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一、我國住房制度發(fā)展及現(xiàn)狀

我國住房制度發(fā)展經(jīng)歷了城鎮(zhèn)住房制度改革、經(jīng)濟適用住房建設、大力發(fā)展保障住房幾個階段，1991年至1997年是我國正式開始實施和推進城鎮(zhèn)住房制度改革，全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，使全國一部分城鎮(zhèn)居民擁有了自己的住房。

1995年，國務院決定實施國家安居工程，推動了經(jīng)濟適用住房的起步和發(fā)展。

1998年，我國開始由傳統(tǒng)的福利性住房制度向商品性住房制度轉(zhuǎn)變，一部分城鎮(zhèn)居民開始轉(zhuǎn)向通過市場渠道解決住房問題。在國家積極財政政策的引導下，提出了停止住房實物分配，實行住房制度分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系。低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。在全國范圍內(nèi)正式建立了以經(jīng)濟適用住房和廉租住房為主的住房保障體系。

二、現(xiàn)行住房保障體系中存在的不足

（一）經(jīng)濟適用住房制度存在的問題

隨著住房保障政策的推行，經(jīng)濟適用住房政策在實際運用中的一些問題也逐漸顯現(xiàn)出來。主要有幾點：

一是經(jīng)濟適用住房管理難度大，各項配套政策不夠健全。

二是經(jīng)濟適用住房出現(xiàn)了種種難以控制的違規(guī)現(xiàn)象。

三是在開始推行新制度的一段時間里，按要求以建設經(jīng)濟適用住房為主，即平均占建設比例80%左右，而這7年建得最多的年份只有6%，差距太大。

四是每年建設經(jīng)濟適用住房只占總量6%以下，市場上銷售的絕大多數(shù)是任由市場自發(fā)調(diào)節(jié)的商品房，而商品房又以大戶型、高房價住宅為主。

（二）廉租住房制度存在的問題

廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的關(guān)鍵。2008年以來，我國投入了1363億多元資金用于保障性住房建設，使一部分群眾的住房困難得到了解決。但距我國住房保障的目標還有一定差距。目前，我國廉租住房制度存在的問題主要有:

1．仍有許多城市廉租住房制度沒有擴大到低收入家庭，導致廉租住房覆蓋范圍不夠廣，與國家要求有較大差距。而相當數(shù)量的城市廉租住房建設進展緩慢，無法滿足實際需求。廉租住房制度覆蓋面有待進一步擴大。

2．部分城市尚未建立穩(wěn)定、規(guī)范的資金渠道，使得廉租住房的資金問題得不到解決。除去近幾年國家在保障性住房方面的扶持資金以外，目前只有少數(shù)城市建立了制度性的財政資金供應計劃，而多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益、土地出讓凈收益按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金作為廉租住房資金來源的主渠道。

3．部分地區(qū)廉租住房退出問題較多。已享受住房保障政策但年度審核不符合條件的家庭退出保障體系難度較大，按規(guī)定，建設（住房保障）主管部門應當根據(jù)城市低收入住房困難家庭人口、收入、住房等變化情況，調(diào)整租賃住房補貼額度或?qū)嵨锱渥饷娣e、租金等；對不再符合規(guī)定條件的，應當停止發(fā)放租賃住房補貼，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房。但實際工作中，廉租住房一旦配租出去就很難再收回。

4．低收入家庭認定難度較大。按照規(guī)定，城市低收入家庭收入標準主要包括家庭收入和家庭財產(chǎn)財產(chǎn)性收入主要包括投資收入、出租房屋等資產(chǎn)收入家庭財產(chǎn)是指家庭成員擁有的全部存款、房產(chǎn)、車輛、有價證券等。具體工作中，對家庭財產(chǎn)包含的存款、有價證券等內(nèi)容進行核對時需要多部門的配合，認定難度較大。

5．面向低收入家庭的房源仍然不足。隨著國家對保障性住房資金扶持力度的加大，各地廉租住房建設面積穩(wěn)步增大，提供了一批可供低收入家庭使用的房源，但隨著城市舊城改造的推進，市場中可供租賃的小戶型、低價位房源又日趨減少，所以仍有一部分廉租住房保障家庭領(lǐng)取租賃補貼后難以租到合適的房屋。而且大部分城市還沒有建立面向低收入家庭的房地產(chǎn)資料信息服務，不能及時提供房源信息，幫助低收入家庭租到合適的住房。

三、進一步健全住房保障制度建設的幾點措施

（一）通過立法來保障住房保障政策的實施

從國際上看，美國政府為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》《國民住宅法》等，日本的公共住宅立法達40多部。我國從1995年提出“安居工程”，正式建立了住房保障制度。

（二）合理制定中長期規(guī)劃

住房保障制度不能僅僅停留在短期的政策層面，需要將其作為一項長期規(guī)劃來考慮。2010年6月，住建部、國土部、發(fā)改委等六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》，要求各地做好2010～2012年保障性住房建設規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作。按照確定的目標，到2012年末，我國將基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；2015年，人均住房建筑面積13平方米以下的低收入住房困難家庭基本得到保障。未來5年，我國的保障房繼續(xù)維持高速建設的態(tài)勢。以廉租住房單套戶型面積50平方米計算，按照通知要求2012年將建設廉租住房7.7億平方米。以目前二、三線城市住宅建設成本每平方米1500至1700元計算，完成2012年保障目標需投資12320億元，但從2008年以來我國政府投入了1363.75億資金用于保障性住房建設，還有一部分資金依靠地方政府投資和民間資本。因此，完成2012年保障目標各地政府均有很大壓力，如何解決資金瓶頸是下一步保障工作的重點。

（三）拓寬保障住房資金來源渠道

保障性住房資金來源從國際上看主要有四個：政府撥款、低息貸款、發(fā)行專項債券和公房出租受益，其中政府撥款和政府擔保或貼息的低息貸款，是主要的資金來源。而我國目前保障住房所需資金主要是依靠政府安排，給一些地方政府造成很大壓力，造成各地資金短缺局面較為嚴重，在一定程度上影響了保障性住房的實施效果。政府今后在住房保障方面應盡快建立健全社會資金投入的政策體系，充分發(fā)揮政策手段的作用，運用金融、稅收等各方面政策優(yōu)惠措施，形成社會力量投入的最大化。

（四）健全個人收入和信用申報體系

我國住房保障制度主要是為了解決針對城市中低收入家庭的住房問題。目前還沒有建立完善的收入和財產(chǎn)申報制度，個人收入狀況不透明，在實際工作時核定中低收入群體，尤其是低收入家庭資格成為一大難點。只有健全了個人收入和信用體系，才能夠保證我國的住房保障政策真正落到實處。

今后，應該從政策制定和社會監(jiān)督兩方面來加快個人申報體系的建立。

第一，應在借鑒其他國家個人信用制度的基礎上，通過各部門協(xié)調(diào)、配合，出臺政策成立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)使用平臺，推動申報體系的建立。

第二，利用社會力量，建立監(jiān)督體系。利用政策扶持個人申報信息信用評估機構(gòu)成立，建立申報信息評估制度，通過社會力量的監(jiān)督，保證申報信息的及時性和正確性。