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論不動產(chǎn)登記制度范文第1篇

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 登記制度 不動產(chǎn)登記法

一、引言

不動產(chǎn)，包括土地及其定著物，是人類財產(chǎn)中重要的組成部分。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)權(quán)利人或不動產(chǎn)權(quán)利變動當(dāng)事人按法律規(guī)定向主管機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動產(chǎn)的權(quán)利或權(quán)利變動的事項，經(jīng)審核后記錄于專門的薄冊的法律過程。

二、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記立法還存在著許多問題

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

依據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，約有6個部門可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，林木權(quán)登記在森林管理部門，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門等。其次，登記機(jī)關(guān)和行政管理部門結(jié)合在一起，也有很大的弊端，如因登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)的溝通，又不方便當(dāng)事人的查閱；當(dāng)兩個或者兩個以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時，不但會損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會擾亂正常的法律和社會秩序。

（二）登記程序不統(tǒng)一

目前我國調(diào)整不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)有很多，如《土地管理法》，《城市房地產(chǎn)管理法》，國家土地局的《土地登記規(guī)則》，建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等，這些法規(guī)對不動產(chǎn)登記的程序規(guī)定都不盡一致。使各登記機(jī)關(guān)各行其是，當(dāng)事人無從適應(yīng)，嚴(yán)重的損害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

（三）登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全

我國登記機(jī)關(guān)在登記時經(jīng)常出現(xiàn)登記錯、漏，登記資料遺失，致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重，而登記機(jī)關(guān)實際承擔(dān)的有關(guān)責(zé)任卻非常有限。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。如登記機(jī)關(guān)只享有收費的權(quán)利，而對錯誤登記的登記機(jī)關(guān)承擔(dān)何種責(zé)任和義務(wù)法律卻沒有明確規(guī)定，也沒有規(guī)定具體的賠償事宜，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，這對當(dāng)事人而言是極不公平的。

    三、對我國不動產(chǎn)登記制度的立法思考

（一）我國不動產(chǎn)登記應(yīng)采取生效主義

近兩年來，房地產(chǎn)市場十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對抗主義勢必會導(dǎo)致市場的混亂。如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產(chǎn)開發(fā)商和當(dāng)事人達(dá)成合意，合同即成立，開發(fā)商還可以就同樣的內(nèi)容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當(dāng)事人的權(quán)益就得不到保證，也就無法保證交易的正常進(jìn)行。只有登記作為合同成立的生效要件時，當(dāng)事人之間就不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護(hù)了買方的合法權(quán)益。

（二）不動產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查制

筆者認(rèn)為，特別是在我國的當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的國情下，實質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國家公權(quán)力對私權(quán)力侵?jǐn)_和過度干預(yù)的問題。而登記實行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動的法律關(guān)系不明朗，物權(quán)歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認(rèn)為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的方法予以解決。

（三）建立預(yù)告登記制度

預(yù)告登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。預(yù)告登記對保護(hù)不動產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序有重要意義。筆者認(rèn)為，構(gòu)建我國的預(yù)告登記制度，應(yīng)當(dāng)明確：第一，申請人的資格。預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請或由債權(quán)人或債務(wù)人依合同單獨申請或根據(jù)法院的裁判提出申請。第二，可經(jīng)預(yù)告登記保全的請求權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)細(xì)化，即規(guī)定預(yù)告登記保全請求權(quán)的原因和范圍。第三，預(yù)告登記的效力。明確預(yù)告登記具有物權(quán)登記的效力，不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對抗任意第三人。

參考文獻(xiàn)

論不動產(chǎn)登記制度范文第2篇

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法抵押登記不動產(chǎn)登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營有限公司和抵押權(quán)人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產(chǎn)抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。

1、認(rèn)為抵押登記有效的理由

一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國家工商行政管理總局《動產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動產(chǎn)抵押登記。同時，《物權(quán)法》對動產(chǎn)抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人”。

本案中，動產(chǎn)抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認(rèn)為抵押登記無效的理由

另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”之規(guī)定，對不動產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。

三、關(guān)于我國現(xiàn)有不動產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動產(chǎn)、不動產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。”另外，民法對動產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分也有說明，即不動產(chǎn)是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時不應(yīng)辦理《動產(chǎn)抵押登記書》，而應(yīng)辦理《不動產(chǎn)抵押登記書》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書面合同外，還要求對某些財產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！币虼耍凑铡段餀?quán)法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產(chǎn)抵押時，需要辦理抵押登記。

3、目前不動產(chǎn)登記實際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒有法律和行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動產(chǎn)的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對特定的不動產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動產(chǎn)，如本案中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。

四、解決爭端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時對《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動產(chǎn)登記的法律效力，保證不動產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對不動產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護(hù)。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，實際是對不動產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。同時，應(yīng)盡快對“不動產(chǎn)的范圍”、“不能進(jìn)行抵押的不動產(chǎn)范圍”、“需要進(jìn)行登記和抵押登記的不動產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動產(chǎn)不能進(jìn)行抵押”；“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理登記?！?、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下不動產(chǎn)市場交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記辦法

以往由于不動產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動。其中，對登記和抵押等的不動產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動產(chǎn)抵押登記書》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動產(chǎn)抵押登記書》設(shè)立日期、不動產(chǎn)抵押登記的效力、不動產(chǎn)抵押合同變更和《不動產(chǎn)抵押登記書》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產(chǎn)抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書

當(dāng)前，我國由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、加重了不動產(chǎn)市場規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭執(zhí)。且由于不動產(chǎn)權(quán)屬證書是國家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書對其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動產(chǎn)物權(quán)變動安全的根本功能。故我國應(yīng)當(dāng)實行不動產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

【參考文獻(xiàn)】

[1]中華人民共和國物權(quán)法[EB/OL].國家法規(guī)數(shù)據(jù)庫.http：//.

[2]中華人民共和國擔(dān)保法[EB/OL].國家法規(guī)數(shù)據(jù)庫.http：//.

論不動產(chǎn)登記制度范文第3篇

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記　登記機(jī)構(gòu) 登記審查

制定物權(quán)法是為了實現(xiàn)財產(chǎn)關(guān)系基本規(guī)則的統(tǒng)一、完善，是落實新憲法關(guān)于“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”精神的具體措施。物權(quán)法如果沒有就不動產(chǎn)登記制度的基本原則做出規(guī)定，或者規(guī)定得不盡合理和完善，那就不能算是一部好的物權(quán)法，公民、法人及其他合法組織的物權(quán)就不能得到妥善保護(hù)。盡管專家學(xué)者對于不動產(chǎn)登記制度論述頗多，筆者還是不贅淺陋，就物權(quán)法起草當(dāng)中涉及的不動產(chǎn)登記制度，談?wù)勛约旱囊娊狻?/p>

一、關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

專家學(xué)者對于設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒有異議，全國主管房地產(chǎn)權(quán)屬和土地使用權(quán)權(quán)屬的建設(shè)部和國土資源部對于統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的必要性也不能否認(rèn)。但是，目前除了青島、上海、重慶、深圳、大連、廈門等城市的房屋和土地由同一個登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記外，絕大部分省、市、區(qū)的房屋和土地的登記分別由不同的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。房屋和土地分別由不同的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，其弊端主要有：

1.房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門的權(quán)責(zé)不清、效率低下，不但增加了房地產(chǎn)交易的辦事環(huán)節(jié)，且直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的權(quán)屬不清、雙重抵押、交易程序復(fù)雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易的安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴(yán)重影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護(hù)公民、法人和其他組織的合法財產(chǎn)權(quán)。

2.基層金融機(jī)構(gòu)對改變目前的不動產(chǎn)登記制度的呼聲強(qiáng)烈，因為目前的房地產(chǎn)雙重抵押給銀行的信貸資產(chǎn)帶來巨大的隱患，甚至在局部地區(qū)影響了金融的安全。

3.分離的登記制度給人民法院的執(zhí)行工作帶來困境。分離的登記制度極可能導(dǎo)致土地使用權(quán)和其上的房屋所有權(quán)被登記在不同的主體名下，人民法院在執(zhí)行程序中碰到這種情況時，往往無所適從。最高人民法院與國土資源部、建設(shè)部以法發(fā)[2004]5號文聯(lián)合頒布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第六條規(guī)定：“土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。”可見，人民法院對于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的房地產(chǎn)的查封、處置等執(zhí)行工作，程序復(fù)雜，執(zhí)行工作的效果堪憂，債權(quán)人受償?shù)目赡苄詷O低。對于出現(xiàn)這種情況，最高人民法院的有關(guān)負(fù)責(zé)人指出：“這種不正常的現(xiàn)象是國家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運行造成的，不可能由人民法院在執(zhí)行程序中解決?！?/p>

物權(quán)法立法的目的，不外乎通過保護(hù)物權(quán)來保護(hù)市場經(jīng)濟(jì)主體的合法財產(chǎn)權(quán)，保護(hù)交易安全和降低交易成本，從而激發(fā)人民創(chuàng)業(yè)的激情，讓我們社會創(chuàng)造的財富如江水一般涌流。經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)的科斯定理給我們的啟示就是，法律保護(hù)權(quán)利的方法，“無論如何選擇，都應(yīng)當(dāng)以降低交易成本和促進(jìn)效益最大化為準(zhǔn)則?！薄?〕十年前在《房地產(chǎn)管理法》的立法當(dāng)中，對于城市房地產(chǎn)權(quán)屬的統(tǒng)一登記問題，學(xué)者普遍贊成統(tǒng)一登記，但礙于行政機(jī)關(guān)的職能調(diào)整等問題，而最終有所妥協(xié)?！斗康禺a(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作?？h級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。” 《房地產(chǎn)管理法》同時規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。但歷經(jīng)十年，全國多數(shù)地方均采納房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分離式管理模式，實踐表明，其弊端顯現(xiàn)無疑，亟待改革。

立法機(jī)關(guān)創(chuàng)制物權(quán)法這樣一部基本民事法律，就是要改革國家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運行的現(xiàn)狀，改變目前房地產(chǎn)管理部門和國土資源管理部門的行政權(quán)力格局。建設(shè)行政、國土資源行政主管部門出于行政權(quán)力擴(kuò)張的天然行政權(quán)力本性，很難就統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)問題達(dá)成共識。對于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，法學(xué)家梁慧星指出：“有專家說，現(xiàn)在的登記機(jī)關(guān)，都是贊成統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的，他們所反對的就是統(tǒng)一到其他機(jī)關(guān)去。再說我們看到上海等大城市已經(jīng)統(tǒng)一了登記機(jī)關(guān)，上海就統(tǒng)一了房屋和土地的登記機(jī)關(guān)。那這一個省、一個市都能辦成的事情，我們這樣一個號稱中央集權(quán)的國家的中央政府居然辦不了，使人覺得很可笑。”〔2〕因此，國家立法機(jī)關(guān)不僅要聽取建設(shè)行政、國土資源行政主管部門對于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)的意見，更要聽取廣大老百姓的意見，聽取法院、金融機(jī)構(gòu)的意見。

完全實現(xiàn)包括城市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前確有相當(dāng)難度。但是，將房屋和土地的權(quán)屬登記加以統(tǒng)一，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)是切實可行的。因此，對于房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，國家立法機(jī)關(guān)聽取建設(shè)行政、國土資源行政主管部門的意見，不是可不可行的問題，而是聽取統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的具體操作思路和辦法。物權(quán)法對于不動產(chǎn)當(dāng)中的房地產(chǎn)登記制度，有這樣幾種選擇模式：

一是將在市、縣設(shè)立的房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門，撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，這是上海、重慶模式。

二是將城市規(guī)劃范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門，而將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農(nóng)地征收時的不同政府部門之間的有效權(quán)力制約，避免了國土資源管理部門在經(jīng)營城市與耕地保護(hù)上的兩難選擇，有利于國家實施下一步征地制度改革。同時，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外的房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，由政府兩個不同部門分別進(jìn)行管理，有競爭有比較，管理得好的部門最終可以交由其履行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職能。

三是將房地產(chǎn)的管理職能與登記機(jī)構(gòu)的職能分離，在市、縣級政府部門當(dāng)中設(shè)立獨立的房地產(chǎn)登記局。借鑒國家司法考試制度，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門牽頭國土資源行政主管部門等有關(guān)部門，聯(lián)合房地產(chǎn)登記規(guī)則，出臺統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，研究統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的具體問題，條件成熟時實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。單獨設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，國家統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度、登記規(guī)則，首先統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記，為將來統(tǒng)一不動產(chǎn)登記進(jìn)行準(zhǔn)備。

二、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的登記審查

對于登記機(jī)構(gòu)的登記審查，究竟屬形式審查還是實質(zhì)審查，在物權(quán)法起草當(dāng)中亦有不同看法。目前世界上的不動產(chǎn)登記制度，大體上分為三種，即契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制，我國目前的房地產(chǎn)登記制度介于權(quán)利登記制和托倫斯登記制之間，近似于權(quán)利登記制。我國目前的國情與德國產(chǎn)生權(quán)利登記制的不動產(chǎn)登記制度時的歷史背景相似，就是社會信用缺失，個人和市場經(jīng)濟(jì)其他主體的財產(chǎn)不夠穩(wěn)定，急需保護(hù)交易安全，強(qiáng)化不動產(chǎn)登記的公信力，增強(qiáng)市場主體和國家的信用。因此，我國的不動產(chǎn)登記制度，應(yīng)采登記要件主義的權(quán)利登記制。

登記機(jī)構(gòu)的登記審查的性質(zhì)與不動產(chǎn)登記制度緊密相關(guān)，契據(jù)登記制對應(yīng)形式審查，而權(quán)利登記制對應(yīng)實質(zhì)審查。因此，我國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對于不動產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)屬于實質(zhì)審查。當(dāng)然，類似于“以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”當(dāng)中的事實，不應(yīng)當(dāng)是客觀事實，而應(yīng)為“法律事實”，是一種經(jīng)過質(zhì)證被法官采信的證據(jù)所表達(dá)的“事實”。登記機(jī)構(gòu)的實質(zhì)審查，絕不意味著登記機(jī)構(gòu)對于所有的登記錯誤都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，這種實質(zhì)審查，只能是盡到作為專家的登記官應(yīng)當(dāng)盡到的審慎、全面、盡職的審查義務(wù)。因此，物權(quán)法出臺之后，急需制定規(guī)定不動產(chǎn)登記官職責(zé)、申請登記人權(quán)利義務(wù)的不動產(chǎn)登記法，以規(guī)范申請登記人和登記機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任。

三、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的過錯賠償

關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記過錯，大體有幾種情形：梁慧星教授講到兩種情況，即“一是當(dāng)事人故意所為，與登記機(jī)關(guān)無關(guān)，那登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)責(zé)任；二是登記機(jī)關(guān)的過錯，造成了損害，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任?！薄?〕以除此以外，還包括申請當(dāng)事人并非故意但有過錯，登記機(jī)構(gòu)盡到了審查的職責(zé)，仍然出現(xiàn)的登記錯誤。

追究登記機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)登記錯誤的責(zé)任，有這樣幾個前提：一是登記機(jī)構(gòu)有過錯，即并不是所有登記錯誤都要追究登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任；二是這種過錯給有關(guān)當(dāng)事人造成了損失；三是對于當(dāng)事人因登記過錯帶來的損失，登記機(jī)構(gòu)僅按照其過錯的程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，因為可能遭受損失的人自身也有過錯，或者第三人有過錯，共同導(dǎo)致登記錯誤并造成損失。

登記機(jī)構(gòu)因為過錯而需要賠償，賠償機(jī)制的建立有幾種選擇：一是國家賠償，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)造成的損害一般都較大，往往達(dá)幾十萬、幾百萬甚至更多，全部讓登記機(jī)構(gòu)賠償不盡合理，根據(jù)國家賠償法的有關(guān)規(guī)定，這個賠償就有限制。二是登記機(jī)構(gòu)賠償，但登記機(jī)構(gòu)不可能有這個賠付能力，否則就要向申請登記人收取較高的登記費用。因此，需要建立專用賠償基金，從登記機(jī)構(gòu)收取的登記費當(dāng)中固定劃撥一定比例納入財政專戶管理。同時，建立登記官的職業(yè)責(zé)任保險制度，借助保險機(jī)構(gòu)的保險賠償金來彌補賠償基金的不足。登記官從事不動產(chǎn)登記工作雖然屬于公務(wù)員性質(zhì)，但其工作確屬于專家工作，與醫(yī)師、律師、注冊會計師、評估師等專業(yè)人士的工作有相似之處，只不過前者為國家機(jī)關(guān)工作，其工作是為了賦予不動產(chǎn)登記以公信力，后者為自己工作，屬于自由職業(yè)者。專家的侵權(quán)責(zé)任不同于普通侵權(quán)責(zé)任，普通侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是過錯責(zé)任原則，損害多少賠付多少，而專家侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是故意或重大過失才需承擔(dān)賠償責(zé)任，且其賠償決不應(yīng)當(dāng)是損害多少賠付多少，而應(yīng)當(dāng)有一個限度，比如其收費的多數(shù)倍來確定賠付限額，不足部分借助于執(zhí)業(yè)（職業(yè)）責(zé)任保險來彌補。

    參考文獻(xiàn)：

〔1〕谷春德主編《西方法律思想史》P522，中國人民大學(xué)出版社，2004年9月第一版；

論不動產(chǎn)登記制度范文第4篇

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記； 制度完善 提升管理

中圖分類號：TU706 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）10-0096-01

一、不動產(chǎn)登記制度概述

1、不動產(chǎn)登記的概念及特征

不動產(chǎn)是與動產(chǎn)相對稱的物的概念。所謂不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。而在物權(quán)法上，不動產(chǎn)登記，即不動產(chǎn)物權(quán)登記，又稱不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記或不動產(chǎn)權(quán)屬登記，是指將不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)掌管的專門的簿冊上，并由法律賦予其法律效力的行為。

2、不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，目前學(xué)者們眾說紛紜。有的學(xué)者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記屬于一種行政行為，它所體現(xiàn)的是國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)。干預(yù)的目的旨在明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。也有學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記與物權(quán)的意思表示的結(jié)合，構(gòu)成物權(quán)行為。從不動產(chǎn)登記包含的內(nèi)容來看，其包括行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。因此，筆者認(rèn)為不動產(chǎn)登記既是種行政行為，也更是一種民事行為，是一種物權(quán)公示的方法。這是因為在不動產(chǎn)物權(quán)變動過程中，民事法律關(guān)系是行政法律關(guān)系產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)，沒有不動產(chǎn)物權(quán)的變更，就不會有登記行為的產(chǎn)生。不動產(chǎn)登記的目的在于完成物權(quán)變動，進(jìn)行物權(quán)公示，從而保障交易安全及維護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。

二、構(gòu)建不動產(chǎn)登記制度的理論基礎(chǔ)

登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，被越來越多的國家的民法所采納。不動產(chǎn)物權(quán)登記在理論上要么以物權(quán)公示與公信原則為核心，要么以物權(quán)行為理論為核心。理論基礎(chǔ)的不同，導(dǎo)致了不動產(chǎn)登記制度的差異。近代我國民法大多實行公示公信制度 ，這對維護(hù)物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意義。在我國公示公信原則作為物權(quán)變動的基本原則 ，其在物權(quán)法中有著極高的價值定位。我國正在逐步建立以公示公信原則為核心的物權(quán)變動制度模式.” 我國《物權(quán)法》在第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”從而正式明確了我國物權(quán)變動以公示公信為原則，不動產(chǎn)以登記，動產(chǎn)以交付為公示方法。極大的維護(hù)交易的安全和秩序。

三、完善不動產(chǎn)登記制度 全面提升管理

當(dāng)前，不動產(chǎn)登記制度還存在一定問題，有必要在今后以下幾個方面來不斷完善我國的不動產(chǎn)登記制度，全面提升管理。

1、建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律依據(jù)

即中國只能制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)統(tǒng)一我國不動產(chǎn)登記制度。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)管理體制，實際是對不動產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則不僅散亂而且效力嚴(yán)重不足，我國對不動產(chǎn)登記進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)多由各部門和機(jī)關(guān)制定，在內(nèi)容上互相矛盾。所以，必須由立法機(jī)關(guān)制定形式統(tǒng)一、效力足夠的不動產(chǎn)登記法。

2、明確不動產(chǎn)登記的法律效力

基于保障交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序的考慮，我國不動產(chǎn)登記立法在登記效力上宜采用登記要件主義的基本立場，明確規(guī)定基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，非經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。同時，將不動產(chǎn)物權(quán)變動與作為其基礎(chǔ)關(guān)系的交易合同明確區(qū)分，規(guī)定有關(guān)不動產(chǎn)交易的合同自其依法成立時起就發(fā)生效力，未辦理不動產(chǎn)登記的不影響該合同的效力，但不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動。在采納登記要件主義的同時，區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，規(guī)定對因繼承、法院判決、公用征收、強(qiáng)制執(zhí)行、取得時效等非法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動，在登記前當(dāng)事人即取得物權(quán)，但非經(jīng)登記，不得處分。

3、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散且為行政機(jī)關(guān)，多頭執(zhí)政導(dǎo)致不動產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一，從而引起不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展。我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個必然的趨勢。有學(xué)者提出“登記只能由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院管轄，即一級法院統(tǒng)一管轄，廢止目前實行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護(hù)不動產(chǎn)登記地籍資料的統(tǒng)一性。這一觀點不乏其科學(xué)性，有利于構(gòu)建我國不動產(chǎn)登記體制，使之發(fā)揮強(qiáng)有力的公示作用，并迅速與國際接軌。

4、健全不動產(chǎn)登記類型

增設(shè)預(yù)告登記與異議登記制度。我國立法應(yīng)充分借鑒國外立法經(jīng)驗，大膽引入為多數(shù)國家實踐證明行之有效的預(yù)告登記和異議登記制度。預(yù)告登記目的在于保全某種債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，應(yīng)明確預(yù)告登記的法律效果及申請人資格等。異議登記能使登記簿上記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，借以對真正權(quán)利人提供保護(hù)。然而作為更正登記前的一種臨時措施，異議登記也具有使不動產(chǎn)物權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)的消極作用，應(yīng)當(dāng)限制這種消極作用，以保障不動產(chǎn)物權(quán)秩序的穩(wěn)定。

5、建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度

最大限度地減少登記錯誤的發(fā)生，使當(dāng)事人的合法權(quán)益免受不當(dāng)損害，我們須從法律上確認(rèn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，明確登記機(jī)關(guān)因登記錯誤、遺失登記資料、違反登記程序、與他人惡意串通等，給當(dāng)事人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時，為確保上述賠償責(zé)任得到落實，建立相應(yīng)的配套制度，如設(shè)立賠償準(zhǔn)備金制度，規(guī)定損害賠償程序等。

6、制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書

權(quán)屬證書即是登記機(jī)關(guān)核發(fā)的記載不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的文書、證件。當(dāng)前，我國由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加重了不動產(chǎn)市場規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭執(zhí)。且由于不動產(chǎn)權(quán)屬證書是國家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書對其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動產(chǎn)物權(quán)變動安全的根本功能。實行不動產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

7、建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制

第一，制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。與物權(quán)法的制定相適應(yīng)，我國應(yīng)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，改變現(xiàn)行登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產(chǎn)，適用統(tǒng)一的登記法。第二，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。即設(shè)立獨立的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)登記事務(wù)，以方便當(dāng)事人登記和查詢。第三，統(tǒng)一登記程序。在不動產(chǎn)登記法中規(guī)定統(tǒng)一的登記程序，對登記申請、申請登記的文件、登記申請的受理以及具體登記規(guī)則均作統(tǒng)一規(guī)定。這對于提高不動產(chǎn)登記效率，降低登記成本都有積極作用。第四，統(tǒng)一權(quán)屬證書。即由登記機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)具有統(tǒng)一格式的權(quán)屬證書，改變和防止權(quán)屬證書中的混亂局面，維護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)交易安全。

結(jié)語：不動產(chǎn)是一個國家和社會最重要的經(jīng)濟(jì)組成部分，是人們賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。完善不動產(chǎn)登記制度 全面提升管理，是不動產(chǎn)登記的必何必須路徑，只有這樣，才能規(guī)范我國不動產(chǎn)登記制度發(fā)展，保證不動產(chǎn)物權(quán)變動，維護(hù)交易秩序， 保護(hù)交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促進(jìn)我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的健康，快速向前發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

論不動產(chǎn)登記制度范文第5篇

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn) 登記 責(zé)任

一、不動產(chǎn)登記的有關(guān)概念

（一）不動產(chǎn)定義

通過對我國法律體系的解讀，可以發(fā)現(xiàn)，在我國當(dāng)前的法律條文當(dāng)中并沒有對不動產(chǎn)進(jìn)行明確的界定，在我國的民法中，對不動產(chǎn)的定義為：處于自然性質(zhì)或是我國法律規(guī)定的不可以進(jìn)行移動的標(biāo)的物，主要包括土地、房產(chǎn)、植被等附著于土地上不能分離的物體等。簡單的講就是可以分為土地及土地上的定著物體，或者是建筑物體或是建筑物的附屬物品。

（二）不動產(chǎn)登記

不動產(chǎn)登記指的是申請人依據(jù)有關(guān)的法律制度及有關(guān)規(guī)定按照既定的程序?qū)⑼恋丶巴恋厣系亩ㄖ矬w，或者是建筑物體或是建筑物的附屬物品等的獲取、喪失以及依法變更的行為告知有關(guān)行政部分，行政部分依法進(jìn)行登記的行為。

二、我國的不動產(chǎn)登記制度在在的問題

2014年11月24日我國的國務(wù)院頒布了我國不動產(chǎn)的首個專門條例，既《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實施，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布及實施對我國不動產(chǎn)制度建立及完善不講具有非常重要的意義。但由于當(dāng)前我國缺乏全面的不動產(chǎn)法律體系，在眾多的不動產(chǎn)制度中還在在著許多的缺陷：

（一）不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)缺乏實效

2015年之前，我國行政機(jī)構(gòu)在對不動產(chǎn)進(jìn)行登記時候常出現(xiàn)劃分重疊以及交叉管理等現(xiàn)象，一個不動產(chǎn)需要經(jīng)常不同的部門進(jìn)行審批才能夠登記，造成了不動產(chǎn)管理上的紊亂，大大降低了不動產(chǎn)登記的效率。

從2015年至今全國約95%的不動產(chǎn)實現(xiàn)了統(tǒng)一登記，登記機(jī)關(guān)為不動產(chǎn)登記局，國土資源局的下屬，《不動產(chǎn)權(quán)證》雖實現(xiàn)統(tǒng)一登記，但登記內(nèi)容、審批流程仍沒有變化，登記過程沒有實質(zhì)改進(jìn)。

申辦房地產(chǎn)的《不動產(chǎn)權(quán)證》，房屋部分登記、抵押、交易等的到原住建局下屬的房地產(chǎn)管理部門申請辦理，土地部分登記、抵押、交易等的到原國土局下屬的土地管理部門申請辦理，最后由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)出具《不動產(chǎn)權(quán)證》、《不動產(chǎn)他項權(quán)證》，產(chǎn)權(quán)信息在原房屋管理部門、與土地部門管理的內(nèi)部整合。

（二）我國不動產(chǎn)登記信息不能及時公開

公民的不動產(chǎn)對公民來講是重要的財富體現(xiàn)形式，然后我國的不動產(chǎn)登記信息并沒能做到及時的公開。我國的司法機(jī)關(guān)在進(jìn)行案件的調(diào)查與取證的過程中，往往需要查詢案件當(dāng)事人的不動產(chǎn)信息，然后我國的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)通常要對不動產(chǎn)擁有人的不動產(chǎn)信息進(jìn)行必要的保密，保護(hù)不動產(chǎn)持有人的合法權(quán)益。所以往往登記機(jī)關(guān)在執(zhí)行保密職能的時候使司法機(jī)關(guān)的案件陷于僵局，造成公民的合法權(quán)益難以保障。

（三）法律責(zé)任范圍不明晰

我國公民在進(jìn)行不動產(chǎn)登記的時候，由于不登記機(jī)構(gòu)而造成的信息錯誤給公民的合法權(quán)益造成影響的，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)該如何界定其責(zé)任。不動產(chǎn)登記人如果在登記時通過造假等手段騙取行政登記，因而造成他人的合法權(quán)益受損的情況應(yīng)當(dāng)如何界定造假者的責(zé)任。上述的情形我國當(dāng)前的法律中均未提出的責(zé)任劃定。

四、我國不動產(chǎn)登記制度的完善

（一）從程序上實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一

針對目前我國不動產(chǎn)登記出現(xiàn)重疊現(xiàn)象，我國的學(xué)術(shù)界主要分為兩類機(jī)制，第一類主要認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由法院對公民的不動產(chǎn)進(jìn)行登記。此類較少被運用。第二類主要認(rèn)為政府機(jī)構(gòu)可以設(shè)置專門的不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對我國的不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。此種學(xué)說目前具有較高的可行性。相關(guān)部門應(yīng)提出諸如：人員整合，業(yè)務(wù)整合，信息整合的對策，目的在于促進(jìn)部門真正做到準(zhǔn)確、高效、便民。

（二）及時公開不動產(chǎn)登記信息

在我國對不動產(chǎn)進(jìn)行規(guī)定的法律條文中沒未對公民的不動產(chǎn)信息是否公開進(jìn)行明確規(guī)定，雖然在我國的不動產(chǎn)登記原則中有體現(xiàn)需要對登記信息進(jìn)行公示、公信兩條原則，然后這些原則并沒有體現(xiàn)在具體的法律條文中，因此在執(zhí)行的過程中就出現(xiàn)了偏差的現(xiàn)象，給我國的不動產(chǎn)查詢造成了阻礙，因此，為了體現(xiàn)不動產(chǎn)登記過程中的公示及公信原則，同時為了方便不動產(chǎn)信息的查詢，應(yīng)該將這兩條原則以法律條文的形式進(jìn)行規(guī)定，改變把不動產(chǎn)登記信息當(dāng)作“政府信息”而不予公開的現(xiàn)象。

（三）明確法律責(zé)任

不動產(chǎn)登記中給公民造成的損失可以分為兩種一為人身權(quán)損害，二為財產(chǎn)權(quán)損害。法律責(zé)任認(rèn)定的前提是在登記中造成的損失由于工作人員或第三方造成的。他們承擔(dān)法律責(zé)任的模式大致有兩種：第一，依據(jù)未實行國家賠償?shù)耐袀愃狗?，因登記錯誤、登記遺漏或虛假登記而利益受損的權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)先向有過失或過錯的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人或者登記承辦人請求賠償。第二，在其他實施國家賠償制度國家，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為國家權(quán)力機(jī)關(guān)，在進(jìn)行不動產(chǎn)登記過程中，因為其登記行為不當(dāng)而利益受損者，可以直接向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)請求賠償。在我國，由于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)屬于國家權(quán)力機(jī)關(guān)，因此當(dāng)錯誤登記發(fā)生時，受損的當(dāng)事人應(yīng)通過訴訟來得到賠償，這就要求登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任必須要進(jìn)行明確。？

五、總結(jié)

不動產(chǎn)及不動產(chǎn)登記制度與我國每個公民都息息相關(guān)，構(gòu)建完整的不動產(chǎn)管理登記體系將對我國公民的不動產(chǎn)提供強(qiáng)有力的安全保障，同時也可以有效促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)為的穩(wěn)健發(fā)展。根據(jù)我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，首先需要統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，避免造成交叉管理現(xiàn)象的存在。其次需要公開不動產(chǎn)登記信息，提高政府機(jī)關(guān)行政效率，為公民提供安全可靠的不動產(chǎn)信息查詢。最后，明確法律責(zé)任，為居民的不動產(chǎn)提供安全、合法的保障。

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