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土地評(píng)估方法范文第1篇

關(guān)鍵詞：土地估價(jià)原則；評(píng)估方法；適用性

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）015-000-01

常見(jiàn)的土地估價(jià)原則主要有替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報(bào)酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競(jìng)爭(zhēng)和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動(dòng)原則（以下分別簡(jiǎn)稱原則①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常見(jiàn)的土地估價(jià)方法主要收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法等，以下分別從適應(yīng)原則及估價(jià)流程就上述土地估價(jià)原則對(duì)對(duì)各評(píng)估方法的適用性做出以下研究。

一、收益還原法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④、⑤、⑥。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先是對(duì)土地的總收益、總費(fèi)用進(jìn)行估算，再對(duì)土地的純收益進(jìn)行計(jì)算，從而對(duì)土地的還原率進(jìn)行確定，最后對(duì)土地的收益價(jià)值進(jìn)行估算，最終對(duì)待估價(jià)對(duì)象的價(jià)格進(jìn)行確定。

在這一過(guò)程中，土地的總收益是計(jì)算地價(jià)的基礎(chǔ)，所選用對(duì)其進(jìn)行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是間接收益，如土地租金就屬于直接收益，而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益就屬于間接收益。但是在具體的估價(jià)過(guò)程中應(yīng)緊密結(jié)合實(shí)際對(duì)其分離。而土地的總費(fèi)用則是為獲取土地收益而支付的費(fèi)用，如勞動(dòng)費(fèi)、資本費(fèi)等。然而費(fèi)用種類繁雜，所以應(yīng)對(duì)可能的費(fèi)用支出進(jìn)行分析，從而計(jì)總。若土地上有建筑物或農(nóng)作物，就應(yīng)對(duì)其在經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，并成為總收益中的重要組成部分。而土地純收益主要是對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行計(jì)算的依據(jù)，主要是利用土地的總收益將土地總費(fèi)用扣除之后獲得。而土地還原率主要是對(duì)地價(jià)高低影響的因素，所以在選擇過(guò)程中應(yīng)精心的選擇，并采取多元化的途徑，對(duì)可能的收益、利率、風(fēng)險(xiǎn)和還原率等進(jìn)行確定[1]。

二、市場(chǎng)比較法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先就是對(duì)可比的交易安全進(jìn)行確定，并結(jié)合交易的情況和日期以及區(qū)域與個(gè)別因素，對(duì)估價(jià)對(duì)象與交易的案例進(jìn)行比較并修正。并在此基礎(chǔ)上對(duì)使用年限和容積率等進(jìn)行修正和處理，從而得到比準(zhǔn)價(jià)格，進(jìn)而根據(jù)市場(chǎng)的情況綜合全面的分析對(duì)比的情況，最終對(duì)評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行確定。

在整個(gè)價(jià)格估價(jià)過(guò)程中，確定可比案例是首要的任務(wù)，主要是結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估計(jì)的目標(biāo)與要求，并將其作為依據(jù)，從多個(gè)市場(chǎng)交易案例中選取與之相符的交易案例。但是因?yàn)閺氖袌?chǎng)直接獲得的案例的規(guī)范性較差，所以應(yīng)建立相應(yīng)的可比標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)其進(jìn)行開(kāi)展前期分析以及可比性整理，案例選擇之后應(yīng)對(duì)其調(diào)查，掌握其交易約定以及是否存在特殊的情況。而在交易情況修正過(guò)程中，由于其目的就是結(jié)合交易殊的動(dòng)機(jī)與因素所導(dǎo)致的增價(jià)或降價(jià)，將估價(jià)的獨(dú)享與交易的案例在相同的交易環(huán)節(jié)中進(jìn)行比較。在日期修正過(guò)程中，其目的是為了更好地排除市場(chǎng)波動(dòng)所導(dǎo)致的價(jià)格差異，即將估價(jià)對(duì)象和案例在同一個(gè)交易的時(shí)間點(diǎn)比較價(jià)格。而在修正區(qū)域因素時(shí)，主要是將土地所在區(qū)域的條件與環(huán)境所導(dǎo)致的價(jià)格差異排除，從而更好地將估價(jià)對(duì)象與案例置于同一位置比較價(jià)格，從而在提高位置重要性的同時(shí)需要考慮由于市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)的影響。從個(gè)別因素修正來(lái)看，主要是將土地個(gè)體差異所導(dǎo)致的價(jià)值差異排除，將兩種商品的價(jià)格差異進(jìn)行比較才，從而對(duì)二者在功能和品質(zhì)等方面的差異而判斷。

三、成本逼近法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先就是對(duì)土地取得的費(fèi)用和開(kāi)發(fā)的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查和計(jì)算，其次主要是對(duì)稅費(fèi)、資金利息、投資利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)算，從而確定土地的增值收益，最終對(duì)土地的家和進(jìn)行計(jì)算和修正。

在整個(gè)成本逼近法中，土地取得費(fèi)用是最為重要的成本，同時(shí)也是估算價(jià)格的基礎(chǔ)所在，因而與土地取得的成本相同，其開(kāi)發(fā)費(fèi)用也是重要的成本。而在稅費(fèi)計(jì)算過(guò)程中，由于其屬于一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，所以就應(yīng)在土地取得和開(kāi)發(fā)中各種稅費(fèi)的類型有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，并對(duì)不同稅費(fèi)計(jì)算的方法進(jìn)行掌握。而在此基礎(chǔ)上就應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)土地資金利息計(jì)算工作的開(kāi)展，這就需要結(jié)合土地的開(kāi)發(fā)程度對(duì)整體的開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行確定，從而對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和時(shí)點(diǎn)進(jìn)行確定，并緊密結(jié)合土地取得和開(kāi)發(fā)的投入，對(duì)資本收益進(jìn)行計(jì)算，而土地是否增值，主要是在土地流轉(zhuǎn)之后改變用途或開(kāi)發(fā)所取得價(jià)值增加額進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)計(jì)算完土地價(jià)格之后，就應(yīng)結(jié)合估價(jià)的對(duì)象，有針對(duì)性的對(duì)其進(jìn)行修正[2]。

四、剩余法的適用原則和基本的估價(jià)流程分析其適用性

一是從適用原則來(lái)看，該土地價(jià)格評(píng)估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價(jià)的流程來(lái)看，首先就是對(duì)土地的利用方式是否最為有效進(jìn)行判斷，從而通過(guò)有關(guān)指標(biāo)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估算，并對(duì)建筑物的開(kāi)發(fā)成本與利息、稅費(fèi)和利潤(rùn)等進(jìn)行計(jì)算，結(jié)合建筑物的現(xiàn)有價(jià)值，對(duì)其土地的價(jià)格進(jìn)行估算。而在這些程序中，土地是否是最有效利用方式至關(guān)重要，這是估價(jià)人員首先應(yīng)該明確的。如果是未開(kāi)發(fā)的土地，需要調(diào)查其規(guī)劃條件，并根據(jù)土地條件、土地市場(chǎng)狀況等因素，確定土地的最有效利用方式。一些土地已經(jīng)取得了規(guī)劃許可證，甚至進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，它的最有效使用條件已經(jīng)很清楚，但必須到規(guī)劃部門(mén)核實(shí)，看規(guī)劃條件是否變化，或委托方提供的資料是否不相符。一些已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)的項(xiàng)目，還應(yīng)核實(shí)其實(shí)際建設(shè)情況是否與規(guī)劃相符，是否作過(guò)任何的改變[3]。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，土地估價(jià)應(yīng)始終堅(jiān)持替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報(bào)酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競(jìng)爭(zhēng)和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動(dòng)原則。但是不同的評(píng)估方法所采取的原則也不同相同，所以其適用性也會(huì)不同，才能提高其適用性，因而必須結(jié)合各評(píng)估方法的實(shí)際，按照一定的原則，切實(shí)加強(qiáng)土地價(jià)格的評(píng)估，才能最大化的確保整個(gè)評(píng)估工作開(kāi)展的適用性和有效性。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣雪松. 淺議土地估價(jià)原則對(duì)各評(píng)估方法的適用性[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014，19：401-402.

土地評(píng)估方法范文第2篇

關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價(jià)； 用途系數(shù)修正法； 機(jī)會(huì)成本； 評(píng)估模型

中圖分類號(hào):F224.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X（2008）15-0162-03

引言

目前城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法主要有：（1）以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)；（2）以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)[1]。上述方法對(duì)于商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估比較適用，而對(duì)于新增四類用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估則很難適用，一方面因?yàn)樾略鏊念愑玫卮蠖嗖灰誀I(yíng)利為目的，收益很小且收益很難準(zhǔn)確界定；另一方面因?yàn)樵擃愑玫厥袌?chǎng)交易案例很少。

一、新增四類用地的特點(diǎn)

新增四類用地包括公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地，他們具有以下特點(diǎn)：

1.多為公共服務(wù)或基礎(chǔ)建設(shè)用地，具有一定的社會(huì)效益和生態(tài)效益。

2.多呈點(diǎn)狀分布，面積小、數(shù)量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布廣且零散，難以形成功能規(guī)模集中的用地分區(qū)。

3.大多不以贏利為目的，收益很小或無(wú)收益，且收益很難準(zhǔn)確界定；雖有少部分用地以贏利為目的，如商業(yè)醫(yī)院、私立學(xué)校、殯葬用地等，機(jī)場(chǎng)、碼頭用地等因其具有壟斷性質(zhì)，因而該部分用地具有壟斷收益。

4.多以劃撥方式取得土地使用權(quán)形式，以有償方式出讓取得的土地面積極少。

5.土地市場(chǎng)欠發(fā)育，市場(chǎng)上土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易案例很少。

二、新增四類用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方法

（一）確定新增用地基準(zhǔn)地價(jià)的修正基礎(chǔ)

1.地價(jià)影響因素相關(guān)性分析

城鎮(zhèn)土地價(jià)格與其土地利用條件相關(guān)，影響地價(jià)的因素主要有：商服繁華影響度條件、交通條件（道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用設(shè)施狀況、環(huán)境狀況（環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度）、人口密度狀況、產(chǎn)業(yè)集聚狀況、規(guī)劃限制因素、土地利用限制因素（容積率、建筑密度、建筑限高、土地利用強(qiáng)度、特殊選址要求等）、宗地自身?xiàng)l件（宗地形狀、宗地面積、臨街寬度、臨街進(jìn)深等）等。利用特爾菲測(cè)定法確定的上述因素影響各類地價(jià)的權(quán)重大小，進(jìn)行地價(jià)影響因素相關(guān)程度分析，判斷不同用途土地利用上的趨近性，以確定新增地類地價(jià)的修正基礎(chǔ)。設(shè)定權(quán)重＞0.10時(shí)，影響程度“高”；0.05≤權(quán)重≤0.10時(shí)，影響程度“中”；權(quán)重＜0.05時(shí)，影響程度“低”；見(jiàn)表1。

2.土地用途轉(zhuǎn)化分析

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“機(jī)會(huì)成本”（Opportunity Cost）是指當(dāng)一種生產(chǎn)要素被用于生產(chǎn)某產(chǎn)品時(shí)所放棄的使用相同要素在其他生產(chǎn)用途中所得到的最高收入。經(jīng)濟(jì)資源的稀缺性決定了當(dāng)生產(chǎn)要素被用于一種產(chǎn)品生產(chǎn)時(shí)，它就不可能被用來(lái)生產(chǎn)其他商品[2]。因此，任何資源都應(yīng)發(fā)揮最佳效用，否則就會(huì)造成資源的浪費(fèi)。土地作為一種稀缺資源，其總量有限，且不可再生。目前中國(guó)城市土地利用實(shí)行規(guī)劃制度，一般來(lái)講某一確定位置土地的用途是規(guī)劃好的，具有排他性，在一個(gè)規(guī)劃期內(nèi)其用途一般是確定的；這就是說(shuō)當(dāng)土地以某一種用途被利用時(shí)，是以放棄將土地作為其他用途被利用為代價(jià)的。但從長(zhǎng)期來(lái)看，土地的用途是可以相互轉(zhuǎn)化的。

通過(guò)近幾年土地收購(gòu)儲(chǔ)備――出讓樣點(diǎn)的現(xiàn)狀用途與新規(guī)劃用途比較分析，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的理論，得出新增地類最適宜（最可能轉(zhuǎn)化）的用途，見(jiàn)表2。

通過(guò)對(duì)表1、表2分析可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論從地價(jià)影響因素相關(guān)性分析，還是從新增地類最可能轉(zhuǎn)化的用途及機(jī)會(huì)成本用途分析，都可得出交通運(yùn)輸用地基準(zhǔn)地價(jià)接近于住宅用地、商服用地基準(zhǔn)地價(jià)，公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地地價(jià)接近于住宅用地地價(jià)，水利設(shè)施用地地價(jià)接近于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)；交通運(yùn)輸用地因?yàn)槠溥€未走向有償使用，而且是初次評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，所以交通運(yùn)輸用地基準(zhǔn)地價(jià)最接近于住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)，與商服用地地價(jià)差別還比較大。因此，確定公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地基準(zhǔn)地價(jià)的修正基礎(chǔ)為住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)，水利設(shè)施用地基準(zhǔn)地價(jià)的修正基礎(chǔ)為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

（二）用途修正系數(shù)確定

1.行業(yè)平均利潤(rùn)率比值法

用途修正系數(shù)根據(jù)待估用地類型對(duì)應(yīng)的行業(yè)平均利潤(rùn)率與修正基礎(chǔ)用地類型對(duì)應(yīng)的行業(yè)平均利潤(rùn)率的比值確定。根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值構(gòu)成項(xiàng)目的行業(yè)分類，確定各類用地對(duì)應(yīng)的行業(yè)歸類；根據(jù)焦作市2005、2006、2007年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)及市發(fā)改委、財(cái)政局、交通局、商務(wù)局、稅務(wù)局等局委的行業(yè)效益統(tǒng)計(jì)資料和行業(yè)成本監(jiān)審的結(jié)果，對(duì)全市各行業(yè)的平均利潤(rùn)率進(jìn)行了測(cè)算，結(jié)果見(jiàn)表3。公共行業(yè)平均利潤(rùn)率適當(dāng)考慮社會(huì)效益和生態(tài)效益，同時(shí)參照地區(qū)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率確定。根據(jù)各類用地對(duì)應(yīng)的各行業(yè)平均利潤(rùn)率的比值確定交通運(yùn)輸用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地相對(duì)于住宅用地地價(jià)的用途修正系數(shù)分別為0.891、0.771、0.714，水利設(shè)施用地相對(duì)于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)用途修正系數(shù)為0.800。

2.權(quán)重比例法

根據(jù)市區(qū)住宅用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、交通運(yùn)輸用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、水利設(shè)施用地定級(jí)所選取的影響因素及特爾斐法測(cè)定的權(quán)重值，確定新增地類用地與修正基礎(chǔ)用地共有的定級(jí)影響因素的權(quán)重比例，見(jiàn)表4。

（三）新增地類基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模型

由于城鎮(zhèn)各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵設(shè)定條件、估價(jià)參數(shù)，以及新增地類與修正基礎(chǔ)地類的級(jí)別空間分布都存在差異，因此需要進(jìn)行級(jí)別空間分布差異修正、內(nèi)涵設(shè)定條件差別修正、估價(jià)參數(shù)差別修正。經(jīng)分析建立新增地類基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估模型為：

新增地類基準(zhǔn)地價(jià)=修正基礎(chǔ)用途基準(zhǔn)地價(jià)×級(jí)別空間分布差異修正×出讓年期差別修正×容積率差別修正×土地還原利率差別修正×行業(yè)用途系數(shù)修正+其他因素影響地價(jià)增減修正。

Yj=Xi×Km×Nm×Rj×Tj×Hj+B（1）

式中：Yj ――新增地類某一用途某個(gè)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。

Xi ――修正基礎(chǔ)用途用地某個(gè)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。

Hj ――行業(yè)用途修正系數(shù)。

B ――其他因素影響地價(jià)增減修正，包括土地開(kāi)發(fā)成本差異修正、行業(yè)壟斷效益修正、贏利行業(yè)加價(jià)修正、非贏利行業(yè)減價(jià)修正、特有因素影響地價(jià)修正等。

（四）新增地類基準(zhǔn)地價(jià)的確定

應(yīng)用行業(yè)平均利潤(rùn)率比值法確定的用途修正系數(shù)計(jì)算地價(jià)時(shí)，不考慮其他因素影響地價(jià)增減修正（B），在確定二級(jí)類修正系數(shù)時(shí)考慮。應(yīng)用權(quán)重比例法確定的用途修正系數(shù)計(jì)算地價(jià)時(shí)，考慮特有因素影響地價(jià)修正。公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、特殊用地相對(duì)于住宅用地的特有因素均為規(guī)劃限制因素，相對(duì)于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地來(lái)說(shuō)為二者共有因素，因此確定上述三類特有因素影響地價(jià)修正基礎(chǔ)為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)；同理確定水利設(shè)施用地特有因素影響地價(jià)修正基礎(chǔ)為住宅用地地價(jià)。特有因素修正=（1-修正系數(shù)）×特有因素修正基礎(chǔ)地價(jià)。根據(jù)確定的用途修正系數(shù)和地價(jià)評(píng)估模型，可以評(píng)估出新增各類用途用地的基準(zhǔn)地價(jià)。

根據(jù)上述方法評(píng)估出的兩種新增四類用地基準(zhǔn)地價(jià)的初步結(jié)果，經(jīng)過(guò)實(shí)地驗(yàn)證和專家論證及級(jí)別間綜合平衡，最終可以采用算術(shù)平均值或加權(quán)平均值法確定公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地四類新增用地各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。由于公共管理與公共服務(wù)用地包含機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂(lè)用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地、風(fēng)景名勝設(shè)施用地八個(gè)二級(jí)類[3]，且二級(jí)類基準(zhǔn)地價(jià)差別比較大，建議根據(jù)不同行業(yè)收益能力及其社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益差異性，通過(guò)表3列舉的二級(jí)類對(duì)應(yīng)行業(yè)利潤(rùn)率與基準(zhǔn)行業(yè)利潤(rùn)率的比值建立二級(jí)類用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系。

三、結(jié)論

本文提出的采用用途系數(shù)修正法評(píng)估公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地新增四類用途用地基準(zhǔn)地價(jià)的方法，在目前的新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。本文提出的評(píng)估方法，彌補(bǔ)了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中缺少新增四類用途用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法的不足，對(duì)促進(jìn)新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的順利完成起到有力的推動(dòng)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn).城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2001）[S].北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2002.

土地評(píng)估方法范文第3篇

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估方法；市場(chǎng)法；成本法；收益法

中圖分類號(hào)：F20 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2011）35-0165-02

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，企業(yè)進(jìn)行股份制改造、資產(chǎn)重組、轉(zhuǎn)讓、兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、合資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益增多，涉及產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為均需要由獨(dú)立的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)涉及的資產(chǎn)價(jià)值量進(jìn)行客觀評(píng)估，這為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生和發(fā)展提供了契機(jī)。資產(chǎn)評(píng)估作為一種專業(yè)中介活動(dòng)，它為客戶和社會(huì)提供了專家意見(jiàn)及專業(yè)咨詢。這些意見(jiàn)或咨詢對(duì)客戶的某些行為起指導(dǎo)作用。在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，評(píng)估人員遵循一定的評(píng)估原則，執(zhí)行評(píng)估程序，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)定估算，確定其在某一時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值而實(shí)施的技術(shù)性手段，我們稱之為資產(chǎn)評(píng)估方法。目前公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估基本方法有市場(chǎng)法、成本法、收益法，是20世紀(jì)80年代由美國(guó)估值公司的幾位專家介紹到我國(guó)的，并在我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)工作中得到了廣泛的應(yīng)用。那么，這幾種基本方法是否存在孰優(yōu)孰劣之分？是否均可普遍應(yīng)用于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)？在具體的評(píng)估實(shí)踐中，如何選擇更為適合的評(píng)估方法？

一、評(píng)估方法的比較分析

市場(chǎng)法、成本法、收益法作為資產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法，有其內(nèi)在的聯(lián)系，同時(shí)也有著明顯的差異與區(qū)別。

（一） 內(nèi)在聯(lián)系

評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段。理論上來(lái)說(shuō)，或者說(shuō)在理想狀態(tài)下，對(duì)同一被估資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估采用不同的評(píng)估方法，得出的評(píng)估結(jié)論應(yīng)趨于一致，不應(yīng)有太大差異。或者說(shuō)，評(píng)估人員可運(yùn)用多種評(píng)估方法來(lái)評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，評(píng)估結(jié)論可相互驗(yàn)證。但是，這種可驗(yàn)證性的實(shí)現(xiàn)，必須要保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、被估資產(chǎn)狀態(tài)的一致性，運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。在評(píng)估過(guò)程中，這些方法也是互為利用、相互融通。以成本法為例，成本法中的重置成本既可以通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)獲得，也可以通過(guò)核算細(xì)節(jié)分析取得，還可以利用相同功能的參照物的功能價(jià)值比較獲取。而成本法中的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，一般是將資產(chǎn)未來(lái)因運(yùn)營(yíng)成本超支或利潤(rùn)減少所形成的收益損失進(jìn)行折現(xiàn)求取。所以，三種方法本質(zhì)上其實(shí)無(wú)孰優(yōu)孰劣之分，重要的是在評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)的具體情況，選擇與被估資產(chǎn)相適應(yīng)、相匹配的評(píng)估方法。

（二）主要區(qū)別

資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法之間的差異可能是多方面的，我們將其歸結(jié)為以下幾點(diǎn)。

1．評(píng)估思路的差異。運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，其基本評(píng)估思路是從市場(chǎng)上尋找到類似可比的參照物，對(duì)參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間的差異進(jìn)行調(diào)整修正，從而得出評(píng)估結(jié)論。成本法其基本思路則是以現(xiàn)行價(jià)格水平重新購(gòu)建與被估資產(chǎn)功能相同的資產(chǎn)的全部耗費(fèi)（即重置成本），扣除各項(xiàng)損耗后的價(jià)值作為評(píng)估值。收益法則是以被估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值之和作為被估資產(chǎn)的價(jià)值。

2．資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度的差異。市場(chǎng)法的計(jì)價(jià)尺度主要是現(xiàn)行市價(jià)，因?yàn)樗x取成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日相接近的參照物成交價(jià)進(jìn)行差異的調(diào)整，使得評(píng)估結(jié)果更接近于現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格，更易為評(píng)估報(bào)告使用各方理解與接受。成本法采用的計(jì)價(jià)尺度則是以現(xiàn)行價(jià)格水映的成本耗費(fèi)，且這種成本耗費(fèi)是社會(huì)平均成本水平。收益法采用的計(jì)價(jià)尺度則主要是預(yù)期收益的現(xiàn)值。預(yù)期收益指標(biāo)可以是預(yù)期的凈利潤(rùn)、稅前利潤(rùn)，或者是現(xiàn)金凈流量。

3．運(yùn)用的前提條件的差異。市場(chǎng)法的運(yùn)用強(qiáng)調(diào)要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的公開(kāi)市場(chǎng)，在市場(chǎng)上能夠找到三個(gè)或三個(gè)以上的參照物，參照物的相關(guān)數(shù)據(jù)、資料等可獲得。運(yùn)用成本法則需要獲取與被估資產(chǎn)相關(guān)的歷史成本資料，同類資產(chǎn)或相似資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)信息等。而收益法只有在預(yù)期收益、折現(xiàn)率或資本化率、收益期三個(gè)主要參數(shù)可預(yù)測(cè)并可用貨幣計(jì)量的前提下方可應(yīng)用。

二、資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的一般原則

由于市場(chǎng)總是存在一定的缺陷，不同的評(píng)估對(duì)象具有不同的特點(diǎn)，因此，不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在選擇最適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法的問(wèn)題。在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員須根據(jù)實(shí)際情況，科學(xué)合理地選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。其選擇一般遵循以下幾個(gè)原則。

（一）評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)

在不同的時(shí)點(diǎn)，資產(chǎn)的價(jià)值不一定保持不變。有的資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)逐漸地衰退，有的資產(chǎn)未來(lái)價(jià)值將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其現(xiàn)有價(jià)值，有的資產(chǎn)可能個(gè)別價(jià)值小但整合體的價(jià)值大，等等。這就要求對(duì)不同的評(píng)估對(duì)象考慮使用不同的評(píng)估方法。所以，在評(píng)估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)？是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)？是通用資產(chǎn)還是專用資產(chǎn)？可復(fù)制資產(chǎn)或是不可復(fù)制的資產(chǎn)？

一般而言，具有一定的通用性且在公開(kāi)市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。成本則適宜評(píng)估可復(fù)制的資產(chǎn)、專用資產(chǎn)、單項(xiàng)資產(chǎn)。收益法適宜評(píng)估具有連續(xù)獲利能力的資源性資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、整體資產(chǎn)。

（二）評(píng)估方法的選擇受到可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約

每一種評(píng)估方法的運(yùn)用都需要根據(jù)一系列的數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行分析、處理。如果收集信息資料受限，我們就要考慮是否有其他的替代措施或是替代程序，否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的。例如，運(yùn)用收益法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，在確定土地還原率時(shí)，假設(shè)采用房地產(chǎn)市場(chǎng)上與待估地產(chǎn)類似地產(chǎn)的收益（包括租金或其他收益形式）與價(jià)格的比率作為待估土地的還原利率。如果無(wú)法獲得類似地產(chǎn)的收益或是價(jià)格信息，則可采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值等其他方法來(lái)確定土地還原率。否則，收益法便不能被運(yùn)用，要考慮使用其他方法。

（三） 評(píng)估方法的選擇要與被估資產(chǎn)的價(jià)值類型相適應(yīng)

資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。價(jià)值類型說(shuō)明“評(píng)什么”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，并制約評(píng)估方法的選擇。評(píng)估方法說(shuō)明“如何評(píng)”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值量的確定，具有多樣性、替代性，并服務(wù)于價(jià)值類型。例如，企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，我們通常選擇清算價(jià)格作為評(píng)估的價(jià)值類型，那么在評(píng)估方法選擇時(shí)，則不宜采用收益現(xiàn)值法，因其沒(méi)有未來(lái)預(yù)期獲利能力；也不宜使用成本法，因?yàn)樗环侠^續(xù)使用的假設(shè)前提。而在企業(yè)整體價(jià)值轉(zhuǎn)讓時(shí)，以收益現(xiàn)值為其價(jià)值類型，采用收益法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值較為適宜。

（四） 評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的相適應(yīng)

資產(chǎn)評(píng)估目的通常指在實(shí)際操作中評(píng)估的特定目的。不論是資產(chǎn)的價(jià)值類型還是評(píng)估的特定目的都要通過(guò)評(píng)估方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。評(píng)估方法要與評(píng)估的特定目的相匹配。例如，假定評(píng)估單臺(tái)（件）機(jī)器設(shè)備轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)值，若存在公開(kāi)市場(chǎng)，可獲得成交案例，則優(yōu)先使用市場(chǎng)法；如果該機(jī)器設(shè)備用于長(zhǎng)期投資，則可考慮采用收益法進(jìn)行評(píng)估；如果是用抵押擔(dān)保，可考慮優(yōu)先使用成本法評(píng)估其價(jià)值。

除此之外，資產(chǎn)評(píng)估工作的效率和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)專長(zhǎng)等也是選擇評(píng)估方法時(shí)可考慮的因素。

三、正確使用評(píng)估方法

綜合而言，評(píng)估方法之間的差別主要是評(píng)估角度和實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的路徑上的差別。市場(chǎng)法是以現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上的參照物為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)價(jià)被估資產(chǎn)的公允價(jià)值。成本法是以資產(chǎn)重建的角度來(lái)評(píng)價(jià)資產(chǎn)的公允價(jià)值。而收益法是以資產(chǎn)的預(yù)期獲得能力的角度來(lái)評(píng)估資產(chǎn)。

我們?cè)谶\(yùn)用評(píng)估方法時(shí)，不應(yīng)人為地割斷各種評(píng)估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系，形而上學(xué)、孤立地看待各種評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估方法的使用范圍作出一些硬性的強(qiáng)制規(guī)定。這樣是不科學(xué)的，也是不合理的。

例如，對(duì)某一家發(fā)生虧損的上市公司股票價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，是不是不能采用收益現(xiàn)值法？如果采用收益法，其收益在評(píng)估時(shí)點(diǎn)是負(fù)值，評(píng)估結(jié)果是否也是負(fù)值？答案是可以用收益法評(píng)估，評(píng)估結(jié)果不一定是負(fù)值。因?yàn)橛檬找娣ㄔu(píng)估企業(yè)絕不是以企業(yè)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益水平或是以前的歷史收益水平作為評(píng)估對(duì)象，而是把企業(yè)未來(lái)的預(yù)期收益能力作為評(píng)價(jià)估值的基礎(chǔ)。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。截至2011年11月1日，深、滬兩市已發(fā)生虧損被特殊處理的上市公司有128家，但沒(méi)有一家股票價(jià)值為負(fù)值，股價(jià)最高的ST高陶每股市價(jià)甚至高達(dá)36.87元，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)是注重于它的發(fā)展?jié)摿臀磥?lái)的獲利能力。

綜上所述，資產(chǎn)評(píng)估基本方法作為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段，在本質(zhì)上沒(méi)有區(qū)別，但評(píng)估環(huán)境、客觀經(jīng)濟(jì)條件仍差異導(dǎo)致各種評(píng)估方法在實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的接近程度上、可接受程度上、效率上存在一定的差異。因此，評(píng)估實(shí)踐中存在評(píng)估方法的選擇問(wèn)題。在資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇過(guò)程中，應(yīng)注意因地制宜、因事制宜，不可機(jī)械地按照某種模式或順序進(jìn)行選擇。同時(shí)，不論選擇哪種方法進(jìn)行評(píng)估，都應(yīng)保證評(píng)估假設(shè)、評(píng)估目的、價(jià)值類型，以及評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，與評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致性。

參考文獻(xiàn)：

土地評(píng)估方法范文第4篇

【關(guān)鍵詞】土地價(jià)格；因素；評(píng)估

一、價(jià)格評(píng)估的相關(guān)理論

1、馬克思地租理論。

馬克思的地租理論是在西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。馬克思不但對(duì)級(jí)差地租理論進(jìn)行批判性的繼承，而且創(chuàng)造性的分析了絕對(duì)地租理論。對(duì)于級(jí)差地租，馬克思將它分為級(jí)差地租I和級(jí)差地租H，他認(rèn)為土地肥力、位置的差異是級(jí)差地租I的形成條件：在同一塊土地上各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租為級(jí)差地租11。土地的有限性和不可再生性能形成經(jīng)營(yíng)上的壟斷，使土地所有者獲得持久而穩(wěn)定的超額利潤(rùn)，這就是產(chǎn)生級(jí)差地租的原因。馬克思進(jìn)一步提出，由于土地私有權(quán)的存在，即使是使用最劣等的土地也必須支付給土地所有者地租―絕對(duì)地租。絕對(duì)地租的產(chǎn)生條件是農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成。

2、土地供求理論。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，土地與其他商品一樣，其價(jià)格取決于對(duì)土地的供給與需求。馬歇爾A（.Masrhal）l認(rèn)為，地租的決定原則上應(yīng)受土地供求的影響，而土地供給受自然條件的限制，土地的自然供給是固定不變的，并且它沒(méi)有生產(chǎn)費(fèi)用，因而也沒(méi)有供給價(jià)格。因此，地租只受土地需求的影響，上地需求價(jià)格則決定于土地的邊際產(chǎn)品價(jià)值。馬歇爾認(rèn)為由市場(chǎng)供求決定的土地價(jià)格更接近于土地市場(chǎng)交易價(jià)格。但大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，在一般的價(jià)格決定中，土地的供給與需求都是能夠變動(dòng)的：價(jià)格是二者相互運(yùn)勸的結(jié)果；土地供給既非完全無(wú)彈性、亦非有無(wú)限彈性。即使在地域性市場(chǎng)的短期分析中，二者的變動(dòng)也同樣存在。需求的擴(kuò)大，致使價(jià)格上升，從而土地供給數(shù)量增加；而價(jià)格的進(jìn)一步上升，又會(huì)導(dǎo)致需求減少，使價(jià)格回落，土地供給數(shù)量隨之減少。

二、影響土地價(jià)格評(píng)估的因素分析

1、一般因素

一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普通、共同的因素，是在一般社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各個(gè)土地具體價(jià)格的基礎(chǔ)。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、國(guó)際因素等。

①行政因素：行政因素主要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。國(guó)家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制定有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達(dá)到提高土地利用效益的目的。這種干預(yù)，對(duì)土地價(jià)格影響至關(guān)重大。影響地價(jià)的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策等。

②人口因素：土地需求的本質(zhì)即人口增長(zhǎng)對(duì)土地的需求。人口增長(zhǎng)可分為自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)。人口自然增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口機(jī)械增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。人口增長(zhǎng)引起房地產(chǎn)的需求增加，導(dǎo)致土地利用集約化程度提高及土地需求量增大，最終造成地價(jià)波動(dòng)。在單位區(qū)域內(nèi)，影響地價(jià)的是相對(duì)人口密度，一般來(lái)說(shuō)，人口密度高的地區(qū)，住宅用地需求多于供給，供給相對(duì)缺乏，因而土地市場(chǎng)價(jià)格趨高。

③社會(huì)因素：社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對(duì)地價(jià)有很大影響，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等四個(gè)主要方面。

土地的非成本性和易投機(jī)性使土地市場(chǎng)價(jià)格不僅可以極大的脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于土地的特殊性，往往決定土地市場(chǎng)價(jià)格的并不是政府供給多少土地，或者是需求者實(shí)際需要多少土地，而是社會(huì)普遍的土地價(jià)格預(yù)期。當(dāng)人們預(yù)期土地價(jià)格會(huì)上漲時(shí)，土地的潛在需求將轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，一些投機(jī)性需求也會(huì)趁機(jī)“湊熱鬧”，這時(shí)的真實(shí)需求與虛假需求界線就難以分清，最終土地市場(chǎng)價(jià)格將因土地價(jià)格預(yù)期而上升；當(dāng)土地價(jià)格預(yù)期會(huì)下降時(shí)，一部分現(xiàn)實(shí)需求者就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橛^望者，有效需求變?yōu)闈撛谛枨螅恋赝稒C(jī)者與部分投資者退出土地需求者行列，土地需求量減少，土地市場(chǎng)交易價(jià)格降落。預(yù)期對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的影響往往比經(jīng)濟(jì)人口的增長(zhǎng)、城市化等因素大得多。反過(guò)來(lái)，預(yù)期受國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)人口的增長(zhǎng)、城市化、市場(chǎng)信息、輿論導(dǎo)向、土地供給等因素的影響。

三、不同評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果的協(xié)調(diào)

根據(jù)目前的土地評(píng)估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，而不同評(píng)估方法得到的地價(jià)各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價(jià)，從而合理的確定評(píng)估價(jià)值？

3.1 根據(jù)評(píng)估目的，選擇更接近評(píng)估目的的地價(jià)類型。

根據(jù)評(píng)估的思路，通常在評(píng)估方法的選擇時(shí)已經(jīng)對(duì)地價(jià)類型進(jìn)行了篩選，對(duì)于基于短線投資為評(píng)估目的的，最好采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）與市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，這兩種地價(jià)類型都與評(píng)估目的接近。 但由于評(píng)估條件不具備的情況下，通常會(huì)選用了不同地價(jià)類型的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，則有可能兩種方法評(píng)估得到的地價(jià)水平值相差較遠(yuǎn)，因此需對(duì)各種評(píng)估方法進(jìn)行分析，以最接近評(píng)估目的的地價(jià)類型為主，其他類型地價(jià)作為參考和校驗(yàn)。

3.2 調(diào)整個(gè)別評(píng)估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評(píng)估地價(jià)類型更接近評(píng)估目的。 評(píng)估時(shí)可以根據(jù)評(píng)估目的，對(duì)評(píng)估方法的思路及參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得其評(píng)估的結(jié)果更接近評(píng)估目的。

舉個(gè)例子，當(dāng)評(píng)估目的為短線投資型時(shí)（如某人擬將其住房的土地進(jìn)行抵押而評(píng)估），則可能會(huì)采用收益法和剩余法進(jìn)行評(píng)估，但由于目前國(guó)內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房?jī)r(jià)水平普遍較高，因此兩種方法評(píng)估出來(lái)的結(jié)果可能差異比較大，同時(shí)這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價(jià)與“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)的差異。既然評(píng)估目的是“短線投資型”的，那么評(píng)估時(shí)可以對(duì)收益法的評(píng)估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價(jià)，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評(píng)估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評(píng)估得到的地價(jià)就非常接近“短線投資型”地價(jià)了，與剩余法評(píng)估得到的地價(jià)差異大大縮小。

另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達(dá)到其評(píng)估值接近“短線投資型”地價(jià)。在還原利率的確定時(shí)，目前采用市場(chǎng)提取法確定的還原利率一般會(huì)比較低，因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，高額的投資使得長(zhǎng)線投資的回報(bào)率相對(duì)較低。

綜上所述：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地價(jià)格的形成主要受供求規(guī)律與價(jià)值規(guī)律制約，因此影響土地市場(chǎng)價(jià)格的因素也分為兩個(gè)方面，一是通過(guò)影響土地供求關(guān)系來(lái)影響土地市場(chǎng)價(jià)格，二是通過(guò)影響土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的收益來(lái)影響土地市場(chǎng)價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

[1]周湘寧.土地評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].安徽農(nóng)學(xué)通報(bào)（上半月刊），2012，（17）.

[2]懷曉晴.土地評(píng)估市場(chǎng)亟待規(guī)范[J].黑龍江科技信息，2013，（05）.

土地評(píng)估方法范文第5篇

【關(guān)鍵詞】土地評(píng)估；行業(yè)現(xiàn)狀；發(fā)展前景

中國(guó)土地評(píng)估萌芽于90年代初，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而迅速壯大起來(lái)，地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)理論及宗地評(píng)估實(shí)踐隨著我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展而在短短二十年時(shí)間內(nèi)不斷完善發(fā)展，土地評(píng)估行業(yè)已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的部分，成為中介服務(wù)行業(yè)的重要組成部分。

1 我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

最近幾年，我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)取得了很大的發(fā)展，隨著土地市場(chǎng)的逐步建立和完善, 土地估價(jià)行業(yè)地位和作用日益突現(xiàn)，特別是土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)日益繁榮，地價(jià)評(píng)估作為一項(xiàng)新興的社會(huì)性和公正性活動(dòng)，在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、司法仲裁等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的組成部分。但是，由于發(fā)展時(shí)間較短，仍屬新生力量，有大部分公司規(guī)模小，人才結(jié)構(gòu)不合理，業(yè)務(wù)單一，拓展能力較弱，與國(guó)際評(píng)估公司相比，存在著明顯的差距，因此，土地評(píng)估公司的經(jīng)營(yíng)與行業(yè)管理需要進(jìn)一步的加速提高與發(fā)展。

1.1 土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)人員素質(zhì)有待提高，應(yīng)建立完善的行業(yè)自律管理和服務(wù)體系

一些中介機(jī)構(gòu)的人員違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)要求，從事違法違規(guī)活動(dòng)，有的中介機(jī)構(gòu)的人員素質(zhì)關(guān)、人才缺乏，尚不能完全適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要，面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的新情況，估價(jià)師不能適應(yīng)形勢(shì)變化的需要開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)，在執(zhí)業(yè)中出現(xiàn)了“非不為也，實(shí)不能為”的窘境。此外，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)落后，許多從業(yè)人員難有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，難以適應(yīng)日益復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)普遍缺乏，能承接跨國(guó)上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)等一些復(fù)雜業(yè)務(wù)的人才奇缺。

1.2 土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作力度尚需加強(qiáng)

根據(jù)國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部關(guān)于有關(guān)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制文件精神及國(guó)土資源部[1999]318號(hào)文件精神《關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府主管部門(mén)脫鉤的通知》，大部分中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)未完成了事務(wù)所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場(chǎng)中介組織在原掛靠的權(quán)力部門(mén)下，憑借掛靠機(jī)關(guān)的行政權(quán)利，壟斷中介業(yè)務(wù)，分割中介服務(wù)市場(chǎng)；仍有一些主管機(jī)關(guān)出于部門(mén)利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設(shè)置障礙，或鉆改制的空子假鉤，嚴(yán)重影響整個(gè)評(píng)估行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作與公平競(jìng)爭(zhēng)，急須引起有關(guān)部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)的高度重視，進(jìn)行徹底的清理整頓。

1.3 土地評(píng)估方法選擇上須與國(guó)際慣例接軌

按照我國(guó)土地制度和土地管理的特點(diǎn)，政府為加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段，建立了以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心的地價(jià)體系，因此在日常評(píng)估中，無(wú)論何種評(píng)估目的，在方法的選擇上均要求首選基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法為主進(jìn)行評(píng)估，而基準(zhǔn)地價(jià)一般二至三年調(diào)整一次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)或活躍的區(qū)域，基準(zhǔn)地價(jià)如未及時(shí)進(jìn)行更新，其評(píng)估結(jié)果已不能反映現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)行情。

在評(píng)估方法的選擇上，應(yīng)更多的運(yùn)用國(guó)際通行的市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益還原法等評(píng)估方法。

1.4 土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展道路過(guò)窄

近幾年，隨著土地評(píng)估行業(yè)資質(zhì)等級(jí)的法定業(yè)務(wù)范圍的規(guī)范發(fā)展，大部分土地評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍局限在法定評(píng)估業(yè)務(wù)這一塊，而法定業(yè)務(wù)附加值很低，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，國(guó)內(nèi)公司未按照國(guó)際評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)的發(fā)展模式進(jìn)行多方位的業(yè)務(wù)開(kāi)拓，如地產(chǎn)政策咨詢、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、地產(chǎn)投資分析等咨詢性業(yè)務(wù)，從某種角度而言，咨詢性評(píng)估業(yè)務(wù)等對(duì)評(píng)估師的要求更高，更需要評(píng)估師按照評(píng)估理念來(lái)靈活運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、政策性法規(guī)、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)，這正是目前國(guó)內(nèi)公司能力經(jīng)驗(yàn)所欠缺的。據(jù)調(diào)查分析，目前國(guó)際上的大型評(píng)估機(jī)構(gòu)超過(guò)60%的業(yè)務(wù)是咨詢服務(wù)而不是法定業(yè)務(wù)，主要是派生業(yè)務(wù)賺取利潤(rùn)。

2 我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展前景分析

隨著經(jīng)濟(jì)的全球化，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的高速發(fā)展，境外企業(yè)大量進(jìn)入中國(guó)，必將加速中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，隨著大量的國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，加大了對(duì)土地的需求，特別是工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，尤其需要相應(yīng)規(guī)模的土地作支撐，將面臨著新的市場(chǎng)、新的機(jī)遇，與此同時(shí)，境外的評(píng)估機(jī)構(gòu)也會(huì)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，現(xiàn)有的市場(chǎng)主體格局將被打破，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)與境外評(píng)估機(jī)構(gòu) 在規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)防范能力等方面還有著一定的差距，全球化對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)在人才、市場(chǎng)等方面的沖擊十分明顯，這就需要我們?cè)u(píng)估行業(yè)中一批高素質(zhì)的優(yōu)秀的專業(yè)人士做好充分準(zhǔn)備，迎接這一挑戰(zhàn)。

2.1 轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，調(diào)整思想，加強(qiáng)內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)，建立系統(tǒng)的培訓(xùn)制度從而提高評(píng)估人員的整體素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力

長(zhǎng)期以來(lái)，經(jīng)營(yíng)理念落后，服務(wù)意識(shí)淡薄，經(jīng)營(yíng)行業(yè)不規(guī)范、誠(chéng)信度不高一直是制約中介機(jī)構(gòu)發(fā)展的主要問(wèn)題，如果不迅速扭轉(zhuǎn)這種局面，將會(huì)嚴(yán)重削弱在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓展思路，更新用人觀念，積極引進(jìn)具有先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念和管理經(jīng)驗(yàn)的人才，建立系統(tǒng)培訓(xùn)制度，提高評(píng)估人員的整體素質(zhì)。

2.2 加快清理整頓的步伐，盡快全面完成脫鉤改制，建立健全權(quán)責(zé)利相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，完善體制和內(nèi)部組織體系

2.2.1 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)目前實(shí)行的是行政管理與協(xié)會(huì)行業(yè)管理相結(jié)合的管理體制，要?jiǎng)澐趾孟嗷ラg的職責(zé)及分工，規(guī)范執(zhí)業(yè)行業(yè)行為，解決評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理問(wèn)題，建立執(zhí)業(yè)者違紀(jì)查處問(wèn)題和執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度、社會(huì)保障制度，解決執(zhí)業(yè)者合法權(quán)益保護(hù)以及執(zhí)業(yè)環(huán)境問(wèn)題，完善執(zhí)業(yè)資格制度等。

2.2.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)總量應(yīng)進(jìn)行有效控制，評(píng)估人員注冊(cè)管理應(yīng)規(guī)范和有效監(jiān)督，有關(guān)部門(mén)應(yīng)制定嚴(yán)格的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)評(píng)審制度，通過(guò)定期對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)水平、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量、信譽(yù)水平等方面評(píng)價(jià)，評(píng)定出機(jī)構(gòu)的信譽(yù)等級(jí)，并定期公布，促使從業(yè)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)自律，樹(shù)立和維護(hù)自己的信譽(yù)。使之在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，體現(xiàn)其更高的科學(xué)性、公正性和權(quán)威性。

2.2.3 建立完備的信息支持系統(tǒng)，完善評(píng)估方法和理論實(shí)踐。根據(jù)評(píng)估需要，應(yīng)建立一套較為完備的信息支持系統(tǒng)，逐步規(guī)范評(píng)估操作，在評(píng)估方法的選擇上應(yīng)恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則，隨著土地市場(chǎng)的日益活躍和我國(guó)目前土地市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀, 在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估時(shí)需要特別謹(jǐn)慎，應(yīng)明確基準(zhǔn)地價(jià)修正法的應(yīng)用范圍和限制, 不能再把基準(zhǔn)地價(jià)修正法當(dāng)成“ 放之四海而皆準(zhǔn)” 的宗地地價(jià)評(píng)估方法，遵循以下原則: 1）為滿足政府作為社會(huì)的管理者從事管理社會(huì)的需要, 可以使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法; 政府作為土地所有權(quán)的代表實(shí)施民事行為的時(shí)候, 不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法；2）土地市場(chǎng)發(fā)達(dá), 有充足的、近期的、真實(shí)的土地交易資料, 不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法; 土地市場(chǎng)欠發(fā)達(dá), 很難獲得足夠的案例資料, 可以使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法； 3）為了社會(huì)公共利益的需要, 要求大量、快速地評(píng)估宗地地價(jià), 達(dá)到概算總量的目的, 可以使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法; 純粹市場(chǎng)行為化的宗地地價(jià)評(píng)估, 不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

2.3 順應(yīng)市場(chǎng)需要，積極擴(kuò)大從業(yè)范圍，發(fā)展土地評(píng)估咨詢業(yè)

土地評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)范圍應(yīng)由單一的評(píng)估向咨詢、中介的多元化發(fā)展，跳出我們目前主要做法定評(píng)估的“單打一”的經(jīng)營(yíng)范圍，開(kāi)展咨詢性評(píng)估、可行性研究、多種資質(zhì)（資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估等）的綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)中國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)適應(yīng)能力，變單純依靠政府的業(yè)務(wù)保護(hù)為主動(dòng)的業(yè)務(wù)拓展，真正保持評(píng)估機(jī)構(gòu)的生命力及注冊(cè)評(píng)估師的創(chuàng)造力。