配套措施所致。（4）地上權(quán)通常定期支付地租，然不以支付地租為必要，地租不是地上權(quán)的成立要件。因地上權(quán)的設(shè)定可以有償也可以無償，故支付地租與否不是成立地上權(quán)的要件。

（三）論地上權(quán)與土地使用權(quán)關(guān)系

地上權(quán)指在他人土地上有建筑物或其他工作物或竹木為目的，而使用其土地的權(quán)利。土地使用權(quán)指國有土地依法無償劃撥或有償出讓、轉(zhuǎn)讓給非所有人使用，使用人以有建筑物、附著物或工作物為目的，使用他人土地的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，這種權(quán)利基于所有權(quán)與使用權(quán)分離原則所生，與傳統(tǒng)地上權(quán)由所有權(quán)衍生出來的權(quán)利不同?！睹穹ㄍ▌t》中沒有使用“地上權(quán)”，也無明確規(guī)定“土地使用權(quán)”在法律上地位為何，造成《民法通則》與《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的“土地使用權(quán)”與《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理法》的“宅基地使用權(quán)”概念混淆不清。土地使用權(quán)在各國的物權(quán)法中未列為物權(quán)種類，一般將認(rèn)為“土地使用”是土地所有權(quán)部分權(quán)能的名詞表徵，從實(shí)踐情況上，出現(xiàn)不易區(qū)分是所有權(quán)能的“使用權(quán)能”，還是作為用益物權(quán)的“使用權(quán)”。（注：史浩明撰：《用益物權(quán)制度研究》，《江蘇社會(huì)科學(xué)》，1996年第6期，第14—17頁。）學(xué)者從使用權(quán)內(nèi)涵、司法實(shí)踐與通說見解等不同角度，討論土地使用這個(gè)抽象概念的法律地位與性質(zhì)，并厘清與地上權(quán)的關(guān)系。學(xué)者認(rèn)為用“土地使用權(quán)”乃因其已經(jīng)沿用多時(shí)，其實(shí)該稱呼不具嚴(yán)謹(jǐn)性、一般性與科學(xué)性。故從學(xué)者們提出有關(guān)土地使用權(quán)性質(zhì)的文章，有多種不同的觀點(diǎn)，也影響日后制訂大陸物權(quán)法制度的論證。有的認(rèn)為土地使用的權(quán)利應(yīng)稱為“房地產(chǎn)物權(quán)”，主張產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵已經(jīng)擴(kuò)展至所有權(quán)范圍與財(cái)產(chǎn)他物權(quán)，指法律賦予人們對財(cái)產(chǎn)依法直接管理、支配并享受其利益，排斥他人干涉的權(quán)利，包括所有權(quán)以及從所有權(quán)中分離出來的相對獨(dú)立地役權(quán)、地上權(quán)（包括房地產(chǎn)使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)）、抵押權(quán)、典權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)等他物權(quán)。（注：林增杰、張紅合撰：《中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度》，《房地產(chǎn)論文集》，中國人民大學(xué)出版社1995年6月版，第131—139頁。金儉撰：《試論建立與完善我國房地產(chǎn)物權(quán)制度》，《南京社會(huì)科學(xué)》1996年第2期，第21頁。）有學(xué)者主張以用益物權(quán)包括“土地使用”概念，以傳統(tǒng)民法“地上權(quán)”為架構(gòu)，限縮使用權(quán)的內(nèi)容為國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地使用權(quán)。（注：屈茂輝撰：《地上權(quán)若干理論問題研究》，《湖南師范大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)》，1995年月，第15頁。張雙根、張學(xué)哲合撰：《論我國土地物權(quán)制度》，《中國土地科學(xué)》第11卷第3期，1997年5月，第8頁。王蘭萍撰：《論我國土地使用權(quán)與用益物權(quán)》，《山東師大學(xué)報(bào)》，1997年2月，第29頁。）有學(xué)者認(rèn)為法律規(guī)定沒有明確地上權(quán)這種物權(quán)形式，然其內(nèi)容承認(rèn)地上權(quán)制度存在，但名稱上不需拘泥用地上權(quán)。（注：王美娟、楊幼敏合撰《土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)和改革》。郭明瑞撰：《論土地使用權(quán)的幾個(gè)法律問題》，《中國民法經(jīng)濟(jì)法理論問題研究》，法律出版社1991年3月版。）有學(xué)者主張土地使用的概念就是地上權(quán)，認(rèn)為土地使用權(quán)一般意義上是指法人、公民在國家、集體的土地上營造建筑物或種植林木，并取得該地上物所有權(quán)，土地所有權(quán)仍歸國家或集體所有，確認(rèn)所有人與使用人間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也就是地上權(quán)的法律特征，應(yīng)將地上權(quán)制度做為一種物權(quán)在民法中做系統(tǒng)的規(guī)定。（注：錢明星著：《物權(quán)法原理》，第293—295頁。楊立新、尹艷合撰：《我國他物權(quán)制度的重新構(gòu)造》，《中國社會(huì)科學(xué)》1995年第3期，第87頁。）筆者僅將幾種代表性的看法分述如后作為參考。

1.土地使用權(quán)與地上權(quán)存在重大差異，主張以地上權(quán)涵蓋之。（注：此說者有，史浩明撰：《我國民法物權(quán)制度的完善立法》、《關(guān)于建立我國物權(quán)法物權(quán)體系的思考》，《青海社會(huì)科學(xué)》1994年第1期。《用益物權(quán)制度研究》，《江蘇社會(huì)科學(xué)》。崔建遠(yuǎn)著：《我國物權(quán)法應(yīng)選取的結(jié)構(gòu)原則》，《法制與社會(huì)發(fā)展》（長春），1995年第3期。房紹坤、丁海湖、張洪偉合撰：《用益物權(quán)三論》，《中國法學(xué)》1996年第2期。）從《民法通則》與眾多的行政法規(guī)中并未明確地上權(quán)制度，但不容諱言，土地使用權(quán)與地上權(quán)有某些相近之處。然而大陸土地使用權(quán)因具有特定的社會(huì)意義和歷史條件，所以立法上不宜以地上權(quán)取代土地使用權(quán)的概念，二者之間存在一些差異，例如，兩者建立的基礎(chǔ)不同。地上權(quán)乃在土地私有制下發(fā)展出來使用他人土地之權(quán)，而土地使用權(quán)乃建立在國有土地上設(shè)立使用權(quán)能。又如地上權(quán)的目的與土地使用權(quán)不同。前者依據(jù)“地上物屬土地所有人”原則，地上權(quán)乃以在他人土地上有建筑物、其他工作物或竹木為目的，未明文設(shè)定范圍。土地使用權(quán)目前僅限于城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓，使用人用于對土地開發(fā)、利用與經(jīng)營，其范圍較地上權(quán)小。二者設(shè)定權(quán)利的社會(huì)作用不同。在大陸法系地上權(quán)設(shè)定乃為使用他人土地為目的，不具有實(shí)現(xiàn)土地民事流轉(zhuǎn)功能。土地使用權(quán)乃是土地使用制度由無償轉(zhuǎn)向有償使用改革的結(jié)果，為土地市場的對象可以產(chǎn)生流轉(zhuǎn)功能。（注：王衛(wèi)國著：《中國土地權(quán)利研究》，第150—151頁。）地上權(quán)人可以于無約定或無法律禁止情形自由拋棄或撤銷地上權(quán)。土地使用權(quán)人必須依照合同約定或法律規(guī)定使用土地，若土地使用人無故不經(jīng)營土地，國家主管機(jī)關(guān)可給予一定處罰直到無償收回為止。故法律規(guī)定的宅基地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)、中外合資企業(yè)場地使用權(quán)，在性質(zhì)上都屬于地上權(quán)的內(nèi)容。筆者認(rèn)為此說容易使人誤認(rèn)地上權(quán)乃有別于長久使用的土地使用權(quán)內(nèi)容，而且地上權(quán)的發(fā)生是從土地私有的社會(huì)體制中發(fā)展出的，然大陸土地使用權(quán)乃為解決土地公有制下合理利用國家土地的用地構(gòu)想，是否可以地上權(quán)取代土地使用權(quán)殊值斟酌。

2.土地使用權(quán)與地上權(quán)范圍重疊，不宜另行規(guī)定地上權(quán)制度。（注：王利明著：《民商法理論與實(shí)踐》，《物權(quán)法中的重大疑難問題探討》，吉林人民出版社，1996年12月版，第368—370頁。陳小君撰：《論傳統(tǒng)民法中的用益物權(quán)及其現(xiàn)實(shí)意義》，《中南政法學(xué)院學(xué)報(bào)》，1995年第4期。）學(xué)者認(rèn)為，土地使用權(quán)保護(hù)的客體較地上權(quán)廣，地上權(quán)限于土地本身，土地使用權(quán)包括草原、森林等自然資源的使用權(quán)利。另一方面根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的土地使用權(quán)與地上權(quán)比較。使用人有權(quán)開發(fā)、利用城市土地，土地使用權(quán)也能依法在使用年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或用于其他經(jīng)濟(jì)效益。地上權(quán)人使用他人的土地，依法也可以抵押、出租，故其內(nèi)容與土地使用權(quán)極為相似，若在法律上另行規(guī)定地上權(quán)，容易造成重復(fù)。筆者認(rèn)為，本說的結(jié)論乃保留歷史沿革，以土地使用權(quán)做為一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)，為獨(dú)立的物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利內(nèi)容，立法上應(yīng)可采納。

3.主張以用益物權(quán)（限制物權(quán)或他物權(quán)）為名，將地上權(quán)與土地使用權(quán)分別列為物權(quán)種類。（注：陳華彬撰：《我國民法物權(quán)立法的基本體系》，《河北法學(xué)》1991年第6期。劉士國主編：《中國民法要論》，遼寧大學(xué)出版社，1992年版，第298頁。）筆者認(rèn)為發(fā)揮土地使用權(quán)的作用乃必須承認(rèn)具有用益性質(zhì)，然地上權(quán)與土地使用權(quán)有部分重疊的內(nèi)涵，若同時(shí)并列為物權(quán)種類，容易產(chǎn)生適用的爭議，造成大陸物權(quán)種類過于龐雜。