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生態(tài)農(nóng)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)范文第1篇

河南財(cái)鑫集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱河南財(cái)鑫集團(tuán)）組建于2001年2月8日，現(xiàn)為國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品加工示范企業(yè)，河南省百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一，河南省高新技術(shù)企業(yè)和河南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)。近年來(lái)，河南財(cái)鑫集團(tuán)充分利用本地資源，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)種植和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，通過(guò)良種推廣和基地建設(shè)，形成穩(wěn)定的“公司+基地+農(nóng)戶”的經(jīng)營(yíng)格局。通過(guò)龍頭企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)管理，靠合同、利益目標(biāo)將公司與分散的農(nóng)戶聯(lián)系起來(lái)，建立了自己原料生產(chǎn)基地，確保了原料供給，增加了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

鄲城財(cái)鑫糖業(yè)有限責(zé)任公司是河南財(cái)鑫集團(tuán)主要子公司，為河南省最大的淀粉糖生產(chǎn)企業(yè)，河南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)，國(guó)家級(jí)“質(zhì)量安全、信譽(yù)保障綠色放心食品企業(yè)”，并被河南省有關(guān)部門認(rèn)定為循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型。主要產(chǎn)品類型包括淀粉、高麥芽糖、麥芽糊精、結(jié)晶葡萄糖等?，F(xiàn)有職工1280多人，其中技術(shù)人員436人，并建有“省級(jí)功能性淀粉糖研發(fā)中心”和“國(guó)家玉米加工研發(fā)技術(shù)專業(yè)分中心”，具有較強(qiáng)的科研開(kāi)發(fā)能力。

近年來(lái)，公司根據(jù)淀粉深加工行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，與國(guó)內(nèi)大專院校和科研院所合作，不斷加大科技研發(fā)投入，發(fā)展功能性食品、糖醇類產(chǎn)品，拉長(zhǎng)上游、下游產(chǎn)業(yè)鏈條，開(kāi)發(fā)出市場(chǎng)前景好、產(chǎn)品附加值高的生物化工產(chǎn)品，銷售市場(chǎng)也由單一的食品行業(yè)向醫(yī)藥、化工多行業(yè)領(lǐng)域拓展。這些新型的功能性食品符合當(dāng)前人們對(duì)于食品的綠色、健康和保健等方面的需求，不僅提高了人們的生活質(zhì)量，也為企業(yè)帶來(lái)了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

生態(tài)農(nóng)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)范文第2篇

一、廣州市開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游的優(yōu)劣

1.廣州市開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游的長(zhǎng)處廣州市地處廣東省南部，珠江三角洲的北緣，瀕臨南中國(guó)海，珠江入海口，毗鄰港澳，海上絲綢之路的起點(diǎn)。中國(guó)五大國(guó)家中心城市之一，廣東省省會(huì)，華南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、文化、科技和交通樞紐，教育中心。中國(guó)南方最大、歷史最悠久的對(duì)外通商口岸，世界著名的港口城市之一，廣州是中國(guó)最主要的對(duì)外開(kāi)放城市之一。據(jù)2012年廣州旅游工作會(huì)議獲悉：2011年廣州市旅游業(yè)總收入1630.80億元，同比增長(zhǎng)29.98%，旅游業(yè)增加值693.26億元人民幣，同比增長(zhǎng)29.98%，增加值占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的5.63%，初步確立了支柱產(chǎn)業(yè)的地位。而在旅游業(yè)當(dāng)中，生態(tài)旅游是其中非常重要的一部分。從地理上來(lái)說(shuō)，廣州屬丘陵地帶。地勢(shì)東北高，西南低，北部和東北部是山區(qū)，中部是丘陵、臺(tái)地，南部是珠江三角洲沖積平原。中國(guó)的第三大河——珠江從廣州市區(qū)穿流而過(guò)。因此，廣州的北部和東北部應(yīng)是生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。廣州市的生態(tài)旅游主要是依托于自然保護(hù)區(qū)、森林公園、風(fēng)景名勝區(qū)等發(fā)展起來(lái)的。其資源主要集中在森林公園、風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)等地方。而這些資源地理分布主要集中在廣州北部和東北部地區(qū)。廣州比較出名的生態(tài)旅游區(qū)主要有：帽峰山森林公園、芙蓉嶂旅游度假區(qū)、九龍?zhí)堵糜味燃賲^(qū)、石門國(guó)家森林公園、流溪河國(guó)家森林公園、廣州抽水蓄能電站旅游度假區(qū)、從化溫泉旅游度假區(qū)、高灘溫泉旅游度假區(qū)等。同時(shí)，廣州還充分開(kāi)發(fā)了以“珠江夜游”為代表的珠江游旅游資源。這些都收到了很多不錯(cuò)的效果。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，作為華南的中心城市廣州市，2011年，廣州市接待游客總?cè)藬?shù)為1.33億人次，再創(chuàng)歷史新高。

2.廣州市開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游的不足之處首先，廣州的景觀資源開(kāi)發(fā)力度不足。目前，廣州北部山林地區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越，但山高、林密、泉多的自然景觀還沒(méi)有得到有效利用，當(dāng)?shù)芈糜伍_(kāi)發(fā)還處在初級(jí)階段，有的甚至尚未開(kāi)發(fā)[2]。其次，缺乏生態(tài)旅游的品牌連鎖效應(yīng)。如很少有將幾個(gè)生態(tài)旅游區(qū)連在一起供旅客旅游選擇，大部分都是單獨(dú)經(jīng)營(yíng)，缺乏整體意識(shí)。再次，生態(tài)旅游人才不足。生態(tài)旅游資源開(kāi)發(fā)需要跨學(xué)科的人才，廣州市相關(guān)部門尚未對(duì)這一問(wèn)題引起足夠重視。現(xiàn)在，游客在整個(gè)旅行過(guò)程中感到最擔(dān)心、最不滿意的，是除住宿、景區(qū)等旅游設(shè)施之外與旅游相關(guān)的交通、信息咨詢、沿途休息、公共衛(wèi)生間、社區(qū)環(huán)境，以及緊急情況下的救援、投訴等。這些問(wèn)題是近年來(lái)游客投訴比較集中的問(wèn)題，也被公認(rèn)為我國(guó)在建設(shè)世界旅游強(qiáng)國(guó)的進(jìn)程中與旅游發(fā)達(dá)國(guó)家差距[3]。這是廣州在開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游時(shí)要正視的難題。

二、廣州市生態(tài)旅游的開(kāi)發(fā)策略

1.必須堅(jiān)持“以人為本”的思想開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游資源，堅(jiān)持“以人為本”的思想十分重要。一般情況下，生態(tài)旅游區(qū)的建設(shè)規(guī)模都很大。在旅游區(qū)內(nèi)世代居住的農(nóng)民，將土地和森林等資源作為其主要的謀生手段，但開(kāi)發(fā)為旅游區(qū)后，這些資源被嚴(yán)格限制使用，他們的生產(chǎn)生活方式因發(fā)展旅游業(yè)受到不同程度的干擾或破壞，甚至幾乎阻斷了他們所有的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，當(dāng)?shù)鼐用褚虼藭?huì)有不滿或抱怨，若不及時(shí)調(diào)解，則會(huì)有可能激化矛盾，甚至出現(xiàn)偷伐木材、偷賣珍稀動(dòng)植物等行為，致使旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境遭到破壞[4]。

2.必須堅(jiān)持“可持續(xù)發(fā)展”的思想堅(jiān)持“可持續(xù)發(fā)展”的思想關(guān)系到生態(tài)旅游的長(zhǎng)遠(yuǎn)大局。對(duì)于生態(tài)資源的開(kāi)發(fā)一定要控制，不可以開(kāi)發(fā)殆盡，不利于生態(tài)資源的可持續(xù)性發(fā)展，會(huì)對(duì)生態(tài)系統(tǒng)造成永久性破壞，無(wú)法修復(fù)。建立起的旅游區(qū)有一定的旅客環(huán)境容量，為避免對(duì)環(huán)境造成巨大破壞，要嚴(yán)格控制超容量吸引游客。森林生態(tài)旅游資源的開(kāi)發(fā)需要遵守一定科學(xué)原則，永續(xù)利用原則、保護(hù)開(kāi)發(fā)性原則、特色性原則、協(xié)調(diào)性原則等都是開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)必要考慮方面，在編制旅游區(qū)總體規(guī)劃時(shí)，必須對(duì)旅游區(qū)的地質(zhì)資源、生物資源和涉及到環(huán)境質(zhì)量的各類資源進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查，統(tǒng)一規(guī)劃[5]。同時(shí)，處理好旅游區(qū)內(nèi)賓館、酒店的廢水、廢氣、廢渣等“三廢”。旅游區(qū)的生活垃圾必須統(tǒng)一集中處理;區(qū)內(nèi)汽車應(yīng)減少到最低最有效限度的數(shù)量?jī)?nèi)，盡量使用或改用電瓶車、馬車等綠色交通工具。

生態(tài)農(nóng)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)范文第3篇

關(guān)鍵詞：秦皇島 水資源 現(xiàn)狀 可持續(xù)利用 措施

中圖分類號(hào)：X52 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007—3973（2012）009—117—02

秦皇島每年人均擁有水資源量597噸，是全國(guó)平均水平的四分之一（世界平均的十六分之一）左右，水資源相對(duì)匱乏，不僅如此，由于對(duì)水環(huán)境的保護(hù)不足，秦皇島市范圍內(nèi)的多條河流遭受不同程度污染，其中還包括重要的城市飲用水源地。最近幾年雖然采取了一些積極的治理和保護(hù)措施，但形勢(shì)依然日趨嚴(yán)峻，水資源的承載能力和實(shí)現(xiàn)城市跨越式發(fā)展的矛盾逐漸顯現(xiàn)。

1 秦皇島市水資源保護(hù)利用現(xiàn)狀

流經(jīng)秦皇島市的河流主要有青龍河、洋河、石河、沙河、新開(kāi)河、湯河、新河及戴河，均為季節(jié)性河流。其中，青龍河流域的桃林口水庫(kù)、洋河流域的洋河水庫(kù)和石河流域的石河水庫(kù)為秦皇島市城市用水的主要水源地。

1.1 主要河流的水質(zhì)情況

秦皇島市列入省控監(jiān)測(cè)的六條河流18個(gè)監(jiān)測(cè)斷面中，三類以上水體占34%，四類水體占20%，五類及劣五類水體占46%。大小馬坊河、護(hù)城河、小湯河、飲馬河、人造河全程以及洋河下游、石河下游河段水體污染嚴(yán)重，均為劣五類。

1.2 城市水源地水質(zhì)情況

秦皇島市的地下水源由于連年超采，在上世紀(jì)80年代前就已經(jīng)形成了多個(gè)地下水降落漏斗區(qū)，地下水位急劇下降，造成沿海地區(qū)海水入侵。而處于石河上游的柳江地下水源地，由于過(guò)度開(kāi)采地下水，造成地面塌陷，房屋開(kāi)裂甚至倒塌，給社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境造成十分嚴(yán)重的影響。

秦皇島市現(xiàn)狀的作為主水源地的桃林口水庫(kù)、石河水庫(kù)水和洋河水庫(kù)中，桃林口水庫(kù)和石河水庫(kù)水質(zhì)一直處于較好水平，基本保持在國(guó)家《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二類以上，滿足城市生活及工業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)，但監(jiān)測(cè)情況顯示，水庫(kù)水體的部分指標(biāo)有不良發(fā)展趨勢(shì)。而洋河水庫(kù)自20世紀(jì)90年代初以來(lái)，水環(huán)境由良性狀態(tài)快速向不良狀態(tài)變化，營(yíng)養(yǎng)鹽負(fù)荷日趨增加，水庫(kù)水體富營(yíng)養(yǎng)化問(wèn)題越來(lái)越突出，藻類頻繁爆發(fā)，嚴(yán)重影響城市供水質(zhì)量，同時(shí)由于過(guò)度捕撈作業(yè)致使水生態(tài)失衡，洋河水庫(kù)作為秦皇島市重要的水源地，其供水功能面臨逐步喪失的危險(xiǎn)。

1.3 水資源的利用情況

由于地下水嚴(yán)重超采，地下水環(huán)境惡化，《秦皇島市城市總體規(guī)劃（2001—2020）》中明確“規(guī)劃年份內(nèi)城市不再開(kāi)采地下水”，地下水不作為城市供水水源。但由于客觀條件的限制，縣城和廣大農(nóng)村的生產(chǎn)生活用水仍然依賴本已貧乏的地下水。

在地表水源中，石河水庫(kù)取消向農(nóng)業(yè)供水，水庫(kù)水量全部用于城市，年可供秦皇島城市用水6000萬(wàn)立方米。桃林口水庫(kù)供水范圍包括唐秦兩市的城市和農(nóng)業(yè)灌溉用水，按國(guó)家文件可供秦皇島城市水量為17500萬(wàn)立方米，現(xiàn)狀年實(shí)際秦皇島城市利用水量在5000萬(wàn)立方米左右，尚有12500萬(wàn)立方米水量指標(biāo)可供秦皇島市城市未來(lái)發(fā)展需要，但配套的引青工程需要進(jìn)一步建設(shè)完善。洋河水庫(kù)作為引青向城市供水的調(diào)節(jié)水庫(kù)和備用水源，現(xiàn)狀主要以撫寧縣農(nóng)業(yè)用水為主。城市區(qū)河道所產(chǎn)水量除湯河外主要用于改善市區(qū)的生態(tài)環(huán)境。市區(qū)以北的小型水庫(kù)溫泉堡水庫(kù)（500萬(wàn)立方米庫(kù)容）主要供應(yīng)首鋼和淺野的工業(yè)用水。

1.4 主要河流及水源地的保護(hù)情況

上世紀(jì)90年代開(kāi)始，秦皇島市加大了對(duì)市區(qū)河道的治理力度，采取了清理河道淤泥、封閉排污口、污水集中處理、整治河岸景觀、調(diào)引生態(tài)用水等一系列的措施，取得了比較明顯的治理效果，城市區(qū)的河水變青了，部分河道的生態(tài)基本修復(fù)，湯河公園已經(jīng)成為市民喜愛(ài)的鍛煉、休閑和垂釣場(chǎng)所。在此基礎(chǔ)上，最近幾年又加大投入，對(duì)石河下游河道、戴河及城市周邊河道進(jìn)行治理，尤其是戴河治理規(guī)劃，借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，治理與開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合，打破了單一依靠政府投入的治理模式，為秦皇島市水資源環(huán)境的保護(hù)和利用注入了新的動(dòng)力。

洋河水庫(kù)富營(yíng)養(yǎng)化綜合治理工作在城市水源地保護(hù)工作中是啟動(dòng)的比較早的，在上世紀(jì)90年代就與中國(guó)水科院水環(huán)境研究所建立了長(zhǎng)期合作研究的機(jī)制，對(duì)水庫(kù)的富營(yíng)養(yǎng)問(wèn)題進(jìn)行了系列的調(diào)查、監(jiān)測(cè)、研究并形成了綜合治理的意見(jiàn)和建議。2005年建立了由主管副市長(zhǎng)牽頭，市水務(wù)局、環(huán)保局、水產(chǎn)局、引青局以及撫寧縣和盧龍縣為成員單位的聯(lián)席會(huì)議制度，定期商討治理方案并落實(shí)具體措施。取消了水庫(kù)網(wǎng)箱養(yǎng)魚(yú)，限制過(guò)度捕撈，投放魚(yú)苗，控制排污，調(diào)引生態(tài)水，水庫(kù)的富營(yíng)養(yǎng)化趨勢(shì)有所緩解。同時(shí)，為了從根本上解決和改善近期秦皇島市的城市供水水質(zhì)，2006年及時(shí)上馬了引青東西線對(duì)接工程項(xiàng)目，將水質(zhì)好的桃林口水庫(kù)原水直接引入市區(qū)，達(dá)到標(biāo)本兼治的效果。

2008年借助迎奧運(yùn)的契機(jī)，在主要水源地的保護(hù)上，政府明顯加大了宣傳和投入力度。對(duì)三個(gè)主水源地的旅游項(xiàng)目采取限制或取消的措施，在水庫(kù)周邊及上游河道進(jìn)行巡查清理，禁止污染物進(jìn)入水體并要求全面取消網(wǎng)箱養(yǎng)魚(yú)和捕撈作業(yè)。青龍全面啟動(dòng)青龍河水資源保護(hù)工程，在縣區(qū)全面啟動(dòng)污水處理項(xiàng)目。這些措施全面實(shí)施后，秦皇島市水環(huán)境有望得到根本保護(hù)和改善。

2 存在的主要問(wèn)題

（1）水資源的配置還不完善。首先，秦皇島市輸水、配水和水處理工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)偏低而且缺少統(tǒng)一規(guī)劃，水源地之間的聯(lián)合運(yùn)用基礎(chǔ)薄弱，在可用水量相對(duì)充足的情況下，往往因?yàn)殡y以合理調(diào)配而造成城市供水困難的被動(dòng)局面。其次，由于水管單位的收入單純依賴水費(fèi)，造成在水資源的使用上往往重效益輕環(huán)境，城市區(qū)河道和水庫(kù)下游河道生態(tài)環(huán)境用水沒(méi)有保證。

（2）管理體制還不理順。首先，水管單位之間、城市和地方之間往往因?yàn)槔嬷疇?zhēng)而難以協(xié)調(diào)，客觀上加大了水資源的統(tǒng)一調(diào)度管理的難度。其次，由于多頭管水，部門職責(zé)交叉，在水環(huán)境的保護(hù)方面也往往因?yàn)樯婕氨姸嗖块T的利益措施難以落實(shí)。

（3）水資源的保護(hù)缺乏長(zhǎng)效機(jī)制，一抓就緊，一放就松，暑期抓的緊，平時(shí)放的松。

3 水資源的合理調(diào)配及可持續(xù)利用措施

3.1 制定城市水資源綜合利用及工程規(guī)劃，統(tǒng)籌安排城市供水

深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，在編制城市總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該對(duì)城市用水需求和可用水資源的情況做出盡可能準(zhǔn)確的估計(jì)和判斷，并以此確定城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使城市建設(shè)和發(fā)展真正做到量水而行。要根據(jù)不同水源的數(shù)量、質(zhì)量特征和不同用水的具體需要，合理確定開(kāi)發(fā)次序和供水次序，優(yōu)化配置各類水資源。

秦皇島市區(qū)相對(duì)分散，水源地也相對(duì)分散，要堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一建設(shè)的原則，做好水源的互連互通和配水管網(wǎng)的互連互通，最大限度地保證各城市區(qū)的生產(chǎn)生活和生態(tài)用水。

3.2 制定水資源保護(hù)規(guī)劃，落實(shí)水資源保護(hù)措施

確定水源地和主要河道的功能區(qū)，完善水土保持和生態(tài)修復(fù)規(guī)劃，加快水環(huán)境保護(hù)和污染監(jiān)測(cè)體系建設(shè)，禁止和限制污染物的排放，加大水資源保護(hù)和水污染防止力度，嚴(yán)格水源地水源保護(hù)區(qū)制度。水資源的治理和保護(hù)是一個(gè)長(zhǎng)期和復(fù)雜的任務(wù)，要建立長(zhǎng)效機(jī)制，讓有限的水資源為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展服務(wù)。

3.3 大力推進(jìn)節(jié)約用水，加快建設(shè)節(jié)水型城市

要充分認(rèn)識(shí)水在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支撐和不可替代性，建立和完善節(jié)約用水制度，強(qiáng)化取水許可監(jiān)管，做到合理用水、科學(xué)用水、自覺(jué)節(jié)水。積極推行定額用水和階梯式水價(jià)。嚴(yán)格實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目水資源論證制度和取水許可制度。把節(jié)約用水納入行業(yè)、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以水的供給為基本條件，合理發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，限制高耗水行業(yè)發(fā)展，堅(jiān)決淘汰水污染的落后工藝、產(chǎn)品。加快污水處理廠建設(shè)，提高污水集中處理率，制訂排放標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)發(fā)展再生水和水循環(huán)利用。改善農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展高效節(jié)水農(nóng)業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)。

3.4 推進(jìn)水管體制改革，實(shí)行統(tǒng)一管理

按政事分開(kāi)的原則，對(duì)水管單位和水管相關(guān)單位按照職能和單位性質(zhì)進(jìn)行合并和精簡(jiǎn)，真正實(shí)現(xiàn)水資源統(tǒng)一管理，水源地、輸供水、排水、污水處理一條龍管理，提高管理效率。加強(qiáng)法制建設(shè)和執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，依法管水。

生態(tài)農(nóng)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)范文第4篇

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國(guó)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫(kù)存過(guò)剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營(yíng)壓力巨大。借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，打破以往純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺(tái)，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開(kāi)發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

新型地產(chǎn)通過(guò)整合當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個(gè)主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國(guó)家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過(guò)程及邏輯。在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過(guò)程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對(duì)突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后。隨著時(shí)間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟(jì)需求日益旺盛。以寫(xiě)字樓、會(huì)議中心、酒店、超市、購(gòu)物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開(kāi)始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟(jì)狀況較好的時(shí)期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，無(wú)論住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成需求飽和、利潤(rùn)下降和效益降低。與此同時(shí)，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛步入老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來(lái)越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營(yíng)理念、開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

2. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國(guó)外類似，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大變革、重要政策文件的出臺(tái)等為節(jié)點(diǎn)劃為多個(gè)階段，不同階段時(shí)期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來(lái)看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始起步。改革開(kāi)放初期，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國(guó)城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對(duì)短缺階段，因此該階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開(kāi)始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來(lái)看，這一階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價(jià)格持續(xù)過(guò)快上漲，國(guó)家及地方政府密集出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，主要針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時(shí)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場(chǎng)降溫明顯，而以寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。不同于受到國(guó)家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢(shì)、資金支撐。國(guó)家進(jìn)一步鼓勵(lì)商鋪投資，提供多項(xiàng)優(yōu)惠稅費(fèi)政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。自2013年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時(shí)，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢(shì)不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過(guò)去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點(diǎn)階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、銷售額、國(guó)房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無(wú)論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對(duì)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場(chǎng)需求開(kāi)始不斷釋放。例如，針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力機(jī)制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動(dòng)力機(jī)制存在較多共性之處。

首先，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對(duì)新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動(dòng)力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。收入水平的持續(xù)提高，同時(shí)帶來(lái)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的消費(fèi)人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過(guò)去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊o(wú)子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問(wèn)題重重。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個(gè)人消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場(chǎng)需求日益增加，且隨時(shí)間發(fā)展呈上升趨勢(shì)。

第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國(guó)家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、市?chǎng)需求及功能要求。近年來(lái)我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵(lì)扶持，開(kāi)發(fā)商紛紛針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)會(huì)

1. 宏觀層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來(lái)，由于國(guó)際金融危機(jī)的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷。2016年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP同比增長(zhǎng)6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟(jì)仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。增長(zhǎng)動(dòng)力方面，隨著勞動(dòng)力、資本等要素價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)逐漸取代成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)。從住宅地產(chǎn)來(lái)看，2014年以來(lái)，我國(guó)住宅房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是開(kāi)發(fā)投資、銷售額還是價(jià)格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來(lái)，全國(guó)整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂(lè)觀，去庫(kù)存和資金壓力巨大。土地價(jià)格、人員工資、材料調(diào)動(dòng)以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的背景下這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴(kuò)張，網(wǎng)購(gòu)量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也直接印證了這一點(diǎn)，2010年以來(lái)快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長(zhǎng)，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷售市場(chǎng)。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營(yíng)方式。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房企之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面探索開(kāi)發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過(guò)以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來(lái)，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險(xiǎn)、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動(dòng)向擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國(guó)十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費(fèi)對(duì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費(fèi)。未來(lái)居民在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過(guò)第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)利好。

5. 市場(chǎng)層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場(chǎng)來(lái)看，城鎮(zhèn)化對(duì)于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國(guó)人口數(shù)量已進(jìn)入拐點(diǎn)階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來(lái)看，隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快，供過(guò)于求，出現(xiàn)庫(kù)存過(guò)剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速放緩，新開(kāi)工規(guī)模也明顯縮減。具體來(lái)看，2015年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開(kāi)工面積降幅較2014年擴(kuò)大6.8%至10.1%。辦公樓開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。從供給端來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來(lái)看，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。當(dāng)前消費(fèi)正逐步成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。當(dāng)年我國(guó)儲(chǔ)蓄率相比其他國(guó)家仍然較高，意味著中國(guó)消費(fèi)需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費(fèi)需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)相關(guān)營(yíng)業(yè)用房的需求。

四、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國(guó)尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國(guó)內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會(huì)公益屬性的項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等方面，不同地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國(guó)土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。

另一方面，國(guó)內(nèi)新型地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險(xiǎn)等各項(xiàng)成熟的軟件配套措施，在頂層機(jī)制設(shè)計(jì)方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致諸多項(xiàng)目面臨土地成本高、回收周期長(zhǎng)、盈利困難等問(wèn)題。

五、 結(jié)論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢(shì)下，未來(lái)產(chǎn)業(yè)融合將成為我國(guó)新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。但是在我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項(xiàng)目仍需要進(jìn)一步在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢論證，以保證后期項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。

首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場(chǎng)的潛在需求為消費(fèi)者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費(fèi)者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊(duì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計(jì)和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊(duì)伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項(xiàng)目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對(duì)于公益性的地產(chǎn)項(xiàng)目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國(guó)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

參考文獻(xiàn)：

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生態(tài)農(nóng)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)范文第5篇

1.1 論文選題背景

從上個(gè)世紀(jì)的末期以來(lái),我國(guó)的城市化速度增長(zhǎng)較快,同時(shí)也給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)比較廣闊的發(fā)展空間,通過(guò)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示:我國(guó)的房地產(chǎn)投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經(jīng)增長(zhǎng)到 10106.1 億元,在這十年之間已經(jīng)增長(zhǎng)了 4.2 倍,而每年的平均增長(zhǎng)率為 17.96%同我國(guó)全社會(huì)同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率相比而言低了 1.5個(gè)百分點(diǎn),但是同我國(guó)同期 GDP增長(zhǎng)速度相比還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出,于在2007年已經(jīng)出現(xiàn)了 5 年的高增長(zhǎng),而我國(guó)的國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象,為了將通貨膨脹現(xiàn)象控制,我國(guó)于 2008年開(kāi)始實(shí)施緊縮型的貨幣政策,而因?yàn)榇文甑拿绹?guó)次貸危機(jī)的影響,全球出現(xiàn)了十分嚴(yán)重的金融危機(jī),而這中情況之下,直接導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2008年出現(xiàn)低迷現(xiàn)象,使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退現(xiàn)象,為了刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,在2008年的開(kāi)始,我國(guó)各地政府推出了相關(guān)的政策不斷促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢(shì),從2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看的話,出現(xiàn)了上半年回落而下半年穩(wěn)定,而到了年末之時(shí)則出現(xiàn)了回升現(xiàn)象,從價(jià)格的角度來(lái)說(shuō),在 2012 年的全年,我國(guó) 70 大中城市之中新建商品房住房的價(jià)格比降低的城市數(shù)量從之前的 49 個(gè)降到 8 個(gè),而二手住在比降低的城市數(shù)量降到 10 個(gè),在這之中、一線城市比如說(shuō)北上廣城市新建商品住宅的價(jià)格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價(jià)格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的事業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)講,當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)同“高增長(zhǎng)”的時(shí)代告別,而在“穩(wěn)中求進(jìn)”的政策之下,我國(guó)的宏觀政策也逐漸加大了“預(yù)調(diào)微調(diào)”而當(dāng)前的外部環(huán)境依然比較嚴(yán)峻,現(xiàn)在已經(jīng)逐漸演變成依靠?jī)?nèi)需為主而拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。所以,在 2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐漸提升,宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也變得更加積極。同時(shí),在建筑工程項(xiàng)目的前期的投資效益分析,以及變?yōu)楫?dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中的必須經(jīng)過(guò)的一個(gè)環(huán)節(jié)。投資效益的分析以及評(píng)價(jià)工作則就會(huì)變成項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵,則就表明,做好爭(zhēng)取的投資效益的分析,一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行決策的先決條件以及項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行決策的文件,同時(shí)也是其他相關(guān)投資者進(jìn)行合作的主要依據(jù)。否則如果決策失誤的話,一方面將會(huì)將大量的資源浪費(fèi),給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)諸多不便,甚至還會(huì)影響到企業(yè)的資金狀況,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的打擊,可能還會(huì)出現(xiàn)銀行貸款沉淀,進(jìn)而出現(xiàn)爛尾樓。所以,必須加強(qiáng)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的效益評(píng)價(jià)。

沈陽(yáng)Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是Y房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營(yíng)口港務(wù)集團(tuán),是經(jīng)過(guò)省建設(shè)廳批準(zhǔn)成立,有著三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),從公司開(kāi)始創(chuàng)建之時(shí),堅(jiān)持做責(zé)任地產(chǎn),著力打造“營(yíng)口港”品牌,旗下所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂(lè)中心、營(yíng)口港賓館、新港小區(qū)住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開(kāi)發(fā)的新港小區(qū)被評(píng)為遼寧省優(yōu)秀示范小區(qū)。

1.2 論文選題意義

對(duì)于沈陽(yáng)Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)投資價(jià)值分析在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中有三個(gè)重要意義:

1.2.1 保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性

G 小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫(kù)、儲(chǔ)藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規(guī)模 15123 萬(wàn)元。因此,只有加強(qiáng)對(duì) G 小區(qū)項(xiàng)目背景、市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)效益及其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的進(jìn)行深入研究,才能保證該項(xiàng)目投資決策的合理性與科學(xué)性,進(jìn)而達(dá)到預(yù)期的投資效益。另外,在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中,其資金需求量大、周期長(zhǎng)、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資必須建立在科學(xué)合理的投資決策之上。

1.2.2 保證項(xiàng)目投資的開(kāi)發(fā)價(jià)值

一般情況下,投資價(jià)值分析是為了更好的研究該項(xiàng)目的可行性。而項(xiàng)目的可行性分析其實(shí)是研究項(xiàng)目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業(yè)將得到什么樣的收益,同時(shí)還研究了該項(xiàng)目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風(fēng),夏季瀕雨。境內(nèi)主要有遼河、渾河、蒲河、細(xì)河等?？衫玫叵滤Y源 5.9 億立方米。全縣區(qū)域面積 1460 平方公里,轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù),總?cè)丝?501627 人,其中非農(nóng)業(yè)人口約10萬(wàn),勞動(dòng)力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個(gè)民族。遼中在2010年,地區(qū)GDP實(shí)現(xiàn)246 億元,相比2009年的GDP增長(zhǎng)了 34.5%;城鎮(zhèn)居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實(shí)現(xiàn)15500元,相比2009年的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)了36.3%;而對(duì)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)10050元,相比2009年的農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態(tài)水城。同時(shí)遼中大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè),推進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變,營(yíng)造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經(jīng)濟(jì)區(qū),沿產(chǎn)業(yè)大道的綜合發(fā)展為主軸,通過(guò)北部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)、南部工業(yè)片區(qū)以及沿蒲河、渾河、

遼河的濱河生態(tài)景觀帶,實(shí)現(xiàn)本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結(jié)構(gòu)。因此本項(xiàng)目具有極大的開(kāi)發(fā)價(jià)值。由上述可知,只有通過(guò)合理的投資價(jià)值分析,確定該項(xiàng)目的可行性指標(biāo),才能得出最佳項(xiàng)目方案,使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。 第 2章 理論基礎(chǔ)

2.1 項(xiàng)目評(píng)估理論

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之中不可離開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)估,其可以給房地產(chǎn)投資決策提供一定的判定依據(jù)。投資從根本上來(lái)說(shuō),則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時(shí)也要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在這之中,風(fēng)險(xiǎn)指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時(shí)也會(huì)得到一定的風(fēng)險(xiǎn)。所得到盈利可以會(huì)多,也可能盈利比較小,甚至還會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,當(dāng)前任何一個(gè)投資都有可能包含著風(fēng)險(xiǎn)以及收益兩個(gè)因素。通常情況之下,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則是使用一部分投入而得到一定的產(chǎn)生,同時(shí)投入是比較現(xiàn)實(shí)的以及確定的,然而產(chǎn)出則具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性。同時(shí)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則是應(yīng)該對(duì)此種投入以及產(chǎn)出進(jìn)行一定的衡量,之后進(jìn)行探討其是否值的,也就是說(shuō),在特定的風(fēng)險(xiǎn)之下,以后的收益,是否可以證明當(dāng)前的費(fèi)用 支出的合理性。

2.1.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估

所謂的經(jīng)濟(jì)效益就是指通過(guò)商品和勞動(dòng)的對(duì)外交換所取得的社會(huì)勞動(dòng)節(jié)約,一般來(lái)說(shuō)也就是花費(fèi)最少的勞動(dòng)能盡量獲得教多的經(jīng)營(yíng)成果,或者是以平等的勞動(dòng)盡可能獲得更多的經(jīng)營(yíng)成果。由此不難看出,經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估是資金占用、成本支出與有用生產(chǎn)成果之間的比較。人們口中的經(jīng)濟(jì)效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,投資和成本,投資回報(bào)率和投資回報(bào)率是可行性研究的數(shù)據(jù)中最重要的基礎(chǔ)。該項(xiàng)目提高企業(yè)的管理水平,成本的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),房地產(chǎn)企業(yè)是實(shí)現(xiàn)的根本保證預(yù)期的收益。在正常情況下,該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)歷了三個(gè)階段:第一,成本考核和成本評(píng)估階段;二是基于成本或成本評(píng)估階段,增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已審批的基礎(chǔ)成本評(píng)估,以評(píng)估的基礎(chǔ)上完成的項(xiàng)目,以使評(píng)價(jià)指標(biāo)的項(xiàng)目成果項(xiàng)目的評(píng)估;三是項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益事前評(píng)估體系的建立,本階段重點(diǎn)是重視老化性的體制特征和加強(qiáng)科學(xué)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)評(píng)估的合理性及全面性。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的第三階段是全面預(yù)算管理業(yè)務(wù)的重要組成部分,同時(shí)也是整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程項(xiàng)目管理的核心所在。房地產(chǎn)項(xiàng)目只能通過(guò)房地產(chǎn)管理活動(dòng),經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)解決招投標(biāo)過(guò)程估計(jì)矛盾的問(wèn)題和使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部固定的問(wèn)題。

一般情況下,建立科學(xué),合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,靜態(tài)盈利指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)是項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要方法。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不僅要考慮,以避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),而且不確定性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2.2 可行性研究理論

其可行性研究指的是在當(dāng)前的環(huán)境之中,其投資則是一個(gè)較為長(zhǎng)期的項(xiàng)目,需要進(jìn)行系統(tǒng)分析以及對(duì)項(xiàng)目投資的必要性進(jìn)行綜合研究。項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)以及生態(tài)等等方面進(jìn)行科學(xué)的論述以及評(píng)價(jià),其是決策者進(jìn)行投資決策可靠以及準(zhǔn)確的根本保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究則是對(duì)規(guī)模、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、投資效益、項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)條件、企業(yè)融資能力等等方面,而進(jìn)行全面的調(diào)查以及全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析探討,在一定的程度之上可以決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據(jù)的有效方法。

2.2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究主要指的是基于此項(xiàng)目的復(fù)雜程度、行之和規(guī)模的不同,依據(jù)可行性研究工作的廣度和該項(xiàng)目的所處的時(shí)期,將投資機(jī)會(huì)劃分為初步、詳細(xì)、投資機(jī)會(huì)研究以及項(xiàng)目評(píng)估四個(gè)時(shí)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行研究的內(nèi)容主要有對(duì)于項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確定、財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)以及不確定性的分析。

2.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的作用與意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎(chǔ),同時(shí)也是做好項(xiàng)目審批的依據(jù),所以當(dāng)前我國(guó)政府管理部門將投資項(xiàng)目劃分到我國(guó)投資計(jì)劃之中,特別是我國(guó)應(yīng)該在政府管理部門的審批之后,才能開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目,而其主要的依據(jù)則是做好可行性研究的報(bào)告。同時(shí)可行性研究則是對(duì)項(xiàng)目資金做好籌集以及對(duì)其后階段的規(guī)劃管理、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以及開(kāi)發(fā)商同各個(gè)方面而簽訂的合同的主要依據(jù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究是基于當(dāng)前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī),也應(yīng)該對(duì)當(dāng)前城市規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況,及時(shí)調(diào)整我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的研究,同時(shí)還需要做好城市地質(zhì)、水文、氣象、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面的資料收集,也應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件之中指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)參數(shù),同時(shí)也應(yīng)該掌握好對(duì)于設(shè)計(jì)、法律、財(cái)務(wù)等等方面的知識(shí),那么才可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理有一定的認(rèn)識(shí)。才可以制定出具有一定的質(zhì)量保證的可行性報(bào)告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導(dǎo)性的意見(jiàn)。

第3 章 投資項(xiàng)目背景..........11

3.1 開(kāi)發(fā)商概況...........11

3.2 項(xiàng)目概況........11

3.2.1 項(xiàng)目名稱和簡(jiǎn)介........11

3.2.2 主要建設(shè)規(guī)劃要求 ............12

3.2.3 投資概況.........12

第4 章 投資項(xiàng)目的市場(chǎng)分析..........15

4.1 沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析........15

4.1.1 政策法規(guī)環(huán)境分析..........15

4.1.2 城市與區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析 ..........16

? 4.1.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析............19

第5 章 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析.........26

5.1 項(xiàng)目的投資預(yù)測(cè)及資金籌措........26

5.1.1 項(xiàng)目總投資與總成本預(yù)測(cè) .........26

5.1.2 銷售收入估算........27

5.1.3 稅金及利潤(rùn)..............29

5.1.4 項(xiàng)目資金籌集與運(yùn)用.........30

第 6章 項(xiàng)目的社會(huì)效益分析

6.1 項(xiàng)目的環(huán)境影響分析

6.1.1 建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀

本項(xiàng)目位于遼中縣商業(yè)街內(nèi),建設(shè)范圍為西至規(guī)劃路,東至商業(yè)街,北靠北三路,南抵北環(huán)路。項(xiàng)目用地周邊均為現(xiàn)有居民區(qū)。

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊以北 2 公里即是京沈高速

公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業(yè)中心,交通十分便捷。 ; 本項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美,利于居民生活。

6.1.2 項(xiàng)目主要污染源

(1)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838——88)

《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095——1996)

《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096——93)

(2)主要污染源

本工程在施工和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中將對(duì)擬建區(qū)域的自然環(huán)境產(chǎn)生一些負(fù)面影響,主要有:

一是建設(shè)期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開(kāi)挖的泥土等料場(chǎng)占地以及對(duì)周邊環(huán)境的污染;

二是工程竣工后,運(yùn)行設(shè)備和行駛車輛所產(chǎn)生的噪聲、廢氣、塵埃等對(duì)環(huán)境的污染。

該項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)該是通過(guò)項(xiàng)目單位與之相應(yīng)的資質(zhì)單位來(lái)承擔(dān),此報(bào)告不僅僅需要從工程的角度來(lái)對(duì)環(huán)境的影響進(jìn)行定性的分析,也應(yīng)該提出與之相應(yīng)的處理方法,對(duì)其進(jìn)行定量的評(píng)價(jià)。

6.1.3 施工期環(huán)境保護(hù)措施

在施工時(shí)期,開(kāi)挖泥土以及種種建筑材料一般會(huì)被堆放在施工的現(xiàn)場(chǎng),出現(xiàn)刮風(fēng)或者是車輛經(jīng)過(guò)之時(shí),就會(huì)揚(yáng)起一定的塵土,也會(huì)增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進(jìn)而也會(huì)污染環(huán)境。使附近的居民區(qū)、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會(huì)給城市環(huán)境以及居民生活產(chǎn)生諸多不便,在雨天之時(shí),因?yàn)橛晁臎_刷,和車輛的碾壓,導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)的混亂,進(jìn)而對(duì)行人造成諸多的不變。

施工期間的噪音主要來(lái)自工程建設(shè)時(shí)施工機(jī)械及建筑材料的運(yùn)輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。

為減小施工期環(huán)境影響,應(yīng)采取必要的工程措施,同時(shí)要提倡在施工場(chǎng)地應(yīng)該文明施工,對(duì)環(huán)境工作價(jià)錢加強(qiáng)管理,如此可以有效減少施工帶來(lái)的影響。

第 7章 研究結(jié)論及建議

7.1 G 小區(qū)項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)結(jié)論

繼國(guó)家實(shí)施東北老工業(yè)基地振興重大戰(zhàn)略之后,沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略,遼中作為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分,有著獨(dú)特的政策優(yōu)勢(shì)和區(qū)位條件。遼中充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),創(chuàng)造性地提出了近海的理念,規(guī)劃設(shè)計(jì)了沈西工業(yè)走廊遼中段兩側(cè) 668 平方公里開(kāi)發(fā)建設(shè)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)。因此本項(xiàng)目的區(qū)域發(fā)展前景較好,在未來(lái)幾年的土地成交量會(huì)有一定程度的上升,而購(gòu)地者則是一些品牌開(kāi)發(fā)商,在諸多的品牌開(kāi)放商聯(lián)合作用之下,那么整個(gè)區(qū)域的地價(jià)將會(huì)被提升。當(dāng)前,遼中縣低價(jià)以及房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學(xué)的視角審視遼中經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從戰(zhàn)略的高度、長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度力推遼中工業(yè)的快速發(fā)展,提出了“近海經(jīng)濟(jì)”概念,成立了沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)。俯瞰遼寧經(jīng)濟(jì)版圖,遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶儼然是一張蓄滿力量的弓,沈西工業(yè)走廊是一根弦,那么沈陽(yáng)近海經(jīng)濟(jì)區(qū)就是一只蓄勢(shì)待發(fā)的箭。近海經(jīng)濟(jì)區(qū),正在從母城沈陽(yáng)附屬地區(qū)轉(zhuǎn)化為具有專業(yè)化職能、服務(wù)中心城市、支撐中心城市發(fā)展的新區(qū),成為沈陽(yáng)城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區(qū)延伸的觸角和出?？?。如果有符合相關(guān)要求的入?yún)^(qū)項(xiàng)目,政府需要將給予一定的優(yōu)惠,比如說(shuō)沈陽(yáng) Y 房地產(chǎn)公司則提供了一個(gè)較好的先例。創(chuàng)設(shè)出一個(gè)良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境,于此同時(shí) G 小區(qū)則是該公司相關(guān)產(chǎn)品的延續(xù),同時(shí)對(duì)于G小區(qū)項(xiàng)可以成功進(jìn)入到沈陽(yáng)事項(xiàng)之中,也給 Y 房地產(chǎn)公司品牌營(yíng)銷有一定的意義。