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摘要：珠海蓮花路商業(yè)步行街改造是珠海市商業(yè)布局中的重頭戲。本文試以之為例，簡述城市規(guī)劃、城市商業(yè)規(guī)劃及消費者對商業(yè)步行街規(guī)劃建設(shè)的要求、環(huán)境分析和原則。

關(guān)鍵詞：商業(yè)步行街規(guī)劃

一、海蓮花路珠商業(yè)步行街的功能定位

蓮花路是處于珠海市拱北鬧市區(qū)中心的一條著名的商業(yè)街。由于位于地價最高、商業(yè)最繁華地段及珠海與澳門交接處，又是歷史上形成的珠海市最早的商業(yè)中心，是珠海乃至中國對外開放的重要窗口，可以說是南粵明珠之龍眼所在。因此，蓮花路自然就成為珠海城市商業(yè)發(fā)展的代表以及體現(xiàn)城市改革開放成果、繁榮城市經(jīng)濟的代表。搞好珠海蓮花路商業(yè)步行街的改造，對于進一步改善珠海城市環(huán)境，提高城市活力，進而提升珠海城市的整體功能都有舉足輕重的意義。

珠海蓮花路宜作如下功能定位：突出“精品名店街”的特征，建設(shè)成為以精品店、特色店、專業(yè)店為主，國內(nèi)一流、具有國際先進水平的集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游為一體的現(xiàn)代化商業(yè)步行街。其依據(jù)如下：

1、珠海市城市建設(shè)規(guī)劃對商業(yè)步行街的要求。商業(yè)街區(qū)作為城市發(fā)展的一個重要標(biāo)志，越來越受到全國各地各級政府的重視。在全國各地掀起的商業(yè)步行街的改造熱潮的影響下，珠海市政府部門也充分認識到商業(yè)街對于提升城市形象、增強城市競爭力的重要作用。由于現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的多功能性，它的建成不僅有利于實現(xiàn)珠?！叭匾恢行摹钡某鞘泄δ芏ㄎ?，更有利于吸引更多的投資者、消費者、旅游者，對于珠海未來的發(fā)展無疑會帶來更多的建設(shè)資源。因此，珠海現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的建設(shè)可以說得上和珠海城市發(fā)展息息相關(guān)。令人欣喜的是珠海市、區(qū)兩級政府將商業(yè)街的改造作為城市建設(shè)的一個重要組成部分來抓，蓮花路、香埠路的改造已被列為城市建設(shè)的重點工程。

從城市建設(shè)角度看，改造后的商業(yè)街一定要在各個方面都能體現(xiàn)珠海區(qū)域性中心城市、浪漫之城的風(fēng)采。因此，這就為蓮花路國際精品名店街的定位打下了一個基礎(chǔ)。

2、珠海市商業(yè)規(guī)劃對商業(yè)街的要求。珠海市三級商業(yè)中心體系由市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心組成。但目前市級商業(yè)中心尚不明顯，拱北蓮花路、吉大景山路、香洲鳳凰路都只能稱其為區(qū)域商業(yè)中心。

按照珠海市十五規(guī)劃的要求以及香洲區(qū)在珠海的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，決定了香洲區(qū)在珠海的城市建設(shè)中擔(dān)負著主要任務(wù)，其目標(biāo)是要建成一個包括金融、保險業(yè)等在內(nèi)的現(xiàn)代化的商貿(mào)服務(wù)區(qū)，一個面向新世紀(jì)、新經(jīng)濟的商貿(mào)服務(wù)區(qū)，并在商貿(mào)服務(wù)業(yè)的檔次和水準(zhǔn)上實現(xiàn)大步跨越。而以香洲區(qū)目前的實際情況看，建設(shè)高檔次的商貿(mào)服務(wù)區(qū)，必須進一步完善珠海市級商業(yè)中心的功能，鞏固其地位，并逐步發(fā)展成為真正的中央商務(wù)區(qū)（CBD）。首要任務(wù)是進一步完善蓮花路的商業(yè)步行街建設(shè)，如能將蓮花路真正建成體現(xiàn)珠海區(qū)域性中心城市、浪漫之城風(fēng)采的現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，一條高品位、高檔次的“黃金街”，必將帶來巨大的商業(yè)價值和品牌效應(yīng)，這對于珠海建立起一個市級商業(yè)中心和珠澳經(jīng)貿(mào)的發(fā)展與繁榮起著至關(guān)重要的作用。讓每個來珠海的人都來游蓮花路，記住蓮花路，正如他們記住北京王府井、上海南京路、蘇州觀前街一樣。

3、珠海市其他商業(yè)街區(qū)的比較分析。如前所述，珠海市除了蓮花路--迎賓南路商業(yè)區(qū)外，其他著名的還有景山路—水灣路商業(yè)區(qū)、鳳凰路—香埠路商業(yè)區(qū)、前山商業(yè)區(qū)、斗門井岸商業(yè)區(qū)等。一個城市要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的分工協(xié)作至關(guān)重要，而商業(yè)品位最高、檔次最高的商業(yè)街一定要位于市級商業(yè)中心。

蓮花路、香埠路兩大商業(yè)街區(qū)的改造，是珠海市、區(qū)十五期間城市建設(shè)的重大舉措。但兩條商業(yè)街的定位顯然是不應(yīng)相同的。香埠路位于的老香洲，是珠海行政中心和最大的居住中心，在珠海原有的城市格局中處于區(qū)級商業(yè)中心位置，歷史上的商業(yè)經(jīng)營就具有符合百姓日常生活的經(jīng)營特點。因此，香埠路定位不應(yīng)追求太高檔次，將其定位于本市居民特別是“工薪家園”商業(yè)街區(qū)較為合適。而珠海作為改革開放的前沿和窗口，作為區(qū)域性中心城市、浪漫之城，應(yīng)該有一條能夠體現(xiàn)珠海風(fēng)貌的高檔次的商業(yè)街區(qū)。綜觀珠海目前的商業(yè)街區(qū)，只有處于珠澳交接處的拱北蓮花路適合建成一條高檔次、高品位的商業(yè)街，無論從地理位置，還是從文化沉淀，都是其他街區(qū)不可替代的。

4、消者費因素。首先從目前蓮花路客流量來看，與市內(nèi)其他商業(yè)街相比是最多的，特別是澳門居民和外地游客是市內(nèi)其他商業(yè)街區(qū)望塵莫及的。從客流年齡構(gòu)成看，中青年人的比例相當(dāng)大，他們可謂是消費的前衛(wèi)群體、領(lǐng)導(dǎo)群體，往往追求時尚新潮，希望通過特色化的商品顯示出個人的特色。因此他們對新商品、特色商品的需求較旺。尤其是一些家庭收入較高、事業(yè)上較成功的消費者更希望通過特色化的精品名牌來體現(xiàn)自身的素質(zhì)與地位。而珠海市目前正缺少這樣一個集國內(nèi)外精品名牌的地方。這也為蓮花路的改造定位提供了依據(jù)。

二、珠海蓮花路商業(yè)步行街規(guī)劃的環(huán)境分析

（一）、珠海蓮花路規(guī)劃的環(huán)境劣勢

1、商業(yè)競爭劣勢。這里包含兩層含義：一方面是指珠海其他商業(yè)街區(qū)的建設(shè)對蓮花路改造的沖擊。如吉大景山路商業(yè)區(qū)聚集了珠海著名的商業(yè)企業(yè)如珠海免稅企業(yè)集團、珠海百貨、珠海國貿(mào)等，這些商場品種全、環(huán)境好、服務(wù)優(yōu)，日常生活用品應(yīng)有盡有，勢必分流一部分蓮花路客流。此外，與蓮花路臨近的迎賓南路的萬佳百貨、中珠大廈、迎賓廣場以全新的面貌、先進的設(shè)備、完善的配套設(shè)施吸引了眾多客戶；同時作為連接市內(nèi)主要街區(qū)的必經(jīng)之路及主要通道吸引了許多經(jīng)營業(yè)主及旅游購物的人流。這樣一來如果蓮花路特色不鮮明，顧客在逛遍了景山路及萬佳百貨，采購到了所需物品之后，哪里還會拖著“疲憊”的身體再來光顧蓮花路呢！商業(yè)競爭的另一層含義是指大量新興零售業(yè)態(tài)的引入對蓮花路的沖擊。近年來，新興零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展，如各類超市、購物中心、便利店、倉儲式商店、一站式購物等滿足了城鄉(xiāng)居民不同層次的需要，分流了不少來蓮花路的人群。

2、改造空間狹小。近年來，蓮花路上改建了許多大型建筑，使得蓮花路無論從空間布局上，還是從商業(yè)網(wǎng)點上看，都已非常擁擠飽和。除非大規(guī)模的重建，包括臨近街、巷的改擴建，否則改造空間非常狹小。

3、周邊環(huán)境劣勢。蓮花路周邊分布著一些可以直通蓮花路的小街小巷，而這些小街小巷大多比較陳舊破敗，地面骯臟不堪，尤其是雨天，地面積水嚴重，行走不便，嚴重影響了從這里到達蓮花路的顧客的心情。而且這些小街小巷與蓮花路整體形象不相符合，影響了蓮花路整體檔次的提升。另外，蓮花路周邊地區(qū)，尤其是拱北口岸廣場周邊，人流車流異常擁擠，街面混亂，各種小商小販遍地都是，假冒偽劣摻雜，噪音不斷，使人產(chǎn)生煩躁情緒。還有一些、吸毒人員和小偷出沒，偷搶事件時有發(fā)生，令人缺乏安全感。作為蓮花路外圍，這樣嘈雜混亂的氛圍也嚴重影響了蓮花路的形象。

4、消費者的心理預(yù)期慣性。長期以來，尤其在本地市民中，對蓮花路評價都不是很高，這會成為一種思維定勢。如果蓮花路改造沒有實質(zhì)性的改觀，很難使市民接受蓮花路，真正喜愛蓮花路，主動推介蓮花路。

（二）、珠海蓮花路商業(yè)步行街規(guī)劃的環(huán)境優(yōu)勢分析

1、區(qū)位優(yōu)勢。蓮花路地處珠澳連接處，是珠海中心繁華地帶，是珠海商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游、服務(wù)、文化、娛樂網(wǎng)點最為集中地區(qū)。東連風(fēng)姿綽約的情侶南路，西傍華燈閃爍的迎賓南路，南接與澳門隔墻相望的拱北口岸廣場，北臨交通要道粵海東路，全長約1公里。拱北口岸是全國第二大陸路口岸，客流高峰日達18萬人之多。同時蓮花路商業(yè)區(qū)聚集了邊檢、海關(guān)和拱北醫(yī)院等國家、省和珠海市的機關(guān)事業(yè)單位，此外，粵海酒店、銀都酒店、拱北賓館、步步高大酒店、南洋酒店等高星級涉外酒店也為這一地區(qū)帶來了巨大的客流。可以說蓮花路具有其他商業(yè)區(qū)無法比擬的區(qū)位優(yōu)勢。

2、空隙優(yōu)勢。縱觀蓮花路周邊環(huán)境，對其改造影響最大的莫過于迎賓南路以及拱北口岸廣場。但還應(yīng)看到蓮花路周邊商業(yè)區(qū)的不完善之處，利用好空隙，就能變劣勢為優(yōu)勢。比如迎賓南路改造后尤其是臨街幾乎沒有專賣店，這就使某些偏愛品牌、名牌的購物者難以確定目標(biāo)。而拱北口岸廣場的主要商業(yè)建筑都在地下，以個體經(jīng)營為主，整個街區(qū)只靠有限的標(biāo)識來識別，極易使消費者迷失方向，為顧客購物帶來不便。萬佳百貨所帶來的人氣亦會產(chǎn)生聚集效應(yīng)。因此，蓮花路周邊商業(yè)現(xiàn)狀還遠不能滿足各類消費者，特別是外地旅游者的需要，故而其改造的市場空間還很大。

3、歷史優(yōu)勢。蓮花路是珠海形成的最早的商業(yè)街，一提起蓮花路婦孺皆知，在國內(nèi)外也有一定影響。一些老字號還吸引了不少中外游客。蓮花亭作為清代遺跡，見證過拱北關(guān)口許多歷史事件?？梢哉f蓮花路在某種意義上有著珠海傳統(tǒng)文化的沉淀，珠海還沒有其他哪個商業(yè)區(qū)有蓮花路這樣的文化底蘊，像蓮花路這樣富有歷史延續(xù)的意味。

4、大環(huán)境優(yōu)勢。珠海市中心商業(yè)區(qū)的改造及購物環(huán)境的改善，將使來珠海旅游的國內(nèi)外游客數(shù)量增加，同時吸引更多的珠海和澳門居民在休閑時間到拱北來消費。中心商業(yè)區(qū)的人流總數(shù)在不斷上升，商機則相應(yīng)增加。

三、珠海蓮花路商業(yè)步行街規(guī)劃的指導(dǎo)原則

（一）規(guī)模適度原則。規(guī)模適度原則是指商業(yè)街的長度、寬度、高度以及營業(yè)面積都要適度，不能超越界限無限發(fā)展。

1、從一般觀察角度看，商業(yè)街的“有效長度”大多為300米到600米。北京王府井的長度810米，其實，扣除其南端的無效段，也就是600來米。在一些城市中，被稱為商業(yè)街的道路總長數(shù)公里甚至數(shù)十公里，但商業(yè)的繁華也和一首樂曲一樣，不可能全曲從頭到尾高潮盈漫，而是有最熱點、次熱點。一般商業(yè)街有短暫的非商業(yè)區(qū)段夾雜其間，其商業(yè)興奮點段落一般在300米至600米。

2、商業(yè)街的建筑不宜過高，一般在2層樓高，個別大商場可到4層。一是逛商店誰也不喜歡爬樓，就是有電梯，人們也不喜歡上上下下地來回折騰；二是過高的建筑會產(chǎn)生壓抑感，影響人們逛商店的心境；三是通道狹窄，兩邊建筑物過高，會產(chǎn)生高樓效應(yīng)，令顧客無法在街頭駐足。

3、商業(yè)街的寬度應(yīng)在20米至30米，不宜過寬。因為人們逛商業(yè)街行走規(guī)律是走“之”字形折線，即先在一側(cè)走上一段距離，再穿行到另一側(cè)，走一段后又折向另一邊。如果街道過寬，會使人們在街兩邊往來體力耗費過大，抑制觀賞、購物的欲望。

4、商業(yè)街的營業(yè)面積也不應(yīng)過大。從一般消費者的反映看，一條商業(yè)街有20萬米的商業(yè)營業(yè)面積可能是人們體力、心理所能接受的最高值了。一定要考慮人們的體力和心理承受能力，不能使逛商業(yè)街變成走馬拉松。

（二）因地制宜原則。蓮花路改造，必須充分利用好各個地段原有的商業(yè)特點進行統(tǒng)一規(guī)劃，分段逐塊實施。根據(jù)不同的地段特點，制定不同的規(guī)劃政策。鑒于蓮花路目前高層建筑過多的現(xiàn)狀，不宜再建高層建筑，對現(xiàn)有建筑應(yīng)進行有選擇性的拆除。蓮花路改造重點應(yīng)放在高沙街至友誼街地段，改造時應(yīng)在不影響主要商業(yè)店鋪正常營業(yè)的前提下一段一段地進行，否則要是進行全封閉式改造，客流量就會消失，當(dāng)蓮花路改造好以后，也許會成為一潭死水。因此，蓮花路開發(fā)改造要一邊開發(fā)，一邊經(jīng)營，這樣才能保持蓮花路的客流和商業(yè)的繁榮。

（三）錯位經(jīng)營原則。商業(yè)街推行錯位經(jīng)營，能夠減輕內(nèi)部相互競爭的壓力，減少內(nèi)耗，從而增加凝聚力，發(fā)揮整體優(yōu)勢，這也是商業(yè)街振興的關(guān)鍵所在。像北京的西單商業(yè)街由原來不到10萬平方米的營業(yè)面積一下子發(fā)展到54萬平方米，集中了8家大型商場，營業(yè)面積增加了5.4倍。鑒于市場分割，購買力分流，因此實際上顧客不可能相應(yīng)增加，這必然引發(fā)商業(yè)街內(nèi)部爭奪客流的競爭；同時大型商場過于集中，而且多以百貨為主，導(dǎo)致重復(fù)經(jīng)營、定位雷同。因此，如何錯位經(jīng)營、特色經(jīng)營和個性化經(jīng)營，不僅關(guān)系到企業(yè)自身的存亡，也關(guān)系到能否發(fā)揮整體優(yōu)勢，共同發(fā)展的問題。蓮花路的規(guī)劃改造必須貫徹錯位經(jīng)營的思想，通過業(yè)態(tài)錯位、商品錯位、服務(wù)錯位、形象錯位等多角度、多層次的經(jīng)營錯位，來體現(xiàn)蓮花路的優(yōu)勢與特色。

（四）以人為本原則。商業(yè)街服務(wù)對象是人。所以商業(yè)街的改造要體現(xiàn)以人為本的原則，從人的行為、心理、視覺出發(fā)，滿足人們對城市環(huán)境空間多方位、多層次的需要；注意環(huán)境空間的組織和環(huán)境設(shè)施的安排；以人的視覺、觸覺以及由此引起的心理感受為參照，在功能、樣式、質(zhì)感、色彩等方面，強調(diào)精品意識，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)購物環(huán)境，突出景觀性、功能性和安全性。如在街道兩旁和建筑主體種植樹木花草或擺放盆栽，創(chuàng)造輕松、愜意的視覺效果。在功能方面，設(shè)置方便小巧的公用電話亭、美觀舒適的休閑座椅、干凈明亮的公共廁所、垃圾桶、統(tǒng)一管理、和諧協(xié)調(diào)的廣告設(shè)施和標(biāo)識系統(tǒng)，做到使用方便、造型美觀、制作精良。在街道出入口、上下臺階設(shè)施方面還要充分考慮殘疾人特別是盲人的特殊要求，以及環(huán)境保護、防火防災(zāi)、緊急疏散的要求等。同時還應(yīng)采用特殊的照明方式、特殊的地面鋪裝，使空間、建筑、景觀的設(shè)置布局渾然一體，并運用好導(dǎo)游圖、標(biāo)志牌、時鐘、噴泉、雕塑、小品景觀、象征物等等人性化的配套設(shè)施，體現(xiàn)出以人為本的現(xiàn)代城市理念。

（五）突出休閑功能的原則。從目前情況看，顧客在蓮花路上的逗留時間比較短，80%以上的消費者逗留時間不超過1個小時，逗留時間短的結(jié)果是直接影響了蓮花路的銷售額。如果消費者逗留時間更長，無疑會使商家贏得更多的銷售利潤。但是據(jù)測算，一般消費者連續(xù)逛街購物的疲勞時間最多為2小時（可逛1萬平方米左右的營業(yè)面積的商場），中老年顧客還要低于這個水平，而只有休閑、娛樂、餐飲等才可以增加消費者的滯留時間。因此，蓮花路改造應(yīng)注重商業(yè)街休閑功能的完善與改進。要注重廣場和座椅的設(shè)計，增加酒吧、咖啡吧、啤酒屋、茶館、快餐店、影劇院、發(fā)廊、美容院、溜冰場、保齡球館等場所，處處為逛街的顧客提供休息、娛樂方便，必然會延長顧客的逗留時間，增加商業(yè)步行街的活力。

（六）符合市情區(qū)情原則。改造好商業(yè)區(qū)不是一朝一夕的事，必須考慮市區(qū)的經(jīng)濟實力和現(xiàn)有的實際情況，既不能追求大而全，一下子達到高檔精品名店街的目標(biāo)，也不能無所適從。要充分利用好國家給予的優(yōu)惠政策，充分挖掘街區(qū)企業(yè)的自身潛力，利用好現(xiàn)有入駐企業(yè)的優(yōu)勢資源，進行資源整合，并采取積極措施調(diào)動國內(nèi)外開發(fā)商、投資者的積極性，吸引更多的建設(shè)資金。

（七）城市景觀與商業(yè)街效益相兼顧原則。商業(yè)街的人氣來源于傳統(tǒng)文化、習(xí)慣的沿襲，改造前的王府井人流大，生意興隆，一片繁華。改造后，雖然檔次高了，但隨之價格也高了，許多經(jīng)營戶租不起門面，許多消費者也買不起這里的商品。人們的傳統(tǒng)習(xí)慣被打破，所以分流了很大一部分消費者。珠海的蓮花路改造同樣面臨這個問題，要使蓮花路成為珠海城市的一道靚麗景觀，就必須將其建成高檔精品名店街，這在前面已經(jīng)討論過了。但檔次上來以后，價格隨之會上漲，如果這種高價位打破了現(xiàn)有消費者的購買習(xí)慣，就會在吸引一部分新的消費群體的同時，分流另一部分消費群體。這就要求在蓮花路改造時，必須對改造后的蓮花路客流構(gòu)成有一個定位，要明確蓮花路要吸引哪些客流。在建設(shè)改造時，充分考慮如何將景觀建設(shè)與蓮花路效益相結(jié)合。筆者認為未來蓮花路的顧客構(gòu)成定位應(yīng)以外地（包括澳門）客流為主，并堅持增加穩(wěn)定本地客流與吸引流動性客流相結(jié)合的原則，盡可能減少改造后分流出的客流量，并使改造后新吸引來的客流價值遠遠超出分流出去的客流價值。