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預(yù)期收益評(píng)估方法范文第1篇

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估；評(píng)估方法； 經(jīng)濟(jì)學(xué)理論

一、成本法

成本法的理論基礎(chǔ)是勞動(dòng)價(jià)值論，勞動(dòng)價(jià)值理論認(rèn)為勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值。成本法的評(píng)估思路依照這種理論基礎(chǔ)而形成。

第一、勞動(dòng)價(jià)值論是應(yīng)用成本法界定資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的基礎(chǔ)。勞動(dòng)價(jià)值論認(rèn)為商品的價(jià)值是由生產(chǎn)商品所耗費(fèi)的不變資本、可變資本和可變資本創(chuàng)造的剩余價(jià)值構(gòu)成，可見(jiàn)任何資產(chǎn)的價(jià)值都是通過(guò)分析在生產(chǎn)該資產(chǎn)過(guò)程中投入的成本決定的，即耗費(fèi)的資本。第二，勞動(dòng)價(jià)值論是資產(chǎn)的重置成本計(jì)算的理論依據(jù)。勞動(dòng)價(jià)值論認(rèn)為商品的價(jià)格是由不變資本、可變資本和可變資本生產(chǎn)的剩余價(jià)值構(gòu)成。實(shí)際上生產(chǎn)商品所耗費(fèi)的只有不變資本和可變資本。因此商品的價(jià)值可以由生產(chǎn)成本和利潤(rùn)組成，即資產(chǎn)的價(jià)值也可以表述為生產(chǎn)成本和利潤(rùn)之和。第三、勞動(dòng)價(jià)值論中的資本循環(huán)和周轉(zhuǎn)理論是資產(chǎn)實(shí)體性貶值的理論基礎(chǔ)。對(duì)于固定資本而言，它是以物質(zhì)形態(tài)全部進(jìn)入生產(chǎn)過(guò)程，價(jià)值是逐漸地一部分一部分地轉(zhuǎn)移到新產(chǎn)品中去。固定資本在使用時(shí)存在的損耗是通過(guò)該商品銷(xiāo)售獲得的價(jià)值得到補(bǔ)償，把這部分價(jià)值補(bǔ)償以貨幣形式表現(xiàn)出來(lái)就是折舊費(fèi)。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值就是資產(chǎn)的有形損耗，它的測(cè)量就是基于資本循環(huán)和周轉(zhuǎn)理論。第四，勞動(dòng)價(jià)值論中的勞動(dòng)時(shí)間理論是資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的理論基礎(chǔ)。勞動(dòng)價(jià)值論將勞動(dòng)時(shí)間劃分為必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間和剩余勞動(dòng)時(shí)間，決定商品價(jià)值量的是社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間。市場(chǎng)上新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用使得生產(chǎn)相同功能的產(chǎn)品所花費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間縮短，生產(chǎn)效率大大提高，然而按照原來(lái)的生產(chǎn)方式生產(chǎn)的個(gè)別企業(yè)的個(gè)別勞動(dòng)時(shí)間相對(duì)延長(zhǎng)，生產(chǎn)效率相對(duì)較低，收益會(huì)下降。資產(chǎn)的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值恰恰是由于技術(shù)進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，收益額減少造成的。

二、市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是以均衡價(jià)值理論為理論基礎(chǔ)，該理論認(rèn)為商品在其他條件不變的情況下，由該商品的供需情況決定，即商品的價(jià)值是由在公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方力量達(dá)成一致時(shí)的均衡價(jià)值所決定的。

首先，均衡價(jià)值理論的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件滿足市場(chǎng)法要求的公開(kāi)市場(chǎng)條件。市場(chǎng)法的應(yīng)用要求有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)，交易越頻繁，與被評(píng)估資產(chǎn)相類(lèi)似的交易案例越容易獲得，越容易形成某一類(lèi)資產(chǎn)的市場(chǎng)行情。均衡價(jià)值理論是基于完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)確定商品均衡價(jià)格，滿足公開(kāi)市場(chǎng)條件。在公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方地位平等，均為追求自我利益最大化的理性經(jīng)濟(jì)人，雙方都有充足的時(shí)間收集信息，進(jìn)行詢價(jià)，自愿交易，并且通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)，避免了個(gè)別交易的偶然性，以參照資產(chǎn)的均衡價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，更容易反映出資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

其次，理性投資者不會(huì)購(gòu)買(mǎi)高于市場(chǎng)上具有相同功能的替代品的資產(chǎn)。在資產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用均衡價(jià)值論就是承認(rèn)市場(chǎng)交易結(jié)果的相對(duì)合理性，以與被評(píng)估資產(chǎn)相類(lèi)似的交易案例為參照，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值，即一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值等于為獲得同等滿足的替代品所花費(fèi)的成本。

三、收益法

收益法的理論基礎(chǔ)是效用價(jià)值論。該理論認(rèn)為商品的價(jià)值取決于它的效用，是商品給消費(fèi)者帶來(lái)的主觀效用，效用越大價(jià)值越大。

第一，效用價(jià)值論是將產(chǎn)品或勞務(wù)能否滿足人們的欲望的主觀判斷作為解釋該產(chǎn)品或勞務(wù)的價(jià)值大小的理論。應(yīng)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際上是從產(chǎn)生收益能力的角度來(lái)評(píng)估一項(xiàng)資產(chǎn)，因此它只是適用于能直接產(chǎn)生收益，或者說(shuō)有現(xiàn)金流的資產(chǎn)，即被評(píng)估的資產(chǎn)的預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。預(yù)期收益值越大，被評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值越大；預(yù)期收益值越小，被評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值越小。第二，收益法評(píng)估中的資產(chǎn)預(yù)期收益是客觀收益并非資產(chǎn)的實(shí)際收益。被評(píng)估資產(chǎn)是在持續(xù)使用中客觀上能夠帶來(lái)的預(yù)期收益，用貨幣計(jì)量得出的值才是收益法要求的預(yù)期收益額。然而資產(chǎn)的實(shí)際收益額往往由于不同經(jīng)營(yíng)主體對(duì)同一資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力的差異，造成實(shí)際收益額不同，不能客觀的反映該項(xiàng)資產(chǎn)的收益情況，資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估受到影響。第三，理性投資者在投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，不僅要考慮它的預(yù)期收益，還要考慮它的風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)的價(jià)值是在使用過(guò)程中不斷讓渡，不斷補(bǔ)償，投資者總是期望未來(lái)回報(bào)大于當(dāng)前投資，因此要衡量預(yù)期收益、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償和資產(chǎn)現(xiàn)值的關(guān)系。收益法評(píng)估過(guò)程是要計(jì)算未來(lái)使用期限各年的預(yù)期收益的折現(xiàn)值之和，因此要考慮獲得未來(lái)預(yù)期收益而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段，盡管每種方法的應(yīng)用思路不同，但都是基于一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論形成的。分析資產(chǎn)評(píng)估方法的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，

對(duì)于加深資產(chǎn)評(píng)估理論的理解和更有效的運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估方法有著理論和實(shí)踐意義。

參考文獻(xiàn)：

預(yù)期收益評(píng)估方法范文第2篇

【關(guān)鍵詞】民營(yíng)企業(yè)；信用評(píng)價(jià)；方法

1.引言

民營(yíng)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系建立的目的是為金融機(jī)構(gòu)判斷是否給民營(yíng)企業(yè)提供貸款做參考，而通過(guò)使用該體系能否保障金融機(jī)構(gòu)降低風(fēng)險(xiǎn)，建立體系的方法的可靠性就成了關(guān)鍵。我國(guó)是從20世紀(jì)80年代引入企業(yè)信用評(píng)級(jí)的，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，信用評(píng)價(jià)理論及應(yīng)用都有取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，但我國(guó)企業(yè)信用評(píng)價(jià)方法沒(méi)有形成體系，目前應(yīng)用的方法有傳統(tǒng)的5C法為代表的要素分析法（專(zhuān)家法）、簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)比率分析模型、多元判斷分析模型、人工智能模型、模糊多目標(biāo)多人評(píng)價(jià)方法、模糊數(shù)學(xué)法、層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡(jiǎn)稱(chēng)AHP）模糊綜合評(píng)判法等，其主要弊端在于：（1）評(píng)價(jià)方法單一，沒(méi)有形成體系；（2）沒(méi)辦法對(duì)建立的評(píng)價(jià)體系進(jìn)行評(píng)價(jià)；（3）對(duì)該體系使用下對(duì)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法估計(jì)，難以形成有效的問(wèn)責(zé)。

而用資產(chǎn)評(píng)估的方法建立民營(yíng)企業(yè)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)剛好能彌補(bǔ)上述單一方法的不足，其優(yōu)點(diǎn)有：（1）自成體系；（2）在體系下各方法可以相互驗(yàn)證和互補(bǔ)；（3）建立在抵押基礎(chǔ)上的評(píng)價(jià)指標(biāo)降低了金融機(jī)構(gòu)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展到今天，已經(jīng)形成了完整的方法體系，對(duì)于民營(yíng)企業(yè)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立具體可以采用民營(yíng)企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估的方法，比較客觀、公正、合理和科學(xué)的得出民營(yíng)企業(yè)信用評(píng)價(jià)的指標(biāo)。而這種民營(yíng)企業(yè)整體評(píng)估的指標(biāo)體系的建立能比較準(zhǔn)確的反應(yīng)民營(yíng)企業(yè)的整體價(jià)值，作為抵押價(jià)值的參考，而抵押貸款無(wú)疑是金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)最小的舉措，更容易為金融機(jī)構(gòu)所接受。

2.資產(chǎn)評(píng)估方法在民營(yíng)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系建立中的應(yīng)用

根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估三大原理，即替代原理、預(yù)期收益原理和生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，常用三大方法及其衍生方法，主要有市場(chǎng)法、收益法和成本法。每個(gè)方法都可以獨(dú)立測(cè)算出民營(yíng)企業(yè)整體價(jià)值，而三個(gè)方法測(cè)算出的結(jié)果又可以相互驗(yàn)證，在不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，三個(gè)結(jié)果可以通過(guò)一定的數(shù)學(xué)方法進(jìn)行處理得到公允的結(jié)果。特別是在某個(gè)方法里面指標(biāo)無(wú)法采集或準(zhǔn)確采集時(shí)候，而其他方法的指標(biāo)又很容易獲得情況下得出民營(yíng)企業(yè)信用評(píng)價(jià)的指標(biāo)。

（1）市場(chǎng)法的應(yīng)用

市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析，以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。評(píng)估思路為：尋找可比案例調(diào)整差異調(diào)整案例價(jià)格綜合確定評(píng)估值。其中調(diào)整差異時(shí)可以乘以調(diào)整系數(shù)也可以加減調(diào)整值。綜合確定評(píng)估值時(shí)可以用簡(jiǎn)單算術(shù)平均，也可以用加權(quán)平均。

市場(chǎng)法的應(yīng)用前提：①充分發(fā)達(dá)活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)（公開(kāi)市場(chǎng)）。需要有一個(gè)充分發(fā)達(dá)活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。資產(chǎn)市場(chǎng)上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評(píng)估資產(chǎn)相類(lèi)似資產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得。②資產(chǎn)及其交易的可比性（參照物）。公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性，是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開(kāi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過(guò)，且與被評(píng)估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。

市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)：1）選擇參照物。①成交價(jià)必須真實(shí)。②至少三個(gè)交易案例。③與被估資產(chǎn)相類(lèi)似（可以替代，即功能相同）。④成交價(jià)是正常交易的結(jié)果。⑤盡可能選擇近期成交的交易案例。2）選擇比較因素。不論何種資產(chǎn)，影響其價(jià)值的因素基本相同，如資產(chǎn)的性質(zhì)、市場(chǎng)條件等。但具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側(cè)重。例如房地產(chǎn)主要受地理位置因素的影響，而機(jī)器設(shè)備則受技術(shù)水平的影響。根據(jù)不同種類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。3）指標(biāo)對(duì)比、量化差異。根據(jù)所選定的對(duì)比指標(biāo)，在參照物及評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化。例如資產(chǎn)功能指標(biāo)，參照物與評(píng)估對(duì)象盡管用途功能相同或相近，但是在生產(chǎn)能力上、在生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量方面，以及在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的能耗、物耗和人工消耗等方面都會(huì)有不同程度的差異，將參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)之間的差異數(shù)量化、貨幣化是運(yùn)用市場(chǎng)途徑的重要環(huán)節(jié)。4）調(diào)整差異。市場(chǎng)途徑是以參照物的成交價(jià)格作為估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上將已經(jīng)量化的參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就能得到以每個(gè)參照物為基礎(chǔ)的評(píng)估對(duì)象的初評(píng)結(jié)果。初評(píng)結(jié)果的數(shù)量取決于所選擇的參照物個(gè)數(shù)。5）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。運(yùn)用市場(chǎng)途徑通常應(yīng)選擇三個(gè)以上參照物，就是說(shuō)在通常情況下，運(yùn)用市場(chǎng)途徑評(píng)估的初評(píng)結(jié)果也在三個(gè)以上。按照資產(chǎn)評(píng)估一般慣例的要求，正式的評(píng)估結(jié)果只能是一個(gè)，這就需要評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，來(lái)確定最終的評(píng)估值。在這個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)有制度規(guī)定，取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)，再加上評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然，假如參照物與評(píng)估對(duì)象可比性都很好，評(píng)估過(guò)程中沒(méi)有明顯的遺漏或疏忽，采用加權(quán)平均的辦法將初評(píng)結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果也是可以的。

通過(guò)市場(chǎng)法的原理，運(yùn)用市場(chǎng)法建立民營(yíng)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系需要找出三個(gè)以上最近交易過(guò)的同類(lèi)企業(yè)，并對(duì)這些企業(yè)和相關(guān)情況和交易情況進(jìn)行詳細(xì)了解，選擇出比較因素，建立相關(guān)影響企業(yè)價(jià)值的重要指標(biāo)體系，通過(guò)比較和量化差異，就可以得出企業(yè)的價(jià)值。

（2）收益法的應(yīng)用

收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。即依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值。

預(yù)期收益評(píng)估方法范文第3篇

【關(guān)鍵詞】收益法；公路收費(fèi)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)；資產(chǎn)評(píng)估

1、收益法評(píng)估公路收費(fèi)權(quán)的有效性

收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論。收益法只要具備三個(gè)條件就可以采用：一是被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可用貨幣衡量；二是企業(yè)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)；三是被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。在對(duì)公路收費(fèi)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，收益法這三個(gè)方面的資料都是可以搜集或預(yù)測(cè)的。筆者認(rèn)為，在公路收費(fèi)權(quán)價(jià)值評(píng)估中，采用收益法是比較合理、可行的。一方面，依據(jù)評(píng)估理論，評(píng)估方法的選擇依賴(lài)于我們既定的評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象。從評(píng)估的目的看，我國(guó)當(dāng)前進(jìn)行公路收費(fèi)權(quán)評(píng)估實(shí)際上是為公路收費(fèi)權(quán)出讓方和受讓方的交易服務(wù)的；從評(píng)估對(duì)象來(lái)看，收益法評(píng)估公路收費(fèi)權(quán)是把各要素構(gòu)成的公路實(shí)物資產(chǎn)作為一個(gè)資產(chǎn)整體，評(píng)估對(duì)象是公路資產(chǎn)的整體獲利能力。另一方面，公路預(yù)期收益的大小與公路建設(shè)成本相關(guān)性不大，公路收費(fèi)權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)，受讓方關(guān)注的是購(gòu)買(mǎi)這項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)后所能帶來(lái)的預(yù)期收益，以預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)確定公路收費(fèi)權(quán)的投資價(jià)格更容易被投資方接受。

2、收益法評(píng)估公路收費(fèi)權(quán)難點(diǎn)

按照收益法的評(píng)估原理，公路收費(fèi)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估值V是在未來(lái)特許經(jīng)營(yíng)期n年內(nèi)公路收費(fèi)收費(fèi)權(quán)資產(chǎn)每年的預(yù)期額，a1、a2、a3…… an，用適當(dāng)折現(xiàn)率r折現(xiàn)，累加得出的評(píng)估基準(zhǔn)日的收益現(xiàn)值。其評(píng)估的數(shù)學(xué)原理式：

該模型是收益法的基本數(shù)學(xué)原理模型。我們可以看出收益法評(píng)估公路收費(fèi)權(quán)關(guān)鍵和難點(diǎn)在于測(cè)定三個(gè)重要的參at（t=1，2，3…n），r和n。只有準(zhǔn)確測(cè)定這三個(gè)參數(shù)值才能保證評(píng)估值V的真實(shí)可信。

2.1 n的測(cè)定

n是所估公路的特許經(jīng)營(yíng)年限或稱(chēng)為轉(zhuǎn)讓期限。按照《管理辦法》第十一條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓公路經(jīng)營(yíng)權(quán)中的車(chē)輛通行收費(fèi)收費(fèi)權(quán)，應(yīng)該堅(jiān)持以投資預(yù)測(cè)回收期加上合理年限盈利期（合理年限盈利期一般不得超過(guò)投資預(yù)測(cè)回收期的50%）為基準(zhǔn)原則，最多不得超過(guò)30年。從實(shí)際情況看，我過(guò)目前公路收費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)讓期一般為20-30年。從資產(chǎn)評(píng)估的角度來(lái)說(shuō)，n是確定的，它是由轉(zhuǎn)讓方和出讓方協(xié)商決定的。然而，從對(duì)公路收費(fèi)權(quán)本身價(jià)值來(lái)說(shuō)，n值的大小對(duì)公路收費(fèi)權(quán)價(jià)值的影響具有舉足輕重的作用，一般來(lái)說(shuō)，n越大，收費(fèi)權(quán)的價(jià)值就會(huì)越大，反之則越小。所以，如何確定公路收費(fèi)權(quán)的期限，不僅能使受讓方能夠獲得投資回收又能獲得投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償收益；而且還能貫徹我國(guó)貸款修路，收費(fèi)還貸的初衷，發(fā)揮公路準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特質(zhì)，是我們?cè)u(píng)估公路收費(fèi)權(quán)的一個(gè)難點(diǎn)。

2.2 at的確定

at（t=1，2，3，…n）是特許經(jīng)營(yíng)期第t年公路收費(fèi)經(jīng)營(yíng)的預(yù)期收益額，它是一個(gè)凈現(xiàn)金流量。在采用收益法對(duì)公路收費(fèi)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，如何確定預(yù)期收益是一項(xiàng)十分重要的工作。公路收費(fèi)權(quán)評(píng)估項(xiàng)目中所指的未來(lái)凈現(xiàn)金流量，是指未來(lái)現(xiàn)金流入量與未來(lái)現(xiàn)金流出量之間的差額?，F(xiàn)金流入量主要是車(chē)輛通行收費(fèi)收入；現(xiàn)金流出量包括日常維修費(fèi)用、人工費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金及附加、所得稅、借款本金歸還、大修理費(fèi)用、其他費(fèi)用等。以未來(lái)凈現(xiàn)金流量作為收益的理由是：在設(shè)立收費(fèi)公路時(shí)，主要是執(zhí)行國(guó)家的“貸款修路，收費(fèi)還貸”政策。修建公路的主要資金來(lái)源是貸款，公路收入的主要去向是歸還貸款。這就決定了公路經(jīng)營(yíng)公司的主要現(xiàn)金來(lái)源和現(xiàn)金去向是取得貸款與歸還貸款。在進(jìn)行公路收費(fèi)權(quán)價(jià)值評(píng)估時(shí)，可以通過(guò)測(cè)算通行收費(fèi)收入預(yù)測(cè)未來(lái)的現(xiàn)金流入量。同時(shí)，在保證公司擁有一定現(xiàn)金周轉(zhuǎn)余額的情況下，用現(xiàn)金流入量歸還貸款。這樣，評(píng)估人員在預(yù)測(cè)收益時(shí)，就比較有把握保證公司每年都有凈現(xiàn)金流量（但不能保證每年都有利潤(rùn)，因?yàn)樵诠愤\(yùn)營(yíng)的初期，往往是沒(méi)有多少利潤(rùn)的，有時(shí)甚至是虧損），從而使評(píng)估方法具有一定的可操作性，使預(yù)測(cè)結(jié)果具有一定的可靠性。

值得提出的是，在公路收費(fèi)權(quán)評(píng)估實(shí)踐中，也存在預(yù)測(cè)未來(lái)的凈現(xiàn)金流量為負(fù)的情況，主要是成本方面的問(wèn)題。這是因?yàn)樵诠返倪\(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要發(fā)生一定的維護(hù)費(fèi)用，且未來(lái)不可避免地會(huì)發(fā)生難以預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用（如自然災(zāi)害造成的損失、貨車(chē)超載造成的路面碾壓損失、公路設(shè)施的人為損壞等），因此評(píng)估人員在進(jìn)行費(fèi)用預(yù)測(cè)時(shí)需要遵循謹(jǐn)慎性原則，對(duì)不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用盡可能地加以考慮。這樣，就會(huì)出現(xiàn)在預(yù)測(cè)期內(nèi)的某些年份的成本費(fèi)用增加很多的情況，從而形成預(yù)測(cè)期內(nèi)某些年份的凈現(xiàn)金流量為負(fù)的情況。另外，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全國(guó)人均汽車(chē)擁有量不斷增長(zhǎng)，國(guó)家會(huì)更加注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，會(huì)建立更為便利的交通設(shè)施，而公路的承載能力達(dá)到一定的飽和狀態(tài)則會(huì)抑制公路收益的增長(zhǎng)。還有國(guó)家對(duì)公路收費(fèi)權(quán)的收費(fèi)年限有明確規(guī)定，不能超期，這也限制了公路收費(fèi)的增長(zhǎng)，因此在公路收費(fèi)權(quán)價(jià)值評(píng)估中，不可能通過(guò)延長(zhǎng)收費(fèi)年限來(lái)增加收益。上述原因會(huì)導(dǎo)致在采用收益法評(píng)估公路收費(fèi)權(quán)價(jià)值時(shí)，會(huì)出現(xiàn)某些年份的凈現(xiàn)金流量為負(fù)的情況。若存在凈現(xiàn)金流量為負(fù)的情況，那將對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響，這是在采用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要關(guān)注的難點(diǎn)。

2.3 r的測(cè)定

折現(xiàn)率的確定對(duì)評(píng)估結(jié)果會(huì)產(chǎn)生很大影響，在公路經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、政府回購(gòu)、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面，折現(xiàn)率的含義及折現(xiàn)口徑是不同的，如何科學(xué)界定折現(xiàn)率選取的原則將對(duì)規(guī)范收費(fèi)公路資產(chǎn)評(píng)估有著重要作用。

折現(xiàn)率可以根據(jù)以下公式來(lái)加以分析確定：折現(xiàn)率=（安全利率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)率+通貨膨脹率）×風(fēng)險(xiǎn)修正系數(shù)。①安全利率。通常按一年期定期存款利率確定，在一定時(shí)期內(nèi)是穩(wěn)定不變的。②行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)率。根據(jù)公路收費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)出方所在公司的具體情況取值，需要參照行業(yè)的平均發(fā)展情況、該企業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況以及同行業(yè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r等。取值通常大于1。③通貨膨脹率。根據(jù)我國(guó)物價(jià)指數(shù)和國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策等加以預(yù)測(cè)，通常呈逐年遞增的趨勢(shì)。④風(fēng)險(xiǎn)修正系數(shù)。在收益法的計(jì)算公式中，由于對(duì)安全利率、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)率和通貨膨脹率的估計(jì)都存在偏差，有可能使折現(xiàn)率的計(jì)算偏離實(shí)際情況，所以需要一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)修正系數(shù)來(lái)進(jìn)行調(diào)整，這一系數(shù)要根據(jù)公路收費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)出方所在公司的具體情況來(lái)取值，取值可大于1、等于1或小于1。需要注意的是，對(duì)于折現(xiàn)率，要逐年進(jìn)行測(cè)算，在評(píng)估實(shí)踐中，折現(xiàn)率通常每年是不相同的，不能使用相同的折現(xiàn)率對(duì)若干年的收益進(jìn)行折現(xiàn)。

折現(xiàn)率選取應(yīng)注意的原則：（1）折現(xiàn)率與折現(xiàn)對(duì)象口徑一致，區(qū)分股權(quán)現(xiàn)金流與公司全投資現(xiàn)金流的差異。（2）注意區(qū)分稅前與稅后現(xiàn)金流。（3）在計(jì)算折現(xiàn)時(shí)，注意定性分析與定量分析相結(jié)合。

3、收益法評(píng)估公路收費(fèi)權(quán)存在的問(wèn)題及對(duì)策

應(yīng)用收益現(xiàn)值法評(píng)估公路經(jīng)營(yíng)權(quán)資產(chǎn)價(jià)值，其優(yōu)點(diǎn)主要是能比較真實(shí)和準(zhǔn)確地反映公路經(jīng)營(yíng)權(quán)本金化價(jià)格，用此法評(píng)估的價(jià)格較易為出讓方和受讓方所接受，符合商業(yè)運(yùn)作法則和價(jià)值規(guī)律。但這種方法目前也有較多局限性，主要對(duì)預(yù)期收益各因素的預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可見(jiàn)因素的影響。另一方面，社會(huì)主義市場(chǎng)機(jī)制尚待完善，現(xiàn)階段公路經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓帶有較強(qiáng)的行政色彩，給準(zhǔn)確評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)一定難度。因此，要使得收益現(xiàn)值法在公路收費(fèi)權(quán)價(jià)值評(píng)估中發(fā)揮主要作用，就必須注重建立符合公路行業(yè)特點(diǎn)且具有較強(qiáng)可操作性的公路收費(fèi)權(quán)價(jià)值評(píng)估方法體系，才能有效地應(yīng)用收益現(xiàn)值法。

【參考文獻(xiàn)】

[1]胡方俊，曹艷華.公路經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估中折現(xiàn)率的測(cè)定[J].公路，2010，2（2）：91-94.

[2]袁新嶺，徐海成，由寶劍.公路收費(fèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估問(wèn)題新論[J].交通財(cái)會(huì)，2005（9）：14-16.

[3]唐春勝.公路收費(fèi)權(quán)評(píng)估實(shí)務(wù)問(wèn)題研究[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2011（8）：30-32.

預(yù)期收益評(píng)估方法范文第4篇

一、對(duì)《著作權(quán)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》的認(rèn)識(shí)

著作權(quán)資產(chǎn)涉及范圍廣、權(quán)利分類(lèi)多，資產(chǎn)評(píng)估的不確定因素多且對(duì)價(jià)值的影響較大。本次的指導(dǎo)意見(jiàn)，充分反映了著作權(quán)的專(zhuān)業(yè)性特點(diǎn)，突出了評(píng)估的可操作性，豐富了無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的理論成果，滿足了著作權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)解決的新問(wèn)題和操作要求，達(dá)到無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體例上下呼應(yīng)以及評(píng)估實(shí)踐的要求。

（一）明確了必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的重要性

《指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行著作權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)享有著作權(quán)的作品相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，包括必要的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并收集相關(guān)信息、資料等。這對(duì)防止以往紙上談兵、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)起到了重要的防范作用。

（二）對(duì)三種評(píng)估方法提出了具體操作要求，解決了預(yù)測(cè)和參數(shù)選取的隨意性

在著作權(quán)評(píng)估實(shí)務(wù)中,往往出現(xiàn)方法選用的合理性分析缺失或收益法預(yù)測(cè)和參數(shù)選取的隨意性等問(wèn)題?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》第二十二條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行著作權(quán)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種評(píng)估方法。特別是對(duì)著作權(quán)資產(chǎn)評(píng)估中最常用的收益法還做出較為詳細(xì)的規(guī)定，包括三種具體操作方法：許可費(fèi)節(jié)省法、增量收益法、超額收益法。上述規(guī)定強(qiáng)調(diào)了三種方法的適用性，解決了評(píng)估實(shí)務(wù)中為了迎合客戶隨意選擇評(píng)估方法而不注重合理性分析的問(wèn)題。在第二十三條中又規(guī)定，應(yīng)根據(jù)著作權(quán)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)作品的運(yùn)營(yíng)模式合理估計(jì)評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益，并關(guān)注運(yùn)營(yíng)模式法律上的合規(guī)性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性。著作權(quán)的預(yù)期收益通常通過(guò)分析計(jì)算增量收益、節(jié)省許可費(fèi)和超額收益等途徑實(shí)現(xiàn)。解決了著作權(quán)評(píng)估長(zhǎng)期以來(lái)成本和收益不配比，與其他無(wú)形資產(chǎn)混淆的局面。

該指導(dǎo)意見(jiàn)還針對(duì)估算或預(yù)測(cè)的主要參數(shù)如著作權(quán)資產(chǎn)未來(lái)收益、許可費(fèi)、許可費(fèi)率、增量收益、貢獻(xiàn)資產(chǎn)貢獻(xiàn)、折現(xiàn)率的估算做出了便于操作的規(guī)定。

(三) 強(qiáng)調(diào)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的合理性問(wèn)題

《指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十七條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法進(jìn)行著作權(quán)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮評(píng)估基準(zhǔn)日的利率、資本成本，以及著作權(quán)實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)、生命周期等方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，合理確定折現(xiàn)率。著作權(quán)資產(chǎn)折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)區(qū)別于企業(yè)整體資產(chǎn)或者有形資產(chǎn)折現(xiàn)率。本條規(guī)定提示評(píng)估師在運(yùn)用收益法時(shí),關(guān)注評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的合理性問(wèn)題，將對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響。

（四）著作權(quán)資產(chǎn)折現(xiàn)率口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益的口徑保持一致

《指導(dǎo)意見(jiàn)》第三十一條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)同一著作權(quán)資產(chǎn)采用多種評(píng)估方法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)各種方法取得的初步結(jié)果進(jìn)行比較分析，形成合理的最終評(píng)估結(jié)論。解決了長(zhǎng)期以來(lái)由于折現(xiàn)率與預(yù)期收益口徑不一致帶來(lái)的評(píng)估結(jié)果不合理的問(wèn)題。

二、對(duì)《金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》的認(rèn)識(shí)

本指南從服務(wù)金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的管理角度出發(fā)，突出了金融企業(yè)的特色，按照銀行、保險(xiǎn)、證券三大類(lèi)企業(yè)提出了較詳細(xì)的評(píng)估說(shuō)明應(yīng)披露的事項(xiàng)的要求。指南也充分考慮了金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目監(jiān)管單位要求,不僅為評(píng)估報(bào)告編制者――注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的具體操作提供了指導(dǎo)，也為評(píng)估報(bào)告使用者和監(jiān)管部門(mén)正確理解評(píng)估結(jié)論，合理使用評(píng)估報(bào)告提供了指導(dǎo)性的意見(jiàn)。

（一）充分體現(xiàn)了金融評(píng)估業(yè)務(wù)的特殊要求

金融企業(yè)與一般企業(yè)在行業(yè)政策、經(jīng)營(yíng)方式及財(cái)務(wù)核算等方面均有所不同，指南明確了與金融不良資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范的行為不同，評(píng)估明細(xì)表按照銀行、保險(xiǎn)公司、 證券公司三大類(lèi)編制樣表，其格式參照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的報(bào)表格式；明確了評(píng)估對(duì)象及范圍的披露重點(diǎn)不同，《評(píng)估說(shuō)明》編寫(xiě)指引，突出了金融企業(yè)的特色，強(qiáng)化了金融資產(chǎn)的評(píng)估說(shuō)明，如成本法《評(píng)估說(shuō)明》指引按照銀行、保險(xiǎn)、證券三大類(lèi)企業(yè)分別說(shuō)明企業(yè)各科目評(píng)估說(shuō)明應(yīng)披露的事項(xiàng)。對(duì)于收益法及市場(chǎng)法也做出了較詳細(xì)的規(guī)范。

（二）完善了評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則體系，突出了可操作性

根據(jù)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系的規(guī)劃，業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則分為基本準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則、評(píng)估指南和指導(dǎo)意見(jiàn)四個(gè)層次。金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估關(guān)系到國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益，對(duì)金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的管理不可能脫離對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的管理。指南以備案核準(zhǔn)為目的，定位為評(píng)估指南，便于政府監(jiān)管部門(mén)能夠清晰理解和審閱。保證了準(zhǔn)則體系的科學(xué)性和合理性，且與已經(jīng)的準(zhǔn)則和正在起草的其他準(zhǔn)則項(xiàng)目在邏輯、體例等方面實(shí)現(xiàn)了相互協(xié)調(diào)。

（三）增強(qiáng)了金融企業(yè)評(píng)估的針對(duì)性

指南全面總結(jié)了金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)和管理實(shí)踐，在結(jié)合評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則原則性規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制提出了細(xì)化要求；在評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則主要規(guī)范要素的基礎(chǔ)上，對(duì)金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的格式提出要求。指南固化了實(shí)踐中的有效做法，最大限度地體現(xiàn)了可操作性。對(duì)于一些可以方便操作，但不宜在指南中出現(xiàn)的內(nèi)容，以附件形式提供了指引。

預(yù)期收益評(píng)估方法范文第5篇

關(guān)鍵詞：評(píng)估方法；地價(jià)內(nèi)涵；差異

1 幾種主要評(píng)估方法的地價(jià)內(nèi)涵分析

1.1 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（簡(jiǎn)稱(chēng)“基準(zhǔn)地價(jià)法”）。

基準(zhǔn)地價(jià)法是運(yùn)用政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)，按替代原理進(jìn)行評(píng)估的一種方法，其核心是基準(zhǔn)地價(jià)與修正體系。基準(zhǔn)地價(jià)是政府地價(jià)管理的一個(gè)工具，同時(shí)也為政府宏觀調(diào)控決策提供參考信息?；鶞?zhǔn)地價(jià)主要反映某地區(qū)的地價(jià)空間分布規(guī)律以及其大致地價(jià)水平，對(duì)市場(chǎng)地價(jià)具有一定的引導(dǎo)作用。由此可見(jiàn)，基準(zhǔn)地價(jià)法主要是從市場(chǎng)管理的角度進(jìn)行評(píng)估，得到的地價(jià)是一個(gè)“管理型”地價(jià)。

1.2 收益還原法（簡(jiǎn)稱(chēng)“收益法”）。

收益還原法是根據(jù)預(yù)期收益原理，將待估對(duì)象按預(yù)期所能獲得的收益作為價(jià)值衡量，從投資者的角度去評(píng)估。收益法的核心是待估對(duì)象的預(yù)期收益以及投資者期望的回報(bào)率，而且收益法中的投資者屬于長(zhǎng)線投資者，即投資者持有待估對(duì)象相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，通過(guò)待估對(duì)象的收益實(shí)現(xiàn)自己的預(yù)期回報(bào)。由此可見(jiàn)，收益法評(píng)估得到的是一個(gè)“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)。

1.3 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)售，從而獲得預(yù)期的回報(bào)，以此衡量待估對(duì)象的價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）的核心是對(duì)待估對(duì)象的開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)售，而這種開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)售一般都是短期內(nèi)完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機(jī)性質(zhì)。由此可見(jiàn)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）評(píng)估得到的是一個(gè)“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)。

1.4 市場(chǎng)比較法。

市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，利用已成交的交易案例，推導(dǎo)待估對(duì)象的價(jià)格。從土地市場(chǎng)交易行為來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)地價(jià)的博弈基本上都是基于該土地的投資價(jià)值，即買(mǎi)賣(mài)雙方都已對(duì)該土地的投資價(jià)值做了評(píng)估，最終達(dá)成交易的地價(jià)代表買(mǎi)賣(mài)雙方都認(rèn)可該土地的投資價(jià)值。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)比較法評(píng)估得到的是一個(gè)“投資型”地價(jià)，至于土地是用于長(zhǎng)線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)售。因此市場(chǎng)比較法評(píng)估得到的通常也是一個(gè)“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根據(jù)貢獻(xiàn)原理，按待估對(duì)象價(jià)值形成的各項(xiàng)成本之和來(lái)衡量其價(jià)值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對(duì)象在其價(jià)值形成的過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本，代表了待估對(duì)象的權(quán)屬人應(yīng)獲得的回報(bào)。由此可見(jiàn)，成本逼近法是從權(quán)屬人的角度出發(fā)，評(píng)估待估對(duì)象至少應(yīng)該值多少錢(qián)，因此成本逼近法評(píng)估得到的應(yīng)該是一個(gè)“保本型”地價(jià)。

2 各種類(lèi)型地價(jià)的差異

從上面的分析可見(jiàn)，不同評(píng)估方法評(píng)估得到的地價(jià)不盡相同，形成了多種類(lèi)型的地價(jià)，那么這些類(lèi)型的地價(jià)其價(jià)格水平有什么差異？

2.1 “管理型”地價(jià)和“保本型”地價(jià)相對(duì)稍低。

“管理型”地價(jià)基本反映市場(chǎng)的客觀地價(jià)水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會(huì)比其他類(lèi)型地價(jià)稍低，但比“保本型”地價(jià)要高。而“保本型”地價(jià)通常是這幾種類(lèi)型地價(jià)里面最低的。

2.2 “短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)相對(duì)較高。

從投資的角度來(lái)看，短線投資通常具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是“投機(jī)型”的投資，由此投資者對(duì)此類(lèi)投資一般要求比較高的投資回報(bào)，從而反映在投資對(duì)象（即待估對(duì)象）的價(jià)值就應(yīng)該高一些。

2.3 “長(zhǎng)線投資型”地價(jià)適中。

相對(duì)于短線投資，由于土地的稀缺性，其長(zhǎng)線投資具有較為穩(wěn)定的投資匯報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此投資可接受的投資回報(bào)率相對(duì)較低，由此“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)相對(duì)其他幾種地價(jià)而言其價(jià)格水平適中，接近于“管理型”地價(jià)。

從上面的分析，這幾種類(lèi)型地價(jià)一般的價(jià)格水平排序大致為：“短線投資型”地價(jià)或“投機(jī)型”地價(jià)>“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)≥“管理型”>“保本型”地價(jià)。

3 不同評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果的協(xié)調(diào)

根據(jù)目前的土地評(píng)估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對(duì)待估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，而不同評(píng)估方法得到的地價(jià)各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類(lèi)型的地價(jià)，從而合理的確定評(píng)估價(jià)值？

3.1 根據(jù)評(píng)估目的，選擇更接近評(píng)估目的的地價(jià)類(lèi)型。

根據(jù)評(píng)估的思路，通常在評(píng)估方法的選擇時(shí)已經(jīng)對(duì)地價(jià)類(lèi)型進(jìn)行了篩選，對(duì)于基于短線投資為評(píng)估目的的，最好采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（或剩余法）與市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，這兩種地價(jià)類(lèi)型都與評(píng)估目的接近。

但由于評(píng)估條件不具備的情況下，通常會(huì)選用了不同地價(jià)類(lèi)型的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，則有可能兩種方法評(píng)估得到的地價(jià)水平值相差較遠(yuǎn)，因此需對(duì)各種評(píng)估方法進(jìn)行分析，以最接近評(píng)估目的的地價(jià)類(lèi)型為主，其他類(lèi)型地價(jià)作為參考和校驗(yàn)。

3.2 調(diào)整個(gè)別評(píng)估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評(píng)估地價(jià)類(lèi)型更接近評(píng)估目的。

評(píng)估時(shí)可以根據(jù)評(píng)估目的，對(duì)評(píng)估方法的思路及參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得其評(píng)估的結(jié)果更接近評(píng)估目的。

舉個(gè)例子，當(dāng)評(píng)估目的為短線投資型時(shí)（如某人擬將其住房的土地進(jìn)行抵押而評(píng)估），則可能會(huì)采用收益法和剩余法進(jìn)行評(píng)估，但由于目前國(guó)內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房?jī)r(jià)水平普遍較高，因此兩種方法評(píng)估出來(lái)的結(jié)果可能差異比較大，同時(shí)這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價(jià)與“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)的差異。既然評(píng)估目的是“短線投資型”的，那么評(píng)估時(shí)可以對(duì)收益法的評(píng)估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價(jià)，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評(píng)估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評(píng)估得到的地價(jià)就非常接近“短線投資型”地價(jià)了，與剩余法評(píng)估得到的地價(jià)差異大大縮小。

另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達(dá)到其評(píng)估值接近“短線投資型”地價(jià)。在還原利率的確定時(shí)，目前采用市場(chǎng)提取法確定的還原利率一般會(huì)比較低，因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，高額的投資使得長(zhǎng)線投資的回報(bào)率相對(duì)較低。但按此還原利率評(píng)估得到的地價(jià)與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)環(huán)境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場(chǎng)租金可以評(píng)估得到較高的地價(jià)水平，這與“短線投資型”地價(jià)更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報(bào)要求，以較高的還原利率和目前市場(chǎng)租金將會(huì)評(píng)估得到相對(duì)較低的地價(jià)水平，這其實(shí)反映的是“長(zhǎng)線投資型”地價(jià)，與“短線投資型”地價(jià)有一定的差距。

4 結(jié)語(yǔ)