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城中村治理方案范文第1篇

今天會(huì)議的主要任務(wù)是，進(jìn)一步貫徹落實(shí)全市“城中村”改社區(qū)工作會(huì)議精神，安排部署我區(qū)“城中村”改社區(qū)工作。下面，我講兩點(diǎn)意見(jiàn)：

隨著城市建設(shè)步伐加快，“城中村”成為不得不面對(duì)的問(wèn)題。

“城中村”充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)管理等方面取得了很大成績(jī)，為全區(qū)改革發(fā)展穩(wěn)定大局做出了重要貢獻(xiàn)。但是，“城中村”本質(zhì)還是農(nóng)村社區(qū)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是其基本特征，之所以稱之為“村”，就是因?yàn)樗诔鞘兄袇s依然保留著農(nóng)村的特點(diǎn)，無(wú)論從生活習(xí)慣、人際關(guān)系、社會(huì)保障等方面都與城市發(fā)展格格不入。從我們謝橋新區(qū)來(lái)看，“城中村”與它外部的城市環(huán)境是兩重天：“城中村”外建筑規(guī)劃有序、道路寬闊暢通、綠樹(shù)成蔭，各功能區(qū)互不干擾；“城中村”內(nèi)家家戶戶亂搭亂建，藍(lán)棚棚整的像軍事基地，村內(nèi)建筑間距過(guò)小，采光、通風(fēng)不足，危房、“一線天”、“握手樓”比比皆是，缺乏綠地和公共活動(dòng)空間。“城中村”改社區(qū)，是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快城市化進(jìn)程、改善人居環(huán)境和城市品位的重要舉措，也是市政府安排的硬性任務(wù)。今年，市下達(dá)我區(qū)“城中村”改社區(qū)的任務(wù)是謝橋街道的謝橋村、楚溪村和唐家寨村，其中：謝橋村改社區(qū)試點(diǎn)要在6月底前完成，楚溪村和唐家寨村改社區(qū)要在11月底前完成。大家要高度重視，充分認(rèn)識(shí)“城中村”改社區(qū)的責(zé)任感和緊迫感，采取有力措施，確保市下達(dá)任務(wù)全面完成。

按照國(guó)內(nèi)“城中村”改社區(qū)的普遍做法，這項(xiàng)工作主要分為三個(gè)層面：一是物質(zhì)層面上的改造，主要包括“城中村”的規(guī)劃建設(shè)、集體資產(chǎn)和集體土地處置；二是制度層面上的改造，主要包括“城中村”戶籍改革、社區(qū)建設(shè)和運(yùn)行模式改革、居民和社會(huì)保障、社會(huì)事務(wù)等；三是精神或文化層面上的改造，主要包括“城中村”宣傳動(dòng)員和市民意識(shí)培養(yǎng)。剛才，梁巨云同志宣讀的我區(qū)實(shí)施方案里講的比較詳細(xì)，我就不一一介紹?！俺侵写濉备纳鐓^(qū)面對(duì)的最直接、最困難的問(wèn)題，就是第一個(gè)層面的問(wèn)題。物質(zhì)層面的改革之所以困難，其原因就在于“城中村”改社區(qū)是一個(gè)利益博弈的過(guò)程，利益無(wú)疑成為各方面摩擦的焦點(diǎn)。在改社區(qū)過(guò)程中，如何平衡各方面利益則成為改造是否得以順利進(jìn)行的關(guān)鍵所在。各有關(guān)部門、謝橋街道要統(tǒng)籌兼顧，精密組織，正確處理改革穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系，確保居民在改社區(qū)后利益不缺失、生活有保障、發(fā)展更迅速、社會(huì)更和諧。要重點(diǎn)把握兩點(diǎn)：

城中村治理方案范文第2篇

關(guān)鍵詞：城中村；改造策略；利益博弈；共贏

中圖分類號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.09.056

1引言

蕪湖市作為安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通次中心，近年來(lái)工業(yè)化、城市化發(fā)展較快。隨著城鎮(zhèn)化的廣度和深度的不斷發(fā)展，蕪湖市的人口和面積都在迅速地增長(zhǎng)。但“城中村”問(wèn)題也隨之日益凸顯――房屋低矮連片、密度大、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全。城中村所呈現(xiàn)出來(lái)的負(fù)面問(wèn)題已經(jīng)成為蕪湖市發(fā)展中極不協(xié)調(diào)的一個(gè)因素，嚴(yán)重阻礙了城市的可持續(xù)發(fā)展。針對(duì)蕪湖市城中村進(jìn)行改造，不僅有利于改善城市居民的居住環(huán)境、提升城市形象，還可以加快城市現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程，同時(shí)也為其他城市改造城中村提供有利借鑒。因此，為解決城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的矛盾，城中村的建設(shè)治理已經(jīng)成為蕪湖市全面建設(shè)發(fā)展過(guò)程中亟需改善的重要問(wèn)題。

2文獻(xiàn)綜述

針對(duì)城中村現(xiàn)象，國(guó)內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)有了豐富的研究成果。

在國(guó)外城市發(fā)展的進(jìn)程中，有關(guān)城中村的研究主要通過(guò)幾個(gè)方面展開(kāi)的。首先，是關(guān)于城市邊緣地帶研究。早在20世紀(jì)50年代，奎恩和托馬斯就按照內(nèi)城、城市邊緣區(qū)、城市腹地這三個(gè)部分將大城市的地域結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解，并且很明確地提出“城市邊緣區(qū)”這一概念。從此，城市邊緣區(qū)的研究便開(kāi)始了。接著，是關(guān)于城市蔓延的研究。大部分學(xué)者一貫認(rèn)為，城市蔓延就是指是城市化區(qū)域向未城市化地域的擴(kuò)張。隨著城市邊緣大片住宅的開(kāi)發(fā)，住宅的高容積率、建筑密度不斷模糊了城鄉(xiāng)間的界線。最后，是關(guān)于都市村莊的研究。2004年，美國(guó)學(xué)者約翰斯頓在《人文地理學(xué)辭典》中定義都市村莊為一種居住型社區(qū)，是移民進(jìn)入城市的聚集點(diǎn)。因?yàn)榫哂邢嗤幕蛳嗨频奈幕蚍N族特征的居民，常常會(huì)位于內(nèi)城或轉(zhuǎn)型地帶。此外，美國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘇利文則定義都市村莊為現(xiàn)代城市郊區(qū)的次中心，這是使人與人、人與自然在生活、工作、游樂(lè)中達(dá)到一種和諧關(guān)系的地方。

在國(guó)內(nèi)關(guān)于城中村的相關(guān)研究中，主要是根據(jù)國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界在不同的歷史時(shí)期，基于不同的角度展開(kāi)的，最終探討了城中村改造的可持續(xù)發(fā)展模式。首先，是20世紀(jì)90年代的城市邊緣區(qū)研究階段。房慶方（1999）從未來(lái)規(guī)劃、城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃、城中村法律法規(guī)政策出臺(tái)等角度提出相應(yīng)解決對(duì)策，此外還提出在城中村改造過(guò)程中，一定要因地制宜，制定相應(yīng)的政策。然后，是20世紀(jì)90年代末至今的深入研究階段。周新宏（2007）基于經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究視角，探究導(dǎo)致城中村形成的經(jīng)濟(jì)與制度原因，針對(duì)城中村的形成、存續(xù)和改造問(wèn)題進(jìn)行了深刻分析并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的改造方略。辛剛國(guó)（2008）從城中村文化角度出發(fā)展開(kāi)研究，全面評(píng)價(jià)和認(rèn)識(shí)城中村現(xiàn)象，重點(diǎn)討論城中村多元文化的沖突和融合，以及重建獨(dú)特文化模式。李莉莉（2009）從城市化以及生態(tài)問(wèn)題的方面展開(kāi)研究，提出城市生態(tài)化和環(huán)境保護(hù)的改造建議。王新（2011）針對(duì)城中村改造中利益群體的沖突，分析城中村改造過(guò)程中的利益主w及其相互之間的關(guān)系，探究出城中村改造過(guò)程中存在的具體矛盾和矛盾沖突產(chǎn)生的根本原因。

結(jié)合國(guó)內(nèi)外的研究，不難得出，雖然眾多學(xué)者從各種角度探討城中村問(wèn)題，而且取得了豐碩的研究成果。但是，大部分的研究都是大環(huán)境下城中村的治理問(wèn)題，因此難以避免的是研究范圍過(guò)大，不能適應(yīng)于每一個(gè)城市，在某種程度上存在局限性。本項(xiàng)目將立足于對(duì)蕪湖市“城中村”地區(qū)進(jìn)行的實(shí)地調(diào)研，找出其形成的具體原因，并探索出適合其可持續(xù)發(fā)展的城中村改造策略，而不是盲目效仿前人經(jīng)驗(yàn)或其他城市做法，由此達(dá)到使蕪湖市全面快速發(fā)展的效果。

3蕪湖市城中村改造項(xiàng)目現(xiàn)狀

蕪湖市“城中村”現(xiàn)象明顯地區(qū)，有楊家門附近、灣里街道和蕪湖市步行街附近。從市區(qū)來(lái)看，2013年到2015年棚改貨幣化安置比例在不斷的上升，從30%增至59.8%。通過(guò)推進(jìn)棚改貨幣化安置和市場(chǎng)化購(gòu)房等方式，總共消化存量房地產(chǎn)23225套，占據(jù)同期商品住房銷售總量的37.5%。2016年，安徽省蕪湖市計(jì)劃實(shí)施棚改面積為305萬(wàn)平方米、共有26973戶。盡管如此，在蕪湖市城中村改造進(jìn)程中尚且存在很多有關(guān)利益的沖突，利益主體在進(jìn)行利益沖突的博弈。從調(diào)研中，不難發(fā)現(xiàn)為了能夠得到城中村改造資金來(lái)源，政府與開(kāi)發(fā)商展開(kāi)是否實(shí)施優(yōu)惠政策的博弈。為了解決拆遷補(bǔ)償安置的費(fèi)用和社會(huì)保障問(wèn)題，村民與政府、開(kāi)發(fā)商展開(kāi)博弈。為了追求利潤(rùn)最大化，開(kāi)發(fā)商與村民為拆遷補(bǔ)償安置方案展開(kāi)博弈。為此，建立以下博弈模型展開(kāi)深入分析，得出相應(yīng)解決方案。

4城中村改造三方博弈模型

在城中村改造的博弈過(guò)程中，三個(gè)博弈主體分別是政府、開(kāi)發(fā)商和村民。政府主要是為了合理規(guī)劃和管理城市土地，改善城市環(huán)境和提高城市競(jìng)爭(zhēng)力，從而實(shí)現(xiàn)政治目標(biāo)，提高公共利益，提高土地利用率。但是，在改造的過(guò)程中，政府存在一定的壓力。首先，缺乏資金的來(lái)源，推進(jìn)的周期能夠控制在合理的時(shí)間范圍內(nèi)，但實(shí)現(xiàn)卻困難重重。此外，法律方面不夠完善，實(shí)施城中村改造過(guò)程阻力大。開(kāi)發(fā)商在改造中可以獲得利潤(rùn)，提升自身品牌形象和知名度，但是投入資金多收益少，改造的周期長(zhǎng)且不確定性大。而且，在改造的過(guò)程中村民不是很配合，拆遷成為難題。村民支持城中村改造的一部分原因是可以改善臟亂差的環(huán)境，而且在拆遷中可以得到補(bǔ)償和社會(huì)保障，從而以嶄新的身份更好地融入城市生活。當(dāng)然，村民也有一些考慮，他們擔(dān)心對(duì)土地和房屋補(bǔ)償?shù)钠谕^(guò)高，擔(dān)心社會(huì)保障不到位，不敢用已有的收入來(lái)源作賭注。

在博弈中，政府的最優(yōu)策略是為對(duì)城中村改造提供優(yōu)惠，受到城市化進(jìn)程的影響，城市中的村莊不得不改造。政府可以吸引開(kāi)發(fā)商投入資金，但是政府需要對(duì)開(kāi)發(fā)商追求利益過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管從而保障村民的利益。村民對(duì)城中村改造的支持，取決于改造是否能達(dá)到村民期望收益。在此基礎(chǔ)上，可以建立三方博弈模型，如圖1所示。

圖1是六種城中村改造的組合，S1、S2、S3、S4、S5和S6。S1表示政府、村民和開(kāi)發(fā)商共同改造；S2表示政府承擔(dān)改造費(fèi)用，村民支持進(jìn)行改造；S3表示村民和開(kāi)發(fā)商共同改造；S4表示村民在其所在的村進(jìn)行改造；S5表示村民不支持，無(wú)法進(jìn)行改造；S6表示村民不支持，無(wú)法進(jìn)行改造。

5總結(jié)與建議

5.1總結(jié)

從三方博弈拓展模型綜合分析可知，村民的選擇在城中村改造中起著決定性的作用，只要村民支持改造就能實(shí)現(xiàn)，同樣只要村民反對(duì)改造就不能實(shí)現(xiàn)。在村民支持的情況下，一旦開(kāi)發(fā)商介入，政府和村民就必然獲得相應(yīng)的收益，所以村民就相應(yīng)地支持改造。因此，城中村改造的過(guò)程中最主要的問(wèn)題就是對(duì)村民利益的絕對(duì)保障。

5.2建議

城中村改造的過(guò)程是政府、村民和開(kāi)發(fā)商之間的一場(chǎng)合作，需要三方看清自己的位置，發(fā)揮好在各個(gè)環(huán)節(jié)中的作用，最終實(shí)現(xiàn)互利共贏的目的。鑒于蕪湖市城中村改造的調(diào)查研究，得出以下幾點(diǎn)建議。

首先，蕪湖市政府應(yīng)該制定相應(yīng)的規(guī)劃，組織招商引資項(xiàng)目，建立一種政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與的模式。在建設(shè)用地上，堅(jiān)持通過(guò)招拍掛的方式供應(yīng)土地，進(jìn)行陽(yáng)光操作。同時(shí)，為了維護(hù)好開(kāi)發(fā)商的利益，各縣都在政策許可的范圍內(nèi)通過(guò)制定優(yōu)惠措施，盡量讓利于開(kāi)發(fā)商。堅(jiān)持以村民利益為本，監(jiān)督和調(diào)控拆遷補(bǔ)償安置方案。建立和完善相關(guān)的法律制度，對(duì)于住宅房屋的拆遷補(bǔ)償安置，根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證等有效證明給予補(bǔ)償，實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對(duì)于非住宅房屋拆遷補(bǔ)償，區(qū)分土地使用權(quán)取得方式不同計(jì)算補(bǔ)償，或者按照重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算補(bǔ)償。完善社會(huì)保障制度。勞動(dòng)、民政部門要借鑒先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合蕪湖市實(shí)際，對(duì)改造后的居民社會(huì)保障問(wèn)題盡快拿出具體意見(jiàn)，在政策允許的范圍內(nèi)，可按比例拿出一定的土地出讓收益，對(duì)失地居民進(jìn)行一次性補(bǔ)貼，解決好居民老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)等問(wèn)題。強(qiáng)化就業(yè)及培訓(xùn)。勞動(dòng)部門要依托各種載體，加強(qiáng)勞動(dòng)技能培訓(xùn)。要充分發(fā)揮我市工業(yè)基礎(chǔ)好、企業(yè)多，特別是推進(jìn)區(qū)工業(yè)集聚區(qū)建設(shè)即將形成規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，有針對(duì)性地制訂培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民就近就業(yè)、就地就業(yè)。夯實(shí)村組集體經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入。城中村改造過(guò)程中可適當(dāng)補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由村、組集體經(jīng)營(yíng)，收入用于保障農(nóng)民今后生活。要積極引導(dǎo)群眾采取土地入股的形式，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民增收。

其次，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該保持良好的企業(yè)形象，不能^分追求利潤(rùn)和搶奪村民的利益空間。配合政府工作，盡力實(shí)現(xiàn)共同的利益。自覺(jué)遵守法律法規(guī)，從考慮村民利益的角度出發(fā)，合理獲取應(yīng)得利潤(rùn)。

最后，村民應(yīng)該看到城中村改造的發(fā)展前景，大力支持政府工作，全面考慮改造的成本和收益，降低預(yù)期收益標(biāo)準(zhǔn)，不盲目追求利益，以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)和原則。積極主動(dòng)參與各種政府培訓(xùn)，提高自身素質(zhì)，努力學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識(shí)，自主創(chuàng)業(yè)，為農(nóng)村建設(shè)盡自己最大的努力。

參考文獻(xiàn)

[1]房慶方，馬向明，宋勁松.城中村：我國(guó)城市化進(jìn)程中遇到的政策問(wèn)題[J].城市發(fā)展研究，1999，（04）：2123.

[2]周新宏.城中村問(wèn)題：形成、存續(xù)與改造的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，2007.

[3]辛剛國(guó).都市里的村莊―“城中村”的文化困境及其重建[J].湖南省社會(huì)主義學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，（06）：9193.

城中村治理方案范文第3篇

從“城中村”的形成原因入手，在分析了昆明市“城中村”概況、改造現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況、因地制宜地提出了一些措施及建議，希望能對(duì)昆明“城中村”改造提供參考及幫助。

城市化“城中村”改造村民昆明

一、引言

目前，我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，城市規(guī)模急劇擴(kuò)張，對(duì)土地的需求量越來(lái)越大，隨之在城市發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)大量“城中村”?！俺侵写濉笔俏覈?guó)城市化進(jìn)程中帶有普遍性的社會(huì)現(xiàn)象，同時(shí)也是在我國(guó)特有的土地所有制和文化背景下，快速推進(jìn)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的特殊問(wèn)題。近年來(lái)，昆明城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城中村問(wèn)題也隨之不斷加劇，成為城市發(fā)展的制約因素。在2008年，昆明市委市政府面對(duì)昆明日益惡化的城中村問(wèn)題，提出了用5年時(shí)間完成城市建成區(qū)內(nèi)三百多個(gè)城中村的改造改建工作。

二、“城中村”改造的意義

城中村與城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、空間發(fā)展極不協(xié)調(diào)，影響城市規(guī)劃實(shí)施，對(duì)城市景觀、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市土地利用與空間布局、城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展都產(chǎn)生不良影響。因此，將城中村劃入城市的統(tǒng)一管理與規(guī)劃，通過(guò)土地、規(guī)劃、建設(shè)、人口、經(jīng)濟(jì)、管理等各方面的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)變，從而真正實(shí)現(xiàn)城市的共同發(fā)展，以利于完善城市功能、優(yōu)化城市形象、提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

三、昆明“城中村”改造現(xiàn)狀及問(wèn)題

（一）昆明“城中村”改造現(xiàn)狀

（1）西山區(qū)“城中村”改造情況

目前，西山區(qū)共拆除“城中村”改造范圍建筑面積126.96萬(wàn)平方米，其中：2008年完成南亞項(xiàng)目22.07萬(wàn)平方米，2009年完成拆遷面積104.89萬(wàn)平方米，并完成55個(gè)片區(qū)的土地權(quán)屬調(diào)查及影像成圖、出圖工作，調(diào)查總面積4.6萬(wàn)畝。同時(shí)，已建成回遷安置房共計(jì)23.2萬(wàn)平方米：其中南壩五組5萬(wàn)平方米安置房已建成，紅廟一組7萬(wàn)平方米安置房已建成，鯉魚(yú)村村民安置房屋3.2萬(wàn)平方米主體已完工，鄭家新村村民安置房已建成8萬(wàn)平方米。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目13.6萬(wàn)平方米安置房年內(nèi)可建成。

（2）盤龍區(qū)“城中村”改造情況

2008年盤龍區(qū)第一批城中村開(kāi)始改造。截止至2008年12月31日，列入改造計(jì)劃的5個(gè)片區(qū)6個(gè)村全部完成了專項(xiàng)規(guī)劃的編制和審批，累計(jì)拆除各類建筑物20余萬(wàn)平方米。目前，盤龍區(qū)納入2010年計(jì)劃改造的共有15個(gè)村，7個(gè)村進(jìn)入實(shí)質(zhì)性拆遷，完成改造9個(gè)村，按承諾要求完成5個(gè)村回遷安置房建設(shè)。

（3）官渡區(qū)“城中村”改造情況

至2008年6月，全區(qū)拆除建（構(gòu)）筑物20多萬(wàn)平方米，其中太和佴家灣村拆除建（構(gòu)）筑物86160平方米、關(guān)上日新片區(qū)拆除建（構(gòu)）筑物50000多平方米、關(guān)嶺路木器廠片區(qū)拆除建（構(gòu)）筑物40000多平方米、小板橋云溪片區(qū)拆除建（構(gòu)）筑物15000多平方米、六甲官南大道片區(qū)拆除建（構(gòu)）筑物6800平方米。與5家公共單位達(dá)成協(xié)議交房，占公共單位總數(shù)的45.5%，與片區(qū)戶主簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議110戶，占總戶數(shù)的22%。

（4）五華區(qū)“城中村”改造情況

2008年11月，五華區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)城中村改造，將分五年開(kāi)發(fā)改造完成。截止到2010年1月區(qū)域已經(jīng)簽署開(kāi)發(fā)合同的城中村達(dá)15個(gè)，進(jìn)入實(shí)質(zhì)拆遷階段約9個(gè)，2010年底將開(kāi)始第三批城中村改造。

（二）改造過(guò)程中遇到的問(wèn)題

（1）政府、開(kāi)發(fā)商、村民三者之間的利益沖突

“城中村”改造的博弈三方：政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和“村民”。村民們的主要要求是在改造中保護(hù)他們的租金收益或?qū)p失的租金收益給予補(bǔ)償，房地產(chǎn)商的主要要求是在投資改造中至少獲得平均收益，而政府則希望在避免財(cái)政的壓力和保證市場(chǎng)的情況同時(shí)維持社會(huì)的穩(wěn)定。城中村改造的最終方案，將是這三方利益平衡的合約安排，但三方博弈出的征地拆遷補(bǔ)償機(jī)制極有可能會(huì)是有失公平的。

（3）外來(lái)民工丟失了廉價(jià)的出租屋，住宿成了問(wèn)題

在城中村拆遷過(guò)程中，往往會(huì)忽略一個(gè)重要的群體，那就是外來(lái)務(wù)工人員。城中村未拆遷時(shí)，他們大多居住在城中村的廉價(jià)出租屋里，但是城中村拆遷后，他們將失去廉價(jià)的出租屋，住宿成了問(wèn)題，這勢(shì)必將導(dǎo)致一個(gè)城市外來(lái)務(wù)工人員的缺失或勞動(dòng)力的工資上漲。

（4）房子改造導(dǎo)致村民失去了主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源

城中村中的村民大多以出租房屋，收取租金為其主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，在城中村拆遷過(guò)程中，他們將長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有住處和收入。

（5）村民的社會(huì)保障問(wèn)題

由于我國(guó)的戶籍管理制度把戶口與社會(huì)保障、醫(yī)療、子女教育、社會(huì)福利和社會(huì)地位直接掛鉤，使得農(nóng)民在失去土地后難以享受到和市民相同的待遇，即使在昆明就業(yè)，也無(wú)法享用城市的許多公共產(chǎn)品，無(wú)法進(jìn)入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系，生活得不到保障。

四、對(duì)昆明“城中村”改造建議

（一）明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

“農(nóng)村集體對(duì)其所有的土地并不具有處分權(quán)，只是名義上的所有權(quán)而己，真正擁有支配權(quán)的是國(guó)家?！眹?guó)家有償出讓使用權(quán)的城市土地一級(jí)市場(chǎng)的建立和擴(kuò)展，使土地增值得到顯化，從而使農(nóng)村土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的矛盾突出。由于法律限制農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入土地市場(chǎng)，農(nóng)民無(wú)法直接享有由此帶來(lái)的土地增值。

（二）協(xié)調(diào)“三方”關(guān)系，保障村民合法權(quán)益

“城中村”涉及各方利益及角色定位。政府、開(kāi)發(fā)商和“城中村”居民在改造中各方利益存在不一致，他們之間有共同利益，即都希望“城中村”問(wèn)題得到妥善解決。但在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)保證“城中村”居民的合法權(quán)益。

（三）制定合理的拆遷補(bǔ)償制度、科學(xué)的土地出讓政策

“城中村”房屋的拆遷改造直接觸及到廣大村民的既得利益，因此應(yīng)制定出合理的拆遷補(bǔ)償方案以保證村民的集體收益。在執(zhí)行國(guó)家和省市有關(guān)政策法規(guī)的同時(shí)，應(yīng)結(jié)合具體情況，作出適當(dāng)調(diào)整，制定出雙方都能接受的標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商解決補(bǔ)償中可能發(fā)生的爭(zhēng)端。

（四）制定科學(xué)的城市規(guī)劃，預(yù)防“準(zhǔn)城中村”

“準(zhǔn)城中村”主要是指城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，由于城市發(fā)展的需要，目前正在征地待建的地方，存在著大量的村莊和農(nóng)戶，隨著城市的發(fā)展它們將很快成為新的“城中村”。為了預(yù)防再一輪的城中村改造，應(yīng)制定科學(xué)的城市規(guī)劃，在充分考慮現(xiàn)有制度和各種現(xiàn)實(shí)的約束條件的基礎(chǔ)上預(yù)防新一批城中村的出現(xiàn)。

五、結(jié)語(yǔ)

“城中村”是在我國(guó)特有的二元經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制和文化背景下，在快速推進(jìn)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種新的城市化問(wèn)題，也是我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中獨(dú)有的一大難題。城市在發(fā)展，“城中村”的問(wèn)題就不可避免。

“城中村”改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅涉及到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、法律、文化等多個(gè)領(lǐng)域，同時(shí)也是政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、城中村集體和原村民等多方主體的博弈過(guò)程，并涉及農(nóng)民、農(nóng)村在城市化進(jìn)程中的現(xiàn)實(shí)生活狀況與長(zhǎng)遠(yuǎn)出路。本文通過(guò)對(duì)城中村形成機(jī)制的深入分析，再詳細(xì)分析研究昆明城中村的改造現(xiàn)狀、存在改造問(wèn)題等，提出相應(yīng)的解決措施。

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城中村治理方案范文第4篇

【關(guān)鍵詞】城中村；改造；政府作用

引 言

我國(guó)城市發(fā)展到一定階段逐漸出現(xiàn)了具有我國(guó)特色的城市化現(xiàn)象即城中村。我國(guó)的城市發(fā)展是沿著自上而下的模式來(lái)進(jìn)行的，鄉(xiāng)村人口開(kāi)始大量涌向城市，對(duì)于我國(guó)區(qū)域格局都會(huì)產(chǎn)生著一定的影響。政府在加快城市化過(guò)程中其首要目標(biāo)就是對(duì)城中村進(jìn)行良好的改造。傳統(tǒng)的城市化改造中政府一直占據(jù)著主導(dǎo)地位，所以當(dāng)前為了更好地推進(jìn)城市化進(jìn)程，政府應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變角色定位，更好地為公共服務(wù)作安排，在城中村改造過(guò)程的變成利益的協(xié)調(diào)者，幫助推進(jìn)我國(guó)城市化的進(jìn)程。

一、“城中村”改造中牽涉到的多重利益關(guān)系

在城中村改造過(guò)程中，牽涉到村民、村集體、開(kāi)發(fā)商以及政府的關(guān)系和利益，并且這些利益關(guān)系主體的形成是以政府為基本核心的，其他幾組之間則是相互制衡的關(guān)系。

首先，政府在城中村改造中它是推動(dòng)者的身份，政府在這一過(guò)程中占據(jù)著多元的利益。他主要是處理城中村改造前后的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題，并且政府以政策為工具來(lái)避免出現(xiàn)回遷或者爛尾工程。

其次，政府應(yīng)當(dāng)把握好其與村集體之間的關(guān)系，與一般的村委會(huì)不同的是城中村村集體在經(jīng)濟(jì)上是具有自己的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)還有大量的物業(yè)和自身利益需要得到保護(hù)的需求。城中村集體在推動(dòng)城中村改造中是政府的有力幫手，其在組織和動(dòng)員村民問(wèn)題上需要集體的協(xié)調(diào)和配合。

然后，政府在推進(jìn)城中村改造過(guò)程中還應(yīng)當(dāng)控制好與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系。在這一過(guò)程中既要能夠滿足城市規(guī)劃的基本需求，還要兼顧好其與開(kāi)發(fā)商利益的關(guān)系。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度要適中，對(duì)于市政配套設(shè)施還要合理分擔(dān)。政府與開(kāi)發(fā)商之間能否開(kāi)展順利的合作關(guān)系就是其采取的補(bǔ)貼方式和優(yōu)惠價(jià)格。

再次，城中村居民跟開(kāi)發(fā)商之間的利益協(xié)調(diào)關(guān)系。這主要表現(xiàn)在拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商選擇怎樣的安置補(bǔ)償方式，采用安置回遷的方式還是交付安置補(bǔ)償款的方式，是其需要加以重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

最后，還應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商與城中村集體間的協(xié)調(diào)關(guān)系。開(kāi)發(fā)商需要村集體的配合，這樣才能順利進(jìn)行改造，村集體在城中村改造過(guò)程中占據(jù)著比較特殊的位置，維護(hù)好與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系是保障城中村順利改造的必須。

二、城中村改造過(guò)程中應(yīng)遵循的基本原則

城中村的改造工作主要是在政府的主導(dǎo)和控制下，先進(jìn)行試點(diǎn)，然后以點(diǎn)帶面開(kāi)展輻射帶動(dòng)的方式。在政府的政策以及監(jiān)督管理下，通過(guò)拆遷騰地、安置補(bǔ)償以及招標(biāo)開(kāi)發(fā)等一系列措施來(lái)對(duì)城中村進(jìn)行改造。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、土地國(guó)有化以及農(nóng)民市民化的轉(zhuǎn)變。在城中村改造過(guò)程中需要遵循如下原則：

1、堅(jiān)持以人為本可持續(xù)化的原則。在城中村改造過(guò)程中，對(duì)于村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和眼前利益要處理得當(dāng)，對(duì)于環(huán)境資源的保護(hù)和開(kāi)發(fā)要合理，對(duì)每一寸土地資源都要合理開(kāi)發(fā)和利用。要積極解決居民的生產(chǎn)就業(yè)問(wèn)題。

2、改造過(guò)程中要遵照法律法規(guī)來(lái)執(zhí)行。城中村改造過(guò)程中要按照相關(guān)法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行，保障每一項(xiàng)操作都是有依據(jù)，并且執(zhí)行的每一項(xiàng)指令都是透明的，爭(zhēng)取得到大多數(shù)人的支持和理解，進(jìn)而更好地保證城中村改造的穩(wěn)定和順利。

3、堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃和自主開(kāi)發(fā)的改造原則。城中村的改造應(yīng)當(dāng)在城市總體規(guī)劃的要求下進(jìn)行，并且根據(jù)各城中村的不同實(shí)際進(jìn)行規(guī)劃改造以及拆遷安置方案的實(shí)施。當(dāng)拆遷安置的方案按基本程序報(bào)批后可以進(jìn)行自主的開(kāi)發(fā)。在這一過(guò)程中要充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，同時(shí)需要防止出現(xiàn)各自為政的狀況。

三、政府在城中村改造中發(fā)揮其作用所采取的對(duì)策

政府是市場(chǎng)規(guī)則的制定者，對(duì)于各方的利益主體進(jìn)行著合理的協(xié)調(diào)，對(duì)于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)以及組織成員的合法利益要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)。在政治理性的約束下，政府在城中村改造中其目標(biāo)主要是多元利益，其手中掌握的政策手段和公共權(quán)力都是可以依賴的，所以在城中村改造中，政府可以采取組織化動(dòng)員的策略。

1、在城中村改造中，政府可成立改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)城中村改造中各種相關(guān)政策的調(diào)研和決策的制定進(jìn)行負(fù)責(zé)；領(lǐng)導(dǎo)小組的職能還包括對(duì)各種專項(xiàng)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審批，并對(duì)專項(xiàng)資金的使用計(jì)劃進(jìn)行審批；對(duì)城中村改造項(xiàng)目建設(shè)審批程序進(jìn)行制定并加以完善，對(duì)拆遷安置以及房屋銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督管理等。

2、在進(jìn)行城中村改造中對(duì)于農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理體制進(jìn)行改革，對(duì)舊村的拆除以及新區(qū)的建設(shè)都要順利完成。對(duì)于城中村改造中涉及到的改造辦、國(guó)土資源以及各種城市管理執(zhí)法部門，務(wù)必保證其相互間是配合的關(guān)系。這些都需要政府充分發(fā)揮其主導(dǎo)作用。特別是對(duì)于將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，居民戶口由農(nóng)村變?yōu)槌鞘?，都是需要做好協(xié)調(diào)管理的。依照有關(guān)規(guī)定撤消村委會(huì)設(shè)立社區(qū)居民委員會(huì)，農(nóng)村集體資產(chǎn)依法進(jìn)行清產(chǎn)核資和股份量化后轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞莼蚧旌纤兄平?jīng)濟(jì)，這些工作完全需要政府協(xié)調(diào)完成。

3、對(duì)城中村的土地資源進(jìn)行統(tǒng)籌安排，對(duì)其供應(yīng)方式的選擇上要根據(jù)土地的具體用途來(lái)確定。城中村改造中最為主要的一個(gè)難題就是土地的使用以及土地的供應(yīng)。一般來(lái)說(shuō)，依據(jù)政策，國(guó)有土地有劃撥和出讓兩種方式，城市公用建設(shè)的土地可進(jìn)行劃撥，經(jīng)營(yíng)性建設(shè)的土地則是出讓方式獲取。對(duì)于群眾的安置用房應(yīng)當(dāng)享受經(jīng)適房的政策。由于城中村改造問(wèn)題中牽涉到的土地問(wèn)題是相對(duì)較為復(fù)雜的，土地的性質(zhì)大多屬于集體建設(shè)用地，這種性質(zhì)的用地如果用于經(jīng)營(yíng)性的開(kāi)發(fā)，對(duì)于土地的征收必須根據(jù)相關(guān)程序來(lái)進(jìn)行。不然開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)使用國(guó)有土地的。具體到城中村改造中來(lái)說(shuō)，不論采用任何形式的土地使用方式，都必須本著實(shí)際情況由村組織決定。

4、根據(jù)城市管理的政策體制統(tǒng)一規(guī)劃和管理城中村。對(duì)于城市道路、排污以及環(huán)衛(wèi)問(wèn)題的管理，可將其統(tǒng)一納入到公用建設(shè)的管理中去。對(duì)于改造的城中村小區(qū)的布局應(yīng)當(dāng)是科學(xué)合理的，配套的綠化設(shè)施以及各種基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)等等都要齊備和完善。對(duì)于改造后的城中村建設(shè)要注重精神文明建設(shè)，可建立以居委會(huì)為核心的社區(qū)管理中心，有效發(fā)揮其服務(wù)及管理功能。對(duì)于民眾的精神文化生活要大力開(kāi)展各種形式的活動(dòng)，不斷將先進(jìn)的文化理念傳輸給民眾，切實(shí)提高民眾的精神文化素質(zhì)，著力改善其生存水平，使其更好地融入到城市生活中，保障整個(gè)社會(huì)朝著和諧的方向發(fā)展邁進(jìn)。

結(jié)束語(yǔ)

為了有效促進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的加快推進(jìn)，促進(jìn)城中村改造的飛速發(fā)展，幫助人民群眾可以享受更多更為實(shí)惠的改革發(fā)展的實(shí)惠，促進(jìn)美麗城鎮(zhèn)的建設(shè)，在城中村改造過(guò)程中要根據(jù)城市總體的規(guī)劃帶動(dòng)城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，統(tǒng)籌安排并解決城中村改造中一系列問(wèn)題，例如社區(qū)管理、社會(huì)保障以及居民就業(yè)等等。不斷推進(jìn)土體國(guó)有化、城市一體化以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面可持續(xù)發(fā)展。

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城中村治理方案范文第5篇

【關(guān)鍵詞】城中村；城中村改造；經(jīng)濟(jì)組織形式

【中圖分類號(hào)】F320．3　【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1673―291X(2006)06-0118―03

一、引言

城中村，是指在城市快速發(fā)展和擴(kuò)張過(guò)程中，政府通過(guò)征用城市近郊的土地而納入城市建設(shè)區(qū)域的一些村落。其在管理體制和運(yùn)行機(jī)制上仍沿襲過(guò)去城鄉(xiāng)二元管理的方式；從村民的生活到村內(nèi)的建筑基本已經(jīng)完全表現(xiàn)出城市的特征，但實(shí)質(zhì)上仍是一種農(nóng)村社區(qū)；在區(qū)位分布上呈現(xiàn)多樣化，從最初僅分布于城市邊緣區(qū)發(fā)展到“城中有村，村中有城”甚至城中心就是“城中村”。

關(guān)于城中村的形成機(jī)制，張建明(1998)認(rèn)為：“焦點(diǎn)在土地，原因在規(guī)劃管理，癥結(jié)在體制”；李立勛(2001)認(rèn)為，原因在于城鄉(xiāng)二元體制和政策所形成的城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局，而社會(huì)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的局限則成為城中村形成的社會(huì)因素；李培林(2002)則將城中村的產(chǎn)生歸結(jié)于土地和房屋租金收益的刺激以及“類單位制”的塊狀管理。筆者認(rèn)為，城中村的形成可以歸納為以下幾點(diǎn)：(1)城市的快速擴(kuò)張和政府為求快速發(fā)展繞開(kāi)居住地征用耕地是城中村形成的直接原因；(2)城鄉(xiāng)二元土地管理體制造成城中村最具標(biāo)志性的特征――混亂的土地使用格局，是城中村形成的根本原因；(3)周邊城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為城中村創(chuàng)造的巨大物業(yè)收益機(jī)會(huì)是城中村現(xiàn)象凸顯的經(jīng)濟(jì)因素。

城市村的存在對(duì)所在城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了很大的負(fù)外部性，嚴(yán)重破壞了城市環(huán)境、影響了城市功能的發(fā)揮、損害了城市綜合發(fā)展實(shí)力。本文對(duì)武漢市城中村改造的核心問(wèn)題和改造思路進(jìn)行了探討一

二、武漢市城中村社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

據(jù)城建部門調(diào)查，武漢市共有“城中村”168個(gè)，土地總面積21381．82公頃，約200平方公里。從布局上看，其主要分布在交通干線的周圍，圍繞主要的干道成輻射狀分布，同時(shí)，又在某些相應(yīng)的區(qū)域聚集，如洪山區(qū)，其非常明顯的反映了歷史因素在城市發(fā)展過(guò)程中的作用。

城中村依托優(yōu)越的地理區(qū)位和豐厚的征地補(bǔ)償金發(fā)展，形成了巨額的集體經(jīng)濟(jì)，并形成了以出租物業(yè)為主要謀生方式的家庭經(jīng)濟(jì)(閆小培，2004)。這是一種典型的外生式的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，并由此產(chǎn)生了“寄生型”的心理狀態(tài)。

(一)“外生式”的經(jīng)濟(jì)形態(tài)

城中村的經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)尤其是土地出租、物業(yè)出租為主，經(jīng)濟(jì)收入以房屋出租收入和政府的征地補(bǔ)償金為主，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力來(lái)自于周邊城區(qū)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，經(jīng)濟(jì)效益取決于城中村的地理區(qū)位和周邊人口的聚集狀況，是一種典型的“外生式”的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。以武漢市洪山區(qū)的和平鄉(xiāng)為例，由于其比鄰湖北大學(xué)，人口聚集量巨大，出租屋市場(chǎng)相當(dāng)興盛，普通村民家的住宅多達(dá)3-4層，年租金收入3-4萬(wàn)元。

(二)“寄生型”的生活和心理狀態(tài)

在上述“外生式”的經(jīng)濟(jì)形態(tài)中，一般失地的村民基本以房屋出租收入和集體分紅為主，雖然收入的多少隨著地理區(qū)位的不同有多寡之分，但基本上可以保證其衣食無(wú)憂甚至富足的生活。大多數(shù)村民們由于有生活保障，甘愿成為“主觀剩余勞動(dòng)力”，成為“食租族”，過(guò)著“寄生”的生活。即使少部分村民有就業(yè)的愿望，由于其較低的文化層次和就業(yè)能力，也不能順利就業(yè)，成了“客觀剩余勞動(dòng)力”。這種“寄生型”的生活狀態(tài)使村民們大多不思進(jìn)取、貪圖安逸，缺乏投資創(chuàng)業(yè)意識(shí)。

三、武漢市城中村改造問(wèn)題的新認(rèn)識(shí)

(一)城中村產(chǎn)生和存續(xù)的經(jīng)濟(jì)原因在村外

出租物業(yè)經(jīng)濟(jì)是城中村經(jīng)濟(jì)的重要支柱，也是其產(chǎn)生和存續(xù)的經(jīng)濟(jì)原因。城中村出租物業(yè)的顯著特征在于其高密度、高容積率和低廉的價(jià)格，而這些特征也是順應(yīng)市場(chǎng)供求形勢(shì)的。武漢市是一個(gè)特大型的城市，第五次人口普查結(jié)果顯示，全市總共有外地流動(dòng)人口115萬(wàn)人。這些外來(lái)人口多數(shù)受教育程度低且收入低，他們對(duì)廉價(jià)的出租屋有著巨大的需求。城中村為這些外來(lái)人口提供了廉價(jià)的居住場(chǎng)所，承擔(dān)著為低收入外來(lái)人口提供居住場(chǎng)所的功能。如果在城中村改造中忽視城中村存在的這一功能而強(qiáng)制鏟平城中村，必然會(huì)導(dǎo)致在城市的另一角落產(chǎn)生另一個(gè)類似于“貧民窟”的聚居地，以滿足這種對(duì)廉價(jià)出租屋的需求。

(二)城中村經(jīng)濟(jì)組織形式的順利轉(zhuǎn)型是改造的關(guān)鍵

城中村傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)組織形式是村集體經(jīng)濟(jì)，由村委會(huì)管理，并由其全面負(fù)責(zé)社區(qū)生活，包括村民福利和市政基礎(chǔ)設(shè)施供給等。然而，集體經(jīng)濟(jì)組織曾經(jīng)具有的優(yōu)勢(shì)，在如今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的“城中村”已經(jīng)不復(fù)存在，而它的天生不足卻日益暴露：產(chǎn)權(quán)不清晰；治理結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題；集體經(jīng)濟(jì)成分不可流轉(zhuǎn)，集體資產(chǎn)的很大一部分價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)。武漢市城中村改造明確提出要轉(zhuǎn)變集體經(jīng)濟(jì)組織管理模式，建立以現(xiàn)代企業(yè)制度為特征的股份有限公司(集團(tuán))。股份制使企業(yè)獲得了獨(dú)立的法人地位，有利于所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的真正分開(kāi)；有利于建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)；股份的可流轉(zhuǎn)性保證了產(chǎn)權(quán)的可交易性。

(三)城中村經(jīng)營(yíng)管理水平的提高是其出路所在

經(jīng)過(guò)股份制改造，建立了現(xiàn)代企業(yè)制度的城中村股份公司(集團(tuán))，面臨最重要的問(wèn)題之一就是管理問(wèn)題。在整個(gè)國(guó)內(nèi)管理水平還比較有限、國(guó)內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人市場(chǎng)還不完善的情況下，由集體所有制企業(yè)改制而來(lái)的城中村股份公司(集團(tuán))所面臨的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題則更為嚴(yán)峻。改制后的公司要在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中生存和發(fā)展，勢(shì)必要形成自己的核心優(yōu)勢(shì)，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，培養(yǎng)和引進(jìn)一批能夠勝任現(xiàn)代企業(yè)管理的人才。

(四)村民勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障的解決是改造的內(nèi)在要求

城中村改造前，村民盡管土地不斷減少，農(nóng)業(yè)收入已不足以維持家庭主要開(kāi)支，但村民要么還留存著少量土地可以解決基本口糧、蔬菜問(wèn)題，要么可以靠自己擁有的宅基地獲得出租屋收入?？梢哉f(shuō)，土地是村民的基本收入來(lái)源和基本社會(huì)保障。改造后，村民完全失去了土地，失地農(nóng)民面臨著喪失收入來(lái)源和社會(huì)保障斷裂的狀況。失地農(nóng)民是抗風(fēng)險(xiǎn)能力很低的脆弱社會(huì)群體，這個(gè)群體的勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障問(wèn)題的解決，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，是建設(shè)和諧社會(huì)的基本要求，也是城中村改造的內(nèi)在要求。

四、武漢市城中村改造的新思路

(一)構(gòu)建“政府――開(kāi)發(fā)商――村民”的博弈均衡格局

城中村這種特殊建筑群體的形成，是農(nóng)民追求

土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果(李培林，2002)。政府發(fā)動(dòng)城中村改造，則是為了改善城市環(huán)境，提升城市功能，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)能力。要采用博弈的思想來(lái)分析城中村改造中各方面的關(guān)系。武漢市城中村改造的最大特點(diǎn)在于土地出讓實(shí)行徹底的市場(chǎng)化道路。武漢市城中村的改造，涉及到對(duì)弈三方：村民、房地產(chǎn)商和政府。村民期冀，改造能補(bǔ)償他們可能因征地、拆遷造成的損失，為其今后生活提供出路和可靠保障；房地產(chǎn)商要求，在投資改造中獲得平均收益；政府希望，減少財(cái)政壓力，保證市場(chǎng)和社會(huì)的穩(wěn)定。是否能夠平衡村民、房地產(chǎn)商和政府這三方的利益，是改造能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。珠海市的城中村改造模式有一定的借鑒意義。珠海市的政府通過(guò)政策實(shí)施，讓出部分政府未來(lái)的潛在收益，如減免部分地價(jià)等，付出部分成本，保證開(kāi)發(fā)商有利可圖，吸引房地產(chǎn)商參與改造城中村，分擔(dān)改造中的部分風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證村民的既得利益，使村民最終順利回遷，最終得到了博弈三方都比較滿意的結(jié)果。在武漢市的城中村改造中，應(yīng)該確定作為改造主體的開(kāi)發(fā)商和被改造主體的村集體和村民為受益主體，政府則作為城中村改造公平、和平和效率的維護(hù)者、監(jiān)管者和仲裁者。既要充分考慮城中村經(jīng)濟(jì)形式的路徑依賴性和村民的利益，保留出租屋經(jīng)濟(jì)，又要兼顧開(kāi)發(fā)商收益，以構(gòu)建“政府――開(kāi)發(fā)商――村民”的博弈均衡格局。

(二)逐漸實(shí)現(xiàn)城中村經(jīng)濟(jì)形態(tài)從“外生型”到“內(nèi)生型”的轉(zhuǎn)型

城中村目前的經(jīng)營(yíng)形式有如下三種：自主經(jīng)營(yíng)商貿(mào)服務(wù)業(yè)、純土地出租和村集體物業(yè)出租，后兩種形式成為村集體經(jīng)濟(jì)的主要收入來(lái)源。村集體經(jīng)濟(jì)基本上沒(méi)有自身的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，依靠純土地出租及物業(yè)租金等外在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)維持生存，這種“外生型”的經(jīng)濟(jì)形態(tài)很容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、城市政策和城市物業(yè)供需狀況的影響，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是脆弱和不可持續(xù)的。競(jìng)爭(zhēng)性是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征之一。只有培養(yǎng)城中村經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，使其具有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，具備可持續(xù)增長(zhǎng)的能力，實(shí)現(xiàn)城中村經(jīng)濟(jì)從“外生型”到“內(nèi)生型”的轉(zhuǎn)型，將其轉(zhuǎn)變成依靠知識(shí)、技術(shù)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的“內(nèi)生型”企業(yè)才是其根本出路。城中村經(jīng)濟(jì)形態(tài)的轉(zhuǎn)型要因地制宜地進(jìn)行，要根據(jù)各村所處的地理位置及所處片區(qū)的城市功能類型、城中村的資源狀況，并結(jié)合城市的規(guī)劃，發(fā)展城中村的經(jīng)濟(jì)。發(fā)展的途徑也要尋求多樣化，可以通過(guò)招商引資、村民和集體參股的方式發(fā)展，也可以通過(guò)集體投資控股的方式。

(三)對(duì)村委會(huì)和村民提供智力支持和教育補(bǔ)償

城中村村集體經(jīng)濟(jì)股份制改造之后，新成立的股份公司(集團(tuán))能否實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值在很大程度上取決于其管理人員的素質(zhì)和管理能力。城中村的村民再就業(yè)問(wèn)題也跟他們的文化水平和謀生技能息息相關(guān)。要解決上述問(wèn)題，就要對(duì)村委會(huì)和村民提供智力支持和教育補(bǔ)償。政府通過(guò)“智力補(bǔ)償”，對(duì)村委會(huì)成員進(jìn)行現(xiàn)代管理或MBA的培訓(xùn)，集體股份公司也可以通過(guò)自身培養(yǎng)或人才引進(jìn)逐步置換不具備管理能力的原村委會(huì)成員，最終將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代經(jīng)理階層。為了更好地指導(dǎo)集體資產(chǎn)的保值增值，城市政府可以通過(guò)向社會(huì)、高校、企業(yè)等渠道招聘專職或兼職管理咨詢專家，建立“城中村資產(chǎn)管理咨詢中心”或類似的人才庫(kù)，對(duì)集體資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)加以指導(dǎo)。對(duì)于村民的培訓(xùn)，可以在考慮集體股份公司(集團(tuán))的職業(yè)人才需求的基礎(chǔ)上，對(duì)村民進(jìn)行針對(duì)性的知識(shí)技能培訓(xùn)，并將村民的培訓(xùn)效果和就業(yè)與年終集體分紅掛鉤，以激勵(lì)村民的自我改造和文化技能的城市化。

(四)合理安置外來(lái)人口的居住問(wèn)題

城中村的出租屋一方面以低廉租金的方式為城市弱勢(shì)群體、低收入階層提供住房福利或變相的住房補(bǔ)貼，另一方面為目前還不具備就業(yè)能力的村民提供收入來(lái)源。這事實(shí)上在某種程度上發(fā)揮著政府應(yīng)該發(fā)揮的作用。在城中村的物質(zhì)空間改造中，要通過(guò)合理規(guī)劃，保留廉租屋，盡可能為外來(lái)人口提供廉價(jià)、便利的住房，這也是與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、建設(shè)和諧社會(huì)的宗旨相適應(yīng)的。要積極探索廉租屋管理的新方式，規(guī)范廉租屋內(nèi)外來(lái)人口管理，整治社會(huì)治安問(wèn)題，使城中村的廉租屋不再成為社會(huì)治安的“死角”。深圳福田區(qū)水圍社區(qū)的出租屋旅業(yè)式管理模式可供借鑒。福田區(qū)將旅業(yè)管理體制成功嫁接至出租屋的管理上，健全社區(qū)防范體系，實(shí)行五員(警衛(wèi)員、管理員、聯(lián)防員、保安員、樓管員)聯(lián)動(dòng)的綜合管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，使改造后的社區(qū)盜竊案件基本杜絕，社會(huì)生活秩序井然，房租連連攀升。

(五)妥善解決就業(yè)、社會(huì)保障等配套制度安排