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摘要：

當(dāng)今能夠代表某國(guó)GDP一個(gè)重要發(fā)展走向的表象就是城市化，社會(huì)分工發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。在城市發(fā)展進(jìn)步期間，房產(chǎn)行業(yè)與城市化二者相互平衡且相輔相成，均衡發(fā)展。近些年，伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)和城市化步伐的加快，房產(chǎn)業(yè)在DGP中的位置和發(fā)揮的作用逐漸突出。所以，探究城市化與房地產(chǎn)領(lǐng)域之間的關(guān)系十分關(guān)鍵。本文針對(duì)城市化發(fā)展現(xiàn)狀，論證兩者的關(guān)系，為房產(chǎn)業(yè)和城市化發(fā)展提供了參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：

城市化；房地產(chǎn)業(yè)；互動(dòng)關(guān)系；動(dòng)態(tài)效率；

城市化程度另一個(gè)名字是“城市化率”，被認(rèn)為是城市化水平的一個(gè)數(shù)值，通常被使用某種區(qū)域中城市人口的比例呈現(xiàn)。綜合判斷城市化發(fā)展程度主要含：城市人口中農(nóng)業(yè)人口和流動(dòng)人口；13歲人口入中學(xué)率；GDP；城市第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的份額；城市人均道路的長(zhǎng)度；城市用自來(lái)水覆蓋面積；城市人均住宅面積；一萬(wàn)人擁有醫(yī)生數(shù)；人均公共綠地面積。

1城市化和房地產(chǎn)業(yè)得基本理論分析

1.1概述城市化

從定義表面看，城市化指的是不是城市的區(qū)域向城市區(qū)域演變的過(guò)程。但是大部分研究人員認(rèn)為，城市化可以被看做一個(gè)內(nèi)容極其多的轉(zhuǎn)變過(guò)程。此期間，不但有形式上的城市、城鎮(zhèn)數(shù)量的增多和規(guī)模擴(kuò)張，人口向城市的多，還集中在地區(qū)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變革，和傳播城市的文明文化、精神意識(shí)。所以，理解城市化可以從兩個(gè)角度即質(zhì)和量。從量的方面說(shuō)，城市化過(guò)程代表農(nóng)村區(qū)域持續(xù)被變革成城市區(qū)域，集中體現(xiàn)在城市范圍的延展和人口規(guī)模加大。從質(zhì)的方面看，城市化就是被被城市持續(xù)地“同化”，簡(jiǎn)單說(shuō)就是城市的先進(jìn)生產(chǎn)力、現(xiàn)代文明開(kāi)始大面積延吉到農(nóng)村，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化、城市建設(shè)和城市管理持續(xù)進(jìn)步，不斷滿足了人們?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)烈的物質(zhì)文化訴求。

1.2房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合全稱(chēng)，宏觀上房地產(chǎn)就指的土地和建在土地上面的建筑物、輔助設(shè)備和樹(shù)木、礦產(chǎn)、水資源等，還有與這些物質(zhì)相關(guān)的利益和產(chǎn)生的權(quán)利。其實(shí)房地產(chǎn)的理解可以有三種：第一，就是指在某種特定所有權(quán)關(guān)系下房屋和所占用土地的全部；第二，被認(rèn)為是地產(chǎn)和房屋的統(tǒng)稱(chēng)，體現(xiàn)的是土地和房屋在經(jīng)濟(jì)過(guò)程中的商品屬性；第三，房地產(chǎn)是土地和其建筑物，以及二者所演變出的相關(guān)權(quán)益。作為社會(huì)生產(chǎn)生活的基本介質(zhì)，房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。它屬于在城市化、工業(yè)化發(fā)展途中產(chǎn)生、發(fā)展且形成的單一化產(chǎn)業(yè)。詳細(xì)說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、管理甚至中介服務(wù)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)鏈接起來(lái)的行業(yè)。

2城市化與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系

2.1城市化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要性

第一，城市化增加房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的需求。近些年，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)的當(dāng)下，城市化邁進(jìn)飛快發(fā)展的黃金時(shí)期，如今我國(guó)的城市化已經(jīng)接近二分之一，比較工業(yè)化發(fā)展水平還明顯落后。如果要想極好地實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城市化完美融合的狀態(tài)，就需要城市化水平進(jìn)一步提升。所以從理論看，城市化給予了房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前所有未有的機(jī)遇，成為房地產(chǎn)需求根源的核心構(gòu)成之一。如果城市化持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，通過(guò)預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)外的生產(chǎn)水平下達(dá)到的城市化程度，中國(guó)將面臨一個(gè)巨大的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)。第二，城市化帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。通常情況下，主要是利率和對(duì)通貨膨脹影響房地產(chǎn)價(jià)格，但隨著我國(guó)城市化的進(jìn)一步發(fā)展，城市人口持續(xù)增多，出現(xiàn)了大量的住房需求，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格猛增。同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)的地區(qū)理論，房地產(chǎn)價(jià)格等于成本加上壟斷性地理位置的全部?jī)r(jià)值。第三，城市化發(fā)展推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多樣化需求。在人類(lèi)歷史上，世界城市化發(fā)展主要經(jīng)歷了集中城市化、郊區(qū)城市化、逆城市化和再城市化極端四個(gè)時(shí)期。四個(gè)時(shí)期在我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)不同區(qū)域和不同城市同時(shí)存在的現(xiàn)象，這在一定意義上就推動(dòng)了我國(guó)城市房地產(chǎn)需求的多樣化。

2.2房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市化的作用分析

首先，房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)。伴隨我國(guó)城市改善住房的持續(xù)深化和國(guó)家房地產(chǎn)政策的逐漸執(zhí)行，我國(guó)房地產(chǎn)有了顯著進(jìn)步，對(duì)固定資產(chǎn)投資和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了關(guān)鍵依據(jù)。其次，房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市化發(fā)展速度。農(nóng)村人口讓城市轉(zhuǎn)移的原因大致分為兩點(diǎn)：其一，城市有優(yōu)質(zhì)的生活和美好的工作環(huán)境；其二，城市能創(chuàng)造巨多就業(yè)機(jī)會(huì)。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也正對(duì)應(yīng)這兩個(gè)因素發(fā)揮效應(yīng)，從而加快越來(lái)越多農(nóng)村人口的城市化。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步一方面為解決了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的工作，另一方面也給予了農(nóng)村城市化急需的生活和生產(chǎn)元素，持續(xù)優(yōu)化城市工作生活和生產(chǎn)條件，加快城市化發(fā)展的整體腳步。再次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)城市化的綜合質(zhì)量。其一，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也使得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到改善，能為水電和公共設(shè)施等探尋出穩(wěn)定的貨幣途徑；其二，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)拓的城市發(fā)展空間，豐富了城市功能和面積。在房地產(chǎn)發(fā)展中，通過(guò)轉(zhuǎn)換城市資源，能有效增加城市面積，完善城市發(fā)展屬性，更周到地提高城市發(fā)展級(jí)別，推動(dòng)城市化質(zhì)量的提高。

3針對(duì)城市化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系的分析措施

3.1我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率循環(huán)的景氣指標(biāo)的選取

當(dāng)下一般運(yùn)用的景氣指標(biāo)挑選方法有：時(shí)差有關(guān)研究、K-l信息量、峰谷對(duì)應(yīng)法、聚類(lèi)分析等。本文參照數(shù)據(jù)的可得性匯總了和房地產(chǎn)投資波動(dòng)有關(guān)的兩百個(gè)指標(biāo)，把房地產(chǎn)投資完成額的增長(zhǎng)速度當(dāng)做基準(zhǔn)，借助以上方法等從中挑選出二十個(gè)能呈現(xiàn)房地產(chǎn)投資波動(dòng)現(xiàn)狀的先行、相同、落后指標(biāo)。

3.2我國(guó)房地產(chǎn)投資合成指數(shù)及其特征分析

采用以上的方法構(gòu)造房地產(chǎn)投資的合成指數(shù)，并且為更好地劃分周期。從房地產(chǎn)合成指數(shù)的循環(huán)序列可以看出，房地產(chǎn)投資合成一致指數(shù)從1998年開(kāi)始延續(xù)到十年后歷經(jīng)過(guò)兩個(gè)較完整的大周期。2008年初伊始，我國(guó)房地產(chǎn)投資正在新一輪房地產(chǎn)投資的下行改革過(guò)期間。房地產(chǎn)投資的每一個(gè)周期都在五年左右。而先行合成指數(shù)平均領(lǐng)先一致合成指數(shù)在一個(gè)季度或半年，而落后合成指數(shù)則要一年到一年半。

4我國(guó)房地產(chǎn)投資周期波動(dòng)的主要影響因素的計(jì)量分析

4.1指標(biāo)選取及其平穩(wěn)性檢驗(yàn)

4.1.1指標(biāo)選用

運(yùn)用新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角分析，房地產(chǎn)投資重點(diǎn)被利率、折舊率影響。所以為了很好地判斷房地產(chǎn)投資波動(dòng)的主要誘因，如今所采用的指標(biāo)都將是增長(zhǎng)率指標(biāo)，將房地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)率INVFR,作為解釋變量；而以住宅價(jià)格增長(zhǎng)率HPR，廣義貨幣增長(zhǎng)率M2R、代表成本波動(dòng)率的每平方米竣工價(jià)值的增長(zhǎng)率JGCBR、實(shí)際利率Rt作為解釋變量。

4.1.2平穩(wěn)性檢驗(yàn)

在我們建立計(jì)量模型之前，必須先檢測(cè)出數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，如果數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，就能直接運(yùn)用最小二乘估算；如果數(shù)據(jù)平穩(wěn)，則檢驗(yàn)每個(gè)變量之間是否存在協(xié)調(diào)的關(guān)系，為了分析各變量之間的關(guān)系。

5結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)與城市化之間具有一種內(nèi)在的協(xié)調(diào)關(guān)系，城市化和房地產(chǎn)業(yè)的互促互進(jìn)關(guān)系，能使二者在發(fā)展階段上能保持步調(diào)一致。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城市化腳步加快，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用逐漸突出。清楚地樹(shù)立城市化和房地產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系對(duì)能有效推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)節(jié)農(nóng)村就業(yè)壓力。

參考文獻(xiàn)

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作者:成文婧 單位:甘肅建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院