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新零售商業(yè)模式范文第1篇

4S旗艦店給顧客最優(yōu)的購物體驗

從去年下半年開始，四通開辟了4S旗艦店的經(jīng)營模式。這種模式的定位是匯集海爾、格力、索尼、夏普等國內(nèi)外一線家電品牌，集休閑購物、奢華體驗、人性化服務(wù)等為一體的專業(yè)高端4S家電綜合賣場。結(jié)合這種定位，四通將賣場的整體布局做了調(diào)整，打破了傳統(tǒng)賣場按品類展示的模式，在一個半封閉式的包廂，將一個品牌的彩電、冰箱、空調(diào)、洗衣機、廚衛(wèi)等產(chǎn)品都集中在一起。這種模式借鑒了傳統(tǒng)建材賣場店中店的框架和汽車4S店的消費模式，比如在海爾的包廂，全系列的產(chǎn)品都集中在一起，顧客購買海爾的整套產(chǎn)品，都可以在一個包廂內(nèi)完成，不用樓上樓下，跑來跑去。對于一些產(chǎn)品線比較短的品牌和專業(yè)品牌，將幾個不同品類的品牌，按照品牌定位和產(chǎn)品價位的搭配組合在一起，構(gòu)成一個多品牌的全品類體系，便于消費者組合，相當于給消費者設(shè)計了一套全線家電產(chǎn)品套餐。比如將夏普的彩電，三星的冰箱，格力的空調(diào)整合到一個包廂，基本上一個檔次的品牌綜合在一起，構(gòu)成綜合包廂。

這種模式的好處，第一顧客選購更為便利，第二整體美觀大方，第三促進套餐銷售，第四導(dǎo)購更專業(yè)，第五是品牌更突出，第六是服務(wù)更便捷，第七是購物體驗更好。四通金華4S旗艦店模式創(chuàng)新的初衷就是從專業(yè)角度為消費者創(chuàng)建一種多樣化的頂級家電品牌消費和體驗空間，因此四通4S店從一開始在品牌的定位和選擇上都以高端為標準，選取的品牌主要以索尼、松下、夏普、大金、三菱、LG、三星、西門子、博世等一線國際品牌和海爾、海信、康佳、長虹、TCL、創(chuàng)維、格力、美的等國內(nèi)一流品牌，四通家電4S店成了一個品牌專賣店的集合體，可以綜合發(fā)揮產(chǎn)品品牌和賣場品牌雙重優(yōu)勢。單品牌全品類包廂式格局可以讓顧客領(lǐng)略不同品牌的企業(yè)文化，感受到優(yōu)雅購物環(huán)境，休閑沙發(fā)、島臺、酒柜，這些元素與高端電器完美融合，讓人置身于一個舒適的空間，在這里顧客可以叫一杯咖啡、要一份茶水或翻看一下流行雜志，等待家人慢慢地挑選最適合其家居風(fēng)格和檔次的家電產(chǎn)品。更重要的是，采取套餐銷售模式，相當于在售前就進行了服務(wù)整合，顧客可以很便捷地享受到品牌和賣場的雙重服務(wù)。

全員參與 主動出擊點對點推廣

今年，四通家電全面推行了全員點對點的營銷模式。因為每個員工都有自己的生活圈子和親朋好友，賣場考慮的是怎樣利用好這些資源。每個月公司都會給員工下達和分解任務(wù)，通過點對點的促銷信息傳播，把他的親戚朋友帶到賣場。區(qū)別于以往通過媒體高空轟炸沒有目的性和針對性，員工營銷是點對點的，目標很明確，有購買意向，購買什么樣的產(chǎn)品也大概有了解，宣傳推廣更有針對性，效果更好。四通最早組織了內(nèi)部員工“進價加一元”的活動，非常成功。

為了調(diào)動員工推廣的積極性，公司激勵機制自然必不可少。除了銷售提成，公司每年還會拿出幾個點，年終以獎勵的形式發(fā)放下去，激勵方面也是以正面激勵為主。然而，畢竟內(nèi)部員工的圈子是固定的，資源有限。公司就考慮以點帶面，發(fā)散性營銷，朋友帶朋友，進一步擴大生活圈子，人數(shù)就會越來越多。這些通過員工的交際圈子發(fā)散開來的營銷，帶來的銷量都會計算到內(nèi)部員工的銷售業(yè)績上，這樣他們的積極性都很高。而朋友過來購買，可以享受到這種內(nèi)部推廣價格，也的的確確享受到了實惠。

工廠直銷 把倉庫“搬”到賣場

傳統(tǒng)的促銷方式雷同，各個賣場的產(chǎn)品沒有明顯差異，價格也差不多，所以很多顧客遇到賣場搞活動時，往往單頁看都不看就扔掉。這種情況下，就需要促銷創(chuàng)新，精準營銷。四通考慮的是面對面營銷，直接讓利，讓沖擊力說話，具體的方式就是工廠直銷、倉庫直銷、企業(yè)直銷等。

比如四通和創(chuàng)維搞了一次聯(lián)合促銷，將幾百臺彩電拉到賣場門口，廠方以一個最低的價格直接讓利給消費者，即所謂的出廠價促銷，賣場是不要任何利潤的，主要是達到銷量的提升。受賣場里面積的限制，公司就利用門口的場地、戶外的廣場、舞臺來做活動，這樣一來，貨多了沖擊力強，價格肯定便宜，就抓住了顧客的心理。

四通家電還嘗試了直接將消費者帶到倉庫里進行促銷的方式。在倉庫里專門開辟出區(qū)域來進行促銷，活動時公司安排車將消費者帶到倉庫，所有的營業(yè)成本直接讓利給消費者，震撼力很強。

此外，賣場還與大型的工商、廠礦企業(yè)合作，到有成千上萬消費者的企業(yè)，只針對這一個企業(yè)做促銷，其它企業(yè)不參與，在那里設(shè)專場，這樣的“優(yōu)惠獨享”心理也能最大限度地激發(fā)消費者的消費需求。

通過這種聯(lián)合的大規(guī)模多樣化促銷，品牌在賣場的銷量大了，就會更加期待未來的合作，資源投入也會更加傾斜到賣場。

服務(wù)獨立專業(yè)化、品牌化運作

為了更加突出服務(wù)，四通家電成立了金華“雷風(fēng)”家電服務(wù)公司，有80余名家電維修人員，為顧客提供設(shè)計、安裝、維修、保養(yǎng)等一條龍服務(wù)，并相應(yīng)地建立起一系列規(guī)范的客戶投訴、服務(wù)管理體系。雷風(fēng)家電服務(wù)公司在金華、衢州、麗水、龍游等地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有45個雷風(fēng)家電服務(wù)連鎖網(wǎng)點，負責(zé)對企業(yè)銷售的所有品類家電的安裝、調(diào)試、維修、養(yǎng)護等服務(wù)，并都配備計算機管理系統(tǒng)，各服務(wù)點連接公司的信息平臺，統(tǒng)一由公司在信息平臺上網(wǎng)絡(luò)指揮，速度更快捷，服務(wù)更到位。

這樣就將服務(wù)作為單獨的產(chǎn)品提供給顧客。除了部分收費項目，服務(wù)公司平時會開展免費維保活動，到企事業(yè)單位，免費上門進行家電清洗、保養(yǎng)，擴大服務(wù)品牌的知名度，在消費者心目中打造服務(wù)品牌，將服務(wù)品牌和銷售品牌相輔相成。

為了提高服務(wù)效率，四通首推服務(wù)先行賠付制度。賣場承諾市區(qū)最晚48小時配送到位，如果在規(guī)定的時間內(nèi)沒有配送到位，每晚一天，都會對消費者進行相應(yīng)的賠付。這樣一來，消費者滿意度提升了，內(nèi)部管理的要求卻更高了。比如在空調(diào)安裝的旺季，很多消費者都比較急迫，超出約定的時限，每天賠付“賓館費”100元，家電維修超時，每天賠償50元。所以，公司只能在管理上自我加壓，通過設(shè)立專門的監(jiān)督考核部門，建立監(jiān)督考核機制。總部監(jiān)督各個環(huán)節(jié)，每個部門都有回訪制度，要做到100%的回訪，對于雷風(fēng)服務(wù)公司，考核的標準是要達到100%的滿意，回訪時只有用戶回答非常滿意才是合格，如果回答“還可以”等，不是100%的滿意，一律記為負考核。

對于家電流通企業(yè)來說，服務(wù)競爭力是可持續(xù)的，賣場品牌、產(chǎn)品、價格雷同。很多賣場服務(wù)都是依托于廠家的，服務(wù)質(zhì)量不可控，而服務(wù)優(yōu)勢是企業(yè)的核心競爭力，是你不同于別人，而且別人不容易復(fù)制和模仿的。四通希望借助服務(wù)公司這個平臺，從銷售型企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)型企業(yè)。

合作共贏 提高供應(yīng)鏈效率

隨著賣場在出樣和布局上的改變，四通在和供應(yīng)商的合作模式上也做出了一些調(diào)整。對于上游供應(yīng)商，全部免除進場費、選位費等費用，給每個品牌設(shè)定一個保底的銷量或者年度任務(wù)。對于供應(yīng)商來說，這樣除了免除了各項賣場費用以外，品牌的銷售任務(wù)完成越高，營銷費用越低。而賣場則將返利作為主要的營業(yè)收入，靠銷量的擴大來賺取利潤是可持續(xù)發(fā)展的。在共同提升銷量的大目標下，雙方都有壓力，只有一起想辦法提升銷量，賣場會幫助供應(yīng)商想辦法完成更多的銷量，廠家也會主動地找賣場搞活動，做促銷，將更多的優(yōu)勢資源集中投放到賣場。現(xiàn)在廠方資源越來越少，零售商之間的爭奪也比較激烈，通過這種方式，廠家就會將有限資源最大化向四通投放，四通有更多的資源做活動，品牌銷量的提升也是自然而然的事情。

此外，四通家電還通過包銷買斷的模式，與廠家合作，爭取到更大量的銷售。四通要求每個品牌有幾款獨特型號專供機型的，作為有毛利的機型，與其它賣場差異化。此外，賣場還通過引進新奇特的產(chǎn)品，比如原裝進口的，其它賣場引進較少的產(chǎn)品和品牌，來提高利潤和平均銷售單價。

新零售商業(yè)模式范文第2篇

門窗開始零售，是一種新的商業(yè)模式

門窗工程市場的艱難和零售市場的無線可能使得許多門窗企業(yè)紛紛探索零售轉(zhuǎn)型之路。零售其實是一種新的商業(yè)模式，與工程市場是截然不同的用戶群體、產(chǎn)品需求和生產(chǎn)組織方式，門窗企業(yè)如何才能成功實現(xiàn)從工程市場到零售市場的轉(zhuǎn)型？除了在產(chǎn)品和服務(wù)方面進行相應(yīng)調(diào)整之外，轉(zhuǎn)變思維是關(guān)鍵！

記者：面對目前的房地產(chǎn)困境，今年整個行業(yè)中提得最多的詞語就是：轉(zhuǎn)型、零售，很多門窗企業(yè)或是從原來的工程市場轉(zhuǎn)型零售市場，或者在保持工程市場的前提下，進駐零售市場，您如何看待這種現(xiàn)象？

鄧總：首先說說零售門窗行業(yè)，過去可以說是沒有這個行業(yè)的，老百姓只有在門窗出現(xiàn)功能性損壞的時候才會換舊窗戶?，F(xiàn)代意義的門窗零售是大約10 年前從廣東佛山開始做起來的，發(fā)展到今天，佛山大概有超過2000 家這樣的工廠在做零售門窗，價格、回款做的都非常好，形成了業(yè)主對門店、門店對門窗廠、即C2B2M 的全新商業(yè)模式。這種商業(yè)模式創(chuàng)建以后，既解決了業(yè)主對建筑門窗使用功能的要求和高品質(zhì)的價值主張，同時，門窗廠、經(jīng)銷商（門店）都有了良好的盈利。

零售門窗市場目前處于剛剛起步階段，但是未來市場潛力非常巨大，可以從以下幾個數(shù)據(jù)上來看：建筑門窗每年的需求量按建筑面積計算，現(xiàn)在每年新竣工的民用建筑面積約為20 億平方米；我國門窗的既有建筑面積的保有量約為600 億平米的規(guī)模，這些建筑大部分是近十幾年蓋起來的，假設(shè)窗戶十年更換一次，平均一年就要有60 億平方米建筑面積門窗的市場需求，大約為現(xiàn)在新建建筑市場門窗面積三倍的體量，同時，價格是工程門窗的2-3 倍。

雖然有很多企業(yè)看到這塊市場的巨大，但實際上很少有企業(yè)真正明白如何從工程門窗市場向零售門窗市場轉(zhuǎn)型，在北方地區(qū)轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)不會超過3-4 家，因為轉(zhuǎn)型不是簡簡單單說轉(zhuǎn)型就轉(zhuǎn)型了，轉(zhuǎn)型會涉及很多方面的根本的轉(zhuǎn)變。

在轉(zhuǎn)型的過程中最關(guān)鍵的是要轉(zhuǎn)變思維，零售市場需要一種全新的零售門窗思維模式，如果運用對開發(fā)商和工程市場的思維方式來做零售門窗，就很難成功。具體來說，有五個方面是比較重要的：

第一是品牌，市場上門窗產(chǎn)品眾多，在琳瑯滿目的產(chǎn)品種類中，業(yè)主只會選擇知名品牌的產(chǎn)品，所以說企業(yè)的品牌形象對于業(yè)主的選擇有很大；的影響，打造品牌也就成為門窗企業(yè)開拓零售市場非常重要的一步；

第二是渠道，企業(yè)需要形成自己的產(chǎn)品銷售渠道，針對企業(yè)和產(chǎn)品的特點打造適合自身的產(chǎn)品零售渠道；

第三是產(chǎn)品，零售市場具有與工程市場完全不相同的產(chǎn)品需求，個人消費者對門窗產(chǎn)品應(yīng)有的氣密性、水密性、風(fēng)壓、保溫等物理性能不是太了解，反而對門窗的外觀裝飾功能，以及紗窗、遮陽、安全防護等延伸功能比較重視。所以說，門窗企業(yè)在轉(zhuǎn)型零售市場時必須要開發(fā)出適合于零售門窗市場的產(chǎn)品；

第四，和工裝市場大批量的生產(chǎn)模式不相同，零售市場要求企業(yè)的生產(chǎn)組織方式發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，即運用信息技術(shù)實現(xiàn)混線生產(chǎn)與柔性制造的生產(chǎn)模式；

第五，企業(yè)需要形成一個完整的涵蓋從業(yè)主到經(jīng)銷商（門店）、經(jīng)銷商到門窗廠的全流程的電子商務(wù)運營模式，在工廠內(nèi)徹底實現(xiàn)信息化的柔性；制造或者混線生產(chǎn)，快速高效的智能化生產(chǎn)線，才能滿足零售市場產(chǎn)品定制化、差異化、多樣化的特點。

只有做好以上這五點，才有可能真正做好門窗零售市場。

最終實現(xiàn)零售，需要線上線下相結(jié)合

如今，各行各業(yè)都在與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合，對門窗行業(yè)來說，眾多企業(yè)也在根據(jù)時代潮流做出相應(yīng)改變，積極依托移動互聯(lián)網(wǎng)平臺開放性優(yōu)勢構(gòu)筑線上營銷體系。然而，在擁抱互聯(lián)網(wǎng)+的同時，也要考慮門窗產(chǎn)品所特有的線下測量、安裝等服務(wù)，實現(xiàn)線上、線下無縫結(jié)合，把更優(yōu)質(zhì)更便捷的產(chǎn)品和服務(wù)提供給客戶才是關(guān)鍵。

記者：目前互聯(lián)網(wǎng)+ 已經(jīng)滲透到各行各業(yè)，線下線上相結(jié)合也已經(jīng)非常普遍，門窗行業(yè)也不例外。請幫我們描述一下在實際的門窗零售過程中，線上線下具體會經(jīng)歷哪些步驟和過程？

鄧總：首先，門窗廠要實現(xiàn)零售門窗的在線定制。業(yè)主到實體門店體驗并形成需求，由門店通過在線軟件對業(yè)主提供在線設(shè)計、報價、出圖紙的服務(wù)，訂單確認后，雙方簽訂合同，正式下單。下單后，工廠按照既定的設(shè)計方案在交期前將產(chǎn)品生產(chǎn)出來，通過物流系統(tǒng)交付客戶，由經(jīng)銷商完成安裝。在這里面，很重要的一點是“在線”，包括在線瀏覽產(chǎn)品、在線設(shè)計、在線報價等，當今的門窗零售應(yīng)該充分運用互聯(lián)網(wǎng)這一便利、開放的平臺，在減少運營成本的同時，也為客戶提供高效便捷的服務(wù)。簡單的說就是利用線上來實現(xiàn)個性化定制，線下完成生產(chǎn)和安裝，線上線下無縫結(jié)合，為用戶提供一站式的完善的消費體驗。

新零售商業(yè)模式范文第3篇

前言

在工業(yè)革命以后人類文明發(fā)展迅速，在發(fā)展的同時忽視了生產(chǎn)活動對環(huán)境的影響和生態(tài)的破壞。據(jù)統(tǒng)計，造成環(huán)境污染的排放物的70%以上來自制造業(yè)，全世界制造業(yè)每年大約產(chǎn)生55億噸無害廢物和7億噸有害廢物。本文通過分析二手兒童產(chǎn)品的使用弊端結(jié)合商業(yè)租賃模式，在產(chǎn)品設(shè)計中降低資源的浪費，減少環(huán)境污染。

兒童消費的特點

在我國城市家庭中，孩子的消費水平高于成年人。中國社會調(diào)查事務(wù)所在北京、天津、上海三大城市做了一項問卷調(diào)查結(jié)果顯示： 35.6%的家庭少年兒童消費占全家總收入的一半；74%的家庭少年兒童消費超過全家收入的一半。一些調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，孩子的消費同家庭收入成正比增長，家庭收入增加，孩子消費水平隨之提高。

根據(jù)調(diào)查幾乎每一個家庭都會有較新或全新的閑置的兒童產(chǎn)品，需要一個有效的渠道讓這些閑置的產(chǎn)品再次被利用。

兒童產(chǎn)品特點

兒童產(chǎn)品最大的特點是根據(jù)各年齡階段有不同的功能，功能性強，質(zhì)量優(yōu)。當兒童產(chǎn)品不再使用的時候產(chǎn)品的質(zhì)量仍然較好。

根據(jù)兒童產(chǎn)品的這一特點，若要延長兒童產(chǎn)品的使用壽命，就要把兒童產(chǎn)品設(shè)計成多種功能來適應(yīng)不同的年齡段。

購買二手產(chǎn)品的心理

問卷調(diào)查顯示，被訪者對于二手兒童產(chǎn)品都持積極態(tài)度，九成以上的被訪者可以接受他人的二手兒童產(chǎn)品，但是只有17%的被訪者曾轉(zhuǎn)讓過自家的二手兒童產(chǎn)品，但是有95%的被訪者表示愿意轉(zhuǎn)讓自家的二手兒童產(chǎn)品，造成這種現(xiàn)象的原因是缺乏一個有效便捷安全的交易平臺來進行二手兒童產(chǎn)品的交易，對于不知來源的二手兒童產(chǎn)品家長會有多方面的擔(dān)憂，影響二手兒童產(chǎn)品的交易。對于不接受二手產(chǎn)品的原因進行了調(diào)查并統(tǒng)計，統(tǒng)計出了一下5種主要原因。根據(jù)調(diào)查的結(jié)果顯示，不能接受二手兒童產(chǎn)品的主要原因，擔(dān)心二手兒童產(chǎn)品的衛(wèi)生問題，擔(dān)心消毒不到位占85%，擔(dān)心會出現(xiàn)安全問題占92%，擔(dān)心外觀不美觀占36%，從內(nèi)心就無法接受占19%，面子過不去占9%。

對于這些主要問題可以在設(shè)計中解決，因此就結(jié)合以下的提出的租賃商業(yè)模式來解決這一系列的問題

基于租賃商業(yè)模式的兒童產(chǎn)品新設(shè)計構(gòu)想

例如，嬰兒車是典型的具有代表性的兒童產(chǎn)品。一輛嬰兒車的使用周期在6-8個月，家庭花較多的錢在一輛嬰兒車上是不合理的，就要求零售商發(fā)揮重要的作用。各零售商建立系統(tǒng)，零售商與顧客建立聯(lián)系了解顧客的需求，鼓勵顧客更換有缺陷的嬰兒車。零售商只做輕微的缺陷修復(fù)，生產(chǎn)商加強與零售商的聯(lián)系，可以進行復(fù)雜的現(xiàn)場維修避免運輸回生產(chǎn)站點。這樣一來用過的嬰兒車可以經(jīng)過零售商的維修再次使用，顧客可以租賃這種嬰兒車使用完畢后可以送回零售店，延長了嬰兒車的使用壽命。零售商對嬰兒車定期檢查，部分調(diào)整嬰兒車，替換嬰兒車的紡織品和一些損壞的零件，也是吸引顧客回到商店做出額外購買。

根據(jù)上述租賃商業(yè)模式進行兒童產(chǎn)品設(shè)計，在原有傳統(tǒng)兒童產(chǎn)品涉及的基礎(chǔ)上，設(shè)計出更多的模塊，賦予主體更多的功能，例如一個主體結(jié)構(gòu)通過更換模塊的方式可以成為嬰兒推車、幼兒的學(xué)步車、兒童騎行車等等一系列的兒童產(chǎn)品，這樣就有效的延長了兒童產(chǎn)品的使用壽命。

零售商提供多種不同的模塊供顧客選擇，顧客可以根據(jù)不同功能的需要和兒童的年齡喜好選擇不同的模塊，零售商負責(zé)定期維護和更換模塊。用完的產(chǎn)品可送回零售店，零售商進行維修再次租賃，這就大大延長了兒童產(chǎn)品的使用周期。

基于租賃商業(yè)模式的兒童產(chǎn)品設(shè)計原則

1.實用性策略

兒童產(chǎn)品的功能實用，不要有多余的設(shè)計。探索家長和兒童對兒童產(chǎn)品功能的需求，隨后進行整理總結(jié)分類，最后有針對性的設(shè)計。

2.模塊化策略

基于租賃商業(yè)模式，可設(shè)計多種可替換的模塊，可設(shè)計多種功能的模塊，每一種功能又可以設(shè)計不同尺寸不同外觀的模塊，這些模塊都可以在一個通用結(jié)構(gòu)上替換最終形成具有不同功能的產(chǎn)品。這些模塊針對各個年齡段的兒童喜好、功能上的需求，消費者不必購買這些模塊，只需要到零售處挑選租賃需要的模塊安裝在通用結(jié)構(gòu)上，最終使用結(jié)束后送回零售處。

3.可拆卸策略

基于租賃商業(yè)模式，兒童產(chǎn)品會設(shè)計出很多模塊，模塊要不斷替換，主體結(jié)構(gòu)要重復(fù)使用，就要求產(chǎn)品在短時間內(nèi)就可拆裝，拆裝過程中又不會損壞模塊和主體結(jié)構(gòu)?？紤]到達使用壽命后的回收問題，需要不同材料的零件易拆卸。

4.簡潔性策略

基于租賃商業(yè)模式，大量的模塊要與主體結(jié)構(gòu)裝配，就要求主體結(jié)構(gòu)簡潔功能性強，能配合不同模塊組成不同功能的產(chǎn)品。模塊的尺寸形狀要在能裝配在主體結(jié)構(gòu)上為準，盡量標準化。

基于租賃商業(yè)模式，各種兒童產(chǎn)品要反復(fù)使用，在每一個用戶使用后要徹底清潔消毒，因此產(chǎn)品設(shè)計的外觀要便于產(chǎn)品的清潔，產(chǎn)品表面光滑盡量不要有凹凸不平的裝飾，產(chǎn)品外型圓滑盡量減少過小的夾角和縫隙。

結(jié)語

延長產(chǎn)品的使用周期就減少在制造、運輸和回收過程中的污染與資源浪費。通過分析使用二手兒童產(chǎn)品的使用心理，結(jié)合租賃商業(yè)模式，提出有效合理的設(shè)計策略，通過設(shè)計達到節(jié)約資源保護環(huán)境的可持續(xù)化發(fā)展的目的。

（作者單位：河北工業(yè)大學(xué) 建筑與藝術(shù)設(shè)計學(xué)院）

新零售商業(yè)模式范文第4篇

在一個完全以消費者為中心的市場里，零售創(chuàng)新開始無處不在，不僅僅體現(xiàn)在零售終端越來越受到重視，貨品的陳列、店鋪的建筑設(shè)計與店內(nèi)的裝潢追求獨一無二的風(fēng)格；還有零售模式的創(chuàng)新。如美國walmart、K-mart等超級零售模式的成功對行業(yè)和生產(chǎn)商擁有了更多的支配和控制權(quán)，如歐洲的宜家使用自己在規(guī)模、產(chǎn)品種類和服務(wù)上的優(yōu)勢為消費者解決全套服務(wù)的完全解決方案模式，網(wǎng)上虛擬店的流行受到更多人的追隨，生活方式店讓奢侈概念彌漫在生活的許多部分。

零售商的野心也瞄準了品牌，逐漸建立起自有品牌，同時對上游生產(chǎn)環(huán)節(jié)的控制不斷增強?！霸谶@個年代，你或者建立自己的品牌或者被淘汰”這個關(guān)于品牌的表述已變成當今頂尖零售商的公司戰(zhàn)略的基石。這是個不可忽略的現(xiàn)象，因為品牌從一開始建立起就是一個生產(chǎn)型公司的最大的資產(chǎn)。

零售品牌同時賦予了產(chǎn)品品牌更強大的特征和特性。零售店在與消費者溝通方面起著越來越大的作用，而且零售店還能與消費者建立直接的溝通關(guān)系，這兩點是零售品牌取得成功的勝券所在?！敝麣W洲咨詢集團安博思咨詢公司(Ambrosetti)資深顧問瑪麗娜女士(MarinaHira)談到：“當初，零售商加強對生產(chǎn)商的控制是因為他們想獲取更高的經(jīng)營效率，他們采取了建立合作伙伴關(guān)系或是集體議價的方式。現(xiàn)在這些銷售集團更趨向于對價值鏈商各項職能的整合一體化。這些舉措包括零售商直接參與產(chǎn)品的設(shè)計和發(fā)展。在一些極端的案例中，完全“一體化”的整合，即“消除中間環(huán)節(jié)的浪費”的舉措，使得零售商在保持產(chǎn)品質(zhì)量和滿足一定獲利水平的同時，還擁有極大的價格優(yōu)勢，這使得他們在競爭中脫穎而出?！?/p>

目前，超級零售商也就是大型渠道商正利用它們的規(guī)模在全球范圍里控制著采購和定價規(guī)則。除此之外，在過去十年里，還有一些不斷涌現(xiàn)的新興公司，他們有著高出行業(yè)平均水平的增長率，其中的大多數(shù)都以零售環(huán)節(jié)作為其增長的手段并結(jié)合建立一些有著創(chuàng)新視覺感受的新概念店面，這些現(xiàn)象不斷引起了渠道商、消費品生產(chǎn)商和很多奢侈品牌的注意。因此，生產(chǎn)、渠道和消費之間的關(guān)系將成為企業(yè)在零售業(yè)發(fā)展上關(guān)注的一個重點。

作為一個網(wǎng)點遍布全球、具有多年時尚產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗的歐洲咨詢公司，安博思很早就開始關(guān)注在零售領(lǐng)域所發(fā)生的變化，而這些變化所帶來的零售創(chuàng)新對消費品生產(chǎn)商的發(fā)展戰(zhàn)略有著關(guān)鍵的影響。

超級零售商的發(fā)展和綜合商業(yè)模式的運用，在渠道和行業(yè)里，帶給了在傳統(tǒng)商業(yè)模式下取得成功的企業(yè)前所未有的危機，特別是對制造商的影響：在一些國家，傳統(tǒng)的多品牌商場對消費者的影響力正在減弱，并面臨價格和利潤的強大壓力和全國發(fā)展能力的局限，同時在創(chuàng)立和發(fā)展自有品牌上有相當難度，那么，這些會對消費品生產(chǎn)商引發(fā)哪些戰(zhàn)略啟示?帶來怎樣的結(jié)果呢?

基于這些考慮，安博思曾組織全球范圍內(nèi)包括美國、日本、中國、芬蘭、瑞典、西班牙、英國、意大利等地的工作組成員完成了一份有關(guān)零售創(chuàng)新的前沿動態(tài)對消費品生產(chǎn)商發(fā)展戰(zhàn)略影響的研究報告。它研究的目標并不是簡單的針對零售業(yè)的研究或者僅局限于前別行業(yè)內(nèi)的主流創(chuàng)新趨勢，而是希望破解和論證零售領(lǐng)域正在進行的革新是如何促成現(xiàn)有的商業(yè)模式，現(xiàn)有的基本商業(yè)模式又是如何一方面與消費，另一方面與生產(chǎn)相結(jié)合來促進這些創(chuàng)新。

這份報告的背后還有著一個強大陣容的指導(dǎo)顧問團，包括費列羅(Ferre ro)國際集團總經(jīng)理Robe rtoDorigo、Emporlo Armani和上海外灘3號總設(shè)計師Massimiliano Fuksas、Giorgio Amani SDA集團業(yè)務(wù)及市場推廣總監(jiān)John Hooks、Gucci前任首席執(zhí)行官GiacomoSantucci。

消費推動創(chuàng)新

報告對目前零售業(yè)發(fā)生的變化進行了詳細地闡述，并指出在導(dǎo)致創(chuàng)新發(fā)生的主要驅(qū)動要素中，過去十年內(nèi)的消費者的根本性變化已經(jīng)無可爭議地促成了零售業(yè)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。消費行為發(fā)生了巨大的改觀，以前劃分消費行為方式已經(jīng)變得模糊。傳統(tǒng)的劃分方式是以消費者的購買能力為指標，目前這樣的方式在逐步被打破。

特別需要關(guān)注的是，安博思提出的一系列新的詞語代替以前常用的描述消費行為的術(shù)語，因此，一大批新的詞匯應(yīng)運而生。當我們?nèi)匀挥茫匦栊?、實用觀、忠誠度、連續(xù)性、身份象征、贊成／承認、使用價值等詞語來描述和定位消費者時，卻不知道，隨著消費行為的變化，對消費者內(nèi)心訴求的理解也隨之不同，如今，對消費者來說，參與性、審美觀、漂移性、個性化、實用主義、個人特征、情感訴求等方面進行研究更能夠抓住消費的本質(zhì)。

消費行為改變的直接后果是消費者在購買過程互相作用的原有模式已被徹底顛覆，安博思將這些模式定義為“購物模式”：響應(yīng)再次進貨：尋找全球化解決方案；尋找經(jīng)驗；尋找自我表達的機會。與過去不同的是，這些模式不可以互相替代的，但是會有趨同的趨勢。這些趨同改變了銷售的原有規(guī)則：哪些奉行一種特定的服務(wù)水平或有排他性存貨原則的零售商現(xiàn)在必需尋找能實現(xiàn)上述目標的執(zhí)行方案，而瞬息萬變的商業(yè)環(huán)境讓執(zhí)行越來越難。

消費者消費行為和消費預(yù)期的不斷演變導(dǎo)致了銷售領(lǐng)域的所有變革，他們正在從根本上改變生產(chǎn)廠商和消費者雙方的系統(tǒng)性關(guān)系和相對的侃價能力；同時還印證了銷售渠道的戰(zhàn)略性主導(dǎo)作用，并且深刻的影響了零售業(yè)結(jié)構(gòu)性突變的過程。

零售創(chuàng)新的戰(zhàn)略性考慮

由于消費觀念的徹底革命和越來越難以掌控而導(dǎo)致的。與最終消費者有直接的聯(lián)系并對消費者購物習(xí)慣有第一手得信息的優(yōu)勢使得零售商處于一個領(lǐng)先的地位，他們能相應(yīng)的比較容易地建立自己的戰(zhàn)略(品牌定位、產(chǎn)品組合以及采購等)：比較而言，生產(chǎn)商則在這些方面面臨較大的風(fēng)險。

零售點內(nèi)部的變化表明了銷售環(huán)境的變化，例如商店與消費者的有效互動，從零售點與消費者的關(guān)系角度出發(fā)，應(yīng)該對商店從以下五個變量來進行分析：商店存貨的發(fā)展和進化；從多側(cè)面引領(lǐng)客戶的能力；創(chuàng)新性的建筑和設(shè)計；應(yīng)用一定的技術(shù)手段建立和客戶的聯(lián)系與客戶的互動。

象征性的地位，例如，商店本身(包括店面設(shè)計和商品陳列等)是否具有“向來訪者傳遞某種特定信息的能力?！?/p>

這些都是會影響生產(chǎn)商發(fā)展戰(zhàn)略的征兆和跡象。依據(jù)生產(chǎn)商是否有自己直接的(擁有銷售自己品牌商店)或是間接的(通過別人的店鋪銷售)零售渠道的不同情況，這些跡象和征兆所帶來的影響也是不一樣的。

在直接開設(shè)店面的情況下，生產(chǎn)商的戰(zhàn)略一定要基于創(chuàng)立自己的零售品牌，這是一個使產(chǎn)品和品牌逐漸分離的過程，最終將使得品牌能融入更廣闊的環(huán)境。簡而言之，品牌融入更廣闊的環(huán)境是品牌能在一個富有表現(xiàn)力的環(huán)境脫穎而出的能力的表現(xiàn)。

這些現(xiàn)象和其對生產(chǎn)商的相對應(yīng)的影響是：從強勢零售商的形式上來看，他們更重視的是建立自身的影響力和觀點，而不是銷售廠商的品牌。因此廠商不得不重新思考和選擇與自己的品牌的風(fēng)格和觀點相吻合的零售商，并給與這樣的零售商優(yōu)先權(quán)。生產(chǎn)商應(yīng)重新衡量自己的競爭對手和銷售其產(chǎn)品的零售商店里的各種產(chǎn)品，在這樣的基礎(chǔ)上，創(chuàng)建生產(chǎn)商自身的產(chǎn)品組合。商家銷售的是一種購物經(jīng)驗，這種經(jīng)驗是由店面里各個方面的元素組成的，要建立這樣的購物經(jīng)驗，生產(chǎn)商的投入和配合是必需的，幫助零售商提高消費者在消費終端一眾多感知層面的體驗將是生產(chǎn)商的投入方向。即使在這樣的零售商店里面，科學(xué)技術(shù)也通常沒有被廣泛的應(yīng)用起來，這為提高生產(chǎn)商的價值方面提供了一個好的機會，提高高科技的服務(wù)以幫助零售商進行客戶關(guān)系管理和提高人流量，生產(chǎn)商可以利用自己建立的消費者社區(qū)為零售商提供服務(wù)，在和零售商討論銷售終端鋪貨時，將此作為一種服務(wù)項目提供給零售商。

新零售商業(yè)模式范文第5篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 可持續(xù)發(fā)展 價值鏈 品牌 市場細分

商業(yè)地產(chǎn)，簡言之就是商業(yè)用途的地產(chǎn)。它區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)以及以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從廣義上來看，通常是指用于包括零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑以及以辦公為主要用途的房地產(chǎn)形式。狹義的商業(yè)地產(chǎn)，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，國外普遍使用“零售地產(chǎn)”這個概念。商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通民居、工業(yè)園區(qū)等房地產(chǎn)形式。但現(xiàn)實中的很多商業(yè)地產(chǎn)，卻又是一種融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等功能的復(fù)合地產(chǎn)形式。

我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)投資持續(xù)升溫

我國經(jīng)濟的快速發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了難得的戰(zhàn)略機遇，商業(yè)地產(chǎn)已成為投資者關(guān)注的新的投資方向。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年，辦公樓銷售面積同比增長53.2%，銷售額同比大漲逾九成，達到91.5%，商業(yè)營業(yè)用房的銷售業(yè)績也是非常好，銷售面積同比增長41.6%，銷售額同比增長57.1%。2011年上半年，辦公樓銷售面積同比增長8.9%，銷售額同比增漲近三成，達到27.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長18.6%，銷售額同比增長36.0%（盛來運，2011）。自2010年起，萬科集團等大型房企都在大規(guī)模提高商業(yè)地產(chǎn)在戰(zhàn)略布局中的比例。

（二）商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市迅猛發(fā)展

近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市呈現(xiàn)出一種蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。僅就武漢地區(qū)而言，據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計，包括零售、批發(fā)等業(yè)態(tài)在內(nèi)的武漢商業(yè)地產(chǎn)市場，在“十一五”期間的總投資接近700億元，在全國19個副省級城市中排名第3位。武漢在建大型商業(yè)體已有25個、面積超過100萬平米，出現(xiàn)井噴式發(fā)展。預(yù)計未來五年，武漢商業(yè)地產(chǎn)項目投資總額將達到1500億元。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢，二、三線城市漸成這些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要戰(zhàn)場。2010年上半年末，萬科集團在二、三線城市的權(quán)益土地儲備已達到3179萬平方米。

（三）大型商貿(mào)流通集團紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域

在眾多房地產(chǎn)企業(yè)“棄居從商”的同時，大型商貿(mào)流通集團紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，沿著產(chǎn)業(yè)價值鏈向上延伸，逐漸轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，以自身原有商業(yè)品牌的影響力及成熟商圈（地段）的號召力而獲取更大的商業(yè)地產(chǎn)附加值收益。如武漢中商集團投資興建武漢第一家直接打出Shopping Mall旗號的大型購物中心，經(jīng)營面積達20萬平方米。武商集團在原址上改、擴建經(jīng)營面積達27萬平方米的武商摩爾城。再如“國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發(fā)展策略就是以收購?fù)恋刈孕薪ǖ隇橹鳎粌H能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營周期和經(jīng)營場所，而且有利于企業(yè)在駐地進行長遠規(guī)劃”（崔霽，2010）。

商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的路徑分析

“起步晚，發(fā)展快，問題多，前景廣”這四句話可以概括我國商業(yè)地產(chǎn)的基本狀況。面對這種發(fā)展態(tài)勢，迫切需要從戰(zhàn)略角度來重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，要認真制定相關(guān)策略，打造出先進的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目。使商業(yè)地產(chǎn)項目在獲得較好回報的同時，能夠持續(xù)健康的發(fā)展。

（一）以產(chǎn)業(yè)價值鏈理論為指導(dǎo)，明確發(fā)展戰(zhàn)略定位

價值鏈的概念是由美國學(xué)者邁克爾·波特（Michael Porter）于1985年在其所著的《競爭優(yōu)勢》一書中提出的。他認為：“每一個企業(yè)都是用來進行設(shè)計、生產(chǎn)、營銷、交貨等過程及對產(chǎn)品起輔助作用的各種相互分離的活動的集合”。任何一個企業(yè)的價值鏈，都是由相互聯(lián)系的一系列的創(chuàng)造價值的活動所構(gòu)成。這些活動包括從供應(yīng)商獲取原材料，到最終售后服務(wù)之間的每一個環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)相互聯(lián)系并相互影響。無論價值鏈的形式如何發(fā)展變化，其本質(zhì)是不變的，即價值鏈是由一系列相互聯(lián)系并能夠滿足消費者需求的價值創(chuàng)造活動所組成的。

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價值鏈包括狹義價值鏈和廣義價值鏈兩個方面。狹義價值鏈是指以地產(chǎn)開發(fā)商為主，整合零售商、運營商、金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)企業(yè)而形成的價值增值過程。這是從經(jīng)濟效益和微觀角度進行的界定。也就是說狹義價值鏈是地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)一個商業(yè)地產(chǎn)項目時，從開始就必須具備這樣一種思維模式：即為了實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益，必須尋求投資者、商業(yè)運營商、商業(yè)服務(wù)企業(yè)和關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)介入，共同完成這個項目。廣義價值鏈則是從商業(yè)地產(chǎn)的社會效益和宏觀角度進行的界定，是從消費者需求開始的逆向營銷的過程。即一個商業(yè)地產(chǎn)項目通過消費者的需求、商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營、市場及產(chǎn)品制造商的改進等方面而產(chǎn)生的價值。連接狹義產(chǎn)業(yè)價值鏈和廣義產(chǎn)值價值鏈的是“地產(chǎn)開發(fā)商”，是地產(chǎn)開發(fā)商將一個無形市場轉(zhuǎn)化成有形市場。只有充分認識商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈的意義，才能使這一轉(zhuǎn)化過程得以實現(xiàn)。

首先，產(chǎn)業(yè)價值鏈有利于樹立正確的開發(fā)觀念。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，要以產(chǎn)業(yè)價值鏈理論為指導(dǎo)，重視、整合關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及其消費者的利益，為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及消費者提供增值的機會。其次，產(chǎn)業(yè)價值鏈有利于建立有效的開發(fā)模式或商業(yè)模式。有關(guān)專家將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式分為“綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營商”和“專業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營商”；將商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式分為“商業(yè)地產(chǎn)+高級酒店+影視文化+連鎖百貨+住宅地產(chǎn)”、“商業(yè)+金融+開發(fā)+管理”和“住宅 + 商業(yè) + 酒店”（肖軍，2011）。無論以上哪一種模式都是建立在商業(yè)地產(chǎn)完整的產(chǎn)業(yè)價值鏈的基礎(chǔ)之上的。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)以產(chǎn)業(yè)價值鏈理論為指導(dǎo)，明確發(fā)展戰(zhàn)略定位。

（二）以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律為基準，融入城市整體規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有以下兩個特點：第一，它是城市繁榮程度的標志。一個城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況，直接反映出這個城市的經(jīng)濟繁榮程度以及城市居民的消費水平，影響到這個城市的整體形象。第二，它反映了城市整體規(guī)劃的理念。一個城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況，直接反映出這個城市的整體規(guī)劃中對商貿(mào)流通行業(yè)的重視程度以及商圈布局的合理性，體現(xiàn)出城市整體規(guī)劃對市民生活便利及不同消費層次需求的關(guān)注度。

因此，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，要遵循商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，利用好城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及城市整體規(guī)劃資源。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，將商業(yè)地產(chǎn)項目與城市商圈布局進行有效對接，使商業(yè)地產(chǎn)項目融入到城市商業(yè)整體布局乃至城市整體規(guī)劃之中，為拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長起到關(guān)鍵性的作用。對于各地政府主管部門而言，應(yīng)重視城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在城市規(guī)劃中應(yīng)體現(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展的地位、體現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的觀念，合理布局商圈。在城市功能布局、交通配套、公共設(shè)施等方面，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

（三）以著力打造品牌為中心，提高企業(yè)核心競爭力

隨著市場競爭的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)越來越重視建設(shè)先進的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，著力打造商業(yè)地產(chǎn)品牌、樹立企業(yè)形象。品牌不僅僅是不同企業(yè)產(chǎn)品的標識，更多的是營銷價值資訊的載體。特定品牌往往代表特定的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品風(fēng)格、流行時尚、服務(wù)水平等方面的資訊，這些資訊逐漸被市場廣泛了解和接受，在消費者心中就成為特定的消費價值、消費情感的代表（何君等，1999）。只有品牌才能產(chǎn)生更大的市場效益。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌的特質(zhì)應(yīng)該是獨一無二的，它所傳達的應(yīng)是一系列獨特的功能性與情感性的價值元素，從而形成企業(yè)重要的無形資產(chǎn)—品牌資產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)品牌在投資者心目中不僅僅只是一個印象符號，而是一個具有豐富文化內(nèi)涵和核心價值元素的載體，成為影響投資者選擇購買對象，投資店鋪經(jīng)營的重要依據(jù)。在投資者心目中，良好的品牌形象代表先進的、高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，從投資中他們能體會到“可靠”、“誠信”、“承諾”、“精品”、“增值”等。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在在確保質(zhì)量可靠的同時，應(yīng)加大創(chuàng)建商業(yè)地產(chǎn)品牌的力度，向社會公眾展示其企業(yè)文化、經(jīng)營理念、價值取向等。并且將單一的商業(yè)地產(chǎn)項目營銷納入到企業(yè)的整體營銷戰(zhàn)略之中、提升為企業(yè)的品牌形象塑造之列。

（四）以避免結(jié)構(gòu)性矛盾為重點，走細分化和專業(yè)化發(fā)展道路

隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的持續(xù)升溫，出現(xiàn)了少數(shù)項目盲目上馬、定位不清、項目扎堆、重復(fù)建設(shè)等問題。這樣會給整個商業(yè)地產(chǎn)市場帶來結(jié)構(gòu)性矛盾，有可能重演上世紀90年代大型零售商場發(fā)展過程中的“悲劇”。上世紀90年代初我國各地紛紛興建大型零售商場，好似進入大型零售商場建設(shè)的“黃金時期”。但自1996年開始，大型零售商場銷售額全面下降，普遍虧損，全國各地均有大型零售商場（廈）不堪重負而頻頻倒閉，特別是1998年被業(yè)界稱為“大型零售商場倒閉年”。誠然，導(dǎo)致大型零售商場頻頻倒閉的原因很多，但盲目發(fā)展、單體規(guī)模失控，定位單一是主要原因之一（劉建堤，2000）。為了避免因為結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)的“悲劇”，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)必須走細分化和專業(yè)化發(fā)展道路。

商業(yè)地產(chǎn)項目要細分市場，走專業(yè)化的發(fā)展道路。應(yīng)根據(jù)其所處的區(qū)位不同、服務(wù)的對象不同而選擇不同的商業(yè)模式。在城市核心區(qū)選擇以休閑娛樂型為主的商業(yè)模式。但鄰近的商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該細分為各自側(cè)重購物、餐飲、休閑娛樂等不同的商業(yè)模式，使每個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其獨特的經(jīng)營品類，而且各項目之間能夠形成優(yōu)勢互補，為顧客提供更具針對性的服務(wù)方式或消費場所。同時，應(yīng)將休閑娛樂配比提高到一個舉足輕重的位置。在中心區(qū)片選擇以主題購物型為主的商業(yè)模式?？梢允怯杀姸嘀行〉赇伣M成，并設(shè)有l(wèi)-2家較大的百貨店、超級市場，經(jīng)營多元化的綜合購物型商業(yè)模式；也可以是由經(jīng)營同一品類商品的各種店鋪集合而成的如服飾購物中心、家居購物中心、家裝建材購物中心等專業(yè)中心型商業(yè)模式。而在綜合組團（或大型社區(qū)）則選擇以生活鄰里型為主的商業(yè)模式。它不僅僅是綜合組團的商業(yè)中心，同時也是綜合組團居民的生活中心、休閑中心和交往中心。它應(yīng)牢牢鎖定一個綜合組團居民的生活需求，瞄準家庭式消費，除了以一站式服務(wù)滿足綜合組團居民生活消費的功能為核心，還應(yīng)具有門類眾多、配套較齊全的生活服務(wù)設(shè)施。如社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)警務(wù)中心等政務(wù)機構(gòu)以及醫(yī)療服務(wù)、電信充值、水電費繳存等便民項目都可設(shè)在商業(yè)地產(chǎn)項目里。

（五）以重視后期運營為保證，悉心培育高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目

商業(yè)地產(chǎn)有它的特殊性，是一個由地產(chǎn)開發(fā)商、運營商、零售商、消費者等多方形成的市場。地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得運營商、零售商和消費者等方面的認同，否則就不能算一個成功的項目。所以，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，除了前期建設(shè)，后期的運營非常重要。

現(xiàn)在國內(nèi)一些城市的商業(yè)地產(chǎn)項目存活率不高，尤其是做得出色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目并不多。這其中主要的原因是許多企業(yè)還沒有找到一個成熟的開發(fā)模式或商業(yè)模式，后期的運營不到位。國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)更偏向于可銷售的商業(yè)地產(chǎn)，如購物廣場類。在前期，開發(fā)的規(guī)模相當大，但能否達到規(guī)劃目標，很大程度上取決于后期的培育和運營。因此，要想提高商業(yè)地產(chǎn)項目存活率，不僅僅要注重前期建設(shè)，更要重視、加強后期運營，悉心培育高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目。一方面，地產(chǎn)開發(fā)商要著力加強與運營商、零售商的合作，培養(yǎng)管理人才，提高經(jīng)營管理水平，精準運營；另一方面，政府主管部門要引導(dǎo)推進商貿(mào)流通向高端化、現(xiàn)代化發(fā)展。

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