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編者按：本論文主要從住房倒按揭簡(jiǎn)介；在我國(guó)實(shí)施住房倒按揭的意義；現(xiàn)階段我國(guó)實(shí)施住房倒按揭的困難及原因；推進(jìn)我國(guó)住房倒按揭業(yè)務(wù)順利開(kāi)展的對(duì)策等進(jìn)行講述，包括了住房倒按揭作為社會(huì)保障體系的有力補(bǔ)充，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、住房倒按揭有利于商業(yè)銀行拓寬利潤(rùn)來(lái)源，增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)等，具體資料請(qǐng)見(jiàn)：

內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和人們養(yǎng)老觀念的改變，倒按揭這一新生事物逐漸為人們熟悉和接受。本文通過(guò)分析在我國(guó)實(shí)施住房倒按揭的意義、在我國(guó)遇到的困難及其原因，提出了在我國(guó)保障住房倒按揭順利實(shí)施的對(duì)策，進(jìn)而指出住房倒按揭在我國(guó)的前景。

關(guān)鍵詞：倒按揭以房養(yǎng)老原因?qū)Σ?/p>

住房倒按揭簡(jiǎn)介

所謂住房倒按揭，即反向住房抵押貸款，就是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，經(jīng)過(guò)一定的年限，每月給房主一筆固定的錢(qián)，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。由此可見(jiàn)，倒按揭實(shí)質(zhì)上是住房養(yǎng)老財(cái)務(wù)證券化模式之一，是財(cái)務(wù)融資手段，在美國(guó)被稱(chēng)為“住房現(xiàn)金計(jì)劃”，目的是把老人手中的房屋變?yōu)榭梢粤鲃?dòng)和消費(fèi)的貨幣，通俗的說(shuō)就是“以房養(yǎng)老”。

住房倒按揭業(yè)務(wù)起源于荷蘭，成熟于美國(guó)。20世紀(jì)80年代中期美國(guó)新澤西州勞瑞山的一家銀行率先在美國(guó)推出此業(yè)務(wù)，之后遍及全美，成為一種成熟的貸款方式，在加拿大、新加坡、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家日趨興旺，成為這些國(guó)家老年人改變生活方式，過(guò)更積極生活的重要途徑。

倒按揭主要有兩種模式：美國(guó)模式和新加坡模式。美國(guó)模式的放貸對(duì)象是有住房的老人。一般來(lái)說(shuō)，借款人以其自有住房作抵押向銀行貸款。在規(guī)定時(shí)期，借款人以出售自有住房的收入或其它資產(chǎn)還貸。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債也相應(yīng)增加，自有資產(chǎn)則逐步減少。房主無(wú)需即時(shí)出售房產(chǎn)或放棄產(chǎn)權(quán)，即可獲得穩(wěn)定的收入，從而改善老人的消費(fèi)能力。新加坡模式的操作方式是由60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，這個(gè)機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金的余額，歸老人的繼承人所有。

倒按揭具有以下特點(diǎn)：在倒按揭中，借款人的終極目標(biāo)是獲得資金用于滿足生活需要，住房則作為擔(dān)保獲得資金的手段，貸款人的目標(biāo)是獲得住房上的利益并最終實(shí)現(xiàn)盈利；貸款分期發(fā)放，借款人一次歸還。由于是一種風(fēng)險(xiǎn)貸款，債務(wù)人所欠利息都要加到本金上去，在計(jì)算復(fù)利的情況下，隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，債務(wù)人需歸還的利息會(huì)隨著本金的增加而不斷增加；倒按揭由于借款人壽命的影響，借款人的債務(wù)總量不確定；倒按揭的利率可采用固定利率或浮動(dòng)利率；貸款期限可以是有期限的，也可以是無(wú)期限的；倒按揭由于受到貸款期限不確定，抵押資產(chǎn)價(jià)值變化，利率不穩(wěn)定、預(yù)付款的風(fēng)險(xiǎn)、房屋維修以及不可抗力致房屋毀損等方面的影響，存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

在我國(guó)實(shí)施住房倒按揭的意義

住房倒按揭作為社會(huì)保障體系的有力補(bǔ)充，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，由于歷史原因，我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)嚴(yán)重，我國(guó)的社保體系不健全，養(yǎng)老金賬戶空賬達(dá)8000億元，許多民眾的微薄養(yǎng)老金不足以支撐生活所需。倒按揭這種采用財(cái)務(wù)金融手段來(lái)配置生命—時(shí)間資源的社會(huì)保障市場(chǎng)化運(yùn)作方式則可以有效的提高擁有住房的老人的收入水平，改善生活質(zhì)量，減輕社保體系的壓力，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

住房倒按揭可以拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)，從而拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)并未使國(guó)民的生活水平獲得同步提高。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”中，消費(fèi)未得到應(yīng)有重視。倒按揭使消費(fèi)能力較差的老人持續(xù)獲得一筆穩(wěn)定的收入，有利于提高其消費(fèi)能力。同時(shí)，老人通過(guò)倒按揭解決了自身生活費(fèi)問(wèn)題，有利于減輕子女負(fù)擔(dān)，從而提高了子女一代的消費(fèi)能力，進(jìn)而拉動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

住房倒按揭有利于盤(pán)活資產(chǎn)存量。倒按揭的實(shí)施可以活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，增加二手房的市場(chǎng)供應(yīng)量，提高住房的利用效率，緩解住房供需矛盾，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

住房倒按揭有利于商業(yè)銀行拓寬利潤(rùn)來(lái)源，增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前我國(guó)銀行業(yè)貸款質(zhì)量不高，風(fēng)險(xiǎn)較高。倒按揭貸款有利于拓寬銀行盈利空間，只要經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，可以增加銀行利潤(rùn)，并且由于有資產(chǎn)做抵押，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，有利于在貸款的動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)中改善不良貸款比例，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

住房倒按揭有利于形成適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的新型代際關(guān)系。擁有住房的老人通過(guò)倒按揭將房產(chǎn)抵押給銀行，而不由子女繼承，且養(yǎng)老不依賴子女，將兩代人之間過(guò)渡以來(lái)的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬?duì)獨(dú)立的關(guān)系。

現(xiàn)階段我國(guó)實(shí)施住房倒按揭的困難及原因

住房倒按揭自推出以來(lái)，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已相當(dāng)成熟，這幾年倒按揭在我國(guó)也已成為一個(gè)熱門(mén)話題。南京湯山“溫泉留園”已推出了“以房養(yǎng)老”的倒按揭性質(zhì)的舉措，其具體措施是老人將房產(chǎn)抵押給銀行后免費(fèi)入住養(yǎng)老院，身故后房產(chǎn)歸養(yǎng)老院所有。這種住房倒按揭的舉措實(shí)施后至今經(jīng)營(yíng)冷淡。具體說(shuō)來(lái)，現(xiàn)時(shí)期我國(guó)實(shí)施住房倒按揭的困難和原因主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

傳統(tǒng)觀念障礙。中國(guó)人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留予子孫耕”，且心里上有一種房產(chǎn)和土地崇拜，老人將自己的房子抵押給銀行，而不留給后輩，家庭觀念較重的國(guó)人恐怕一時(shí)還難以接受。目前只有特殊情況家庭才可能選擇住房倒按揭模式進(jìn)行養(yǎng)老，如孤寡家庭、空巢家庭、突發(fā)事件家庭。

經(jīng)濟(jì)法律環(huán)境不健全不規(guī)范。倒按揭需要透明、公正的法制環(huán)境，它牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)業(yè)及相關(guān)政府部門(mén)，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。住房倒按揭發(fā)展成熟的國(guó)家無(wú)一例外都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、法制健全、國(guó)民信用度較高的國(guó)家。而我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不健全，經(jīng)濟(jì)法律環(huán)境還不規(guī)范，倒按揭的配套措施還不到位，制約了倒按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在嚴(yán)重缺陷。倒按揭實(shí)施的一個(gè)前提是房?jī)r(jià)維持堅(jiān)挺，否則老人的可借款金額相當(dāng)少，對(duì)以房養(yǎng)老意義不大。這幾年我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，持續(xù)高位運(yùn)行，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民的購(gòu)買(mǎi)能力，帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，政府也采取了一系列宏觀調(diào)控措施。后市房?jī)r(jià)走勢(shì)如何尚不明朗，而一旦房?jī)r(jià)劇烈下跌，就會(huì)影響到倒按揭的實(shí)施；根據(jù)目前的地權(quán)制度，產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)住宅的使用權(quán)只有70年。土地使用權(quán)到期后需續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物都將被政府無(wú)償收回；實(shí)施倒按揭的房屋產(chǎn)權(quán)必須無(wú)糾紛，但由于歷史原因，目前我國(guó)居民的住房類(lèi)型較多，如商品房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等，不少房屋產(chǎn)權(quán)尚不清晰。

銀行積極性不高。第一，由于確定倒按揭率涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等因素，只有在獲得大量穩(wěn)定可靠的數(shù)據(jù)后，經(jīng)過(guò)精算才能確定。因此銀行確定倒按揭率的難度很大，過(guò)高，借款人不接受，過(guò)低，銀行可能要虧損；由于倒按揭隨著時(shí)間推移，風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的難度也較大；國(guó)內(nèi)大部分銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)部門(mén)的業(yè)績(jī)考核是按年度進(jìn)行的，倒按揭業(yè)務(wù)要獲利需經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間，因此盡管倒按揭能拓寬銀行的利潤(rùn)空間，但在任的經(jīng)營(yíng)者不會(huì)對(duì)后任期間產(chǎn)生效益的貸款品種產(chǎn)生興趣。

推進(jìn)我國(guó)住房倒按揭業(yè)務(wù)順利開(kāi)展的對(duì)策

住房倒按揭業(yè)務(wù)日益受到有關(guān)部門(mén)的重視，建設(shè)部已委托一家保險(xiǎn)公司研究“倒按揭”課題，北京農(nóng)行正考慮適時(shí)推出倒按揭服務(wù)。為克服上述障礙，順利開(kāi)展倒按揭業(yè)務(wù)，有必要采取以下措施：

國(guó)家要大力宣傳和鼓勵(lì)倒按揭業(yè)務(wù)，倡導(dǎo)現(xiàn)代養(yǎng)老新模式，培養(yǎng)正確的養(yǎng)老觀念。由于現(xiàn)實(shí)條件的制約，我國(guó)的社會(huì)保障只能為養(yǎng)老提供基本的生活保障，老人想提高生活質(zhì)量或應(yīng)付突發(fā)事件，必須另覓資金渠道。住房倒按揭既能有效解決老人生活資金緊張的困境，又不會(huì)增加子女負(fù)擔(dān)。國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)住房倒按揭的宣傳工作，通過(guò)輿論導(dǎo)向逐漸改變?nèi)藗兊乃枷胗^念。隨著時(shí)代進(jìn)步，傳統(tǒng)的倫理觀念的障礙將會(huì)被突破，倒按揭會(huì)成為大多數(shù)人接受的一種融通資金，改善晚年生活的新方式。

分步實(shí)施逐步推廣，成立專(zhuān)業(yè)公司運(yùn)作倒按揭業(yè)務(wù)。住房倒按揭作為新生事物，為人所接受需要一個(gè)過(guò)程，因此要分步實(shí)施。首先選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，金融等服務(wù)業(yè)相對(duì)成熟的大城市如北京、上海、廣州進(jìn)行試點(diǎn)，待時(shí)機(jī)成熟后再在全國(guó)推廣。同時(shí)為降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，提高倒按揭業(yè)務(wù)的效率，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分工，應(yīng)成立專(zhuān)業(yè)的房屋租賃信貸公司，專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)倒按揭前房屋的評(píng)估，倒按揭中的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及房主去世后房屋的維護(hù)、租賃、處理等等。只有銀行與專(zhuān)業(yè)房屋租賃信貸公司密切合作，住房倒按揭業(yè)務(wù)才能順利開(kāi)展。

建立財(cái)政金融配套措施，保證住房倒按揭的順利實(shí)施。住房倒按揭業(yè)務(wù)牽涉面廣，涉及到稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)等財(cái)政金融部門(mén)。為推進(jìn)倒按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展，可以在以上領(lǐng)域進(jìn)行制度創(chuàng)新。對(duì)房主住房倒按揭的貸款收入予以免稅。這樣有利于鼓勵(lì)老人選擇倒按揭而不是自行出租房屋，提高倒按揭住房的房源質(zhì)量，還有利于專(zhuān)業(yè)住房租賃信貸公司進(jìn)行管理；對(duì)銀行開(kāi)展倒按揭業(yè)務(wù)獲得的房產(chǎn)增值收益免稅，提高銀行開(kāi)展倒按揭業(yè)務(wù)的積極性；創(chuàng)新保險(xiǎn)品種，開(kāi)展倒按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)業(yè)要積極介入到倒按揭業(yè)務(wù)中去，開(kāi)發(fā)一系列相關(guān)的險(xiǎn)種，提高老人的支付能力和償還能力，增強(qiáng)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)；加快社會(huì)征信體系建設(shè)，便于銀行對(duì)借款人進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，降低貸款銀行面臨的道德風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)；改變銀行的考核方式，建立長(zhǎng)效的倒按揭業(yè)績(jī)考核評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

完善房地產(chǎn)制度，建立建全倒按揭的相關(guān)法律制度。完善物權(quán)法，修改《城市房地產(chǎn)管理法》，允許土地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期直至房屋自然毀損；統(tǒng)一各類(lèi)住房制度，允許非商品房在補(bǔ)交一定的差價(jià)后，取得商品房的各類(lèi)權(quán)益，允許其上市交易，為住房倒按揭的實(shí)施提供充足的房源；為保障債權(quán)人的利益，建立倒按揭登記制度和公示制度；建立健全銀行倒按揭業(yè)務(wù)審查和資金發(fā)放程序，嚴(yán)格資金管理；加大對(duì)借款人違約責(zé)任的處罰力度和執(zhí)行力度。

住房倒按揭業(yè)務(wù)不但提高了老人晚年生活質(zhì)量，增強(qiáng)了其應(yīng)付突發(fā)事件的能力，而且豐富了金融市場(chǎng)的品種和功能，拓寬了銀行的盈利空間，還能完善社會(huì)保障體系，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此是一個(gè)能帶來(lái)多贏效果的新的金融產(chǎn)品。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，經(jīng)過(guò)各方共同努力，開(kāi)展住房倒按揭業(yè)務(wù)在我國(guó)是大勢(shì)所趨，倒按揭業(yè)務(wù)將獲得長(zhǎng)足發(fā)展。