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土地投資的方式范文第1篇

這些學(xué)者對(duì)土地整治的融資投資多元化進(jìn)行了探討，但對(duì)社會(huì)資本投資土地整治的內(nèi)在推動(dòng)力和經(jīng)濟(jì)規(guī)律研究較少，對(duì)參與者之前的相互關(guān)系及其影響作用也缺少闡述。本文從分析土地整治過程中運(yùn)用社會(huì)資本的內(nèi)在推動(dòng)力及參與者相關(guān)影響著手，運(yùn)用委托理論，對(duì)社會(huì)資本投資土地整治的柔性激勵(lì)機(jī)制進(jìn)行研究，以期為政府激勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入土地整治領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)土地整治可持續(xù)發(fā)展提供理論依據(jù)。

一、社會(huì)資本投資土地整治的柔性激勵(lì)思路

（一）社會(huì)資本投資土地整治的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律分析

根據(jù)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中委托理論，社會(huì)投資者選擇投資土地整治的過程可以表述如下：首先，作為激勵(lì)主體的政府制定相關(guān)政策，提出社會(huì)投資者投資土地整治的門檻和途徑。社會(huì)投資者可以根據(jù)自身實(shí)力和各地政策特點(diǎn)選擇有利于獲取收益最大化的投資行為。當(dāng)然，在具體項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施中，一些諸如國家新型城鎮(zhèn)化政策的改變、國家對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的鼓勵(lì)政策、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)（用地指標(biāo)交易市場(chǎng)）的供求關(guān)系轉(zhuǎn)變等意外事件和社會(huì)投資者的應(yīng)變決策行為最終共同決定了社會(huì)資本投資土地整治的效益。

從項(xiàng)目收益角度看，土地整治項(xiàng)目的實(shí)施能夠帶來顯著的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益。對(duì)于農(nóng)用地整治項(xiàng)目而言，其收益主要為土地種植（養(yǎng)殖等）收益，特別是傳統(tǒng)種植時(shí)，其收益的增加與投資額相比較小，存在較高的不確定性，要以此來形成合理的投資回報(bào)，則需要很多年來逐步實(shí)現(xiàn)。從農(nóng)村建設(shè)用地整治看，由于涉及農(nóng)戶搬遷，不僅所需資金較高，而且還面臨農(nóng)戶搬遷風(fēng)險(xiǎn)、指標(biāo)交易受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響等因素的制約。在這種成本-價(jià)值體系下社會(huì)投資者投資土地整治，很難成為社會(huì)投資者的自主行為。這種回報(bào)方式在現(xiàn)實(shí)中也鮮有成功的案例。

由于市場(chǎng)中各類信息的反饋具有不完整性，所以政府通過市場(chǎng)調(diào)查得到參與各方，如社會(huì)投資者、項(xiàng)目所在的村組農(nóng)民、項(xiàng)目實(shí)施的主要參與人等各方的行為發(fā)生了何種變化。進(jìn)而通過分析這些變化，最終了解社會(huì)投資者獲得的效益情況。當(dāng)然這一效益情況，還受社會(huì)投資者自身的能力的影響。

（二）社會(huì)資本投資土地整治柔性激勵(lì)的思路

一些學(xué)者認(rèn)為委托問題的解決不僅靠契約將風(fēng)險(xiǎn)約定，還可以通過柔性方式適應(yīng)環(huán)境變化，由此，提出了激勵(lì)柔性概念，即通過柔性化的方法手段對(duì)參與主體進(jìn)行的針對(duì)性激勵(lì)，其目的仍是適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。

鼓勵(lì)社會(huì)投資者投資土地整治，形成市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作的土地整治新模式，其核心是如何科學(xué)的分配和調(diào)整各方收益。在收益分配中，引路柔性思想，目的是，通過增加柔性成分使各方的需求得到有效的滿足。

傳統(tǒng)的土地整治模式，更注重于項(xiàng)目產(chǎn)生的社會(huì)效益和生態(tài)效益，而引入社會(huì)資本后，社會(huì)投資者更注重于經(jīng)濟(jì)效益。因此，需要構(gòu)建新的成本-價(jià)值體系，而新的體系中，必須保持政府的主導(dǎo)作用、監(jiān)督作用，而又要使社會(huì)資本自愿投資于土地整治，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)合。因此，以政府為主導(dǎo)的激勵(lì)主體，可以使用非強(qiáng)制性的方式，根據(jù)市場(chǎng)狀況和一些前期政策效果，靈活地調(diào)整相關(guān)政策，能夠產(chǎn)生持續(xù)且潛移默化的說服和引導(dǎo)作用，從而推進(jìn)社會(huì)資本投資的意愿轉(zhuǎn)化為社會(huì)投資者的自主行為。按照這種激勵(lì)機(jī)制，作為激勵(lì)主體的政府和作為以經(jīng)濟(jì)效益為核心的社會(huì)投資者，都能夠以各自利益為出發(fā)點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)擬定目標(biāo)的最優(yōu)化理性決策。

二、社會(huì)投資者投資土地整治效益函數(shù)建立

（一）社會(huì)投資者投資土地整治短期效益函數(shù)

從經(jīng)濟(jì)角度講，社會(huì)投資者可以采取不同的投資決策行為，而這些行為將產(chǎn)生各類不同的效果，社會(huì)投資者的短期收益可能會(huì)由于采取粗放投資（如取得農(nóng)戶土地后給予很少的投資，甚至不對(duì)其進(jìn)行投資）而增加，也很可能會(huì)因?yàn)榇罅客顿Y，形成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，或者獲取建設(shè)用地指標(biāo)，而新購生產(chǎn)設(shè)備、進(jìn)行人員儲(chǔ)備、開展溝渠路配套和土地平整等行為而減少。

社會(huì)投資者對(duì)土地整治產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)短期綜合效益函數(shù)F 可以近似認(rèn)為與社會(huì)投資者的自主行為 A以及農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)或指標(biāo)交易市場(chǎng)發(fā)生的市場(chǎng)環(huán)境變化ε具有線性相關(guān)性，可以表述為

F=A+ε，

其中 V（ε）=σ2， E（ε）=0，ε為正態(tài)型分布。該函數(shù)方差值反映了市場(chǎng)對(duì)社會(huì)投資的影響，方差值越大，表明影響越大。

設(shè)Fs為社會(huì)投資者的短期效益；其中c是與投資方式無關(guān)的效益，短期少量投資維持傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)方式產(chǎn)生的效益為m，傳統(tǒng)生產(chǎn)方式對(duì)效益的短期增加系數(shù)為 p（p>0），短期社會(huì)資本投資土地整治形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的效益為 n，社會(huì)資本投資方式對(duì)效益的短期降低系數(shù)為q（q>0），則由于社會(huì)投資者采取傳統(tǒng)生產(chǎn)方式增加的短期效益為m*p，由于社會(huì)投資者采取現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方式減少的短期收益為n*q。根據(jù)以上分析，社會(huì)投資者的短期效益函數(shù)可以表述為：

Fs=c+m*p-n*q+ε，

它能直觀地反映短期內(nèi)社會(huì)投資者的投資方式?jīng)Q策行為與短期效益的關(guān)系。

（二）社會(huì)投資者投資土地整治長期效益函數(shù)

設(shè)Fl為社會(huì)投資者的長期效益，c′是與生產(chǎn)方式無關(guān)的效益，p′為傳統(tǒng)種植業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營模式對(duì)效益的長期降低系數(shù)，傳統(tǒng)模式對(duì)長期效益的降低效應(yīng)大于其對(duì)短期效益的提高水平。社會(huì)資本投入較大成本采取現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式（或者獲取建設(shè)用地指標(biāo)交易）對(duì)效益的長期增加系數(shù)為 q′（q′>q，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式或者獲取建設(shè)用地指標(biāo)交易獲得的長期收益增值大于短期收益的降低額），則由于傳統(tǒng)經(jīng)營模式長期效益的降低額為m *（p′-p），由于采取社會(huì)資本投資者采取現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方式（或者獲取建設(shè)用地指標(biāo)交易）增加的長期效益為n*（q′- q）。

從而可以把社會(huì)投資者在某一較長時(shí)期內(nèi)的效益函數(shù)表述為：

Fl=c′-m *（p′-p）+n*（q′- q）+ε，

它能直觀地反映在某一較長時(shí)期內(nèi)社會(huì)投資者的投資方式?jīng)Q策行為與長期效益的關(guān)系。

三、社會(huì)資本投資土地整治柔性激勵(lì)模型設(shè)計(jì)

（一）政府的最優(yōu)化決策分析

作為公共利益代表的政府，對(duì)社會(huì)投資者的投資行為及其產(chǎn)生的效益特別是社會(huì)效益和生態(tài)效益及其對(duì)原有村組農(nóng)民的權(quán)益保障進(jìn)行考量，從而希望借助柔性激勵(lì)手段促使社會(huì)投資者獲得最大化長期效益。

假定政府期望社會(huì)投資者獲得的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)長期綜合效益為

Fg=Fl-Clg，

Clg代表社會(huì)投資者和參與各方（含政府、村組農(nóng)民）共同支出成本。

社會(huì)投資者自身的凈收益 R=Clg-Cl，其中Cl為社會(huì)投資者投資成本，其大小與具體經(jīng)營方式有關(guān)。

作為公共管理者的政府，其風(fēng)險(xiǎn)一般是中性的，因此可以認(rèn)為政府效益效用的期望等于期望效益的效用，即E[u（R）]=u[E（R）]，R為效益。按照信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中風(fēng)險(xiǎn)中性的定義，實(shí)現(xiàn)期望效益的最大化也就實(shí)現(xiàn)了期望效用的最大化。從而得到作為激勵(lì)主體的政府最優(yōu)化選擇約束條件為：max E（F）=max E（Fl-Clg）。

（二）社會(huì)投資者的最優(yōu)化決策分析

社會(huì)投資者投資的目的是獲得最大化的期望效用，要制定合理的激勵(lì)政策，使社會(huì)投資者采取自愿投資土地整治，并形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，必須使得其采用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式或獲得的指標(biāo)收益高于傳統(tǒng)方式，反之，則社會(huì)投資者不會(huì)投資土地整治。

設(shè)社會(huì)投資者的效用函數(shù)為 u（R）=-e-wR，R 服從均值為 E（R），方差為 V（R）呈正態(tài)分布，則V（R）風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)可以表述為 w=-u″（w）/u′（w），用其來衡量社會(huì)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好程度。

社會(huì)投資者效益效用的期望為

社會(huì)投資者在投資方式不確定的情形下，加上農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)或用地指標(biāo)交易市場(chǎng)受市場(chǎng)大環(huán)境的影響，為實(shí)現(xiàn)上述期望，社會(huì)投資者會(huì)要求得到穩(wěn)定的效益水平B。根據(jù) u（B）=E（u（R ）），得，故 B=E（R）-wV（R）/2。

在風(fēng)險(xiǎn)厭惡的情況下，由 u（R）=-e-wR、w> 0 知 u′（R）=we-wR>0，從而得出u（R）為單調(diào)遞增函數(shù)，這樣只要社會(huì)投資者會(huì)要求得到穩(wěn)定的效益水平 B 最大化，其獲得效用 u（R）也就最大化，從而

max B=max[E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2]。

（三）社會(huì)資本投資土地整治柔性激勵(lì)線性規(guī)劃

通過以上最優(yōu)化決策分析，不難發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中社會(huì)投資者與政府的決策不完全一致，社會(huì)投資者以自我盈利為目的，其最有決策也是實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。也就是說社會(huì)投資者參與投資土地整治的約束條件：投資土地整治帶來的期望效用要高于其投資其他領(lǐng)域的機(jī)會(huì)成本。由此，作為激勵(lì)主體的政府應(yīng)采取較為靈活和務(wù)實(shí)的激勵(lì)政策安排，引導(dǎo)社會(huì)投資者進(jìn)行投資，使兩者的目標(biāo)相吻合，即為激勵(lì)相容條件。

按照線性規(guī)劃的思路和方法，從政府的角度看，社會(huì)資本投資土地整治的柔性激勵(lì)驅(qū)動(dòng)機(jī)制就是讓社會(huì)投資者在滿足上述約束條件和激勵(lì)相容的條件下，實(shí)現(xiàn)政府效用最大化，即

目標(biāo)：max E（Fl- Clg）

約束條件：s.t. max[E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2]

E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2≥B0

土地投資的方式范文第2篇

本文作者：石小杭田全華工作單位：中國社會(huì)科學(xué)院對(duì)賈經(jīng)濟(jì)研究所

一、思路與方式選擇的核心所在

城市土地作為一個(gè)投資領(lǐng)域,其價(jià)值完全取決于土地利用,即地上或地下投資的類型、密集程度與效果.事實(shí)上沒有一塊城市土地是處于原始狀態(tài)的.很明顯,測(cè)算土地價(jià)值可依據(jù)成熟的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法,對(duì)具體地塊的當(dāng)前與潛在利用形式、費(fèi)用與收益、風(fēng)險(xiǎn)等因素的清理與量化,將土地利用的一定時(shí)期(通常25年左右)內(nèi)各年度(也可以是季或月)的凈收益貼現(xiàn)并加總,從而得出該土地某種利用類型狀態(tài)下的價(jià)值量.如果土地被用于非贏利的公共性用途,價(jià)值測(cè)算時(shí)則可進(jìn)一步借助“成本一效益’分析方法.以技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析原則為依據(jù)的具體土地價(jià)值測(cè)算方法很多,這里僅簡要介紹其中一種,即“資本化法”.不久前我們?cè)诜治龀鞘锌臻g擴(kuò)張時(shí)對(duì)農(nóng)地征用過程中的‘經(jīng)濟(jì)租,曾用“資本化法”對(duì)上海市所轄農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行粗略計(jì)算,結(jié)果如表1.應(yīng)該說,上述的計(jì)算由于并非用于土地價(jià)值的準(zhǔn)確確定,所以選用的資本化公式十分簡單,數(shù)據(jù)的處理很粗糙,許多重要因素如資產(chǎn)增值、風(fēng)險(xiǎn)性等均未考慮,故缺陷是明顯的.但這種基于技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的土地價(jià)值測(cè)算可依據(jù)一個(gè)城市的具體經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境(如人口、收人、土地供給與需求等)、市場(chǎng)參數(shù)(如利率、稅率、折舊率、風(fēng)險(xiǎn)度等)以及土地利用的狀態(tài)(如投資類型、邊際成本與邊際收益等)加以細(xì)化,從而進(jìn)行不同規(guī)模和不同精度的測(cè)算.說明:《l)表中數(shù)字來耳:《中國統(tǒng)計(jì)年鑒l,89》,第747頁;上海統(tǒng)計(jì)局等編.《90年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)》,第7‘(2)資本化率選取一年期儲(chǔ)蓄存軟年利卒.O)資本化公式為:獷一號(hào)土青其中:V為土地價(jià)值;。為當(dāng)前土地利用平均年收人;,為利*(資本化率);,為預(yù)期土地凈收人年增加值.(4)上海所轄農(nóng)村每畝土地平均分?jǐn)偟淖≌娣e為18.2腳氣假設(shè)平均重旦價(jià)格為300元/.’.那么每畝地住宅補(bǔ)債為,460元.因此考愈農(nóng)地征用補(bǔ)償價(jià)位時(shí).每畝土地應(yīng)為2‘332.2元.在西方一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家,一個(gè)得到公認(rèn)的關(guān)于城市土地價(jià)值測(cè)算的分析模型是PaulWendt提出的模型獷二Ldt提出的模型:。fx(尸,Y,S尹.,尸‘)一藝(r+O。+I,+D,)其中:土地供給;fx(i,天,c.)獷為城市土地價(jià)值;fx表示預(yù)期;尸為人口;Y為平均收人;s為競(jìng)爭(zhēng)性尸.為地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)性拉動(dòng);尸.為公共投資;T為財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)收益稅;不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營成本;I二為不動(dòng)產(chǎn)再投資的收益;D.為不動(dòng)產(chǎn)再投資的折舊;i率;R為投資風(fēng)險(xiǎn);c,為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)增值的可能性.O。為為利息.該模型揭示了現(xiàn)代城市土地價(jià)值變動(dòng)的內(nèi)在關(guān)系,其構(gòu)成因素被認(rèn)為是價(jià)值測(cè)算中不能忽略的.我國城市經(jīng)濟(jì)特征有其獨(dú)特性,土地價(jià)值測(cè)算模型應(yīng)與國外有所不同.但在方式方法上仍可借鑒國外成熟的經(jīng)臉.迄今為止我國絕大多數(shù)城市級(jí)土地價(jià)值測(cè)算采取的是一種經(jīng)濟(jì)計(jì)攝學(xué)的方式,即將城市內(nèi)的燕利性土地使用者(企業(yè))的燕利狀況看成是土地、資金和勞動(dòng)投人的函數(shù),通過某種經(jīng)濟(jì)計(jì)址模型來確定每一種要素的邊際投人對(duì)燕利的邊際變動(dòng)的關(guān)系.就土地而言,這種邊際變動(dòng)關(guān)系就反映著土地的‘級(jí)差收益’,再對(duì)“級(jí)差收益,作某種處理就可求出土地的價(jià)值.這種測(cè)算方式的一個(gè)基本判斷是:由于我國基本不存在城市土地市場(chǎng),缺少市場(chǎng)數(shù)據(jù)使價(jià)值側(cè)算的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法難以準(zhǔn)確甚至無法進(jìn)行.因此利用現(xiàn)行企業(yè)經(jīng)營實(shí)績報(bào)送系統(tǒng)的信息,通過計(jì)蚤模型的處理賽側(cè)算土地價(jià)值是唯一可行的途徑.按這種方式進(jìn)行測(cè)算的許多結(jié)果都通過了國家和省級(jí)技術(shù)鑒定.這種方式實(shí)際上已得到國家土地局城市土地分等定級(jí)與價(jià)值測(cè)算技術(shù)規(guī)程的認(rèn)可和推廣.因此關(guān)于這種方式實(shí)際效果的探討與論證已成為一個(gè)很大的問題.這里我們有必要以南京市的測(cè)算為例對(duì)這種測(cè)算方式予以簡單介紹.這種方式的基本程序是:1.由專家小組通過特爾菲法對(duì)影響土地價(jià)值的各種因素,如距離商業(yè)中心的遠(yuǎn)近、交通便捷程度、公共服務(wù)完善程度、環(huán)境質(zhì)量等進(jìn)行選擇和確定各自權(quán)數(shù),并對(duì)隨距離擴(kuò)大而導(dǎo)致的因素作用衰減進(jìn)行量化,計(jì)算出各‘因素作用分值表’,表2是南京市土地定級(jí)中最簡單的因家作用分值表的例子.再將城市土地按一定原則劃分為若干“單元”(如南京市劃分為699個(gè)單元,單元大多在5一25ha之間),并通過如下公式確定各單元的總分位:尸‘二藝W,F‘其中:尸:為各土地單元總分值;甲:為各因素權(quán)數(shù);F‘為單元內(nèi)各因素分值.最后以各土地單元總分值為依據(jù)將城市土地劃分為若干等級(jí),從而使土地量化可進(jìn)人ffi[J算模型;.2.搜集工商企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)并加以處理,求出各企業(yè)的單位用地面積平均利潤盤、單位用地面積平均資金(不包括工資)量和單位用地面積平均工資量等土地效益數(shù)據(jù);3.模型與計(jì)算.南京市的模型如下:Y二刀。X了,x里,x笙,其中:Y為單位用地而積平均利潤;X,為企業(yè)所在土地等級(jí);X:為單位用地而積資金占用量;X3為單位用地而積工資量;夕。、口、、刀2、口3為特定參數(shù).測(cè)算結(jié)果:Y一o•3320X}‘偽,,x:j,,,x;j,,,模型通過各種檢驗(yàn).在此基礎(chǔ)上求出各級(jí)土地價(jià)值并繪制地價(jià)圖.公

二、兩種方式的比較

在城市土地價(jià)值測(cè)算中,技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方式與計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方式究競(jìng)哪一種較優(yōu),需要通過比較方能得出結(jié)論.以下我們從若干角度來進(jìn)行一些初步的比較.第一,土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)定義是:當(dāng)土地處于現(xiàn)實(shí)的或潛在的最優(yōu)利用狀態(tài)時(shí),其凈收益的資本化值.所謂‘最優(yōu)利用’的經(jīng)濟(jì)含意可理解為:從宏觀上看,一塊土地的利用符合合理的城市或區(qū)域規(guī)劃從而單項(xiàng)開發(fā)投資的“外差.效應(yīng)達(dá)到最低程度;從微觀上看,一塊土地上的投資規(guī)模處于‘邊際成本等于邊際收益‘的水平.現(xiàn)實(shí)中,當(dāng)一塊土地在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)具有兩種以上投資選擇時(shí),那種能導(dǎo)致更大凈現(xiàn)金收益流的投資方案的收益資本化值就是該土地的價(jià)值.技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的長處在于對(duì)不同投資機(jī)會(huì)的分析過程中必然考慮各種預(yù)期因素,如資產(chǎn)增值、利率變動(dòng)、費(fèi)用或收人的變化、風(fēng)險(xiǎn)性等等,因此從方法上講它的測(cè)算結(jié)果更切合土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)定義.計(jì)量模型的側(cè)算方式則不然,它沒有將土地利用作為一種投資行為處理,而僅看成是現(xiàn)存經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種構(gòu)成要家,試圖通過計(jì)算土地質(zhì)量變動(dòng)對(duì)利潤數(shù)量變化的理論上的邊際貢獻(xiàn)來求得土地的實(shí)際價(jià)值量,這種測(cè)算方式無法處理各種預(yù)期因素,因而其測(cè)算結(jié)果會(huì)偏離土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)定義.第二,土地價(jià)值測(cè)算的計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方式的信息來源完全依賴于贏利性工商企業(yè)的經(jīng)營實(shí)績統(tǒng)計(jì)與報(bào)送系統(tǒng).因而對(duì)于許多非贏利性利用類型的城市土地的價(jià)值測(cè)算就無能為力.而工商性土地利用在城市土地總面積中往往只占20一30%,更大比重的土地是住宅和公共設(shè)施等非直利性用地.然而技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的測(cè)算方式卻能處理各種類型的用地.以住宅用地為例,由于我國城市房租水平低于成本租金水平,住宅經(jīng)營收人為負(fù)值,即住房系統(tǒng)依靠政府和單位的大量補(bǔ)貼來維持.此時(shí)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型來測(cè)算住宅用地的級(jí)差收人就無法進(jìn)行.如果城市規(guī)劃將這塊地確定為住宅用地,那么用與其毗鄰的工商用地的價(jià)值量來推算其價(jià)值也不合邏輯.然而我們卻有可能依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析原理奮來測(cè)算這塊土地的價(jià)值¹V=R一五了一口一T一Hi+S一C其中:V為土地價(jià)值;R為年租金收人;M為維修費(fèi);O為管理費(fèi);T為不動(dòng)產(chǎn)稅;H為保險(xiǎn)費(fèi);i為投資利率;S為折舊率;C為住宅每平米造價(jià).在我國現(xiàn)行城市住宅租金水平上,依據(jù)這一公式計(jì)算出的住宅用地價(jià)值很可能是負(fù)值.其實(shí)這并不奇怪也并不違背土地價(jià)值形成的規(guī)律.負(fù)值反映著不合理政策造成的土地價(jià)值扭曲,但是需要指出,如果該住宅用地被明確納人政府的福利政策范圍,那么在確定其價(jià)值時(shí)就需在上述公式中加人一個(gè)依據(jù)“成本一效益’分析原則確定的“社會(huì)效益,變盤(此時(shí)住宅用地價(jià)值就可能“轉(zhuǎn)正”),這同樣是技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法所可能解決的.第三,從測(cè)算結(jié)果的實(shí)際運(yùn)用效果看,兩種方式也會(huì)有很大區(qū)別.以技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析為依據(jù)的測(cè)算方式由于緊扣城市中每一地塊的實(shí)際投資與營運(yùn)效果以及相關(guān)的各種預(yù)期,依據(jù)其測(cè)算結(jié)果確定的政府資產(chǎn)管理和收人調(diào)節(jié)政策不會(huì)與實(shí)際市場(chǎng)交易與收人形成發(fā)生大的偏離.以計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型推算出的土地價(jià)值基木上是“統(tǒng)計(jì)數(shù)字與技術(shù)”的結(jié)果,與市場(chǎng)實(shí)際交易中的價(jià)格與收人會(huì)有很大差距,從而形成土地價(jià)值的“雙軌制”.經(jīng).驗(yàn)證明,沒有哪個(gè)企業(yè)或居民在土地交易中會(huì)僅僅以政府頒布的價(jià)值量成交,并如實(shí)通報(bào)和納稅.土地作為一種不動(dòng)產(chǎn)極易成為投機(jī)和偷漏稅收的領(lǐng)域.因此從我國實(shí)際情況看,以計(jì)量模型測(cè)算出的土地價(jià)值作為政策基礎(chǔ)將會(huì)導(dǎo)致實(shí)際操作中的問題.第四,我國城市土地價(jià)值測(cè)算的經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型大都將土地使用者(工商企業(yè))的利潤看作是三個(gè)因素,即土地區(qū)位(等級(jí))、資金投人和勞動(dòng)投人的因變量,將企業(yè)的實(shí)際數(shù)字帶人模型回歸出它們之間的數(shù)量關(guān)系.問題在于,僅僅以區(qū)位、資金和勞動(dòng)來解釋企業(yè)利潤是不符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的,因?yàn)楣芾砗图夹g(shù)是不能被忽視的.盡管各城市土地價(jià)值測(cè)算的計(jì)量模型結(jié)果最后都通過了檢驗(yàn),然而我們知道,計(jì)量模型往往會(huì)存在實(shí)質(zhì)上的偏差,相比之下,經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)更多結(jié)合的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方式在處理這類問題上往往較為周全.在土地價(jià)值測(cè)算上,技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方式必然要對(duì)土地投資的不同技術(shù)方案與配置結(jié)構(gòu)的收益流進(jìn)行比較分析.盡管很難將管理和技術(shù)因素變化的效果精確量化,但技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析畢竟在這方面有其所長.城市土地價(jià)值側(cè)算的兩種方式還可在更多方面進(jìn)行比較,限于篇幅就不多談了.總之,城市土地價(jià)值測(cè)算是關(guān)系到我國資源配置與收人分配政策制定的基礎(chǔ)理論問題.測(cè)算方式的研討既有學(xué)術(shù)意義,同時(shí)也為實(shí)際工作所急需.

土地投資的方式范文第3篇

一、投資入股方式

根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資，不需繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅(房地產(chǎn)企業(yè)除外)，但必須繳納企業(yè)所得稅、印花稅和契稅。

（一）投資方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）規(guī)定：“以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅?！蹦腹驹擁?xiàng)房地產(chǎn)投資行為，不征收營業(yè)稅，也不需要繳納城建稅和教育費(fèi)附加。2.土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）第四條規(guī)定：“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！焙偷谖鍡l規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！庇捎谀腹竞妥庸揪皇欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此該項(xiàng)房地產(chǎn)投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》第三條規(guī)定：“納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)納稅額。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬分之五貼花。”《印花稅暫行條例施行細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)?！薄秶叶悇?wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號(hào)）規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)?！蹦腹九c子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！薄敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)。”母公司的該項(xiàng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)屬于非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，因此，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅124.8125萬元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅費(fèi)125.5625萬元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納契稅?！薄镀醵悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股。”承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司，應(yīng)按房地產(chǎn)投資價(jià)值1500萬元的4%計(jì)算繳納契稅60萬元(1500×4%)。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。以上，子公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)60.75萬元(60＋0.75)?！巴顿Y入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)186.3125萬元(125.5625＋60.75)。中興煤業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人聽完筆者解答后，對(duì)于母公司不繳納營業(yè)稅及附加和土地增值稅表示滿意，但對(duì)于子公司需要繳納60萬元契稅卻不大樂意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，接受投資方必須繳納契稅。該財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人問：如果采用“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”方式，母公司將商務(wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業(yè)集團(tuán)公司作為母公司，將其房地產(chǎn)權(quán)屬劃轉(zhuǎn)給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)，以下簡稱“37號(hào)文”）第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！背惺芊康禺a(chǎn)權(quán)屬的子公司無需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司能夠享受免征契稅優(yōu)惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，根據(jù)其他相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，劃入方雖然無需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業(yè)所得稅；同時(shí)，劃出方不但需要繳納企業(yè)所得稅和印花稅，還需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅，顯然增加了稅負(fù)。

二、無償劃轉(zhuǎn)方式

（一）資產(chǎn)劃出方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“單位和個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位和個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為?！蹦腹緦⑵渖虅?wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司，屬于贈(zèng)送行為，應(yīng)按視同銷售不動(dòng)產(chǎn)“應(yīng)稅行為”繳納5％的營業(yè)稅，并按照規(guī)定比例繳納城建稅和教育費(fèi)附加。應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加為84萬元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！薄锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！薄敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“細(xì)則所稱的‘贈(zèng)與’是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的?！蹦腹緦⑵渖虅?wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應(yīng)繳納土地增值稅。因?yàn)樯虅?wù)樓是新建成的，所以房屋成新度應(yīng)為100％，則計(jì)算土地增值稅的增值額為415.25萬元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率應(yīng)為30%。因此，母公司應(yīng)繳納土地增值稅為124.575萬元（415.25×30％）4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定和《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”?！镀髽I(yè)所得稅法》第十條規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出”，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號(hào)）規(guī)定“：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入：(5)用于對(duì)外捐贈(zèng)?！蹦?、子公司都是法人單位，因此，母公司無償劃轉(zhuǎn)給子公司的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于對(duì)外捐贈(zèng)，權(quán)屬已發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，按劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值及所納稅費(fèi)的差額確定應(yīng)稅收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。另外，母公司對(duì)子公司的無償劃轉(zhuǎn)行為，在稅法上視同直接捐贈(zèng)，而且由于捐贈(zèng)行為所發(fā)生的支出不屬于公益性的捐贈(zèng)，所以不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。因此，母公司應(yīng)全額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅72.66875萬元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅款281.99375萬元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）資產(chǎn)劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)37號(hào)文第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定，子公司承受母公司無償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈(zèng)收入?！焙汀镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十一條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(八)項(xiàng)所稱接受捐贈(zèng)收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。接受捐贈(zèng)收入，按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！钡谑龡l規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額。前款所稱公允價(jià)值，是指按照市場(chǎng)價(jià)格確定的價(jià)值?！弊庸窘邮苣腹緹o償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于接受非貨幣性資產(chǎn)捐贈(zèng)，應(yīng)按公允價(jià)值1500萬元確定捐贈(zèng)收入額，并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅375萬元(1500×25%)。

土地投資的方式范文第4篇

第二條小城鎮(zhèn)建設(shè)用地應(yīng)在節(jié)約用地和保護(hù)耕地、注重環(huán)境保護(hù),服從土地利用總體規(guī)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的前提下進(jìn)行，確需變更土地利用總體規(guī)劃的，國土管理部門要按照超前發(fā)展、一次到位的要求對(duì)土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行修改,按規(guī)定程序報(bào)批，保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向小城鎮(zhèn)集中發(fā)展的必要用地。國土管理部門要參與小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的編制、審定和修改工作；組織編制基準(zhǔn)地價(jià)。

第三條凡在小城鎮(zhèn)投資建設(shè)需要征用土地的實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、政府統(tǒng)征、確定基價(jià)、分檔批租、統(tǒng)一管理。按照小城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，由小城鎮(zhèn)政府或市、縣政府統(tǒng)一定價(jià)征用，實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再開發(fā)整理后，根據(jù)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、投資規(guī)模、用地區(qū)位、代征道路等因素分類確定地價(jià)，優(yōu)惠出讓給企業(yè)。

第四條凡在小城鎮(zhèn)內(nèi)投資辦企業(yè)符合租賃使用土地條件的，新征用地交清了土地征用補(bǔ)償費(fèi)后的企業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目用地，使用原劃撥國有土地使用權(quán)的生產(chǎn)經(jīng)營用地,可對(duì)企業(yè)用地實(shí)行年租制，企業(yè)按年度交納土地租金。

第五條小城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)投資企業(yè)依法取得的出讓土地，在使用期限內(nèi)，擁有使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，可依法轉(zhuǎn)讓或抵押。

第六條小城鎮(zhèn)外企業(yè)兼并小城鎮(zhèn)內(nèi)使用國有土地的企業(yè)，其土地一律按劃撥方式供給，將原企業(yè)土地劃撥給新企業(yè)使用，用途不變。如需改變用途或收購小城鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)使用國有土地時(shí)，其地價(jià)評(píng)估費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)的30％收取，土地出讓金最低按地價(jià)10％收取。

第七條凡投資小城鎮(zhèn)辦高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)工程項(xiàng)目的，使用存量土地的按標(biāo)定地價(jià)10％收取出讓金，新征建設(shè)用地的土地出讓金按征地總費(fèi)用的10％收取。

第八條投資一般性工業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目，對(duì)小城鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有較大促進(jìn)作用的，使用存量土地的按標(biāo)定地價(jià)20％收取出讓金，使用新征建設(shè)用地按征地總費(fèi)用的20％收取。

第九條投資房地產(chǎn)開發(fā)與餐飲、娛樂等盈利性項(xiàng)目，土地供應(yīng)方式一般應(yīng)采取招標(biāo)拍賣方式。協(xié)議出讓土地，使用存量土地的，土地出讓金按標(biāo)定地價(jià)40％收取，使用新征建設(shè)用地的按土地征用總費(fèi)用的40％收取。

投資各類工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目使用國有土地也可采取租賃入股等方式。

第十條凡收購小城鎮(zhèn)破產(chǎn)企業(yè)的，土地資產(chǎn)連同其他資產(chǎn)一并計(jì)入破產(chǎn)變現(xiàn)資產(chǎn)，土地按出讓方式簽定出讓合同后，土地出讓金可首先用于安置職工。

第十一條凡各項(xiàng)小城鎮(zhèn)建設(shè)用地出讓后一次清出讓金的，可按出讓金總額的5％予以優(yōu)惠，返還給用地者。

第十二條以租賃方式使用小城鎮(zhèn)內(nèi)國有土地的，可根據(jù)投資額的多少，免交一定年限的土地租金。投資500萬元以上免交一年，1000萬元以上免交二年，3000萬元以上免交三年。

第十三條鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)建設(shè)改造利用國有存量土地，小城鎮(zhèn)內(nèi)使用國有土地的單位及個(gè)人可將使用的國有土地按標(biāo)定地價(jià)作價(jià)入股，參與小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)，與來小城鎮(zhèn)的投資者合作、合資辦企業(yè)，其土地使用權(quán)股份與其他股份享有同等權(quán)利。也可先將其土地使用權(quán)投入小城鎮(zhèn)建設(shè)，待土地拍賣招標(biāo)后，用收取的地價(jià)款對(duì)其投入小城鎮(zhèn)建設(shè)的土地予以地價(jià)適當(dāng)補(bǔ)償。

第十四條小城鎮(zhèn)建設(shè)征占用農(nóng)村集體土地，土地管理部門應(yīng)超前服務(wù)，積極辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和用地審批手續(xù)。涉及將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)依法分批次辦理批準(zhǔn)手續(xù)。對(duì)支付土地出讓金有困難的可采取租賃、入股方式使用土地。對(duì)租用農(nóng)村集體土地辦企業(yè)的，可按建設(shè)占地辦理用地手續(xù)。市縣國土管理部門要從規(guī)劃選址、安置補(bǔ)償、代辦報(bào)批、建設(shè)環(huán)境到竣工驗(yàn)收全面負(fù)責(zé)。對(duì)一切危害小城鎮(zhèn)建設(shè)正常用地行為和對(duì)未批先占、批少占多等違法行為要堅(jiān)決依法查處。

第十五條推行土地置換和新增耕地指標(biāo)折抵政策，切實(shí)解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展用地。小城鎮(zhèn)建設(shè)征、占耕地后，需開墾補(bǔ)充耕地保持占補(bǔ)平衡。其補(bǔ)充耕地及占補(bǔ)平衡可在小城鎮(zhèn)域內(nèi)進(jìn)行，域內(nèi)無法平衡的可在市域內(nèi)平衡。造地方案審查及補(bǔ)充耕地驗(yàn)收由市、縣國土管理部門負(fù)責(zé)。

第十六條小城鎮(zhèn)建設(shè)用地征地補(bǔ)償費(fèi)依照《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規(guī)定辦理，并按照基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行控制，以降低征地總費(fèi)用。

第十七條允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將小城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地出租給投資者興辦企業(yè)或自建廠房招商、自建市場(chǎng)或自建商業(yè)用房出租經(jīng)營，其用地按集體建設(shè)占地審批。

第十八條對(duì)小城鎮(zhèn)建設(shè)用地收取的出讓金留縣部分，縣、鎮(zhèn)可按四六分成。留小城鎮(zhèn)的出讓金，?？钣糜谛〕擎?zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不得挪作它用。

土地投資的方式范文第5篇

文章編號(hào)：1004-4914（2016）05-041-03

隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，國家對(duì)農(nóng)業(yè)系列利好政策的出臺(tái)，農(nóng)業(yè)領(lǐng)域日益成為社會(huì)資金投資的熱點(diǎn)，為科學(xué)引導(dǎo)工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)部將農(nóng)業(yè)領(lǐng)域劃分為“紅、黃、藍(lán)、綠”四大區(qū)域，本文通過分析“綠區(qū)”、“藍(lán)區(qū)”、“黃區(qū)”、“紅區(qū)”這四大區(qū)域中典型的農(nóng)業(yè)信托投資案例，對(duì)有效的農(nóng)業(yè)信托投資情況進(jìn)行分析，分析其投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)中農(nóng)產(chǎn)品的選擇方向，為政府引導(dǎo)農(nóng)業(yè)信托投資農(nóng)業(yè)提供政策參考，為信托公司在進(jìn)行農(nóng)業(yè)信托選擇方向時(shí)提供依據(jù)。

一、農(nóng)業(yè)信托相關(guān)理論分析

農(nóng)業(yè)信托主要指的是一種通過發(fā)行信托產(chǎn)品集中社會(huì)資金投資農(nóng)業(yè)項(xiàng)目上去的投資方式。

（一）農(nóng)業(yè)信托分類

目前，在國內(nèi)實(shí)施比較成功的農(nóng)業(yè)信托種類有農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、農(nóng)事服務(wù)一體化信托、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)投資信托。

農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，主要指的是一種將以土地為載體的果園、魚塘等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的承包經(jīng)營權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，委托給信托公司作為信托產(chǎn)品向社會(huì)吸引資金，將所得收入分配受益人的農(nóng)業(yè)信托方式。

農(nóng)事服務(wù)一體化信托，主要指的是一種將農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)前的土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，產(chǎn)中的種養(yǎng)環(huán)節(jié)以及產(chǎn)后的加工銷售環(huán)節(jié)整合起來，由信托公司提供信托資金支持，以保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈一體化經(jīng)營的農(nóng)業(yè)信托方式。

農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)投資信托，主要指的是一種通過龍頭企業(yè)與信托公司共同商定農(nóng)產(chǎn)品基準(zhǔn)價(jià)格指數(shù)，并以此引入社會(huì)投資者的農(nóng)業(yè)信托方式。這類信托將投資收益與權(quán)威部門監(jiān)測(cè)的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)掛鉤，生產(chǎn)企業(yè)愿意接受，投資者也容易理解。

（二）農(nóng)業(yè)信托運(yùn)作模式

目前，農(nóng)業(yè)信托的運(yùn)作模式主要有：雙合作社模式、政府模式、合作社+信托+農(nóng)業(yè)企業(yè)模式等。

雙合作社模式。通過成立集體經(jīng)濟(jì)股份合作社和信托農(nóng)產(chǎn)品合作社，集體經(jīng)濟(jì)股份合作社把信托產(chǎn)品經(jīng)營權(quán)委托給信托公司管理，信托公司再把土地租賃給信托農(nóng)產(chǎn)品合作社收取固定的租金模式。

政府模式。村集體把信托產(chǎn)品經(jīng)營權(quán)委托給信托公司管理，信托公司與政府合作，由政府作為中間人，向農(nóng)戶以及信托公司提供必要的資金、技術(shù)、倉儲(chǔ)等產(chǎn)銷環(huán)節(jié)全方位支持，以保證信托項(xiàng)目的有序運(yùn)營的模式。

合作社+信托+農(nóng)業(yè)企業(yè)模式。村里成立農(nóng)業(yè)信托專業(yè)合作社，合作社將信托產(chǎn)品經(jīng)營權(quán)委托給信托公司管理，吸引農(nóng)業(yè)企業(yè)投資入股的模式。

（三）農(nóng)業(yè)信托資金籌集方式

農(nóng)業(yè)信托資金籌集方式主要有單獨(dú)管理資金和集合資金信托兩類。

單獨(dú)管理資金。主要包括信托公司存放金融機(jī)構(gòu)的存款或信托資金；投資國債或企業(yè)債券；投資短期票券；國內(nèi)上市股票；國內(nèi)證券投資信托基金，以及一些結(jié)合信托機(jī)構(gòu)自身信托投資及農(nóng)業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)專長，引導(dǎo)信托資金投資于政府編列預(yù)算執(zhí)行的開發(fā)項(xiàng)目。

集合資金信托。主要包括向社會(huì)公眾或者社會(huì)不特定人群作為委托人，以購買標(biāo)準(zhǔn)的、可流通的、證券化合同作為委托方式，由受托人統(tǒng)一管理農(nóng)業(yè)信托資金的業(yè)務(wù)；向有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力、能自我保護(hù)并有一定的風(fēng)險(xiǎn)承受能力的特定人群或機(jī)構(gòu)為委托人，以簽訂農(nóng)業(yè)信托合同的方式作為委托方式，由受托人集合管理信托資金的業(yè)務(wù)。

二、農(nóng)業(yè)信托在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“四個(gè)領(lǐng)域”的投資模式分析

（一）農(nóng)業(yè)信托投資“藍(lán)區(qū)”的模式分析

“藍(lán)區(qū)”鼓勵(lì)投資的項(xiàng)目包括產(chǎn)前的商業(yè)性研發(fā)和生產(chǎn)銷售，產(chǎn)中的設(shè)施農(nóng)業(yè)、畜水產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)?；B(yǎng)殖、全程農(nóng)業(yè)機(jī)械化服務(wù)，產(chǎn)后的農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)、加工、儲(chǔ)藏、物流、銷售等方面。

農(nóng)業(yè)信托投資“藍(lán)區(qū)”的信托資金投資方向傾向于全程農(nóng)業(yè)機(jī)械化服務(wù)的投資項(xiàng)目，具體投資的農(nóng)產(chǎn)品多為具有當(dāng)?shù)靥厣墓哳愞r(nóng)產(chǎn)品，農(nóng)業(yè)信托類型為農(nóng)事服務(wù)一體化信托，信托模式多為雙合作社的運(yùn)作模式，即信托公司負(fù)責(zé)產(chǎn)品的投資以及運(yùn)營管理，而當(dāng)?shù)睾献魃鐒t更多需要承擔(dān)起果蔬的種植和生產(chǎn)工作，這類產(chǎn)品在當(dāng)?shù)赜兄^好較快的銷量保證，考慮到“藍(lán)區(qū)”投入風(fēng)險(xiǎn)大，但利潤較高，回收較快的特點(diǎn)，北京信托公司在藍(lán)區(qū)農(nóng)業(yè)信托投資力度較大，收益也相對(duì)較高，正是由于高利潤帶來的公司和農(nóng)戶的積極性，使得政府在這一區(qū)域不論生產(chǎn)還是經(jīng)營環(huán)節(jié)，承擔(dān)的工作相對(duì)較小，但高回報(bào)也往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，政府需要起到宏觀調(diào)控、降低風(fēng)險(xiǎn)、保證市場(chǎng)有序公平運(yùn)營的工作。

（二）農(nóng)業(yè)信托投資“綠區(qū)”的模式分析

“綠區(qū)”鼓勵(lì)投資的項(xiàng)目包括農(nóng)田水利、農(nóng)業(yè)科研能力條件建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)流通、農(nóng)業(yè)信息化、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的“四荒地”開發(fā)等方面。

對(duì)農(nóng)業(yè)信托投資“綠區(qū)”的信托資金投資方向傾向于農(nóng)田水利基礎(chǔ)項(xiàng)目，具體包括農(nóng)田、土地等項(xiàng)目，農(nóng)業(yè)信托類型采用農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，信托模式多為政府模式，即由信托公司負(fù)責(zé)產(chǎn)品的投資，而政府農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營管理以及土地租賃工作。由于土地是國家生產(chǎn)經(jīng)營的根本，需要政府的大力支持，加上信托公司在這一區(qū)域的農(nóng)業(yè)信托投資力度較大，考慮到“綠區(qū)”投入高，風(fēng)險(xiǎn)大，且回收慢的特點(diǎn)，政府不能與在“藍(lán)區(qū)”一樣僅僅起到宏觀調(diào)控的作用就行了，還需要政府在這一區(qū)域更多地經(jīng)營服務(wù)，為農(nóng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營和土地租賃以及信托公司的收益提供支持。

（三）農(nóng)業(yè)信托投資“黃區(qū)“的模式分析

“黃區(qū)”主要涉及大田種植和休閑觀光農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。農(nóng)業(yè)信托投資“黃區(qū)”的信托資金的投資方向傾向于大田種植項(xiàng)目，農(nóng)業(yè)信托類型為農(nóng)事服務(wù)一體化和農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)兩種方式，信托模式更傾向于政府的運(yùn)作模式，即由信托公司負(fù)責(zé)產(chǎn)品的投資，而政府農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營管理以及土地租賃工作，由于大田種植的玉米，水稻等作物關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)命脈，同樣需要在政府再生產(chǎn)經(jīng)營上給予保證，考慮到“黃區(qū)”相比于“綠區(qū)”投入期更長性，比較效益偏低，回收周期又同樣長的特點(diǎn)，亟需政府承擔(dān)起這一區(qū)域的中間人任務(wù)，一方面，信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理工作，另一方面，為農(nóng)戶再生產(chǎn)過程中提供必要的技術(shù)服務(wù)以及政策支持。

（四）農(nóng)業(yè)信托投資“紅區(qū)“的模式分析

“紅區(qū)”主要包括高毒高殘留農(nóng)藥制售、高污染的超大規(guī)模畜禽養(yǎng)殖、糧食轉(zhuǎn)化乙醇、食用植物油料轉(zhuǎn)化生物燃料、珍貴瀕危野生動(dòng)植物加工、湖泊和水庫投餌網(wǎng)箱養(yǎng)殖等領(lǐng)域，由于“紅區(qū)”本身高污染、高消耗的特點(diǎn)，這一區(qū)域是不允許工商資本進(jìn)入的，所以無法進(jìn)行農(nóng)業(yè)信托投資，在此不作分析。

三、農(nóng)業(yè)信托的典型案例分析

（一）山東青州綠色蔬菜種植項(xiàng)目的“雙合作社模式”案例分析

1.案例簡介。山東青州何官鎮(zhèn)的蔬菜種植項(xiàng)目是以農(nóng)民自發(fā)組織的土地合作社為基礎(chǔ)構(gòu)建的，目前青州的家庭承包地88萬畝，土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)35萬畝，土地確權(quán)面積也達(dá)到一半以上，中信信托投資公司為主要的農(nóng)業(yè)信托投資方，當(dāng)?shù)胤N植的蔬菜主要有西葫蘆、山藥、胡蘿卜等多種綠色蔬菜項(xiàng)目。項(xiàng)目實(shí)施中，中信信托不直接經(jīng)營農(nóng)村蔬菜生產(chǎn)，而是為項(xiàng)目合作社引入先進(jìn)企業(yè)，將先進(jìn)企業(yè)與合作社、農(nóng)戶聯(lián)系起來，與當(dāng)?shù)赝恋睾献魃绾炗喠恕锻恋亟?jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》，土地合作社負(fù)責(zé)綠色蔬菜的種植和生產(chǎn)工作，而信托公司則主要負(fù)責(zé)信托產(chǎn)品的投資運(yùn)營工作，中信信托公司介入土地流轉(zhuǎn)信托的具體運(yùn)營和盈利方式正在呈現(xiàn)。

在作物生產(chǎn)方面上，目前企業(yè)引入德國拜耳作物科學(xué)，通過多種方式向農(nóng)戶引入創(chuàng)新的農(nóng)業(yè)技術(shù)和產(chǎn)品，有效提高綠色蔬菜農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量和收益。

在物流方面，信托公司引入順豐物流，在青州建一個(gè)物流基地方便從當(dāng)?shù)剡\(yùn)營綠色蔬菜產(chǎn)品，可以有效提高鮮活農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量，提高收益。

在投資方面，發(fā)放類似銀行卡的信托收益憑證給農(nóng)戶，中信信托將土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用發(fā)放到卡中，同時(shí)該卡具有透支貸款信用憑證，農(nóng)戶可憑此卡片透支貸款。

2.經(jīng)驗(yàn)借鑒。山東青州何官鎮(zhèn)的綠色蔬菜種植項(xiàng)目是屬于農(nóng)事服務(wù)一體化的農(nóng)業(yè)信托類型，在運(yùn)行模式上屬于雙合作社模式，即項(xiàng)目合作社將綠色蔬菜種植項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)委托給信托公司管理，由信托公司負(fù)責(zé)這一項(xiàng)目的經(jīng)營投資工作，信托公司再將具體的生產(chǎn)銷售工作委托給土地合作社負(fù)責(zé)的一種運(yùn)行模式；信托公司在投資項(xiàng)目選擇上，充分考慮當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，選擇了綠色蔬菜項(xiàng)目這一具有當(dāng)?shù)靥厣霓r(nóng)產(chǎn)品作為投資方向。

從整體來看，該公司從生產(chǎn)、物流、資金投入等多方面進(jìn)行投資，科技、資金投入相對(duì)較大，資源消耗量大，不過也可以有效提高農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量和質(zhì)量，加之當(dāng)?shù)赝恋睾献魃绲木G色蔬菜種植已經(jīng)占據(jù)一定市場(chǎng)，而蔬菜項(xiàng)目本身回收期又相對(duì)短，收益大，有著良好的前景。從政府的角度來看，由于該項(xiàng)目回收快，效益高，可以給農(nóng)戶以及信托公司帶來更多的生產(chǎn)經(jīng)營上的積極性，并不需要政府太多的干預(yù)也能順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的運(yùn)營，但考慮到該項(xiàng)目投資較大，投資風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較大，需要政府在風(fēng)險(xiǎn)控制、宏觀調(diào)控上給予大力支持。

（二）黑龍江蘭西玉米種植項(xiàng)目的政府模式案例分析

1.案例簡介。黑龍江蘭西的玉米種植項(xiàng)目主要投資的農(nóng)業(yè)品種為當(dāng)?shù)卮竺娣e種植的玉米作物，該項(xiàng)目的投資方為北京信托投資公司蘭西分公司，蘭西中信公司主要是由中信信托公司、省農(nóng)科院、哈爾濱谷物交易所共同出資3000萬元成立的。信托公司通過與政府在生產(chǎn)經(jīng)營以及技術(shù)物流等方面合作，在政府的保證下，進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營工作。

在投資方面，信托公司通過對(duì)合作社農(nóng)民發(fā)放信托憑證，作為農(nóng)民獲得土地收益權(quán)的一種法律證明的方式向農(nóng)民提供農(nóng)業(yè)信托投資。

在技術(shù)方面，信托公司主要通過與當(dāng)?shù)卣献?，開辦中信蘭西農(nóng)民學(xué)校，講授農(nóng)技課程，培訓(xùn)職業(yè)農(nóng)民，有效地提高了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的技術(shù)水平和生產(chǎn)能力，從而有助于玉米產(chǎn)量的提高和農(nóng)民收入的增加。

在生產(chǎn)方面，蘭西在榆林鎮(zhèn)辟建萬畝國家級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新與集成示范園區(qū)地塊，將全縣的40萬畝玉米納入土地信托化改革，整合34個(gè)農(nóng)機(jī)合作社，全程提供農(nóng)業(yè)機(jī)械化作業(yè)服務(wù)，整合省農(nóng)科院、蘭西農(nóng)技推廣中心科技人員全程進(jìn)行技術(shù)服務(wù)。同時(shí)，國家政策和技術(shù)上的支持有助于玉米的進(jìn)一步增產(chǎn)，從而提高玉米銷量。

在物流方面，對(duì)蘭西國有糧食收儲(chǔ)企業(yè)進(jìn)行整合，發(fā)揮谷交所市場(chǎng)資源優(yōu)勢(shì)，暢通農(nóng)產(chǎn)品銷售渠道，物流的保證可以有效提高鮮活農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量，提高收益。

固定收入方面，蘭西中信公司引導(dǎo)農(nóng)民自愿將承包的集體土地委托給合作社經(jīng)營；合作社受托農(nóng)民承包地后，經(jīng)過整理，再二次信托給中信信托公司，由中信信托公司對(duì)合作社農(nóng)民發(fā)放信托憑證，作為農(nóng)民獲得收益權(quán)的一種法律證明。

2.經(jīng)驗(yàn)借鑒。黑龍江蘭西的玉米種植項(xiàng)目屬于“政府模式”的農(nóng)事服務(wù)一體化的農(nóng)業(yè)信托類型，即由政府作為信托公司與農(nóng)戶之間的中間人，負(fù)責(zé)在技術(shù)、物流、倉儲(chǔ)等生產(chǎn)經(jīng)營各個(gè)方面與信托公司合作，大力支持和幫助信托公司的生產(chǎn)投資的一種運(yùn)行模式；該信托公司在投資項(xiàng)目選擇上，充分考慮當(dāng)?shù)赜衩桩a(chǎn)業(yè)的地區(qū)特色，選擇了玉米項(xiàng)目作為投資方向。

從整體來看，該公司從提高農(nóng)民技術(shù)、生產(chǎn)、物流、資金投入等多方面進(jìn)行投資，科技、機(jī)械、資金投入相對(duì)較大，但可以有效提高農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量和質(zhì)量，大大提高蘭西玉米作物的收益，信托公司組織農(nóng)民承包土地的方式可以有效幫助農(nóng)民保證穩(wěn)定的收益，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，加之當(dāng)?shù)赝恋睾献魃绲挠衩追N植已經(jīng)占據(jù)一定市場(chǎng)，有了相對(duì)穩(wěn)定的收益，在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，又有了當(dāng)?shù)卣诩夹g(shù)、服務(wù)、物流上的大力支持，投資風(fēng)險(xiǎn)小，市場(chǎng)前景巨大，從政府的角度來看，由于玉米這類糧食作物關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)命脈，再加之這類作物本身投入大，生產(chǎn)期長，收益低，需要政府與信托公司大力合作，大力支持其經(jīng)營投資工作。

四、政策建議

首先，“藍(lán)區(qū)”最適應(yīng)的信托類型為“農(nóng)事服務(wù)一體化”信托，信托模式為雙合作社的運(yùn)作模式，全程農(nóng)業(yè)機(jī)械化服務(wù)項(xiàng)目較多，收益好，信托公司積極性強(qiáng)，但投資風(fēng)險(xiǎn)大。政府應(yīng)建立明確的動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度，減低風(fēng)險(xiǎn)，保證市場(chǎng)有序運(yùn)行，保證農(nóng)戶的穩(wěn)定收益和農(nóng)業(yè)正常發(fā)展