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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文第1篇

[關(guān)鍵詞] “互聯(lián)網(wǎng)+”；商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展?fàn)顩r；策略

[中圖分類號(hào)] F270.7 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、引言

“互聯(lián)網(wǎng)+”的出現(xiàn)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)這一行業(yè)而言，是其堅(jiān)固運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)、提升運(yùn)營(yíng)效率的前提。要想提升商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)代社會(huì)中的競(jìng)爭(zhēng)力，我們必須從“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)”的發(fā)展現(xiàn)狀入手，分析其發(fā)展趨勢(shì)，準(zhǔn)確掌握在當(dāng)前“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)條件及發(fā)展?fàn)顟B(tài)下該行業(yè)的動(dòng)向，有效整合“互聯(lián)網(wǎng)+”和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)二者的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，推行多元化融資，充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”的大數(shù)據(jù)模式，減輕商業(yè)地產(chǎn)的去庫存壓力，提升客戶體驗(yàn)。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析

（一）“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來，商業(yè)地產(chǎn)的可選擇性及發(fā)展方向增多，如今的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛把發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為通過“互聯(lián)網(wǎng)+”來實(shí)現(xiàn)本企業(yè)的加速發(fā)展。如今，我國商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模在全球范圍內(nèi)遙遙領(lǐng)先，無論是在建及建成的項(xiàng)目數(shù)量，還是建筑面積方面，我國都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他國家[1]。在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，國家以及商業(yè)地產(chǎn)方面都提升了對(duì)升級(jí)轉(zhuǎn)型的重視程度，爭(zhēng)取以理念的創(chuàng)新及運(yùn)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變等形式為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)搭建富有時(shí)代氣息的新型商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)與時(shí)展的有機(jī)結(jié)合，為商業(yè)地產(chǎn)不斷進(jìn)步、持久發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

當(dāng)今“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中已經(jīng)涉及到多個(gè)角度，例如科技、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新等等。曾經(jīng)有專家指出，在未來，商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)整合以后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高效發(fā)展及智能化的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)將會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的實(shí)體商業(yè)紛紛以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為依托，成立線上運(yùn)營(yíng)，為客戶提供了極大的便利性，不僅能夠在其正常運(yùn)營(yíng)的時(shí)間段內(nèi)獲取相關(guān)信息，而且在非營(yíng)業(yè)時(shí)間也能夠利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)來了解關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的有用信息[2]。同時(shí)，“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)以及客戶的交互體驗(yàn)將會(huì)大大增強(qiáng)，采取微定位技術(shù)，形成與客戶交互的場(chǎng)景。此外，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商家而言，也可以使用新技術(shù)向客戶推送商業(yè)信息，全面刺激其消費(fèi)。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展意義

（一）有利于推行輕資產(chǎn)式發(fā)展模式，促進(jìn)多元化融資

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展模式下，利用資金重組，推行以基金為核心的輕資產(chǎn)模式，包括產(chǎn)業(yè)信托基金、開發(fā)基金等多種方式的融資產(chǎn)品，方便商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展，不僅有利于解決商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金的來源問題，而且也極大降低了融資成本，減少了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中所需要支付的營(yíng)銷費(fèi)用以及管理費(fèi)用。例如，由萬達(dá)集團(tuán)所推行的P2P理財(cái)產(chǎn)品――“穩(wěn)賺1號(hào)”，在資金的募集環(huán)節(jié)，便是在商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)體項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，利用互聯(lián)網(wǎng)這一平臺(tái)與大眾投資者在互聯(lián)網(wǎng)中實(shí)現(xiàn)互利共贏，不僅在短時(shí)間內(nèi)使自身的受眾面及知名度大幅提升，而且還使得萬達(dá)集團(tuán)在互聯(lián)網(wǎng)金融中獲取了充足的資金，同時(shí)還為萬達(dá)和理財(cái)投資人提供直接對(duì)接房企優(yōu)質(zhì)資源創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，這是其中最為重要的潛在價(jià)值。此外，還打通了商業(yè)和金融，引發(fā)了一系列相關(guān)的金融服務(wù)，例如消費(fèi)信貸、商戶保理等等，而且逐漸向著產(chǎn)業(yè)鏈上游延伸。

（二）能夠發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，達(dá)到互利共贏局面

通過商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)電商以及互聯(lián)網(wǎng)金融等行業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，能夠形成一個(gè)更加多元化平臺(tái)[3]。首先，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而言，能夠繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，不僅能夠做產(chǎn)品前端渠道的延伸，而且也能夠?yàn)楹蠖颂峁?shù)據(jù)及技術(shù)支持。例如，我們所熟悉的百度，之所以能夠涉足商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，便是利用了其自身直達(dá)號(hào)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。由其推出的百度房產(chǎn)平臺(tái)無論是在流量，還是在品牌、數(shù)據(jù)等方面都是具備非常強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，可以說，百度彌補(bǔ)了地a行業(yè)直接向互聯(lián)網(wǎng)流量平臺(tái)轉(zhuǎn)化的缺失。而作為金融機(jī)構(gòu)而言，在甄別風(fēng)險(xiǎn)、定價(jià)等方面發(fā)揮出自身的優(yōu)勢(shì)，從而吸引更多投資者參與。其次，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具備多年來積累的業(yè)主資源以及發(fā)展經(jīng)驗(yàn)等多種先天優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面更加出色，使得商業(yè)地產(chǎn)投資渠道更加安全，也為各中小型地產(chǎn)企業(yè)提供了依靠。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和互聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)的合作，能夠大幅縮減二者在各方面的支出，例如，萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)體項(xiàng)目與快錢平臺(tái)的聯(lián)合，雙方取長(zhǎng)補(bǔ)短、發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，打造出投融資、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的共贏模式，達(dá)到了雙方共贏的局面。商業(yè)地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用中，去庫存化成為現(xiàn)實(shí)，通過對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈下游的物業(yè)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)以及智能家居等行業(yè)的整合，發(fā)展形成社區(qū)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，逐漸形成一體化社區(qū)服務(wù)商業(yè)模式。無論是對(duì)開發(fā)商還是對(duì)購房者而言，由于都有專門的托管公司對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行管理，真正壓縮了傳統(tǒng)的繁瑣程序，降低了一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，使得不動(dòng)產(chǎn)增值的有效性大幅提升，對(duì)于開發(fā)商在房屋銷售以及去庫存方面都大有裨益。

四、“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展策略

（一）以大數(shù)據(jù)來打造定制服務(wù)及精準(zhǔn)營(yíng)銷

對(duì)于我國目前的庫存飽和狀態(tài)，大數(shù)據(jù)有很大的緩解能力，有利于幫助我們掌握我國的群體消費(fèi)趨勢(shì)及習(xí)慣，而且通過大數(shù)據(jù)所帶來的優(yōu)質(zhì)效應(yīng)，能夠?qū)蛻粜纬捎行У南M(fèi)指導(dǎo)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”大數(shù)據(jù)在多個(gè)方面都發(fā)揮出強(qiáng)大的作用例如決策制定、效果預(yù)測(cè)等等，利用大數(shù)據(jù)的種種優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)營(yíng)銷模式的創(chuàng)新，緩解去庫存化所帶來的壓力，增大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，線上營(yíng)銷成本更低，而且也更加精密化，開創(chuàng)全新的營(yíng)銷手段[4]。把客戶信息由線上向線下轉(zhuǎn)移，完成對(duì)客戶信息的累積，對(duì)相關(guān)的大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以線上和線下相結(jié)合的方式，提升線下營(yíng)銷服務(wù)的精準(zhǔn)性。

（二）利用支付平臺(tái)體系實(shí)現(xiàn)各類應(yīng)用場(chǎng)景

由百度公司以“直達(dá)號(hào)”所營(yíng)造出來的“百度房產(chǎn)平臺(tái)”是一個(gè)很有代表性的示例，使得眾多傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)向“互聯(lián)網(wǎng)+”升級(jí)轉(zhuǎn)型有了可以參考的范例?！鞍俣确慨a(chǎn)平臺(tái)”所提供的服務(wù)主要有新房以及二手房的租賃和買賣。在產(chǎn)品及數(shù)據(jù)方面，百度做到了無縫對(duì)接，推進(jìn)了商業(yè)模式向輕資產(chǎn)方向的轉(zhuǎn)化，與其他自建電商平臺(tái)或者其他互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型方式的成本相比，樓盤接入直達(dá)號(hào)的開發(fā)商營(yíng)銷成本微乎其微，有利于節(jié)約在人力、物力方面的投資，同時(shí)也能夠有效推動(dòng)流量的轉(zhuǎn)化效率以及行業(yè)交易效率的提升。

（三）創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷模式，打造精準(zhǔn)營(yíng)銷

我們知道，互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷中，用戶體驗(yàn)的黏性占據(jù)了很大的比例，因此，我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，應(yīng)該注重互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷模式的創(chuàng)新，增加體驗(yàn)感以及消費(fèi)者黏度，從消費(fèi)者的行為軌跡、消費(fèi)偏好出發(fā)，提高營(yíng)銷匹配的精確度。待商業(yè)地產(chǎn)融入“互聯(lián)網(wǎng)+”市場(chǎng)后，所謂的精準(zhǔn)營(yíng)銷、在線平臺(tái)搭建、大數(shù)據(jù)分析等，都可以發(fā)揮出相應(yīng)的作用，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲取潛在的客戶信息，從而對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，以便于企業(yè)做出下一步規(guī)劃，調(diào)整商業(yè)布局，真正實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷。對(duì)于開發(fā)商而言，能夠?qū)崿F(xiàn)線上宣傳、線下交易的營(yíng)銷新模式，向客戶提供最新的、最細(xì)致的樓盤資訊，也能夠向客戶提供定期免費(fèi)線下實(shí)地參觀業(yè)務(wù)；對(duì)于消費(fèi)者而言，由于這種營(yíng)銷模式提高了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的透明度，消費(fèi)者能夠在互聯(lián)網(wǎng)上搜索與其相關(guān)的信息，有利于消費(fèi)者提前做好規(guī)劃。在這一步驟完成之后，為了確保更多的用戶參與到本項(xiàng)目中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以利用地圖功能規(guī)劃處最佳交通路線，把用戶成功由線上向線下轉(zhuǎn)移，充分釋放巨大的住房需求，也在一定程度上環(huán)節(jié)地產(chǎn)企業(yè)的去庫存壓力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通過與互聯(lián)網(wǎng)因素的融合，極大降低了營(yíng)銷成本及其他各項(xiàng)支出，同時(shí)也以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為中心，推動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)向著智能化的方向發(fā)展。此外，消費(fèi)者也能夠享受到線上提供請(qǐng)求，享受線下實(shí)體服務(wù)的模式。

（四）更新“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)理念

商業(yè)地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，就首先要在理念上進(jìn)行創(chuàng)新，這是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新的根本。在這一過程中，必須充分\用“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)，改革與更新商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)理念，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的文化和系統(tǒng)中融入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這一概念，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中具體工作的整合與重組，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中內(nèi)外兩種文化做出優(yōu)化，全面創(chuàng)新“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)新模式、新理念[5]。

五、結(jié)語

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來，大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等相關(guān)技術(shù)得以應(yīng)用到各行各業(yè)，使巨大的融資市場(chǎng)增加了更強(qiáng)大的創(chuàng)新力。通過“互聯(lián)網(wǎng)+”方式的融資及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)推廣，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)變。對(duì)于客戶而言，“互聯(lián)網(wǎng)+”向其展現(xiàn)出的優(yōu)勢(shì)主要是能夠幫助其參與到購房的整個(gè)過程中，而且能夠更早享受服務(wù)；對(duì)開發(fā)商而言，其開發(fā)成本大幅降低，而且減小了開發(fā)及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也有利于其獲得運(yùn)作資金。與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)行跨行業(yè)合作與融合，以金融產(chǎn)品提升開發(fā)商及客戶粘性，使得未來商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形成了全新的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]林瀾.“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)――以商業(yè)地產(chǎn)業(yè)為例[J].中國商論，2016（8）：90-91

[2]顧湘，張建偉.基于互聯(lián)網(wǎng)金融視角的商業(yè)地產(chǎn)融資模式研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2016，37（10）：76-80

[3]杜方.基于“互聯(lián)網(wǎng)+”環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)的O2O模式――以海印股份為例[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2015（10）：41-42

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)資產(chǎn) 資產(chǎn)管理 創(chuàng)新

商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，商業(yè)物業(yè)的年租金收益越高，其資產(chǎn)價(jià)值也就越高。商業(yè)地產(chǎn)是對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和投資，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，其具有運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金投入高、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益雙高的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)和管理的過程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理不夠重視，造成商業(yè)物業(yè)的保值、增值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)困難。因此，本文探討商業(yè)地產(chǎn)的投融資以及資產(chǎn)管理存在的問題。探討如何加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變，將資產(chǎn)管理理念嫁接到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理中，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈利潤(rùn)的最大化，提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資收益率，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)管理存在的主要問題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環(huán)機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)資金的依賴性較強(qiáng)，因此，商業(yè)地產(chǎn)與金融市場(chǎng)的結(jié)合關(guān)系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在投融資過程中主要依賴于傳統(tǒng)的銀行貸款等間接融資方式來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金投入，并通過商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)來回收資金并償還銀行債務(wù)，積累進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的資金。商業(yè)地產(chǎn)在資金鏈的銜接中由于結(jié)構(gòu)的單一和資金循環(huán)機(jī)制的缺陷，造成商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的不足，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理和資產(chǎn)安全。

2、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場(chǎng)參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制

我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會(huì)進(jìn)行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)回款并獲得大量利潤(rùn)，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營(yíng)權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國沒有發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。

3、商業(yè)投資模式比較低端落后

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類型的差異，造成對(duì)資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的全程。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對(duì)低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營(yíng)能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。

4、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。

5、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤(rùn)的主要來源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和管理。

二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性

1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入

商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運(yùn)用科學(xué)的測(cè)算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動(dòng)，通過加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，獲得租金收入。

2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值

商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，其資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)過程中的租金價(jià)格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。

3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動(dòng)，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對(duì)策建議

1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評(píng)估和市場(chǎng)、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對(duì)商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金，提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場(chǎng)需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對(duì)不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運(yùn)動(dòng)以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對(duì)商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對(duì)動(dòng)態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。

4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理效率的提升。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營(yíng)銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視資產(chǎn)管理，將資產(chǎn)管理理念充分融入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作當(dāng)中，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式和持有經(jīng)營(yíng)模式。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及運(yùn)營(yíng)管理過程中有效的資產(chǎn)管理，避免投資者的無序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

【參考文獻(xiàn)】

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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文第3篇

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）近年來商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)增速較快，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大

伴隨我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大。從開發(fā)投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)到26.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年開發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長(zhǎng)率為22.8%，而同期住宅開發(fā)投資的年均增長(zhǎng)率為16.6%。從供應(yīng)規(guī)?？?，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長(zhǎng)到29928萬平方米，年均增長(zhǎng)率為20.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年施工面積從34440萬平方米增長(zhǎng)到94320萬平方米，年均增長(zhǎng)率達(dá)18.3%，而同期住宅施工面積年均增長(zhǎng)率為12.7%。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競(jìng)爭(zhēng)加劇的狀況。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱源自于三大驅(qū)動(dòng)力：一是，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人們消費(fèi)水平的提高，對(duì)零售物業(yè)、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，特別是購物中心興起，高額的銷售帶來的高收益回報(bào)，以及在消費(fèi)者心目中樹立的良好品牌效應(yīng)，驅(qū)使著大量開發(fā)企業(yè)相繼模仿、打造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。二是，地方政府城市建設(shè)的驅(qū)動(dòng)。基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，政府熱衷于城市開發(fā)建設(shè)，城市規(guī)劃中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來更多的稅收收入。三是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)主體不斷增加。經(jīng)過多年發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)日漸成熟，對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張不斷加大。尤其是，住宅限購政策的實(shí)施以及住宅開發(fā)利潤(rùn)空間的逐步收窄，促使許多住宅開發(fā)商主動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)私募基金等機(jī)構(gòu)投資者投資、持有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也不斷擴(kuò)大（見圖1）。

（二）由于缺乏長(zhǎng)期資金的支持，加之近幾年市場(chǎng)銷售形勢(shì)較好，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以散售為主

我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經(jīng)營(yíng)。四種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)和升值收益的權(quán)利；租賃模式雖然控制了物業(yè)產(chǎn)權(quán)，獲得了經(jīng)營(yíng)收益，但資金壓力較大，對(duì)運(yùn)營(yíng)商資產(chǎn)管理水平要求較高。一直以來，我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以散售為主，原因有以下三點(diǎn)：

一是，缺乏長(zhǎng)期資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、投資額大、回收期長(zhǎng)。建成之后，從初始招商到形成穩(wěn)定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時(shí)間。商業(yè)地產(chǎn)需要有“養(yǎng)”的過程，才能帶來穩(wěn)定的、可持續(xù)的租金回報(bào)。待到商業(yè)地產(chǎn)成熟之后，其收益依賴于持續(xù)性的租金收入，所以它更加注重后期的經(jīng)營(yíng)管理，必須委托專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)才能確保整體綜合效益不斷提升。商業(yè)地產(chǎn)的這些特性決定了它對(duì)長(zhǎng)期資金的高度依賴。但是，我國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業(yè)地產(chǎn)尚未培育成熟之時(shí)就需還款，在資金壓力下，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。

二是，缺乏富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。長(zhǎng)期以來，由于我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，經(jīng)營(yíng)比較粗放。多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備包括定位、規(guī)劃、招商、物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)作等在內(nèi)的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，因此開發(fā)以后主要以銷售為主。

三是，近些年商業(yè)地產(chǎn)售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購等抑制投資投機(jī)需求措施的實(shí)施背景下，商業(yè)地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，銷售形勢(shì)較好。相對(duì)于較高水平的售價(jià)，商業(yè)地產(chǎn)租金收益率相對(duì)較低。目前，市場(chǎng)上出售物業(yè)的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財(cái)產(chǎn)品。較高的售租比之下，開發(fā)商自然選擇出售。同時(shí)，散售模式也迎合了投資者和市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)急迫的投資需求。

散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質(zhì)不一、經(jīng)營(yíng)管理難度大、經(jīng)營(yíng)水平難以提升、租金回報(bào)率低等問題。然而，無論是部分持有還是整體持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)持有企業(yè)的資金規(guī)模都有非常高的要求，沒有長(zhǎng)期資金的支持，難以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和提高經(jīng)營(yíng)水平。因此，從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)散售模式帶來的挑戰(zhàn)，還需要積極探索長(zhǎng)期資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的注入方式。目前，一些資金實(shí)力較雄厚、管理能力較強(qiáng)的企業(yè)已經(jīng)開始根據(jù)自身特點(diǎn)選擇不同經(jīng)營(yíng)模式。比如，萬達(dá)、龍湖采取的租售并舉模式，華潤(rùn)、恒隆采取的只租不售模式（見表1）。

（三）房地產(chǎn)私募基金不斷發(fā)展，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)培育發(fā)展、改造提升發(fā)揮了重要作用

在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，私募基金經(jīng)常與REITs相結(jié)合，應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)。基本模式是，商業(yè)地產(chǎn)建成后的培育期，由于風(fēng)險(xiǎn)高、資產(chǎn)升值的潛在回報(bào)空間大，引入私募基金介入。到了商業(yè)地產(chǎn)的成熟期，由于風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產(chǎn)私募基金和REITs支持下，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)持有經(jīng)營(yíng)。根據(jù)INREV對(duì)歐洲房地產(chǎn)私募基金的監(jiān)測(cè)，截至2014年1季度，近60%的房地產(chǎn)私募基金投向零售物業(yè)、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)。由此可見，房地產(chǎn)私募基金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重要作用（見圖2）。

我國人民幣房地產(chǎn)私募基金于2010年開始進(jìn)入快速發(fā)展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產(chǎn)基金元年。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計(jì)，2008年到2010年之間，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金僅有20多支，市場(chǎng)規(guī)模100億元左右。2010年以后迅速發(fā)展，在2013年，新募集基金達(dá)113支，總募集規(guī)模超過1300億元。截至2013年12月底，我國人民幣房地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)擁有206家專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)，437支房地產(chǎn)私募基金，總管理資金規(guī)模超過4000億元人民幣。

在我國房地產(chǎn)私募基金中，有近一半基金投資商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計(jì)，有48%的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)及43%的管理資金量關(guān)注于住宅地產(chǎn)；有28%的機(jī)構(gòu)和27%的管理資金量關(guān)注結(jié)合了商業(yè)性質(zhì)的城市綜合體開發(fā)；有近1/5的房地產(chǎn)基金關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；還有少部分市場(chǎng)機(jī)構(gòu)關(guān)注諸如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、一級(jí)土地開發(fā)等專業(yè)的地產(chǎn)投資主題（見圖3）。

商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)私募基金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的培育發(fā)展、更新改造發(fā)揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區(qū)寫字樓收購的高和資本，通過基金收購寫字樓進(jìn)行“資產(chǎn)精裝修”后進(jìn)行銷售，銷售時(shí)與購房人簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，包括統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)等，通過整體運(yùn)營(yíng)，提高租金回報(bào)和資產(chǎn)增值水平。還有瞄準(zhǔn)白領(lǐng)公寓這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行收購改造持有的賽富不動(dòng)產(chǎn)“新派公寓”基金、傾向于資產(chǎn)包收購再轉(zhuǎn)向大型機(jī)構(gòu)整體出售的嘉實(shí)資本等。經(jīng)過幾年發(fā)展，先行的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)積累了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的理解、資源網(wǎng)絡(luò)和投資管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大為有益。但由于國內(nèi)真正的REITs尚未建立，商業(yè)地產(chǎn)私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)資金、形成專業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)的REITs尚處萌芽階段

如果說私募基金在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值提升時(shí)期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業(yè)地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)期資金的需求，并且通過統(tǒng)一的資產(chǎn)管理平臺(tái)，保持了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的完整性，從而實(shí)現(xiàn)了持有經(jīng)營(yíng)。

REITs最早于20世紀(jì)60年代在美國推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發(fā)展。它是一種通過公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數(shù)情況下經(jīng)營(yíng)具有穩(wěn)定收入的購物中心、寫字樓、公寓、倉庫等房地產(chǎn)，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過發(fā)行REITs，原本流動(dòng)性差的房地產(chǎn)被份額化，成為具有流動(dòng)性的股票、信托受益憑證。當(dāng)前，全球的REITs市值規(guī)模約1.35萬億美元，其中，美國市場(chǎng)份額最大，約占60%。

REITs有獨(dú)特的制度安排。一是，要求收入主要來源于不動(dòng)產(chǎn)。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權(quán)多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國要求REITs在每一個(gè)納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設(shè)有不同程度的稅收優(yōu)惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進(jìn)行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設(shè)立、交易環(huán)節(jié)也有一定優(yōu)惠。REITs以租金回報(bào)為核心、以收益分紅為基礎(chǔ)，成為一種介于股和債之間的金融產(chǎn)品，其具備了風(fēng)險(xiǎn)低、收益高、流動(dòng)性好的特點(diǎn)，吸引了大量的保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資人和個(gè)人投資者（見圖4）。

在我國，由于缺乏稅收優(yōu)惠等相關(guān)鼓勵(lì)政策，內(nèi)地證券市場(chǎng)上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進(jìn)行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃形式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。如：2014年中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產(chǎn)及對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。該資管計(jì)劃在深證交易所系統(tǒng)掛牌交易，在流動(dòng)性方面實(shí)現(xiàn)了重要突破。二是，以商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)租金收益為信托標(biāo)的的財(cái)產(chǎn)受益型信托產(chǎn)品。如，2008年華僑城租賃收益權(quán)直接融資項(xiàng)目。華僑城地產(chǎn)通過以其深圳本部的部分收益型物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業(yè)的未來 5 年租金收益委托中信信托發(fā)行財(cái)產(chǎn)信托產(chǎn)品。三是，一些商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式也在向類資產(chǎn)證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計(jì)劃”。龍湖將旗下不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)進(jìn)行組合，購買者可以自由選擇現(xiàn)有銷售型的商鋪、寫字樓及分時(shí)度假產(chǎn)品的任意組合。龍湖還將提供生活服務(wù)和資產(chǎn)管理兩大系統(tǒng)，整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實(shí)現(xiàn)保值增值。

二、未來發(fā)展趨勢(shì)

（一）商業(yè)地產(chǎn)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，一二線城市的核心區(qū)域率先進(jìn)入

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大的。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，開發(fā)商主要以供應(yīng)產(chǎn)品為主；當(dāng)供求關(guān)系基本平衡時(shí)，開發(fā)銷售的規(guī)模萎縮，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代。隨著我國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模不斷擴(kuò)大以及城市新增土地供應(yīng)日益減少，城市商業(yè)地產(chǎn)將逐步步入存量房時(shí)代。尤其是一二線城市的核心區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限，已率先步入存量房時(shí)代。比如，在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。

2014年，國家在《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中進(jìn)一步提出要建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)控機(jī)制，嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，實(shí)行增量供給與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地比例?？梢灶A(yù)見，基于國家對(duì)城市發(fā)展規(guī)模及新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的控制，將進(jìn)一步加速商業(yè)地產(chǎn)步入存量房時(shí)代的步伐。

（二）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式更加多元，進(jìn)入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營(yíng)并重時(shí)代

隨著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代，地產(chǎn)本身開始體現(xiàn)出較強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，持有經(jīng)營(yíng)顯現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，尤其是持有核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能為經(jīng)營(yíng)主體創(chuàng)造更大的價(jià)值。在美國，當(dāng)城市化率小于50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在40%-50%左右時(shí)，房地產(chǎn)以開發(fā)為主；城市化率在50%-60%之間，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過60%時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)和持有并重；當(dāng)城市化率和第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過60%時(shí)，持有經(jīng)營(yíng)比重迅速提高并最終超過開發(fā)比例。

當(dāng)前，我國城市化率已經(jīng)超過50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重近50%。從2013年開始，萬科、中海、保利等房企都開始積極投入商業(yè)地產(chǎn)并增加持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)所占比重，就連SOHO中國也要轉(zhuǎn)型持有經(jīng)營(yíng)?？梢灶A(yù)見，商業(yè)地產(chǎn)以散售為主的時(shí)代即將過去，即將步入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營(yíng)并重的時(shí)代。

（三）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平不斷提高，更加注重提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)

在商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)中，是否具備高水平的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，能否提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)，成為地產(chǎn)租金收益和價(jià)值提升的關(guān)鍵。一直以來，商業(yè)地產(chǎn)基本都是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上延伸而來，大家更多的把商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理觀念，更沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商。未來，隨著商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力也將不斷提升，專業(yè)運(yùn)營(yíng)商作為獨(dú)立的角色也將出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。專業(yè)的資產(chǎn)管理包括商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位規(guī)劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務(wù)和賣場(chǎng)管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)硬件改造、金融服務(wù)以及與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合等。

以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業(yè)管理。隨著寫字樓市場(chǎng)的不斷成熟以及持有經(jīng)營(yíng)成為主流，物業(yè)管理逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理。資產(chǎn)管理是一整套的集成服務(wù)，包括物業(yè)及設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、運(yùn)營(yíng)管理、租戶管理及金融服務(wù)。如果說頂級(jí)建筑、核心位置是優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)的硬件基礎(chǔ)，那專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)就是商業(yè)地產(chǎn)的軟性價(jià)值。

（四）商業(yè)地產(chǎn)金融化特征更加突出，資本運(yùn)作水平將顯著提升

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與金融三重特性的綜合型產(chǎn)業(yè)，它的三重特性既區(qū)別于單純的投資或商業(yè)，又區(qū)別于單純的住宅房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)更加注重金融創(chuàng)新，更加注重資本運(yùn)作。相比國外的金融創(chuàng)新，我國的REITs、房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進(jìn)其發(fā)展：

一是，隨著國家政策、稅收等制度環(huán)境的改變，REITs等金融創(chuàng)新將大有發(fā)展。2014年，央行、銀監(jiān)會(huì)的文件中再次強(qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS以及積極穩(wěn)妥開展REITs試點(diǎn)。隨著REITs的應(yīng)用，商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的能力將迅速提升。

二是，作為重要的機(jī)構(gòu)投資者和長(zhǎng)期資金，保險(xiǎn)資金參與商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的政策條件越來越成熟。2014年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見》，文件提出要進(jìn)一步發(fā)揮保險(xiǎn)公司的機(jī)構(gòu)投資者作用。鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老等專業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，允許專業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立夾層基金、并購基金、不動(dòng)產(chǎn)基金等私募基金。探索保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資、發(fā)起資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在未來一個(gè)時(shí)期，基于保險(xiǎn)資金政策開放，保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的參與程度上升，保險(xiǎn)資金可能直接持有、也可以以機(jī)構(gòu)投資者的身份參與房地產(chǎn)私募基金、REITs等證券化產(chǎn)品持有商業(yè)地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定資金。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文第4篇

[關(guān)鍵詞]旅游房地產(chǎn) 發(fā)展現(xiàn)狀 旅游消費(fèi) 發(fā)展前景

一、旅游房地產(chǎn)概述

旅游房地產(chǎn),是指以旅游景點(diǎn)、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān),常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能,例如,旅游餐飲,旅游住宿,旅游購物,旅游商務(wù),旅游娛樂,旅游休閑等。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)以多種形式的結(jié)合,是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。因此,旅游房地產(chǎn)具備旅游和房地產(chǎn)兩種屬性。旅游房地產(chǎn)不但屬于房地產(chǎn)范疇,與住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等相并列,而且其開發(fā)目標(biāo)緊密圍繞旅游,為滿足旅游業(yè)的發(fā)展所帶來的房地產(chǎn)需求而誕生。

旅游房地產(chǎn)種類繁多,按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。例如,按照物業(yè)形式可劃分為:度假村、度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店、景區(qū)住宅、景觀型房地產(chǎn)、養(yǎng)老型酒店,出租式度假別墅;按照房地產(chǎn)項(xiàng)目在旅游景觀中所承擔(dān)的功能劃分可分為:旅游景點(diǎn)房地產(chǎn)、旅游商務(wù)房地產(chǎn)、旅游度假房地產(chǎn)、旅游住宅房地產(chǎn)、旅游商業(yè)房地產(chǎn)。 隨著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展和市場(chǎng)需求的不斷變化,這些分類呈現(xiàn)出多樣化的特征,很多種旅游房地產(chǎn)存在交叉領(lǐng)域,并不能單純地歸屬于哪種類型。

二、我國旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

目前,國內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家,除了國外和我國港臺(tái)地區(qū)頗具實(shí)力的大公司外,還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè),以及天鴻、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模宏大,隨著住宅市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展,這種有著巨大市場(chǎng)潛力和廣闊發(fā)展空間的新興物業(yè)形式引起樂不少投資商和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

1. 旅游度假村發(fā)展迅速

在我國,旅游業(yè)的真正發(fā)展在是改革開放以后的20多年,而度假村的興起和發(fā)展是旅游業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國旅游度假村雖然起步晚,但發(fā)展迅速,目前全國已有幾千多家旅游度假村。這些度假村形式多樣,包括風(fēng)景度假村、溫泉度假村、高爾夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等。而且,隨著我國各地景區(qū)開發(fā)進(jìn)程的不斷加快,度假村的數(shù)量仍有較大的增長(zhǎng)空間,其風(fēng)格也越來越具有文化特色。

2. 產(chǎn)權(quán)式酒店效果良好

眾所周知,實(shí)現(xiàn)旅游盈利的一個(gè)重要途徑,就是讓顧客實(shí)現(xiàn)旅游居住。旅游度假房地產(chǎn)能讓消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)旅游居住,以有效延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)功能,提高旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,加快旅游投資的回收。

在旅游度假房地產(chǎn)的旅游居住項(xiàng)目中,時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店效果良好。時(shí)權(quán)酒店,指投資性消費(fèi)者可在此類酒店的某類某間客房的全年使用權(quán)中,購買其中若干天的使用權(quán),并且在該酒店所加盟的全球分時(shí)度假交換系統(tǒng)中,通過置換客房使用權(quán),可在規(guī)定的權(quán)限內(nèi)更換到其他地方的該類酒店度假居住。產(chǎn)權(quán)酒店,指投資性消費(fèi)者在此類酒店購買某間客房幾十年的產(chǎn)權(quán),每年拿出一定天數(shù)的使用權(quán)供自己度假用,其他的時(shí)間則把該間客房的經(jīng)營(yíng)權(quán)托付給酒店管理企業(yè)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),購買者可在年終時(shí)享有該企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分紅。時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店常常交互運(yùn)作,集中體現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)發(fā)展中的效率和效益,廣為旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)所接受。因此,我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店得到了較快的發(fā)展。

由于對(duì)外開放和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,市場(chǎng)消費(fèi)的潛力開始釋放,造就了一批具有超前消費(fèi)觀念及消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層,國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富,國際分時(shí)度假公司走進(jìn)中國,使得分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界和消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。同時(shí),旅游度假區(qū)也隨著國內(nèi)旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候,市場(chǎng)氛圍已經(jīng)形成,這些因素在一定程度上促進(jìn)了我國產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的發(fā)展。

三、我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景

自從2008年休假制度的完善,國家規(guī)定一年117天的休假天數(shù)為人們的休閑度假提供了充分的時(shí)間保證,由此引發(fā)的假日經(jīng)濟(jì)也正在逐步造就強(qiáng)大的消費(fèi)群體和旅游消費(fèi)市場(chǎng),為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了巨大的需求空間。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加快,人們的生活水平有了很大的提高,對(duì)休閑生活的要求也日益提高和多樣化,一部分人開始進(jìn)入了休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代。富裕起來的人們,有了更多的閑暇時(shí)間去度假旅游,并且有能力去講究旅游居住的品質(zhì)。隨著人們旅游消費(fèi)支出的不斷上升,使得旅游業(yè)發(fā)展迅速,旅游房地產(chǎn)也隨之快速發(fā)展起來。

隨著商務(wù)旅游與休閑度假的興起,旅游者更加關(guān)注旅游消費(fèi)的舒適性與便捷性,對(duì)和旅游業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè),例如:衣食住行及休閑娛樂等配套設(shè)施提出了更高的要求,這就為旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很大的市場(chǎng)空間。

目前,雖然我國的旅游房地產(chǎn)發(fā)展較快,并且效果良好,但仍處于起步階段,在發(fā)展的過程中也暴露出了一些問題。例如,沿襲城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作模式,許多購買者按照城市房地產(chǎn)的贏利模式來操作旅游地產(chǎn),造成了部分地區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn)房?jī)r(jià)虛高;從整個(gè)行業(yè)來看,缺乏產(chǎn)業(yè)化的運(yùn)作模式,政府相關(guān)的政策規(guī)范和管理法規(guī)缺失,對(duì)行業(yè)的發(fā)展極為不利,行業(yè)發(fā)展環(huán)境有待規(guī)范;由于前期的定位不準(zhǔn)確和盲目開發(fā),以及新一輪的房地產(chǎn)熱的拉動(dòng)效應(yīng),造成許多地區(qū)的旅游房地產(chǎn)出現(xiàn)積壓和售后空置的問題。這些問題有待于正確解決,才能更好的促進(jìn)我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。從行業(yè)發(fā)展的角度來看,中國距離真正的旅游房地產(chǎn)尚有一定的距離,需要各方面的繼續(xù)努力。

總之,目前我國的旅游房地產(chǎn)處于剛剛起步的階段,由于正在擴(kuò)大的需求市場(chǎng)和龐大的消費(fèi)群體,城市高速路網(wǎng)系統(tǒng)的迅速發(fā)展,國家發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的需要,以及房地產(chǎn)發(fā)展的日趨規(guī)范,使得我國的旅游房地產(chǎn)潛力巨大,發(fā)展前景廣闊。

參考文獻(xiàn):

[1]王贊強(qiáng):旅游房地產(chǎn)初探[J].閩西職業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2001年04期

[2]陳李明:旅游地產(chǎn)將成為投資新熱點(diǎn)[N].經(jīng)理日?qǐng)?bào),2004年

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展范文第5篇

【關(guān)鍵詞】 大數(shù)據(jù)； 云會(huì)計(jì)； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 稅務(wù)管理

【中圖分類號(hào)】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道，珠海市某房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地增值稅1億余元。同時(shí)，2005―2012年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。據(jù)央視測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)毛利率達(dá)到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，實(shí)際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬億元，這意味著全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。自1999年國家稅務(wù)總局開始實(shí)施稅收專項(xiàng)檢查以來，房地產(chǎn)被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報(bào)價(jià)、預(yù)收賬款不及時(shí)入賬、開具多個(gè)賬戶逃避監(jiān)管、隨意調(diào)整申報(bào)稅額等多種問題。當(dāng)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)由于征收管理方式和技術(shù)方法等方面的問題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理極其有限和滯后。

云會(huì)計(jì)[1]是一種基于互網(wǎng)、以數(shù)據(jù)為中心的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，具有動(dòng)態(tài)性和可擴(kuò)展性等特點(diǎn)，其核心是資源共享、應(yīng)用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風(fēng)險(xiǎn)可控性等9個(gè)一級(jí)屬性[2]。大數(shù)據(jù)是運(yùn)用數(shù)據(jù)采集、挖掘、分析等技術(shù)，進(jìn)行實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)處理、實(shí)時(shí)智能決策，通過嵌入到具體業(yè)務(wù)流程中提供決策有用的信息。大數(shù)據(jù)時(shí)代，基于云平臺(tái)進(jìn)行稅務(wù)管理，云會(huì)計(jì)的動(dòng)態(tài)性和可伸縮性的計(jì)算能力使高效海量的涉稅數(shù)據(jù)分析成為可能；云會(huì)計(jì)環(huán)境下的群體智能為領(lǐng)導(dǎo)決策支持提供了運(yùn)行環(huán)境；云會(huì)計(jì)的服務(wù)化特征為面向廣大納稅人的數(shù)據(jù)挖掘個(gè)帶來機(jī)遇。

大數(shù)據(jù)時(shí)代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統(tǒng)的上線，稅務(wù)管理將以信息技術(shù)為依托，不斷推進(jìn)稅務(wù)管理現(xiàn)代化，對(duì)保障稅收職能的發(fā)揮起到重要的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟(jì)的引擎，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，舊城改造被中央確定為民生工程和國家發(fā)展戰(zhàn)略之一，面對(duì)其復(fù)雜的開發(fā)業(yè)務(wù)以及集團(tuán)化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，如何在種類繁多、數(shù)量龐大的數(shù)據(jù)中快速獲取并高效利用有價(jià)值的信息顯得尤為必要，基于云會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面、有效的稅務(wù)管理，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、A集團(tuán)稅務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題分析

（一）A集團(tuán)背景介紹

A集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，主要由廣場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司構(gòu)成，形成了商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。集團(tuán)的核心是以廣場(chǎng)命名的城市綜合體，在其多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善，形成匯集大型商業(yè)中心、高級(jí)酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合型建筑群。通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)地整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中通過建筑功能分區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動(dòng)，成為我國城市綜合體投資與運(yùn)營(yíng)管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。

A集團(tuán)下設(shè)北方項(xiàng)目中心、南方項(xiàng)目中心、酒店建設(shè)公司、商業(yè)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)研究部等，劃分南北區(qū)域，按照商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨等開發(fā)業(yè)態(tài)進(jìn)行管理。業(yè)務(wù)范圍分布全國，分別在各地設(shè)立項(xiàng)目公司管理具體業(yè)務(wù)，開發(fā)業(yè)態(tài)涉及營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等各大稅種，經(jīng)營(yíng)流程涉及拿地、開發(fā)、銷售、持有等多個(gè)環(huán)節(jié)。

（二）存在的問題

隨著信息化進(jìn)程的不斷深入，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進(jìn)，質(zhì)量與水平也不斷提升。但由于數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理等原因，對(duì)A集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理也存在一些不容忽視的問題[3]。

1.數(shù)據(jù)來源渠道單一，真實(shí)性、準(zhǔn)確性不夠

A集團(tuán)從事的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長(zhǎng)、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發(fā)周期為22―26個(gè)月，商業(yè)地產(chǎn)則更長(zhǎng)，開發(fā)周期為3―5年。在商業(yè)地產(chǎn)中以速度取勝的A集團(tuán)，從拿地到開業(yè)開發(fā)周期也至少需要18個(gè)月。在其稅務(wù)管理過程中，采集了大量涉稅數(shù)據(jù)，如房管國土部門的土地出讓、拆遷許可數(shù)據(jù)，工商部門的公司登記數(shù)據(jù)，發(fā)改委的立項(xiàng)數(shù)據(jù)，規(guī)劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗(yàn)線、建設(shè)工程規(guī)劃許可數(shù)據(jù)，建設(shè)部門的初步設(shè)計(jì)審查審批數(shù)據(jù)、施工圖審查備案數(shù)據(jù)、工程招標(biāo)及備案、施工許可、竣工驗(yàn)收備案數(shù)據(jù)等，均由A集團(tuán)主動(dòng)把相關(guān)證照提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)。在這個(gè)過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能及時(shí)獲取其立項(xiàng)證明、用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃數(shù)據(jù)，造成無法在開工前合理確定其土地增值稅項(xiàng)目分期、合理確定其企業(yè)所得稅成本對(duì)象等。同時(shí)，由于其開發(fā)周期長(zhǎng)、過程復(fù)雜，且涉及公司設(shè)立、拿地、開發(fā)、銷售、竣工后持有等各個(gè)環(huán)節(jié)，面對(duì)復(fù)雜繁冗的數(shù)據(jù)，其真實(shí)性、準(zhǔn)確性稅務(wù)機(jī)關(guān)難以逐一驗(yàn)證。

2.數(shù)據(jù)處理效率和質(zhì)量不高，無法進(jìn)行實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)監(jiān)控

隨著集團(tuán)的急速發(fā)展與擴(kuò)張，除消費(fèi)稅和關(guān)稅外，A集團(tuán)的業(yè)務(wù)幾乎涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅等各大稅種，由于其業(yè)務(wù)的特殊性和涉及稅種的復(fù)雜性，這就要求稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行全面有效的稅務(wù)管理。對(duì)于其開發(fā)過程中收集到的各種涉稅數(shù)據(jù)、企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)等各種結(jié)構(gòu)化、半結(jié)構(gòu)化及非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)目前只能進(jìn)行局部的、常規(guī)統(tǒng)計(jì)分析，無法進(jìn)行充分的數(shù)據(jù)應(yīng)用和信息共享，沒有建立并利用數(shù)據(jù)倉庫分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和內(nèi)外部信息用于納稅申報(bào)的“情報(bào)深加工”，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)納稅申報(bào)中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)的稅源監(jiān)控。

三、基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架構(gòu)建

對(duì)A集團(tuán)進(jìn)行稅務(wù)管理，按照“項(xiàng)目控稅、集中管理、事前監(jiān)控、事后清算”的原則，以項(xiàng)目管理為對(duì)象，基于云會(huì)計(jì)平臺(tái)，依托金稅三期稅收管理系統(tǒng)，從取得土地使用權(quán)開始，對(duì)其項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。本文以A集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅收業(yè)務(wù)為分析對(duì)象，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理分析、數(shù)據(jù)應(yīng)用三個(gè)層次，分析了云會(huì)計(jì)在登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報(bào)管理、稽查管理和納稅服務(wù)中的應(yīng)用，構(gòu)建了大數(shù)據(jù)時(shí)代基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架[4]，如圖1所示。

對(duì)A集團(tuán)進(jìn)行稅務(wù)管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統(tǒng)中內(nèi)部數(shù)據(jù)，應(yīng)借助云會(huì)計(jì)平臺(tái)，通過社交網(wǎng)絡(luò)、語義Web、物聯(lián)網(wǎng)等新興應(yīng)用，運(yùn)用Hadoop（Map Reduce技術(shù)）、批量流計(jì)算（Twitter的Storm技術(shù)）、Apache等數(shù)據(jù)處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數(shù)據(jù)分析和挖掘技術(shù)，獲取稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部、企業(yè)會(huì)計(jì)和外部第三方的各種成組數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)、高維數(shù)據(jù)、多響應(yīng)變量數(shù)據(jù)以及網(wǎng)絡(luò)層次數(shù)據(jù)等結(jié)構(gòu)復(fù)雜的數(shù)據(jù)形態(tài)，基于無形數(shù)據(jù)的有形模式進(jìn)行識(shí)別、比較、分析、融合，生成房產(chǎn)國土信息、建委信息、規(guī)劃信息等，對(duì)數(shù)據(jù)中的信息進(jìn)行有序解讀、有效運(yùn)用，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)、個(gè)性化的稅務(wù)管理。

（一）登記管理

登記管理分為稅務(wù)登記和項(xiàng)目登記。其中項(xiàng)目登記包括項(xiàng)目土地登記、項(xiàng)目開發(fā)登記、項(xiàng)目預(yù)售登記、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記和項(xiàng)目銷售登記五個(gè)方面。

稅務(wù)登記時(shí)，對(duì)A集團(tuán)提交的證件和資料進(jìn)行審查。在云會(huì)計(jì)環(huán)境下，通過查驗(yàn)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照信息、組織機(jī)構(gòu)代碼證信息、法人身份信息，核其提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)的數(shù)據(jù)是否相符，以確認(rèn)企業(yè)登記類型、所屬行業(yè)的真實(shí)性和合法性；查驗(yàn)中介機(jī)構(gòu)的驗(yàn)資報(bào)告，核實(shí)企業(yè)股東構(gòu)成、投資規(guī)模、投資國別、出資方式等資本結(jié)構(gòu)；查驗(yàn)房產(chǎn)部門提供的產(chǎn)權(quán)證明，核實(shí)企業(yè)注冊(cè)地址及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地址；查驗(yàn)集團(tuán)合同、章程、協(xié)議書等，核實(shí)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的真實(shí)性進(jìn)而對(duì)其進(jìn)行稅種鑒定；查驗(yàn)其會(huì)計(jì)核算辦法及軟件，全面分析集團(tuán)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、履行納稅義務(wù)等情況，審核確定其企業(yè)所得稅查賬征收。

項(xiàng)目登記時(shí)，通過查驗(yàn)國土部門提供的國有土地使用權(quán)出讓合同或《國有土地使用證》，涉及土地轉(zhuǎn)讓及投資入股，通用云平臺(tái)查驗(yàn)其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地投資入股協(xié)議、股權(quán)收購協(xié)議、土地評(píng)估及驗(yàn)資報(bào)告等相關(guān)資料，建設(shè)部門提供的項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、立項(xiàng)批復(fù)或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監(jiān)理合同、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》等，規(guī)劃部門提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖，房產(chǎn)部門提供的《商品房預(yù)售許可證》、《房源統(tǒng)計(jì)表》、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案、初始《房地產(chǎn)證》等核實(shí)其建筑施工、規(guī)劃和房源情況，逐一填寫項(xiàng)目登記信息，確保項(xiàng)目登記真實(shí)、完整。

（二）過程監(jiān)控

通過云會(huì)計(jì)平臺(tái)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)和稅源監(jiān)控，以登記管理和信息采集為基礎(chǔ)平臺(tái)，以拿地―開工―預(yù)售―竣工―銷售為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以契稅“先稅后證”為支撐，以項(xiàng)目完工清算作保證，全方位、全過程加強(qiáng)A集團(tuán)的各稅種管理。

在土地登記環(huán)節(jié)，將土地使用稅進(jìn)行全面監(jiān)控；對(duì)通過資產(chǎn)或股權(quán)收購，企業(yè)兼并、分立、置換等債務(wù)重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎(chǔ)，加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓時(shí)各稅種的征收管理。通過土地登記環(huán)節(jié)土地使用狀態(tài)的監(jiān)控，加強(qiáng)土地再開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅管理。

在項(xiàng)目開發(fā)―開工登記環(huán)節(jié)，跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計(jì)劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進(jìn)度等情況，掌握從事建設(shè)施工、裝飾裝修的單位和個(gè)人應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設(shè)施工、裝飾裝修的單位或個(gè)人的納稅情況，確定A集團(tuán)的建筑安裝成本的實(shí)際進(jìn)度，為稅前扣除提供參考；根據(jù)A集團(tuán)所得稅前工資等稅前列支情況與個(gè)人所得稅扣繳情況相比對(duì)，確認(rèn)其工資稅前扣除是否真實(shí)及個(gè)人所得稅是否足額繳納；根據(jù)土地增值稅的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等扣除項(xiàng)目與所得稅稅前扣除項(xiàng)目相比對(duì)，分析集團(tuán)稅前扣除金額的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。通過該節(jié)點(diǎn)全面深入掌握A集團(tuán)各開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)模式、立項(xiàng)及規(guī)劃數(shù)據(jù)、物業(yè)類型及開完工時(shí)間，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理精細(xì)化。

在項(xiàng)目開發(fā)―預(yù)售登記環(huán)節(jié)，全面加強(qiáng)預(yù)售階段的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的管理。通過云會(huì)計(jì)平臺(tái)中的房屋銷售數(shù)據(jù)、發(fā)票開具金額等，強(qiáng)化該節(jié)點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票監(jiān)控工作，全面了解A集團(tuán)各項(xiàng)目的實(shí)際銷售進(jìn)度、價(jià)格變化、營(yíng)銷策略等。

在項(xiàng)目開發(fā)―初始產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)，全面掌握A集團(tuán)各項(xiàng)目的竣工面積、可售物業(yè)面積、不可售物業(yè)面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設(shè)項(xiàng)目的完工情況及工程結(jié)算進(jìn)度，及時(shí)做好建設(shè)環(huán)節(jié)各承包商及分包商的稅款清算工作，為項(xiàng)目最終的稅項(xiàng)清算做好前期準(zhǔn)備工作。

在項(xiàng)目開發(fā)―銷售申報(bào)登記環(huán)節(jié)，利用契稅征管中獲取的A集團(tuán)房地產(chǎn)交易信息，掌握房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識(shí)別號(hào)碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析，實(shí)時(shí)掌握集團(tuán)的銷售收入、銷售面積以及計(jì)稅成本與收入實(shí)現(xiàn)是否配比，確屬差異的進(jìn)行納稅評(píng)估及預(yù)警分析。對(duì)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，及時(shí)發(fā)出清（結(jié)）算通知書。

同時(shí)，對(duì)A集團(tuán)在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)中產(chǎn)生的各類會(huì)計(jì)與稅收的差異、各類審批和備案事項(xiàng)的相關(guān)數(shù)據(jù)與綜合納稅申報(bào)表、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表、企業(yè)所得稅年度申報(bào)表以及其他數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，加強(qiáng)企業(yè)所得稅的動(dòng)態(tài)、后續(xù)管理。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注其跨年稅前扣除項(xiàng)目、虧損及稅前彌補(bǔ)虧損、職工教育經(jīng)費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等。

（三）納稅申報(bào)管理

通過云平臺(tái)獲取全面、真實(shí)和客觀的涉稅信息。包括A集團(tuán)涉稅基本信息，如企業(yè)名稱、稅務(wù)登記代碼、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、會(huì)計(jì)核算方式等，各種核定、認(rèn)定、減免稅審批事項(xiàng)等，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、開發(fā)量、開發(fā)流程、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、水電氣能耗等各類與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)，房屋銷售、自用、捐贈(zèng)及抵債情況，撥付工程款項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票領(lǐng)購和開具明細(xì)，不動(dòng)產(chǎn)銷售監(jiān)控明細(xì)及企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表等。根據(jù)云平臺(tái)中的行業(yè)信息，結(jié)合行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)業(yè)成本構(gòu)成特點(diǎn)，針對(duì)A集團(tuán)納稅過程中容易出現(xiàn)的問題，確定稅務(wù)管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。

以A集團(tuán)提供的納稅申報(bào)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)作為實(shí)施監(jiān)控的主要數(shù)據(jù)，以日常稅源管理采集的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的其他數(shù)據(jù)作為實(shí)施監(jiān)控的輔助數(shù)據(jù)，與預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)，對(duì)A集團(tuán)一定時(shí)期內(nèi)的納稅情況進(jìn)行監(jiān)控。通過拿地信息，判斷其樓盤規(guī)模，核實(shí)其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、公共配套費(fèi)等，核實(shí)其成本，作為土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳、開發(fā)項(xiàng)目完工產(chǎn)品結(jié)算的依據(jù)；通過房屋銷售合同、預(yù)售登記等，核實(shí)銷售情況，判斷其是否足額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加、預(yù)征土地增值稅、預(yù)繳企業(yè)所得稅；通過云會(huì)計(jì)平臺(tái)獲取項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算、項(xiàng)目工程合同結(jié)算、商品房購銷合同、銷售明細(xì)等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的數(shù)據(jù)，以及中介出具的《鑒證報(bào)告》，審核完成其土地增值稅清算和企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品結(jié)算；結(jié)合A集團(tuán)的申報(bào)、稅款征收及入庫信息、發(fā)票使用信息、享受稅收優(yōu)惠信息、涉稅違法信息等，通過對(duì)A集團(tuán)涉稅指標(biāo)與歷史指標(biāo)的縱向比對(duì)、與其他房地產(chǎn)業(yè)納稅人涉稅指標(biāo)的橫向比較，分析稅負(fù)等指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控。根據(jù)審核分析的結(jié)果，及時(shí)風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，按執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)提出管理建議。同時(shí)，根據(jù)建議對(duì)預(yù)警信息進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控和評(píng)價(jià)，及時(shí)啟動(dòng)征收管理、納稅評(píng)估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平臺(tái)，構(gòu)建稽查信息系統(tǒng)[5]，全面涵蓋選案、實(shí)施、審理、執(zhí)行四個(gè)環(huán)節(jié)所需要的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)定、各種稅目稅率、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、外部稽查情況等相關(guān)信息。在全面及時(shí)掌握A集團(tuán)企業(yè)變革、市場(chǎng)變化、電子商務(wù)等信息的基礎(chǔ)上，進(jìn)行偷逃稅比對(duì)，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)入稽查程序。

（五）納稅服務(wù)

通過稅收信息服務(wù)系統(tǒng)，根據(jù)A集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)的特征，及其復(fù)雜的業(yè)務(wù)形態(tài)，自動(dòng)為其推送相關(guān)的稅收政策、納稅提醒、評(píng)估預(yù)警等，并可實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)政策咨詢。利用程序服務(wù)系統(tǒng)，為A集團(tuán)提供涉及具體辦稅事項(xiàng)時(shí)可能運(yùn)用到的所有程序。具體包括網(wǎng)上辦稅、稅務(wù)登記、資格認(rèn)定、發(fā)票管理、遠(yuǎn)程抄報(bào)送、網(wǎng)上認(rèn)證、申報(bào)繳稅[6]。同時(shí)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)辦稅查詢，如受理辦稅結(jié)構(gòu)查詢、文書審批結(jié)果查詢、證照辦理查詢、發(fā)票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權(quán)益服務(wù)系統(tǒng)，啟動(dòng)執(zhí)法監(jiān)察和檢查程序，受理A集團(tuán)的投訴、提起行政復(fù)議、進(jìn)行監(jiān)督舉報(bào)等。最終實(shí)現(xiàn)以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務(wù)，提高社會(huì)稅法遵從度，構(gòu)建和諧稅收征納關(guān)系。

四、結(jié)語

大數(shù)據(jù)、云會(huì)計(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展正逐漸影響稅務(wù)管理的質(zhì)量和效率。以A集團(tuán)為例，對(duì)數(shù)據(jù)視角下房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理過程中出現(xiàn)的問題，通過案例研究的方法進(jìn)行了分析，從登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報(bào)管理、稽查管理、納稅服務(wù)等方面構(gòu)建了基于云會(huì)計(jì)的A集團(tuán)稅務(wù)管理框架，期望能夠充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)、云會(huì)計(jì)對(duì)稅務(wù)管理的支持與促進(jìn)作用，進(jìn)而加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理效率和服務(wù)水平。

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