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商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營范文第1篇

住宅市場(chǎng)陷入低迷，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起。然而，商業(yè)地產(chǎn)是否前景無限？商業(yè)運(yùn)營該如何進(jìn)行？商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)如何把控？8月24日-26日，北京大學(xué)房地產(chǎn)總裁黃埔班“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營”課程在上海舉辦。北大黃埔特聘講師陳曉歐老師在課堂上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)布局、市場(chǎng)推廣、招商運(yùn)營、資本運(yùn)作等系列知識(shí)結(jié)合經(jīng)典案例進(jìn)行了全方位解讀與剖析。

前景看好

在現(xiàn)代，商業(yè)場(chǎng)所是產(chǎn)品成為消費(fèi)品的媒介和平臺(tái)。現(xiàn)代商業(yè)流通體系的構(gòu)建，就如同建立一種現(xiàn)代商業(yè)的秩序。中國新興的現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)造城運(yùn)動(dòng)，就是這一建造商業(yè)新秩序的物質(zhì)體現(xiàn)。

北美、歐洲和日本等發(fā)達(dá)國家，在上世紀(jì)七八十年代上演了商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的一幕。今天，這一幕轉(zhuǎn)移到中國上演，內(nèi)容無異，而情節(jié)和過程卻不盡相同。由于中國特殊的社會(huì)環(huán)境，在中國上演的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)顯著地呈現(xiàn)出高速度、欠理性的特點(diǎn)。

然而房地產(chǎn)開發(fā)商并不理會(huì)這一點(diǎn)，而是繼續(xù)潮水般地涌入這一領(lǐng)域。即使專注于住宅的萬科也早已布局商業(yè)地產(chǎn)，而原有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也加了開發(fā)力度。保利集團(tuán)計(jì)劃到2012年將商用物業(yè)面積增加到300萬平方米，其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額將占到總投資的30%。

對(duì)開發(fā)商來講，商業(yè)地產(chǎn)有三大盈利點(diǎn)：一是商業(yè)租售贏利；二是物業(yè)升值，并以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度；融資后進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)；三是提升開發(fā)企業(yè)品牌知名度，成為上市的資產(chǎn)包基礎(chǔ)；或?qū)τ谝焉鲜泄荆黾悠涔善痹谫Y本市場(chǎng)上的吸引力。

政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)也情有獨(dú)鐘，不少城市提出了城市升級(jí)的概念。城市升級(jí)的第一階段是以改造城區(qū)和打造商務(wù)為主旋律；第二階段是從現(xiàn)在開始以打造新城、新區(qū)為主旋律。以上海和杭州為例，目前上海提出要打造147個(gè)商業(yè)中心，杭州明確提出要打造100個(gè)商業(yè)綜合體。

城市化帶動(dòng)

城市化的推進(jìn)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力之源，而中國人口的增長(zhǎng)又為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展描繪了一幅令人振奮的發(fā)展藍(lán)圖。

目前中國趕上了城市化發(fā)展的“鉆石時(shí)期”，每年將有1300萬人進(jìn)城。如果按照每人商業(yè)配套1平方米，將有1300萬平方米的增量。目前中國社會(huì)商品零售總額是13萬億人民幣，而美國社會(huì)商品零售總額高達(dá)10萬億美元，與國外相比我們還很落后。

中國經(jīng)濟(jì)將在未來數(shù)十年內(nèi)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，人們生活水平要在本世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。與此同時(shí)，人口也將增長(zhǎng)，其中相當(dāng)部分將成為城市人口。社會(huì)消費(fèi)的基礎(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)大，“Shopping　MALL”的商業(yè)存在基礎(chǔ)不斷鞏固加強(qiáng)。

據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，我國人口的峰值可能在本世紀(jì)50年代中期到來，峰值大約在16億左右。也就是說，我國人口仍然要繼續(xù)增長(zhǎng)40年，估計(jì)凈增加將近3億人口。這個(gè)數(shù)據(jù)意味著，只要社會(huì)的消費(fèi)力維持現(xiàn)在的水平，人口的增長(zhǎng)就會(huì)帶來社會(huì)消費(fèi)基礎(chǔ)的加大，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在中國至少有四十年的黃金時(shí)期。

商圈需適度

無論是哪一級(jí)城市，當(dāng)其具有區(qū)域影響力的購物中心進(jìn)入營運(yùn)之后，就必須充分考慮到幅射經(jīng)濟(jì)圈的問題。目前，絕大多數(shù)的購物中心建立在城市中心地帶。這一地段本身在人流和消費(fèi)力上并不存在任何問題，存在問題的恰巧是適度超前的規(guī)模與傳統(tǒng)商業(yè)相對(duì)封閉的消費(fèi)結(jié)構(gòu)之間的矛盾。

因此，任何一類購物中心在建成營運(yùn)之后，必須尋找開放型的消費(fèi)支持。這是因?yàn)橘徫镏行脑谝?guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)考慮到未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展，必須在規(guī)模容量上適度超前，以滿足面向未來的需要，適度超前的規(guī)模留下的空白，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)就由輻射經(jīng)濟(jì)來進(jìn)行彌補(bǔ)。

這個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)范圍是“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，就是距離購物中心一個(gè)小時(shí)車程內(nèi)的消費(fèi)人群，包括本市和外市。這個(gè)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈為我們衡量一個(gè)購物中心的規(guī)劃提供了一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)然，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在一個(gè)中心城市建設(shè)一個(gè)全新的購物中心時(shí)，在數(shù)年之內(nèi)對(duì)周邊數(shù)小時(shí)車程范圍內(nèi)的縣市都有很強(qiáng)的輻射力，但這僅僅是數(shù)年之內(nèi)的事，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，則這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈會(huì)縮小到一個(gè)符合人類消費(fèi)心理的范圍內(nèi)。

機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)

在一級(jí)城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，地段固然重要，但并不是唯一的、決定性的重要因素，更重要的是取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)和商業(yè)運(yùn)營的因素。在一級(jí)城市有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目即使所處地段稍遜一些，也可以通過后天的商業(yè)運(yùn)作來進(jìn)行彌補(bǔ)。相反，如果項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模不大，在開發(fā)思路上只是沿襲著傳統(tǒng)商業(yè)的套路，并未在總體商業(yè)特色上進(jìn)行本質(zhì)性的改變，實(shí)際結(jié)果只能是事與愿違。這正體現(xiàn)了低手做事，中手做市，高手做勢(shì)的道理。

商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃，有利于形成最合理的商業(yè)布局，這也是成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商的基本原則之一。在商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃中，各種商業(yè)業(yè)態(tài)該如何來進(jìn)行組合，各個(gè)功能業(yè)態(tài)之間該保持著怎樣的比例，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商在做規(guī)劃之前應(yīng)該考慮的問題。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營范文第2篇

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式資本運(yùn)營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達(dá)模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營商和資本運(yùn)營商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

從功能來講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個(gè)長(zhǎng)期,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì),并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢(shì)。

萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營。

但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運(yùn)營商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營未與商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運(yùn)營方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是商業(yè)運(yùn)營,無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營,最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營可與商業(yè)運(yùn)營耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的前端,直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機(jī)制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長(zhǎng)期持有,通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營在整體項(xiàng)目運(yùn)營的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營以商業(yè)運(yùn)營為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產(chǎn)運(yùn)營,使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營的能力。

比較分析

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營范文第3篇

伴隨新一輪國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，其所具有的商業(yè)、投資和地產(chǎn)三重屬性特征，以及資金投入巨大、資金回籠期限過長(zhǎng)等實(shí)際問題，也受到了相關(guān)部門、企業(yè)和人士的高度關(guān)注。因此，非常有必要對(duì)此方面進(jìn)行深入研究。

1、價(jià)值管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運(yùn)的作用

價(jià)值管理作為一門技術(shù)經(jīng)濟(jì)和管理技術(shù)方法，因其對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造和功能成本控制等方面的優(yōu)勢(shì)，正受到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視。土地資源與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其最大的特點(diǎn)是稀缺性和不可再生性，而利用價(jià)值分析方式，于全壽命周期內(nèi)，將項(xiàng)目的可行性發(fā)揮至最大，就能夠防止投資行為出現(xiàn)失誤，發(fā)揮資金的最大價(jià)值并為企業(yè)創(chuàng)造客觀利潤。同住宅項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需的資金量要大得多，利用價(jià)值管理方式后，即使工程投資降低的百分比再小，其減少的資金量也是非常可觀的。并且，這種從初始階段就可以節(jié)約的資金，再投入項(xiàng)目建設(shè)全程后，資金最終獲得的收益將會(huì)是更大的。另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般建設(shè)周期會(huì)很長(zhǎng)，這期間不僅會(huì)面臨同行間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，在關(guān)鍵工序、生產(chǎn)工藝、資金使用等方面勢(shì)必將會(huì)面臨很多情況。利用價(jià)值管理方式，就能夠明顯加快施工進(jìn)度，促進(jìn)工程早日竣工，使企業(yè)的收益盡快實(shí)現(xiàn)。因此，價(jià)值管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營運(yùn)的作用是非常突出的。

2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運(yùn)現(xiàn)狀分析

2.1 項(xiàng)目開發(fā)無序混亂

一些開發(fā)商看到同行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤十分可觀后，就紛紛試水這一領(lǐng)域，大量大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)紛紛涌現(xiàn)，不少建設(shè)前并沒有很好的進(jìn)行招商，導(dǎo)致建成后無人問津，項(xiàng)目帶來巨大損失。房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)營商和物業(yè)等方面的矛盾不斷，很多還產(chǎn)生環(huán)境破壞、交通影響、擾民、就業(yè)難等一系列問題，遭到多方面的投訴，項(xiàng)目發(fā)展陷入停滯。

2.2 整體運(yùn)作效果不佳

很多設(shè)計(jì)不合理、盲目上馬的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在運(yùn)作上采取了所謂的“模塊化”方式，開發(fā)程序不夠?qū)I(yè)、項(xiàng)目規(guī)劃不夠統(tǒng)一，致使商業(yè)項(xiàng)目同零售業(yè)態(tài)、不同模塊之間等出現(xiàn)很大偏差，項(xiàng)目的合理性沒有達(dá)到預(yù)期水平，后期發(fā)展前景被極大制約。例如，有的項(xiàng)目被設(shè)計(jì)在相隔很遠(yuǎn)的不同地域，就無法形成整體發(fā)展上的合力，就是一個(gè)普遍問題。

2.3 后續(xù)經(jīng)營重視不足

有的開發(fā)商，原本是住宅建設(shè)企業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)很少，項(xiàng)目建設(shè)理念就是“賣完套現(xiàn)”就行，過于注重的是減少建設(shè)周期以獲得最大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，卻對(duì)后期經(jīng)營問題毫不關(guān)心。部分開發(fā)商雖然攫取了利潤，經(jīng)營者和投資方卻被深度套牢，或者引入的商戶不區(qū)分檔次、不設(shè)定范圍，影響了全體商戶的價(jià)值收益，這反過來就會(huì)影響開發(fā)商的行業(yè)信譽(yù)。

2.4 融資渠道較為單一

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域魚龍混雜，很多開發(fā)商在資金實(shí)力等方面，原本不具有開發(fā)能力，只能寄希望于銀行信貸，這在大中型城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商身上，表現(xiàn)更為突出，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)警水平。在當(dāng)前國家房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸支持持續(xù)收緊的大背景下，這種較為單一的融資渠道勢(shì)必會(huì)不斷增大開發(fā)商的開發(fā)成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營運(yùn)中全面提升價(jià)值管理策略

3.1 做好招商環(huán)節(jié)

從項(xiàng)目建設(shè)初期，開發(fā)商就應(yīng)利用價(jià)值管理方式，將招商工作突出出來。要遵循組合價(jià)值理念，不斷調(diào)整優(yōu)化地產(chǎn)項(xiàng)目引入的商店組合，提高項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的整體吸引力，并進(jìn)而將消費(fèi)者商業(yè)需求轉(zhuǎn)化為經(jīng)營者的實(shí)際業(yè)績(jī)。要重視主力店招商，使項(xiàng)目的形象定位和主題特色更為清晰，通過主力店引入后的示范帶動(dòng)效應(yīng)，使經(jīng)營者對(duì)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境更加認(rèn)可。開發(fā)商應(yīng)正確認(rèn)識(shí)經(jīng)營者品牌價(jià)值，對(duì)其所能帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值了然于胸，將其作為后期招商談判中的重要砝碼。開發(fā)商要建立同經(jīng)營者的良好合作關(guān)系，打造互利共贏營商環(huán)境。項(xiàng)目建設(shè)前就應(yīng)啟動(dòng)招商工作，不僅使項(xiàng)目開發(fā)更加符合客戶所需，降低了投資成本，也規(guī)避了各種潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 整合推廣項(xiàng)目

商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)與營銷需求要求企業(yè)必須在項(xiàng)目開發(fā)中做好溝通、便利、購買成本和顧客等工作，將精力由重視產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)移到對(duì)客戶價(jià)值的尊重方面，通過相互間的積極溝通交流，為客戶提供價(jià)格更低廉的產(chǎn)品和更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。將價(jià)值理念貫穿于項(xiàng)目整合推廣上，就是要重點(diǎn)推廣項(xiàng)目的地段、區(qū)位、所在城市和商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等要素，大力宣傳項(xiàng)目自身獨(dú)特的商業(yè)環(huán)境。要宣傳好商業(yè)地產(chǎn)的增值幅度和租金收益，增強(qiáng)客戶對(duì)物業(yè)和投資前景的認(rèn)可度。同主力店聯(lián)手，推廣項(xiàng)目定位特色與客戶群組成，不斷提升項(xiàng)目在客戶心目中的地位。要大力爭(zhēng)取地方政府在政策、資金、稅收等各方面扶持，使之成為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。

3.3 注重品牌建設(shè)

價(jià)值管理的目的是幫助企業(yè)更好的打造自身品牌，這就需要開發(fā)商必須樹立“客戶至上”的理念，將客戶價(jià)值同企業(yè)價(jià)值緊密聯(lián)合在一起。只有在不斷滿足客戶需求的前提下，企業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)力才能夠?qū)崿F(xiàn)，市場(chǎng)占有率才會(huì)更大。價(jià)值管理還幫助企業(yè)更好的培育自身企業(yè)文化，并將企業(yè)文化傳遞給經(jīng)營者和消費(fèi)者，進(jìn)而傳導(dǎo)至全社會(huì)，這種文化價(jià)值往往是企業(yè)區(qū)別于其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最大的優(yōu)勢(shì)所在。另外，運(yùn)用價(jià)值管理手段，企業(yè)能夠?qū)Ω鞣N活動(dòng)的成本和結(jié)果予以量化分析，進(jìn)而確定哪些活動(dòng)的價(jià)值結(jié)果最高，哪些活動(dòng)是下步應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)工作的地方，這樣，企業(yè)打造品牌競(jìng)爭(zhēng)力的過程就會(huì)有的放矢，既減少了活動(dòng)的盲目性，也節(jié)約了有限的精力和成本。

3.4 做好物業(yè)服務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)物業(yè)管理方式，多是在入駐前不久介入，一般僅做前期接管驗(yàn)收工作，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的前期開發(fā)重視度不足，這就造成后期物業(yè)管理遇到大量問題。而價(jià)值管理模式下，要求物業(yè)方應(yīng)從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就積極介入，采取超前管理方式，為項(xiàng)目物業(yè)建設(shè)總體態(tài)勢(shì)提出可行性意見，這能夠有效減少后期物業(yè)管理過程中的各類問題。另外，物業(yè)方還要充分參與到項(xiàng)目施工全程，掌握設(shè)備安裝、管線情況、用材性能等各類信息，將有助于后期工作盡早走向正軌并降低成本投入，使項(xiàng)目一投入使用就能夠?yàn)樯虘籼峁﹥?yōu)質(zhì)舒心的物業(yè)服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營范文第4篇

摘要：本文重點(diǎn)分析了區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、經(jīng)營方式、政策環(huán)境、業(yè)態(tài)組合等商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的主要影響因素。借鑒紐約第五大道和北京王府井大街商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，提出了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的建議。

關(guān)鍵詞 ：商業(yè)地產(chǎn)；價(jià)值；增長(zhǎng)

隨著我國經(jīng)濟(jì)總量與人均GDP的不斷擴(kuò)大和提高，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。尤其是2008年以來，隨著應(yīng)對(duì)金融危機(jī)采取的一系列刺激經(jīng)濟(jì)措施，房地產(chǎn)業(yè)得到爆發(fā)式發(fā)展。不同發(fā)展地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度不同，有的已經(jīng)飽和或趨于飽和，有的正處于成長(zhǎng)階段。如何最大限度地提高商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值影響因素綜合加以分析。

一、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值主要影響因素

目前，研究商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值影響因素較多集中在定位、運(yùn)營方式、地段、商圈、客流量、配套設(shè)施等。綜合各類研究，結(jié)合多年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估實(shí)踐，歸納商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值因素主要為：

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)

不同發(fā)展地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)育水平不同。一線城市的商業(yè)地產(chǎn)由于開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，再加上新城拓展范圍有限，已有的商業(yè)發(fā)育相對(duì)比較充分，商業(yè)地產(chǎn)多已經(jīng)飽和或者趨于飽和，商業(yè)地產(chǎn)增值空間有限。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱度由一線城市向外的擴(kuò)張，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間仍較大，仍處于快速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)潛力較大。

從區(qū)域內(nèi)層次看，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有溢出效應(yīng)，它作為城市內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)志，已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。所在區(qū)域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服務(wù)設(shè)施的完備程度、未來城市規(guī)劃對(duì)該區(qū)域的發(fā)展定位、消費(fèi)者的心理預(yù)期，周邊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育程度，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

2.經(jīng)營方式

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值要通過經(jīng)營實(shí)現(xiàn)。目前，較常見的經(jīng)營方式有三種：一是散售，即開發(fā)商只負(fù)責(zé)銷售，小業(yè)主各自經(jīng)營；二是自持，即開發(fā)商持有，不對(duì)外銷售；三是小業(yè)主聯(lián)合起來委托商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，后兩者屬于統(tǒng)一經(jīng)營的范疇。

從當(dāng)前市場(chǎng)看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段，存在租售并舉的產(chǎn)品。在三、四線城市，還存在著大比例散售的項(xiàng)目。業(yè)界的普遍共識(shí)是，統(tǒng)一經(jīng)營是實(shí)現(xiàn)價(jià)值增長(zhǎng)的法寶。因?yàn)樵谏⑹鄣那闆r下，由于小業(yè)主各種不同的利益訴求，以及缺乏專業(yè)固定的招商團(tuán)隊(duì)和成熟穩(wěn)健的投資經(jīng)驗(yàn)，往往導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。有些企業(yè)迫于資金壓力大，不得已選擇了散售或者租售并舉。隨著金融市場(chǎng)的不斷改革和金融工具的不斷創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營將成為發(fā)展的普遍趨勢(shì)。

3.政策環(huán)境

政策環(huán)境包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融及貨幣政策、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策等。在我國當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系尚不健全情況下，商業(yè)地產(chǎn)受政策影響是顯而易見的。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了居民收支水平、物價(jià)與利率、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資水平以及消費(fèi)品零售額等，通過影響人們的購買能力和投資預(yù)期，進(jìn)而影響商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)情況。金融和貨幣政策，尤其是信貸政策決定了資金的流動(dòng)性，對(duì)于主要依賴銀行信貸融資的開發(fā)商來說至關(guān)重要。商業(yè)地產(chǎn)及對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。伴隨著房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施，“量?jī)r(jià)齊跌”“樓市拐點(diǎn)”“崩盤說”等等相伴而來，這就是市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策所作出的反應(yīng)，也通過影響投資者和消費(fèi)者的心理預(yù)期，進(jìn)而影響到了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

4.業(yè)態(tài)組合

項(xiàng)目開發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位，是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展和人們消費(fèi)方式的不斷改變，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合也呈現(xiàn)出了一些新的變化。目前，集客能力強(qiáng)、新項(xiàng)目市場(chǎng)培育期短、消費(fèi)滯留時(shí)間長(zhǎng)、對(duì)其他業(yè)態(tài)消費(fèi)帶動(dòng)顯著的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，正逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的一個(gè)主要趨勢(shì)。發(fā)展趨勢(shì)和實(shí)際證明，一個(gè)業(yè)態(tài)組合能否適應(yīng)社會(huì)發(fā)展帶來的新變化，能否順應(yīng)市場(chǎng)的潮流，能否滿足消費(fèi)者的需求，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

二、國外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的借鑒

國外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的案例比較多，這里選擇具有代表性的紐約第五大道和北京王府井大街加以分析，從中得出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有普遍借鑒意義的經(jīng)驗(yàn)。

1.紐約第五大道

第五大道是紐約曼哈頓區(qū)的中央大街，是世界上最著名的商業(yè)街之一。第五大道與20多條街道相交，并通過設(shè)立單行線、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以專業(yè)店、專賣店和國際連鎖店為主，以商品的高檔優(yōu)質(zhì)、品牌齊全、時(shí)尚前沿等特點(diǎn)，樹立了“最高品質(zhì)與品位”的品牌效應(yīng)。除了商業(yè)范疇的運(yùn)營，第五大道還特別重視與區(qū)域經(jīng)濟(jì)要素的融合。周邊毗鄰中央公園、高檔商務(wù)區(qū)和住宅區(qū)等，在中央公園外圍還有惠特尼美國藝術(shù)館、美國自然博物館等文化設(shè)施，充分利用“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”將商業(yè)、旅游、文化、居住、休閑、辦公等要素完美結(jié)合，成為紐約的商業(yè)中心、居住中心、文化中心、購物中心和旅游中心，第五大道因而成為紐約最華貴的商業(yè)區(qū)，也是世界上地價(jià)和租金最昂貴的商業(yè)區(qū)之一。

2.北京王府井大街

王府井大街是北京最有名的商業(yè)區(qū)。王府井大街南起東長(zhǎng)安街，北至中國美術(shù)館，交通四通八達(dá)，可謂是占到了京城最好的地段。這條3華里長(zhǎng)的大街，不僅有百年歷史的老字號(hào)店鋪，還匯集了全球著名跨國公司的眾多知名品牌，小到普通的消費(fèi)產(chǎn)品，大到頂級(jí)的奢侈品，產(chǎn)品種類豐富，銷量極大，被稱為“日進(jìn)斗金”之地。王府井大街集購物、餐飲、旅游、藝術(shù)、休閑、文化等于一體，既古樸傳統(tǒng)又時(shí)尚前衛(wèi)，融匯了中西方的文化，消費(fèi)者、旅游者、文化探尋者交織在此，使得這條大街的商業(yè)地產(chǎn)可以說是“寸土寸金”。

3.借鑒之處

縱觀國外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的成功之處，幾乎都涵蓋了以下幾方面的要素：

第一，商業(yè)地產(chǎn)絕不能僅僅放在商業(yè)范疇的領(lǐng)域來考慮，而是應(yīng)該放在區(qū)域的層面去統(tǒng)籌考慮，對(duì)區(qū)域的各種要素發(fā)揮激活、調(diào)動(dòng)、引領(lǐng)的作用，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生雙向互動(dòng)作用。

第二，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合，盡可能實(shí)現(xiàn)商業(yè)、文化、旅游、餐飲、辦公、娛樂、體驗(yàn)等相結(jié)合的模式，順應(yīng)時(shí)代和潮流發(fā)展，全方位滿足受眾客戶需求。

第三，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營要盡可能創(chuàng)造機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等的最大化。

三、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的建議

1.實(shí)現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)共贏

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃一定要與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相銜接。在前期的市場(chǎng)調(diào)研中，要結(jié)合對(duì)政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境的研判，充分考慮區(qū)域的發(fā)展定位與功能、發(fā)展規(guī)模、人流集聚度、消費(fèi)水平、公共設(shè)施、文化內(nèi)涵、交通體系等要素，并對(duì)所在地區(qū)同類業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解，進(jìn)而制定合理的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展定位與業(yè)態(tài)組合。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要融入到區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該整合區(qū)域內(nèi)的各種資源，包括商務(wù)消費(fèi)資源、文化資源、生態(tài)資源、景觀資源等，成為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力、文化內(nèi)涵、生態(tài)環(huán)境、休閑娛樂的集中展示區(qū)，以及區(qū)域的靈魂和象征。通過發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，資源整合優(yōu)勢(shì)，品牌聚合優(yōu)勢(shì)等，最大限度地提升區(qū)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的提升，也反過來進(jìn)一步提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互為依靠，互為支撐，聯(lián)動(dòng)發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)互利共贏。

2.探索新型商業(yè)運(yùn)營模式

目前，業(yè)界關(guān)注比較多的兩種新型商業(yè)運(yùn)營模式，一個(gè)是O2O(online to offline)運(yùn)營模式，一個(gè)是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)。

創(chuàng)新和完善商業(yè)地產(chǎn)的O2O運(yùn)營模式。目前，很多商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始探索和應(yīng)用O2O運(yùn)營模式，將互聯(lián)網(wǎng)思維嫁接到實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)中，把線上的消費(fèi)者帶到現(xiàn)實(shí)的商店中去，消費(fèi)者在線支付購買線下的商品和服務(wù)，再到線下去享受體驗(yàn)和相關(guān)服務(wù)。今后，要積極創(chuàng)新和完善商業(yè)地產(chǎn)的O2O運(yùn)營模式，把傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營與電子商務(wù)有機(jī)結(jié)合，以移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)管理和滿足消費(fèi)者身心體驗(yàn)等相結(jié)合，不斷向更廣和更深的領(lǐng)域延伸，創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營特色。

注重社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)不同，主要功能是滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求，引導(dǎo)居民形成新的消費(fèi)習(xí)慣。同時(shí)承擔(dān)社區(qū)的服務(wù)功能和文化功能，更多體現(xiàn)的是商業(yè)地產(chǎn)的社會(huì)責(zé)任和社會(huì)價(jià)值。針對(duì)目前我國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的無序和零散開發(fā)狀態(tài)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該由統(tǒng)一的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來管理和運(yùn)營，針對(duì)不同的社區(qū)規(guī)模和檔次，制定不同的發(fā)展策略。注重提高社區(qū)商業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、參與體驗(yàn)度以及文化品位，爭(zhēng)取將社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)打造成為社區(qū)的服務(wù)中心、體驗(yàn)中心和文化中心。

3.形成產(chǎn)業(yè)鏈增值

商業(yè)生態(tài)鏈?zhǔn)呛芏嗌虡I(yè)地產(chǎn)非常重視的，如萬達(dá)集團(tuán)就非常重視在商業(yè)生態(tài)鏈上考慮項(xiàng)目的規(guī)劃與經(jīng)營。由于商業(yè)活動(dòng)在價(jià)值鏈上呈現(xiàn)的是承接的模式，存在著價(jià)值增長(zhǎng)的此消彼長(zhǎng)，因此，只有形成產(chǎn)業(yè)鏈增值，實(shí)現(xiàn)商業(yè)生態(tài)鏈的均衡發(fā)展，才能最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)增值。

產(chǎn)業(yè)鏈增值需要做到的是合作、分擔(dān)與共享。各相關(guān)利益方要形成戰(zhàn)略同盟，共同搭建商業(yè)運(yùn)營模型，完成商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、投資、運(yùn)營和管理，通過各個(gè)環(huán)節(jié)的相互銜接，完成溢價(jià)的過程。產(chǎn)業(yè)鏈上的戰(zhàn)略同盟要共同進(jìn)行市場(chǎng)的前期調(diào)研，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位、分析和規(guī)劃，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)變化。在此基礎(chǔ)上，通過產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，共同承擔(dān)。最終，產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)利益方通過統(tǒng)一經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增長(zhǎng)的共享。

4.創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)融資模式

資本運(yùn)作是商業(yè)地產(chǎn)的生命線，尤其對(duì)于一些中小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)來說，提高融資能力就是提高其生存能力。目前，證券化的創(chuàng)新融資方式成為商業(yè)地產(chǎn)融資的發(fā)展趨勢(shì)。其中，比較常見的是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）和債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）。

不同的商業(yè)地產(chǎn)要根據(jù)自身的定位、規(guī)模以及資金運(yùn)營狀況，充分研究各種融資方式的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)，在傳統(tǒng)融資模式基礎(chǔ)上，積極探索新的融資方式，最終選擇適合自身的融資渠道和融資產(chǎn)品，為商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)提供根本保障。

參考文獻(xiàn)

[1]趙翎鶯.淺析發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的策略與實(shí)務(wù)——以中房·金誼廣場(chǎng)為例［J］.現(xiàn)代商業(yè),2012(7)：168-170．

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商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營范文第5篇

內(nèi)容摘要：在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)重要問題。本文基于價(jià)值鏈理論的基本原理，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況，提出應(yīng)以開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)，從招商能力、項(xiàng)目研發(fā)能力、運(yùn)營能力、資本運(yùn)作能力和資源整合能力幾個(gè)方面打造商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 價(jià)值鏈 核心競(jìng)爭(zhēng)力

商業(yè)地產(chǎn)是“商業(yè)房地產(chǎn)”的簡(jiǎn)稱，是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等用途的房地產(chǎn)，從經(jīng)營模式、用途和功能等方面區(qū)別于普通住宅、公寓、工業(yè)廠房等房地產(chǎn)形式。由于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的成長(zhǎng)性和收益的穩(wěn)定性，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度一直不減，更多企業(yè)將會(huì)加入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的行列，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈和殘酷。因此，研究在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為價(jià)值鏈上的開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商、經(jīng)營者及消費(fèi)者創(chuàng)造共同的價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值及利益各方的共贏極具理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈

（一）價(jià)值鏈內(nèi)涵

價(jià)值鏈?zhǔn)菓?zhàn)略學(xué)家邁克爾•波特在《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》一書中提出的概念，他把企業(yè)內(nèi)、外價(jià)值增加的活動(dòng)分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)，基本活動(dòng)涉及企業(yè)生產(chǎn)、銷售、進(jìn)料后勤、發(fā)貨后勤和售后服務(wù)，支持性活動(dòng)涉及人事、財(cái)務(wù)、計(jì)劃、研究與開發(fā)、采購等。這些互不相同但又相互關(guān)聯(lián)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，構(gòu)成了一個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的動(dòng)態(tài)過程，即價(jià)值鏈。

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中價(jià)值鏈無處不在，上下游企業(yè)與企業(yè)之間存在著外部?jī)r(jià)值鏈，企業(yè)內(nèi)部各組織單元之間也構(gòu)成了企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值鏈。價(jià)值鏈上每一項(xiàng)創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)都會(huì)對(duì)企業(yè)最終能夠?qū)崿F(xiàn)多大的價(jià)值造成影響，企業(yè)需要把各項(xiàng)價(jià)值活動(dòng)有機(jī)地整合起來，使每個(gè)環(huán)節(jié)的價(jià)值都能得以實(shí)現(xiàn)，企業(yè)的總價(jià)值才能最終得以實(shí)現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營過程中相關(guān)的價(jià)值主體比較多，本文將開發(fā)商、投資者、運(yùn)營商等五個(gè)主體界定為商業(yè)地產(chǎn)的核心利益相關(guān)者，只探討外部?jī)r(jià)值鏈環(huán)節(jié)，并著力分析外部?jī)r(jià)值主體的訴求與價(jià)值關(guān)注點(diǎn)，內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈不屬于本文研究的內(nèi)容。

（二）商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈

價(jià)值創(chuàng)造的過程是一系列利益相關(guān)主體的增值活動(dòng)過程，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增值活動(dòng)的主體主要有開發(fā)商―投資商―運(yùn)營商―經(jīng)營者―消費(fèi)者等，通過協(xié)同投入資源，承擔(dān)著項(xiàng)目開發(fā)、資金融通、商業(yè)營運(yùn)與經(jīng)營、消費(fèi)等不同職能，在開發(fā)和營運(yùn)過程中逐環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)知識(shí)、資本和服務(wù)的增值，進(jìn)而形成了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈。在這幾個(gè)主體中，開發(fā)商可能兼為投資商和運(yùn)營商，經(jīng)營者可能為多個(gè)或一個(gè)，如此則簡(jiǎn)約優(yōu)化了主體和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈。

具體而言，從開發(fā)商到投資者，再到經(jīng)營者與最終消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)和房屋物權(quán)的一步步轉(zhuǎn)移，反方向來看，在消費(fèi)者得到實(shí)惠的同時(shí)，為經(jīng)營者創(chuàng)造了價(jià)值，經(jīng)營者有了營業(yè)收入則為投資者帶來了租金回報(bào)，為運(yùn)營商帶來了管理酬金，有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)才值得開發(fā)投資，投資者又為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了開發(fā)利潤，這樣在物權(quán)轉(zhuǎn)移的過程中，也實(shí)現(xiàn)了價(jià)值的轉(zhuǎn)移，從而構(gòu)成了一條完整的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈。因此，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商須從總體上考慮地產(chǎn)與商業(yè)，開發(fā)與運(yùn)營各環(huán)節(jié)的價(jià)值活動(dòng)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題都會(huì)影響價(jià)值的流轉(zhuǎn)，進(jìn)而影響各方利益的實(shí)現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)包含了商業(yè)與地產(chǎn)兩大要素，商業(yè)運(yùn)營需以消費(fèi)者價(jià)值為中心來進(jìn)行設(shè)計(jì)，而地產(chǎn)開發(fā)則以開發(fā)商為主導(dǎo)來得以實(shí)施，因此商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈應(yīng)從消費(fèi)者價(jià)值角度出發(fā)，在分析辨別各價(jià)值環(huán)節(jié)利益訴求異同的基礎(chǔ)上，在開發(fā)商主導(dǎo)下構(gòu)建能夠讓參與各方獲益的價(jià)值創(chuàng)造和分配鏈。

1.開發(fā)商價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)涉及商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、建設(shè)、運(yùn)營管理等諸多價(jià)值活動(dòng)，對(duì)于開發(fā)商而言，會(huì)特別關(guān)注的是開發(fā)初項(xiàng)目地塊的價(jià)值與項(xiàng)目開發(fā)后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，這主要受項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、交通條件與人流基礎(chǔ)所影響。為了更好的實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值，開發(fā)商會(huì)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的售價(jià)與租金水平、租售成交比例，以及宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域的市場(chǎng)容量等要素。

2.投資者價(jià)值。投資者在作出投資決策時(shí)希望取得的價(jià)值包括租金收益、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)收益、保值增值收益與降低成本收益等，希望投資能具有低風(fēng)險(xiǎn)、高收益、高增值預(yù)期的特點(diǎn)。為了更好的實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值，投資者會(huì)重點(diǎn)關(guān)注投資地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、商業(yè)運(yùn)營模式、商鋪的增值潛力等要素，選擇有價(jià)值的投資目標(biāo)進(jìn)行投資。

3.運(yùn)營商價(jià)值。為了更好地對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理，開發(fā)商通常會(huì)委托專業(yè)運(yùn)營管理公司進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作，專業(yè)公司具備運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、品牌資本、人才、供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)、招商能力等優(yōu)勢(shì)。管理公司可通過運(yùn)營和管理獲取租金收入，還可獲取市場(chǎng)管理費(fèi)或廣告費(fèi)，其會(huì)重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)商、投資商的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃、市場(chǎng)經(jīng)營環(huán)境等要素。

4.經(jīng)營者價(jià)值。經(jīng)營者會(huì)參考同類地段的租金水平，并結(jié)合自己的盈利預(yù)期選擇物業(yè)所有者或與其委托的運(yùn)營商簽訂租賃合同，然后開展經(jīng)營，經(jīng)營內(nèi)容不同決策也會(huì)不同。經(jīng)營者價(jià)值取決于自身項(xiàng)目的盈利能力與所在商圈的發(fā)展空間，經(jīng)營者會(huì)重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力、商業(yè)模式、營銷環(huán)境、商鋪位置與租金等。

5.消費(fèi)者價(jià)值。消費(fèi)者位于價(jià)值鏈的末端，是最終的被服務(wù)者，他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的支持與否決定了項(xiàng)目的升值空間。消費(fèi)者的價(jià)值來源于可支配收入的提高和消費(fèi)成本的降低兩方面。在可支配收入不變的情況下消費(fèi)者的價(jià)值就取決于消費(fèi)成本，消費(fèi)成本主要體現(xiàn)在消費(fèi)的便利性和低成本性上。此外，消費(fèi)者還會(huì)關(guān)注品牌、消費(fèi)的休閑性、個(gè)等因素。

綜上所述，整合上述開發(fā)商、投資者、運(yùn)營商、經(jīng)營者及消費(fèi)者的價(jià)值追求，才能成功開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，并最終形成項(xiàng)目良性運(yùn)營，各方互為依存、共同受益和諧共贏的良好局面。

核心競(jìng)爭(zhēng)力與價(jià)值鏈

核心競(jìng)爭(zhēng)力概念由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈默和普拉哈拉德首先提出：“就短期而言，公司產(chǎn)品的質(zhì)量和性能決定了公司的競(jìng)爭(zhēng)力，但長(zhǎng)期而言起決定作用的是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力”。麥肯錫公司認(rèn)為，核心競(jìng)爭(zhēng)力是指某一組織內(nèi)部一系列互補(bǔ)的知識(shí)和技能的結(jié)合，它具有使一項(xiàng)或多項(xiàng)業(yè)務(wù)達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域一流水平并具有明顯優(yōu)勢(shì)的能力。事實(shí)上，在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中從根本上制約并決定企業(yè)自身生存、持續(xù)發(fā)展和擁有持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的能力就是核心競(jìng)爭(zhēng)力。

價(jià)值鏈與核心競(jìng)爭(zhēng)力是兩個(gè)密切聯(lián)系的概念，價(jià)值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)從研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售及售后服務(wù)活動(dòng)一系列參與價(jià)值分配與創(chuàng)造的全過程，而核心競(jìng)爭(zhēng)力存在于價(jià)值活動(dòng)的某一個(gè)或幾個(gè)核心環(huán)節(jié)中，是企業(yè)在這些環(huán)節(jié)優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力，它可以表現(xiàn)為研發(fā)設(shè)計(jì)能力、資本運(yùn)作能力、管理能力或營銷能力等，還可以表現(xiàn)為適應(yīng)外部環(huán)境的能力。企業(yè)可以在價(jià)值活動(dòng)的各環(huán)節(jié)發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并帶來超額利潤。價(jià)值鏈管理的本質(zhì)就是降低企業(yè)組織的經(jīng)營成本，優(yōu)化核心業(yè)務(wù)流程，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

基于價(jià)值鏈理論打造商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

結(jié)合核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念，本文商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是指項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營過程中多方面知識(shí)與技能的有機(jī)融合，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各種資源的整合能力，是在特定經(jīng)營環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和能力的合力。根據(jù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造各個(gè)環(huán)節(jié)的分析，筆者認(rèn)為應(yīng)以開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)，以招商能力、項(xiàng)目研發(fā)能力、運(yùn)營能力、資本運(yùn)作能力和資源整合能力幾個(gè)方面為重點(diǎn)打造商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（一）招商能力

如何將有競(jìng)爭(zhēng)力的商家和商品引入開發(fā)項(xiàng)目，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要思考的一個(gè)重要問題，目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商家(主力店和品牌）的開店計(jì)劃，很多開發(fā)商和投資者都面臨招商瓶頸和同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的困境，如何招商就顯得特別重要。招商需要系統(tǒng)策劃，統(tǒng)籌運(yùn)作，一般在項(xiàng)目運(yùn)作之前，開發(fā)商應(yīng)就需要什么樣的合作伙伴、給予對(duì)方什么利益、如何才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化等問題系統(tǒng)籌劃，形成一整套方案?！爸髁Υ罴軜?gòu)，專賣成特色，常規(guī)獲利潤”是招商的基本原理，招商的第一序列是主力商家，第二序列是有特色的商家，在上述序列完成之后，其他常規(guī)店的招商問題就會(huì)迎刃而解。解決了招商問題，就為項(xiàng)目運(yùn)營打下了基礎(chǔ)，也為實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者的價(jià)值奠定了共同的基礎(chǔ)。

（二）項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)能力

這項(xiàng)能力主要體現(xiàn)在開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、建筑與商業(yè)設(shè)計(jì)這幾個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)上，這幾個(gè)環(huán)節(jié)決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向與運(yùn)營的成敗。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前就應(yīng)開展與項(xiàng)目有關(guān)的各類商業(yè)調(diào)研，科學(xué)選址、合理定位，然后根據(jù)空間和業(yè)態(tài)組合需要進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，打造差異化的地產(chǎn)項(xiàng)目。前瞻性的做好項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)，能使項(xiàng)目既能滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求，又符合未來市場(chǎng)的變化趨勢(shì)。對(duì)于消費(fèi)者而言，商業(yè)環(huán)境舒適便利，項(xiàng)目具有良好的可接近性，消費(fèi)者因此而節(jié)省的部分費(fèi)用將會(huì)轉(zhuǎn)化為商品的價(jià)格和購買量，進(jìn)而間接的轉(zhuǎn)化成投資者和開發(fā)商的利潤。

（三）運(yùn)營能力

商業(yè)運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)容，也是資本產(chǎn)生回報(bào)的源泉，離開了運(yùn)營，項(xiàng)目的盈利就無從談起。商業(yè)運(yùn)營需要融合開發(fā)商及開發(fā)商委托的專業(yè)運(yùn)營管理者、投資者及經(jīng)營者各方的力量與智慧，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)及招商的全過程中，應(yīng)以消費(fèi)者價(jià)值為導(dǎo)向，考慮項(xiàng)目后期運(yùn)營的需要，以持續(xù)經(jīng)營的基本規(guī)律為標(biāo)準(zhǔn)，在全過程中對(duì)企業(yè)內(nèi)外資源進(jìn)行有效的整合。具體而言，項(xiàng)目運(yùn)營包括樹立項(xiàng)目品牌，適時(shí)調(diào)整租戶和運(yùn)營項(xiàng)目以適應(yīng)市場(chǎng)需求，現(xiàn)場(chǎng)和物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等內(nèi)容。正是通過商業(yè)運(yùn)營這個(gè)載體，經(jīng)營者和消費(fèi)者的價(jià)值才得以實(shí)現(xiàn)，也會(huì)形成開發(fā)商、投資者、運(yùn)營商、經(jīng)營者和消費(fèi)者這一共生互動(dòng)價(jià)值鏈體系。

（四）資本運(yùn)作能力

從價(jià)值環(huán)節(jié)上看，不論是開發(fā)商，還是投資者與經(jīng)營者，足夠的資金實(shí)力對(duì)其都是至關(guān)重要的。由于商業(yè)項(xiàng)目投資巨大，投資回收期長(zhǎng)，只有當(dāng)開發(fā)商擁有的充足資金實(shí)力與資本運(yùn)作能力時(shí)，建設(shè)與運(yùn)營才能保持較高的水準(zhǔn)，因而資本運(yùn)作能力對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言具有特別意義。發(fā)行股票與債券是資金融通的一種重要方式，但是對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商而言，銀行融資才是最主要的方式。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)采取傾斜性政策，設(shè)計(jì)和推出相應(yīng)的中長(zhǎng)期貸款品種滿足商業(yè)項(xiàng)目的需要。只有解決了資金的問題，才能從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)在整體招商和運(yùn)營管理等方面的一系列問題，從而保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。

（五）資源整合能力

從商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)成要素來看，開發(fā)企業(yè)只是一個(gè)各類資源的整合者，消費(fèi)者最終面對(duì)的其實(shí)是一個(gè)資源整合的結(jié)果。開發(fā)商作為價(jià)值鏈的主導(dǎo)者，其核心競(jìng)爭(zhēng)力綜合表現(xiàn)在對(duì)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)相關(guān)資源的整合能力上，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如果缺乏對(duì)有關(guān)社會(huì)關(guān)系、資源與活動(dòng)的重視和整合，即使由于某些因素而獲得了暫時(shí)的成功，也不能保證其項(xiàng)目能得以可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)論

綜上所述，高速發(fā)展的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展空間，但是其中必然有很多項(xiàng)目要經(jīng)歷種種考驗(yàn)，而這些考驗(yàn)將伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而長(zhǎng)期存在，因而提高商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就顯得十分重要與急迫。本文從五個(gè)方面提出了提高商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的途徑，以期通過這幾方面的努力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值與商業(yè)價(jià)值的均衡分配，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。

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