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不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文第1篇

分辨不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)證的方式有：

1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證包括房產(chǎn)證。其實(shí)人們所講的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證全稱(chēng)為中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，簡(jiǎn)稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是包括了非常多種類(lèi)證書(shū)的，例如大家比較常見(jiàn)的房產(chǎn)證、土地證、林地證等都在其中。

2、證書(shū)內(nèi)容不同。房產(chǎn)證的內(nèi)容僅僅包括了產(chǎn)權(quán)人的信息、房屋的位置、產(chǎn)權(quán)的共有情況、房屋的登記時(shí)間、房屋的規(guī)劃用途等，而不動(dòng)產(chǎn)證上不僅僅包括了房產(chǎn)證上的所有內(nèi)容，除此之外還包括了不動(dòng)產(chǎn)的單元號(hào)、鐳射區(qū)以及產(chǎn)權(quán)的使用期限等內(nèi)容。

3、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和房產(chǎn)證的監(jiān)制機(jī)關(guān)不同。房產(chǎn)證監(jiān)制單位為中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，在國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革前，為中華人民共和國(guó)建設(shè)部。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證監(jiān)制單位則是中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部。

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不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文第2篇

1、如果你的房子已經(jīng)交房入住了，并且已經(jīng)拿到了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，那么這個(gè)時(shí)候查詢(xún)就是最簡(jiǎn)單了。

2、找出你的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，翻開(kāi)內(nèi)容頁(yè)，這個(gè)時(shí)候就是可以看到最上方有個(gè)某某市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第某某某號(hào)，這個(gè)就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)了。

3、如果你不在家里，無(wú)法查看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，就可以上網(wǎng)查詢(xún)，一般可以通過(guò)房屋所在地的房產(chǎn)管理局網(wǎng)站進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的查詢(xún)，這個(gè)功能可能有的城市暫不支持。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文第3篇

辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的好處：

1、可以抵押貸款。農(nóng)房抵押貸款是允許的，但是一定要有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，銀行才認(rèn)可；

2、可以入股分紅。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，可以入股當(dāng)?shù)睾献魃绾推髽I(yè)，獲得不少的分紅；

3、可以依法轉(zhuǎn)讓房屋。在沒(méi)有取得不動(dòng)產(chǎn)證的情況下，即使是本村集體成員的房屋轉(zhuǎn)讓行為也是不合法的；

4、可以獲得征地賠償。在面臨宅基地被征收的情況下，只有在具備不動(dòng)產(chǎn)證權(quán)證的條件下，才能夠拿到合理補(bǔ)償；

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文第4篇

 

自1982年憲法明確提出保護(hù)公民合法私有財(cái)產(chǎn)以來(lái)，①我國(guó)的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)法律保護(hù)體系逐步確立，保護(hù)和尊重公民的私有財(cái)產(chǎn)已逐步成為社會(huì)共識(shí)。②然而近年來(lái)在不動(dòng)產(chǎn)征收過(guò)程中野蠻拆遷與暴力反抗時(shí)有發(fā)生，不僅增加了社會(huì)的不穩(wěn)定因素，同時(shí)也加大了社會(huì)的運(yùn)行成本。

 

公民個(gè)體相對(duì)于公權(quán)力的弱勢(shì)地位，使得強(qiáng)大的國(guó)家公權(quán)力在行使過(guò)程中也隱含著權(quán)力異化和擴(kuò)張的可能性。本文將從公法的維度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)所應(yīng)有的保障內(nèi)涵進(jìn)行考量并藉此對(duì)完善我國(guó)行政法制進(jìn)行探討。

 

一、不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的意涵及其保障目的

 

(一)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的意涵

 

財(cái)產(chǎn)權(quán)是指“具有經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利，可再分為債權(quán)、物權(quán)及無(wú)體財(cái)產(chǎn)權(quán)?！盵1]由《擔(dān)保法》第九十二條第一款可見(jiàn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的核心意義是土地和建筑物，因此筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)可定義為：可以直接支配的土地和建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，并享有其利益的權(quán)利，不以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為限，還包括不動(dòng)產(chǎn)定限物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)，如土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)等。損害賠償請(qǐng)求權(quán)和一般契約的對(duì)人請(qǐng)求權(quán)因不能直接支配不動(dòng)產(chǎn)，不屬于本文所討論的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)范圍。

 

(二)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障目的

 

耶林認(rèn)為，目的是法律的全部創(chuàng)造者，保護(hù)社會(huì)生活條件是法律的實(shí)質(zhì)性目的。[2]基于此，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障目的有二：一是維護(hù)基本人權(quán);二是促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，降低社會(huì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

 

追溯世界人權(quán)史，財(cái)產(chǎn)權(quán)一直被認(rèn)為是與生命權(quán)、自由權(quán)并列的基本人權(quán)。西方古典政治哲學(xué)普遍認(rèn)為，人類(lèi)之所以從自然狀態(tài)進(jìn)入社會(huì)狀態(tài)，組建政治社會(huì)，是為了避免自然狀態(tài)中秩序的混亂，其最根本的目的就在于自我保全。“上帝植入人心的最初和最強(qiáng)烈的欲望，并非對(duì)別人的關(guān)切，甚至于不是對(duì)其自己子孫后代的關(guān)切，而是對(duì)自我保全的關(guān)切。

 

因此，自我保全的欲求乃是一切政府和道德的唯一根源?！盵3]在自我保全的強(qiáng)烈愿望的驅(qū)動(dòng)下，保障不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)是人權(quán)實(shí)現(xiàn)的必須。具有較高經(jīng)濟(jì)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)在很大程度上是公民最主要的財(cái)產(chǎn)，及生產(chǎn)活動(dòng)和價(jià)值創(chuàng)造的物質(zhì)基礎(chǔ)，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)得不到保障的人將很難在現(xiàn)實(shí)世界中立足，憲法所賦予的任何其他權(quán)利也將無(wú)從實(shí)現(xiàn)。

 

不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的另一個(gè)保障目的是促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，降低社會(huì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。從龐德的“社會(huì)控制”理念出發(fā)，在現(xiàn)代法治中，法律是基于市民社會(huì)共識(shí)的一種結(jié)構(gòu)，是社會(huì)不同利益集團(tuán)之間進(jìn)行博弈以及妥協(xié)的前提和結(jié)果。在我國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展中，行政權(quán)力持續(xù)擠壓私權(quán)的存續(xù)空間，公民的利益訴求被行政權(quán)力壓制。

 

行政權(quán)力的異化使得公民的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)極易受到行政征收權(quán)力的侵害，因此導(dǎo)致了反抗強(qiáng)拆事件層出不窮，激化了社會(huì)矛盾，加大了社會(huì)不穩(wěn)定因素和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)強(qiáng)化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障，一方面能阻卻行政權(quán)力的濫用，另一方面把權(quán)利人的利益訴求納入公共決策的視野，使其充分參與到利益的博弈與分配當(dāng)中，能有效地減少因不動(dòng)產(chǎn)征收或強(qiáng)拆事件帶來(lái)的社會(huì)不穩(wěn)定，緩和社會(huì)矛盾，降低社會(huì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

 

二、不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值分析

 

不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值意味著作為客體的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于作為主體的人的有用性，其價(jià)值可以從自由與經(jīng)濟(jì)效益兩個(gè)方面進(jìn)行剖析。

 

(一)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)與自由

 

自由和財(cái)產(chǎn)相互依賴(lài)。約翰·R·康芒斯認(rèn)為：“財(cái)產(chǎn)本身的概念原來(lái)來(lái)自習(xí)慣法，它同時(shí)帶有獲得、使用和出賣(mài)物質(zhì)性東西的天然自由權(quán)或習(xí)慣法規(guī)定的自由的意思。因此，財(cái)產(chǎn)不是力量，財(cái)產(chǎn)是自由?！盵4]充分享有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)使得公民能享有不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益，在一定的領(lǐng)域內(nèi)延伸和擴(kuò)展自己的人格屬性，使行政權(quán)力的行使受到作用范圍、法律程序的束縛。正是在這個(gè)意義上，公民得保有一定的自治領(lǐng)域，在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，但是公權(quán)力不能進(jìn)。

 

(二)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)效益

 

財(cái)產(chǎn)權(quán)制度有兩個(gè)重要特征：排他性和可轉(zhuǎn)讓性。③

 

排他性意味著財(cái)產(chǎn)所有者對(duì)于權(quán)利之處分、收益、使用可以排除他人的侵害，確保其對(duì)財(cái)產(chǎn)的投資所得不被他人掠奪。權(quán)利人可以根據(jù)合理預(yù)期，放心地投資于其財(cái)產(chǎn)，并享有這些投入帶來(lái)的收益。民無(wú)恒產(chǎn)則無(wú)恒心，財(cái)產(chǎn)權(quán)的排他性為權(quán)利人提供生產(chǎn)的誘因，激勵(lì)其充分、有效地對(duì)財(cái)產(chǎn)加以利用。

 

可轉(zhuǎn)讓性使得財(cái)產(chǎn)可在市場(chǎng)交易中轉(zhuǎn)移給更有效利用之人?！柏?cái)產(chǎn)在市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值和價(jià)值增值的過(guò)程，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)有效分配的重要途徑。”[5]土地資源和建筑物具有稀缺性和不易移動(dòng)的特點(diǎn)，極易形成自然獨(dú)占。

 

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)展總是需要土地和廠房，這使不動(dòng)產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中具有基礎(chǔ)性的作用，甚至在某種意義上來(lái)說(shuō)是不可或缺的關(guān)鍵性因素。確立不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)制度，厘清其中所蘊(yùn)含的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，能改善市場(chǎng)的非市場(chǎng)性基礎(chǔ)，④使得不動(dòng)產(chǎn)能夠通過(guò)市場(chǎng)的合理配置得到更有效的利用，極大地釋放出社會(huì)的投資熱情與生產(chǎn)活力，為經(jīng)濟(jì)效率的提升提供了極大的可能性。

 

三、不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障原則

 

在近代個(gè)人自由主義法律思想的影響下，財(cái)產(chǎn)權(quán)具有相當(dāng)優(yōu)越之地位，與生命權(quán)等并列為基本人權(quán)，神圣不可侵犯。然而財(cái)產(chǎn)權(quán)的絕對(duì)保障使得人們?yōu)榱俗约旱睦娑活櫳鐣?huì)公共利益的現(xiàn)象叢生，產(chǎn)生諸如不平等、不自由、不合理等社會(huì)問(wèn)題。隨著團(tuán)體主義興起，財(cái)產(chǎn)權(quán)社會(huì)化的思想逐漸形成，“私有財(cái)產(chǎn)權(quán)乃由其原來(lái)所處絕對(duì)優(yōu)勢(shì)之地位，日漸沒(méi)落，而開(kāi)始強(qiáng)調(diào)其應(yīng)負(fù)社會(huì)義務(wù)性?！辈粍?dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的行使，不得妨礙社會(huì)秩序與公共利益。

 

因此，20世紀(jì)至今，各國(guó)憲法不再將不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)視為絕對(duì)不受侵犯的權(quán)利并賦予國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行規(guī)制的權(quán)力。我國(guó)憲法亦在第13條規(guī)定了與不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的社會(huì)義務(wù)條款。但是，法律作為社會(huì)的行為規(guī)則，應(yīng)該從歷史傳統(tǒng)、社會(huì)現(xiàn)實(shí)、立法目的等多方面綜合考慮。西方在二十世紀(jì)以來(lái)大量社會(huì)立法的出現(xiàn)，乃起源于對(duì)個(gè)人本位極端化的反思。而在我國(guó)漫長(zhǎng)的專(zhuān)制歷史中，獨(dú)立的個(gè)人觀念可以說(shuō)是沒(méi)有的，[6]我國(guó)正邁向社會(huì)主義法治國(guó)家，政府應(yīng)嚴(yán)格遵守法律和執(zhí)行法律，社會(huì)不同階層的利益訴求也應(yīng)納入公共決策的范圍之內(nèi)。從這個(gè)兩個(gè)方面來(lái)講，行政權(quán)力都應(yīng)受到嚴(yán)格的約束。因而，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障原則應(yīng)當(dāng)有三：法律保留原則、比例原則和公平補(bǔ)償原則。

 

(一)法律保留原則

 

法律保留原則，“即積極意義之依法行政原則，系指行政權(quán)之行動(dòng)，僅于法律有授權(quán)之情形，始得為之，換言之，行政欲為特定之行為，必須有法律之授權(quán)依據(jù)。”[7]財(cái)產(chǎn)權(quán)的社會(huì)義務(wù)性表明其行使受到公共利益的限制，但因其對(duì)于公民的生存、自由和人格發(fā)展關(guān)系重大，在憲法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的基本精神下，公權(quán)力對(duì)其管制或限制必須在法律有明文規(guī)定的前提下才可為之，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障需堅(jiān)持法律保留原則。這是民主原則與法治國(guó)家原則的必然要求。

 

(二)比例原則

 

比例原則 “作為一種具有憲法位階之法律原則，其所被期待的任務(wù)是確定自由權(quán)為公益而犧牲是確有必要且正當(dāng)?shù)摹！盵8]其內(nèi)涵有三：適當(dāng)性原則、必要性原則、狹義比例原則。適當(dāng)性原則又稱(chēng)合目的性原則，指國(guó)家所采取的限制手段必須適合而且有助于所追求目的的達(dá)成，并且為正確的手段，是目的與手段之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系;必要性原則也稱(chēng)最小侵害原則，此原則要求國(guó)家在實(shí)現(xiàn)同一目的時(shí)，應(yīng)采取對(duì)公民侵害最小的措施;狹義比例原則是指國(guó)家因公益需要而采取的限制措施對(duì)公民基本權(quán)利所造成的損失與所欲達(dá)成的目的利益之間應(yīng)該有相當(dāng)?shù)钠胶?，其所造成的損害不得大于所欲追求的利益。亦即國(guó)家不能課予公民過(guò)度負(fù)擔(dān)，不能因小失大，合法的手段及目的之間存在的損益比例必須相當(dāng)。該原則異于前二者之處在于，其不受追求目的的限制，而是基于利益的衡量。

 

國(guó)家基于公益可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)加以限制。但其作為公民基本權(quán)利之一，受到憲法保障，因此國(guó)家的限制行為必須謹(jǐn)慎為之，應(yīng)對(duì)“公益上必要”與“私權(quán)上損害”進(jìn)行權(quán)衡以考量限制行為的必要性。如有必要，也應(yīng)選擇損害最小的方式。

 

(三)公平補(bǔ)償原則

 

公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)因負(fù)社會(huì)義務(wù)而不再神圣不可侵犯，國(guó)家可因公益需求對(duì)其加以限制。但若其因此所遭受的損失，超過(guò)應(yīng)盡的社會(huì)義務(wù)，形成個(gè)人財(cái)產(chǎn)利益的特別犧牲時(shí)，國(guó)家應(yīng)給予損失補(bǔ)償，方才符合憲法保障財(cái)產(chǎn)權(quán)的精神和公平負(fù)擔(dān)理念。若政府對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制行為不考慮補(bǔ)償成本，則易導(dǎo)致只考慮行政成本的限制行為或者行政干預(yù)的泛濫。

 

由于不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)或移動(dòng)耗費(fèi)巨大的特性，為了實(shí)現(xiàn)公共利益，國(guó)家往往需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征收。但是“公共利益絕不應(yīng)該是政治法規(guī)對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的剝奪，哪怕只是個(gè)人財(cái)產(chǎn)中最微不足道的一部分。在這種情況下應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行公民法，因?yàn)楣穹ㄊ撬袡?quán)的守護(hù)神?！盵9]不動(dòng)產(chǎn)征收意味著公民不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的喪失以致“特別犧牲”，國(guó)家自當(dāng)對(duì)征收予以合理補(bǔ)償。補(bǔ)償與征收為唇齒條款，無(wú)補(bǔ)償則無(wú)征收。

 

“為公共利益之需要而征收私人財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)給予公平補(bǔ)償之觀念，與近代自由主義市民國(guó)家成立之同時(shí)即已確立?！盵10]因此，公平原則為不動(dòng)產(chǎn)遭受特別犧牲時(shí)應(yīng)予補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。對(duì)于何謂公平補(bǔ)償，學(xué)說(shuō)上有完全補(bǔ)償說(shuō)與相當(dāng)補(bǔ)償說(shuō)兩種。從比較法上觀察，基于被征收人生活秩序的重建理念，“完全補(bǔ)償仍舊是今日先進(jìn)國(guó)家征收補(bǔ)償之本則”。[11]

 

四、不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)保障的現(xiàn)實(shí)困境

 

我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)保障面臨的主要問(wèn)題是行政干預(yù)過(guò)度，從制度層面來(lái)看存在以下問(wèn)題：

 

(一)憲法保障結(jié)構(gòu)欠完備

 

我國(guó)憲法財(cái)產(chǎn)權(quán)條款只規(guī)定了保障和剝奪兩種截然相對(duì)的情形，并沒(méi)有對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制作出規(guī)定。這種二元結(jié)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)權(quán)保障體系無(wú)力應(yīng)對(duì)實(shí)踐中大量存在的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的過(guò)度限制情形。[12]例如，根據(jù)《自然保護(hù)區(qū)條例》第二十六條的規(guī)定，原住農(nóng)民耕地、林地的使用受到嚴(yán)格的限制，同時(shí)還需忍受保護(hù)動(dòng)物的侵?jǐn)_。但是，在該條例中卻沒(méi)有作出相關(guān)補(bǔ)償?shù)娜魏我?guī)定。另外，在憲法關(guān)于補(bǔ)償?shù)臈l款中，沒(méi)有體現(xiàn)“公平補(bǔ)償”原則。

 

(二)城鄉(xiāng)保障水平不平等

 

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障體系延續(xù)了“城鄉(xiāng)分治”的特點(diǎn)。現(xiàn)有法律對(duì)所有權(quán)性質(zhì)不同的不動(dòng)產(chǎn)在征收程序、補(bǔ)償?shù)确矫娴囊?guī)定存在很大差異，國(guó)有土地上的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于集體土地上的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)。

 

(三)公眾參與機(jī)制缺乏

 

我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)征收以行政權(quán)力為主導(dǎo)，在征收的決策、補(bǔ)償、執(zhí)行和監(jiān)督過(guò)程中，公眾參與的途徑和范圍都非常有限。例如從《土地管理法》第四十六條和第四十八條可以發(fā)現(xiàn)，征收的決策完全是政府單方面作出的。對(duì)于該不該征收，如何征收，農(nóng)民只能被動(dòng)服從。2011年出臺(tái)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在公共參與方面作出了一些改進(jìn)，在該條例第十一條中規(guī)定了聽(tīng)證制度，但其范圍僅限于舊城區(qū)改造而且缺乏保障條款。不動(dòng)產(chǎn)征收關(guān)系到公民的根本利益，理應(yīng)讓公眾廣泛而深入地參與到征收的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，保證征收行為的科學(xué)性與合理性，增進(jìn)政府與公民之間的信任。

 

(四)補(bǔ)償不合理

 

不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償不合理主要表現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低和補(bǔ)償范圍偏狹兩方面。在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面，沒(méi)有達(dá)到公平補(bǔ)償?shù)囊?。例如，我?guó)《土地管理法》第四十七條對(duì)征收耕地的補(bǔ)償規(guī)定，其測(cè)算僅考慮土地的原用途和原產(chǎn)值，未考慮土地所處的區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施條件等與土地價(jià)值密切相關(guān)的因素。失地農(nóng)民實(shí)際收到的補(bǔ)償款難以保證他們?cè)械纳钯|(zhì)量。在補(bǔ)償范圍方面，一個(gè)很明顯的例子就是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條把建設(shè)用地使用權(quán)排除在補(bǔ)償范圍之外。

 

五、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行政法制的完善

 

財(cái)產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的確定與形成，通常都需要立法者制定一套法律制度，以之為基礎(chǔ)，憲法保障財(cái)產(chǎn)權(quán)的精神才能得以實(shí)現(xiàn)。[13]不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障機(jī)制依保障形態(tài)可分為存續(xù)保障與價(jià)值保障兩種。存續(xù)保障，注重于維持不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)有狀態(tài)，確保權(quán)利人能依不動(dòng)產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)自由實(shí)現(xiàn)使用、收益、處分等權(quán)能，免受?chē)?guó)家的恣意剝奪或者限制。價(jià)值保障的側(cè)重點(diǎn)在于公平補(bǔ)償不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)損失。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)行政法制的完善首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的存續(xù)保障，其次是實(shí)現(xiàn)價(jià)值保障。(一)完善憲法財(cái)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。

 

由上文論述可知，我國(guó)憲法財(cái)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)缺失“限制”層規(guī)定，使得憲法無(wú)力應(yīng)對(duì)實(shí)踐中大量的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制情形。借鑒《德國(guó)基本法》第十四條⑤的規(guī)定，在我國(guó)《憲法》第十三條加入財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制規(guī)定，即“財(cái)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容與限制由法律規(guī)定。”在原有的二層結(jié)構(gòu)中引入“限制”層，增加國(guó)家對(duì)公民不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)過(guò)度限制⑥的成本，能減少行政權(quán)力不必要的干預(yù)，使得公民盡可能維持其權(quán)利的存續(xù)狀態(tài)。即使該存續(xù)狀態(tài)因公益需求無(wú)法保障，公民也可通過(guò)補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)價(jià)值保障。

 

(二)制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一的征收補(bǔ)償制度

 

城鄉(xiāng)之間不動(dòng)產(chǎn)的分布差異是不同保障方式和策略的邏輯起點(diǎn)，但不是保障水平懸殊的理由。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障形勢(shì)更加嚴(yán)峻，而相對(duì)城鎮(zhèn)居民更加弱勢(shì)的農(nóng)民顯然更需要制度的保障和支持。所以，我國(guó)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的征收補(bǔ)償制度，平等保護(hù)公民的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)。

 

(三)引入比例原則

 

不動(dòng)產(chǎn)征收首先應(yīng)思考的是“該不該征收”，而非“如何征收”的問(wèn)題，[14]即需要引入比例原則的考量，強(qiáng)調(diào)目的和手段的對(duì)稱(chēng)性，注重公共利益與私人利益的平衡控制。我國(guó)目前只在少數(shù)法律條文中能隱約看到比例原則的影子，⑦未將其明確規(guī)定。將其引入不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障體系，將促使行政機(jī)關(guān)把征收作為取得公民不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的例外方式。即使征收，也應(yīng)采取損害最小的方式，以滿(mǎn)足手段的正當(dāng)性。引入比例原則這一具有憲法位階的法律原則，鑒于我國(guó)的憲法不具可訴性，宜體現(xiàn)在行政法之中。

 

(四)完善公眾參與機(jī)制

 

不動(dòng)產(chǎn)征收與公民的切身利益關(guān)系十分密切，公眾參與不動(dòng)產(chǎn)征收，可以就是否符合公共利益、征收的必要性、補(bǔ)償?shù)姆绞胶蜆?biāo)準(zhǔn)、征收的實(shí)施等問(wèn)題與政府協(xié)商，是公民表達(dá)自己利益訴求、⑧監(jiān)督政府征收權(quán)的重要渠道。擴(kuò)大公眾參與的范圍、深化公眾參與的程度是完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)征收公眾參與機(jī)制的必然要求。參與范圍上，在現(xiàn)行的舊城區(qū)改造基礎(chǔ)上，擴(kuò)展至除國(guó)家安全、公共安全等緊急情況外，其他的征收都必須舉行聽(tīng)證會(huì);參與程度上，除國(guó)家安全、公共安全等緊急情況外，征收計(jì)劃的制定、補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放、搬遷安置等都應(yīng)允許公眾參與討論、協(xié)商和監(jiān)督。不能忽略的是，公眾參與也需要有獨(dú)立的司法來(lái)解決不同利益之間的爭(zhēng)議，確保少數(shù)人合法利益得到保護(hù)。

 

(五)公平補(bǔ)償

 

如何補(bǔ)償是不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值保障的核心問(wèn)題。公平補(bǔ)償為現(xiàn)代法治國(guó)家普遍遵循的損失補(bǔ)償原則。我國(guó)在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條確立了對(duì)房屋征收的公平補(bǔ)償原則，但是在憲法層面和集體土地上不動(dòng)產(chǎn)的征收制度中沒(méi)有規(guī)定“公平”二字。為體現(xiàn)憲法保障公民不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)和人人平等的精神，應(yīng)將《憲法》第十三條中的“給予補(bǔ)償”修改為“給予公平補(bǔ)償”，從憲法層面給予集體土地上不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)和國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)同等保障。

 

公平補(bǔ)償?shù)拇_定標(biāo)準(zhǔn)一般以市場(chǎng)價(jià)格為參照。城市里不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁，較易形成合理的市場(chǎng)價(jià)格。但集體土地因不能進(jìn)入市場(chǎng)流通，無(wú)法形成“市場(chǎng)價(jià)”作為補(bǔ)償參照標(biāo)準(zhǔn)。有學(xué)者建議“確立以市場(chǎng)定價(jià)為主的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在市場(chǎng)定價(jià)方面……可以通過(guò)土地評(píng)估事務(wù)所等市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)的綜合評(píng)估，如根據(jù)地塊所處位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件及相同水平地塊的使用權(quán)出讓價(jià)格等因素，得出土地的市場(chǎng)參考價(jià)格，為征地補(bǔ)償提供市場(chǎng)參考價(jià)格?！盵15]筆者認(rèn)為，按照被征地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地之后的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償更接近實(shí)際的價(jià)值，也更有利于不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)擁有人重建生活秩序。

 

征收補(bǔ)償是以填補(bǔ)損失為目的，其范圍應(yīng)以權(quán)利人的直接損失為限，不包括間接損失。因此，建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)在補(bǔ)償范圍之內(nèi)。集體土地上不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的損失補(bǔ)償范圍除了法律規(guī)定的土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、地上附著物和青苗的補(bǔ)償外，殘存地補(bǔ)償、鄰接地補(bǔ)償?shù)纫矐?yīng)納入補(bǔ)償范圍。

 

損失補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)哪耸枪竦暮戏ɡ嫠馐艿膿p失。對(duì)于違章建筑，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)行不補(bǔ)償制度。但違章建筑的存在，部分原因是因?yàn)檎L(zhǎng)期管理疏忽。從信賴(lài)?yán)姹Ｗo(hù)的觀點(diǎn)出發(fā)，于征收時(shí)完全不予補(bǔ)償，有失公允。[16]實(shí)踐中還存在如居住者生活特別困難，違章建筑被剝奪后別無(wú)去處的情形，國(guó)家若不適當(dāng)補(bǔ)償予以救助，恐造成人道主義危機(jī)。雖然不能因?yàn)檫`法而獲利已成為法律的準(zhǔn)則，但是對(duì)于違章建筑，基于特定的情況，非不能予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)；原因行為；區(qū)分原則；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

中圖分類(lèi)號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2013）07-136-01

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以及區(qū)分原則

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則主要體現(xiàn)在我國(guó)物權(quán)法第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！?它是關(guān)于物權(quán)變動(dòng)與原因行為的生效條件和生效時(shí)間的規(guī)定，我們這里所講的“物權(quán)變動(dòng)”就是指物權(quán)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，原因行為主要指引起物權(quán)變動(dòng)的法律行為 ，一般主要是債權(quán)行為，具體的包括買(mǎi)賣(mài)合同、贈(zèng)與合同、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、抵押合同、質(zhì)押合同。具體到其中一個(gè)合同，以買(mǎi)賣(mài)房屋的合同為例，買(mǎi)賣(mài)合同是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為，雙方當(dāng)事人依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同到登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，物權(quán)變動(dòng)是原因行為的結(jié)果，這里的買(mǎi)賣(mài)合同就是原因行為，而物權(quán)變動(dòng)就是結(jié)果。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則主要解決的就是合同于何時(shí)成立的問(wèn)題，以前在我國(guó)的審判實(shí)踐中，當(dāng)事人雙方根據(jù)合意簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因?yàn)闆](méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，法院依此認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有生效，造成合同成立生效與物權(quán)的變動(dòng)混為一談，這里把合同的生效時(shí)間和條件和物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間和條件混淆了，還有就是我國(guó)《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，當(dāng)事人設(shè)定抵押的，“應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。按照該條的規(guī)定顯然應(yīng)該這樣理解：訂立合同之后，如果沒(méi)有辦理抵押物登記，抵押合同就沒(méi)有生效，這樣的規(guī)定就是把合同生效的時(shí)間和條件同抵押權(quán)的設(shè)立混淆的規(guī)定，這在理論上顯然是站不住腳的，我國(guó)的《合同法》認(rèn)為合同雙方當(dāng)事人根據(jù)雙方的合意成立合同時(shí)，合同就已經(jīng)生效 除法律另有約定外。只要雙方的意思表達(dá)真實(shí)自愿 ，沒(méi)有違反國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)范，侵害社會(huì)公共利益和國(guó)家利益合同就已成立并生效。按照《合同法》第135條的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同生效才發(fā)生出買(mǎi)人交付標(biāo)的物和轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。如果買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有生效 ，登記機(jī)構(gòu)就會(huì)認(rèn)為引起物權(quán)變動(dòng)的原因行為沒(méi)有生效拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的登記。如此一來(lái)，因未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記而認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有生效的做法已經(jīng)違背基本的法律邏輯。這樣的規(guī)定還容易引起交易的不穩(wěn)定狀態(tài)。如果買(mǎi)受人和開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同生效后 ，市場(chǎng)行情發(fā)生變化，房屋價(jià)格開(kāi)始上漲，開(kāi)發(fā)商故意一直拖著不給買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，最后產(chǎn)生糾紛。買(mǎi)受人到法院開(kāi)發(fā)商，法院就會(huì)以沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記為由，認(rèn)定雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有生效，既然合同沒(méi)有生效，那就需要恢復(fù)原狀，那么買(mǎi)受人已經(jīng)進(jìn)行的房屋裝修還要恢復(fù)原狀，并且退房給開(kāi)發(fā)商，這樣就正好中了不誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商的下懷，開(kāi)發(fā)商不誠(chéng)信的利益得到保護(hù)而誠(chéng)信的買(mǎi)受人卻遭受了利益的損失，這顯然是不公平的。

針對(duì)實(shí)踐中和擔(dān)保法上的錯(cuò)誤規(guī)定，我國(guó)《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力?！蔽覀兺ǔＵJ(rèn)為這里的“應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀摹敝傅氖遣扇〉怯浬е髁x的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，主要有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) ，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)等。這里法律做出明文規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效時(shí)是自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)。另外《物權(quán)法》十五條的規(guī)定也把物權(quán)變動(dòng)的原因行為生效時(shí)間和條件與物權(quán)變動(dòng)的生效時(shí)間和生效條件區(qū)分開(kāi)來(lái)。這樣根據(jù)《合同法》第44條第一款的規(guī)定：“依法成立的合同自成立時(shí)生效?！边@是法律的一般規(guī)定，法律另有規(guī)定和合同另有約定的除外，這樣物權(quán)法第十五條規(guī)定的合同生效的時(shí)間和合同法的一般規(guī)定就吻合了。所謂的區(qū)分原則就是要區(qū)分原因行為和物權(quán)變動(dòng)的生效時(shí)間和生效條件完全區(qū)分開(kāi)來(lái)。作為“原因行為”的買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)生效 ，作為物權(quán)變動(dòng)的標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，按照本法的規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄之時(shí)生效。按照這個(gè)規(guī)則，買(mǎi)賣(mài)合同生效后，如果沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記就不再影響合同的生效了，買(mǎi)受人就可以到法院開(kāi)發(fā)商按照合同法110條強(qiáng)制實(shí)際履行原則的規(guī)定，責(zé)令出賣(mài)人補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，如果開(kāi)發(fā)商既沒(méi)有交房也沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，那么法院就應(yīng)該責(zé)令開(kāi)發(fā)商交房并給買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)“一房二賣(mài)” 并給另外的買(mǎi)受人交房并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，那么原買(mǎi)受人就可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商支付違約損害賠償金。這樣就抑制了開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為，保護(hù)受害人的利益，維護(hù)了交易的安全。

二、規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則的重要實(shí)踐意義

物權(quán)法規(guī)定區(qū)分原則的重要實(shí)踐意義就在于，要理清原因行為的生效和物權(quán)變動(dòng)是兩回事，糾正混淆原因行為的生效和物權(quán)變動(dòng)生效的錯(cuò)誤做法和擔(dān)保法的錯(cuò)誤規(guī)定。在原因行為生效的前提下，即使因未辦理登記也不能影響當(dāng)事人依據(jù)原因行為要求實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)?？梢愿鶕?jù)《合同法》第135條和第110條的規(guī)定，強(qiáng)制出賣(mài)人給買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。如果出賣(mài)人已經(jīng)把標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給善意的第三人，并且辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，那么買(mǎi)受人可以依原買(mǎi)賣(mài)合同追究出賣(mài)人的違約責(zé)任。物權(quán)法的區(qū)分原則目的就在于糾正以前法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件和不動(dòng)產(chǎn)抵押糾紛案件的錯(cuò)誤判決。物權(quán)法生效以后，以前擔(dān)保法混淆物權(quán)變動(dòng)生效和合同生效的錯(cuò)誤規(guī)定就當(dāng)然廢止了。

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