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城中村調(diào)研方案范文第1篇

摘 要 “城中村”是指伴隨產(chǎn)業(yè)分散化以及鄉(xiāng)村城市化的迅猛發(fā)展，為城建用地所包圍或納入城建用地范圍的原有農(nóng)村聚落。武漢作為華中重鎮(zhèn)，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，城市的快速發(fā)展不可避免的造成了“城中村”現(xiàn)象的出現(xiàn)。鑒于武漢城中村存在的違法建筑集中、居民居住環(huán)境惡劣等諸多問題，2004 年底武漢市開始了城中村的綜合改造工作。涉及城中村居民、政府、開發(fā)商三方主體利益的拆遷安置補償問題是武漢市城中村改造的核心所在，具有較強(qiáng)的研究價值。本文就武漢市城中村拆遷安置補償現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研，針對其中存在的問題，旨在探求能協(xié)調(diào)各方利益的拆遷安置補償方案。

關(guān)鍵詞 武漢市 城中村 拆遷安置補償

武漢市的城中村是指《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地控制范圍圖（1997-2010年）》確定的城市建設(shè)發(fā)展預(yù)留地范圍內(nèi)，因國家建設(shè)征用土地后僅剩少量農(nóng)用地、農(nóng)民不能靠耕種土地維持生產(chǎn)生活且基本被城市包圍的行政村。

鑒于武漢城中村存在的人口雜亂、土地使用不規(guī)范，違法建筑相集中，居民居住環(huán)境惡劣等情況，2004 年底武漢市開始對二環(huán)線內(nèi)的147個城中村進(jìn)行綜合改造工作。拆遷安置補償是武漢市城中村改造中難度最大、工作量最大的一項工作。拆遷安置補償政策是否合理、統(tǒng)一直接牽涉到各住戶及村集體的切身利益，關(guān)系到城中村改造工作能否順利實施。但在現(xiàn)實操作過程中，出現(xiàn)的居民抱怨拆遷補償過低而拒絕搬遷、拆遷辦采用暴力進(jìn)行強(qiáng)制拆遷等現(xiàn)象，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。

一、武漢市城中村拆遷安置補償中存在的問題

筆者分別針對武漢市口區(qū)額頭灣居民、青山區(qū)五一村居民、洪山區(qū)團(tuán)結(jié)村居民發(fā)放了問卷調(diào)查，并訪談?wù){(diào)研了武漢市城市規(guī)劃國土資源管理局洪山分局雷副局長及負(fù)責(zé)團(tuán)結(jié)村改造的武漢市福星惠譽房地產(chǎn)有限責(zé)任公司設(shè)計管理部的向總經(jīng)理，同時走訪調(diào)研了團(tuán)結(jié)村的居民，了解洪山區(qū)團(tuán)結(jié)村拆遷安置補償?shù)南嚓P(guān)現(xiàn)狀及其中存在的問題。筆者以武漢市團(tuán)結(jié)村城中村的具體案例為依托，以對普通群眾和對城中村居民的調(diào)查問卷為參考，結(jié)合查閱的關(guān)于武漢市以及我國其他地區(qū)城中村建設(shè)中拆遷安置補償方面的資料，對武漢市城中村改造中的拆遷安置補償現(xiàn)狀進(jìn)行了較為科學(xué)的理解與分析。筆者認(rèn)為，武漢市城中村拆遷安置補償中主要存在如下的問題。

（一）拆遷安置補償政策的宣傳力度不夠，信息傳播渠道較少

武漢市城市規(guī)劃國土資源管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政府一般會在拆遷前期以及拆遷過程中在武漢市國土資源和規(guī)劃局的官方網(wǎng)站上相關(guān)公告公布現(xiàn)行拆遷政策，但在受訪的群眾中，絕大多數(shù)人（48.6%）并不知道我國關(guān)于土地拆遷的最高法律，對于當(dāng)?shù)氐牟疬w政策大部分人（58.84%）也僅僅只是一般了解，甚至還有不少群眾（4.27%）根本不了解。其中大部分人還表示，一般居民對政府的官方網(wǎng)站關(guān)注甚少，所以政府的拆遷政策宣傳并沒有達(dá)到預(yù)期效果。此外，還有居民反映，政府相關(guān)部門對給予的房屋面積補償所在區(qū)域未做明確說明，導(dǎo)致居民心里沒有底，擔(dān)心政府會在比較偏的地方給予自己房屋面積的補償，這樣一來的話，居民的經(jīng)濟(jì)損失將進(jìn)一步擴(kuò)大。

（二）拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)制定程序不透明

盡管通過武漢市城市規(guī)劃國土資源管理局洪山分局雷金水副局長的訪談?wù){(diào)研中，我們了解到團(tuán)結(jié)村的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)由拆遷戶投票選出的估計機(jī)構(gòu)對待拆遷房屋進(jìn)行估價后確定。但在對團(tuán)結(jié)村被拆遷居民的走訪調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的實際制定過程卻并不民主，存在拆遷人與估價機(jī)構(gòu)提前進(jìn)行惡意串通侵害老百姓利益的行為。而且拆遷人僅向外界公告拆遷補償價格，并不向被拆遷戶詳細(xì)說明其制定程序、計算公式及量化指標(biāo)。導(dǎo)致公眾對政府公布的指導(dǎo)價格存在種種猜想甚至曲解，使得拆遷戶對其認(rèn)可度和接受度普遍比較低。我們對城中村居民的調(diào)查問卷顯示，26%的居民認(rèn)為評估機(jī)構(gòu)存在通過不正當(dāng)手段為自身或開發(fā)商牟利的違規(guī)行為，并表示評估機(jī)構(gòu)的這種做法，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷居民的合法權(quán)益，應(yīng)該受到處罰。46.646%的城中村居民認(rèn)為最好的補償定價機(jī)制最好由政府、開發(fā)商、城中村居民三方主體組成，這反映了城中村居民對能參與拆遷安置補償制度的制定，與政府、開發(fā)商進(jìn)行平等對話，應(yīng)維護(hù)自身合法權(quán)益的渴望。

（三）拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)無法保障現(xiàn)有居民的生活水平

在對團(tuán)結(jié)村的走訪調(diào)查中，有居民認(rèn)為現(xiàn)有的補償標(biāo)準(zhǔn)偏低，無法保障他們原有的生活水平。選擇貨幣補償?shù)木用窠邮艿姆课菅a償價為2280元／平方，該價格標(biāo)準(zhǔn)高于同類地區(qū)同類房屋的二手房交易價格10%－20%，但略低于同區(qū)域普通商品房均價。導(dǎo)致部分居民購買不起同區(qū)域與原住房相同面積的普通商品房。此外，部分居民的家庭收入的很大一部分來源于房屋出租費用，一旦拆遷，將導(dǎo)致家庭收入減少，生活質(zhì)量下降，針對此種狀況政府并無給予相應(yīng)的補償。此外團(tuán)結(jié)村很多臨街的一樓房屋都開門打洞，作為門面從事經(jīng)營。在拆遷補償政策上，營業(yè)用房的市場評估價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出住宅價格，但房屋評估機(jī)構(gòu)基本上都是按照住宅用房進(jìn)行認(rèn)定評估，導(dǎo)致居民得到的補償費用減少。

二、武漢市城中村拆遷安置補償問題解決方案探討

針對武漢市城中村拆遷安置補償過程中存在的問題，筆者認(rèn)為可嘗試采取以下拆遷安置補償辦法使政府、居民、開發(fā)商三方矛盾得以緩解。

（一）土地入股法

我們假設(shè)城中村的居民全部同意將土地作為資產(chǎn)折算成股份，參與到自己房產(chǎn)所在地塊的新房的建設(shè)當(dāng)中，我們假設(shè)這個參股比例是a。毋庸置疑的是，開發(fā)商在承包項目之前，都會有自己的預(yù)期收益，我們假設(shè)承包商的收益是I，那么城中村居民的資產(chǎn)收益的折現(xiàn)值是Ia，即城中村居民可以在開發(fā)商將樓盤建成并全部銷售完畢之后獲得總計Ia的資產(chǎn)收益值，然后再將這些收益以樓房為單位分給居民。這是一種理想化的方案，即所有的城中村居民都通過將土地入股，參與新城建設(shè)。

（二）股份出售法

城中居民由于需要現(xiàn)金，直接提出現(xiàn)金形式的一次性補償。在這種情況下，我們假設(shè)居民的參股比例依然是a，開發(fā)商開發(fā)相應(yīng)樓盤的預(yù)期最低收益是i，提出現(xiàn)金訴求的城中村居民所占的股份比例是a1，那么我們將按照開發(fā)商的最低預(yù)期收益為標(biāo)準(zhǔn)，向村民支付一次性的現(xiàn)金補償，即ia1。這種方案相當(dāng)于村民向開發(fā)商出售看跌期權(quán)，將自己的股份折算成折現(xiàn)值出售給開發(fā)商。

（三）現(xiàn)金實物相結(jié)合法

居民既有現(xiàn)金需求，又有居住需求，我們采取現(xiàn)金補償與實物補償相結(jié)合的形式。首先是對城中居民原住房進(jìn)行科學(xué)的丈量與折舊處理，然后換算成實際有效面積。在新建成的樓盤中選取面積相近的進(jìn)行補償，原住房的實際有效面積大于補貼住房面子的，給予現(xiàn)金補足損失的面積；原住房實際有效面積小于補貼住房面積的，村民只需以成本價付給開發(fā)商多出部分面積即可。同時開發(fā)商給予村民一定的拆遷安置費用作為拆遷及樓盤在建和投入使用之前的安置與生活費用。

三、結(jié)語

城中村調(diào)研方案范文第2篇

2009年5月20日上午。

三門峽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，魏野花園。

是時，艷陽高照，彩球飄揚，鞭炮齊鳴，一片喜慶，魏野花園公寓樓奠基儀式隆重舉行。

這標(biāo)志著三門峽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城中村改造工作正式拉開大幕。

魏野花園公寓樓是三門峽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第一批安置房工程，位于虢國路北、甘棠路西，占地面積18畝，計劃總投資約1.2億元，擬建兩棟17層商住兩用房，總建筑面積5.2萬平方米，除商業(yè)用房外，尚有住房360套作為城中村改造時被拆遷戶安置房。

該工程的建成和投入使用可大大改善三里橋村村民的居住條件，同時為村民增加了就業(yè)和經(jīng)商機(jī)會，為推動全村經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

城中村改造，不僅使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市融為一體，更重要的是從精神上把被現(xiàn)代化建設(shè)“裹挾”而來的大批農(nóng)民帶到城市生活中來。城中村改造項目完成后，不僅會徹底改善群眾居住條件，提高群眾生活水平，而且會完善城市功能，改善市區(qū)面貌，提高城市品位和形象，將成為城市的新亮點。

生活在這里的人們，已經(jīng)看到了嶄新的明天。

不讓群眾吃虧

鏡頭之一：

2008年12月23日，三門峽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組織向陽村村組干部、群眾代表組成60人的隊伍，乘坐大巴風(fēng)塵仆仆地趕往西安市碑林區(qū)西何家村“取經(jīng)”，學(xué)習(xí)城中村改造的經(jīng)驗和做法。

西何家村的成功經(jīng)驗，使開發(fā)區(qū)前往考察人員大開眼界，深受啟發(fā)。一路看，一路思，一路議，不少人拿起相機(jī)拍照，掏出筆記本記錄?！翱纯慈思蚁胂朐?，有什么思想疙瘩解不開?”向陽村群眾代表告訴記者：“城中村改造關(guān)系到我們的切身利益，有了開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，我們對城中村改造充滿信心。”

三門峽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工委書記、管委會常務(wù)副主任張北超明確表態(tài)：城中村改造首先要打消群眾顧慮，不為難群眾，不讓群眾吃虧，讓群眾吃透政策、得到實惠。

鏡頭之二：

2009年3月2日，雪花飄飛，三門峽開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)張北超、賀崇閣、董項虎、田書勤等帶領(lǐng)管委會辦公室相關(guān)人員來到三里橋村。

“臨時安置住房找到了沒有?拆遷安置補助費拿到手沒有?家中還有什么問題和困難需要幫助解決……”開發(fā)區(qū)工委書記、管委會常務(wù)副主任張北超在城中村改造拆遷現(xiàn)場深情地握著60多歲的三里橋村村民董國成的手，認(rèn)真地傾聽董國成對城中村改造的建議和意見，耐心地解答這位老人的疑惑。

張北超走進(jìn)被拆遷戶家中，詳細(xì)了解被拆遷戶的思想狀況、精神狀態(tài)，認(rèn)真聽取被拆遷戶的意見和建議。張北超告誡在場負(fù)責(zé)人員，城中村改造是件利國利民的好事，要通過深入宣傳、廣泛發(fā)動，兌現(xiàn)政策，解決困難，取得群眾的支持參與。在城中村改造過程中，群眾舍棄祖祖輩輩居住的家園，對他們來說無疑是一次革命，他們對城中村改造工作的理解和支持，也是對政府工作最大的支持，我們應(yīng)該感謝他們，充分理解他們。

“改造中堅持公開、公平、公正的原則，嚴(yán)格落實政策規(guī)定，決不能讓群眾利益受到損失，爭取把好事辦好、辦實。通過改造，使村民生活水平得到提高，就業(yè)得到保障，生活環(huán)境得到改善，城市景觀環(huán)境得到改善?！痹诮邮苡浾卟稍L時，張北超如是說。

打造新家園

根據(jù)省、市有關(guān)部門關(guān)于加快城中村改造工作的部署和要求，三門峽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城中村改造范圍涉及向陽、三里橋、后川、南關(guān)、韓莊等5個行政村。為盡快解決當(dāng)前農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施落后、村政管理松散、村民生活質(zhì)量提速慢和就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)難度大以及居住環(huán)境、生活質(zhì)量、集體經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展的差距等問題，三門峽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)結(jié)合實際，找準(zhǔn)突破口，采取試點先行，確保城中村改造工作有序進(jìn)行。

2008年初，三門峽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城中村改造準(zhǔn)備工作正式啟動。

隨后，開發(fā)區(qū)認(rèn)真按照省、市關(guān)于城中村改造的相關(guān)精神部署，積極行動，采取得力措施，實現(xiàn)了城中村改造工作的新突破。一是成立了城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，多次深入外地考察城中村改造經(jīng)驗，研究制定了《開發(fā)區(qū)城中村改造宣傳提綱》；二是編制了開發(fā)區(qū)向陽村、三里橋村改造控制性規(guī)劃，并經(jīng)市政府審核通過，完成了向陽村概念性設(shè)計，對規(guī)劃布局定位進(jìn)行調(diào)研，對群眾進(jìn)行政策宣傳和入戶調(diào)查摸底工作；三是制訂了《城中村改造實施方案》，確定了城中村改造的指導(dǎo)思想、關(guān)鍵點、基本方針、原則、方式、方法，采取以三里橋村為突破口，重點突破，分步實施的方法進(jìn)行改造；四是開發(fā)區(qū)多次召開專題會議研究城中村改造工作，指導(dǎo)精神是在改造中充分體現(xiàn)出“自我開發(fā)、自我安置、自我發(fā)展”的原則，使改造過程真正實現(xiàn)“自我開發(fā)、自我收益、全民參與”。

2009年2月1日，開發(fā)區(qū)管委會辦公室進(jìn)一步細(xì)化《城中村改造實施方案》，進(jìn)一步完善城中村改造的指導(dǎo)思想和基本方針。

2月5日，三里橋村以村委名義發(fā)出了《三里橋村民委員會致全體村民的一封公開信》及《禁止私搭亂建公告》，召開全村村組干部、全體黨員、村民代表及三里橋村一期拆遷戶等100余人參加的會議進(jìn)行動員，對村民進(jìn)行政策宣傳工作。

2月6日，房產(chǎn)管理局、建設(shè)土地局、財政局、城市建設(shè)管理局、社會事業(yè)局、開發(fā)區(qū)公安局組成的5個工作組，對確定三里橋村一期改造的34戶村民，1家工業(yè)企業(yè)(京峽化工廠)房屋、地面附著物丈量進(jìn)行匯總、復(fù)核、認(rèn)定。

城中村調(diào)研方案范文第3篇

按照所處地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入來源，城市行政區(qū)域中的農(nóng)村大體可以分為三類（如圖1所示）：第一類是位于城市主城區(qū)，如圖中所示A，雖然仍保留和實行農(nóng)村集體所有制，但由于城市的發(fā)展已基本完全征用了農(nóng)民原先的生存基礎(chǔ)――土地，農(nóng)民失去了土地，從生活來源與工作渠道上都已經(jīng)與第一產(chǎn)業(yè)脫離關(guān)系，主要從事第二、三產(chǎn)業(yè)。由于這類城中村主要分布在城市中心區(qū)，城中村改造較早，已基本完成，現(xiàn)已看不到村落形態(tài)，成為居民小區(qū)或其他商業(yè)公用建筑，可以稱其為成熟城中村或城市社區(qū)；第二類是位于次中心城區(qū)或城郊結(jié)合部，如圖中所示B和C，有些村落尚有少量的農(nóng)用地，村民亦工亦農(nóng)，但交通便利，流動人口繁多，租房經(jīng)濟(jì)繁榮而“臟亂差”現(xiàn)象嚴(yán)重。該區(qū)的土地流向多為城市道路等公用設(shè)施、商貿(mào)市場、商品住宅等；村民極少數(shù)還從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，大多轉(zhuǎn)向第二、三產(chǎn)業(yè)，村民在宅基地上建起私有房屋住宅樓，樓層不等，房屋租金是家庭收入的主要來源。這一類是真正意義上的城中村。村落是高樓大廈，村內(nèi)高低不等的丑陋建筑林立，故稱其為城中村。第三類村莊，如圖中所示D和E，從地理位置上看，它們處于一個城市的郊區(qū)或邊緣地帶，這里的村莊發(fā)展還有待于城市化向城郊的進(jìn)一步推進(jìn)，該區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較單一，農(nóng)民還有農(nóng)用地，不少農(nóng)戶依賴土地為生，村落周圍較少有高樓大廈，因此稱為城郊村。

依據(jù)以上陳述，可將城市行政區(qū)域內(nèi)的村莊進(jìn)行分類（見表1）。

從表1可以看出，第一類村莊已經(jīng)完成城中村改造，第三類村莊屬于城郊村，尚不具備城中村的特點，而第二類村莊屬于真正意義的城中村，是城中村改造的重點。

但是，一些大中城市在確定城中村名錄時，往往根據(jù)本市的行政區(qū)劃，將各個區(qū)的村莊匯總，都涵括在所謂的城中村里。那么，這里的一個誤區(qū)就是將本市所有的村落都包括在內(nèi)，包括不需要改造的成熟城中村和尚不具有迫切改造性的遠(yuǎn)郊村，無形當(dāng)中給城中村改造增加了工作量和工作難度，尤其是將后者與城中村混淆的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。對這兩類村莊進(jìn)行區(qū)分界定，實施不同改造方案，對城中村改造工作順利開展有著重要的意義。

二、城中村與城郊村的主要區(qū)別

（一）地理位置的區(qū)別

從地理位置來看，城中村主要指的是分散在城市市區(qū)內(nèi)，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，交通便利，也即通常所說的“都市里的村莊”，它們分屬于城市各區(qū)的各個街辦，生存在城市繁榮之下，掩映在高樓大廈之間，自然村已經(jīng)被居民小區(qū)或其他商業(yè)公用建筑包圍。

城郊村一般處于城市，游離于城市之外，是一種城市與農(nóng)村互相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)域單元。既不同于單純的城市區(qū)域，又不同于純粹的農(nóng)村區(qū)域，兼有城區(qū)風(fēng)貌和鄉(xiāng)村特點的一種經(jīng)濟(jì)地理空間。通常情況下村村相接或相離不遠(yuǎn)，城市的這些村落呈圓圈狀將城市市區(qū)包圍。

（二） 生存環(huán)境的區(qū)別

城中村由于地處城市市區(qū)之內(nèi)，村民生活水平接近或不低于城市市民，生活方式多受市民影響，與普通市民共同生活在一個城市之內(nèi)，共享交通、通訊、公共娛樂場所和基礎(chǔ)設(shè)施，但以宅基地建房集聚，與周圍城市建設(shè)相隔離，基本呈現(xiàn)“村里有城，城里有村”的相互融合狀態(tài)。總體來講，該區(qū)流動人口集中、人口職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜、居民的小農(nóng)思想嚴(yán)重、治安混亂、社會問題與安全隱患眾多。

城郊村位于城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市周邊，村民尚有不少土地，務(wù)農(nóng)為生，村落形態(tài)保持完整。部分村莊由于城市的工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在此安家落戶，土地被征用，村民逐漸以務(wù)工為主，收入逐漸增加，生活環(huán)境改善，開始顯現(xiàn)城中村特點，但大部分村莊仍然相對落后，離城市生活環(huán)境還有很大距離。

（三）村民收入的區(qū)別

城中村村民收入較城郊村村民收入要高出很多，究其原因是城中村內(nèi)緊俏的租房經(jīng)濟(jì)。城市的發(fā)展，必然有一部分外來人口的流入，而老城區(qū)內(nèi)的生活設(shè)施難以承載這些浩浩蕩蕩突如其來的外來人員，城中村利用良好的地緣優(yōu)勢和幾乎不計成本的宅基地填補了這一巨大的廉價出租屋市場缺口。尚未改造的城中村村里，家家戶戶在自家宅基地上建樓房，大量的外來人口就租住在此。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，出租房屋的收入幾乎能占到村民年收入的80%甚至以上，具體收入還因城市繁華程度和地段優(yōu)勢不同，每戶年收入在十幾萬到上百萬元不等。

城郊村尚存很多農(nóng)用地，村民依賴土地為生。大多數(shù)的城郊村村民從事農(nóng)業(yè)，生產(chǎn)蔬菜、瓜果、花卉等能夠供應(yīng)城市的土地作物，少量城郊村村民或進(jìn)城打工、或自主創(chuàng)業(yè)、或在本村的企業(yè)務(wù)工。不同村莊由于發(fā)展不同，村辦或個人企業(yè)或多或少。村內(nèi)也有一部分面向外來人口的出租屋，但租房收入只占到村民年收入的很少比重。比起富裕的城中村，城郊村的經(jīng)濟(jì)實力相對較弱。

（四）流動人口的比較

城中村由于優(yōu)越的地理位置，吸引了大量的外來流動人口租住，便利的交通方便了這些流動人口在市區(qū)工作，低廉的房租給流動人口提供了安身之所，因此城中村是外來流動人口的一個聚集地。例如，太原市萬柏林區(qū)后北屯村是典型的城中村實例。在總面積1平方公里的土地上，聚集了3.66萬人，而本村村民不到全村人口的八分之一，聚集在這里的是大量的外來流動人口。人口密度達(dá)到了全市平均人口密度的70倍。村內(nèi)建筑密度高達(dá)70％，一些房屋間距不到2米。

由于離市區(qū)較遠(yuǎn)，城郊村流動人口不多，村內(nèi)只有少量房屋出租。租金也明顯低于城中村的房屋租金。

（五） 村內(nèi)房屋建筑的比較

城中村內(nèi)的房屋多是在村民自家的宅基地上建起的，樓層從3-7層不等，房東一般住在一層，二層以上出租，租房對象為廣大的外來流動人口。強(qiáng)大的利潤驅(qū)使村民建起了一幢又一幢樓房，而且屢禁不止，城中村中丑陋建筑云集?！耙痪€天”、“握手樓”比比皆是，交通、通訊等設(shè)施不配套，安全隱患很大。大部分樓房的建造毫無規(guī)劃可言，完全是按村民個人意愿蓋起，有的樓與樓之間的距離僅能供一兩人通過，不少低層的房間更是見不到太陽?！斑@房子暗是暗了點，可照樣租的出去，人們白天都在外上班或上學(xué)，到晚上才回來。亮堂的房間也有，但租金每間要貴幾十塊錢?！碧斜睆埓鍍?nèi)一棟樓房的房東說。村里的出租房建筑密度都很高，較之周圍的城市建設(shè)層數(shù)又低，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，配套公共設(shè)施不完備，村內(nèi)道路狹窄。

城郊村因為沒有固定的租房人源，村內(nèi)的租房經(jīng)濟(jì)并不火爆，村民的大部分精力也不會放在出租房屋和加蓋、翻蓋房屋上。一般來講，村民建房是為了滿足自己居住的需要，如有閑置房屋，再考慮出租。村內(nèi)建筑多為2-3層建筑，也有平房，總體布局為一家一院式，比城中村里的丑陋建筑看起來齊整一些。

除了以上所列，城中村和城郊村還存在其他一些區(qū)別，如村民的戶籍差異，城中村村民基本已完成了農(nóng)轉(zhuǎn)非，城郊村村民大多為農(nóng)業(yè)戶口等。城中村多位于城市次中心城區(qū)和城郊結(jié)合部，村民逐漸脫離了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，以二、三產(chǎn)業(yè)為生。城中村的特點主要為：違章建筑多，“臟亂差”嚴(yán)重；流動人口較集中；交通便利；村民房租收益大，拆遷改造難。而城郊村主要位于城郊或城郊結(jié)合部，離主城區(qū)較遠(yuǎn)，仍保持村落形態(tài)，村民以農(nóng)業(yè)為主要收入來源，兼具其它二、三產(chǎn)業(yè)，屬城市即將或未來發(fā)展的區(qū)域。

綜上所述，城中村并不能涵蓋城郊村，若將兩者混為一談或者將城郊村也作為城中村一起進(jìn)行改造，除了給改造工作增加難度，也極容易造成人力、物力、財力的浪費。

三、太原市城中村改造分析

在城中村改造中，準(zhǔn)確分類、區(qū)別對待是做好改造工作的關(guān)鍵。以太原市為例，太原市共有154個城中村，人口約26萬，占地面積約28.63平方公里。中心區(qū)共有42個城中村，人口約8.7萬，土地約35.9平方公里。城中村改造工作于2003年啟動，2007年開始全面推進(jìn)，確定了城中村連片改造新模式。經(jīng)過了七八年的努力，雖然也取得了一些成績，但總體改造進(jìn)度還是很慢，沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，除親賢村等個別自身實力較強(qiáng)、改造較早的村莊已經(jīng)完成改造外，截止到2010年，絕大多數(shù)城中村或陷于停頓或依然在改造進(jìn)程中①。

經(jīng)過走訪，發(fā)現(xiàn)造成各地改造工作進(jìn)程緩慢的共性問題主要是：拆遷難、賠償高、村民不配合改造、缺乏改造周轉(zhuǎn)資金等。但是改造對象沒有重點突出也是影響改造進(jìn)程的一個重要原因。太原市城中村名錄上共有154個城中村，其中包括一部分城郊村。這154個城中村發(fā)展?fàn)顩r不盡相同，改造方案和改造順序必然應(yīng)當(dāng)有所側(cè)重，如北張村、后北屯村，這些典型的城中村位于城市市區(qū)；而諸如萬柏林區(qū)的南社村、流村，杏花嶺區(qū)的楊家峪、淖馬等村，村里尚有農(nóng)用地，是典型的城郊村。如果將這些自然村籠統(tǒng)地劃歸為城中村，勢必分散改造的總體力量，影響改造進(jìn)程。

現(xiàn)以城市村莊分類為基礎(chǔ)，結(jié)合太原市的行政區(qū)劃，選取5個村落作為城市社區(qū)、城中村和城郊村的典型進(jìn)行實證分析。

圖1中，A為親賢村，是太原市中心城區(qū)內(nèi)的典型成熟城中村，現(xiàn)已改造完畢；B為北張村，是城郊結(jié)合部內(nèi)的城中村，其附近高校云集。C為后北屯村，毗鄰太原理工大學(xué)和迎澤大街，與B一樣交通便利且商貿(mào)繁榮，二者為典型城中村；D為流村，地處太原市西北郊區(qū)，鄰近高速路。E為趙莊，附近為太鋼工業(yè)集團(tuán)有限公司，這兩者為典型的城郊村。

顯而易見，地處城市中心區(qū)內(nèi)的親賢村已經(jīng)沒有改造的必要性，昔日的村莊早已經(jīng)不復(fù)存在，取而代之的是高檔住宅小區(qū)和寫字樓，如親賢苑、文華苑等。

北張村與后北屯處于次中心城區(qū)或城郊結(jié)合部，有很大的共性，是典型的城中村代表。附近或是商貿(mào)繁榮或是高校云集，均屬于城區(qū)且交通便利，外來流動人口眾多，租房非常便利，村民基本脫離了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，村內(nèi)租房經(jīng)濟(jì)火爆，房租是村民收入的主要來源。這一類村莊正是城中村改造的重點。改造中，可以基于它擔(dān)負(fù)了城市廉租房功能而實施政策性租賃房建設(shè)方案，于城中村改造的同時建成“高層公寓樓群”；也可以“拆舊區(qū)，建新區(qū)”，以地?fù)Q房，成片開發(fā)，利用宅基地、自建房，換取商品住宅、商鋪等等。

城中村改造工作的進(jìn)展，要有前瞻性，合理規(guī)劃，否則不排除其發(fā)展為新的城中村的可能。比如流村就是一個很好的例子，這里交通相對便利，通往市外的高速路從這里穿過。村民尚存一部分土地，除了從事農(nóng)業(yè)還做一些諸如運輸、進(jìn)城務(wù)工等工作。但由于地處市郊，發(fā)展緩慢，流路長期成為運輸線，堵車、灰塵、交通安全隱患等給村民生活帶來很多不便。城市規(guī)劃局在改造這類村莊時要優(yōu)先考慮將一些工業(yè)園區(qū)等能夠帶動郊區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施引進(jìn)城郊村，以帶動郊區(qū)的發(fā)展。在這些工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的周邊建成居住小區(qū)，將城郊村村民整體搬遷進(jìn)現(xiàn)代化的小區(qū)，舊村落通過整合拆遷可以另作它用?？梢越o村民提供勞動技能培訓(xùn)，勞動崗位優(yōu)先錄用等服務(wù)，倡導(dǎo)村民發(fā)展新型農(nóng)業(yè)如園藝、花卉等，幫助村民解決生活來源，同時應(yīng)加大力度發(fā)展農(nóng)村社會保障，讓村民生活沒有后顧之憂。

而對于趙莊，村體基本被太鋼工業(yè)集團(tuán)有限公司占據(jù)。隨著該集團(tuán)的發(fā)展，會將周圍一些村莊也涵蓋在內(nèi)，土地被太鋼工業(yè)集團(tuán)整體收購。這一類的城郊村因為毗鄰大企業(yè)集團(tuán)或者開發(fā)區(qū)，在規(guī)劃建設(shè)過程中，應(yīng)一方面保持村莊的完整性，盡量不要去拆遷村民宅基地房屋，保持村落完整性；另一方面在建設(shè)中加大公寓宿舍的建設(shè)，減少外來人口涌向村莊，防止形成新的城中村；此外占地企業(yè)應(yīng)當(dāng)肩負(fù)一定的社會責(zé)任，給村民提供一些工作崗位，彌補和增加村民收入。

四、結(jié)語

城中村與城郊村有很大的差異，改造前必須因地制宜，具體分析。如對于城中村改造，以拆舊建新為主，建政策性租賃房、商貿(mào)區(qū)、商品住宅小區(qū)和公共設(shè)施等等。改造過程中關(guān)鍵是要合理補償村民的宅基地和產(chǎn)權(quán)房屋，必須保證村民的長久收益。而對于城郊村，因為其發(fā)展空間還很大，政府的正確引導(dǎo)是關(guān)鍵，應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃，穩(wěn)步推進(jìn)，將其建設(shè)為能與市區(qū)發(fā)展配套的城市新功能區(qū)。建議在現(xiàn)階段不破壞村落的原始形態(tài)，不進(jìn)行大規(guī)模拆遷，有的放矢，集中主要精力先進(jìn)行城中村改造。既不能急于求成，也不能放任其自由發(fā)展，防止新的城中村的產(chǎn)生。

總之，城中村改造是城市全面落實科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)創(chuàng)新型城市、提高城市競爭力的一項戰(zhàn)略性任務(wù)。為了加快城中村改造的進(jìn)程，應(yīng)當(dāng)依據(jù)村莊的實際情況，準(zhǔn)確區(qū)分、合理歸類，來確定城中村改造名錄，對不同類型的改造對象使用不同的改造方案，確保城中村改造工作順利進(jìn)行。

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城中村調(diào)研方案范文第4篇

【關(guān)鍵詞】城中村改造利益關(guān)系政府角色

“城中村”即都市里的村莊,它籠統(tǒng)地指坐落于城市之中或位于城市周邊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)結(jié)構(gòu)都基本上已經(jīng)非農(nóng)化的村莊。它是在我國特有的土地所有制和文化背景下,快速推進(jìn)城市化過程中出現(xiàn)的一種城市化問題,它的存在已嚴(yán)重阻礙了城市的進(jìn)一步發(fā)展,影響到城市整體功能的發(fā)揮。因此,近年來一些城市相繼開展了“城中村”的改造工作。但“城中村”改造工作是一個涉及多方利益主體的過程,所以在進(jìn)行二元結(jié)構(gòu)制度變遷的同時,調(diào)節(jié)好各方利益關(guān)系達(dá)到多方共贏,對于“城中村”改造的順利進(jìn)行和最后成功至關(guān)重要。

一、“城中村”改造中的多重利益關(guān)系

“城中村”改造存在著四方利益相關(guān)主體:政府、村民、村集體和開發(fā)商。各利益主體間形成了以政府為核心,其他各利益主體之間互為制衡的利益關(guān)系。

一是政府與村民間的關(guān)系。政府以社會多元利益(包括社會公共利益、政府自身政治利益和經(jīng)濟(jì)利益)代表的身份來推動“城中村”改造。解決改造前后房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)和補償問題是處理政府和村民之間關(guān)系的主要內(nèi)容。通過政策工具防止出現(xiàn)改造爛尾及村民無法回遷等問題,也是政府的職責(zé)所在。

二是政府與村集體間的利益關(guān)系?！俺侵写濉钡拇寮w與一般的村委會不同,在行政的隸屬關(guān)系上它是區(qū)一級政府的派出機(jī)構(gòu),在經(jīng)濟(jì)上又是一種“變異的新村社共同體”。它有自己的經(jīng)濟(jì)利益,有自己的村辦公室和自身的大量物業(yè),因而有自身利益的保護(hù)需求。但它又是政府的得力助手,包括改造的發(fā)動和村民的組織動員都離不開村集體的協(xié)作配合。

三是政府與開發(fā)商間的關(guān)系。政府在確保城市發(fā)展規(guī)劃要求的前提下,兼顧開發(fā)商的利益,確定合適的開發(fā)強(qiáng)度,分擔(dān)合理的市政配套設(shè)施。同時還要考慮如何采取地價優(yōu)惠或補貼的方式,給開發(fā)商適當(dāng)讓利。因此,讓利幅度的大小就成為雙方能否開展合作的前提。

四是村民與村集體間的關(guān)系。雖然兩者間總體利益是一致的,但由于信息的不對稱,村族群關(guān)系復(fù)雜、綜合素質(zhì)不高等原因,村民的利益在一定程度上是掌握在他們的代言人――村集體手中,兩者間往往村集體處于強(qiáng)勢主導(dǎo)地位。村集體在改造中既要保護(hù)好村民的切身利益和自身利益,又要配合好上級政府開展工作,村集體在改造中始終扮演著十分重要的角色。

五是村民與開發(fā)商間的關(guān)系。兩者間主要是拆遷安置補償問題,主要考慮開發(fā)商以何種方式、標(biāo)準(zhǔn)對村民進(jìn)行安置補償?shù)膯栴}。

六是村集體與開發(fā)商間的關(guān)系。開發(fā)商獲得“城中村”改造權(quán)后,同樣離不開村集體的支持和配合。由于村集體的特殊角色,必須得到開發(fā)商的支持,這是開發(fā)商成功改造的重要保障。

“城中村”的最終改造方案,實際上是政府、開發(fā)商、村集體和村民這四方利益平衡的和約安排。其改造的實質(zhì)是通過解決產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補償安置四方面問題來平衡政府、村民、村集體與開發(fā)商四者間的利益關(guān)系。

二、政府協(xié)調(diào)各利益主體的對策

政府作為市場規(guī)則的制定者肩負(fù)著協(xié)調(diào)各方利益主體之間關(guān)系的重任,依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益,統(tǒng)籌兼顧國家、社會、集體、個人及投資者的利益。由于政府在政治理性約束下,追求的目標(biāo)是多元利益,包括政治利益、公共利益與維護(hù)村民、村集體的既得利益及開發(fā)商介入的社會平均收益,可依賴的資源是其掌控的公共權(quán)利和政策手段,故應(yīng)采取組織化動員的策略來動員相關(guān)利益方參與改造。

第一,政府應(yīng)成立“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組或辦公室,負(fù)責(zé)“城中村”改造有關(guān)政策的調(diào)研、制定,重大項目的決策、協(xié)調(diào)工作;審批“城中村”改造專項規(guī)劃和改造詳細(xì)規(guī)劃以及改造計劃和專項資金使用計劃;審定“城中村”改造項目及改造項目的設(shè)計、建設(shè)及監(jiān)理單位;制定“城中村”改造項目建設(shè)審批程序、制定或?qū)徟俺侵写濉备脑旃ぷ鞣桨?、具體的改造實施計劃和方案;協(xié)調(diào)、監(jiān)管“城中村”改造項目的建設(shè)實施,對拆遷安置、房屋銷售、優(yōu)惠政策收益進(jìn)行監(jiān)督管理;對改造建設(shè)單位與被拆遷戶簽訂的差遣補償安置協(xié)議進(jìn)行審批。

第二,“城中村”改造要實現(xiàn)徹底的農(nóng)村、社會、經(jīng)濟(jì)、管理體制的“無形改制”,及舊村的拆除(改建)和新社區(qū)建設(shè)的“有形改造”。政府應(yīng)當(dāng)組織、協(xié)調(diào)好“城中村”改造辦、規(guī)劃、國土資源、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、市政、園林、市容環(huán)衛(wèi)、房地產(chǎn)、民政、計劃生育、公安消防、發(fā)展計劃、財政、審計、監(jiān)察、勞動保障、教育、城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)部門,使其在各自的職責(zé)范圍內(nèi),互相配合。也只有實行政府主導(dǎo)下的改造,“城中村”改制及改造建設(shè)管理工作才能順利完成。尤其是“無形改制”中集體土地依法全部轉(zhuǎn)為國有土地,村民由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口。依照有關(guān)規(guī)定撤消村委會設(shè)立社區(qū)居民委員會,農(nóng)村集體資產(chǎn)依法進(jìn)行清產(chǎn)核資和股份量化后轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞莼蚧旌纤兄平?jīng)濟(jì),這些工作完全需要政府協(xié)調(diào)完成?！坝行胃脑臁敝羞€需要政府頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、房屋預(yù)售許可證、房產(chǎn)證等。

第三,統(tǒng)籌安排“城中村”土地資源,根據(jù)土地用途確定供應(yīng)方式。土地問題特別是如何供應(yīng)、使用土地是“城中村”改造必須解決的一個難題。按照國家有關(guān)政策規(guī)定,國有土地供應(yīng)分為劃撥和出讓兩種方式。用于城市公用設(shè)施建設(shè)的土地可以劃撥,用于經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)的土地必須通過出讓方式獲得。群眾安置用房享受經(jīng)濟(jì)適用房政策,可使用劃撥用地,開發(fā)商及經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營用地實行“招、拍、掛”出讓?！俺侵写濉鄙婕暗耐恋貑栴}比較復(fù)雜,性質(zhì)大多是集體建設(shè)用地,這一性質(zhì)的用地如果僅用于村民安置建房或以地入股開展集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營活動可由區(qū)政府審批直接使用。但如果用于經(jīng)營性開發(fā),則必須按有關(guān)程序征收國有土地后通過“招、拍、掛”獲得。否則,開發(fā)商拿不到國有土地使用證,建設(shè)的房屋也無法辦理能夠上市交易的房產(chǎn)手續(xù)。在具體改造中,采取何種方式,由村組織根據(jù)本村實際情況自行選擇。在確定拍賣起始價時,將投資者與群眾商定的附著物補償及住房安置費用剔除,兼顧政府收益和投資商利潤,必要時(如拆遷安置成本過大)政府可以讓出收益,即能收益多少,起始價就定多少,然后由市場競拍決定。

第四,“城中村”按城市管理體制統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理?！俺侵写濉备脑熘械某鞘械缆贰⑴盼?、環(huán)衛(wèi)等市政基礎(chǔ)設(shè)施和供水、供電、供氣、供暖等公用設(shè)施建設(shè)管理,統(tǒng)一納入城市市政和公用設(shè)施的建設(shè)管理?！俺侵写濉备脑斓男^(qū)規(guī)劃布局要合理,配套設(shè)施要到位,要配套建設(shè)綠化景觀、停車場、公共廁所、垃圾收集站等各項基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公用房、幼兒園、學(xué)校、衛(wèi)生所、治安管理等公共服務(wù)設(shè)施,注重安全設(shè)施的完善和生活污水處理設(shè)施的建設(shè),加強(qiáng)“城中村”改造后的社區(qū)精神文明建設(shè)。社區(qū)以改造后的居委會為核心,發(fā)揮其特殊的管理和服務(wù)功能,按照符合這些城市新型市民心理的要求,開展各種生動活潑、喜聞樂見并且有益于精神文明建設(shè)的活動,把先進(jìn)的文化和理念傳輸給新市民,提高他們的整體素質(zhì),從不斷地改善其生活水平和生存環(huán)境,使他們更容易融入到城市生活之中,以促進(jìn)整個城市的和諧發(fā)展。

第五,政府應(yīng)當(dāng)制定全面、系統(tǒng)、積極的“城中村”轉(zhuǎn)制后原村民就業(yè)政策與社會保障政策,提供財政和資金支持。“城中村”的村民轉(zhuǎn)為城市居民后,其就業(yè)應(yīng)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理,并享受職業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹等待遇?！俺侵写濉备脑熘性黾拥木蜆I(yè)崗位應(yīng)優(yōu)先安置村民。政府應(yīng)建立健全改造后的社會保障制度,將戶籍管理制度改革之后的農(nóng)民納入完整的城市最低生活保障、醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老等保障體系中。對“城中村”改造中違反規(guī)劃、土地、城市管理及“城中村”改造管理等有關(guān)法律、法規(guī)及不能履行責(zé)任或不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商、建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理,“城中村”改造相關(guān)管理單位及人員應(yīng)給與必要的處罰和制裁,對拒絕、阻礙國家工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的,由公安部門依照《治安管理處罰法》相關(guān)規(guī)定給與處理,情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的,應(yīng)依法追究其刑事責(zé)任。

第六,政府對“城中村”開發(fā)改造項目應(yīng)給與扶持政策。在財政政策方面,改造實現(xiàn)的收益包括土地凈收益、捆綁項目收益、安置房建設(shè)溢價收益等,按一定比例用于社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及村民社會保障、生活福利或用于村改造建設(shè)公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。在稅費政策方面,改造中的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防工程建設(shè)費、經(jīng)營服務(wù)性收費等有關(guān)項目,政府應(yīng)出臺政策規(guī)定給予減免,凡符合國家產(chǎn)業(yè)政策和稅收優(yōu)惠政策的,都應(yīng)當(dāng)給予減免。

第七,加強(qiáng)制度改革和創(chuàng)新。要徹底解決“城中村”改造問題就必須解決好“城中村”中流動人口、低收入家庭的居住問題。在“城中村”改造中政府應(yīng)加強(qiáng)流動人口的管理,遏止新的“城中村”產(chǎn)生。同時,遏制城市房價非理性上升,平抑房價,大規(guī)模發(fā)展和建設(shè)廉租房,滿足流動人口或低收入家庭(暫住人口)的居住要求。

【參考文獻(xiàn)】

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城中村調(diào)研方案范文第5篇

關(guān)鍵詞：城中村;改造;調(diào)查;新市區(qū)

現(xiàn)實“城中村”存在著諸多問題，“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，許多管理關(guān)系不清、責(zé)任不明，遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點”[1～2]。如何解決“城中村”改造過程中的問題。客觀需要認(rèn)真研究不同區(qū)域“城中村”改造過程中面臨的具體問題，深入剖析這些問題產(chǎn)生的根源，提出行之有效的解決問題的措施及對策。

一、研究區(qū)城中村現(xiàn)狀調(diào)查分析

烏魯木齊是新疆首府城市，全疆的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是全疆經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展的引擎，起著示范和標(biāo)桿的作用。高新區(qū)（新市區(qū)）（以下簡稱“新區(qū)”）的城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。新市區(qū)包括南區(qū)、中區(qū)和北區(qū)兩個城中村分布片區(qū)。

南區(qū)城中村分布點多、總建筑面積大、容積率高。南區(qū)是城中村分布點最多、最散亂、建筑密度最高、和城市交織的最為緊密的區(qū)域。中區(qū)城中村分布相對較少、較集中，總體規(guī)模不大。主要分布在河北東路北側(cè)、四平路兩側(cè)、長春路西側(cè)、鯉魚山路東側(cè)。北區(qū)城中村分布點多、單片規(guī)模巨大。主要分布在長春路兩側(cè)、城北主干道南側(cè)、安寧渠路兩側(cè)、迎賓路兩側(cè)、中亞北路兩側(cè)。城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施比較差。市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)與快速發(fā)展的城市建設(shè)不均衡。城市基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)未能夠全面覆蓋，特別是城中村、撤村建居區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等受用地現(xiàn)狀局限。

二、城中村改造的關(guān)鍵問題

1.城中村改造要與城市總體功能定位協(xié)調(diào)的問題。城中村改造是主城區(qū)城市綜合功能提升迫切。需要城中村的形成與我國的城鄉(xiāng)二元管理體制是分不開的，在我國的城市化進(jìn)程中，有些村莊從界址范圍來看已經(jīng)在城區(qū)范疇之內(nèi)，還是行政村的行政管理模式。因而村莊和外界形成了獨立的區(qū)域，純粹以經(jīng)濟(jì)利益為主導(dǎo)，偏離了城市化進(jìn)程的目標(biāo)和要求。城中村問題形成的根本原因在于城市北擴(kuò)發(fā)展一直缺乏長遠(yuǎn)有效的規(guī)劃，在于長期專注于解決眼前問題、謀求短期利益，回避了困難、堆積了問題，城中村問題只是后遺癥之一。

2.村民合理安置補償和生活可持續(xù)改善的問題。房屋補償面積認(rèn)定問題。補償面積認(rèn)定是制定補償標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)成補償協(xié)議的關(guān)鍵。國務(wù)院2011年1月頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：補償協(xié)議包括：“補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項?！贝迕裆a(chǎn)、生活可持續(xù)改善能力有待提高。村民受教育程度普遍較低，缺少職業(yè)培訓(xùn)，就業(yè)能力低、門路少;部分村民主要靠出租房屋、開店鋪維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而難免會提出過高的拆遷補償要求。

3.改造可利用土地空間不足與管理體制不順的矛盾。公建配套占用大，缺少安置開發(fā)用地。南區(qū)城中村內(nèi)房屋建筑密度高、間距小，被稱為“握手樓”“一線天”;周邊已和城市相互交織，銀川北路東側(cè)尚有小塊土地，四平路東側(cè)空地也已被圈占。房屋征收與補償由政府部門組織實施，先補償、后搬遷，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動等。面對由此帶來的巨額房屋征收補償費用與新區(qū)有限財力矛盾的困境，如何運作市場化改造，如何實現(xiàn)和諧拆遷，缺少可借鑒的經(jīng)驗，需要尋求有效的解決方法和路徑。

4.城中村改造周期長、不確定因素多，進(jìn)行風(fēng)險控制的問題。嚴(yán)防突擊遷戶、搶建違建、釘子戶等問題。城中村改造項目前期補償安置投入大、改造周期長，出現(xiàn)釘子戶必然影響改造項目的實施進(jìn)程，增大項目的財務(wù)成本和風(fēng)險。城中村改造項目一旦實施，大量房源上市，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供應(yīng)量與市場需求、容量的協(xié)調(diào)也是一個不容忽視的問題。積極研究應(yīng)對與城中村改造相關(guān)政策，增大改造項目招商引資的難度，需要認(rèn)真分析研究對策。

5.改造模式選擇的問題。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投資模式、市場化改造模式三種。采用村民自主改造模式，即村集體、村民通過集資、引資自主進(jìn)行改造，需要村集體、村民有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，改造也須滿足發(fā)展規(guī)劃，這與現(xiàn)狀不符，基本不具備可行性。采用政府直接投資模式改造，即由政府直接出資進(jìn)行改造，無論是采用實物補償還是貨幣補償方式改造，都需要直接投入大量資金，安置補償資金籌集是最大難題[3]。采用市場化模式改造，即通過招商引資吸引開發(fā)商參與改造[4]，需要進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)平衡測算，涉及到安置成本，開發(fā)商的收益保證，政府在土地、稅收、費用等方面的政策配套，以及房地產(chǎn)市場情況等;需要解決好項目籌劃、運作、管理等方面的問題。

三、對策建議

1.加強(qiáng)地方農(nóng)民的宣傳教育及相關(guān)單位協(xié)調(diào)工作。城中村改造是一個系統(tǒng)工程，各方訴求不同、利益關(guān)系復(fù)雜，故必須首先應(yīng)地方政府應(yīng)做好農(nóng)民的宣傳教育工作，同時也需要加強(qiáng)相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作，理清利益關(guān)系、統(tǒng)籌各方資源、兼顧各方利益，要把握好各利益方的重點，共同推動城中村改造工作的進(jìn)程[5]。地方政府在進(jìn)行城中村改造中，首先應(yīng)對當(dāng)?shù)剞r(nóng)民進(jìn)行宣傳：改造工作首先是立足保障村民的利益為第一前提，主要體現(xiàn)在安置補償標(biāo)準(zhǔn)和方式上;其次，村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將是對村民生活水平改善提供了必要的基礎(chǔ)。同時區(qū)政府力促地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)、社會事業(yè)全面改善和提高，市政府要將新區(qū)內(nèi)的國有儲備用地予以配套供給，為改造提供政策支持[6～8]。

2.在城中村改造工程中逐漸引入市場化機(jī)制。城中村改造工作，首先是政府為了城市發(fā)展、改善居民生活環(huán)境等方面考慮，提出的政策性工程，政府是主導(dǎo)者[9～10];其次就是改造過程是需要企業(yè)和相關(guān)部門參加的，在這項系統(tǒng)工作中，需要更多的企業(yè)參與，這就需要對改造工程提出市場化運作。政府作為城中村改造主體，在整個改造工作中做好管理者角色。實時給予企業(yè)參與扶持政策，政府做到讓利、配套土地，逐漸降低項目的啟動成本。新市區(qū)政府對于土地出讓金政府應(yīng)先征后返，稅收地方留成部分政策返還，比照棚戶區(qū)改造工程優(yōu)惠各項費用[11]。同時，協(xié)調(diào)烏魯木齊市政府將國有儲備用地劃撥新區(qū)為城中村改造配套，土地出讓金的征收、返還，交由新區(qū)支配。

3.完善改造規(guī)劃，建立科學(xué)的管理機(jī)制。政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行。新市區(qū)將城中村改造作為一項長期重點工程納入新區(qū)黨委、政府的議事日程，并組織領(lǐng)導(dǎo)小組，完善城中村改造規(guī)劃。同時新區(qū)設(shè)立專業(yè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷工作，統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)劃先行，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)改造。將規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)部門共同協(xié)調(diào)配合參與改造規(guī)劃的編修工作，實施過程要確保規(guī)劃科學(xué)性和實施有效性。特別是對于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村禁止批準(zhǔn)新的宅基地和房屋建設(shè)項目，應(yīng)及時給予協(xié)調(diào)處理，避免新建問題出現(xiàn)。同時對于項目區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城中村凍結(jié)新的戶籍遷入，避免引起對集體經(jīng)濟(jì)相關(guān)問題[12～13]。

四、小結(jié)

本文對新市區(qū)主城區(qū)的城中村改造進(jìn)行調(diào)查研究，對中區(qū)、北區(qū)和南區(qū)城中村的特點和改造中存在的問題還有待進(jìn)一步加大力度調(diào)查研究，為下一步改造方案打下基礎(chǔ)。需要針對隨時可能出現(xiàn)的新問題、新矛盾，及時找出應(yīng)對對策。在城市不斷發(fā)展的過程中，城中村的改造已經(jīng)是勢在必行，面對改造過程中的諸多困難和問題。新市區(qū)城中村改造工作也積累了一些經(jīng)驗和教訓(xùn)。

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