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物業(yè)承包范文第1篇

物業(yè)項(xiàng)目承包合同范文1發(fā)包方： (以下簡(jiǎn)稱甲方)

承包方： (以下簡(jiǎn)稱乙方)

甲乙雙方經(jīng)充分友好協(xié)商，在平等自愿、互惠互利的原則下，就甲方將_ (項(xiàng)目)以承包經(jīng)營的方式，交由乙方經(jīng)營管理，雙方就相關(guān)事宜協(xié)商一致并達(dá)成協(xié)議如下：

一、承包經(jīng)營項(xiàng)目情況：

座落地址：

建筑面積： 平方米

項(xiàng)目類型：

二、承包期限：暫定為年即從 年月日至年月日。屆滿后乙方需繼續(xù)承包，雙方另行協(xié)商并簽訂合同。

三、承包方式：本小區(qū)所有物業(yè)管理收入和支出均由乙方負(fù)責(zé)，在獨(dú)立承包期間，乙方不需要向甲方繳納管理費(fèi)用，甲方每年不以任何形式向乙方支付管理補(bǔ)助費(fèi)用。實(shí)行獨(dú)立核算、自收自支、自負(fù)盈虧方式即實(shí)行費(fèi)用包干制;

1、甲方無償向乙方提供物業(yè)辦公用房、門衛(wèi)用房、商鋪店面以及公共電氣管理設(shè)備并辦理使用移交手續(xù)。用于本小區(qū)物業(yè)管理。

2、乙方以甲方設(shè)置的“XXXX物業(yè)管理有限公司香域加州項(xiàng)目部”的名義，并經(jīng)甲方授權(quán)的方式，從事香域加州全部業(yè)態(tài)物業(yè)管理。

3、全部業(yè)態(tài)所收取的物業(yè)管理和內(nèi)外建筑體廣告收入及其它物業(yè)管理收益均由歸乙方收取并支配。

4、乙方從事XXX州物業(yè)管理所需費(fèi)用(包括：人員工資、社保、工傷事故以及從事物業(yè)管理所需設(shè)備、設(shè)施、工具等購(添)置費(fèi)用)均由乙方承擔(dān)。

四、承包人押金：為了加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，提升小區(qū)服務(wù)品質(zhì)，保護(hù)雙方合法權(quán)益，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，降低市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊帶了的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商決定由乙方向甲方繳納承包押金8萬元整(總經(jīng)理4萬元，副總經(jīng)理2萬元，部門經(jīng)理1萬元)。

1、為了形成良好的監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)共贏，甲方將對(duì)財(cái)務(wù)狀況實(shí)施監(jiān)督，委派財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向總公司上報(bào)每月財(cái)務(wù)報(bào)表。

2、由于經(jīng)營管理不善，造成連續(xù)虧損超過30萬元，甲方有權(quán)終止合同并將乙方的承包押金充抵虧損，不再歸還承包押金。

五、承包經(jīng)營的權(quán)利義務(wù)：

1、在授權(quán)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)不受干涉。增加經(jīng)營項(xiàng)目須經(jīng)甲方書面同意。

2、按照與物業(yè)買受人的約定和相關(guān)部門的規(guī)定收取各項(xiàng)費(fèi)用，不得亂收、超收。

3、乙方在承包經(jīng)營期間，因經(jīng)營管理等原因產(chǎn)生的與承租商戶、企業(yè)及其他第三者的糾紛，由乙方自行解決和承擔(dān)責(zé)任。因處置不當(dāng)造成甲方損失的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

4、本小區(qū)房屋及配套設(shè)施，在國家規(guī)定的報(bào)修期內(nèi)如有破壞，或因工程質(zhì)量不合格需要維修的事項(xiàng)，由乙方負(fù)責(zé)代表甲方通知承建方免費(fèi)維修。如承建方不能按時(shí)維修或經(jīng)承建方同意，先由乙方墊付費(fèi)用進(jìn)行維修。事后乙方將維修單報(bào)送承建方，經(jīng)承建方簽字認(rèn)可后再將維修單報(bào)送甲方，由甲方從承建方的質(zhì)保金中扣除后再付給乙方。

5、本小區(qū)房屋及配套設(shè)施，在保修期結(jié)束后，由乙方負(fù)責(zé)維修。甲方有權(quán)監(jiān)督、監(jiān)管乙方日常的物業(yè)管理工作。乙方服從監(jiān)督、監(jiān)管，提高服務(wù)質(zhì)量。

6、乙方因經(jīng)營管理需要，征得甲方同意后可以將項(xiàng)目物業(yè)全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。

六、承包期間重大管理失誤的處理：

1、業(yè)主裝修必須經(jīng)審核按規(guī)定進(jìn)行，如出現(xiàn)亂搭、亂建、亂拆未及時(shí)制止，經(jīng)查實(shí)，主要經(jīng)理負(fù)責(zé)人扣除人民幣3000元，副經(jīng)理20xx元，分管部門經(jīng)理1000元，具體負(fù)責(zé)人500元。如產(chǎn)生嚴(yán)重后果除終止合同外，承包方還應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。

2、乙方平時(shí)應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理，認(rèn)真、仔細(xì)、周到的為業(yè)主服務(wù)，如管理出現(xiàn)重大失誤，造成業(yè)主鬧事、上訪，甲方有權(quán)終止合同并扣除違約金乙方人民幣10000元。

3、乙方應(yīng)加強(qiáng)車庫、地下室的巡邏檢查，確保車庫、地下室車輛財(cái)產(chǎn)的安全，如疏忽管理，發(fā)生車庫、地下室進(jìn)水，造成業(yè)主損失，乙方除賠償業(yè)主全部損失外，還應(yīng)扣除違約金人民幣5000元。

4、乙方應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)白天和晚上的巡邏，嚴(yán)格盤查外來進(jìn)出人員，如管理不善，造成小區(qū)失竊，乙方應(yīng)及時(shí)與失竊人員協(xié)調(diào)處理，除此之外，還要扣除違約金人民幣3000元。

七、違約責(zé)任：合同履行期間，一方違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償另一方經(jīng)濟(jì)損失。

本合同經(jīng)雙方簽字(蓋章)生效，合同一式兩份，雙方各持一份，具有同等效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

物業(yè)項(xiàng)目承包合同范文2甲方：

乙方：

甲乙雙方本著平等互利、互相合作的精神，甲方把其開發(fā)的江源山水商住小區(qū)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱江源山水)的物業(yè)管理承包給乙方(含前期物業(yè))，江源山水項(xiàng)目建成后總建筑面積約為270000M²(含住宅、商業(yè)用房、地下停車場(chǎng))，并達(dá)成以下協(xié)議。具體細(xì)則如下：

一、甲乙雙方同意該接管工作自20xx年4月1日起正式生效(交接期為20xx年3月25日)乙方自即日起接替甲方在江源山水的物業(yè)管理工作。

二、乙方獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。

三、乙方接管甲方在江源山水的物業(yè)管理工作，期限為3年，3年后將由業(yè)主自行選聘。

四、自本協(xié)議書簽訂之次日起，甲乙雙方對(duì)濱江大廈物業(yè)管理工作進(jìn)行正式的移交，移交事項(xiàng)包括大廈應(yīng)該配置的設(shè)備、設(shè)施(水泵、發(fā)電機(jī)、消防控制室)等原有物品及乙方要求甲方必須配套的安保系統(tǒng)(視屏監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)和停車場(chǎng)進(jìn)出口自動(dòng)設(shè)備)甲乙雙方派出代表在相關(guān)移交清單上簽字確認(rèn)。在協(xié)議生效期間黔龍公司享有使用權(quán)并負(fù)有維修義務(wù)，合同終止后上述物品必須完好(自然損壞除外)的情況下全部移交甲方。

五、自20xx年4月1日起，濱江大廈物業(yè)管理有限公司事務(wù)全部由乙方負(fù)責(zé)，乙方對(duì)自即日起所產(chǎn)生的一切債權(quán)債務(wù)承擔(dān)一切責(zé)任;20xx年4月1日前所產(chǎn)生的一切債權(quán)債務(wù)以及依照法律和有關(guān)規(guī)定屬于甲方的遺留問題所開支的費(fèi)用(包括預(yù)收業(yè)主的各種款項(xiàng)等)由甲方清償。甲方交由乙方管理的物業(yè)必須滿足80%的銷售率，未達(dá)80%的物業(yè)由甲方向乙方補(bǔ)齊至80%物業(yè)管理費(fèi)用。

六、乙方接管甲方物業(yè)后，應(yīng)保證一致的對(duì)外形象，使用統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)，乙方員工必須統(tǒng)一著裝。同時(shí)，乙方承諾短期內(nèi)保證物業(yè)管理費(fèi)不變，但經(jīng)過乙方對(duì)物業(yè)管理的改造設(shè)施的完善，則可按國家相關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

七、 自本合同簽字之日起，凡甲方有重大接待及活動(dòng)時(shí)，在保潔、安保、場(chǎng)地及水電等方面需要乙方支持的，乙方必須無條件配合，但涉及費(fèi)用的開支必須相互磋商解決。

八、乙方在工作中必須達(dá)到的量化指標(biāo)如下：

1、 有效投訴率不高于2%;

2、 業(yè)主滿意率達(dá)90%;

3、 機(jī)電設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)97%,故障率低于3%;

4、 維修及時(shí)率、合格率達(dá)100%;

5、 治安法案率不能高于千分之2;

6、 持證上崗率達(dá)100%

九、甲方在本合同簽訂前對(duì)業(yè)主所作的承諾，乙方繼續(xù)執(zhí)行，但甲方對(duì)上述承諾必須有法定文本移交乙方予以確認(rèn)后執(zhí)行。

十、合同有效期間，乙方負(fù)有維修、養(yǎng)護(hù)、管理房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的責(zé)任，負(fù)有維護(hù)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的責(zé)任。

十一、 在乙方經(jīng)營期間，如發(fā)生不可抗力因素(如自然災(zāi)害等)導(dǎo)致經(jīng)營中斷，乙方有權(quán)停止支付經(jīng)營期間的各項(xiàng)費(fèi)用。

十二、 本協(xié)議一式兩份，具同等法律效力，甲乙雙方各執(zhí)一份。如有未盡事宜，雙方可協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

物業(yè)項(xiàng)目承包合同范文3甲方(發(fā)包方)：____

乙方(承包人)：_______

甲乙雙方經(jīng)充分友好協(xié)商，在平等自愿、互惠互利的原則下，就甲方將________(項(xiàng)目)以承包經(jīng)營的方式，交由乙方經(jīng)營管理，并由乙方按期向甲方支付承包金的事宜達(dá)成一致意見，特訂立本合同。

第一條 項(xiàng)目名稱、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式

1、承包項(xiàng)目名稱為：**物業(yè)大樓

2、地址：

3、面積：

4、產(chǎn)權(quán)證號(hào)：

5、該項(xiàng)目的經(jīng)營范圍為：工廠的宿舍及生活配套招商項(xiàng)目(如理發(fā)，飯店，銀行，物業(yè)服務(wù)、咨詢服務(wù)、停車場(chǎng)等)。

6、該項(xiàng)目的經(jīng)營方式為：出租

第二條 承包經(jīng)營期限

1、該項(xiàng)目的經(jīng)營期限即為本合同的有效期間。

本合同的有效期限為貳拾年，自_____年____月____日始至_____年____月_____日止。

2、合同期滿經(jīng)雙方協(xié)商一致可以續(xù)簽合同。

第三條 項(xiàng)目承包金、承包金支付方式及期限

1、雙方?jīng)Q定項(xiàng)目承包金為：每平方米人民幣_(tái)______元/年，共計(jì)元/年。

2、承包金支付方式及期限為：

每年_____月_____日之前交承包金_______元;

每年_____月_____日之前交承包金_______元;

3、甲方給予乙方場(chǎng)修建。

4、承包費(fèi)每3年調(diào)整一次，增幅10%，甲乙雙方以補(bǔ)充協(xié)議方式書面確定。

5、乙方不得因經(jīng)營虧損等原因拖欠承包金。

第四條 項(xiàng)目物業(yè)交付

1、甲方應(yīng)于本裝修完工)給乙方經(jīng)營管理。

2、甲方交付時(shí)應(yīng)保證該物業(yè)項(xiàng)目水、電、道路暢通，無拖欠費(fèi)用。

3、甲方交付項(xiàng)目物業(yè)時(shí)應(yīng)將該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證、建筑安裝及裝飾施工圖紙復(fù)印件2份同時(shí)交付給甲方，以便甲方對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的維護(hù)。

4、本條1、2、3項(xiàng)須全部交付，甲方方完成交付義務(wù)。

第五條 承包經(jīng)營權(quán)利義務(wù)

1、 乙方承包經(jīng)營期間，只能按照本合同的規(guī)定的項(xiàng)目進(jìn)行合法經(jīng)營。增加經(jīng)營項(xiàng)目須經(jīng)甲方書面同意。

2、 項(xiàng)目物業(yè)租賃的定價(jià)及漲幅由乙方確定，甲方不得干涉。

3、 項(xiàng)目物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)由乙方報(bào)批定價(jià)，項(xiàng)目物業(yè)管理由乙方或乙方選擇服務(wù)商進(jìn)行管理，甲方不參與物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)商的選擇。

4、 乙方在承包經(jīng)營期間，因經(jīng)營管理等原因產(chǎn)生的與承租商戶、企業(yè)及其他第三者的糾紛，由乙方自行解決和承擔(dān)責(zé)任。因處置不當(dāng)造成甲方損失的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

5、 因物業(yè)相鄰關(guān)系產(chǎn)生的糾紛由甲方解決并承擔(dān)責(zé)任。因處置不當(dāng)造成乙方損失的，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

6、 乙方在經(jīng)營期間產(chǎn)生的債務(wù)由乙方自行承擔(dān)。

7、 項(xiàng)目物業(yè)安防系統(tǒng)(門禁、監(jiān)控)及停車場(chǎng)由乙方投資建設(shè)，工期約為天。

合同終止時(shí)甲方按折舊價(jià)值給予乙方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

8、 乙方及乙方員工的活動(dòng)應(yīng)符合甲方物業(yè)項(xiàng)目園區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定。

9、 乙方應(yīng)保證其承包經(jīng)營場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施的美觀整潔。

10、乙方在合同約定范圍內(nèi)自主開展招商出租活動(dòng)，甲方盡力給予協(xié)助和支持，幫助乙方與相關(guān)政府職能部門協(xié)調(diào)，保障承包經(jīng)營活動(dòng)順利進(jìn)行。

11、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)其承包經(jīng)營場(chǎng)地內(nèi)的治安與消防工作，其治安與消防工作應(yīng)符合國家與地方的標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)政府職能部門或甲方發(fā)現(xiàn)乙方的治安或消防工作存在隱患時(shí)，有權(quán)要求乙方進(jìn)行整改，乙方按到整改通知后，應(yīng)立即進(jìn)行整改。

12、乙方因經(jīng)營管理需要，征得甲方同意后可以將項(xiàng)目物業(yè)全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。

第六條 承包經(jīng)營場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施的所有權(quán)及維修

1、經(jīng)營場(chǎng)地及設(shè)備設(shè)施的所有權(quán)為甲方享有。

2、場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施的小修由乙方負(fù)責(zé)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

3、場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施的大修、定期養(yǎng)護(hù)由甲方負(fù)責(zé)，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

4、乙方應(yīng)合理使用場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施，不得擅自變更其使用用途，如因經(jīng)營需要而改變場(chǎng)地設(shè)備設(shè)施的使用用途的，應(yīng)事先得到甲方的書面許可。

5、乙方對(duì)承包經(jīng)營場(chǎng)地進(jìn)行裝飾裝修的，應(yīng)保證其裝飾裝修不影響項(xiàng)目物業(yè)的整體功能，不改變項(xiàng)目物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)。乙方的裝飾裝修方案應(yīng)報(bào)甲方批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

6、乙方進(jìn)行裝飾裝修的費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)，合同終止后甲方按折舊價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

第七條 水、電、煤氣及采暖等費(fèi)用的負(fù)擔(dān)

在乙方承包經(jīng)營期間產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)和采暖費(fèi)等費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)交納。 交納方式及時(shí)間為：水費(fèi)____________________________;

電費(fèi)____________________________;

煤氣費(fèi)__________________________;

采暖費(fèi)__________________________;

其他費(fèi)用________________________。

第八條 項(xiàng)目營業(yè)執(zhí)照的辦理

1、項(xiàng)目營業(yè)執(zhí)照由乙方負(fù)責(zé)辦理;費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

2、項(xiàng)目營業(yè)執(zhí)照營業(yè)范圍暫時(shí)不能滿足項(xiàng)目經(jīng)營管理需要的，乙方有權(quán)委托第三方參與經(jīng)營管理(如物業(yè)管理等特許經(jīng)營許可項(xiàng)目)。

第九條 項(xiàng)目物業(yè)保險(xiǎn)

1、項(xiàng)目物業(yè)保險(xiǎn)由甲方負(fù)責(zé)辦理并承擔(dān)費(fèi)用。

2、在項(xiàng)目物業(yè)承包經(jīng)營期間，因保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故造成經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)首先由保險(xiǎn)金支付，不足部分根據(jù)雙方過錯(cuò)程度分擔(dān)。

第十條 不可抗力

在履行本合同的過程中出現(xiàn)不能預(yù)見、不可避免如地震、洪水等情況造成損失的，甲乙雙方互相免責(zé)，但雙方應(yīng)盡量避免損失的擴(kuò)大，對(duì)擴(kuò)大部分的損失責(zé)任方應(yīng)予賠償。

第十一條 違約責(zé)任

1、乙方應(yīng)合法經(jīng)營、并不得超出本合同規(guī)定的經(jīng)營范圍，否則甲方有權(quán)要求解除本合同。

2、乙方應(yīng)正確使用承包經(jīng)營場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施，不得擅自改變其使用用途和損毀，否則乙方應(yīng)予賠償或修復(fù)，情節(jié)嚴(yán)重的甲方有權(quán)解除本合同。

3、乙方應(yīng)嚴(yán)格按照本合同的規(guī)定交納承包金，否則甲方有權(quán)按法律規(guī)定向乙方收取滯納金。

4、乙方將承包項(xiàng)目擅自轉(zhuǎn)包的，轉(zhuǎn)包行為無效，因轉(zhuǎn)包所產(chǎn)生的后果由乙方承擔(dān)。給甲方造成損失的乙方應(yīng)賠償，給第三方造成損失的乙方應(yīng)賠償。乙方擅自轉(zhuǎn)包的甲方可解除合同。

5、乙方使用承包經(jīng)營場(chǎng)地出現(xiàn)治安或消防隱患時(shí)，政府有關(guān)職能部門或甲方要求乙方整改，而乙方未能及時(shí)整改或拒不整改的，甲方有權(quán)要求乙方停止?fàn)I業(yè)進(jìn)行整改、直至解除合同。

6、除本合同規(guī)定的情形外，甲乙雙方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方視為違約，守約方有權(quán)要求違約方支付________萬元的違約金并賠償守約方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。

7、甲方不能按本合同約定交付物業(yè)項(xiàng)目的，乙方交付承包金期限可以順延，因逾期交付造成乙方損失的，甲方應(yīng)予以賠償。

8、甲方未按本合同約定辦理項(xiàng)目物業(yè)保險(xiǎn)的，應(yīng)承擔(dān)保險(xiǎn)賠付范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

第十二條 爭(zhēng)議的解決

1、本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定。

2、在履行本合同過程中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方應(yīng)平等協(xié)商解決。協(xié)商不成的雙方可提交廣州仲裁委員會(huì)解決，對(duì)仲裁委員會(huì)的裁決雙方均應(yīng)遵守。

第十三條 其他

1、 本合同自雙方簽字、蓋章后生效。

2、 本合同一式二份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。

3、 本合同約定與相關(guān)法律法規(guī)相抵觸的，以法律法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn) 。

4、 與本合同相關(guān)的通知、函告文件應(yīng)以本合同載明的地址寄送(或發(fā)送電子郵件)。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

物業(yè)承包范文第2篇

    原告（反訴被告）：海南自力投資有限公司。

    被告（反訴原告）：海南華鑫物業(yè)管理有限公司。

    原告為其投資開發(fā)的順發(fā)新村的物業(yè)管理問題，1994年1月31日，由其所屬的順發(fā)新村經(jīng)營部與被告簽訂了《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同補(bǔ)充協(xié)議》各一份。雙方約定：原告將其開發(fā)的順發(fā)新村第一期37棟高級(jí)公寓的物業(yè)管理承包給被告管理，面積約10萬平方米，承包期10年，承包金每月每平方米一元（以實(shí)際住房面積計(jì)算）；合同簽訂后10日內(nèi)，被告應(yīng)向原告支付履行保證金50萬元。同年5月12日，原、被告又簽訂了《維修承包合同》，約定順發(fā)新村1-37棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由原告總承包給被告維修，總承包工程款31萬元。合同簽訂后，被告向原告支付了履行保證金50萬元。原告從1993年9月起，陸續(xù)向被告交付物業(yè)管理房產(chǎn)面積61028.25平方米及有關(guān)附屬設(shè)施（先接手管理后簽合同），包括電梯、發(fā)配電系統(tǒng)、綠化工程、供水系統(tǒng)、保安、值班室等。被告也依約履行了物業(yè)管理方面的義務(wù)，向物業(yè)業(yè)主收取了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，但未依約支付承包金給原告。雙方因此成訟。

    原告海南自力投資有限公司向?？谑行氯A區(qū)人民法院提起訴訟。訴稱：根據(jù)本公司所屬順發(fā)新村經(jīng)營部與被告簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》，我公司將順發(fā)新村第一期開發(fā)的37棟約10萬平方米公寓的物業(yè)管理權(quán)承包給被告經(jīng)營管理，承包期10年，每月承包金10萬元。合同簽訂后，被告付了保證金人民幣50萬元，但承包金分文未付，至今共欠承包金人民幣246萬元。被告的行為嚴(yán)重違約，給我公司造成巨大損失，繼續(xù)履行合同已經(jīng)成為不必要，故請(qǐng)求法院判令解除合同，判令被告償付拖欠的承包金，并承擔(dān)違約責(zé)任。

    被告海南華鑫物業(yè)管理有限公司答辯稱：雙方簽訂的物業(yè)管理承包合同中約定每平方米每月繳納1元承包金給原告的條款，違反了物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)，是無效條款，不受法律保護(hù)。原告不按合同約定的面積按時(shí)交付房子，造成我公司少收管理費(fèi)人民幣2034292元。依雙方1994年5月12日簽訂的《維修承包合同》，原告應(yīng)付我方維修費(fèi)31萬元，如不按期支付，超期一天，罰其應(yīng)付款總額的3％，原告至今僅付了95900元；按合同約定原告于1994年底支付第二期款15萬元，但至今未付，已構(gòu)成違約。據(jù)此，我方提出反訴，請(qǐng)求法院判令原告支付物業(yè)管理維修費(fèi)15萬元，違約金15萬元及未按合同約定的面積交付物業(yè)管理住房造成的損失2034292元。

    「審判

    ?？谑行氯A區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同補(bǔ)充協(xié)議》，違反了國家和海南省的有關(guān)物業(yè)管理和收費(fèi)的規(guī)定，損害了順發(fā)新村全體客戶的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同，雙方依據(jù)合同取得的財(cái)物應(yīng)相互返還。原告請(qǐng)求被告支付承包金246萬元無理，予以駁回；被告反訴請(qǐng)求原告賠償因不按合同交足物業(yè)管理住房面積造成損失2034292元無理，予以駁回。原、被告于1994年5月12日簽訂的《維修承包合同》所產(chǎn)生的糾紛，與本案是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，被告反訴請(qǐng)求原告支付尚欠維修費(fèi)和違約金各15萬元，不予合并審理。原、被告之間的承包關(guān)系雖屬無效，但鑒于被告已對(duì)順發(fā)新村管理多年，為維護(hù)該新村的管理秩序和便于收回客戶所拖欠的管理費(fèi)、維修基金、水、電費(fèi)等，可限期被告將順發(fā)新村的管理權(quán)及維修基金交原告代管。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（四）、（五）項(xiàng)，第六十一條第一款的規(guī)定，該院于1997年8月5日作出如下判決：

    一、限原告于本判決生效之日起二個(gè)月內(nèi)返還給被告保證金50萬元。

    二、限被告于本判決生效之日起二個(gè)月內(nèi)將已收取的維修基金和順發(fā)新村的有關(guān)附屬設(shè)施（按移交清單所列）交付原告代管。

    三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求和被告的反訴請(qǐng)求。 一審判決后，被告海南華鑫物業(yè)管理有限公司不服，向?？谑兄屑?jí)人民法院提出上訴稱：原審判決錯(cuò)誤，被上訴人無代管權(quán)，并應(yīng)承擔(dān)未交足物業(yè)管理面積的損失及維修費(fèi)用。請(qǐng)求撤銷一審判決，進(jìn)行改判。

    被上訴人海南自力投資有限公司答辯稱：一審判決我公司代管維修基金及有關(guān)附屬設(shè)施，是符合實(shí)際情況的。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

    ?？谑兄屑?jí)人民法院經(jīng)審理查明：海南省物價(jià)局于1996年11月11在《關(guān)于繳納物業(yè)管理承包金問題的批復(fù)》中明確指出，物業(yè)管理公司向發(fā)展商繳納物業(yè)管理承包金違反物價(jià)政策法規(guī)，是損害業(yè)主利益的行為。海口市房產(chǎn)管理局于1997年5月10日在給上訴人《關(guān)于順發(fā)新村物業(yè)管理權(quán)問題的批復(fù)》中明確指出：住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，不屬開發(fā)建設(shè)單位所有；開發(fā)建設(shè)單位將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓收取承包金的行為，是違反政府規(guī)章的行為；業(yè)主管委會(huì)成立后，由該會(huì)決定是否由上訴人管理。

    ?？谑兄屑?jí)人民法院還查明：1997年5月27日，順發(fā)新村小區(qū)業(yè)主管委會(huì)經(jīng)?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批準(zhǔn)成立。同月30日，該管委會(huì)與上訴人簽訂了《住宅區(qū)聘用管理合同》，委托上訴人對(duì)順發(fā)新村住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。?？谑兄屑?jí)人民法院認(rèn)為：上訴人與被上訴人簽訂的《順發(fā)新村物業(yè)管理承包合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》，違反了國家及海南省有關(guān)物業(yè)管理的收費(fèi)的規(guī)定，損害了順發(fā)新村全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。合同無效，被上訴人應(yīng)將所收保證金50萬元返還給上訴人；被上訴人要求上訴人償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。根據(jù)國家建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和海南省政府第89號(hào)令《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》，住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有?，F(xiàn)順發(fā)新村小區(qū)業(yè)主管委會(huì)已批復(fù)成立，并與上訴人簽訂了《住宅區(qū)聘用管理合同》，這是順發(fā)新村小區(qū)業(yè)主管委會(huì)行使業(yè)主權(quán)利的行為。而被上訴人由于沒有依法取得小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，因此，無權(quán)對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。故原審在處理合同無效時(shí)，將上訴人收取的維修基金和順發(fā)新村的有關(guān)附屬設(shè)施判令由被上訴人代管，沒有法律依據(jù)，應(yīng)予撤銷。上訴人據(jù)此提出上訴有理，應(yīng)予支持。上訴人要求被上訴人支付維修費(fèi)屬于另一法律關(guān)系，本案不宜合并審理。上訴人還要求被上訴人償付因少交付物業(yè)管理面積造成的損失，因承包合同無效，故不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)部分不清，判決部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項(xiàng)、第六十一條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，該院于1997年12月4日作出如下判決：

    一、維持?？谑行氯A區(qū)人民法院民事判決第一項(xiàng)；

    二、撤銷?？谑行氯A區(qū)人民法院民事判決第二項(xiàng)；

    三、變更第三項(xiàng)為：駁回被上訴人海南自力投資有限公司要求上訴人海南華鑫物業(yè)管理有限公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求；駁回海南華鑫物業(yè)管理有限公司要求海南自力投資有限公司償付因少交付物業(yè)管理面積造成的經(jīng)濟(jì)損失的反訴請(qǐng)求。

    「評(píng)析

物業(yè)承包范文第3篇

摘要 工程總承包結(jié)算比較復(fù)雜，稅務(wù)局通常對(duì)工程結(jié)算采用一稅一票制，即交一次稅開具一張發(fā)票，勘察設(shè)計(jì)單位工程總承包由于存在分包，則要采用一稅兩票制，即交一次稅要開具兩張發(fā)票，在日常管理過程中，因?yàn)橐恍┛陀^因素的存在，有時(shí)會(huì)使財(cái)務(wù)核算和工程結(jié)算遇到許多問題，本文旨在通過對(duì)一些稅收政策分析，結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)，更好完成工程結(jié)算任務(wù)。

關(guān)鍵詞 一稅兩票 代扣代繳 所得稅

工程總承包模式作為一種新型的工程建設(shè)項(xiàng)目管理模式，近年來不斷發(fā)展完善，已經(jīng)被許多大型和超大型工程建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主所接受，并得到了廣泛的應(yīng)用。在這種項(xiàng)目管理模式下，項(xiàng)目承包商如何進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算，如何使財(cái)務(wù)結(jié)算更優(yōu)化，為工程建設(shè)提供更有利的保障值得深入探討，下面從從兩個(gè)方面入手對(duì)工程結(jié)算業(yè)務(wù)進(jìn)行分析。

一、代扣代繳稅款

稅法明確規(guī)定，建筑業(yè)工程實(shí)行總承包、分包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，建筑業(yè)的總承包人將工程分包給他人，以工程的全部承包額減去付給分包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。也就是說，存在工程分包的情況下，總承包單位應(yīng)以全部承包額減去付給分包方價(jià)款后的余額計(jì)算繳納營業(yè)稅，分包人應(yīng)該就其完成的分包額承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)。

在實(shí)際操作中，工程結(jié)算時(shí)，總承包單位根據(jù)工程的全部承包額開具發(fā)票給發(fā)包單位，發(fā)包單位根據(jù)發(fā)票金額支付總承包單位全部工程價(jià)款。分包單位與發(fā)包單位之間是沒有任何聯(lián)系的，分包單位只與總承包單位發(fā)生聯(lián)系?？偝邪鼏挝慌c分包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，總承包單位作為扣繳義務(wù)人將自行完成工程收入和分包單位完成工程收入進(jìn)行區(qū)分，將分包工程營業(yè)稅金及附加作為代扣代繳稅金單獨(dú)申報(bào)繳納，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供總包與分包協(xié)議等資料。因?yàn)榭偝邪鼏挝粚?duì)分包工程收入的營業(yè)稅金及附加履行的是代扣代繳義務(wù)，分包工程實(shí)際納稅人為分包單位，在分包工程完稅證明中應(yīng)注明代扣代繳分包單位稅金。總承包單位應(yīng)將完稅證明原件提供給分包單位，總承包單位將完稅憑證復(fù)印作為代扣代繳分包單位稅款的支付憑證進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。分包單位按照分包工程收入開具發(fā)票給總承包單位，因分包工程稅金已由總承包單位代扣代繳，分包單位不再對(duì)此收入申報(bào)繳納營業(yè)稅金及附加，但應(yīng)向稅務(wù)部門提供完稅證明和分包協(xié)議。

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2006]177號(hào)）對(duì)建筑業(yè)扣繳義務(wù)人作出了如下規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)應(yīng)按照下列規(guī)定確定營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：1、建筑業(yè)工程實(shí)行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務(wù)人?！?/p>

而2009年1月1日修訂后的《營業(yè)稅暫行條例》第十一條刪除了“建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人”的規(guī)定，增加了“國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的新規(guī)定。

按照修訂后的條例規(guī)定，意味著建筑企業(yè)的以總承包人從2009年1月1日開始，不能代扣代繳分包單位的建筑工程營業(yè)稅金。

這樣看來，工程結(jié)算按新稅法規(guī)定，分包方就分包合同額去施工地稅務(wù)局報(bào)驗(yàn)交稅開具發(fā)票，總包方按總包與分包差額部分去施工地稅務(wù)局報(bào)驗(yàn)交稅開具發(fā)票，從稅法規(guī)定完全是合理的，但各地稅務(wù)局對(duì)稅票和發(fā)票使用規(guī)定，實(shí)行一稅一票制（交一次稅開具一張發(fā)票），如果我們按照稅法規(guī)定去做，最后很可能一稅兩票開不出來，導(dǎo)致重復(fù)納稅。為了保證業(yè)主結(jié)算，方便工程款催收工作，現(xiàn)在通常的做法是：前期與施工地稅務(wù)局進(jìn)行協(xié)商，由總包方代扣代繳分包方稅款，進(jìn)行一稅兩票工程結(jié)算，而施工地稅務(wù)局把稅款完稅證開具給總包方，不再為分包方出具代扣代繳完稅證，總包方為分包方出具完稅證復(fù)印件進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。此種現(xiàn)象的產(chǎn)生原因是稅務(wù)局對(duì)發(fā)票和稅票使用規(guī)定不同。這種做法會(huì)導(dǎo)致分包方財(cái)務(wù)核算沒有正規(guī)的完稅證。

還有另一種方式，我個(gè)人覺得更合適一些，就是總包和分包一起去施工稅務(wù)局，稅務(wù)先開具分包稅票和發(fā)票，總包方出具稅款，用分包的稅票去向業(yè)主開具總包發(fā)票，代為繳納的稅款從分包商的工程款中扣回。這種結(jié)算方式總包方用分包商的完稅證復(fù)印件最為扣款憑據(jù)。

二、所得稅征收

自2003年以來工程總承包在煤炭行業(yè)興起，企業(yè)所得稅一直困擾著工程總承包異地結(jié)算，許多施工地稅務(wù)局往往以各種理由強(qiáng)制征收施工企業(yè)所得稅，從各地稅務(wù)局來看，每個(gè)稅務(wù)局都想盡量把稅源留在當(dāng)?shù)?，完成上?jí)考核指標(biāo)，增加地方財(cái)政收入，為增加稅源，不斷加強(qiáng)對(duì)異地工程管理，盡可能在不違反稅法的前提下，提高納稅人稅點(diǎn)，主要策略是通過出臺(tái)一些地方性文件，在程序、時(shí)限、合同和財(cái)務(wù)管理上等繞開稅法要求，提高地方稅源收入，經(jīng)常出現(xiàn)的現(xiàn)象就是要求企業(yè)在當(dāng)?shù)乩U納所得稅，稅點(diǎn)為合同額的2.5%，相當(dāng)于合同利潤率為10%。后來隨著總承包業(yè)務(wù)的廣泛開展，業(yè)務(wù)越來越多，一些企業(yè)將這種現(xiàn)象反饋到了國家稅務(wù)總局，2010年國稅局下發(fā)了156號(hào)文件，對(duì)所得稅征收問題給出了明確答復(fù)，明確了施工地和機(jī)構(gòu)地稅源分割問題，即0.2%所得稅在工程施工地繳納，取得稅票回機(jī)構(gòu)所在地可以進(jìn)行抵扣，0.2%所得稅以外的在機(jī)構(gòu)所在地繳納。

針對(duì)此規(guī)定，一些地方稅務(wù)局要求總、分包方按開具發(fā)票額在施工地各繳0.2%的所得稅，出現(xiàn)了重復(fù)納稅現(xiàn)象，但因總包方要代扣代繳分包方稅款，進(jìn)行一稅兩票結(jié)算，稅務(wù)局會(huì)把完稅證開具給總包方，會(huì)造成分包方回機(jī)構(gòu)所在地?zé)o法抵扣稅款情況，（稅款抵扣必須是完稅證原件，名頭必須和企業(yè)一致）。現(xiàn)在一種做法是，和施工地稅務(wù)局進(jìn)行協(xié)調(diào)，只繳納一份所得稅款，開具給總包方，回機(jī)構(gòu)所在地抵扣，這種做法會(huì)造成總包方稅收負(fù)擔(dān)。

另一種做法，就是要求稅務(wù)局把0.2%所得稅開具給分包商，把總分包差額部分開具給總包方，各抵扣各的，這種做法更合理些，誰的工程誰負(fù)擔(dān)稅收。

對(duì)于勘察設(shè)計(jì)單位來說，開展工程總承包業(yè)務(wù)，有承攬工程總承包工程資質(zhì)，但沒有施工資質(zhì)，工程建安部分采取分包方式完成，營業(yè)稅是差額納稅，即總包減去分包后余額納稅，但0.2%所得稅應(yīng)如何繳納？稅法沒有明確，現(xiàn)在比較混亂，這點(diǎn)對(duì)施工地稅務(wù)局沒有影響，主要對(duì)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)和企業(yè)所在地稅務(wù)局稅源有影響。

我個(gè)人認(rèn)為采取差額納稅方式能比較好些，即同總包方承擔(dān)營業(yè)稅統(tǒng)一，分包出去的工程0.2%所得稅由分包商在施工地繳納，回其機(jī)構(gòu)所在地抵扣。下面我對(duì)以上兩種情況進(jìn)行下分析：

如果按第一種方式繳納，全部所得稅都由總包方繳納抵扣，我認(rèn)為此種方式欠妥，從國稅局156號(hào)文立法精神來看，此文件目的就是明確施工地和機(jī)構(gòu)地稅源分割問題，使兩地稅務(wù)局不再因?yàn)槎愒磫栴}爭(zhēng)執(zhí)；從總包方國稅而言，總包方把工程分包出去，分包商也是獨(dú)立法人，應(yīng)該繳納0.2%所得稅回其機(jī)構(gòu)地進(jìn)行抵扣，此業(yè)務(wù)完全合法合規(guī)，屬正常業(yè)務(wù)，如果總包方完全承擔(dān)下來，回機(jī)構(gòu)抵扣，減少了總包方機(jī)構(gòu)地稅源，如果稅務(wù)稽查下來，將存在重大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；從施工地稅務(wù)局而言，不會(huì)計(jì)較此稅應(yīng)該由誰繳納，他只需按合同額，把這塊稅收收上來即可；

如果按第二種方式進(jìn)行結(jié)算，跟著營業(yè)稅走，整個(gè)工程分成兩部分，分包部分和總分包差額部分，總包方營業(yè)稅的納稅義務(wù)就是差額部分，而0.2%所得稅應(yīng)該跟著營業(yè)稅一致，即也按差額部分繳納，回機(jī)構(gòu)所在地抵扣這部分差額稅。這樣做，從業(yè)務(wù)流程看，完全說的過去，差額納稅；從稅務(wù)上而言，可以規(guī)避掉稽查時(shí)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)；從分包來說，如果0.2%所得稅分包繳納后，回其機(jī)構(gòu)地也可以正常抵扣，屬正常納稅行為，不增加分包納稅負(fù)擔(dān)；從總包來說，采取差額納稅，也符合實(shí)際業(yè)務(wù)；從工程實(shí)質(zhì)來看，總包方納稅義務(wù)就是差額部分；從總包方利益最大化看，即使將來稅務(wù)沒查到或是新的稅法解釋說明沒出臺(tái)前，那么我們也應(yīng)盡量減少可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]企業(yè)所得稅法.

[2]營業(yè)稅法.

物業(yè)承包范文第4篇

忠誠是每一個(gè)員工有應(yīng)該盡的義務(wù)，忠誠更是人類最重要的美德。我們每天晨會(huì)都一次次頌讀“企業(yè)精神”、傳唱“司歌”，其目的就是表示對(duì)公司的忠誠和決心。所以忠誠就變成了一種義務(wù)、一種責(zé)任、一種評(píng)價(jià)員工優(yōu)劣的重要尺度。你對(duì)公司忠誠，公司也會(huì)用忠誠回報(bào)于你。

公司的事應(yīng)該當(dāng)成我們自己家的事來做、來關(guān)心，比如：天要下雨，一堆水泥未入庫，雨淋了會(huì)給公司造成損失，這時(shí)你就不能想不給錢我就不管，我不當(dāng)班我就不管，而是責(zé)任在前，公司損失我損失，東西糟蹋了我心痛，養(yǎng)成良好的愛集體習(xí)慣。

一個(gè)企業(yè)需要很多人才，我們?cè)诠镜哪骋粋€(gè)崗位上就應(yīng)該象機(jī)器上的螺絲釘，時(shí)時(shí)刻刻在發(fā)光發(fā)熱，每做一件事、干一項(xiàng)工作都要盡職盡責(zé)、善始善終。工作要有原則，但也要講靈活。工作就是我們的生命支拄，任何工作只要我們對(duì)它有絕對(duì)的尊崇，它就具有至高無上的神圣性，你所從事的工作就是你生命的石像。

我們每一個(gè)員工還可以以老板的心態(tài)要求自己，我們每天上班來到自己的辦公桌前，視自己為老板，我今天要管理這個(gè)公司，這么多人都要聽我指揮、聽我調(diào)度，我該怎么辦？這樣就感到了一種責(zé)任感和使命感，就能激發(fā)你尋找解決問題的辦法，就能不斷地學(xué)習(xí)新知識(shí)，提高新技能，培養(yǎng)自己企業(yè)家的精神和事業(yè)成功的信心。

物業(yè)承包范文第5篇

工程總承包模式是通過優(yōu)化設(shè)計(jì)與施工集成，使設(shè)計(jì)方案更加合理，降低工程成本，節(jié)省業(yè)主大量精力和建設(shè)管理費(fèi)用，基本消除業(yè)主工程建設(shè)工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和追加投資風(fēng)險(xiǎn)，因此工程總承包模式成為越來越多的發(fā)包人在建設(shè)項(xiàng)目時(shí)的首選模式。工程總承包項(xiàng)目方式很多，epc、pc、e+pc、pmc+epc等等。

工程總承包財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是項(xiàng)目管理體系的組成部分，按照建造合同準(zhǔn)則要求，一般以單體工程項(xiàng)目做為核算對(duì)象，通過一系列會(huì)計(jì)程序，在公司統(tǒng)一的核算體系中進(jìn)行非獨(dú)立核算，反映工程總承包業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。利用會(huì)計(jì)核算結(jié)果形成的各種會(huì)計(jì)信息，即實(shí)際發(fā)生值與工程概算作比較，分析和評(píng)價(jià)工程概算執(zhí)行情況，促使工程總承包項(xiàng)目管理人員檢查經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合規(guī)性，分析得失、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、挖掘潛力、加強(qiáng)管理、提高項(xiàng)目效益。

由于工程總承包項(xiàng)目具有建筑產(chǎn)品生產(chǎn)流動(dòng)性、結(jié)構(gòu)復(fù)雜性、成品單件性、結(jié)算周期長的一切特點(diǎn)，因此工程總承包財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)貫穿于工程總承包經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全過程，完整、連續(xù)、綜合的用價(jià)值量的方式輸出工程總承包項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的結(jié)果。為評(píng)價(jià)工程總承包項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績和做出各種決策提供會(huì)計(jì)信息。

實(shí)務(wù)中，能夠承攬工程總承包項(xiàng)目的公司均是具備相當(dāng)資質(zhì)、條件大型、中型企業(yè)，這類企業(yè)擁有較為完備的內(nèi)部控制制度和業(yè)務(wù)流程，工程總承包財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的反映職能發(fā)揮較好，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督職能中的管理會(huì)計(jì)職能本文由收集整理，促進(jìn)總承包項(xiàng)目效益提升。

工程結(jié)算是工程項(xiàng)目的特色業(yè)務(wù)，工程成本管理與核算是工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的重中之重，本文根據(jù)實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)，談?wù)勱P(guān)于發(fā)揮好工程總承包項(xiàng)目財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的職能作用對(duì)工程項(xiàng)目管理的重要意義。

1.工程結(jié)算是對(duì)已完工工程量的工程價(jià)款清算行為。總承包項(xiàng)目建設(shè)周期長、耗用資金數(shù)額大。為使工程總承包項(xiàng)目能在項(xiàng)目進(jìn)展過程耗用的資金能夠得到及時(shí)補(bǔ)償，需對(duì)工程價(jià)款進(jìn)行備料款結(jié)算、進(jìn)度款結(jié)算、竣工決算。工程總承包財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)側(cè)重于反映過去已發(fā)生的信息，而對(duì)于工程結(jié)算則應(yīng)加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)的分析、預(yù)測(cè)職能，利用歷史資料及其他相關(guān)信息，分析合同中相關(guān)經(jīng)濟(jì)條款、已完工程量、已收款，未來預(yù)計(jì)需要的資金量等，為相關(guān)方提供總承包項(xiàng)目資金平衡過程分析，促使相關(guān)方有效地規(guī)劃參與工程結(jié)算的人、財(cái)、物配置方案，加快總包結(jié)算進(jìn)程的同時(shí)應(yīng)加快分包結(jié)算進(jìn)程，只有將總、分包款項(xiàng)如數(shù)結(jié)清，才意味著項(xiàng)目獲得的利潤最終實(shí)現(xiàn)，避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2.工程成本管理的目的，在于通過各種成本管理的手段，達(dá)到最低目標(biāo)成本。實(shí)務(wù)中，存在成本管理“三重三輕”普遍問題，即重核算、重施工成本、重財(cái)務(wù)人員的管理，輕管理、輕采購成本、工藝成本和質(zhì)量成本、輕非財(cái)務(wù)人員的日常管理。因此，應(yīng)協(xié)調(diào)成本管理與其他經(jīng)營管理的關(guān)系，形成全面成本管理的局面，即成本管理與優(yōu)化設(shè)計(jì)、技術(shù)創(chuàng)新、材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備配置與改造、工程調(diào)度組織等各方面管理工作相結(jié)合，運(yùn)用預(yù)測(cè)與決策方法、目標(biāo)管理方法、不確定性分析方法等，提高工程總承包項(xiàng)目的總體經(jīng)營管理水平的同時(shí)，達(dá)成工程成本管理的目的。

3.采購成本在工程總承包項(xiàng)目中占有較大比重，對(duì)材料費(fèi)用的核算屬于事后反映，財(cái)務(wù)應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施前和實(shí)施過程中關(guān)注關(guān)鍵控制設(shè)備與材料監(jiān)控計(jì)劃的策劃和落實(shí)，對(duì)于影響項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的設(shè)備和材料，重點(diǎn)關(guān)注招標(biāo)、合同、監(jiān)造、供貨、催交催運(yùn)等各環(huán)節(jié)是否銜接有序，通過系統(tǒng)的管理會(huì)計(jì)方法分析由此造成的材料費(fèi)用節(jié)超情況，迅速與相關(guān)方進(jìn)行溝通，達(dá)到節(jié)約采購資金成本、促使采購量均衡、到貨與項(xiàng)目進(jìn)度匹配，財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)融合，實(shí)現(xiàn)采購成本效益的局面。

4.分包成本是工程總承包項(xiàng)目中的主要成本，是控制總承包成本的關(guān)鍵成本。應(yīng)通過事前控制發(fā)揮管理會(huì)計(jì)的參與經(jīng)濟(jì)決策職能。在分包合同簽訂之前應(yīng)針對(duì)營業(yè)稅和增值稅的稅收政策，明確不同稅種的總承包項(xiàng)目工程分包模式是否包含甲供材；明確分包方稅金自行繳納還是代扣代繳，以及明確代扣代繳的方式；明確化解預(yù)付款支付風(fēng)險(xiǎn)的方式。在分包合同執(zhí)行過程中通過及時(shí)足額扣回預(yù)付款、代扣代繳稅金、各類保證金發(fā)揮工程總承包財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的反映和監(jiān)督職能，與管理會(huì)計(jì)職能相得益彰。