前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文第1篇

【關(guān)鍵詞】：養(yǎng)老地產(chǎn)、盈利模式、房地產(chǎn)企業(yè)

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)指的是終端客戶為老年人和準老年人（退休準備期的老年人）的地產(chǎn)產(chǎn)品，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中重要和基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)之一，是地產(chǎn)產(chǎn)品市場中深具潛力的一個板塊[1]。

1、國外養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式

國外發(fā)達國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其針對養(yǎng)老的預(yù)防性需求、支持性需求、長期看護需求和精細看護需求等不同細分市場，提供活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護社區(qū)等五種類型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。其盈利模式包括開發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入及增值收入。

2、國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式[2]

國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品主要有三種：一是保險資金推出的升級版養(yǎng)老機構(gòu)，即把養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；二是開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采取在項目開發(fā)過程中配建針對老人的住宅；三是政府部門推出的有福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽城老年社區(qū)，及運營型盈利模式，如上海親和源老年社區(qū)。

3、未來國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的主要盈利模式[3]

通過對以上國內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的分析，我們認為養(yǎng)老社區(qū)項目未來的盈利模式應(yīng)以土地開發(fā)收入、房地產(chǎn)開發(fā)收入、物業(yè)增值收入、物業(yè)租金收入、配套服務(wù)收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點。

二、房地產(chǎn)企業(yè)介入方式比較

針對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，結(jié)合養(yǎng)老項目的具體運作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級開發(fā)、純養(yǎng)生項目開發(fā)、養(yǎng)老項目為主配建一定規(guī)模商品住宅、以及一二級聯(lián)動，出讓養(yǎng)老項目以外建設(shè)用地等，下面以實例對幾種方案作以分析：

* 項目概況

某養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)城項目，位于京津唐環(huán)渤海區(qū)域，項目規(guī)劃面積15.2平方公里，項目區(qū)位輻射力強、交通便利、自然環(huán)境好、發(fā)展成本低、市場支撐有力，適合建設(shè)規(guī)模較大、示范性較強的大型綜合性養(yǎng)老養(yǎng)生基地。

* 項目發(fā)展方案

方案1：純土地一級開發(fā)

對生態(tài)城啟動區(qū)的土地資源進行統(tǒng)一整理和開發(fā)，并按市場價全部上市交易，據(jù)此獲取開發(fā)利潤，判斷在常規(guī)市場條件下（養(yǎng)老項目不介入），項目的土地價值及投資收益水平。

開發(fā)規(guī)模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。

開發(fā)進度：分四期開發(fā)，每期開發(fā)周期為3年，總共持續(xù)約12年，每年開發(fā)量約為70公頃，土地在開發(fā)完成后延后一年出讓。

土地出讓價格：2009年土地基準出讓價格按90萬/畝考慮，價格年增長率假定為5%。

方案2：純養(yǎng)老項目開發(fā)

根據(jù)目標客群的人口數(shù)量，合理規(guī)劃養(yǎng)老項目的建設(shè)規(guī)模，對所占用土地及養(yǎng)老項目自身的開發(fā)成本和市場收益進行綜合測算，判斷純粹的養(yǎng)老項目開發(fā)（不含額外的商品房開發(fā)和土地出讓）的經(jīng)濟可行性。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里（約占生態(tài)城啟動區(qū)可建設(shè)用地的15%）。

開發(fā)進度：分四期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模為15%、15%、20%、50%。項目從2010年開始，到2021年建設(shè)完工，持續(xù)12年。

會員銷售進度：在前期策劃和建設(shè)階段即進行項目營銷推廣，項目建成后開始入住，每期社區(qū)第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國際上成熟養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)定階段入住率可達90%以上）。

方案3：養(yǎng)老項目為主，配建同等土地規(guī)模商品房

考慮配建一定規(guī)模的商品房，以提高收益水平，評價商品房開發(fā)對養(yǎng)老項目收益的貢獻。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，1.21平方公里建設(shè)商品房。

養(yǎng)老基地開發(fā)進度及會員銷售進度：同方案2。

商品房產(chǎn)品及開發(fā)進度：商品房規(guī)劃為低密度產(chǎn)品，容積率為0.6，規(guī)模為72.7萬平米。與養(yǎng)老基地進度相對應(yīng)，也分為四期，每期開發(fā)量為25%，持續(xù)12年。

商品房銷售價格：本項目低密度產(chǎn)品基準價格（2009年）按6000元/平米考慮。

方案4：一、二級聯(lián)動，出讓養(yǎng)老項目以外建設(shè)用地

進行全部15.2平方公里的土地一級開發(fā)，除養(yǎng)老項目之外的可建設(shè)用地全部出讓，以獲取利益，并享受養(yǎng)老項目對周邊土地所帶來的溢價和增值空間，評判綜合開發(fā)方案的經(jīng)濟可行性和合理性。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，其他土地全部出讓。

養(yǎng)老基地開發(fā)進度及會員銷售進度：同方案2。

土地開發(fā)及出讓進度：分四期開發(fā)，持續(xù)12年，各期土地開發(fā)后延后一年出讓。

土地出讓價格：根據(jù)前文測算，2009年土地基準出讓價格為90萬/畝，考慮到養(yǎng)老城項目對區(qū)域的重大推動作用，未來土地價值將顯著提升，其價格年增長率假定為10%（前5年），之后為5%。

* 不同方案的財務(wù)測算

表1：不同方案財務(wù)測算結(jié)果

編號

總開發(fā)成本

自有資金投入

稅后IRR

稅后NPV

稅后投資回收期（年）

（萬元）

（萬元）

（萬元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

圖1：不同方案財務(wù)現(xiàn)金流結(jié)果

* 發(fā)展方案比選

通過對可行的4套開發(fā)方案進行了比較，認為除方案1以外，在后3個方案中，從自有資金的投入規(guī)模、項目整體的收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標綜合判斷，方案4的財務(wù)表現(xiàn)最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現(xiàn)金流顯示，土地出讓能有效平衡養(yǎng)老項目的資金支出，顯著提高項目整體的收益率，縮短投資回收期，項目整體的現(xiàn)金流表現(xiàn)也較為理想，故初步評判方案4為最佳可選方案。

再通過對方案4的土地成本、建安成本、會員費等幾項重要假設(shè)條件的敏感性分析，發(fā)現(xiàn)當條件變動幅度在±20%內(nèi)變化時，IRR指標在18.1%～29.3%之間變動，NPV指標在26.7～42.6億元之間變動。通過敏感性分析，我們認為在可預(yù)測的波動范圍內(nèi)，方案4的財務(wù)表現(xiàn)在可比方案中仍為最佳方案，符合養(yǎng)老養(yǎng)生項目的投資回報預(yù)期。

三、結(jié)論

目前我國養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，而針對中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴重不足，是養(yǎng)老市場供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，針對這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機和財富空間[4]。在國家對商品房住宅領(lǐng)域調(diào)控不斷加強的宏觀形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以針對養(yǎng)老社區(qū)項目盈利模式中的土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)增值及租金收入幾塊區(qū)域，提前規(guī)劃、準確定位，扮演好自己在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的角色，不失為一條可持續(xù)發(fā)展的健康道路。

參考文獻：

[1]袁緝輝. 養(yǎng)老的理論和實踐[J]. 老齡問題研究， 1996，（7）.

[2] 楊宗傳. 居家養(yǎng)老與中國養(yǎng)老模式[J]. 經(jīng)濟評論，2000，（3）.

社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文第2篇

計劃生育政策導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門紛紛強調(diào)的“9073結(jié)構(gòu)”（即90%的老人居家養(yǎng)老，7%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人依靠專業(yè)機構(gòu)養(yǎng)老）來看，居家養(yǎng)老在未來仍是主流。

國務(wù)院辦公廳于2011年底印發(fā)《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》（下簡稱《規(guī)劃》），其中指出，目前我國是世界上唯一老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計到2015年，老年人口將達到2.21億，約占總?cè)丝诘?6%；2020年達到2.43億，約占總?cè)丝诘?8%。

面對巨大的市場潛力，受限購政策之苦已久的眾多房地產(chǎn)開發(fā)商們仿佛發(fā)現(xiàn)了又一片藍海，紛紛朝著養(yǎng)老地產(chǎn)進發(fā)。從萬科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開發(fā)商，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。甚至一些醫(yī)療機構(gòu)和保險公司，也開始憑借自身優(yōu)勢介入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。

“養(yǎng)老地產(chǎn)根本沒有回報模式?！北本┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴《英才》記者，之所以說養(yǎng)老地產(chǎn)的模式不成熟，因為并不是老人住進來就行，項目中所有的醫(yī)療系統(tǒng)、保健康復(fù)系統(tǒng)、醫(yī)院等一整套配套設(shè)施都得跟上。

“所謂‘養(yǎng)老地產(chǎn)沒有穩(wěn)定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢’，這是相比于過去房地產(chǎn)開發(fā)的‘大投入大產(chǎn)出’來說的，過去地產(chǎn)商抓住一個機會就能一夜暴富，但在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，是沒有這種可能的?！北本┨柍羌瘓F（下簡稱太陽城）總裁朱鳳泊對《英才》記者說道。

而談到養(yǎng)老地產(chǎn)的特點，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司策劃總監(jiān)、養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別很大，住宅是一次性銷售物業(yè)，與后期服務(wù)聯(lián)系較弱。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)類似于商業(yè)地產(chǎn)，注重后期運營，“在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，房地產(chǎn)公司應(yīng)該是一個服務(wù)提供商或者運營商?！?/p>

賣房還是賣服務(wù)

養(yǎng)老服務(wù)包含許多方面，從《規(guī)劃》來看，主要包括對健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業(yè)化程度較高的康復(fù)醫(yī)療，這顯然已經(jīng)超出了房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)范圍。

傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗上并沒有優(yōu)勢。

“健康老人以自主生活為主，更多選擇自娛自樂，一般服務(wù)是輔助的服務(wù)，比如做飯、洗衣、打掃衛(wèi)生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護理人員護理，而護理人員須由民政部持證考核，要有護理經(jīng)驗和護理技能，具體到如何給老人翻身、導(dǎo)尿?！敝禅P泊認為，很多開發(fā)商不愿意做服務(wù)運營，或者在這個領(lǐng)域沒有經(jīng)驗，因此做起來就虧了本。

而在郝榮?？磥?，具有專業(yè)能力的醫(yī)療機構(gòu)與保險公司，其實更適合經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)：“開發(fā)商轉(zhuǎn)型，其實也要依托這些機構(gòu)來完成經(jīng)營?！?/p>

醫(yī)療機構(gòu)在與房地產(chǎn)公司合作時，主要輸出其在醫(yī)療領(lǐng)域的管理經(jīng)驗，具體的服務(wù)內(nèi)容包括提供護理培訓、簡單的診治、醫(yī)護人員的派駐等方面。此類醫(yī)療機構(gòu)的收費模式是，向養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營方收取一定比例的服務(wù)費。

創(chuàng)富（北京）創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司醫(yī)療基金合伙人徐天宏在談到醫(yī)療機構(gòu)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的盈

利模式時，對《英才》記者表示：“醫(yī)療機構(gòu)還是更看重‘地產(chǎn)’的概念，因為除和地產(chǎn)結(jié)合外，單憑醫(yī)療、養(yǎng)老盈利的機構(gòu)還很少。很多醫(yī)療機構(gòu)選擇獨立開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，項目資金則通過引入投資方來解決。”

像太陽城這樣的地產(chǎn)企業(yè)，并不愿意與醫(yī)療機構(gòu)合作。“養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤本來就不高，如果再在醫(yī)療服務(wù)上購買別人的服務(wù)，利潤空間就更小了?！敝禅P泊表示。

此外，險資與養(yǎng)老地產(chǎn)也打得火熱。保險公司尤其是人壽保險公司坐擁豐富養(yǎng)老客戶資源，可以通過險種的設(shè)計與養(yǎng)老地產(chǎn)高度結(jié)合，甚至可以實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)與保險產(chǎn)品的捆綁式銷售。

然而，中國保監(jiān)會于今年7月下發(fā)《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，以規(guī)范運作“防止以養(yǎng)老項目名義建設(shè)和銷售商品房，防范以自用項目名義投資不動產(chǎn)”。這在某種程度上反映出，此前的險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)，或許更偏向于不動產(chǎn)開發(fā)，而不是服務(wù)。

盈利模式未知

種種跡象表明，無論經(jīng)驗豐富與否，單純依靠服務(wù)來盈利，在當前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域并不成熟。收取養(yǎng)老服務(wù)費用的細水長流，難以在短期內(nèi)填滿前期開發(fā)項目資金的大水池，開發(fā)商往往面臨巨大的資金壓力。

“至少在目前的中國，通過老年人購買服務(wù)的盈利能力還是比較弱的。相比養(yǎng)老地產(chǎn)的建造、投入，短期看來盈利回報還是比較低的?！焙聵s福說。

在如何平衡項目資金上，房地產(chǎn)公司各顯神通。

當前市場上養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)通常是通過銷售和服務(wù)配比的方式，來實現(xiàn)項目資金的平衡。盡管各個養(yǎng)老項目中物業(yè)銷售與持有的比例不盡相同，但物業(yè)銷售確實對資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質(zhì)疑養(yǎng)老地產(chǎn)“只賣房、不養(yǎng)老”。

朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽城項目是通過銷售70%的物業(yè)、持有30%的物業(yè)來實現(xiàn)資金的平衡：“這是一種循環(huán)關(guān)系，開發(fā)商并沒把利潤拿走，而是用利潤直接作為老人服務(wù)的持有型物業(yè)了，企業(yè)通過配套服務(wù)來實現(xiàn)最終的盈利?！?/p>

除了進行物業(yè)銷售，有很多養(yǎng)老項目開發(fā)商，選擇通過會員制或押金制的方式來實現(xiàn)資金的平衡。

所謂押金制，就是一開始入住養(yǎng)老機構(gòu)交付一筆很高的押金；而會籍制，則是通過購買會籍來入住，而這個會籍一般是可轉(zhuǎn)讓的。押金或會籍費通常會按照不同養(yǎng)老服務(wù)標準，分成若干個檔次，從幾十萬元到上百萬元不等，開發(fā)商可借此達到回籠資金的目的。

但養(yǎng)老地產(chǎn)界對此模式也存在爭議，比如這種模式導(dǎo)致了物業(yè)使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分離。朱鳳泊表示：“民政部門很快會出臺一些政策對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進行規(guī)范，會員制、高額保證金，將不允許再這樣做?！?/p>

社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文第3篇

關(guān)鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn)；物業(yè)；+PTR；模式

社會購房需求2014年中央經(jīng)濟會議中第一次就中國經(jīng)濟新常態(tài)作出了詮釋，所謂經(jīng)濟新常態(tài)主要指中國將面臨結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)分工需要細致，中國經(jīng)濟增長將由高速轉(zhuǎn)入中高速。新常態(tài)表明中國經(jīng)濟進入諸多有利于經(jīng)濟增長的紅利加速消失、經(jīng)濟增長的硬約束變得更強、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變壓力加大的時期。［1］而根據(jù)國家統(tǒng)計局關(guān)于第二產(chǎn)業(yè)對于國家GDP貢獻率的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中不難看出自2010年至2014年第二產(chǎn)業(yè)貢獻率已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)四年下滑。作為第二產(chǎn)業(yè)的標志性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也無可避免受到了沖擊。中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一二線城市房價奇高，而三四線城市出現(xiàn)大量的鬼城、爛尾樓的事實。因此，如何在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期重新尋找房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機遇顯得尤為重要。依據(jù)國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，未來房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展依然離不開國家政策以及社會需求。通過分析國內(nèi)外房地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合中國經(jīng)濟新常態(tài)政策，得出發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、建立PTR模式、滿足中產(chǎn)階級購房需求將成為總過房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢。

1養(yǎng)老地產(chǎn)的興起

隨著人口結(jié)構(gòu)不斷變化，中國面臨的老齡化問題將越來越嚴重，根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)關(guān)于中國人口老齡化預(yù)測，中國正加速進入老齡化社會，到2020年老齡化人口將達到20%，從業(yè)主消費特點角度分析，老年人相比其他住戶而言對衛(wèi)生醫(yī)療設(shè)施要求更高、休閑娛樂設(shè)施需求并不突出，中國傳統(tǒng)的三代同堂、互相照料的居住模式在購房壓力巨大的城市已逐漸消失，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將有利于這一問題的有效解決。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)，國外已經(jīng)有較為成熟的發(fā)展模式，以美國為例。首先從地產(chǎn)類型劃分來，美國采取獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、老年社區(qū)等形式。而在融資模式來說，美國地產(chǎn)的類型一般根據(jù)老年群體需要護理的程度劃分有形成了完善的融資體系，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)既可以通過向銀行貸款、發(fā)行債券、保險公司供給，也可以通過證券化等方式籌資。盈利模式除了通過直接銷售和出租地產(chǎn)外，更多的是通過對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行專業(yè)化、多層次、多角度的細分，為養(yǎng)老人員提供相關(guān)的咨詢、照顧、護理等服務(wù)賺取利潤，并提供大量的增值服務(wù)，諸如保險、理財?shù)?。而就中國目前的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展而言，主要面臨融資渠道和地產(chǎn)類型單一、盈利模式模糊、投資成本高而回收期長等問題。因此，為減少建造成本，中國養(yǎng)老地產(chǎn)可采取社區(qū)嵌入式養(yǎng)老模式，即在原有小區(qū)基礎(chǔ)上分層次構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)。此模式客戶群體廣泛，群眾基礎(chǔ)好，其核心問題在于解決與原住戶的關(guān)系，確保影響原住戶的生活質(zhì)量。這種模式在位于上海萬科城市花園小區(qū)內(nèi)已有成功案例。其次針對持有模式資本回收周期長問題，可采取社區(qū)銷售+持有模式，同時應(yīng)拓寬融資渠道，與政府、保險、醫(yī)療行業(yè)建立長期合作，減少企業(yè)用地成本等前期投資，通過保險、醫(yī)療等增值服務(wù)幫助企業(yè)快速回籠資金，從而促進養(yǎng)老地產(chǎn)長期健康穩(wěn)定發(fā)展，緩解社會養(yǎng)老壓力。

2PTR模式－地產(chǎn)企業(yè)新出路

近期萬科股權(quán)事件愈演愈烈，而萬科計劃引入深圳地鐵則引發(fā)了關(guān)于物業(yè)加軌道交通的新一輪猜想。在房地產(chǎn)形勢不容樂觀的情況下，未來的房地產(chǎn)行業(yè)加大同軌道交通業(yè)的融合將有助于房地產(chǎn)企業(yè)尋找新的盈利點，繼續(xù)提高品牌影響力。而PTR模式的有效運用恰恰能夠為房地產(chǎn)企業(yè)同軌道交通產(chǎn)業(yè)的融合帶來顯著幫助與收益。PTR模式即PPP、TOD、R+P三種模式的融合。［2］不同于PPP模式單個項目的政府與私人企業(yè)的融合，PTR模式更強調(diào)軌道交通業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理的多方面融合，即軌道交通同周邊土地綜合開發(fā)。PTR模式最早出現(xiàn)在香港地鐵項目中，PTR模式的成功實踐也使得香港地鐵成為了全球為數(shù)不多的盈利的地鐵公司之一。雖然PPP模式在我國可行性得到了一定的認可，但是單純的PPP模式并不能有效的整合資源，相比之下，PTR模式可以加大企業(yè)同政府、軌道交通業(yè)的合作，企業(yè)與政府通過股權(quán)劃分一方面可以轉(zhuǎn)移單純的軌道交通面臨的投資大投資回收期長的風險，同時可以提高軌道交通周邊房產(chǎn)開發(fā)的整體性和統(tǒng)一性，也更有利于開展周邊服務(wù)，通過物業(yè)管理來提高整體效益。

3目標人群精準化－適應(yīng)中產(chǎn)階級需求

中產(chǎn)階級是社會的生產(chǎn)力引擎，根據(jù)瑞士信貸銀行最近的《全球財富報告2015》，中國中產(chǎn)階級人數(shù)達到1.09億人，雖然只占全國成年人口的11%，但卻超越美國的9200萬人，成為全球中產(chǎn)階級人數(shù)最多的國家。據(jù)推測中產(chǎn)階級一生中將多次換房，中年以后擁有第二住宅，進行房地產(chǎn)投資將成為普遍的現(xiàn)象。［3］目前，中國社會結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)為金字塔形，未來將向橄欖球型社會過渡。因此把握中產(chǎn)階級的購房需求將是未來房地產(chǎn)業(yè)的一大機遇。隨著物質(zhì)生活水平的提高，中產(chǎn)階級已經(jīng)不在局限于生存需求，越來越多的中產(chǎn)階層開始注重生活品質(zhì)，更多的時間遠離城市前往鄉(xiāng)村休閑度假，作為休閑度假等城市周邊鄉(xiāng)村的特色房產(chǎn)將會吸引中產(chǎn)階層的目光。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年興起的旅游地產(chǎn)中也可加大對適合休閑娛樂的鄉(xiāng)村的投入力度。

4結(jié)語

在經(jīng)濟新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟制度改革將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該逐步減少對傳統(tǒng)模式的依賴，著眼于未來市場需求，加強自身結(jié)構(gòu)調(diào)整，提前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，拓寬同政府的合作渠道，同時精準化提供服務(wù)，從而實現(xiàn)長足發(fā)展。

作者:張瑞俏 谷文強 單位:南昌大學建筑工程學院

參考文獻:

［1］齊建國，王紅，彭緒庶，劉生龍．中國經(jīng)濟新常態(tài)的內(nèi)涵和形成機制［J］．經(jīng)濟縱橫，2015(3)．

社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文第4篇

以三亞“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目為例，作為保險資企業(yè)投資建設(shè)綜合養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的第一單，該項目位于三亞海棠灣國家海岸的核心位置，依托“國際旅游島”的政策優(yōu)勢，力求推動海棠灣原有旅游產(chǎn)業(yè)的升級與多元化發(fā)展，實現(xiàn)從休閑度假向養(yǎng)生養(yǎng)老度假的擴展和提升。

從項目策劃與規(guī)劃角度來看，三亞“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目的最大創(chuàng)新在于以下三個方面：

第一是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拓展、升級與共贏。該項目將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行適當?shù)难诱梗瑢渭兊睦夏昃幼⌒枨髷U展到健康管理、修身養(yǎng)性、醫(yī)療保健、修復(fù)保健、生活方式體驗和養(yǎng)生文化體驗等方面；將養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)作為項目的三個基本產(chǎn)業(yè)定位，在規(guī)劃中設(shè)置了與之相匹配的CCRC（Continuing Care Retirement Community，持續(xù)照料退休社區(qū)）養(yǎng)老社區(qū)、湖岸養(yǎng)生主題酒店組團和養(yǎng)生文化創(chuàng)意街區(qū)三個主體團組。這些產(chǎn)業(yè)以空間為依托，提供從基本養(yǎng)老居住到不同特色的養(yǎng)生養(yǎng)老體驗，并實現(xiàn)國際養(yǎng)生文化交流。這一模式，無疑為多方共贏打造了良好的平臺。

第二，該項目是能滿足老人多種需求的生活空間。稀缺的景觀環(huán)境和良好的田園氛圍能夠讓養(yǎng)生養(yǎng)老人群回歸自然，滿足他們普遍的心理需求。項目對基地內(nèi)的大小龍江塘進行岸線和水體的生態(tài)化改造，形成項目的核心水體景觀。除了水體景觀以及建設(shè)用地之外，項目中還包括生態(tài)花田、園藝學校、藥用種植園等多種綠地景觀，形成了泛養(yǎng)生生態(tài)公園，與各團組的公共庭院和家庭私人院落共同構(gòu)成層次分明的綠化體系。機動車交通全部在團組外部解決，而遍及各團組之間的綠道，為使用者提供了安靜、便捷的養(yǎng)生路徑。

在“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”項目中，獨立生活區(qū)以獨立、雙拼或聯(lián)排的低密度住宅為主，每戶有私人庭院，與CCRC綜合服務(wù)中心的步行距離很近。協(xié)助生活區(qū)則以半圍合的住宅形式為主，具有半私密、半公共的活動空間，從這里能夠很快到達CCRC綜合服務(wù)中心。專業(yè)護理區(qū)以圍合院落為核心，幾個院落共用一個專業(yè)護理中心，主要為身體機能缺失但精神健康的老人提供日常照護。記憶生活區(qū)的照護目標是患有老年癡呆癥且生活不能自理的老人，呈現(xiàn)幾組住宅圍繞一個公共院落的布局。院落中心是護理中心，為老人提供24小時的專業(yè)護理服務(wù)。這些服務(wù)配套和康體醫(yī)療設(shè)施為養(yǎng)生養(yǎng)老提供了最重要的保障。

在社區(qū)外部是大量的公共活動空間，可以進行多種健身運動，未來必將成為老人社交活動的場所之一。

社區(qū)養(yǎng)老盈利模式范文第5篇

電視劇《老有所依》讓許多人心有戚戚，片中雷頌華將母親送往養(yǎng)老院被大家熱議，也讓養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為焦點。

2013年10月14日公布的《國務(wù)院關(guān)于促進健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》已明確提出，到2020年，我國的健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達到8萬億元以上。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)被認為是最大的一塊蛋糕。事實上，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)被各路人馬盯上，尤其是財大氣粗的險資掘金養(yǎng)老地產(chǎn)的勢頭高漲。

聯(lián)手房企掘金養(yǎng)老地產(chǎn)

12月12日，中國太平保險與大連萬達簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將深入研究以債權(quán)投資或股權(quán)計劃的形式，在養(yǎng)老地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作。目前雙方簽署了總對總合作協(xié)議。

事實上，在太平與萬達達成合作協(xié)議之前，今年太平已與青島、廣西、山東等多地政府簽署了涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的合作協(xié)議。隨著眾多保險公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開始進入“群雄逐鹿”的時代。自去年以來，各保險企業(yè)就在各地競相拿地。

2012年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。

在此之前，新華保險明確將養(yǎng)老地產(chǎn)作為重要戰(zhàn)略，并已經(jīng)注冊了兩家項目公司：新華家園尚谷（北京）置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司，來支持其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

據(jù)記者了解，新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心，并將在北京延慶和密云新建養(yǎng)老項目。

在新華保險之前，泰康人壽是第一個“吃螃蟹的人”。2009年，保險資金被允許涉足不動產(chǎn)投資。同年11月，泰康人壽在國內(nèi)首倡和實施的養(yǎng)老社區(qū)項目獲得保監(jiān)會批準，成為國內(nèi)第一個獲得試點資格的保險公司。

在多家保險巨頭陸續(xù)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)后，之前在此領(lǐng)域一向戰(zhàn)略保守的中國平安也開始揮軍前進。2012年9月，“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”在浙江省桐鄉(xiāng)市正式啟動。

按照目前中國平安內(nèi)部規(guī)劃，未來將在“環(huán)渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目。運作模式將分三條主線，不僅有目前保險公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。

運營模式待探索

在眾多保險公司中，合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資可謂“大手筆”。統(tǒng)計顯示，2010年以來，合眾人壽在地產(chǎn)領(lǐng)域已投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)，合眾人壽還初步計劃在5年時間內(nèi)在全國興建14座養(yǎng)老社區(qū)。

今年10月23日，坐落在武漢蔡甸的國內(nèi)第一家由保險機構(gòu)合眾人壽投資的養(yǎng)老社區(qū)―合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)進入試營階段。這是國內(nèi)第一款保險產(chǎn)品對接養(yǎng)老社區(qū)的實物養(yǎng)老保障計劃，消費者只要購買保險，就可以保證養(yǎng)老社區(qū)的入住。

事實上，養(yǎng)老房地產(chǎn)作為一種新的模式，很新潮，也頗具吸引力。而對于大多數(shù)保險公司來說，建一座養(yǎng)老社區(qū)很容易，然而之后可能面臨的風險更需要考慮。

“目前保險企業(yè)運作養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)銷模式并不成熟，”一位保險業(yè)從業(yè)人員告訴記者，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，險企開發(fā)養(yǎng)老房“只能出租不能出售”，這種租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期被拉長至10年甚至20年以上。但養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、開發(fā)成本高、回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長期運營。

亞洲人居環(huán)境協(xié)會副主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會特別顧問開彥認為，對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運營，這也是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主要來源。養(yǎng)老地產(chǎn)更傾向于持有式和運營式，對配套設(shè)施、服務(wù)人員的數(shù)量和專業(yè)性要求極高。

在這方面，泰康人壽和中國平安都進行了新的探索和嘗試。

泰康人壽推出了一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險計劃，即購買養(yǎng)老產(chǎn)品的同時也將具有入住養(yǎng)老社區(qū)的資格?！斑@款保險合同按約定年齡每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，可以用于支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用?！碧┛等藟劭头藛T告訴記者，這款養(yǎng)老保險產(chǎn)品繳費起點為200萬元，每年20萬元繳納10年。

中國平安則以成立投資基金的形式運營養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)不會成為主流

“但無論是泰康還是平安的方式，都并不成熟，也不具備借鑒意義?！鄙鲜霰ｋU人士說，泰康人壽200萬的門檻對普通大眾來講太高，而且只是得到了一個優(yōu)先入住資格，后期費用需要從分紅中扣除，不夠的還要另外補繳。而中國平安的方式，借助了其集團的優(yōu)勢，可以利用雄厚的自有資金，這并不是所有保險公司都具備。

有分析認為，險企只租不售的模式束縛了運營的靈活性。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品，創(chuàng)新核心在于適老化蘭德咨詢總裁宋延慶表示，目前并沒有形成統(tǒng)一的、標準化的、公開的政策標準以支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項目的推進和實施，即使有補貼政策，也只是針對個別企業(yè)，這對于養(yǎng)老社區(qū)建造完成后的運營服務(wù)形成了不確定的因素。

“何況，盈利模式目前只是停留在設(shè)想和設(shè)計階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例。”宋延慶認為，另一方面，有的企業(yè)顯然只看到養(yǎng)老地產(chǎn)存在的巨大規(guī)模，卻忽略了可能存在的風險。

“目前我國養(yǎng)老觀念尚處在轉(zhuǎn)變過程中，老年群體是否接受離家養(yǎng)老的方式，尚值得觀察”，申銀萬國保險業(yè)分析師孫婷這樣認為。