第一條為規(guī)范改變房屋用途的行為，維護市場經(jīng)濟秩序，促進服務(wù)業(yè)發(fā)展，保障公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》和《省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定適用于本市市區(qū)（鎮(zhèn)）劃定區(qū)域內(nèi)利用現(xiàn)有房屋臨時改變用途從事商貿(mào)、物流、賓館、餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)業(yè)經(jīng)營活動的行為。

利用廠房、倉儲用房等房屋興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的除外。

市區(qū)（鎮(zhèn)）具體區(qū)域的劃定分別由市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門和所在鎮(zhèn)人民政府提出方案，報市人民政府批準(zhǔn)。

第三條本規(guī)定所稱現(xiàn)有房屋，是指單位和個人在國有土地上依法建造或取得的住宅、辦公、廠房、倉庫、附屬用房和其他非經(jīng)營性房屋。

第四條房屋所有人和使用人應(yīng)當(dāng)按照《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》所確定和記載的用途使用房屋。確需臨時改變現(xiàn)有房屋用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)市規(guī)劃建設(shè)、土地行政主管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定繳納土地收益金。

摘要：隨著經(jīng)濟全球化發(fā)展腳步的加快，中國經(jīng)濟在整個全球化進程中扮演的角色也越來越重要，并且成為了世界上經(jīng)濟急劇增長的國家之一。進入2006年后，國際資本更加頻繁地進入中國市場，特別是房地產(chǎn)市場，這不僅在一定程度上帶動了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也為房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供了巨大的機遇和挑戰(zhàn)，包括房地產(chǎn)估價行業(yè)。外資進入中國，不僅帶來了資金，也帶來了他們的價值觀、評價標(biāo)準(zhǔn)及體系等。就房地產(chǎn)估價行業(yè)而言，由于外資在進入一個陌生市場的時候，更傾向于他們所熟悉的、能給他們帶來“安全感”的東西，我們慣用的估價體系不一定能被外資所接受，可能在短期內(nèi)不具備很強的競爭力；但是，我們也應(yīng)該認(rèn)識到，國外先進估價體系的引入帶給我們一次完善自身估價體系、學(xué)習(xí)國際通用估價語言的機會。當(dāng)我們和世界用同樣的一種語言溝通的時候，我們對價值的把握才能更有效地表達出來。

本文通過介紹美國（MAI）估價體系在最高最佳使用分析及三種主要估價方法（市場比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結(jié)合案例分析，試圖比較中美兩國估價體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來一些啟示。

關(guān)鍵詞：最高最佳使用；假設(shè)空地；價外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值

1.最高最佳使用分析的定義

最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標(biāo)的物業(yè)價值達到最大。物業(yè)是否達到最高最佳使用應(yīng)從以下四個角度去衡量：

技術(shù)上可能（PhysicallyPossible）；

*區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

為嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地用途管制制度，規(guī)范市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村集體公建項目改變批準(zhǔn)用途行為，維護規(guī)劃管理和規(guī)劃實施的嚴(yán)肅性，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，現(xiàn)就*市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村集體公建項目用地改為三產(chǎn)項目用途提出如下處理意見。

一、適用范圍和對象

*年8月31日前市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)已經(jīng)批準(zhǔn)供地、現(xiàn)已建成的村集體公建項目，在不嚴(yán)重影響城市規(guī)劃且符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、水利、工商等相關(guān)要求的前提下，其用地改為三產(chǎn)用途的適用本意見。

二、出讓土地使用權(quán)改變用途的處置

*年7月19日以后至*年6月4日之前屬出讓土地使用權(quán)的村集體公建項目，經(jīng)申請（或補辦申請，下同）且批準(zhǔn)后，所占用的村集體留地指標(biāo)按該項目實際改變用途部分的建筑面積分?jǐn)偪傆玫孛娣e的原則，重新調(diào)整其已使用村集體留地指標(biāo)的類型，50%占用三產(chǎn)留地指標(biāo)、50%占用公建留地指標(biāo)，并按改變后的用途核（換）發(fā)《國有土地使用權(quán)證》。土地出讓年限按該宗地改變后的用途規(guī)定的最高年限扣除原用途已使用的年限確定。

一、切實加強國有土地使用權(quán)出讓交易管理

1、繼續(xù)深入貫徹執(zhí)行經(jīng)營性用地（含工業(yè)用地）百分之百招標(biāo)拍賣掛牌出讓、房地產(chǎn)用地百分之百拍賣出讓的規(guī)定。各類開發(fā)建設(shè)用地，不得改變土地利用條件進行開發(fā)建設(shè)，確需改變土地利用條件進行開發(fā)建設(shè)的，必須報經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定足額補交相應(yīng)的出讓金，辦理相關(guān)用地手續(xù)后方可開工建設(shè)。

2、出讓土地使用權(quán)續(xù)期。原出讓年期達到規(guī)定的最高年限的，須在原使用期屆滿前一年提出申請，符合城市規(guī)劃的按規(guī)定程序辦理土地使用權(quán)續(xù)期手續(xù)；原出讓年期達到規(guī)定的最高年限，因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓用于房地產(chǎn)開發(fā)的，可由開發(fā)人提出申請，并按規(guī)定程序辦理土地使用權(quán)續(xù)期手續(xù)；原出讓年期未達到規(guī)定的最高年限且在申請時符合城市規(guī)劃要求的，報經(jīng)批準(zhǔn)并按規(guī)定補交出讓金后，辦理續(xù)期手續(xù)。土地使用期限屆滿，若不符合規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)收回土地使用權(quán)時，應(yīng)對地上建（構(gòu)）筑物給予補償。逾期未申請及不符合城市規(guī)劃和因債務(wù)糾紛被法院查封的，一律不得辦理續(xù)期手續(xù)。

3、土地使用權(quán)人依法申請改變土地用途的，應(yīng)先征得土地出讓人和規(guī)劃部門同意，報經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)并以辦理時批準(zhǔn)的用途按市場價評估減去辦理時原用途按市場價評估的差價交清土地出讓金后，辦理改變用途手續(xù)。凡因公共利益需要和城市規(guī)劃調(diào)整需收回土地使用權(quán)的，按剩余年限的市場價評估協(xié)商并經(jīng)批準(zhǔn)，對原土地使用者予以補償后收回土地使用權(quán)，納入政府土地儲備。凡非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，原則上由政府收回土地使用權(quán)納入儲備庫，按原用途的市場評估價（包括其它資產(chǎn)）對土地使用權(quán)人予以補償，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)不納入土地儲備的，按辦理時原用途市場價和改變用途后市場價評估的差價繳清土地出讓金，辦理改變用途手續(xù)。未開發(fā)利用的劃撥土地申請改變用途，一律由政府收回后公開出讓，其劃撥土地取得成本退還給原土地使用者。

4、出讓土地使用權(quán)人申請轉(zhuǎn)讓的，必須達到法定轉(zhuǎn)讓條件，并繳清相關(guān)稅費，經(jīng)審核后辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。因法院和仲裁裁決引起出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，未繳清土地出讓金的，由受讓人足額繳納后方可辦理轉(zhuǎn)讓登記。

5、嚴(yán)格土地使用權(quán)抵押管理。凡依法取得的出讓土地使用權(quán)，在繳清土地出讓金和稅費辦理土地登記后，可辦理土地抵押手續(xù)。劃撥土地不得單獨設(shè)定抵押權(quán)，可隨地上建筑物設(shè)定抵押，但必須報經(jīng)原土地登記機關(guān)批準(zhǔn)后辦理抵押登記。以優(yōu)惠價格取得的各類用地（含工業(yè)用地），不得以土地單獨設(shè)定抵押，確需抵押的，需報經(jīng)政府批準(zhǔn)，且設(shè)定抵押的總金額不得超過原以優(yōu)惠價取得土地時繳納的土地價款。對改變土地利用規(guī)劃條件的項目，在未完善土地手續(xù)、補繳土地出讓金之前，一律不得辦理抵押。

為深入貫徹落實《**市區(qū)國有土地租賃暫行辦法》，完善土地有償使用制度，嚴(yán)肅城市規(guī)劃和土地管理規(guī)劃，促進土地資源優(yōu)化配置和合理利用，根據(jù)市委、市政府提出的“先清理，后規(guī)范”的總體要求和統(tǒng)一部署，決定自2005年3月起集中半年左右的時間，在市區(qū)范圍內(nèi)集中開展一次國有土地擅自出租改變用途專項整治活動。特制定如下實施方案：

一、開展專項整治活動的重要意義和指導(dǎo)思想

在市區(qū)集中開展國有土地擅自出租改變用途專項整治活動，是認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院《關(guān)于深化改革，嚴(yán)格土地管理的決定》和市委常委會，市政府第十六次常務(wù)會議精神的一項重大舉措。扎實履行國有土地租賃工作職責(zé)，深入開展好本次專項整治活動，既是進一步深化土地市場治理整頓，促進市區(qū)土地市場進一步規(guī)范、有序、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，也是確保我市城市規(guī)劃的有效實施，防止國有資產(chǎn)流失，維護國家和人民群眾利益，促進公開、公平、公正的市場環(huán)境穩(wěn)健運行的迫切要求。文秘部落

本次國有土地租賃專項整治活動的指導(dǎo)思想是以國務(wù)院《深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《浙江省國有土地租賃暫行辦法》、《**市區(qū)國有土地租賃暫行辦法》等法律法規(guī)為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹市委、市政府“先清理、后規(guī)范”，逐步開展市區(qū)國有土地租賃專項清理工作，通過“補辦一批、租賃一批、執(zhí)法一批”妥善處理歷史遺留問題的精神，把國有土地租賃專項整治活動作為當(dāng)前一個時期的重點，堅持服從和服務(wù)于市委、市政府工作的大局，正確履行職責(zé)，依法行政，更好地實施土地政策，強化規(guī)劃監(jiān)管，搞好市場服務(wù)，保證土地市場平穩(wěn)、規(guī)范運行。

二、開展專項整治的范圍和目標(biāo)

本次專項整治的范圍是根據(jù)《**市區(qū)國有土地租賃暫行辦法》中規(guī)定的：行政劃撥土地上從事商業(yè)服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、金融保險業(yè)、餐飲旅館業(yè)、交通運輸業(yè)等經(jīng)營性用地及所涉建筑物、構(gòu)筑物；擅自改變用途為經(jīng)營性用地的出讓土地及所涉建筑物、構(gòu)筑物；在批準(zhǔn)的有效時限內(nèi)臨時使用的經(jīng)營性用地及所涉建筑物、構(gòu)筑物；以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，已不再符合《劃撥用地目錄》的土地及所涉建筑物、構(gòu)筑物。