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要約合同范文第1篇

關(guān)鍵詞：預(yù)約合同；要件

中圖分類號：D923文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1005-5312（2012）11-0249-01

預(yù)約合同又叫預(yù)備合同、預(yù)合同，簡稱為預(yù)約。與之對應(yīng)的概念是本約，也叫本合同。故本約是為履行該預(yù)約而成立的合同。預(yù)約從本質(zhì)上來說是一種債權(quán)合同，因此它的構(gòu)成規(guī)則也應(yīng)該與一般合同的基本規(guī)則相一致，尊重當(dāng)事人雙方的自由選擇意愿，形式以不要式為主。它的構(gòu)成包括形式上和實(shí)質(zhì)上的要件，同時(shí)也具有一定的獨(dú)特性。

一、預(yù)約合同形式要件的特殊性

（一）時(shí)間上，預(yù)約的訂立發(fā)生在本約的談判進(jìn)程中。預(yù)約是本約締約過程中簽訂的合同，目的在于固定交易機(jī)會(huì)，約束交易雙方，使交易者在復(fù)雜的市場環(huán)境中能夠最終達(dá)成本約。

（二）主體上，預(yù)約當(dāng)事人須與本約當(dāng)事人保持一致。預(yù)約當(dāng)事人之間的關(guān)系是依靠信賴建立起來的，例如信任當(dāng)事人的實(shí)力、名譽(yù)等從而希望與其訂立預(yù)約，其債權(quán)不得讓與，債務(wù)不得移轉(zhuǎn)承擔(dān)?；陬A(yù)約的這種特殊性，主體身份應(yīng)當(dāng)保持一致性，否則預(yù)約將會(huì)失效。

（三）與本約形式的關(guān)系上，當(dāng)本約形式為法定方式時(shí)：如果目的是為了保全證據(jù)，則預(yù)約不必采取和本約一樣的形式；若出于提醒當(dāng)事人慎重考慮的目的，則預(yù)約和本約應(yīng)當(dāng)采用一種方式。 當(dāng)本約形式是約定方式時(shí)，則預(yù)約不受本約形式的影響，倘若約定的本約形式擴(kuò)及至預(yù)約，則從其約定。

二、預(yù)約合同實(shí)質(zhì)要件的特殊性

預(yù)約的實(shí)質(zhì)要件即生效要件，既要滿足一般合同的四個(gè)實(shí)質(zhì)要件，又要達(dá)到不被認(rèn)為是所要訂立的本約合同的要求，其特殊性表現(xiàn)在：

（一）預(yù)約的意思表示須明確指出將來訂立本約合同，并且受該意思表示的約束；

（二）預(yù)約的標(biāo)的為當(dāng)事人誠實(shí)履行將來訂立本約合同的一系列談判磋商的行為；

（三）預(yù)約的內(nèi)容具有一定的確定性。確定的程度不必像一般合同那樣，因?yàn)檎勁械倪^程本身就是充滿反復(fù)與變數(shù)，要求預(yù)約的內(nèi)容具備一般合同那樣的確定性對義務(wù)人而言是很苛刻的，但標(biāo)準(zhǔn)也不能過低，至少應(yīng)該達(dá)到合同義務(wù)的充分確定并且可以據(jù)此證明給予救濟(jì)是正當(dāng)?shù)某潭取?/p>

三、預(yù)約與相關(guān)概念辨析

（一）預(yù)約與尚未完成給付狀態(tài)的實(shí)踐合同

在實(shí)踐合同中，交付標(biāo)的物或完成其他給付不是當(dāng)事人的給付義務(wù)，只是先合同義務(wù)。該合同的當(dāng)事人即使意思表示一致，并不代表合同的成立，只有一方交付了標(biāo)的物后才能使合同成立，所以尚未完成給付狀態(tài)的實(shí)踐合同，由于不具備合同成立的要件，其實(shí)是沒有成立的本約，不具有預(yù)約給付內(nèi)容方面的特殊性（誠實(shí)地訂立本約的行為義務(wù)）。如果給付完成狀態(tài)消失，則本約就已經(jīng)成立，變化過程中不存在兩個(gè)合同的問題。所以，預(yù)約與尚未完成給付狀態(tài)的實(shí)踐合同是有明顯區(qū)別的。

（二）預(yù)約與附生效條件的合同、附生效期限的合同

根據(jù)我國《合同法》第四十五條、第四十六條的規(guī)定，附生效條件的合同在條件具備時(shí)合同生效；附生效期限的合同生效在期限到來之時(shí)。這兩類合同都意味著將來達(dá)到某個(gè)狀態(tài)合同就會(huì)發(fā)生法律效力。那么預(yù)約和它們之間是等同關(guān)系還是有所差別呢？

筆者認(rèn)為：就產(chǎn)生效力的時(shí)間而言，預(yù)約自成立時(shí)即生效，是同時(shí)發(fā)生的，但是后二者如果條件或期限不具備，則只存在成立的事實(shí)，合同卻不具有法律效力；其次，就合同數(shù)量上看，預(yù)約是相對本約而言的，是兩個(gè)不同的合同，而附生效條件或附生效期限的合同，自始都是作為一個(gè)合同而存在的，條件或期限只是限制合同生效的；再者，就內(nèi)容而言，預(yù)約在成立時(shí)已經(jīng)存在當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，但后二者除法律另有規(guī)定外，當(dāng)事人之間并不存在任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（三）預(yù)約與備忘錄

備忘錄一般有兩種情形：一種是就部分條款取得一致，在此基礎(chǔ)上尚需繼續(xù)談判，在訂立合同的過程中對雙方已取得的談判結(jié)果的記載；一種是通過談判，當(dāng)事人對合同的全部條款均已合意，但需要等待有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或簽署才能生效，產(chǎn)生約束力。第二種常見于外交文書。預(yù)約與備忘錄是兩個(gè)概念，不能等同。

（四）預(yù)約與意向書

要約合同范文第2篇

    要約邀請又稱為引誘要約,根據(jù)《合同法》第15條的規(guī)定,它是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為,只是引誘他人發(fā)出要約,不能因相對人的承諾而成立合同。在發(fā)出要約邀請以后,要約邀請人撤回其邀請,只要沒給善意相對人造成信賴?yán)娴膿p失,要約邀請人一般不承擔(dān)責(zé)任。

    二、怎樣區(qū)分要約和要約邀請?

    第一,依法律規(guī)定作出區(qū)分。

    第二,根據(jù)當(dāng)事人已經(jīng)表達(dá)出來的意思來確定當(dāng)事人對其實(shí)施的行為主觀上認(rèn)為是要約還是要約邀請。

要約合同范文第3篇

    第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位，是按揭付款還是按工程期分期付款。如是分期付款，每期的繳款時(shí)間應(yīng)注明。

    第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交屋，而不應(yīng)模棱兩可的措辭來表達(dá)，因?yàn)檫@里涉及到逾期交屋的違約問題。

    第三，對于購置房屋的面積要明確注明銷售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少、實(shí)際使用面積是多少。如果面積誤差超過經(jīng)約定范圍，客戶有權(quán)要求退房并追索利息損失。目前，如象上海等一些南方城市，甚至規(guī)定發(fā)展商售樓的實(shí)測面積大于客戶購置面積時(shí)客戶可不必追補(bǔ)面積款，而實(shí)測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。

    第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因?yàn)槊簹夤居幸?guī)定，必須等到樓房入住率達(dá)70％時(shí)才通氣源。因此，雖然煤氣管已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明入住不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。

    第五，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的 因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)注明一個(gè)合適的日期，發(fā)展商不能無限期地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

    第六，發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述 協(xié)議內(nèi)容，往往還會(huì)讓客戶再簽署一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交屋的免賠責(zé)任，以及面積差異過大在哪些情況下的免賠責(zé)任。

要約合同范文第4篇

閑暇：可以去搖滾一下

作為媒體設(shè)計(jì)人，同事小劉更喜歡在閑暇擺弄放在他房間里的舊唱片和床頭的老吉他。他十分懷念十年前在大學(xué)里當(dāng)搖滾人的那段時(shí)光，只是由于工作和生活，加之周邊很少有會(huì)音樂的人，所以熱情也就漸漸地淡了。

不過，小劉仍舊跟過去樂隊(duì)里的一些人保持著一定的聯(lián)系。偶爾，也會(huì)到他們的排練場和他們所混跡的各類酒吧、演藝廳逗留。在那種氣氛里尋找往日的一些支離破碎的感覺。這種感覺并非只是音樂，有時(shí)候更多地?fù)诫s了某個(gè)特定時(shí)期的回憶片段。

小劉認(rèn)為，這恰恰是搖滾存在的一個(gè)理由，“它是在喚醒內(nèi)心中的某些沉睡?！本拖衲嵌甑拇藿?、王杰，就像那二年的黑豹、唐朝。小劉說，“搖滾從來就沒有退出過城市，搖滾就在城市的某個(gè)角落里，它只不過更加體現(xiàn)在私密性上了。畢竟音樂是自己的事情，搖滾的特質(zhì)決定了它的非主流和邊緣化。”

都市：從不缺乏搖滾人群

事實(shí)上，有越來越多的音樂愛好者從事于搖滾。他們自己組織樂隊(duì)，自己譜曲作詞，自己排練，自己尋找演出機(jī)會(huì)，自己灌唱片。這些搖滾樂隊(duì)，有些非常固定，有些則屬于懶散組合。他們演出的地方也不固定，很隨意，甚至于就在某個(gè)地下室里就開始嘶吼，那個(gè)狹小的空間里有時(shí)會(huì)有架子鼓，有貝斯……演出的時(shí)候，有時(shí)候是單一的樂隊(duì)，有時(shí)則是幾個(gè)樂隊(duì)共同出演。他們的收益和演出效果很難保障。

“開演前我和水脈波樂隊(duì)的老趙說，你們樂隊(duì)排最后一個(gè)演出，虧大了。等你們上場的時(shí)候，臺下面除了等著搬音箱和拆臺的以外，估計(jì)沒什么人了。老趙笑著說，你不是還在嘛?就當(dāng)給你演個(gè)專場吧只要還有一個(gè)人我們就演。我說，你別不信。第一個(gè)樂隊(duì)演完，走三分之一的人；第二個(gè)樂隊(duì)演完，再走三分之一。能堅(jiān)持到最后的觀眾不會(huì)超過二十個(gè)。事實(shí)是所有一切真的不幸被我說中了?！币粋€(gè)搖滾人在介紹一次匯演時(shí)介紹說。

但是，似乎沒有什么因素可以阻撓他們投身于搖滾的熱情。

這是一群“奇怪”的人，他們可以在路邊喝著買一送一的啤酒，在一個(gè)人的時(shí)候靜靜地彈著吉他，任憑手中的煙在無味的生活中燃盡……這幫人在為了自己所追求和喜愛的音樂而努力著，偶爾的一次演出機(jī)會(huì)，是他們最珍惜的，哪怕他們還得自己出點(diǎn)場地費(fèi)，在他們奇怪的裝扮下，其實(shí)是一顆顆最天真的心!借用女生的話來說，他們是一群可愛的人?！毙⒌呐笥?，瘐斃樂隊(duì)的主唱楊耀似乎更滿足于自己的現(xiàn)狀。

存在：有一個(gè)很簡單的理由

楊耀是居住在興華街的市民，他的官方身份是太原市自來水廠的一名工人。平時(shí)，他也會(huì)和大多數(shù)上班族樣按時(shí)上下班。但只要有演出的時(shí)候，就會(huì)集中在吉他手田青的家排練。這里也是他們的專業(yè)錄音工作室。

楊耀很重視每一次排練機(jī)會(huì)，作為主唱，他并不輕松，從始至終都要和大家在一起排練，“我們是一個(gè)整體。”楊耀強(qiáng)調(diào)。

雖然“瘐斃”如今在太原搖滾人耳中已經(jīng)是一個(gè)非常熟悉的名稱了。但它依然為生計(jì)擔(dān)憂著，“在酒吧演出，僅僅靠賣門票，一張二十來塊，命好了能把場地費(fèi)掙回來，命不好的話，還得倒貼。這樣做，連煙錢都掙不下。因?yàn)樯钏?，只能靠別的工作掙錢。我們的歌全部是自己創(chuàng)作，和酒吧跑場子的樂隊(duì)還不一樣。不過，不管在何時(shí)何地，對我來說，音樂始終是我最好的心靈洗滌劑，這也是瘐斃存在的理由，我只希望愛好搖滾樂的朋友們，都能知道在太原有很多像我們這樣的“地下”樂隊(duì)，一些太原市土生土長的哥們兒組成的樂隊(duì)。希望他們來聽一聽?！?/p>

類似“瘐斃”的現(xiàn)象在別的樂隊(duì)里都已經(jīng)不是問題的問題。

搖滾：另類娛樂的方式

“搖滾的地下性、民間性，讓許多的非搖滾人士對其產(chǎn)生了偏見。以為他們不入流，甚至野蠻，但事實(shí)恰恰相反，這群音樂人很有素質(zhì)，很有發(fā)展?jié)摿?，有許多專業(yè)的，具有先見性、創(chuàng)意性的音樂人參與其中，我見過許多大學(xué)生樂隊(duì)，他們有著非常好的音樂感覺和生活體驗(yàn)。他們的作品所反應(yīng)的恰恰是當(dāng)下都市人的焦慮、憂慮、張揚(yáng)、脆弱、叛逆等種種精神面貌，搖滾從某一方面就是為了釋放心情而存在的?！闭诤蜕轿麟娕_音樂廣播FM94.0共同牽手組織太原“至同道臺夏日搖滾英雄會(huì)音樂大賽”的同至人購物中心所在的同至人商業(yè)集團(tuán)公司副總經(jīng)理李文杰介紹說。

瘐斃的楊耀對此也解釋說：“搖滾樂并不可怕，來現(xiàn)場聽聽，你會(huì)喜歡上它的……玩搖滾只是一種生活，你只需單純地喜歡，就像你喜歡踢足球，打籃球一樣，只是單純地去玩，就足夠了。無須刻意，就像我們從沒有刻意去定型樂隊(duì)類型，怎么好怎么來吧，自己喜歡就行。歌詞內(nèi)容除了愛情，什么都寫。還有平時(shí)看到的社會(huì)上的一些不平事、生活壓力、還有孤獨(dú)感……”

從某方面上說，搖滾是治療都市“壞心情”的劑偏方，也是休閑和娛樂的“另類”方式。

權(quán)威、經(jīng)濟(jì)、場所：搭建搖滾推介平臺的必然因素

“我們致力于搭建起一個(gè)穩(wěn)固的搖滾音樂傳播平臺，為山西的搖滾事業(yè)作出自身應(yīng)有的貢獻(xiàn)。”同至人的李文杰在提及7月6日到8日在位于朝陽街中段的同至人購物中心進(jìn)行的至同道合夏季搖滾大賽時(shí)強(qiáng)調(diào)說。

英雄聚會(huì)，迪克牛仔飛降龍城。在搖滾英雄會(huì)期間，有包括迷失樂園、核子、東階、the wishers等至少四支新銳搖滾樂團(tuán)參加，這些樂隊(duì)當(dāng)中有許多在全省乃至全國都是有相當(dāng)水準(zhǔn)的，甚至在國際賽事上都取得過驕人成績。為了進(jìn)一步提升這一盛事的規(guī)格，大賽還特別邀請了著名搖滾人迪克牛仔加盟本次賽事。

山西電臺音樂廣播FM94.0是本次大賽的主辦單位。作為本省最大的音樂平臺，常年推介全省、全國以及世界最新的音樂潮流和態(tài)勢，為我省緊跟世界音樂水準(zhǔn)作出了巨大的推廣作用。像迷失樂園、核子等樂隊(duì)都得到過其大力推介?！翱梢灶A(yù)見，本次盛事能夠讓山西的搖滾事業(yè)達(dá)到空前的提升。”李文杰如是說。

志同道合，搖滾音樂風(fēng)云聚會(huì)。本次活動(dòng)也得到了華北地區(qū)最大的單體商城同至人購物中心在資金和場所方面的鼎力支持。擁有26萬平米大賣場的同至人購物中心，具有非常雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和深厚的文化底蘊(yùn)，其致力于創(chuàng)建“城市商務(wù)綜合體”和“山西品牌總部基地”的戰(zhàn)略目標(biāo)顯示了同至人的品位和高度。同時(shí)，其展闊的外部與內(nèi)部環(huán)境也為都市搖滾的進(jìn)入提供了展示的舞臺。與搖滾結(jié)緣，讓品位生活走進(jìn)都市民間，讓民間音樂文化走進(jìn)品位殿堂，同至人創(chuàng)建現(xiàn)代企業(yè)文化的舉措蘊(yùn)含著無限的潛力。同至人購物中心的加盟也使得這次城市搖滾音樂的盛會(huì)如虎添翼。

文化：一件需要長期投入的事業(yè)

李文杰認(rèn)為，一個(gè)大型商場的實(shí)力展示無疑是在其文化魅力和公益服務(wù)上。從某種意義上講，本次活動(dòng)可以說是媒體和企業(yè)、音樂和文化的集中體現(xiàn)。搖滾作為邊緣性的音樂文化，很少有企業(yè)在這方面做出努力。同至人的參與將為搖滾走向繁榮提供一種現(xiàn)實(shí)的可行可鑒性的標(biāo)本，從而帶動(dòng)更多的企業(yè)投身到搖滾文化中來，最終構(gòu)建一種文化共享的可能。”

事實(shí)上，企業(yè)與文化接軌，同至人并非首創(chuàng)，在北京、上海的許多與同至人樣的知名商場，譬如東方新天地、國貿(mào)商城與中信泰富都在長期作著類似的運(yùn)作。北京東方新天地與各國大使館有著密切的合作，商場搭建平臺將異國文化如詩歌、雕刻、繪畫等展示給消費(fèi)者。中信泰富在高雅音樂、藝術(shù)展示、文化交流上常年為會(huì)員提供免費(fèi)服務(wù)。李文杰認(rèn)為，不管是什么樣的接軌，都必須是長期的、不間斷的。同至人看好搖滾的遠(yuǎn)期發(fā)展。就此次活動(dòng)而言，同至人還有后續(xù)的動(dòng)作，譬如在今年年來會(huì)舉行一次更高檔次的盛會(huì)。

根源：民間的感覺

對于搖滾在太原現(xiàn)狀，李文杰也作了分析，他指出，太原有一些較激進(jìn)的樂隊(duì)，就像當(dāng)年的許多前輩一樣，在價(jià)值取向及文化觀點(diǎn)上較為個(gè)性激進(jìn)，因此難以廣泛傳播，走不到流行音樂的大舞臺上來。不過，從另一個(gè)方面來說，搖滾的本質(zhì)就是激進(jìn)，不激進(jìn)就不稱之為搖滾。搖滾要的就是這種民間的感覺，自由、舒展，充斥在生活的各個(gè)部分，享受民間的快樂、憂郁。搖滾并非不食人間煙火，搖滾耍的就是人間滋味。這也是如今搖滾之所以民間性更強(qiáng)的緣故。

山西事實(shí)上已經(jīng)成為搖滾大省，搖滾樂隊(duì)層出不窮，亞月的貓、GDB、綠舌頭、冥咒、戒備、二樓陽臺、木偶情人、造音工廠、二后生……太原也因此成為較為搖滾的城市。雖然隨著時(shí)間的推移，這些樂隊(duì)中的一些注定要淡出人們的視野，但是，后來者仍舊會(huì)有，而且會(huì)越來越多。

要約合同范文第5篇

論文摘要：商品房廣告、商品房認(rèn)購書及定金的性質(zhì)問題是目前商品房前期交易中易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)。由于相關(guān)法律法規(guī)還不健全，政府監(jiān)督力度不夠，以至問題出現(xiàn)時(shí)，購房者往往處于被動(dòng)地位。本文從保護(hù)購房者合法利益的角度出發(fā)，探討房地產(chǎn)前期交易中易出現(xiàn)糾紛的法律問題，明辯法理，也為糾紛的解決提出建議。

目前，關(guān)于房地產(chǎn)前期交易的法律性質(zhì)在理論界說法不一，加之法律法規(guī)還不健全，缺乏可操作性，這給實(shí)踐中案件的判決帶來一定難度。一般說來，商品房前期交易包括商品房廣告、認(rèn)購書及定金等法律問題。

一、商品房銷售廣告的法律性質(zhì)

王小姐某日看到一則商品房廣告所寫：“城市靜謐花園，百米間距，挑高空間，一梯兩戶、南北通風(fēng)，純板樓設(shè)計(jì)”。這則廣告讓追求居住品質(zhì)的王小姐非常心動(dòng)，雖然價(jià)格較高，但王小姐仍然與開發(fā)商簽訂了正式的商品房買賣合同。然而當(dāng)王小姐準(zhǔn)備入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)該樓盤旁邊緊鄰五環(huán)路，夜晚貨車通行；樓間距僅為20米；廣告中的純板樓設(shè)計(jì)變成了方正的塔樓，就更見不到南北通風(fēng)的影子了，王小姐非常氣氛，準(zhǔn)備將開發(fā)商告上法庭。

在以上的案例中，王小姐認(rèn)為該樓盤實(shí)情與廣告不符，開發(fā)商違約。那么商品房廣告的內(nèi)容對開發(fā)商是否有約束力呢?這則較為典型的案例給人們以啟示。

(一)合同法的相關(guān)規(guī)定

商品房銷售廣告根據(jù)內(nèi)容界定可分為要約與要約邀請，根據(jù)合同法的規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約是訂立合同的第一步，是必經(jīng)程序，一經(jīng)受要約人承諾，要約內(nèi)容即視為合同條款，對當(dāng)事人雙方均有拘束力。而要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。它不是訂立合同的必經(jīng)階段，對當(dāng)事人也無法律約束力。根據(jù)合同法的規(guī)定，商業(yè)廣告一般為要約邀請，內(nèi)容符合要約的視為要約。這則規(guī)定可以解釋的空間很大，而商品房廣告伴隨著商品房市場的泡沫經(jīng)濟(jì)更是亂象叢生。開發(fā)商通過各種廣告媒介吸引購房者，做出各式各樣的承諾，而當(dāng)購房人入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)承諾無法兌現(xiàn)，開發(fā)商往往利用自己的信息不對稱的優(yōu)勢而不顧購房者的權(quán)益，夸大宣傳、虛假廣告比比皆是，為保護(hù)購房者權(quán)益，在商品房銷售廣告的立法領(lǐng)域需要更詳盡的規(guī)定。

(二)相關(guān)司法解釋的規(guī)定

2003年3月24日由最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，第三條就商品房銷售廣告的法律性質(zhì)做出了規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

《解釋》針對商品房的銷售廣告的法律性質(zhì)仍然與合同法一脈相承，也就是在通常情況下，商品房銷售廣告為要約邀請，《解釋》同時(shí)就商品房銷售廣告構(gòu)成要約的必要條件做出規(guī)定，為實(shí)踐審判提供了可具操作性的依據(jù)，根據(jù)《解釋》的規(guī)定，商品房銷售廣告構(gòu)成要約的必要條件為：

第一，出賣人就商品房“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和允諾。這一規(guī)定將開發(fā)商的允諾限定在“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”，縮小了可能產(chǎn)生爭議的范圍，而何為開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，一般應(yīng)指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定的用地范圍。這也就意味著開發(fā)商若對開發(fā)規(guī)劃范圍外如周邊自然環(huán)境或教育設(shè)施等做出的允諾，預(yù)購人即應(yīng)當(dāng)判斷該廣告內(nèi)容不具有法律約束力。這種限定在減少爭議的同時(shí)存在著無從約束開發(fā)商就規(guī)劃范圍外的允諾的問題，目前，很多購房人正是被“周邊幽靜的環(huán)境，實(shí)力雄厚的教育機(jī)構(gòu)”這樣的允諾所吸引，因此，開發(fā)商就開發(fā)規(guī)劃范圍外的允諾是《解釋》的空白，有待于立法進(jìn)一步完善，筆者認(rèn)為立法中一一列舉可能存在的若干情形并不現(xiàn)實(shí)，但在全社會(huì)高呼誠信的今天，房地產(chǎn)立法體系中引入誠信做為基本原則應(yīng)屬必然，基本原則是一種克服法律局限性的立法技術(shù)。

誠信原則的引入無疑為司法實(shí)踐提供了依據(jù)，同時(shí)限制了開發(fā)商在商品房銷售廣告中的允諾行為，也能更好的保護(hù)預(yù)購人的權(quán)益。

第二，該說明和允諾具體確定。何謂具體確定呢?《解釋》沒有規(guī)定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這便增加了司法實(shí)踐中的不確定因素，筆者認(rèn)為具體確定是指廣告用語是明確的，可以量化的，而不是模糊不清、模棱兩可的。如對房屋結(jié)構(gòu)的允諾：一梯兩戶，南北通風(fēng)；層高達(dá)2.8米；樓間距為100米等?？傊彿咳送ㄟ^具體確定的廣告內(nèi)容可以判斷與開發(fā)商之間的基本權(quán)利義務(wù)，同時(shí)為避免不確定因素帶來的爭議，《解釋》應(yīng)進(jìn)一步明確“房屋及相關(guān)設(shè)施”的具體類別。

第三，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響?！爸卮笥绊憽庇捎谄渲饔^性較強(qiáng)，在客觀上沒有一個(gè)可以量化的標(biāo)準(zhǔn)，不同類型的人對于“重大影響”的理解也會(huì)因人而異，因此，在司法實(shí)踐中，對于具體事例的判斷只能依據(jù)法官的經(jīng)驗(yàn)及個(gè)案的具體情況，筆者認(rèn)為，提供客觀上可以量化的標(biāo)準(zhǔn)更具有可行性，如預(yù)購人基于信賴開發(fā)商具體確定的允諾，造成了損失，包括實(shí)際損失及可預(yù)見的損失等。

二、商品房認(rèn)購書及定金的法律性質(zhì)

(一)商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)

商品房認(rèn)購書通常是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前，就交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)所簽訂的文書。它是對雙方商品房交易的初步確認(rèn)。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況(含位置、面積等)；價(jià)款計(jì)算；簽署正式商品房買賣合同的時(shí)限約定。在現(xiàn)實(shí)交易中，開發(fā)商占據(jù)著主動(dòng)地位，認(rèn)購書的具體格式及內(nèi)容往往由開發(fā)商一方制定，而開發(fā)商往往制定對自己有利的條款，約定定金條款就是一例，買受人交付定金后，無論什么原因，只要不與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同就有定金被沒收的風(fēng)險(xiǎn)。目前，學(xué)界對認(rèn)購書及定金的性質(zhì)眾說紛紜，這給司法實(shí)務(wù)帶來了一定的困惑，而購房人的利益同樣無法得到維護(hù)。

關(guān)于認(rèn)購書的性質(zhì)，主要有以下幾種觀點(diǎn)：1．意向說。認(rèn)為認(rèn)購書只是買賣雙方的合作意向，不具有任何法律效力；2．擔(dān)保說。認(rèn)為認(rèn)購書是擔(dān)保簽訂正式合同的定金合同；3．正式合同說。認(rèn)為只要雙方意思表示自愿真實(shí)，簽訂的認(rèn)購書即可認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，而日后簽訂的正式合同應(yīng)做為認(rèn)購書的補(bǔ)充。4．預(yù)約合同。認(rèn)為認(rèn)購書是約定將來簽訂正式的商品房買賣合同的契約。

筆者認(rèn)為，意向說完全否認(rèn)了認(rèn)購書的法律效力，它的積極意義在于開發(fā)商無法將不平等的條件強(qiáng)加于購房者身上，但同時(shí)它也帶來了很大的交易風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場完全為賣方市場的情形下，容易導(dǎo)致開發(fā)商惡意拒絕交易，進(jìn)行不正當(dāng)競爭。

擔(dān)保說從積極的方面考慮，應(yīng)當(dāng)是可以規(guī)避一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)，而這種觀點(diǎn)對購房者是不利的，目前，購房人買房大多數(shù)是在購房廣告的夸大宣傳、售樓小姐威逼利誘式地勸說下誠惶誠恐的將幾萬元的預(yù)付款交給開發(fā)商的，而開發(fā)商往往在接下來的談判中強(qiáng)加不合理的條件給購房人，在這種情形下，若采用擔(dān)保說，結(jié)果必然致購房人啞巴吃黃連，有苦說不出的境地，購房人的權(quán)益無法得到保障，這也是目前開發(fā)商大力推崇此種觀點(diǎn)的原因。

將認(rèn)購書完全等同于正式合同同樣有其不妥之處，往往簽訂認(rèn)購書的時(shí)機(jī)、條件并不成熟，交易雙方具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不明晰，將其完全等同于正式合同無異斷了購房者的后路，也更容易產(chǎn)生糾紛。當(dāng)然，我們并不排除認(rèn)購書在特定情形下可以成為正式合同的可能。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！币罁?jù)《解釋》，將認(rèn)購書認(rèn)定為正式的商品房買賣合同必須具備兩個(gè)條件：第一，具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容；第二，出賣人已經(jīng)按照約定收取了房款。而《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容共有十三項(xiàng)，若缺失一項(xiàng)或幾項(xiàng)能否構(gòu)成正式的商品房買賣合同呢，《解釋》并沒有進(jìn)行說明，這同樣給司法實(shí)務(wù)帶來一定的困難。筆者認(rèn)為，應(yīng)將這十三項(xiàng)內(nèi)容劃分為必要條款及可補(bǔ)充的條款，而必要條款很顯然是正式的商品房合同所必須具備的，而可補(bǔ)充的條款可以經(jīng)過日后的補(bǔ)充協(xié)議予以完善。

在通常情況下，應(yīng)將認(rèn)購書認(rèn)定為預(yù)約合同。傳統(tǒng)民法將契約分為預(yù)約與本約，預(yù)約是約定將來在一定的時(shí)期內(nèi)訂立本約的契約，本約即是將來要訂立的契約。預(yù)約與本約均為獨(dú)立合同，預(yù)約的訂立經(jīng)過交易雙方意思表示達(dá)成一致，并且內(nèi)容也就是雙方為訂立本約而進(jìn)行商談的義務(wù)也是具體確定的。當(dāng)開發(fā)商與購房者簽訂認(rèn)購書，雙方均有固定交易機(jī)會(huì)的真實(shí)目的，同時(shí)約定了一定時(shí)限訂立正式的商品房買賣合同，由于房屋買賣不同于普通商品買賣，認(rèn)購書作為預(yù)約合同的獨(dú)立性意味著對交易雙方的約束作用，這更有利于維護(hù)做為弱者的購房人的利益的維護(hù)，有利于公平的房地產(chǎn)市場前期交易秩序的確立?？傊?，通常情況下商品房認(rèn)購書為預(yù)約合同，在特定情形下可以認(rèn)定為正式的商品房買賣合同。

(二)商品房認(rèn)購書的法律效力

認(rèn)購書的性質(zhì)確定后需要明確的是認(rèn)購書作為預(yù)約合同具有怎樣的法律效力。預(yù)約雖然不如本約內(nèi)容詳備，但仍然具備著確定性的要素，即為合法的行為，未來必須訂立本約和主要內(nèi)容所確認(rèn)的法律關(guān)系雙方當(dāng)事人應(yīng)予以遵守。作為預(yù)約合同的認(rèn)購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括雙方自愿真實(shí)的意思表示，標(biāo)的的確定性及約束條款。具備預(yù)約合同基本條件的認(rèn)購書的法律效力為買賣雙方應(yīng)履行盡最大努力進(jìn)行談判磋商的義務(wù)。談判磋商以誠實(shí)信用、公序良俗為基本原則，一方不得利用自己的優(yōu)勢地位，強(qiáng)加不合理?xiàng)l件給對方當(dāng)事人。對于開發(fā)商而言，應(yīng)為購房人保留標(biāo)的房，與購房人善意磋商談判。而對于購房人而言，也應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)行磋商談判。如果雙方當(dāng)事人已盡最大誠信義務(wù)進(jìn)行磋商談判，但仍然對正式商品房買賣合同主要條款存有異議致交易終止的，雙方不承擔(dān)任何責(zé)任。

(三)認(rèn)購書中有關(guān)定金的法律問題

當(dāng)開發(fā)商與購房人簽訂認(rèn)購書后，往往向購房人收取一定的費(fèi)用，稱呼五花八門，如“預(yù)付款”、“訂金”、“保證金”等。那么，收取費(fèi)用的性質(zhì)是什么?開發(fā)商有沒有權(quán)利沒收?購房人如何保護(hù)自己的權(quán)利呢?要解答以上問題，我們不得不對開發(fā)商收取的費(fèi)用的法律性質(zhì)進(jìn)行分析。