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第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《*省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條本縣行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第四條縣建設(shè)局是全縣物業(yè)行政主管部門(mén)，縣房地產(chǎn)管理局受縣建設(shè)局的委托（以下稱物業(yè)主管部門(mén)），具體負(fù)責(zé)全縣范圍內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

發(fā)改、公安、規(guī)劃、廣電、城管、水務(wù)、工商、供電、電信等部門(mén)及相關(guān)建設(shè)單位要按照各自職責(zé)協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理和服務(wù)工作。

鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。

第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)主管部門(mén)會(huì)同鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）根據(jù)物業(yè)的共同設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求社區(qū)居委會(huì)的意見(jiàn)。

新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)擁有共同的配套設(shè)備設(shè)施，應(yīng)當(dāng)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第八條物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)予以必要協(xié)助以確保會(huì)議順利召開(kāi)。

一、房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的；

二、首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

第九條業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、社區(qū)代表組成，代表產(chǎn)生的具體辦法是：

（一）由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)（沒(méi)有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由小區(qū)所在的鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)）向物業(yè)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主征求意見(jiàn)，并組織推舉出業(yè)主代表3-5人；

（二）鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)居委會(huì)、建設(shè)單位應(yīng)積極派出代表各一人參加物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備小組；

（三）籌備小組應(yīng)當(dāng)指定召集人，無(wú)法確定時(shí)可由物業(yè)主管部門(mén)直接在代表中指定，在業(yè)主大會(huì)籌備組第一次會(huì)議推選出由社區(qū)負(fù)責(zé)牽頭的籌備小組正副組長(zhǎng)。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。

第十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程告知全體業(yè)主，并告知所在地物業(yè)主管部門(mén)、鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）、派出所、社區(qū)居委會(huì)、建設(shè)單位，接受告知的單位應(yīng)派代表參加會(huì)議，并給予必要的指導(dǎo)。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十一條參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主身份的認(rèn)定以房產(chǎn)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)，并按照本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出售商品房一產(chǎn)權(quán)戶為一業(yè)主的原則確定。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證的，房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同中的購(gòu)房人可視為業(yè)主，房產(chǎn)證記載的權(quán)利人或房屋銷(xiāo)（預(yù)）售合同中的購(gòu)房人超過(guò)一人的，由該產(chǎn)權(quán)戶確定一人參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十二條籌備組在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的有關(guān)準(zhǔn)備工作：

（一）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程；

（二）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人；

（三）擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）；

（四）確定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單及投票人數(shù)，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議有關(guān)工作人員，如監(jiān)票、計(jì)票、唱票等工作人員。

以上內(nèi)容籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)上墻公告。

第十三條采用集體討論形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的工作規(guī)程。

（一）籌備組召集全體業(yè)主在指定時(shí)間到指定地點(diǎn)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主可以以幢、單元或者按層等為單位推選出業(yè)主代表。以推選業(yè)主代表方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主代表在會(huì)議召開(kāi)3日前就會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需要投票表決的，業(yè)主的贊成、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)須經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映；

（二）討論表決通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》；

（三）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)及組成人員；

（四）討論表決選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）討論表決籌集和使用專項(xiàng)維修資金方案；

（六）討論表決改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施方案；

（七）討論表決有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)決定（五）和（六）條規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，業(yè)主大會(huì)決定（二）、（三）、（四）、（七）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)，可以書(shū)面委托物業(yè)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主或業(yè)主代表代為參加會(huì)議。

第十四條業(yè)主大會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開(kāi)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十六條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力且符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定條件的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由5-9人組成（應(yīng)為單數(shù)），設(shè)主任1人，副主任1-3人。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。

第十七條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)主管部門(mén)和鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府、街道辦事處備案。

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。

物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

第十八條建設(shè)單位向?qū)ξ飿I(yè)進(jìn)行前期管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)資料時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)報(bào)告物業(yè)管理主管部門(mén)，并辦理書(shū)面交接手續(xù)，報(bào)物業(yè)主管部門(mén)備案。

第十九條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)需要討論、決定、更改的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見(jiàn)。

第二十條業(yè)主委員會(huì)每屆任期為三至五年。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，物業(yè)主管部門(mén)、鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆改選。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以業(yè)主委員會(huì)的名義依法提起訴訟。

第二十二條業(yè)主委員會(huì)及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本辦法第十五條第三款規(guī)定提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，物業(yè)主管部門(mén)、鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。

業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提出質(zhì)詢，依法撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)所作的決定或者改選業(yè)主委員會(huì)。

第二十三條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)之日起生效，對(duì)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人具有約束力。

第二十四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門(mén)或者鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處），應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)成立以后開(kāi)展工作的一切費(fèi)用按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定執(zhí)行。經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)單獨(dú)建帳，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告，并向全體業(yè)主公布。

第三章前期物業(yè)管理

第二十五條建設(shè)單位在申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其與選聘的對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)主管部門(mén)備案；未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新建物業(yè)進(jìn)行前期管理的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，符合下列條件之一的，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）投標(biāo)人少于三個(gè)的；

（二）多層或多層和高層結(jié)合、規(guī)劃總建筑面積小于3萬(wàn)平方米的；

（三）獨(dú)立高層、別墅區(qū)規(guī)劃總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的。

第二十六條建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人予以明示，并有義務(wù)作出說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第二十七條建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。

第二十八條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十九條物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，作相應(yīng)的記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不相符合或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門(mén)或其他有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

第三十條在辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)通路、地下停車(chē)庫(kù)、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）業(yè)主名冊(cè)；

（六）物業(yè)管理需要的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房，但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

規(guī)劃行政主管部門(mén)在新建物業(yè)規(guī)劃審批時(shí)應(yīng)征求物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理用房設(shè)置的意見(jiàn)，并將物業(yè)管理用房的面積、位置在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。建設(shè)單位應(yīng)在辦理商品房預(yù)售證之前到物業(yè)主管部門(mén)就物業(yè)管理用房進(jìn)行確認(rèn)。

因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測(cè)地上建筑面積超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可載明的地上建筑面積的，建筑單位應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分按照本條第一款規(guī)定的比列補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房，確實(shí)無(wú)法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷(xiāo)售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會(huì)決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第三十二條物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變其用途，物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)管理部門(mén)登記建檔。

物業(yè)管理用房竣工驗(yàn)收合格三十日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行交接驗(yàn)收登記。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)（包括前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)）的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省、縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的規(guī)定。

第三十四條物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：

（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；

（二）物業(yè)的基本情況；

（三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（五）專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（六）物業(yè)管理用房的管理和使用；

（七）合同期限；

（八）違約責(zé)任；

（九）解決爭(zhēng)議的辦法。

物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會(huì)審查同意，但業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外。

當(dāng)事人對(duì)本條第（三）項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行約定時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任。

當(dāng)事人可以參照物業(yè)服務(wù)合同的示范文本簽訂合同。

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十條第一款規(guī)定的資料。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托專業(yè)公司實(shí)施，但不得將該物業(yè)的整體服務(wù)事項(xiàng)委托他人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；定期聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，配合社區(qū)居委會(huì)做好相關(guān)工作。

第三十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額繳納。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算有明確的約定。

第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費(fèi)。住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

（一）專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督；實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。

第四十一條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須將本辦法第三十條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會(huì)。

第四十二條鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)主管部門(mén)或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭(zhēng)議。

第五章物業(yè)使用與維護(hù)

第四十三條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，損害業(yè)主共同利益。

因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見(jiàn)，并征得業(yè)主委員會(huì)同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，依法辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全，并及時(shí)恢復(fù)原狀。

第四十四條業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途或規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，報(bào)經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土等有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

對(duì)業(yè)主、非業(yè)主使用人違反前款規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為，有關(guān)個(gè)人和單位有權(quán)反映和舉報(bào)，相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)及時(shí)依法予以查處。

第四十五條經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時(shí)停車(chē)位的，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得阻礙消防通道。

第四十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以移交給相關(guān)專業(yè)單位，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定予以接收，并承擔(dān)維護(hù)、更新、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

相關(guān)專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護(hù)、改建、擴(kuò)建等需要，臨時(shí)占用、挖掘通路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)預(yù)先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，辦理相關(guān)手續(xù)，完工后及時(shí)恢復(fù)原狀，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極配合。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備管理辦法另行制定。

第四十七條禁止下列損害公共利益的行為：

（一）違法改變房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（三）擅自改建、占用物業(yè)共用部位；

（四）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)備設(shè)施；

（五）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（六）超標(biāo)排放有毒、有害物質(zhì)；

（七）排放超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第四十八條業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查工作。

其他單位或者個(gè)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定行為的，可以向物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)投訴舉報(bào)。有關(guān)行政管理部門(mén)接到報(bào)告、投訴、舉報(bào)或物業(yè)主管部門(mén)移交的投訴舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

第四十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第五十條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法另行制定。

第五十一條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭(zhēng)議的，可以要求所在地鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）或者物業(yè)主管部門(mén)調(diào)解。

第五十二條建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

建設(shè)單位在物業(yè)初始登記前，應(yīng)當(dāng)一次性向物業(yè)主管部門(mén)交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。

保修金的交納、使用、管理和退還辦法另行制定。

第六章法律責(zé)任

第五十三條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，不向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)移交本辦法第三十條規(guī)定有關(guān)資料的，由物業(yè)行政主管部門(mén)依法責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第五十四條建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房或者不按規(guī)定支付不足部分相應(yīng)價(jià)款的，由物業(yè)行政主管部門(mén)依法責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)以上五十萬(wàn)以下的罰款。

第五十五條建設(shè)單位不按規(guī)定交納物業(yè)保修金的，由物業(yè)行政主管部門(mén)依法責(zé)令期限交納，逾期不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分萬(wàn)分之五的滯納金，并處以一萬(wàn)以上三萬(wàn)以下的罰款。

第五十六條業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、管理公約，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。

第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主繳納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

第五十八條物業(yè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責(zé)任：

（一）挪用專項(xiàng)維修資金或者保修金的；

（二）對(duì)投訴、舉報(bào)不及時(shí)處理或者發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的；

（三）不按規(guī)定出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明的；

（四）利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益；

（五）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私行為的。

第五十九條在物業(yè)管理中，如有其他違法物業(yè)管理的行為，由有關(guān)行政主管部門(mén)依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《*省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，依法追究責(zé)任。