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城市綜合體運(yùn)營管理范文第1篇

城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發(fā)展本質(zhì)，將城市功能與城市發(fā)展的內(nèi)在邏輯，通過城市建筑實(shí)體與城市空間的有機(jī)結(jié)合而形成，其利用建筑空間復(fù)合化、集約化和開放化，滿足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動(dòng)關(guān)系，構(gòu)成多功能、高效率的經(jīng)濟(jì)聚集體。

我國城市綜合體的發(fā)展歷程盡管短暫但發(fā)展迅速，由于城市綜合體在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)營等方面的重要作用，一些城市已經(jīng)把城市綜合體作為改變城市形象和環(huán)境、進(jìn)行城市新區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)改造等城市建設(shè)的主要載體和手段。例如，杭州提出了建設(shè)20個(gè)新城，涵蓋旅游、商貿(mào)、商務(wù)、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個(gè)多功能城市綜合體的宏大計(jì)劃，以此來實(shí)施杭州“城市國際化”戰(zhàn)略。

我國城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢表現(xiàn)為：數(shù)量逐漸增多，建設(shè)規(guī)模相對(duì)比較集中；呈現(xiàn)更強(qiáng)的城市性，集聚規(guī)模向兩端發(fā)展；多以寫字樓、商業(yè)和公寓多功能復(fù)合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的主導(dǎo)功能；專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化并存發(fā)展；與軌道交通形成綜合一體化開發(fā)的城市建設(shè)發(fā)展趨勢；已成為重要的金融投資產(chǎn)品。

二、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展過程中存在的問題

（一）融資渠道缺乏，資金鏈緊張

城市綜合體的開發(fā)建設(shè)受宏觀經(jīng)濟(jì)基本面影響大，要求有強(qiáng)大的資金實(shí)力為保證，特別是在開發(fā)前期對(duì)資金的需求強(qiáng)烈。但由于我國金融體制尚不健全，以及管理機(jī)制限制導(dǎo)致融資渠道和產(chǎn)品的缺失，造成開發(fā)資金鏈緊張。

（二）品質(zhì)不高

與國外的城市綜合體相比，我國城市綜合體建設(shè)普遍追求短期經(jīng)濟(jì)效益，存在前期規(guī)劃倉促、開發(fā)周期短、后期運(yùn)營管理水平滯后等問題。盡管硬件設(shè)施與國外同類項(xiàng)目相比差距不大，甚至超過國外水平，但在軟性環(huán)境方面缺少人性化的文化內(nèi)涵，在管理、運(yùn)營和品牌塑造上存在不足，缺少與周邊城市的互動(dòng)，這大大降低了城市綜合體開發(fā)所具有的綜合經(jīng)濟(jì)價(jià)值及價(jià)值升值空間，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源流失。

（三）缺乏成熟的配套環(huán)境

作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，城市綜合體的開發(fā)建設(shè)要求產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與之匹配。同時(shí)，要求相關(guān)金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力等的匹配。但國內(nèi)相關(guān)制度、法規(guī)及運(yùn)營管理不盡完善，制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場、運(yùn)營管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發(fā)展和其在規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)作、管理、經(jīng)營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

（四）第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平不高

城市綜合體是以相對(duì)發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但國內(nèi)與城市綜合體密切相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不高。與城市化水平高度發(fā)達(dá)的西方發(fā)達(dá)國家通過高消費(fèi)率來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長不同，處于工業(yè)化和城市化加速發(fā)展階段的中國經(jīng)濟(jì)增長模式是以出口和基礎(chǔ)設(shè)施投資來拉動(dòng)的，這導(dǎo)致了高水平的投資率和低水平的消費(fèi)率。

三、華潤中心——持有物業(yè)產(chǎn)生增值溢價(jià)的運(yùn)營模式研究

（一）華潤置地概況

華潤置地是華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，是中國內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一。在其特有生意模式的指導(dǎo)下，持有物業(yè)為其投資的地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生持續(xù)平穩(wěn)的現(xiàn)金流回報(bào)，形成資產(chǎn)上的潛在長期收益（見圖1）。

華潤置地持有物業(yè)發(fā)展了都市綜合體、住宅+五彩城、住宅+歡樂頌三種模式，其中深圳萬象城作為華潤置地持有物業(yè)的代表作，是中國內(nèi)地最具示范效應(yīng)的都市綜合體。

（二）華潤中心

華潤中心是集大型購物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型城市綜合體。作為該產(chǎn)品系列典范的深圳華潤中心，位于深圳市羅湖區(qū)—深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，是深圳有史以來規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合性商用地產(chǎn)項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e約55萬平方米，項(xiàng)目由北、中、南三個(gè)地塊組成，涵蓋不同功能及特點(diǎn)的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。

萬象城是華潤中心的購物及娛樂中心，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。目前華潤萬象城產(chǎn)品在全國范圍內(nèi)已有3家開業(yè)，分別位于深圳、杭州和沈陽，此外另有17家在建中，將于2012—2015年陸續(xù)開業(yè)。

（三）華潤中心主要特點(diǎn)

1.項(xiàng)目選址

城市金融商業(yè)中心或未來CBD核心區(qū)，城市黃金地段，對(duì)位置要求高。

2.產(chǎn)品特點(diǎn)

華潤中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業(yè)建筑群，并以商業(yè)功能為核心，整體定位于中高端物業(yè)。

以深圳華潤中心為例，其產(chǎn)品構(gòu)成：華潤中心一期項(xiàng)目包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心萬象城、國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓華潤大廈。總建筑面積達(dá)18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，近300個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪。華潤中心二期項(xiàng)目總體分為A、B、C三個(gè)區(qū)：A區(qū)為一棟超高層五星級(jí)君悅酒店及2層裙房；B區(qū)由四棟多層商業(yè)建筑組成，功能包括商業(yè)零售、餐飲、多廳電影院；C區(qū)是幸福里三棟49層的165米超高層住宅，總建筑面積約11萬平方米，總戶數(shù)近800戶。

3.經(jīng)營策略

其經(jīng)營策略為：定義形象、海外招商；強(qiáng)勢品牌組合；商業(yè)持有比例為100%，只租不售；住宅后期出售。

定義形象、海外招商：直接在海外進(jìn)行招商，國際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成。

強(qiáng)勢品牌組合：50%的國際一線品牌；30%的亞洲一線品牌；20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。

商業(yè)持有比例100%，只租不售：長期持有經(jīng)營，保證商業(yè)品質(zhì)。

城市綜合體運(yùn)營管理范文第2篇

一、公交場站目前現(xiàn)狀及遇到困難

目前，國內(nèi)大部分城市公交場站均采取平面布局，在土地資源日趨緊張的今天，必須要轉(zhuǎn)變不合理的土地利用方式，變傳統(tǒng)的單一功能的公交場站為集多種功能于一體的綜合場所，充分發(fā)揮土地資源的功能和資產(chǎn)效益，提高土地利用的集約化程度，進(jìn)行綜合開發(fā)獲取穩(wěn)定收益，來彌補(bǔ)建設(shè)資金缺口和運(yùn)營虧損。

按照國務(wù)院《關(guān)于城市優(yōu)先發(fā)展公共交通的指導(dǎo)意見》的要求，“對(duì)新建公共交通設(shè)施用地，按照市場化原則實(shí)施土地綜合開發(fā)；對(duì)現(xiàn)有公共交通設(shè)施用地，不改變用途的前提下進(jìn)行立體開發(fā)，開發(fā)的收益用于公共交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和彌補(bǔ)運(yùn)營虧損?！?/p>

二、先進(jìn)城市公交產(chǎn)站綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

（一）建設(shè)模式

杭州、長沙和成都三地的公交場站建設(shè)管理機(jī)制主要實(shí)行“建管一體化”，基本都是由公交場站公司作為投資運(yùn)營主體。其中：杭州市公交集團(tuán)隸屬于杭州城投集團(tuán)，其下屬單位場站開發(fā)公司負(fù)責(zé)公交場站建設(shè)和運(yùn)營管理；長沙市公交場站主要由長沙市公共交通投資有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)和運(yùn)營管理；成都市公交場站是由成都市公交集團(tuán)隸屬的成都公交場站建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)和運(yùn)營管理。

公交場站的建設(shè)模式主要分兩種：第一種，場站公司自行投資建設(shè)，項(xiàng)目用地中涉及到征地拆遷時(shí)，包括征地拆遷工作及所需的資金，全部由各區(qū)政府、土地整理部門負(fù)責(zé)解決；第二種，在各區(qū)政府、學(xué)校及其他開發(fā)項(xiàng)目中包含的公交場站，業(yè)主單位需按照規(guī)劃及政府提出的建設(shè)要求進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)用地及建設(shè)資金全部由業(yè)主單位負(fù)責(zé)，建成后由國土部門通過分證，無償將產(chǎn)權(quán)劃撥到場站公司名下。

（二）建設(shè)資金來源

建設(shè)資金來源主要分兩種情況：一是獨(dú)立建設(shè)、以公交功能為主的場站項(xiàng)目，建設(shè)資金全部來源于政府財(cái)政性資金；二是以綜合開發(fā)利用形式建設(shè)的公交場站項(xiàng)目，建設(shè)資金由建設(shè)主體通過項(xiàng)目打捆自行平衡解決。其中：杭州市每年從土地出讓收益中拿出2.5%作為公交場站專項(xiàng)建設(shè)資金，對(duì)于資金缺口部分由公交集團(tuán)單獨(dú)向政府提出申請(qǐng)，政府給予解決，綜合開發(fā)的公交場站的建設(shè)資金自籌解決；其余調(diào)研城市建設(shè)公交場站的資金均來源于政府財(cái)政性資金，綜合開發(fā)的公交場站的建設(shè)資金自籌解決。

（三）供地方式、規(guī)劃指標(biāo)

1.供地方式：以公交功能為主的場站項(xiàng)目，按劃撥形式提供凈地；綜合開發(fā)利用的公交場站項(xiàng)目，以公開出讓形式供地（附帶公交場站建設(shè)方案），為確保場站公司能夠取得項(xiàng)目用地，分別采取了以下不同的做法。

杭州市場站公司土地摘牌后，政府將該項(xiàng)目土地出讓政府收益部分返還（除國家及地方剛性支出部分）；長沙市場站公司土地摘牌后，政府將該項(xiàng)目土地出讓金增值收益部分全額返還；成都市按照政府作價(jià)出資的方式，以100萬/畝的價(jià)格，將凈地交付給場站公司。

2.規(guī)劃指標(biāo)：對(duì)公交場站用地強(qiáng)調(diào)綜合、立體化開發(fā)和利用，在公交場站及公交場站綜合體的建設(shè)中，在滿足公交功能的前提下，通過地上地下的開發(fā)利用，形成新的商圈，引導(dǎo)市民出行、減少城市道路交通壓力。通過整體算賬平衡，在政府的支持下，規(guī)劃容積率平均為2-3。

其中：杭州市每座場站按每條線路占地1000平方米、建筑面積2000平方米的指標(biāo)進(jìn)行批復(fù)，項(xiàng)目容積率達(dá)到2；長沙市公交場站項(xiàng)目容積率經(jīng)過項(xiàng)目打捆平衡測算后達(dá)到2.2；成都市公交場站項(xiàng)目容積率經(jīng)過項(xiàng)目打捆平衡測算后達(dá)到3。

（四）運(yùn)營維護(hù)

杭州、長沙和成都三地公交場站的運(yùn)行維護(hù)全部是由場站公司負(fù)責(zé)，運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用來源包括政府給予加油站、加氣站、充電站、廣告、便民服務(wù)設(shè)施等特許經(jīng)營收益、出租車、酒店經(jīng)營以及場站綜合開發(fā)經(jīng)營收益等。

三、天津公交場站建設(shè)的幾點(diǎn)建議

（一）建設(shè)模式

按照上述城市公交場站“建管一體化”模式，天津公交場站的建設(shè)、運(yùn)行維護(hù)及綜合體的商業(yè)開發(fā)，應(yīng)由政府出資成立專業(yè)企業(yè)承擔(dān)公交場站的建設(shè)、運(yùn)營管理以及涉及的綜合開發(fā)工作。

（二）供地方式及資金來源

以公交功能為主的公交場站項(xiàng)目，按劃撥形式提供凈地；綜合開發(fā)利用的公交場站項(xiàng)目，以公開出讓形式供地（附帶公交場站建設(shè)平衡方案），土地出讓金以不同形式返還。

1.對(duì)于以公交功能為主的公交場站項(xiàng)目，按無償劃撥形式提供凈地，項(xiàng)目用地中涉及征地拆遷時(shí)，由各區(qū)政府、土地整理部門負(fù)責(zé)征地拆遷工作及所需的資金。建設(shè)資金由市財(cái)政解決；

2.對(duì)于其它大型綜合開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃中包含的公交場站，由項(xiàng)目開發(fā)商按照政府批復(fù)的公交場站建設(shè)方案負(fù)責(zé)出資建設(shè)，建成后無償移交場站公司；

3.對(duì)于綜合開發(fā)利用的公交場站項(xiàng)目，可按公開出讓方式供地，土地出讓收益及增值部分返還，平衡解決場站建設(shè)資金；

4.公交場站的運(yùn)行維護(hù)資金，均通過綜合體的商業(yè)開發(fā)及特許經(jīng)營收益中平衡解決。

（三）配套支持政策

1.通過對(duì)公交場站功能利用及綜合開發(fā)平衡測算，應(yīng)在場站完善管理設(shè)施、提高便民服務(wù)功能和公交綜合體開發(fā)方面，調(diào)增公交場站容積率。

城市綜合體運(yùn)營管理范文第3篇

據(jù)銷售人員介紹，這個(gè)商業(yè)綜合體是主題樂園的概念，里面吃、喝、玩及購物都有，政府規(guī)劃、招商情況聽起來都像模像樣，租金回報(bào)計(jì)劃也很詳細(xì)，抵扣掉前3年的投資回報(bào)，商鋪總價(jià)只有24萬元。但是面對(duì)一份一知半解的投資回報(bào)計(jì)劃和位于異地的商鋪，且所有信息都來自銷售人員的介紹，她不知道這商鋪將來會(huì)給她帶來的，是源源不斷的收益和升值，還是一次匆忙投資的失敗。

商業(yè)綜合體ABC

小商鋪對(duì)個(gè)人投資的吸引力非常大，因?yàn)榭們r(jià)低，總體收益率比出租住宅高，而且“一鋪養(yǎng)三代”的誘惑讓人很難不動(dòng)心。

但相比起住宅投資，商鋪投資要復(fù)雜得多。因?yàn)樽≌饨饚缀跏怯筛浇≌氖袌鲂星闆Q定的，具體某套房子的價(jià)格會(huì)因?yàn)檠b修、樓層的因素而上下浮動(dòng)，而商鋪的租金前景卻在很大程度上取決于培育，一街之隔的兩個(gè)商業(yè)綜合體的商鋪，就可能這個(gè)搶手，那個(gè)沒人租。好鋪確實(shí)能“一鋪養(yǎng)三代”，但是在那之前，你要先小心地判斷它的潛力，然后再養(yǎng)它一些年。

商業(yè)地產(chǎn)≠蓋樓＋開店

從開發(fā)的角度看，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律及盈利模式和住宅地產(chǎn)完全不同。住宅地產(chǎn)最簡單，拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、蓋樓，最后全部賣掉。至此，資金全部回籠，項(xiàng)目結(jié)束。

商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商業(yè)綜合體就復(fù)雜得多：拿地的時(shí)候就要有清晰的規(guī)劃，拿到地以后招商就要開始了，這時(shí)候主要任務(wù)是確定主力店—能吸引大量人流的家樂福、沃爾瑪?shù)却筚u場或購物中心。因?yàn)椴煌臉I(yè)態(tài)會(huì)在建筑要求上千差萬別，購物中心在經(jīng)營面積、建筑格局、水電線路等方面的要求和大型超市不一樣，甚至家樂福和沃爾瑪?shù)囊笠膊灰粯樱员仨氃陂_工之前就確定主力店及其位置，并把主力店的要求融合進(jìn)建筑設(shè)計(jì)。

通常在建筑完工之前，大約50%的招商就應(yīng)該完成，而主力店盡早確定也有利于后續(xù)招商。大型主力店進(jìn)駐能讓中小商戶對(duì)這里的經(jīng)營前景更有信心。

別是爛尾樓改造的

商業(yè)綜合體爛尾樓主要分兩種。一是還沒建好，開發(fā)商就沒有錢繼續(xù)了，只能把未完工的建筑丟在那里。還有一種是已經(jīng)開業(yè)了但是經(jīng)營管理不善，冷清的商業(yè)氛圍一直沒有好轉(zhuǎn)，導(dǎo)致商戶紛紛離開，沒有收益只能轉(zhuǎn)讓。

從這個(gè)角度評(píng)判，收購來的爛尾樓是給已經(jīng)建好了的建筑再次招商。后面接盤的開發(fā)商能做的就只有在不改變建筑結(jié)構(gòu)的前提下做外立面和內(nèi)部改造。而且招商要從頭開始做，培育難度比較大。南京問策商業(yè)顧問公司總經(jīng)理蘇曉晴提醒，最難翻身的是開業(yè)了以后沒運(yùn)作起來的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，最后一座空樓尋求轉(zhuǎn)讓。雖然轉(zhuǎn)讓價(jià)都會(huì)很便宜，但是因?yàn)橄忍斓姆N種限制，很少有公司愿意接手重新招商和運(yùn)營。

最關(guān)鍵的，后期運(yùn)營能力！

對(duì)一個(gè)商業(yè)綜合體來說，最重要的是招商能力和運(yùn)營管理水平。而僅憑招商質(zhì)量也不能保證租金增長、商鋪增值，后期運(yùn)營能力甚至比招商質(zhì)量更關(guān)鍵，它直接關(guān)系到優(yōu)質(zhì)商戶會(huì)不會(huì)長久地留下來。

在開業(yè)初期，經(jīng)營管理公司對(duì)商戶品牌的要求可能會(huì)稍低一些，但是在經(jīng)營的過程中，它會(huì)慢慢把經(jīng)營狀況不好的、和整體經(jīng)營方向不合的商戶調(diào)整出去，引進(jìn)更適合的商戶。這個(gè)過程中，商鋪的實(shí)際回報(bào)率不會(huì)高，而業(yè)態(tài)和商戶還要被不斷規(guī)劃和調(diào)整，以期改善消費(fèi)者體驗(yàn)，形成持久的消費(fèi)吸引力，這就是俗稱的“養(yǎng)鋪”。

綜合體商鋪，你要知道的4件事

你很可能無權(quán)經(jīng)營它

為了更有利于整體業(yè)態(tài)的發(fā)展，商業(yè)綜合體里商鋪的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)通常是分開的。因?yàn)閭€(gè)人投資者的招商資源、經(jīng)營能力、管理水平低，如果讓他們自主經(jīng)營，很可能一個(gè)樓層里服裝、餐館、化妝品、鞋類、首飾、電玩等個(gè)體商戶混雜在一起，經(jīng)營時(shí)間不統(tǒng)一，這樣混亂的局面會(huì)讓消費(fèi)體驗(yàn)很差，不能持續(xù)吸引顧客。時(shí)間一久，你的租金收益就不樂觀了。

產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開以后，經(jīng)營管理權(quán)全部收歸專門的經(jīng)營管理公司。它不但要負(fù)責(zé)和招商團(tuán)隊(duì)溝通，確定整體的管理方案，規(guī)劃不同樓層分別進(jìn)駐哪類商戶，而且對(duì)商戶也有品牌要求。

通常開發(fā)商至少會(huì)留下餐飲、電影院、大賣場等位置的產(chǎn)權(quán)，由管理公司管理，其他的商鋪劃分成小面積出售給業(yè)主。劃分只停留在產(chǎn)權(quán)上，在建筑實(shí)體上并沒有任何劃分。

在做招商運(yùn)營時(shí)，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分開的另一個(gè)好處就很明顯了：有一個(gè)品牌商戶有意進(jìn)駐，它需要至少60平方米的店面，但是它能進(jìn)駐的樓層只剩下那些產(chǎn)權(quán)為20平方米的商鋪，此時(shí)經(jīng)營方就可以把3個(gè)這樣的商鋪合并出租，整體經(jīng)營的靈活性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)人自主經(jīng)營。所以，你必須向銷售人員了解經(jīng)營管理公司的資質(zhì)和它曾經(jīng)管理過什么項(xiàng)目。

新鋪？初期實(shí)際回報(bào)率不高

商業(yè)綜合體的開發(fā)商出售商鋪多半是因?yàn)槌钟腥可啼伒馁Y金壓力太大，售出一部分商鋪的產(chǎn)權(quán)能快速回籠一部分資金，平穩(wěn)度過培育期，成熟以后就可以靠穩(wěn)定的租金長期盈利。而新的商業(yè)綜合體前幾年的租金不可能高。因?yàn)橄M(fèi)人群對(duì)它的認(rèn)同和依賴度的養(yǎng)成、業(yè)態(tài)的觀察和調(diào)整都需要時(shí)間。

一個(gè)前期招商和運(yùn)作都比較順利的商業(yè)綜合體，開業(yè)的時(shí)候租金回報(bào)率都不高。上海立超商業(yè)地產(chǎn)的董事長朱謙的觀點(diǎn)是，一線城市商業(yè)綜合體商鋪前3年的年租金回報(bào)率在5%以內(nèi)，而蘇曉晴參與過的二線城市項(xiàng)目，開業(yè)時(shí)回報(bào)率通常在2%至4%。

盡管5年培育期內(nèi)實(shí)際回報(bào)率不高，但你仍然能看到不少項(xiàng)目在銷售的時(shí)候會(huì)承諾7%、8%甚至更高的年回報(bào)率。它們都是騙人的嗎？

回報(bào)率超過8%，危險(xiǎn)！

開發(fā)商出于資金周轉(zhuǎn)的目的出售部分商鋪的產(chǎn)權(quán)，住建部多次發(fā)文，禁止以售后包租形式銷售未竣工商品房。但是如果都由小業(yè)主自主招租經(jīng)營，商業(yè)綜合體永遠(yuǎn)也不會(huì)培育成熟。

因此形成了這樣的怪圈：在開售時(shí)如果不承諾較高的回報(bào)率，商鋪就很難賣，可承諾的高回報(bào)率又實(shí)現(xiàn)不了。如果看到7%以上的投資回報(bào)率，你要警惕的就是，商鋪會(huì)不會(huì)買貴了？

比較有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商會(huì)把培育期自營物業(yè)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給經(jīng)營管理方，用自營物業(yè)的收益補(bǔ)貼承諾回報(bào)率和實(shí)際回報(bào)率之間的差額，還有的開發(fā)商會(huì)用部分銷售款補(bǔ)這個(gè)差額—常見的做法是，先給商鋪定價(jià)，然后按照8%的年回報(bào)率，加上3年一共24%的投資回報(bào)，以最后算出的這個(gè)124%的總價(jià)賣給你，然后在銷售的時(shí)候把3年的租金回報(bào)“一次性抵扣”在應(yīng)付房款里。

但是，超過8%的回報(bào)率絕對(duì)是危險(xiǎn)的，雖然不排除個(gè)別開發(fā)商通過貼補(bǔ)的辦法兌現(xiàn)，但是只要超過了實(shí)際回報(bào)率，多承諾1%的回報(bào)率，就意味著在培育期貼補(bǔ)的租金越多，即使有能力在5年、10年后把實(shí)際回報(bào)率提升到8%以上，前幾年也會(huì)很吃力，如果這期間資金鏈再出現(xiàn)問題，再高的回報(bào)率都只能落空。

《好運(yùn)?MONEY＋》提醒，合同里該有這些

毫無疑問，典型的經(jīng)營管理型物業(yè)不能少了經(jīng)營管理公司。所以你在簽商鋪銷售合同的時(shí)候，還要和經(jīng)營管理公司簽委托經(jīng)營合同。

委托經(jīng)營合同里要規(guī)定委托經(jīng)營期限、租金計(jì)算方式、租金支付方式、租金支付時(shí)間、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。如果沒有委托經(jīng)營合同，或者需要自己和商戶簽租賃合同，你的租金前景就比較危險(xiǎn)。

你有權(quán)利在合同里被告知該商業(yè)綜合體的定位是什么，有哪些業(yè)態(tài)形式。

銷售人員告訴你的已經(jīng)入駐或確定入駐的賣場名稱，也應(yīng)該在合同上寫明，這是你投資前景的一個(gè)重要保證。

最推薦社區(qū)商業(yè)綜合體

總價(jià)不高，適合個(gè)人投資

在適合個(gè)人投資者的商業(yè)項(xiàng)目中，朱謙和蘇曉晴都對(duì)小型的社區(qū)商業(yè)綜合體表現(xiàn)出了推崇。

市中心的商業(yè)綜合體商鋪，占盡地段優(yōu)勢和每天大量的人流，但價(jià)格非常高，不適合普通家庭投資。社區(qū)商業(yè)綜合體的價(jià)格比較便宜，而且隨著城市的居住郊區(qū)化，商業(yè)也從市中心往非市中心的人口密集區(qū)發(fā)展，地區(qū)中心和社區(qū)中心的商鋪投資機(jī)會(huì)更好。

居住社區(qū)周邊2公里的范圍，社區(qū)商業(yè)地段就有發(fā)展的機(jī)會(huì)，各區(qū)域中心會(huì)在人流量集中的位置周邊形成新的黃金地段。

至少有5條公交線經(jīng)過

朱謙認(rèn)為投資總面積4萬平方米的小型商業(yè)綜合體最適宜。其中賣場面積2萬平方米、購物中心2萬平方米，但前提是3公里范圍內(nèi)有10萬居住人口。蘇曉晴建議，在投資之前到類似地段和規(guī)模的商業(yè)綜合體去考察，很多大型的二手房中介都有商鋪部，通過它們也能了解到已經(jīng)開業(yè)的商鋪的租金狀況。

了解了租金行情以后，再去政府網(wǎng)站了解你想投資的商業(yè)綜合體附近的規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)周邊的路網(wǎng)規(guī)劃非常重要，它是決定周邊顧客到達(dá)便捷性的重要因素，要確定有5條以上的公交線路經(jīng)過這里或是附近有地鐵站。

跟著主力店，更安全！

家樂福、沃爾瑪、歐尚、大潤發(fā)等大型連鎖賣場品牌如果已經(jīng)確定進(jìn)駐，投資失敗的幾率會(huì)降低很多。因?yàn)榈谝贿@說明招商團(tuán)隊(duì)的能力，第二這些大型賣場能吸引周邊2公里至3公里范圍內(nèi)的居民來采購生活用品，把消費(fèi)人流日常化。

有了持續(xù)不斷又可觀的人流量，經(jīng)營管理公司再逐漸把不適合附近消費(fèi)人群偏好的商戶換成吸引力強(qiáng)、租金支付能力強(qiáng)的，讓這些人愿意留下來消費(fèi)餐飲以及其他百貨商品，你的商鋪?zhàn)饨鹁陀凶V了。

樓層和位置都不重要

產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的商業(yè)綜合體，由于所有商鋪的經(jīng)營由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理，小業(yè)主賺的不是自己那塊小商鋪的租金，而是整個(gè)商業(yè)綜合體所有經(jīng)營部分的租金的平均值。所以，盡管1樓的商鋪一定比4樓的商鋪?zhàn)饨鸶撸愕淖饨鹚胶蜕啼伒臉菍?、位置都沒有太大關(guān)系。

一個(gè)公式，算你是不是買貴了

商鋪的售價(jià)有沒有偏高，可以用商鋪售價(jià)和租金的比值來衡量—每平方米售價(jià)比每平方米月租金。國際公認(rèn)的合理租售比值是200以內(nèi)，高于200就表明投資價(jià)值降低，但必須用真實(shí)售價(jià)來計(jì)算。

城市綜合體運(yùn)營管理范文第4篇

2010年來，國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)密，樓市逐步回歸理性，2011年瀏陽房產(chǎn)高開低走，“痛并快樂著”，總體仍然保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢；蓄勢待發(fā)的2012年，瀏陽房產(chǎn)市場不確定、不穩(wěn)定因素明顯增多，樓市局勢撲朔迷離，如何撥云見日，在鞏固、調(diào)整、轉(zhuǎn)型、提質(zhì)中前進(jìn)成為開局問道的關(guān)鍵詞。

最近，某網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，在2012年最想投資的物業(yè)形態(tài)調(diào)查中，有84%的網(wǎng)友選擇商鋪，寫字樓和住宅位列第二和第三。

無獨(dú)有偶，國內(nèi)一線城市出現(xiàn)了大量國內(nèi)外資本抄底商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，這些都顯示在宏觀調(diào)控的背景下房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生了變化，商業(yè)地產(chǎn)未來的投資價(jià)值得到業(yè)內(nèi)人士的廣泛贊同和青睞。

俗話說“一鋪養(yǎng)三代”。在房地產(chǎn)投資中，商鋪是投資風(fēng)險(xiǎn)較大、投資回報(bào)最豐厚的業(yè)態(tài)類型。市住房保障局局長李長祺如是說。2012年，瀏陽注定又是一個(gè)熱熱鬧鬧的“商業(yè)地產(chǎn)年”，開心商業(yè)廣場、體育新城、福臨世家、鑫遠(yuǎn)名城、大通時(shí)代廣場等大型商業(yè)綜合體“逐鹿瀏陽”，大批放量、各具特色的瀏陽商業(yè)地產(chǎn)將演繹一場精彩的“集體舞”。

從住宅到商業(yè)投資“改道”盛行

張先生最近還是將購買鑫遠(yuǎn)名城的住房款轉(zhuǎn)為了購買二樓的一個(gè)商鋪，讓張先生選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資“非住宅”的動(dòng)因，在于房地產(chǎn)投資性調(diào)控常態(tài)化。

事實(shí)上，在2011年底“史上最嚴(yán)調(diào)控”的語境下，張先生明顯感覺住宅投資上的風(fēng)險(xiǎn)正在變大，利潤空間縮小?！罢叻浅Ｃ鞔_，就是要讓住宅去投資化，如此一來，投資房產(chǎn)會(huì)越來越無利可圖?！?/p>

張先生的選擇，在2012年的春天變得越來越常態(tài)。據(jù)鑫遠(yuǎn)名城的銷售負(fù)責(zé)人介紹，最近想投資“改道”的戶主明顯增多；在花炮公司上班的陳小姐的“投資路線圖”中，最重要的一站就是在老城區(qū)購買一商業(yè)鋪面。

瀏陽市住房保障局局長李長祺認(rèn)為：“隨著瀏陽特色商業(yè)街的興起，核心商圈不斷升級(jí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境優(yōu)化，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)前景不可估量，加之住房投資受到限制，更多流動(dòng)資本擠上商業(yè)地產(chǎn)，瀏陽商鋪將成為市場投資熱點(diǎn)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)受到關(guān)注的場景，在瀏陽這座宜居宜業(yè)的山水城市得到充分印證。據(jù)開心商業(yè)廣場、體育新城、瀏金水岸等銷售人員介紹，春節(jié)期間來看房的客人咨詢商鋪的占60%以上，而引進(jìn)萬凱源百貨超市的鑫遠(yuǎn)名城商鋪銷售一推出就受到了高度關(guān)注，鴻宇公館也出現(xiàn)了尚未開盤，但咨詢者眾多的火爆場面。

而房產(chǎn)商普遍認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控手段升級(jí)以及住宅“限購”城市的不斷增加，將為商業(yè)地產(chǎn)市場走強(qiáng)壯大帶來“可乘之機(jī)”。在目前通脹風(fēng)險(xiǎn)仍存，調(diào)控政策不動(dòng)搖，住宅投資門檻提高、成本加大的背景中，投資商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，將成為2012年房地產(chǎn)市場的另一種投資主流渠道。

商業(yè)地產(chǎn)上升為房企發(fā)展追求目標(biāo)

一方面，商業(yè)零售保持高速發(fā)展，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)異軍突起；一方面，市民生活水平的提高，從單一的住宅需求型向休閑、娛樂多元化享受型轉(zhuǎn)變，催生商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)起云涌；另一方面則是房地產(chǎn)市場逐步走上成熟，階梯式推進(jìn)商鋪增值，加之民間洶涌的投資欲望在助推，在通脹日顯的語境中，投資趨向從住宅加速流向商業(yè)。如果說，民間資金的流向，因?yàn)橥顿Y空間和門檻開始“被動(dòng)”才從住宅導(dǎo)向商業(yè)，那么，開發(fā)商的“趨商業(yè)”化，追求利潤空間最大化，則帶有明顯的戰(zhàn)略調(diào)整意味。

與住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，從目前來看，住宅收益率僅為3―5左右，而商鋪投資收益率為8―10，兩者利潤比相差懸殊，商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定性明顯優(yōu)于住宅地產(chǎn)。

事實(shí)上，就全國大企業(yè)而言，早在樓市調(diào)控之初，包括萬科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭企業(yè)，就紛紛宣稱要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為了多家開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)，從瀏陽地產(chǎn)企業(yè)角度來看，在住房銷售受控時(shí)，也紛紛打出了開發(fā)商鋪的旗幟，并通過引進(jìn)大型商業(yè)業(yè)態(tài)來吸引投資者，增強(qiáng)自己在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“話語權(quán)”，以此來規(guī)避因房地產(chǎn)調(diào)控帶來的業(yè)績影響。

“商業(yè)地產(chǎn)收益能力雖然較高，但是對(duì)投資要求也較高，高回報(bào)意味較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，地產(chǎn)商切勿盲目投資，要結(jié)合自身實(shí)際準(zhǔn)確判斷投資，加強(qiáng)運(yùn)營管理能力，最大限度降低商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，保證較高投資率，實(shí)現(xiàn)資本保值增值?！笔凶》勘Ｕ暇志珠L李長祺表達(dá)了自己的見解。

以前商業(yè)地產(chǎn)由于升值空間大，回報(bào)率高，好的地段曾一度被開發(fā)商抑制銷售，而目前現(xiàn)象是，商業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)市場調(diào)控的“避風(fēng)港”，并上升為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，加之瀏陽的第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展也給商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張帶來了發(fā)展機(jī)遇。

湖南工力置業(yè)總經(jīng)理汪賢利認(rèn)為：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與地緣有很大關(guān)系，不能盲目，考慮購買者的升值前景才是重要的，比如寫字樓的開發(fā)與周邊環(huán)境要相呼應(yīng)，各方面配套要完善，否則很難適應(yīng)購買者的需求。而不少地產(chǎn)商表示，在接下來的項(xiàng)目開發(fā)中，也要將商業(yè)規(guī)劃放在重要位置。

業(yè)態(tài)創(chuàng)新提升商業(yè)地產(chǎn)核心競爭力

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同在于商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系著零售、餐飲、娛樂、健身和休閑等，與市民日常生活息息相關(guān)，關(guān)聯(lián)的是經(jīng)濟(jì)社會(huì)晴雨表之一的社會(huì)零售額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，繁榮商貿(mào)，促進(jìn)發(fā)展作用明顯。

瀏陽的消費(fèi)指數(shù)相對(duì)全省同類城市來處于上游，人們對(duì)高檔消費(fèi)品和舒適生活的追求日益增加。毋庸置疑，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，瀏陽市場廣闊。

一個(gè)商業(yè)綜合體應(yīng)成為一個(gè)地方的商業(yè)核心和城市標(biāo)簽，滿足不同人群的消費(fèi)需求。

作為商業(yè)地產(chǎn)，只有運(yùn)營成功才能體現(xiàn)租金價(jià)值。投資商業(yè)地產(chǎn)，取得不斷攀升的投資回報(bào)，關(guān)鍵因素在哪里，李長祺表示，“對(duì)于瀏陽來說，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)仍需要一個(gè)“摸著石頭過河”的改革心態(tài)。

一是要科學(xué)評(píng)估。選擇成熟商業(yè)圈和未來規(guī)劃商圈，各種業(yè)態(tài)成行成市才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營；充分考慮商圈的消費(fèi)能力、規(guī)劃布局、交通狀況及競爭對(duì)手，著眼在于發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二是定位準(zhǔn)確。定位是商業(yè)的靈魂，稍有偏差，投資回報(bào)率就會(huì)大打折扣。

三是加強(qiáng)運(yùn)營。后續(xù)管理是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，專業(yè)的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)才能形成超強(qiáng)的集聚力，后續(xù)盈利能力成擴(kuò)張態(tài)勢的根本要素。”

“商業(yè)興，則商場興，商場興，則投資興，因此，商業(yè)地產(chǎn)要把業(yè)態(tài)創(chuàng)新作為根本動(dòng)力。市民投資也要打破固有模式，敢為人先，看準(zhǔn)未來，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的王道?！睆氖律虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)多年的羅先生表示。

當(dāng)前瀏陽商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)仍以臨街和大型商業(yè)為代表的城市綜合體、購物中心為主流模式。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)的發(fā)展將對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)提出新要求、新課題。

城市綜合體運(yùn)營管理范文第5篇

【關(guān)鍵詞】城市綜合體；開發(fā)商；必備條件；發(fā)展趨勢；開發(fā)要點(diǎn)

【中圖分類號(hào)】F29 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】1007-4309（2012）04-0070-3

一、 城市綜合體的開發(fā)背景與開發(fā)類型

（一）開發(fā)背景

城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)加快了城市綜合體的發(fā)展。鑒于中國近年來超級(jí)大城市的規(guī)?；瘮U(kuò)張，被國內(nèi)公眾熟知的已不僅僅是一些國外的城市綜合體，如紐約洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、日本六本木新城、香港太古廣場，國內(nèi)各大城市都出現(xiàn)了各具特色的綜合體，如各地的萬達(dá)廣場、萬象城、北京國瑞城、上海恒隆廣場等等。

（二）開發(fā)類型

1．按性能分，城市綜合體包括以下幾種：

商務(wù)綜合體——一般是CBD，酒店和寫字樓為主導(dǎo)，唯有居住物業(yè)。

商業(yè)綜合體——區(qū)域中心，以購物中心為主導(dǎo)。

生活綜合體——郊區(qū)和新城，居住比例高于30%。

單一綜合體——一為無住宅、公寓的純綜合體；一為單棟建筑多種功能。

綜合體集群——一個(gè)以上的綜合體復(fù)合體或商圈。

2．按地段分為以下幾種：

城市中心綜合體、副中心綜合體、區(qū)域和新城綜合體、社區(qū)綜合體。

3、按檔次分為：

高端奢侈型綜合體——源于一線城市，五星酒店、5A寫字樓、頂級(jí)品牌；中檔生活型綜合體——三星級(jí)酒店、大賣場主力店、小體量寫字樓。

但事實(shí)上，一個(gè)綜合體往往不是機(jī)械地呈現(xiàn)單一業(yè)態(tài)，而是以上多重類型的疊加。

二、 城市綜合體的應(yīng)用優(yōu)勢與發(fā)展趨勢

（一）應(yīng)用優(yōu)勢

1．高效的時(shí)空利用率

城市綜合體較功能單一的建筑物在空間利用方面有著明顯的優(yōu)勢。首先，由于城市綜合體常常是將各種功能在垂直方向上重疊布置，因此，它對(duì)土地的利用是多層次的、重復(fù)的，并且還可利用裙房的屋頂作為室外活動(dòng)空間，這是對(duì)城市用地空間的再開發(fā)。其次，綜合體通過使空間多用途化來達(dá)到充分利用城市空間的目的，城市公共空間不再是各種不同活動(dòng)的分割，而是多功能共生的空間構(gòu)成，這使之充滿活力。再者，緩解了交通擁擠的狀況，節(jié)省了大量時(shí)間，同時(shí)又使城市空間效用的發(fā)揮更具連續(xù)性，從而提高了城市效益。

2．有效的自我調(diào)節(jié)機(jī)制

各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，并提供多門類、多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。由于城市綜合體的功能組成復(fù)雜，從而具備多層次的社會(huì)觸點(diǎn)，能較好地把握社會(huì)需求變化的脈搏，當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時(shí)，將進(jìn)行自我調(diào)節(jié)以適應(yīng)新的要求；當(dāng)綜合體運(yùn)行良好，外部條件又提供可能的情況下，其各部分的發(fā)展?jié)摿蜁?huì)大大增強(qiáng)。

（二）發(fā)展趨勢

1．復(fù)合的功能越來越多，建筑規(guī)模越來越大

常形成跨街區(qū)多體塊組合方式，形成巨型城市綜合體復(fù)合結(jié)構(gòu)或稱超級(jí)主體結(jié)構(gòu)單一的復(fù)合結(jié)構(gòu)。一般占用整個(gè)街區(qū)，把購物、辦公、居住、停車等活動(dòng)綜合地組織到一個(gè)地上、地下相互關(guān)聯(lián)的空間中，并與周圍其他建筑連接成一體。

2．強(qiáng)調(diào)城市建筑、市政設(shè)施綜合發(fā)展

將城市環(huán)境構(gòu)架體系和基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合，使建筑向高空、地面、地下二向度空間發(fā)展，構(gòu)成一個(gè)流動(dòng)的連續(xù)的立體的城市空間體系。

3．空間、流線組織的立體化

立體化的城市道路系統(tǒng)常常穿越建筑內(nèi)部，作為室內(nèi)廣場的建筑內(nèi)部中庭、既是建筑內(nèi)部立體交通的組織形式，同時(shí)又可能聯(lián)系地下商業(yè)街或地鐵出入口，其空間與流線組織呈現(xiàn)立體化、多向度的發(fā)展趨勢。

4．建筑功能與空間的城市化

由以上可知建筑內(nèi)部的中庭、廣場成為城市交通與建筑內(nèi)部一個(gè)轉(zhuǎn)換樞紐，內(nèi)部空間成為城市交通系統(tǒng)的一個(gè)環(huán)節(jié)。建筑內(nèi)部的公共建筑（中庭、廣場），不但服務(wù)于建筑本身，而且成為整個(gè)城市的著名場所，服務(wù)于整個(gè)城市。這些都使得城市綜合體建筑室內(nèi)空間兼有更多的城市職能。建筑室內(nèi)、外空間、城市空間與建筑空間的界限變得模糊，建筑的功能與空間具有更多的城市屬性。

三、 開發(fā)商開發(fā)城市綜合體須必備的條件

（一）對(duì)開發(fā)商資金的要求

從建筑的規(guī)模上看，城市綜合體小規(guī)模在20萬至30萬平方米，大規(guī)模在60萬至80萬平方米；從建筑的功能檔次看，主要都是大型購物中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓及高檔住宅及公寓；從投資周期看，大型購物中心及五星級(jí)酒店通常要長期持有，只有寫字及公寓、住宅可以開發(fā)后快速變現(xiàn)，因此對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。所以說，城市綜合體項(xiàng)目比較適合實(shí)力雄厚的企業(yè)、財(cái)團(tuán)或背后有資金支持的大公司。

（二）對(duì)開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏的要求

城市綜合體作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發(fā)商要有能力控制開發(fā)節(jié)奏。通常先開發(fā)可以拉動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動(dòng)開發(fā)其余部分。如北京萬達(dá)廣場一期開發(fā)啟動(dòng)的是高檔商務(wù)公寓，二期開發(fā)五星級(jí)酒店和5A級(jí)寫字樓以及大型商業(yè)購物中心。