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土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文第1篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地 流轉(zhuǎn) 法律制度

完善科學(xué)合理的土地流轉(zhuǎn)法治機(jī)制

（一）完善承包土地產(chǎn)權(quán)界定的法律規(guī)定

依法促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，首先應(yīng)該厘清農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)權(quán)歸屬。促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，完善的土地產(chǎn)權(quán)制度是關(guān)鍵，這意味著首先要在法律上明確土地所有權(quán)、清晰界定土地產(chǎn)權(quán)。其次，進(jìn)一步發(fā)展土地經(jīng)營(yíng)制度創(chuàng)新，降低流轉(zhuǎn)的交易成本，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)性。具體應(yīng)該做好以下立法工作：

第一，完善土地產(chǎn)權(quán)制度法律體系。產(chǎn)權(quán)的完善離不開(kāi)國(guó)家立法的規(guī)范。國(guó)家的主要功能是提供法律和秩序，為行為主體的競(jìng)爭(zhēng)、合作博弈提供基本的框架規(guī)則。任何一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)制度的界定、保護(hù)與實(shí)施都離不開(kāi)政府的宏觀作為，因?yàn)檫@一切都要靠國(guó)家最終以法律的形式確認(rèn)，才能得以有效實(shí)施和運(yùn)轉(zhuǎn)。而鄉(xiāng)村集體代表國(guó)家掌握土地的終極所有權(quán)，有權(quán)對(duì)土地進(jìn)行處分。這種所有權(quán)、處分權(quán)與占有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的產(chǎn)權(quán)已成為土地流轉(zhuǎn)的制度，也成為一些鄉(xiāng)村基層組織借地牟利，損害農(nóng)民利益的政策依據(jù)。對(duì)此，要通過(guò)制定法律，明確規(guī)定集體土地所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體，賦予集體土地所有權(quán)的完整權(quán)能?！段餀?quán)法》、《土地承包法》對(duì)此只作了原則規(guī)定，對(duì)此建議在今后的土地立法中應(yīng)予以明確和詳細(xì)的規(guī)定。

第二，厘清土地產(chǎn)權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以法律和配套法規(guī)的形式明確界定土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利邊界。明確土地所有權(quán)的權(quán)利主體與客體范圍，通過(guò)改革使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成為土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)體單位而逐步弱化其基層行政單位性質(zhì)。明確界定土地產(chǎn)權(quán)利益各方的責(zé)、權(quán)、利。在明確界定土地產(chǎn)權(quán)權(quán)利體系及權(quán)利邊界的同時(shí)，以法規(guī)和條例的方式細(xì)化土地產(chǎn)權(quán)利益各方責(zé)、權(quán)、利的范圍，約束、規(guī)范土地產(chǎn)權(quán)利益各方的博弈行為，使各方的博弈行為趨向合理、經(jīng)濟(jì)。建立多樣化的土地使用制度，探索新型經(jīng)營(yíng)模式。在明確界定土地產(chǎn)權(quán)和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的前提下，要肯定我國(guó)目前土地使用制度的多樣化。

（二）完善《物權(quán)法》中關(guān)于土地登記的法律規(guī)定

《物權(quán)法》頒布以后，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地所有權(quán)等一起構(gòu)成了我國(guó)土地不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的主體部分，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以物權(quán)原理登記確權(quán)的問(wèn)題無(wú)法再回避。完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度，要解決好以下幾個(gè)問(wèn)題：

第一，明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記主體。《土地管理法》第 10 條實(shí)際上把農(nóng)村集體的土地所有權(quán)分為三級(jí)制，即“村農(nóng)民集體所有”、“鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有”和“村內(nèi)經(jīng)濟(jì)組織或村民小組所有”。解決這一問(wèn)題，就應(yīng)該先解決農(nóng)村集體所有權(quán)虛位的問(wèn)題，厘清農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在不同的時(shí)間階段，由誰(shuí)申請(qǐng)登記更為合適。只有厘清相關(guān)階段，哪些主體更適合申請(qǐng)權(quán)利登記，才能有效解決登記主體不明的現(xiàn)狀。在村民以承包合同取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)期，有農(nóng)村集體組織代表或村民個(gè)人向有關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，都是可以的。而在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，應(yīng)該有流出方和流進(jìn)方雙方去土地登記機(jī)構(gòu)登記。

第二，明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記的效力。我國(guó)目前土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度比較混亂。在我國(guó)法律體系中，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)合同生效的規(guī)定比較特殊：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立采取意思生效主義，而無(wú)需登記；對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，采取登記對(duì)抗主義。就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立大部分人主張是登記生效要件主義，但是《物權(quán)法》卻規(guī)定了登記對(duì)抗要件主義，這雖然更接近我國(guó)當(dāng)前社會(huì)的現(xiàn)狀，但卻與整個(gè)《物權(quán)法》的內(nèi)在邏輯相違背。所以，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記的效力還是應(yīng)該采用登記生效要件主義。因?yàn)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立事關(guān)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的重大利益，關(guān)系到農(nóng)民的生存問(wèn)題，另外，登記生效主義能促進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。如果不實(shí)行登記生效主義，就可能有眾多的土地使用權(quán)未進(jìn)入土地檔案。有用地需求的人想了解土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)相關(guān)信息，可能就無(wú)從下手，即使有辦法獲取這方面的信息，費(fèi)用也可能過(guò)高，獲取信息的可靠性也無(wú)法保證，這樣就會(huì)阻礙了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

第三，建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)。我國(guó)目前尚未建立統(tǒng)一的土地登記機(jī)關(guān)體系?！段餀?quán)法》中雖然提出了統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，但并未詳細(xì)指出統(tǒng)一于誰(shuí)？因此，學(xué)者的觀點(diǎn)也有所不同，有的學(xué)者主張有司法機(jī)關(guān)對(duì)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記，而有的學(xué)者主張有政府的相關(guān)職能部門對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行登記。不論那種觀點(diǎn)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記也不宜在一般不動(dòng)產(chǎn)登記制度之外另搞一套登記制度，而應(yīng)該把土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)納入統(tǒng)一的土地登記之中，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等進(jìn)行統(tǒng)一登記。因此，現(xiàn)階段建立一個(gè)高效的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)登記混亂局面的有效途徑。長(zhǎng)期以來(lái)，集體建設(shè)用地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等一直由國(guó)土部門進(jìn)行登記，建議在我國(guó)統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)應(yīng)該為國(guó)土資源部門。

構(gòu)建地方性土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)

（一）構(gòu)建新型的流轉(zhuǎn)形式

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的形式應(yīng)由單一化向多樣化發(fā)展，具體應(yīng)包括：轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股、抵押、租賃、繼承等，同時(shí)包括外部流轉(zhuǎn)（征收）的形式。法律不僅應(yīng)對(duì)現(xiàn)行的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式予以確認(rèn)、規(guī)范，使之有章可循，并且在未來(lái)土地立法中應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)形式規(guī)定一些彈性條款，使法律具有前瞻性和靈活性。

（二）構(gòu)建流轉(zhuǎn)的中介機(jī)制

因土地的特殊性質(zhì)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的交易與普通商品交易區(qū)別很大，其運(yùn)作程序較復(fù)雜，需要相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。但是，我國(guó)農(nóng)村土地一切服務(wù)工作都由集體經(jīng)濟(jì)組織越俎代庖，免不了干涉交易主體合法的使用權(quán)、處置權(quán)和收益分配權(quán)，有必要建立獨(dú)立于集體和土地使用者之外的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。初步設(shè)想中介服務(wù)機(jī)構(gòu)主要由三類組成：第一類是土地交易所；第二類是土地評(píng)估事務(wù)所；第三類是土地銀行或土地融資機(jī)構(gòu)。這都可以先試點(diǎn)再鋪開(kāi)。

（三）規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的程序

以立法的形式確認(rèn)實(shí)行農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的法律地位，明確所有權(quán)行使職能從法律上明確村民委員會(huì)（或村民小組）為集體土地所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)代表和承包地農(nóng)戶的土地使用產(chǎn)權(quán)代表地位，他們可在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使農(nóng)用土地的流轉(zhuǎn)職能。如能建立規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，則會(huì)產(chǎn)生正規(guī)的交易場(chǎng)所。該市場(chǎng)應(yīng)按以下兩部分設(shè)立和運(yùn)行，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)和外部流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。我國(guó)的農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)都迫切的要求促進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，而現(xiàn)行的相關(guān)法律表現(xiàn)出了明顯的不足，成了制約土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的瓶頸。所以，必須改革這種現(xiàn)狀，加快我國(guó)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的完善。使未來(lái)的土地立法能準(zhǔn)確、及時(shí)、有效地調(diào)整、規(guī)范我國(guó)的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，讓其有法可依，有章可循。

完善土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)配套制度

（一）加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的宏觀調(diào)控

以國(guó)家基層政府的政治體制改革為推動(dòng)。應(yīng)該說(shuō)，導(dǎo)致當(dāng)前各類土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的一個(gè)重要原因是我國(guó)政府職能的錯(cuò)位，而政府職能的錯(cuò)位直接導(dǎo)致了各級(jí)地方政府在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中成為了具有土地流轉(zhuǎn)利益的一個(gè)集團(tuán)。導(dǎo)致地方政府土地流轉(zhuǎn)利益需求不斷膨脹的原因有三：一是現(xiàn)行土地征用制度賦予了地方政府過(guò)大的利益空間；二是賦予了地方政府土地流轉(zhuǎn)宏觀決策的權(quán)力；三是土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的市場(chǎng)行為能力不足無(wú)法抑制地方政府對(duì)利益的不合理要求。因此，要使政府的職能得到徹底轉(zhuǎn)換，除必須改革現(xiàn)行土地征用制度、培育市場(chǎng)主體的行為能力、加強(qiáng)監(jiān)督外，必須加快司法獨(dú)立的進(jìn)程并將土地流轉(zhuǎn)的宏觀決策權(quán)賦予獨(dú)立的立法機(jī)構(gòu)。

（二）市場(chǎng)主體的培育和建立市場(chǎng)服務(wù)體系

無(wú)論是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)還是新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)踐證明對(duì)廣大農(nóng)民而言，典型示范作用都是最有說(shuō)服力的，也是現(xiàn)階段推進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的有效途徑之一。因此我們應(yīng)該從土地流轉(zhuǎn)的配套政策、制度建設(shè)、中介服務(wù)、土地評(píng)估體系、監(jiān)督管理機(jī)制、保障措施等方面進(jìn)行深入探索和實(shí)踐，形成一套操作性強(qiáng)、規(guī)范完善、保障有力、典型引路、高效推進(jìn)的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式。

第一，扶植農(nóng)村專業(yè)戶和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織。扶植農(nóng)村專業(yè)戶和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織，必須依靠國(guó)家的力量提高農(nóng)民素質(zhì)，啟動(dòng)實(shí)施農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者再教育工程，并將這一工作作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的基本工作加以貫徹落實(shí)。教育的主體內(nèi)容以農(nóng)業(yè)技術(shù)知識(shí)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)為主，加快土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程，就必須要讓從土地上解放出來(lái)的農(nóng)民從事二、三產(chǎn)業(yè)，但是他們往往面臨著缺乏基本職業(yè)技能的窘境。因此，政府應(yīng)積極組織、指導(dǎo)和引導(dǎo)，通過(guò)各種途徑，利用各種力量，加強(qiáng)對(duì)這些農(nóng)民的職業(yè)技能培訓(xùn)，并做好職業(yè)需求和職業(yè)技能方面信息的定期工作，以引導(dǎo)農(nóng)民的學(xué)習(xí)。當(dāng)這些農(nóng)民掌握了一定的職業(yè)技能，能夠長(zhǎng)期安定于非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，他們才會(huì)徹底離開(kāi)土地，成為非農(nóng)業(yè)人口，從而推動(dòng)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

第二，培育土地流轉(zhuǎn)中介組織。培育較有規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)中介組織，一方面可以借助培育起來(lái)的土地流轉(zhuǎn)中介組織對(duì)目前較為混亂的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)信息進(jìn)行梳理，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)有效信息的流動(dòng)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的完善與發(fā)展，另一方面可以為土地流轉(zhuǎn)中介組織的進(jìn)一步發(fā)展積累技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，以促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中介組織自身的發(fā)展壯大，并填補(bǔ)當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)主體構(gòu)成上中介組織的空白。

第三，建立土地流轉(zhuǎn)金融市場(chǎng)。為構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的金融機(jī)制，增加土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的投資來(lái)源，必須盡快構(gòu)建我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)金融市場(chǎng)，目前首要的任務(wù)是建立專門的農(nóng)村土地金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)行專門的土地流轉(zhuǎn)資金運(yùn)作，只有建立了這樣的統(tǒng)一機(jī)構(gòu)，才能保證土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)上金融產(chǎn)品供給，土地金融市場(chǎng)才可能形成，市場(chǎng)利率才可能發(fā)揮作用。

（三）尋求土地流轉(zhuǎn)新模式

近年來(lái)，有的地方在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中還催生出了一種新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)形式——土地信托制。我國(guó)可以根據(jù)現(xiàn)今的實(shí)際情況，加大土地信托制度的發(fā)展，而其中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是完善信托機(jī)構(gòu)。作為一個(gè)新生事物——農(nóng)村土地信托，銀行從前也未做過(guò)相關(guān)的業(yè)務(wù)，沒(méi)有成熟的經(jīng)驗(yàn)。因此，可以考慮設(shè)立一個(gè)專門從事土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的中介組織充當(dāng)受托人，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。

（四）建立土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制

我國(guó)應(yīng)該建立對(duì)土地流轉(zhuǎn)后的用途進(jìn)行管理和調(diào)控的機(jī)制，防止因?yàn)橥恋氐牧鬓D(zhuǎn)導(dǎo)致耕地面積的減少。農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)后，由于經(jīng)濟(jì)效益的驅(qū)使，都不約而同地傾向于“非糧化”經(jīng)營(yíng)。尤其是農(nóng)戶與專業(yè)大戶、專業(yè)合作社和企業(yè)之間的流轉(zhuǎn)多數(shù)主要用于經(jīng)營(yíng)效益較高的經(jīng)濟(jì)作物、特色瓜果、花卉苗圃等。土地“非糧化”雖然能夠取得眼前的經(jīng)濟(jì)效益，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看，必將嚴(yán)重影響我國(guó)的糧食安全。因此，在具體試行的過(guò)程中，應(yīng)該要對(duì)土地轉(zhuǎn)包方的農(nóng)戶進(jìn)行相關(guān)的資格認(rèn)證以及對(duì)他們經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)估，這將使得農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)后獲得科學(xué)合理的管理和指導(dǎo)。同時(shí)必須采取有力舉措，保障國(guó)家糧食安全，避免土地“非農(nóng)化”和土地“非糧化”等問(wèn)題的進(jìn)一步蔓延，在“不改變土地用途”的框架下促進(jìn)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的土地朝著糧食生產(chǎn)的方向發(fā)展。因此，配套的相關(guān)規(guī)章制度的建設(shè)必須迎頭趕上，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，對(duì)土地流轉(zhuǎn)后的用途進(jìn)行管理和調(diào)控，從而有利于解決流轉(zhuǎn)過(guò)程中所帶來(lái)的一系列問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

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土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文第2篇

關(guān)鍵詞：設(shè)立登記；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；物權(quán)法

【中圖分類號(hào)】F301 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-7526（2012）12-0565-01

1 我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立登記概述

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以養(yǎng)殖、種植等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對(duì)集體所有或由國(guó)家所有但由集體使用的土地進(jìn)行占有、收益的權(quán)利。

我國(guó)《農(nóng)村土地承包法》第3條規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的兩種取得方式，一是家庭承包，一是其他方式的承包。為方便研究該問(wèn)題，筆者將設(shè)立登記分為家庭承包取得的登記問(wèn)題和其他方式承包的登記問(wèn)題兩個(gè)方面。

1.1 家庭承包取得的登記問(wèn)題

1.1.1 目前的法律規(guī)定：《農(nóng)村土地承包法》第22 條規(guī)定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。”

《物權(quán)法》第127 條第1 款規(guī)定： “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)合同生效時(shí)設(shè)立?！?/p>

由此可見(jiàn)，因家庭承包而產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立既不采登記對(duì)抗主義，也不采登記要件主義，而是采用債權(quán)意思主義，即只要合同雙方意思表示一致，物權(quán)就會(huì)成立，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就此產(chǎn)生，登記與否不影響士地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立，未經(jīng)登記也不影響其對(duì)抗善意第三人的效力。

1.1.2 立法理由：符合我國(guó)農(nóng)村的實(shí)際情況。

第一，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員存在于“熟人”社會(huì)，每戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)存在于哪塊土地上，其他農(nóng)戶都清楚，無(wú)需借助于登記來(lái)公示。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第18條的規(guī)定，“家庭承包其承包方案依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。”同時(shí)，登記公示耗時(shí)費(fèi)力，會(huì)加重農(nóng)民的孤單，降低效率。

第二，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書的發(fā)放，往往滯后于承包合同的簽訂，比如甲承包土地后，正值農(nóng)業(yè)生產(chǎn)季節(jié)，此時(shí)如果要求其進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的登記后才能生產(chǎn)，那么其很可能錯(cuò)過(guò)黃金生產(chǎn)季節(jié)。因此先行的登記模式可為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供方便。

1.2 其他方式承包的登記問(wèn)題：其他方式的承包，是指《土地承包法》第44條規(guī)定的情形，即通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地而取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

1.2.1 目前的法律規(guī)定：我國(guó)目前對(duì)該問(wèn)題的法律規(guī)定不明確。對(duì)于此種類型的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，《物權(quán)法》的用益物權(quán)編及《土地承包法》并沒(méi)有明確規(guī)定是否需要登記才能設(shè)立，只是在《土地承包法》第49條中規(guī)定：“經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)?！钡@一條規(guī)定只是說(shuō)明了沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記的以其他方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能流轉(zhuǎn)，但是卻不能解決以其他方式的承包取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)本身是否需要登記及登記對(duì)第三人效力如何的問(wèn)題。那么，對(duì)于此種類型的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是否也與因家庭承包所取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一樣，采債權(quán)意思主義呢？

盡管有的學(xué)者認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立的基本原則是登記生效，除非法律另有規(guī)定。既然《物權(quán)法》及《土地承包法》以及其他相關(guān)的法律均沒(méi)有規(guī)定此類土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立方式有例外，因此，《物權(quán)法》第九條的規(guī)定就適用于此種類型的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)，即采取登記要件主義。

1.2.2 本文的建議：以其他方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立，應(yīng)采取意思主義。因?yàn)橥ㄟ^(guò)研究《土地承包法》的體系結(jié)構(gòu)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，第一章是總則，第二章和第三章是分則，規(guī)定的分別是家庭承包和其他方式的承包兩種類型，根據(jù)法理，分則是要適用總則的規(guī)定的，而總則中明確規(guī)定承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。所以說(shuō)以其他方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)也不需要登記，采意思主義。

2 我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定存在的缺陷

第一，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立采用債權(quán)意思主義雖然簡(jiǎn)化了程序，使農(nóng)民不必登記就可獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，這種意思主義的立法模式確實(shí)遷就了我國(guó)農(nóng)村的現(xiàn)實(shí)情況，這與其立法背景，即土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)程度較低， 且多在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)是相吻合的。但這與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的日益市場(chǎng)化并不吻合。王利明也指出：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看， 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝Ｒ驗(yàn)殡S著農(nóng)村經(jīng)營(yíng)化和市場(chǎng)化的發(fā)展，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)會(huì)更加頻繁，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)會(huì)越來(lái)越多，因而需要逐步采取登記的方法設(shè)立物權(quán)?！?/p>

第二，這種規(guī)定不利于保護(hù)農(nóng)民的利益。作為發(fā)包方的集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會(huì)就有機(jī)會(huì)以不簽訂承包合同、故意曲解合同內(nèi)容、一塊土地分包給多方等方式侵犯農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。而且，如果以合同的生效為其設(shè)立的依據(jù)，那么.就是視土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性于不顧，反而更增強(qiáng)了其債權(quán)的性質(zhì)，不利于突出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)。

3 完善我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立登記制度的建議

因?yàn)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)屬于物權(quán)性質(zhì)，筆者認(rèn)為，為保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益， 維護(hù)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的交易安全， 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)以登記為其公示方法， 至于公示的效力，可在意思自治的基本原則之下，采取登記對(duì)抗主義，亦即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自承包合同生效時(shí)設(shè)立，但未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。

這一觀點(diǎn)與相關(guān)的司法解釋也相吻合?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 （法釋[2005]6號(hào)， 2005年7月29日） 》第20 條中規(guī)定，發(fā)包方就同一土地簽訂兩個(gè)以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，由已經(jīng)依法登記的承包人取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，采取的也是登記對(duì)抗主義。

參考文獻(xiàn)

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[2] 王利明.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明[M].北京：中國(guó)法制出版社，2001

土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文第3篇

【關(guān)鍵詞】 農(nóng)地流轉(zhuǎn)；農(nóng)民權(quán)益；法律保障

一、農(nóng)地流轉(zhuǎn)的基本理論及意義

1、農(nóng)地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。農(nóng)地流轉(zhuǎn)所轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，這與征收不同，征收所帶來(lái)的效果是農(nóng)民失去農(nóng)地的承包權(quán)。農(nóng)地流轉(zhuǎn)到其他農(nóng)戶所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題并不凸顯，凸顯的是流轉(zhuǎn)到其他經(jīng)濟(jì)組織所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，如將農(nóng)地流轉(zhuǎn)到企業(yè)，企業(yè)變更土地用途，興建廠房，使得企業(yè)退出時(shí)農(nóng)民客觀上失去土地，農(nóng)民的生存權(quán)無(wú)法得到保障。

2、農(nóng)地流轉(zhuǎn)的意義

第一，農(nóng)地流轉(zhuǎn)可以推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。農(nóng)業(yè)集約化已成為農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)可以使分散的農(nóng)地集中，構(gòu)成大量成片的農(nóng)場(chǎng)，這樣便為推進(jìn)農(nóng)業(yè)向機(jī)械化、集約化的發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展可以使我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品重新占有市場(chǎng)，提高競(jìng)爭(zhēng)力。此外，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，使得農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，同時(shí)為城鎮(zhèn)工業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了廉價(jià)勞動(dòng)力。

第二，農(nóng)地流轉(zhuǎn)可以促進(jìn)農(nóng)民增收。合理有效的農(nóng)地流轉(zhuǎn)機(jī)制，必然可以使失地農(nóng)民從土地流轉(zhuǎn)中獲利，如以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)，土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，股利分紅也為失地農(nóng)民增收。同時(shí)，農(nóng)民與土地分離后，外出務(wù)工同樣可以獲得一筆可觀的收入。

二、農(nóng)地流轉(zhuǎn)中存在的相關(guān)問(wèn)題

1、農(nóng)地權(quán)屬主體虛置

由于農(nóng)村土地的權(quán)屬不清，加之政府缺位及權(quán)力濫用現(xiàn)象的嚴(yán)重，使得公權(quán)力主體成為土地流轉(zhuǎn)中的主導(dǎo)，在獲得農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地的讓渡權(quán)和處分權(quán)的基礎(chǔ)上，公權(quán)力主體以自身利益為本，無(wú)視農(nóng)民的意愿，不顧農(nóng)民的生存和發(fā)展，往往做出侵害農(nóng)民利益的決策。在此之上，農(nóng)民無(wú)法抗拒與之地位失衡的公權(quán)力，從而使得農(nóng)民被迫接受侵害的事實(shí)，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的利益流入公權(quán)力主體的口袋。

2、對(duì)用地企業(yè)缺乏法律制約

由于種種社會(huì)因素的影響，政府成為企業(yè)與農(nóng)民之間信息交換平臺(tái)，但正由于此，現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，企業(yè)默認(rèn)甚至促使公權(quán)力的濫用，以此為自己爭(zhēng)取更大的回報(bào)。此外，企業(yè)對(duì)于補(bǔ)償金給付模式――分年給付，為企業(yè)隨時(shí)退出土地流轉(zhuǎn)提供了有力的條件，使得農(nóng)民的風(fēng)險(xiǎn)加大。并且，分年給付的補(bǔ)償金由政府確定，一般較低，農(nóng)民丟失了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展增值的期待性利益。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的廠房建設(shè)，無(wú)論其途徑是否合法，改變土地用途，使得企業(yè)退出后，農(nóng)民客觀上失去土地。

3、相關(guān)農(nóng)地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定缺失

現(xiàn)有法律對(duì)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)中的前提條件、適用范圍、權(quán)利義務(wù)、收益分配等問(wèn)題規(guī)定不明確?；诖朔N不明確，公權(quán)力主體濫用公權(quán)，以土地流轉(zhuǎn)為名，行侵害農(nóng)民利益之實(shí)。此外，公權(quán)濫用，手續(xù)不全，程序暗箱化，監(jiān)管不力，使得農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中無(wú)法為自己權(quán)益的保護(hù)獲取有效的證據(jù)，在被侵害后也無(wú)法找到確定可行的監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行控訴。

4、農(nóng)地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與物價(jià)不成正比

以征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為例，《土地管理法》規(guī)定為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六到十倍。又以冬小麥為例，每畝產(chǎn)值為236公斤，每公斤價(jià)格為1.21元，夏玉米，每畝產(chǎn)值為600公斤，每斤價(jià)格為1.28元，一年的總產(chǎn)值為2107.12元，那么土地補(bǔ)償費(fèi)最多為21071.2元。我們可以看到法律規(guī)定下土地的低廉與物價(jià)的漲幅已不可同日而語(yǔ)。

三、農(nóng)地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民權(quán)益保護(hù)的路徑

1、明確農(nóng)地權(quán)屬主體

農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體虛置，農(nóng)民普遍把村委員會(huì)當(dāng)作農(nóng)村集體土地的所有者，村委員會(huì)也普遍把自己當(dāng)作集體土地流轉(zhuǎn)的主導(dǎo)，這就為村委會(huì)的公權(quán)濫用提供了觀念的縫隙，因此，明確農(nóng)地主體地位，確定農(nóng)地所有權(quán)屬，正確梳理國(guó)家、集體、農(nóng)民三者之間的關(guān)系，是解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在。法律對(duì)于農(nóng)村集體土地的權(quán)屬描述理應(yīng)更為邏輯和細(xì)致，不能讓模糊和歧義凸顯，只有這樣，農(nóng)村集體的產(chǎn)權(quán)才能變得更加明晰，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體虛置的困境才能獲得解決，才能建立起明晰的產(chǎn)權(quán)制約關(guān)系。

2、構(gòu)建農(nóng)地征用用途審查機(jī)制

構(gòu)建農(nóng)地征用目的審查機(jī)制，推進(jìn)與征地相關(guān)程序及補(bǔ)償?shù)募皶r(shí)切實(shí)公告，完善土地征用過(guò)程的社會(huì)監(jiān)督制度，依靠民眾，賦予民眾參與、決策、知情和查詢的權(quán)利，以流暢的社會(huì)化機(jī)制真正的落實(shí)監(jiān)督之實(shí)，此外，征地目的合法性的審查機(jī)制的構(gòu)建也應(yīng)一并落實(shí)，在發(fā)現(xiàn)征收人不法行為時(shí)，能有一套完善可行的救濟(jì)機(jī)制，以此保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益被害救濟(jì)權(quán)。

3、提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建平衡機(jī)制

正如前文所見(jiàn)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與物價(jià)上漲水平的速度已不可同日而語(yǔ)，所以提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)顯得迫在眉睫。但如何提高又是一項(xiàng)浩大的工程。本文認(rèn)為，農(nóng)村集體已然具有了商品的某些特征，流轉(zhuǎn)過(guò)程理應(yīng)本著商品交易的基本原則進(jìn)行，具體方式為雙方平等自愿協(xié)調(diào)，只有平等的地位和自由的意志才能充分反映雙方的合理訴求。此外，建立獨(dú)立于政府之外的中介機(jī)構(gòu)為學(xué)者所認(rèn)同，此機(jī)構(gòu)以獨(dú)立的身份，處于利益的平衡點(diǎn)之上，可以有效的防止政府公權(quán)濫用。

4、推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè)

土地是農(nóng)民生存的基礎(chǔ)，因而農(nóng)地分離的前提理應(yīng)是農(nóng)民失地后的生存與發(fā)展問(wèn)題。政府應(yīng)當(dāng)正確引導(dǎo)失地農(nóng)民就業(yè)，為失地農(nóng)民安排免費(fèi)的就業(yè)培訓(xùn)，使失地農(nóng)民獲得一技之長(zhǎng)，同時(shí)，企業(yè)尤其是用地企業(yè)應(yīng)當(dāng)為農(nóng)民提供合理的工作崗位，并以法律確定下來(lái)。此外，以政府為主導(dǎo)的公權(quán)主體應(yīng)該構(gòu)建有效合理的養(yǎng)老和醫(yī)療保障體系，依照地方發(fā)展水平的差異，最大量的保障失地農(nóng)民的生存權(quán)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)保障體制的一體化。綜合來(lái)講，要做到現(xiàn)有物資與期待利益的有機(jī)結(jié)合?？梢詤⒄蘸徒梃b我國(guó)東部發(fā)達(dá)地區(qū)施行的留地安置和股份制模式。

四、結(jié)語(yǔ)

相關(guān)立法的不足與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的缺失，使得農(nóng)地流轉(zhuǎn)體制的構(gòu)建緩慢艱辛。同時(shí)，作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)的主體，我們要以農(nóng)民的切實(shí)利益為出發(fā)點(diǎn)，改變二元制的價(jià)值觀念，這樣才能更好的推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的制度建設(shè)。此外，農(nóng)地流轉(zhuǎn)體制機(jī)制的建設(shè)不應(yīng)只是一紙空文，其構(gòu)建后的實(shí)行和監(jiān)管顯得尤為重要。

【參考文獻(xiàn)】

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土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文第4篇

Zhu Ruirong

（云南國(guó)土資源職業(yè)學(xué)院，昆明 650217）

（Yunnan State Land and Resources Vocational College，Kunming 650217，China）

摘要：我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象在農(nóng)村普遍存在，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在著私下轉(zhuǎn)讓、審批管理不嚴(yán)、交易糾紛、權(quán)屬爭(zhēng)議不斷等問(wèn)題，給農(nóng)村宅基地管理增加了難度。本文通過(guò)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的問(wèn)題提出了相應(yīng)的解決辦法及對(duì)策，更好的建全我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流制度及市場(chǎng)規(guī)范。

Abstract: The rural residence site transfer is ubiquitous at rural area, while the related problems such as privately transfer, not strict examination and approval, transaction disputes, ownership disputes are continuous existing. These things bring higher difficult to government's lawful management. In order to improve the regulation of market and rural residence site transfer, reasons concerning with problems above are well analyzed, and related countermeasures are proposed by author in this paper.

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地 使用權(quán)流轉(zhuǎn) 問(wèn)題 對(duì)策

Key words: rural residence site；right of use pasts；question；countermeasure

中圖分類號(hào)：C939 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）15-0129-01

1當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定

農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的在農(nóng)村集體所有的土地上建造住宅的權(quán)利，它是農(nóng)民維持其生產(chǎn)、生活的一項(xiàng)重要權(quán)利。《憲法》第10條規(guī)定："城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

2農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生背景

2.1 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換結(jié)果近年來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，推動(dòng)著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，二、三產(chǎn)業(yè)的比重迅速增加，目前最主要的理由在于我國(guó)城市化進(jìn)程的勢(shì)在必行。大規(guī)模的城市化進(jìn)程，二、三產(chǎn)業(yè)的比重迅速增加，使大批農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力流向二、三產(chǎn)業(yè)，將原承包地轉(zhuǎn)包他人，發(fā)生了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。而且，在未來(lái)的較長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，大規(guī)模的農(nóng)村人口城市化，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的必然。

2.2 城市化水平不斷提高的必然趨勢(shì)近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程顯著加快，目前、云南省城鎮(zhèn)共有15個(gè)設(shè)市城市。其中，有特大城市一個(gè)昆明市，占6、7％；中等城市3個(gè)：曲靖市、個(gè)舊市、大理市，占20％；小城市11個(gè)（玉溪、保山、昭通、安寧、開(kāi)遠(yuǎn)、宣威、瑞麗、潞西、思茅、景洪、楚雄），占73．3％?？偟目磥?lái)，云南城鎮(zhèn)體系中缺乏50萬(wàn)人～100萬(wàn)人的大城市。

3農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、存在的主要問(wèn)題及原因分析

3.1 農(nóng)村宅基法律法規(guī)不健全，宅基地管理失控，糾紛不斷目前我國(guó)農(nóng)村宅基地管理的法律不建全，很大程度上難以依法辦事。宅基地管理在很大程度上依靠各級(jí)政府的來(lái)政策調(diào)整及執(zhí)行。但各地政府的政策規(guī)定不統(tǒng)一、不規(guī)范，對(duì)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理帶來(lái)許多弊端，造成宅基地管理差異很大。農(nóng)村宅基審批雖然在《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”。農(nóng)民申請(qǐng)宅基地使用權(quán)，需要經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

3.2 宅基地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)面臨體制，土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重 由于農(nóng)村土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)民的宅基地只有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)利對(duì)土地進(jìn)行處分。這種權(quán)屬的分離已經(jīng)成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的體制。也成了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織生財(cái)?shù)囊粭l途徑，同時(shí)損害農(nóng)民利益。因農(nóng)民利益得不到保障，導(dǎo)致當(dāng)前農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓多為私下進(jìn)行。

3.3 農(nóng)民建房占用耕地現(xiàn)象嚴(yán)重農(nóng)民對(duì)惠農(nóng)政策在認(rèn)識(shí)上產(chǎn)生誤區(qū)。農(nóng)村稅費(fèi)改革取消了對(duì)農(nóng)民建自用住宅的收費(fèi)，這一政策深受廣大農(nóng)民群眾的擁護(hù)。但是農(nóng)村村民片面理解農(nóng)村稅費(fèi)改革的政策，認(rèn)為無(wú)論在何種情況下，只需要5元錢的工本費(fèi)。農(nóng)村土地管理的配套政策沒(méi)有明確規(guī)定，對(duì)占用耕地的農(nóng)民建房缺乏有效的管理手段，耕地占補(bǔ)平衡政策無(wú)法落到實(shí)處，耕地“占一補(bǔ)一”失去政策保障，使之流于形式，無(wú)法落實(shí)。

4針對(duì)農(nóng)村宅基存在的主要問(wèn)題的措施及建議

4.1 完善農(nóng)村宅基地的審批程序和登記制度完善農(nóng)村宅基地用地審批程序。符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請(qǐng)，經(jīng)村民代表會(huì)議或村民會(huì)議討論通過(guò)，由村民委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）審核后，報(bào)縣（市）人民政府批準(zhǔn)。對(duì)涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)由縣（市）國(guó)土資源行政主管部門擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，依法報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，同時(shí)一并辦理土地使用審批手續(xù)。

4.2 遏制農(nóng)民建房占用耕地幾點(diǎn)建議為了使農(nóng)村建房不占用糧田耕地，要科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排。要具體地規(guī)劃到每一個(gè)縣、每一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和自然村，特別是當(dāng)前要結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)統(tǒng)籌安排好農(nóng)村的建房問(wèn)題。

4.3 搭建運(yùn)行平臺(tái)，建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制在做好村莊土地利用規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，用信息化技術(shù)推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)的確權(quán)頒證，并在此基礎(chǔ)上，搭建農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)平臺(tái)，建立健全農(nóng)村宅基地新增、流轉(zhuǎn)、退出機(jī)制以及流轉(zhuǎn)補(bǔ)償和權(quán)益維護(hù)機(jī)制，全面盤活農(nóng)村存量宅基地，推進(jìn)農(nóng)村宅基地有序流轉(zhuǎn)。一是依托重慶農(nóng)村土地交易所建設(shè)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)。二是依托相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易提供評(píng)估、擔(dān)保、抵押、法律咨詢、糾紛調(diào)解等方面的專業(yè)服務(wù)。三是建立健全農(nóng)村宅基地新增機(jī)制。四是建立健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。五是建立健全農(nóng)村宅基地退出（放棄）機(jī)制。

總之，立足我國(guó)農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀，宅基地的隱易產(chǎn)生的糾紛不斷，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在保障農(nóng)民利益的前提下，制定相關(guān)的政策措施，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地使用制度的完善規(guī)范，對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行科學(xué)管理和有效引導(dǎo)，促進(jìn)農(nóng)村宅基地節(jié)約、集約利用，保障農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文第5篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；法律障礙；綜述

近幾年來(lái)，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)研究一直是學(xué)術(shù)界的熱門話題。學(xué)者們從經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)等不同角度對(duì)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行廣泛研究。筆者收集了近幾年來(lái)百余篇核心期刊或書籍進(jìn)行研究，學(xué)者們大多認(rèn)為相關(guān)制度障礙阻礙了農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，主要表現(xiàn)為法律制度的障礙。此種法律制度障礙或表現(xiàn)為法律缺失與空白，或表現(xiàn)為法律模糊，或表現(xiàn)為法律錯(cuò)位，導(dǎo)致農(nóng)地流轉(zhuǎn)實(shí)踐中巨大阻力。這些立法或執(zhí)法中的原因，極大地阻礙了農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)順利規(guī)模地流轉(zhuǎn)。

一、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的基本概念

（一）農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義

在《物權(quán)法》制定出臺(tái)前，關(guān)于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義與特征，學(xué)者們爭(zhēng)議非常大。有學(xué)者從農(nóng)地承包合同分析，認(rèn)為農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是債權(quán)，主張以“農(nóng)地使用權(quán)”來(lái)取代“農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”[1]；有學(xué)者認(rèn)為，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有及物性、排他性，應(yīng)為物權(quán)[2]；也有學(xué)者從實(shí)踐中農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的表現(xiàn)得出，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有債權(quán)與物權(quán)的雙重屬性[3]。直至《物權(quán)法》中明確肯定，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是物權(quán)，才使得這場(chǎng)爭(zhēng)論逐漸平息下來(lái)。時(shí)至今日，無(wú)論理論界還是實(shí)踐中，都已經(jīng)認(rèn)識(shí)，物權(quán)性質(zhì)的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)于加快農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和保護(hù)農(nóng)民權(quán)益都有著極其重要的意義。

（二）農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的含義

通說(shuō)認(rèn)為，“流轉(zhuǎn)”一詞本身并不是法律概念。但是當(dāng)其與“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”相結(jié)合，頻繁出現(xiàn)在《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)之中時(shí)，就成為通用的法律概念。對(duì)于如何定義土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，目前可謂仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。曹務(wù)坤認(rèn)為，“從廣義上說(shuō)，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)，即農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得、變更和消滅。從狹義上說(shuō)，是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體和內(nèi)容的變更。”[4]丁關(guān)良認(rèn)為，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”，是指在農(nóng)村土地承包中的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在前提條件下，在不改變農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類與農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，原承包方（即流出方）依法將該物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者從該物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái)的部分權(quán)能等具體民事權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人（即流進(jìn)方）的行為[5]。麻昌華等認(rèn)為，狹義土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，是指在遵循土地所有權(quán)歸屬和農(nóng)業(yè)用途不變的原則下，權(quán)利人將土地的占有、使用、收益和處分等權(quán)利或部分權(quán)利從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái)，轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶或經(jīng)營(yíng)者，其實(shí)質(zhì)就是農(nóng)村土地占有、使用、收益、處分權(quán)的流轉(zhuǎn)[6]。

二、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律障礙

（一）農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的相關(guān)法律權(quán)利的缺陷

1.農(nóng)地所有權(quán)的天生法律缺陷。在研究農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律障礙時(shí)，幾乎所有的學(xué)者首當(dāng)其沖地都談到農(nóng)地所有權(quán)法律制度的先天缺陷，很大程度地阻礙農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

麻昌華等認(rèn)為，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體虛置，是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的重大障礙。中國(guó)現(xiàn)行立法規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)主體可以是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織，也可以是村集體，甚至可以是村小組。結(jié)果是導(dǎo)致土地所有權(quán)主體實(shí)質(zhì)上的虛置，必然對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的培育造成重大障礙[6]。許方吉認(rèn)為，法律規(guī)定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體是明確的，但是在實(shí)踐中是虛位的。鄉(xiāng)級(jí)農(nóng)民集體組織事實(shí)上并不存在，村民委員會(huì)是農(nóng)村群眾性自治組織，不是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民小組是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員不是一級(jí)經(jīng)濟(jì)組織，并且也沒(méi)有法律地位和經(jīng)濟(jì)核算的形式。主體模糊使集體土地管理陷人混亂，土地流轉(zhuǎn)受到阻礙[7]。

曾新明等進(jìn)而認(rèn)為，集體所有權(quán)其實(shí)是不存在的，現(xiàn)有的集體所有權(quán)其實(shí)就是國(guó)家所有權(quán)，其認(rèn)為“國(guó)家依然是土地的真正所有者，鄉(xiāng)村集體只是最低一級(jí)的人。”[8]陳劍波（2006）將目光鎖定在代表集體經(jīng)濟(jì)組織行使權(quán)利的村委會(huì)。經(jīng)分析后認(rèn)為，村委會(huì)具有政府行政、村務(wù)管理、實(shí)體經(jīng)濟(jì)代表三大職能，三位一體的沖突角色使村委會(huì)陷入嚴(yán)重的委托—困境，三重角色和職能完全模糊了村委會(huì)的定位[9]。

2.農(nóng)戶的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律限制過(guò)多。中國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采取互換、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股等方式流轉(zhuǎn)。唐濤等認(rèn)為，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”，與物權(quán)的獨(dú)立性、絕對(duì)性和支配性不符。農(nóng)地承包權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，不應(yīng)再受到所有權(quán)人的限制與干涉[10]。羅大鈞針對(duì)這一規(guī)定，也認(rèn)為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意”相當(dāng)于承認(rèn)了發(fā)包方享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的審查、管理的權(quán)利。這樣否定了承包方和發(fā)包方雙方平等的法律地位，模糊了當(dāng)事人間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系[11]。溫世揚(yáng)等認(rèn)為，“同意權(quán)”只會(huì)為集體組織不當(dāng)干預(yù)農(nóng)戶私權(quán)利設(shè)置借口，實(shí)踐中如果承包方與發(fā)包方的人際關(guān)系不良，他所提出的流轉(zhuǎn)申請(qǐng)發(fā)包方就不會(huì)同意（因?yàn)榉刹⑽匆?guī)定何種情形下應(yīng)同意轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)），土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)正常合理流轉(zhuǎn)將障礙重生[12]。

丁關(guān)良認(rèn)為，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)發(fā)包方同意，與物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)不相吻合。又認(rèn)為《農(nóng)村土地承包法》第41條規(guī)定其受讓方必須是“其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶”，把受讓方限制在“其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶”，限制了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)象（受讓方）的范圍，造成流轉(zhuǎn)封閉，不利于農(nóng)村土地資源的優(yōu)化配置[5]。

3.農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中政府職能立法缺位，實(shí)際越位。姚俊等認(rèn)為，政府頻繁調(diào)整承包經(jīng)營(yíng)期限，迫使農(nóng)民喪失了安全感，在流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的政府干涉行為和集體組織人的機(jī)會(huì)主義行為，對(duì)農(nóng)民土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)造成了損害[13]。蓋國(guó)強(qiáng)指出，由于制度的路徑依賴性，政府在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中難以正確地定位。政府積極介入土地流轉(zhuǎn)，甚至取代流轉(zhuǎn)主體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以致侵犯農(nóng)民權(quán)益[14]。（二）農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的法律障礙

1.傳統(tǒng)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的法律缺陷。麻昌華等指出，《物權(quán)法》規(guī)定了轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓三種具體的流轉(zhuǎn)方式?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定了轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股五種具體的流轉(zhuǎn)方式，兩部法律所確定的流轉(zhuǎn)方式的不一致給土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)造成了障礙[6]。羅大鈞分析后指出，《土地承包法》將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)“互換”這種流轉(zhuǎn)方式，局限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，不同集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換。在法理上既顯失偏頗，且沒(méi)有任何實(shí)際意義[11]。部分學(xué)者提出應(yīng)該允許農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能夠抵押。丁關(guān)良[5]、麻昌華[6]等均認(rèn)為，不承認(rèn)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押方式流轉(zhuǎn)，既不符合其本身財(cái)產(chǎn)權(quán)的可流轉(zhuǎn)性，又不能起到融通資金的作用，并且允許農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓與不允許抵押，兩者法理上是相背離的。

2.創(chuàng)新的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的法律缺陷。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐中，還創(chuàng)新出入股、土地銀行或信托等幾種新的流轉(zhuǎn)方式。任江指出，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股與現(xiàn)有法律有著較多的沖突；其一，農(nóng)地使用權(quán)入股設(shè)立企業(yè)，會(huì)為農(nóng)戶帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)；其二，集體組織及其成員在公司內(nèi)的角色會(huì)產(chǎn)生沖突，集體經(jīng)濟(jì)組織及成員既為股東，但其股權(quán)較一般股東有一定限制；其三，農(nóng)民以農(nóng)地入股后的身份產(chǎn)生重疊[15]。葉朋結(jié)合信托法原理分析實(shí)踐中農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托流轉(zhuǎn)方式后，指出在中國(guó)農(nóng)村存在的信托流轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)上離信托法意義上的信托運(yùn)作相去甚遠(yuǎn)，而僅僅是委托關(guān)系而已。實(shí)踐中的農(nóng)地信托流轉(zhuǎn)還有待繼續(xù)發(fā)展并完善[16]。

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