車庫(kù)買(mǎi)賣合同
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車庫(kù)買(mǎi)賣合同范文第1篇
乙方（購(gòu)買(mǎi)方）： 身份證號(hào)碼： 甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，就房屋買(mǎi)賣一事，在平等、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 基本情況
1、甲方自愿將以下房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿購(gòu)買(mǎi)該房屋。該房屋具體狀況如下：
（1）該房屋座落于 ，建筑面積為 平方米；套內(nèi)建筑面積_______ ___平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e______ ______平方米；
（2）該房屋的所有權(quán)證證號(hào)為 ；
（3）該房屋平面圖及其四至見(jiàn)房產(chǎn)證。
2、附屬于該房屋的陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩等其他設(shè)施、設(shè)備，將隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中，乙方不再另行支付價(jià)款。
3、該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)及其他相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
第二條 保證
甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒(méi)有設(shè)定擔(dān)保、抵押等任何權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條 房?jī)r(jià)款與付款方式
1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，上述房屋（包含第一條第二款列明的配套設(shè)施等）總房?jī)r(jià)款為： 元整（小寫(xiě)：￥ 元）。
2、支付方式、支付時(shí)間
（1）甲、乙雙方同意，乙方在本合同簽訂之日支付給甲方人民幣 萬(wàn)元
整，（小寫(xiě)：￥ 元），作為乙方購(gòu)買(mǎi)甲方房屋的定金。
（2）在房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)過(guò)戶手續(xù)辦理完畢之日起3日內(nèi)，乙方一次性支付剩余房款 萬(wàn)元（小寫(xiě)：￥ 元）。
3、甲方在每次收取付款后，應(yīng)當(dāng)向乙方開(kāi)具收款憑證，并注明收款時(shí)間。
第四條 交付期限
1、甲、乙雙方同意，雙方應(yīng)于本合同簽訂生效且乙方支付定金之日起3日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。
2、甲、乙雙方同意，甲方應(yīng)于房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等相關(guān)過(guò)戶手續(xù)辦理完畢且乙方全額支付房款次日正式交付該房屋；甲方保證正式交付給乙方的房屋為空房。
3、甲、乙雙方應(yīng)于房屋正式交付乙方后3日內(nèi)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。
4、甲方應(yīng)于合同簽訂生效之日起3日內(nèi)將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。
5、辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的相關(guān)費(fèi)用，由 甲、乙雙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)。
6、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
第五條 違約責(zé)任
1、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告及主管部門(mén)要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過(guò)戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
2、甲方如不按本合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過(guò)戶以及交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除應(yīng)按本條約定支付違約金外，同時(shí)應(yīng)雙倍返還定金以及返還乙方已支付的全部房?jī)r(jià)款。
3、乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日3‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同。
第六條 其他
1、該房屋正式交付前，甲方應(yīng)結(jié)清物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)。
2、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。
3、甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提訟。
4、本合同一式 份。其中甲方留執(zhí) 份，乙方留執(zhí) 份，為申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。均具有相同的法律效力。
5、本合同自甲乙雙方簽訂之起生效。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
車庫(kù)買(mǎi)賣合同范文第2篇
主題詞：退房糾紛 約定條件 法定條件
目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商品房交易市場(chǎng)日趨火熱。但由于我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)不完善及開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作等原因，出現(xiàn)了大量的退房糾紛。退房糾紛不僅浪費(fèi)了大量的人力、物力、財(cái)力，而且給社會(huì)帶來(lái)了許多不穩(wěn)定的因素。
一、退房糾紛產(chǎn)生原因分析
退房糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有開(kāi)發(fā)商的原因，也有購(gòu)房者自身的原因，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，案例各不相同。
由于開(kāi)發(fā)商的原因致使房屋不能達(dá)到購(gòu)房者的滿意是造成退房糾紛產(chǎn)生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常導(dǎo)致購(gòu)房者提出退房：
（一） 銷售廣告言過(guò)其實(shí)；
開(kāi)發(fā)商為了提高所售房屋的知名度，加快銷售進(jìn)度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對(duì)所售房屋描繪得天花亂墜，言過(guò)其實(shí)，使購(gòu)房者對(duì)所售房屋產(chǎn)生一種十全十美的理想化錯(cuò)覺(jué)。而一旦房屋交付使用，廣告中的“空中花園”、“水上小鎮(zhèn)”等美好的景象卻無(wú)影無(wú)蹤，使購(gòu)房者無(wú)法從“美好夢(mèng)想”中一下回到現(xiàn)實(shí)，于是 “憤而退房”。
（二）售樓員的口頭承諾成為“空頭支票”；
目前，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。她們因經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，在售樓時(shí)為了促使購(gòu)房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對(duì)樓房本來(lái)沒(méi)有的配套設(shè)施卻口頭承諾，信口開(kāi)河。例如：樓房本來(lái)沒(méi)有配套使用的車庫(kù)，卻承諾房屋與車庫(kù)一同交付；規(guī)劃中本來(lái)沒(méi)有幼兒園、學(xué)校，卻承諾幼兒園和學(xué)校將大大方便孩子的入托、入學(xué)問(wèn)題等。而當(dāng)房屋交付使用時(shí)，購(gòu)房者才發(fā)現(xiàn)車庫(kù)無(wú)影無(wú)蹤，孩子入托、入學(xué)也困難重重時(shí)，才大呼上當(dāng)，不得不提出退房。
（三）房屋存在質(zhì)量瑕疵；
房屋交付使用后，當(dāng)業(yè)主的房屋出現(xiàn)滲水、脫皮等質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，往往難以接受，因?yàn)樽约嘿?gòu)買(mǎi)的是新房，應(yīng)該是十全十美的士。而當(dāng)這類問(wèn)題不能得到開(kāi)發(fā)商及時(shí)解決時(shí)，一氣之下，要求退房。
（四） 物業(yè)小區(qū)管理混亂。
開(kāi)發(fā)商出售房屋前，根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，要先委托好物業(yè)公司進(jìn)行管理。雖然《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定開(kāi)發(fā)商要通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，但在實(shí)踐中物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是一家人，物業(yè)公司人員的從業(yè)資格大多達(dá)不到法律規(guī)定的條件，同時(shí)物業(yè)管理在我國(guó)尚處于起步階段，相關(guān)法律規(guī)定還欠完善，因此前期物業(yè)管理質(zhì)量普遍較差，導(dǎo)致業(yè)主不滿意而提出退房。
（五）開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋；
商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，期間又較多地受各方面因素的影響，開(kāi)發(fā)商遲延交房就不足為奇了。而當(dāng)購(gòu)房者在合同約定的交付期限后遲遲不能入住時(shí)，很容易提出退房。
（六） 房產(chǎn)證遲遲辦不出；
目前，房產(chǎn)證的辦理期限是開(kāi)發(fā)商無(wú)法控制的，因?yàn)檫@要受各種因素的影響。即使開(kāi)發(fā)商手繼齊備，購(gòu)房人積極配合，因政府主管部門(mén)的原因不能及時(shí)辦出房產(chǎn)證的情況也大量存在，更何況有些開(kāi)發(fā)商本身因各種原因不能完成初始登記，使辦理產(chǎn)權(quán)證的條件不具備，于是關(guān)系到購(gòu)房者切身利益的產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不出來(lái)，導(dǎo)致購(gòu)房者退房。
有時(shí)，因客戶自身的原因，也會(huì)導(dǎo)致退房糾紛的發(fā)生：
（1） 購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣合同后，因工作調(diào)到外地或出國(guó)定居而提出退房；
（2） 分期付款或按揭貸款的購(gòu)房客戶，在還款過(guò)程中，因出現(xiàn)意外的經(jīng)濟(jì)困難無(wú)力支付余款而提出退房；
（3） 因房?jī)r(jià)下躍而提出退房。
二、雙方在合同中約定可以退房的條件
商品房買(mǎi)賣活動(dòng)屬于民法調(diào)整的范疇，根據(jù)民法中交易雙方意思自治原則，雙方當(dāng)事人完全可以在合同中約定退房的條件。
約定退房條件是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商通過(guò)購(gòu)房合同直接約定解除合同或通過(guò)規(guī)定解除合同的條件，當(dāng)條件成就時(shí)，雙方依約解除合同。
商品房交易雙方當(dāng)事人在合同中約定退房的具體條件時(shí)，必須符合以下要求：
（1） 雙方對(duì)所約定的退房條件達(dá)成一致意見(jiàn)，且是真實(shí)的意思表示；
（2） 雙方約定的退房條件不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
（3） 該退房條件已經(jīng)寫(xiě)入雙方所簽訂的購(gòu)房合同而成為合同的一個(gè)有效條款。
一般而言，購(gòu)房者要根據(jù)自身的實(shí)際情況來(lái)和開(kāi)發(fā)商約定退房的條件，例如：自己有一部愛(ài)車，要專門(mén)購(gòu)買(mǎi)帶有車庫(kù)的房子，就可以在合同中約定交房時(shí)車庫(kù)必須同時(shí)交付，否則可以退房，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償損失；如果自己購(gòu)房后要急于用該房做抵押向銀行貸款做生意，那么，可以在合同中約定，如果房屋交付后的一定期限內(nèi)因開(kāi)發(fā)商的原因辦不下房產(chǎn)證，購(gòu)房人有權(quán)退房并要求賠償損失。
總之，如果雙方當(dāng)事人在合同中約定了退房的條件，法律會(huì)首先充分尊重當(dāng)事人的個(gè)人意愿，當(dāng)所約定的條件成就時(shí)，會(huì)支持購(gòu)房人退房的請(qǐng)求。只有當(dāng)事人在合同中對(duì)退房的條件沒(méi)有約定的情況下，才依照法律的規(guī)定來(lái)衡量是否可以退房。
三、法律規(guī)定可以退房的情形
在商品房交易實(shí)踐中，購(gòu)房人很難與開(kāi)發(fā)商對(duì)退房的條件充分協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)并在合同中一一寫(xiě)明，因?yàn)橄鄬?duì)于開(kāi)發(fā)商而言，購(gòu)房者畢竟處于弱勢(shì)地位。那么，發(fā)生糾紛后，法院只能以法律為準(zhǔn)繩進(jìn)行衡量，以確定購(gòu)房人能否退房。
由于退房會(huì)涉及到開(kāi)發(fā)商、銀行、房地產(chǎn)管理部門(mén)、保險(xiǎn)公司及購(gòu)房人等各個(gè)方面的關(guān)系，因此，為了維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序，我國(guó)法律對(duì)退房的條件有著比較嚴(yán)格的規(guī)定。
從我國(guó)現(xiàn)有法律、法規(guī)等規(guī)定來(lái)看，購(gòu)房者可以退房的法定理由可歸納為以下幾點(diǎn)：
（一） 出賣人未告知買(mǎi)受人而將房屋抵押給第三人；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條第1項(xiàng)之規(guī)定，商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；
如果開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣合同訂立后“告知”了買(mǎi)受人，即開(kāi)發(fā)商履行了通知義務(wù)（無(wú)論買(mǎi)受人是否同意），然后又將該房屋抵押給第三人，購(gòu)房者能否請(qǐng)求解除合同呢？根據(jù)該條款之規(guī)定，顯然不能。
如此看來(lái)，此條款形同虛設(shè)，立法目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。其實(shí)，筆者認(rèn)為，此條款完全違反了我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定。因?yàn)樵谏唐贩抠I(mǎi)賣合同訂立后，雖然法律規(guī)定購(gòu)房者在辦理了房產(chǎn)證后，房屋的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是在商品房買(mǎi)賣合同訂立后，如果雙方無(wú)特殊約定，那么合同就已經(jīng)生效，開(kāi)發(fā)商就不能對(duì)該房屋行使處分權(quán) （包括抵押、出售、贈(zèng)與等）。因此，在商品房買(mǎi)賣合同訂立后，開(kāi)發(fā)商將該房屋抵押給第三人不僅僅需要履行“告知”的義務(wù)，而關(guān)鍵是必須經(jīng)過(guò)買(mǎi)受人同意才合法。否則，對(duì)購(gòu)房者的合法權(quán)益無(wú)法得到保護(hù)。
（二） 一房?jī)少u；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條第2項(xiàng)之規(guī)定，商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；
因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣屬于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣，而根據(jù)民法原理，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記，這就使開(kāi)發(fā)商在已售商品房的價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲時(shí)有條件“一房?jī)少u”，以牟取更多的利潤(rùn)。
另外，如果開(kāi)發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得房屋，購(gòu)房者可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣合同無(wú)效。
（三） 商品房預(yù)售許可證存在欺詐；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條第1項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房前必須取得商品房預(yù)售許可證，否則不得預(yù)售商品房。
（四） 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實(shí)；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條第2項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；
（五） 出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實(shí)；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；
（六） 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定，出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同；
（七） 房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條之規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>
（八） 遲延交付房屋超過(guò)法定期限；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條之規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！保?/p>
（九） 遲延辦理房產(chǎn)證超過(guò)法定期限；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第19條之規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣合同約定或者
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?/p>
由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記一般是指以下原因：開(kāi)發(fā)商未交齊土地出讓金，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大產(chǎn)權(quán)辦理不下來(lái)；開(kāi)發(fā)商為了籌措資金，將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目抵押給銀行，以取得貸款，在未還清銀行貸款之前，開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證押在銀行，不能辦理過(guò)戶手續(xù)等。上述原因造成購(gòu)房者不能使購(gòu)房者拿到產(chǎn)權(quán)證，超過(guò)法定時(shí)間購(gòu)房人可以退房。
（十） 擔(dān)保貸款合同不能訂立；
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條之規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人”；
（十一） 所售房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第32條之規(guī)定：“商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>
同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條也規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
（十二） 房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值超出3%；
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條第2款第2項(xiàng)之規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的房屋，當(dāng)事人在合同中對(duì)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式?jīng)]有約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房；
（十三） 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更；
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第24條之規(guī)定， 經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；
（十四） 套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或相關(guān)尺寸超過(guò)約定的誤差范圍；
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第19條之規(guī)定， 按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；
（十五） 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目；
根據(jù)《合同法》第94條第1項(xiàng)之規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，當(dāng)事人可以解除合同。
三、退房后的善后工作
商品房買(mǎi)賣合同解除后，根據(jù)我國(guó)《合同法》第97條之規(guī)定，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
車庫(kù)買(mǎi)賣合同范文第3篇
劉律師：現(xiàn)在的房產(chǎn)糾紛主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，首先是業(yè)主要求退房、補(bǔ)價(jià)；其次是房屋按揭貸款糾紛案件日漸增多；再次是業(yè)主因房屋質(zhì)量、車位問(wèn)題與物業(yè)發(fā)生糾紛。
CITY IN：從表面看，這些糾紛發(fā)生的原因似乎多是業(yè)主對(duì)房產(chǎn)和房產(chǎn)商的不滿。但僅僅如此恐怕不足以解釋如今糾紛頻發(fā)的現(xiàn)狀，這些糾紛的發(fā)生肯定有其深層次原因，那么導(dǎo)致這些糾紛的原因何在呢？您能否結(jié)合現(xiàn)實(shí)案例為我們分析一下。
劉律師：導(dǎo)致房產(chǎn)糾紛的原因有很多種，可以概括為以下幾點(diǎn)：
第一，在不斷升級(jí)的樓市調(diào)控政策之下，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)，為求回籠資金，開(kāi)發(fā)商不得不采取降價(jià)措施，但伴隨著房?jī)r(jià)的下跌，要求開(kāi)發(fā)商退房、補(bǔ)價(jià)的聲音不絕于耳，部分業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)的矛盾逐漸升級(jí)甚至發(fā)生了嚴(yán)重的糾紛。例如，去年11月份，剛在北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目定下一套四居室的李先生來(lái)到售樓處要求退還四萬(wàn)元定金。用他的話來(lái)說(shuō)，看著現(xiàn)在房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，如果不趕緊退掉，沒(méi)準(zhǔn)兒很快還要跌?？v觀樓市頻現(xiàn)“退房”現(xiàn)象，房?jī)r(jià)虛高是其頻發(fā)的根源。
第二，以按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)商品房是現(xiàn)在商品房交易市場(chǎng)上最主要的付款方式之一，從而在購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商及按揭銀行之間形成了不同的法律關(guān)系。在此種模式當(dāng)中，只要有一方出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)產(chǎn)生非常復(fù)雜的法律糾紛。首先，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間源于按揭貸款產(chǎn)生的糾紛。例如：去年1月份，劉小姐向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，商品房買(mǎi)賣合同中約定了開(kāi)發(fā)商交房的具體日期，并明確約定如果開(kāi)發(fā)商逾期交房達(dá)60天以上的，買(mǎi)受人可以解除合同。同時(shí)，吳小姐以按揭貸款的方式向開(kāi)發(fā)商支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款后，因開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)了60天，吳小姐要求解除商品房買(mǎi)賣合同，同時(shí)要求解除按揭貸款合同，開(kāi)發(fā)商不同意解除合同，而銀行認(rèn)為按揭貸款合同與商品房買(mǎi)賣合同是不同的法律關(guān)系，不應(yīng)與商品房買(mǎi)賣合同一并處理，三方無(wú)法協(xié)商一致產(chǎn)生糾紛。其次，銀行和貸款人之間的糾紛，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是部分貸款人經(jīng)濟(jì)狀況不穩(wěn)定導(dǎo)致不能按期正常還貸。二是貸款銀行對(duì)貸款人收入證明及相關(guān)材料真實(shí)性審查不嚴(yán)。這也為房屋按揭貸款糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。最后，貸款人對(duì)借款合同、房屋抵押合同等格式合同不認(rèn)真審閱，在不了解合同內(nèi)容的情況下簽字，致使違約情況產(chǎn)生時(shí)無(wú)法用合同條款進(jìn)行維權(quán)。
第三，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的權(quán)屬得到相應(yīng)的法律規(guī)范，但由于人們對(duì)該類規(guī)范的理解的偏差及商品房買(mǎi)賣合同沒(méi)有給予足夠的重視，致使住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)糾紛不斷。例如，2011年6月份，濟(jì)南市一住宅小區(qū)數(shù)名業(yè)主狀告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)的車位。起因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售房子時(shí)，在宣傳資料中明示，該住宅小區(qū)內(nèi)有公共停車位和公共用地，但在房屋交付后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻把樓前約2000多平方米的公共用地另做他用，造成業(yè)主車輛無(wú)處停放。
CITY IN：既然房地產(chǎn)行業(yè)存在這么多的糾紛，剛才你也對(duì)其原因給出了一些個(gè)人的觀點(diǎn)，那么從您的專業(yè)角度來(lái)看，有哪些應(yīng)對(duì)的措施呢，或者說(shuō)您有哪些可以處理這樣的糾紛的意見(jiàn)呢？
劉律師：對(duì)因價(jià)格下跌退房的問(wèn)題，我們認(rèn)為根據(jù)法律規(guī)定，退房人不能僅僅因?yàn)閮r(jià)格下跌就主張解除合同，這屬于典型違約行為。為此。最高人民法院還專門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，該意見(jiàn)的主題精神就是盡可能地維護(hù)合同的穩(wěn)定性，減少合同解除。所以，對(duì)于業(yè)主而言，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)一定要充分考慮自己承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，避免隨意性和投機(jī)性。同時(shí)，我們認(rèn)為, 對(duì)于房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，必須對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，作為市場(chǎng)定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)定價(jià)監(jiān)管。應(yīng)建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制。另外對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在樓盤(pán)定價(jià)上也要靈活一些，給后市留有余地。
對(duì)于房屋按揭貸款糾紛問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，在當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，可以解除合同。同時(shí)最高人民法院還專門(mén)對(duì)商品房買(mǎi)賣合同糾紛法律適用問(wèn)題作了司法解釋，對(duì)解除商品房買(mǎi)賣合同的條件作了更為細(xì)致的規(guī)定。但是作為購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要對(duì)合同約定的條款深入地研究，真正了解其法律含義，正確預(yù)見(jiàn)法律后果。如確實(shí)不懂就應(yīng)請(qǐng)專業(yè)律師參與簽訂合同。以免事后發(fā)生糾紛后面臨非常不利的局面。
車庫(kù)買(mǎi)賣合同范文第4篇
印刷編號(hào)no：
存量房屋買(mǎi)賣中介合同
寧波市房地產(chǎn)管理局
寧波市工商行政管理局印制
《存量房屋買(mǎi)賣中介合同》使用說(shuō)明
一、本合同為示范文本主要用于房屋出賣方（甲方）、購(gòu)買(mǎi)方（乙方）和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（丙方）三方就存量房屋
買(mǎi)賣中介事宜達(dá)成協(xié)議時(shí)簽用；
如因客觀情況，甲、乙方不能同時(shí)與丙方簽約時(shí)，也可用于甲方與丙方或乙方與丙方雙方簽約。但乙方在申領(lǐng)房屋所有權(quán)證時(shí)，必須提供該房屋甲方與丙方所簽合同。
二、本合同所稱存量房屋是指國(guó)有土地上已經(jīng)交付使用且已申領(lǐng)房屋所有權(quán)證的房屋。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售的商品房，不屬存量房屋。
三、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出售的，可直接套用房地產(chǎn)管理部門(mén)和工商行政管理部門(mén)推廣使用的《商品房買(mǎi)賣合同》。
四、方括號(hào)""內(nèi)以斜杠"/"區(qū)分的不同內(nèi)容，供簽訂合同時(shí)據(jù)實(shí)選用的，未被選用的應(yīng)以橫線刪去。有的斜杠后有留空部分，是供簽訂合同時(shí)根據(jù)實(shí)際需要另外可以添加注明的。
五、簽訂合同時(shí)，未采用的內(nèi)容可不填寫(xiě)，但應(yīng)劃上斜杠"/"或注上"此處空白"字樣。
六、簽訂合同之前，委托人有權(quán)查看房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)和經(jīng)辦人的經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)等證件材料。
七、所簽一式多份合同，印刷編號(hào)號(hào)碼必須相連。
八、本合同條款由寧波市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
合同編號(hào)：甬（縣、市、區(qū)）---中介年第號(hào)
存量房屋買(mǎi)賣中介合同
賣方（甲方）：
買(mǎi)方（乙方）：
中介方（丙方）：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《浙江省經(jīng)紀(jì)人管理?xiàng)l例》、《寧波市房地產(chǎn)中介服務(wù)條例》等法律、法規(guī)和政府有關(guān)規(guī)定，甲/乙/丙三/雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方賣房/乙方買(mǎi)房/丙方中介事宜，訂立本合同。
當(dāng)事人情況
甲方：【本人/法定代表人世間】姓名，國(guó)籍，【身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照】號(hào)，地址，郵政編碼，聯(lián)系電話?！疚腥?】姓名，國(guó)籍，郵政編碼，聯(lián)系電
乙方：【本人/法定代表人】姓名，國(guó)籍，【身份證/護(hù)照/營(yíng)業(yè)執(zhí)照】號(hào)，地址，
郵政編碼，聯(lián)系電話?！疚腥?】姓名，國(guó)籍，郵政編碼，聯(lián)系電話。
丙方：【法定代表人/負(fù)責(zé)人】姓名，聯(lián)系電話，注冊(cè)地址，郵政編碼，營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)，機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)，資質(zhì)證書(shū)號(hào)。經(jīng)辦人姓名，身份證號(hào)，經(jīng)紀(jì)資格證號(hào)，聯(lián)系電房地產(chǎn)狀況
房產(chǎn)情況：房屋【所有權(quán)/共有權(quán)】戶名，權(quán)證號(hào)，共計(jì)套，房屋地址，設(shè)計(jì)總層數(shù)層，本房屋所在層為層，設(shè)計(jì)用途為【成套住宅/非成套住宅/非住宅/商住兩用/】，建筑面積為平方米，房屋裝修情況
其他設(shè)施
。附屬用房有【自行車庫(kù)/汽車庫(kù)/】【使用面積/建筑面積】平方米，對(duì)上述房屋及附屬用房的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)限制條件等應(yīng)當(dāng)說(shuō)的情況
土地情況：國(guó)有土地使用權(quán)戶名，權(quán)證號(hào)，其他情況
中介服務(wù)內(nèi)容
第一條丙方為甲方提供以下【居間/咨詢/代辦手續(xù)/】房地產(chǎn)中介服務(wù)：
賣方居間
代辦交易過(guò)戶手續(xù)
第二條丙方為乙方提供以下【居間/咨詢/代辦手續(xù)/】房地產(chǎn)中介服務(wù)：
買(mǎi)方居間
代辦交易過(guò)戶手續(xù)
費(fèi)用及支付
第三條房屋價(jià)款和其他價(jià)款總計(jì)人民幣元。
其中房屋價(jià)款元，房屋裝修、設(shè)施等價(jià)款元（詳見(jiàn)備注欄清單）。
乙方的支付對(duì)象、支付方式和時(shí)限約這如下：
1.銀行按揭：
2.一次性付款：
3.分期付款：
第四條丙方所收取的中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和政府行政主管部門(mén)的規(guī)定。
丙方中介服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及其甲方/乙方的承擔(dān)方式、支付方式和時(shí)限約定如下：
甲方承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)元，由乙方承擔(dān)在簽約日付清。
乙方承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)元，由甲方承擔(dān)在簽約日付清。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其中：住宅為10萬(wàn)元及以下部分按1.6計(jì)收,超出部分按0.9計(jì)收,兩者相加；非住宅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由當(dāng)事人與中介機(jī)構(gòu)共同協(xié)商確定。
第五條甲/乙方應(yīng)當(dāng)繳納稅、費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)（如有新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，多退少補(bǔ)），及其承擔(dān)方式、支付方式和時(shí)限約定如下：
1、預(yù)收稅費(fèi)元由甲方承擔(dān)，于年月日內(nèi)付清，多退少補(bǔ)。
其中：買(mǎi)賣管理費(fèi)元；評(píng)估費(fèi)元；營(yíng)業(yè)稅元。
2、預(yù)收稅費(fèi)元由乙方承擔(dān)，于年月日內(nèi)付清，多退少補(bǔ)。
車庫(kù)買(mǎi)賣合同范文第5篇
購(gòu)房合同基礎(chǔ)概念：
1.建筑容積率
建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國(guó)家所有，不計(jì)算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫(kù)算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。
2.綠化率
房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介紹，這也是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國(guó)家關(guān)于園林綠化的用語(yǔ)中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹(shù)的影子、露天停車場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。購(gòu)房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤(pán)時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率。
購(gòu)房合同相關(guān)問(wèn)題注意：
簽訂商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，最好使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機(jī)關(guān)制訂的，較好地平衡了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬(wàn)事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買(mǎi)賣合同，購(gòu)房時(shí)也應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。
1、認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題。
在目前商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買(mǎi)賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)一般兩種情況：一種情況是開(kāi)發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu);另一種情況是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人不想購(gòu)買(mǎi)該房屋，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。
第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)
由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。但最高人民法院于20xx年4月28日公布，于20xx年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)肯定是無(wú)效的;如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)相同。
第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，需要看認(rèn)購(gòu)書(shū)是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。
《最高法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書(shū)，就必然沒(méi)有法律效力。但是如果認(rèn)購(gòu)書(shū)僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。
2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。
在商品房買(mǎi)賣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買(mǎi)賣合同外，還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開(kāi)發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)偂㈥P(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門(mén)有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開(kāi)發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房人最好不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
3、售樓廣告問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書(shū)，商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō)，售樓書(shū)，廣告等都是開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房買(mǎi)賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為，購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買(mǎi)商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書(shū)或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。
同時(shí)，國(guó)家工商行政管理總局的《商品房廣告暫行規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購(gòu)房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問(wèn)題。不過(guò)為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開(kāi)發(fā)商違約。
4、樣板房問(wèn)題。
目前在商品房銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或 “樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明，致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買(mǎi)賣合同的，購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同(變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇)。
5、質(zhì)量問(wèn)題。
有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這兩書(shū)已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購(gòu)房合同的重要組成部分，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。
商品房竣工驗(yàn)收，是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。
