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物業(yè)案場(chǎng)工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)范文第1篇

【關(guān)鍵詞】三舊改造；城中村；舊城鎮(zhèn)；舊廠房

廣州市圍繞建設(shè)國(guó)家中心城市的要求，堅(jiān)持“規(guī)劃引導(dǎo)、應(yīng)保盡保、以人為本、能改盡改”的總體策略，把“三舊”改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、舊城區(qū)改造、歷史文化保護(hù)以及迎接亞運(yùn)會(huì)、創(chuàng)造新生活緊密結(jié)合起來，因地制宜合理編制舊城、舊村和舊廠專項(xiàng)改造規(guī)劃，強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)功能，妥善處理好改造速度與效果的關(guān)系，注重選擇一些試點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)突破，以點(diǎn)帶面有序推進(jìn)廣州市“三舊”改造工作。

此外，廣州市科學(xué)統(tǒng)籌改造計(jì)劃，完善改造政策措施，在市權(quán)限范圍內(nèi)出臺(tái)財(cái)稅扶持激勵(lì)政策，充分調(diào)動(dòng)政府、集體、土地原使用權(quán)人及相關(guān)權(quán)利人的積極性，創(chuàng)造條件吸引社會(huì)各方廣泛參與“三舊”改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)多方共贏。并且在改造工作中充分尊重改造范圍內(nèi)居民、企業(yè)自身的意愿，在政策制定和制度設(shè)計(jì)上保障居民、企業(yè)的知情權(quán)和參與權(quán)，公開透明操作，和諧推進(jìn)“三舊”改造?！叭f”改造工作經(jīng)驗(yàn)具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）城中村改造經(jīng)驗(yàn)

廣州市在城中村試點(diǎn)和后期改造中取得了良好的成效，其經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下：

1、滾動(dòng)式推進(jìn)。從多數(shù)村擬定的改造方案看，利用若干周轉(zhuǎn)地塊為杠桿、采用滾動(dòng)遷建、局部置換的方式逐步抽疏和更新舊村并使之趨向城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)是目前各試點(diǎn)村改造的一般做法，這一方面是由試點(diǎn)村采取以村民自主改造為主的模式所決定的，另一方面也是緩解資金壓力的必然選擇。

2、“回遷本村、就地安置”的改造模式。70%的村民有強(qiáng)烈的“眷戀故土”意識(shí)，始終不愿離開舊村，并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見證物。村民不愿舍棄故土，其原因主要有三個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)上劃算，政府以贖買方式補(bǔ)償款一般低于自己在地價(jià)及出讓金全免的土地上新建公寓后的房屋市價(jià)減去建筑成本；二是城中村土地多位于黃金地段，回遷舊村，依托所配套的商業(yè)設(shè)施，可持續(xù)地獲得土地升值的收益，而政府贖買的補(bǔ)償則是一次性買斷的；三是可保持鄰里感和原有的社會(huì)人際網(wǎng)絡(luò)。

3、結(jié)合市政設(shè)施項(xiàng)目來啟動(dòng)城中村改造。各村改造方案均體現(xiàn)了這一點(diǎn)，這有利于排除改造初期部分村民的阻力，并獲得一部分來自政府的資金補(bǔ)償，從而減輕首期資金投入的壓力，降低改造成本。例如，獵德村的改造方案就強(qiáng)調(diào)先啟動(dòng)位于村內(nèi)的兩條市政規(guī)劃路建設(shè)，所獲集體土地及物業(yè)拆遷補(bǔ)償約2.7億元可作為舊村改造的啟動(dòng)資金。

4、大多數(shù)村主張采用房地產(chǎn)開發(fā)的方式推進(jìn)改造。從各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地產(chǎn)開發(fā)的方式進(jìn)行（即以多建物業(yè)的市場(chǎng)租售籌集改造資金），要求政府給予規(guī)劃指標(biāo)和城建稅費(fèi)上的優(yōu)惠，并堅(jiān)決主張將開發(fā)利潤(rùn)留給村里以支持滾動(dòng)改造。這一點(diǎn)在地段較好、空地較多、土地升值潛力較大的村表現(xiàn)得十分突出。

5、平衡經(jīng)濟(jì)利益、建立多元化的補(bǔ)償機(jī)制以推動(dòng)改造。雖然城中村改造的核心目標(biāo)是住宅類型的置換和居住環(huán)境的改善，但為了籌集改造資金并實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)最大化，許多村或要求適當(dāng)提高回遷標(biāo)準(zhǔn)，或提出在未來新村或抽疏后的舊村土地上增加商業(yè)功能，進(jìn)行更多的商業(yè)開發(fā)，以彌補(bǔ)改造過程中或改造后可能出現(xiàn)的村民出租收益的損失（如，廣州市搓龍村改造方案中，無論是新建的農(nóng)民公寓區(qū)還是舊村更新區(qū)，都要求規(guī)劃配套一定數(shù)量的商業(yè)設(shè)施，這充分體現(xiàn)了村民在改造過程中強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)訴求）；在復(fù)建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一還一”的補(bǔ)償安置方式，實(shí)行半市場(chǎng)化的社區(qū)型改造模式。但對(duì)于空地緊張或沒有周轉(zhuǎn)用地的村，一般則采取“以商鋪換住宅”的辦法，這樣做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏舊村的目標(biāo)，另一方面又可以有效彌補(bǔ)村民的經(jīng)濟(jì)損失（如，石牌村就采取在舊村范圍內(nèi)“以3平米住宅換1平米商鋪”的辦法平衡利益損失）；據(jù)調(diào)研接近70%的村民支持城中村改造，提高村內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、治安和生活質(zhì)量，但實(shí)施改造的首要前提是保障村民的經(jīng)濟(jì)利益不受損失或在改造后能得到明確的補(bǔ)償，92%的村民選擇“經(jīng)濟(jì)收入不能降低”，而其它選項(xiàng)的比例則明顯低得多?？梢姡瑢?duì)經(jīng)濟(jì)利益的平衡補(bǔ)償是順利推進(jìn)城中村改造的首要前提，建立多元化的補(bǔ)償機(jī)制是順利推進(jìn)城中村改造的重要保障。

6、稅費(fèi)優(yōu)惠和公共設(shè)施配套建設(shè)等政策的支持。為減輕村集體經(jīng)濟(jì)在城中村改造中面臨的壓力，各試點(diǎn)村都強(qiáng)烈要求政府提供政策上的支持，這些政策訴求總括起來主要包括：一是提供各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策；二是盡快轉(zhuǎn)換國(guó)有土地物業(yè)產(chǎn)權(quán)證；三是允許改變部分土地用途或批準(zhǔn)更多的商住用地指標(biāo)；四是協(xié)助改造規(guī)劃設(shè)計(jì)；五是對(duì)村域內(nèi)的公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)給予適當(dāng)支持。

（二）舊城鎮(zhèn)改造經(jīng)驗(yàn)

廣州市舊城更新改造方面，采取成片重建改造（拆）、零散改造（改）、歷史文化保護(hù)性整治（留）三種模式，著重推進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域的成片重建改造項(xiàng)目，力爭(zhēng)用3-5年時(shí)間，基本完成越秀、荔灣、海珠區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的舊城更新改造工作。在改造資金籌措方面，形成政府、市場(chǎng)、改造主體等多元化的資金籌措渠道；在財(cái)政扶持和稅費(fèi)減免方面，實(shí)行市權(quán)限內(nèi)稅費(fèi)減免返還和重點(diǎn)改造區(qū)域未來5年的土地出讓收益市區(qū)8：2分成的優(yōu)惠政策；在拆遷補(bǔ)償安置方面，充分尊重居民改造意愿，堅(jiān)持“陽光動(dòng)遷”和“先安置、后改造”，合理提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行多種補(bǔ)償安置方式，多渠道保障安置房建設(shè)。

1、以民為本，高標(biāo)準(zhǔn)完善生活基礎(chǔ)設(shè)施

廣州市在舊城鎮(zhèn)改造的過程中，把改善原有居民的生活設(shè)施放在了優(yōu)先考慮的位置上，在舊城鎮(zhèn)改造中，以人為本，以市民為本，高質(zhì)量，高標(biāo)準(zhǔn)地完善市民的各種生活基礎(chǔ)設(shè)施。

在改造的過程中，廣州市發(fā)揮其毗鄰港澳，實(shí)行對(duì)外經(jīng)濟(jì)開放政策的有利條件，充分利用對(duì)外交往中心和開放城市的優(yōu)勢(shì)，把利用外資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)材料、重點(diǎn)建設(shè)新區(qū)和舊城鎮(zhèn)改造結(jié)合起來，加速改變城市面貌，通過各種途徑，廣泛集中各方面的財(cái)力、物力、人力對(duì)舊城居住區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和改造。規(guī)劃擴(kuò)大的市區(qū)用地應(yīng)主要用于改善居民的居住條件，舊城鎮(zhèn)改造的重點(diǎn)應(yīng)是那些人口密度過高、破舊建筑多、市政設(shè)施落后、居住條件差的地區(qū)，改造中盡量利用廣州市經(jīng)濟(jì)特殊政策的有利條件，興建一些較大型的公共建筑，改造的重點(diǎn)則是加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和市政公用設(shè)施的配套建設(shè)。并加大如供水、排污、管道煤氣、廚房衛(wèi)生間改造等市民配套生活設(shè)施的改造，有步驟地改善市民生活條件，取得了顯著的效果與成績(jī)。

2、一區(qū)一策

廣州市中心城區(qū)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”和“騰籠換鳥”，優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，打造總部經(jīng)濟(jì)、金融保險(xiǎn)、商務(wù)會(huì)展、商貿(mào)旅游文化集聚區(qū)。舊城區(qū)作為中心城區(qū)的重要部分，功能調(diào)整應(yīng)與中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、就業(yè)崗位的調(diào)整和土地高效集約利用相適應(yīng)，以提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力并確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延續(xù)性。

根據(jù)《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》），按照“分區(qū)分類、一區(qū)一策”的辦法改造，其中，越秀區(qū)：從“聚人”到“聚財(cái)”。大力發(fā)展成為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)和品牌零售商業(yè)、文化休閑娛樂中心，做大文化休閑娛樂經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化夜廣州特色；荔灣區(qū)：從“走人”到“調(diào)人”。從“傳統(tǒng)批發(fā)”轉(zhuǎn)到“商業(yè)商貿(mào)和文化休閑”，成為商貿(mào)休閑中心和嶺南特色文化的先鋒地區(qū)；海珠區(qū)：從“引人”到“留人”。從單純房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)到培育商務(wù)商業(yè)及文化產(chǎn)業(yè)，限制居住功能的擴(kuò)張，培育、扶持商務(wù)辦公、酒店商業(yè)以及旅游業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)崗位，提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力。

3、容積率“長(zhǎng)高”不變密

根據(jù)《綱要》，舊城更新改造后的人口規(guī)模與現(xiàn)有總量持平，常住人口規(guī)?？刂圃?00萬人左右。改造前，廣州舊城總建筑面積約為9013萬平方米左右，平均毛容積率為1.67。規(guī)劃更新改造后舊城區(qū)整體平均毛容積率控制在2.0以內(nèi)。這是“低層高密度”的建設(shè)模式向“高層低密度”的轉(zhuǎn)變，大量危破房拆掉后，騰出來的土地可以建更多的綠地和配套設(shè)施。而且在改造過程中還會(huì)對(duì)區(qū)域建筑限高，要求新建建筑主體身高不超過24米（住宅6-8層）、裙樓不超過36米（12層），若地塊開發(fā)指標(biāo)超標(biāo)，須經(jīng)過市政府常務(wù)會(huì)研究決定。

4、改善交通設(shè)施，提升環(huán)境質(zhì)量

對(duì)于改善舊城交通，廣州市提出應(yīng)避免對(duì)舊城街道進(jìn)行大規(guī)模拓寬，而是通過構(gòu)建和加強(qiáng)微循環(huán)系統(tǒng)建設(shè)，完善路網(wǎng)體系。在老城區(qū)，應(yīng)倡導(dǎo)公交主導(dǎo)的出行模式。此外，在舊城區(qū)劃定部分區(qū)域作為交通保護(hù)區(qū)，通過停車收費(fèi)、通行收費(fèi)調(diào)節(jié)交通需求，創(chuàng)建安寧交通區(qū)以保護(hù)舊城區(qū)歷史風(fēng)貌。另外，參考慕尼黑、倫敦、上海都有交通保護(hù)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，廣州也有此設(shè)想，交通保護(hù)區(qū)內(nèi)限制私人小汽車進(jìn)入。

廣州市在舊城鎮(zhèn)改造過程中，增加綠地和社區(qū)公園面積。改造后，確保每個(gè)社區(qū)居民在500米范圍內(nèi)能便捷享有街頭綠地、社區(qū)公園。在環(huán)市東商務(wù)區(qū)、農(nóng)林下商業(yè)區(qū)、中華廣場(chǎng)——流行前線商業(yè)區(qū)、火車站地區(qū)、北京路步行街、海珠廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)、上下九步行街以及江南西商業(yè)區(qū)等地區(qū)，構(gòu)建商業(yè)區(qū)步行系統(tǒng)，使之成為舊城最具活力的面狀開敞空間。其中，規(guī)劃舊城區(qū)公共綠地496公頃，人均公共綠地約2.5平方米，比現(xiàn)狀人均1.8平方米公共綠地提高0.7平方米。

5、加強(qiáng)歷史文化街區(qū)整體保護(hù)，傳承舊城歷史文脈

廣州市在舊城更新改造中樹立“保護(hù)也是發(fā)展，在發(fā)展中保護(hù)”的理念，重視歷史文化街區(qū)的整體保護(hù)。在改造過程中，遵循《廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》及各歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃確定的保護(hù)框架，堅(jiān)持“紅線避讓紫線、紅線協(xié)調(diào)特色街道風(fēng)貌”的原則進(jìn)行舊城區(qū)道路的調(diào)整，確保舊城空間機(jī)理和整體格局得到最大維護(hù)。

廣州市在舊城鎮(zhèn)改造過程中，采取“有保有放”的策略，以平衡保護(hù)要求、更新成本和城市發(fā)展等不一致的目標(biāo)。根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護(hù)價(jià)值劃定舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)范圍，進(jìn)行重點(diǎn)保護(hù)。舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)地塊不以經(jīng)濟(jì)平衡為改造目標(biāo)，更新改造遵循“修舊如舊、建新如故”的原則，逐步恢復(fù)騎樓、西關(guān)大屋、海山仙館等歷史風(fēng)貌，加強(qiáng)對(duì)文物保護(hù)單位的修繕和利用。一般舊城地區(qū)，除歷史文化街區(qū)、文物保護(hù)單位及歷史建筑外，適當(dāng)放寬控制幅度，在設(shè)施服務(wù)能滿足的條件下可適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度。并且重視地區(qū)傳統(tǒng)特色和生活氛圍的延續(xù)，盡可能保持社會(huì)網(wǎng)絡(luò)的完整性；堅(jiān)持歷史文脈保護(hù)與環(huán)境改善相結(jié)合，傳承舊城文化，維系非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。

（三）舊廠房改造經(jīng)驗(yàn)

總體來講，廣州市舊廠房改造方面，采取公開出讓收益返還、企業(yè)自行開發(fā)改造、依法收購儲(chǔ)備等三種模式，以“退二進(jìn)三”為重點(diǎn)推進(jìn)舊廠房改造。

1、舊廠土地變性，四五成可歸原業(yè)主

廣州市許多歷史上遺留下來的工業(yè)廠房用地占據(jù)了城市中心寶貴的土地資源，但利用效率十分低下，成為困擾廣州市城市更新的一大難題。而長(zhǎng)期以來阻礙舊廠房用地高效利用的一大門檻就是土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變問題。

城市中的工業(yè)用地如今已有利潤(rùn)可觀的商用價(jià)值，但按照土地管理相關(guān)規(guī)定，土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)要由政府收回重新出讓，這就造成工業(yè)用地的原企業(yè)主沒有改造積極性。根據(jù)《廣州市舊廠房改造土地處置實(shí)施意見》，舊廠房改造政府與原用地單位分成土地出讓金，提高原用地單位的改造積極性。處理舊廠房用地可以采取政府收購、政府拍賣或允許產(chǎn)權(quán)變更等方法，如果由政府拍賣，拍賣所得可以選擇45%歸原業(yè)主，55%歸政府的方法。

2、低效工業(yè)用地改變土地性質(zhì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)

為推進(jìn)市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”工作，去年廣州市明確將環(huán)城高速范圍內(nèi)影響環(huán)保類企業(yè)和華南路、廣深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙灣水道以北、廣佛交界以東總面積約1093平方公里內(nèi)的危險(xiǎn)化學(xué)品類企業(yè)納入“退二進(jìn)三”范圍，由市環(huán)保局、市安監(jiān)局確定搬遷名單和搬遷時(shí)限，分批報(bào)市政府公布。其中要求2009年前搬遷91家、2012年前搬遷77家、2015年前搬遷32家。相關(guān)部門根據(jù)廣州城市發(fā)展總體規(guī)劃和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基地的狀況，選定了11個(gè)產(chǎn)業(yè)基地作為承接搬遷產(chǎn)業(yè)的集聚基地。

為了促進(jìn)工業(yè)用地的節(jié)約集約利用，廣州市還在政策上采取了激勵(lì)手段。如，目前工業(yè)用地增加容積率建多層廠房將不用再補(bǔ)交地價(jià)；一些低效工業(yè)用地也被允許由原業(yè)主單位臨時(shí)改變土地性質(zhì)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。廣州市政府明確規(guī)定，舊廠房改造必須服從五大功能區(qū)的規(guī)劃和定位，要與改善人居環(huán)境、優(yōu)化城市功能、促進(jìn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展等積極社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略要求相一致，提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益。

3、修舊如舊，保留歷史原貌

以廣州紡織機(jī)械廠和廣州鋁材廠為例：

建于上世紀(jì)50年代的廣州紡織機(jī)械廠變身為時(shí)尚服裝產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園。該項(xiàng)目名為廣州T.I.T.紡織服裝創(chuàng)意園，位于新電視塔正南面、藝苑路東側(cè)、新港中路北面，改造本著“修舊如舊、尊重歷史”的原則，保留紡織機(jī)械廠的生態(tài)原貌和紡織工業(yè)元素，主要通過對(duì)原有廠房的修復(fù)、推倒重建，形成首期包括服務(wù)配套區(qū)、品牌設(shè)計(jì)區(qū)、跨界創(chuàng)意區(qū)、展示區(qū)、休閑紅酒區(qū)和時(shí)尚名店區(qū)在內(nèi)的6個(gè)功能區(qū)，以及探索發(fā)展區(qū)、商務(wù)接待區(qū)和互動(dòng)交流區(qū)的二期工程。

建于解放前的廣州鋁材廠（原來生產(chǎn)鋁材）改造成茶文化廣場(chǎng)。隨著國(guó)家和廣東省及廣州市提出對(duì)高污染高耗能的電解鋁產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控、產(chǎn)業(yè)升級(jí)退二進(jìn)三，廣州鋁材廠的生產(chǎn)冶煉部分已經(jīng)搬遷完畢，現(xiàn)狀為遺留的單層混凝土廠房，整體為工業(yè)建筑形象，內(nèi)部結(jié)構(gòu)和商業(yè)功能差別較大，外立面破舊形象不佳，與白鵝潭中央商務(wù)區(qū)的形象不符，因此本次改造重點(diǎn)在于將工業(yè)建筑形象轉(zhuǎn)化為新型的商業(yè)區(qū)形象。為適合商業(yè)客流，在四座改造后的大廠房的二樓之間架設(shè)天橋、形成環(huán)形交通。將鋁材廠興建成一個(gè)茶文化體驗(yàn)區(qū)，引進(jìn)云南普洱、安華黑茶、西湖龍井、貴州綠茶、臺(tái)灣阿里山高山茶等各地茶商前來建設(shè)各自的茶館，不僅可以讓市民不出廣州就可以體驗(yàn)到各地的茶文化，更可以讓亞運(yùn)期間的外國(guó)游客全景式地接觸中國(guó)茶文化。除了體驗(yàn)區(qū)之外，還將興建一個(gè)茶文化博物館，并打造茶文化的產(chǎn)學(xué)研示范區(qū)。

參考文獻(xiàn)：

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