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莫言齋范文第1篇

莫言齋范文第2篇

從24下降到77名

公司為地方國(guó)企，主營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售，業(yè)務(wù)區(qū)域以北京為重心，同時(shí)布局天津、重慶、惠州，客戶對(duì)象側(cè)重大型金融機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)。公司70%以上為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以住宅地產(chǎn)為輔。商業(yè)項(xiàng)目側(cè)重甲級(jí)寫(xiě)字樓，產(chǎn)品多為地區(qū)地標(biāo)性建筑。

多年積累的客戶資源構(gòu)成公司核心優(yōu)勢(shì)

公司大客戶多為保險(xiǎn)、銀行機(jī)構(gòu)，對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求旺盛，對(duì)于公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)踴躍，為公司整售模式提供保障。

深耕細(xì)作，發(fā)展路線明確

公司擁有建設(shè)和經(jīng)營(yíng)高端金融商務(wù)區(qū)的能力和知名品牌，在金融行業(yè)快速發(fā)展的良好時(shí)期打造地方性金融中心過(guò)程中具備明顯的優(yōu)勢(shì)。其堅(jiān)持“以商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)”的經(jīng)營(yíng)策略，經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)明確定位于北京地區(qū)，2011年取得中信城地塊建面為50萬(wàn)平米，繼續(xù)鞏固北京土地優(yōu)勢(shì)。同時(shí)業(yè)務(wù)模式成功向天津、重慶拓展，先后竣工津門、津塔、重慶金融中心項(xiàng)目，2011年取得津南長(zhǎng)地塊面積30萬(wàn)平米。

自持物業(yè)穩(wěn)步發(fā)展

截至2011年中期，公司持有物業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)到55萬(wàn)平米，較上年末增加9萬(wàn)平米，新增物業(yè)均為利潤(rùn)率水平較高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目（物業(yè)租賃業(yè)務(wù)利潤(rùn)率水平90%左右）。

資金壓力小，流動(dòng)性好

2011年中期賬面貨幣資金131億元，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債28.7億，資金充裕，償債壓力小。公司資產(chǎn)負(fù)債率（扣除預(yù)收款后）為49%，位于合理水平。

上半年業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)

上半年?duì)I業(yè)收入46.2億元，凈利潤(rùn)12.7億元，分別同比增長(zhǎng)133%和150%。增長(zhǎng)的原因主要為10年收入確認(rèn)多集中在下半年而11年收入確認(rèn)比較平均，同時(shí)，11年上半年津塔和金融街中心項(xiàng)目計(jì)入投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，增加經(jīng)營(yíng)收益約6億元。

預(yù)收款項(xiàng)大幅增加

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，公司預(yù)收款項(xiàng)大幅增加38億元，達(dá)128億元。預(yù)計(jì)下半年結(jié)轉(zhuǎn)收入41.7億元，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售收入80.2億元。物業(yè)持有與物業(yè)租賃業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年帶來(lái)收入3.9億元。

盈利預(yù)測(cè)與估值

公司致力于商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)前景廣闊，盈利模式成熟，我們預(yù)計(jì)2011-2013年收入穩(wěn)定增長(zhǎng),EPS分別為0.61元，0.74元和0.90元，給與推薦-A的評(píng)級(jí)。

莫言齋范文第3篇

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；管理模式；研究

一、當(dāng)下城市住宅小區(qū)的管理模式

盡管當(dāng)下主流的住宅小區(qū)的管理模式是以物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方的契約為中心的市場(chǎng)化物業(yè)管理模式，然而在具體管理各地小區(qū)的情況中，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間時(shí)常會(huì)出現(xiàn)各種糾紛，矛盾也正日益升級(jí)，致使物業(yè)管理公司無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，只能停止對(duì)小區(qū)的服務(wù)管理。當(dāng)下的住宅小區(qū)存在著五種管理模式，即業(yè)主委員會(huì)自治模式（OC）、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同管理模式（PMOC）、居委會(huì)代管模式（RC）、物業(yè)管理公司單獨(dú)管理模式（PM）以及無(wú)人管理模式（NO）[1]。

物業(yè)管理公司單獨(dú)管理模式是指因?yàn)楦黝愐蛩刈≌^(qū)未對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行選舉組建，或者業(yè)主委員會(huì)解散，當(dāng)?shù)卣蚪ㄔO(shè)企業(yè)委托物業(yè)管理公司來(lái)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同管理模式是指由物業(yè)管理公司為住宅小區(qū)提供市場(chǎng)化與專業(yè)化的服務(wù)，而對(duì)小區(qū)公共管理事宜進(jìn)行決斷、對(duì)物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)業(yè)主內(nèi)部事項(xiàng)以及對(duì)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通等工作則是由依法選舉形成的業(yè)主委員會(huì)來(lái)執(zhí)行。業(yè)主自治模式是指在物業(yè)管理公司撤出之后，小區(qū)的一切事項(xiàng)全由業(yè)主委員會(huì)來(lái)進(jìn)行整體協(xié)調(diào)，并由業(yè)主委員會(huì)來(lái)對(duì)安保與保潔等專業(yè)服務(wù)人員或企業(yè)進(jìn)行聘請(qǐng)，以便給小區(qū)提供必需且簡(jiǎn)單的日常服務(wù)，而產(chǎn)生的服務(wù)費(fèi)用也是由業(yè)主委員會(huì)來(lái)代收。居委會(huì)代管模式往往是物業(yè)管理公司撤出之后迫使政府介入的結(jié)果，在這種管理模式之下，業(yè)主意見(jiàn)的協(xié)調(diào)主要是由區(qū)物業(yè)辦、街道辦事處以及居委會(huì)協(xié)作進(jìn)行，其會(huì)根據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)最必要的、最基本的安保及保潔服務(wù)予以提供，此服務(wù)費(fèi)用需要業(yè)主直接繳納給居委會(huì)，此種情況能夠維持多久完全由業(yè)主繳費(fèi)的情況而定，故這種管理模式往往也被稱之為準(zhǔn)物業(yè)管理。無(wú)人管理模式往往是發(fā)生在物業(yè)管理公司退出之后，而政府部門還未介入之前的時(shí)期，此時(shí)，小區(qū)的管理事項(xiàng)完全陷入了癱瘓的境地，小區(qū)居民的生活也處于危險(xiǎn)且混亂的局面。

二、研究住宅小區(qū)管理模式的辦法

筆者的調(diào)查研究顯示，缺乏物業(yè)管理公司管理的小區(qū)狀況也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如有物業(yè)管理公司管理的小區(qū)，而缺乏業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)的管理狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)。所以，為了對(duì)住宅小區(qū)管理模式和其管理效果之間的關(guān)系進(jìn)行研究，筆者進(jìn)行了如下兩種假設(shè)：

假設(shè)1：在其他條件一致的情形下，缺乏物業(yè)管理公司提供服務(wù)的小區(qū)管理維護(hù)情況不如有物業(yè)管理公司提供專業(yè)化服務(wù)的小區(qū)。

假設(shè)2：在其他條件一致的情形下，沒(méi)有選舉構(gòu)建業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)管理維護(hù)情況不如已經(jīng)選舉構(gòu)建業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)。

因?yàn)橛性S多的因素會(huì)制約著我國(guó)住宅小區(qū)的最終管理效果，故為了將分析加以簡(jiǎn)化，確定制約管理效果的關(guān)鍵因素就是管理模式。除了管理模式，小區(qū)本身的某些特征變量也會(huì)影響管理效果，譬如入住年限及小區(qū)規(guī)模等。為了對(duì)上述假設(shè)進(jìn)行驗(yàn)證，筆者建立了如下基本模型：

E=f（M，S，T；y），住宅小區(qū)的管理效果是由上式中的被解釋變量E來(lái)表示，住宅小區(qū)的管理模式是由控制變量M表示，小區(qū)的規(guī)模由S表示，入住年限由T表示，而y則表示未知參數(shù)。

為了對(duì)未知參數(shù)y進(jìn)行估算，筆者構(gòu)建了一個(gè)更為明確的函數(shù)形式：Ei=α0+α1Si+α2Ti+β1PMOCi+β2PMi+β3OCi+β4RCi+β，上式中的Ei代表第i個(gè)住宅小區(qū)管理效果的等級(jí)分值，Ti代表第i個(gè)住宅小區(qū)的入住年限，Si代表第i個(gè)住宅小區(qū)的規(guī)模，而PMOCi、PMi、OCi以及RCi都是虛擬變量，倘若第i個(gè)住宅小區(qū)的管理模式是居委會(huì)代管時(shí)，則RCi就為1，反之則為0；倘若第i個(gè)住宅小區(qū)的管理模式是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同管理時(shí)，則PMOCi就為1，反之則為0；倘若第i個(gè)住宅小區(qū)的管理模式是業(yè)主委員會(huì)自治管理時(shí)，則OCi就為1，反之則為0；倘若第i個(gè)住宅小區(qū)的管理模式是物業(yè)管理公司單獨(dú)管理時(shí)，則PMi就為1，反之則為0。βk與αj代表待估算的參數(shù)，而β則表示誤差項(xiàng)的隨機(jī)變量。

對(duì)系數(shù)βk（k=1，2，3，4）進(jìn)行估算是此模型研究的關(guān)鍵點(diǎn)，其反映著住宅小區(qū)各種管理模式對(duì)管理效果產(chǎn)生的邊際影響。此研究將無(wú)人管理的小區(qū)情況當(dāng)作基準(zhǔn)，通過(guò)假設(shè)2可推斷出RCi、PMOCi以及OCi的系數(shù)是正的，且0

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我們可以得知，住宅小區(qū)的管理效果會(huì)受到許多因素的影響，而管理模式也是其中最主要的因素之一。為此，我們必須不斷地對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行研究，以達(dá)到更好的小區(qū)管理效果。

參考文獻(xiàn)：

[1]張農(nóng)科.關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問(wèn)題.2012.

莫言齋范文第4篇

關(guān)鍵詞:地方政府;舉債;可行性;舉債規(guī)模

一、可持續(xù)性地方政府債務(wù)水平的確定

(一)地方政府舉債的基本概念

地方政府舉債是西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家一項(xiàng)成熟、常用的政府融資制度。它主要是為了滿足地方政府在進(jìn)行地方基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施建設(shè)中對(duì)建設(shè)資金的需求。通常它有地方稅收作保證,所以在證券市場(chǎng)上有較高的信譽(yù)度,成為地方政府融資的重要工具。

(二)理性預(yù)期均衡模型下地方政府可持續(xù)性債務(wù)規(guī)模的確定

1.理性預(yù)期均衡模型的提出。理論上,只要地方政府發(fā)行的公債規(guī)模不超過(guò)預(yù)期的財(cái)政收入盈余,則這樣的公債將會(huì)具有持續(xù)性。但根據(jù)Heuristic的謹(jǐn)慎性標(biāo)準(zhǔn),地方政府公債與地方GDP比值應(yīng)該保持在60%以內(nèi),在這個(gè)范圍內(nèi)的公債才具有可持續(xù)性。如果地方政府對(duì)未來(lái)主要資金盈余流入控制得不完善,當(dāng)債務(wù)規(guī)模一接近可持續(xù)性規(guī)模時(shí),理性投資者就會(huì)覺(jué)察到政府的違約風(fēng)險(xiǎn)并拒絕為其擴(kuò)大的舉債進(jìn)行投資。

為解決理性預(yù)期均衡模型,我們提出地方政府債務(wù)的不流動(dòng)臨界點(diǎn)這一概念,在臨界點(diǎn)之上的公債,投資者將拒絕購(gòu)買。又由于政府債務(wù)的不流動(dòng)會(huì)導(dǎo)致政府違約,所以可以將此臨界點(diǎn)看做是一個(gè)新的政府違約點(diǎn),即政府將違約的債務(wù)規(guī)模。

2.理性預(yù)期均衡模型的假設(shè)。模型假定經(jīng)濟(jì)體中只有政府和私人投資者,并且政府只能發(fā)行單一時(shí)期的債務(wù)。

Dt表示在t時(shí)刻發(fā)行的地方政府公債;Et表示在t-1時(shí)刻計(jì)劃并在t時(shí)刻可以獲得的財(cái)政盈余;t-1rt表示在[t-1,t]時(shí)間內(nèi)公債的收益率;在t-1時(shí)刻,政府計(jì)劃出在t時(shí)刻可以獲得的財(cái)政盈余;在t時(shí)刻要實(shí)現(xiàn)政府的財(cái)政盈余,但由于管理的不完善,實(shí)際盈余不同于計(jì)劃盈余。對(duì)于已確定的前期債務(wù)和實(shí)際財(cái)政盈余,地方政府將會(huì)發(fā)行新債;在t時(shí)刻,對(duì)于政府給定的公債數(shù)目,投資者對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估,并且對(duì)于給定的風(fēng)險(xiǎn),投資者要求一個(gè)相應(yīng)的利率水平t-1rt;如果風(fēng)險(xiǎn)水平可以接受(也就是說(shuō),如果主觀上認(rèn)為的在t+1時(shí)刻的違約可能性小于1),政府會(huì)將其債務(wù)銷售出去。這樣就確定了下期的政府債務(wù)負(fù)擔(dān)(1+t-1rt)Dt政府計(jì)劃下期財(cái)政盈余Et+1。并且在t+1時(shí)期,政府將會(huì)重復(fù)上述步驟。

然而,如果在時(shí)刻t,投資者確定政府將會(huì)在t+1時(shí)刻違約,他們會(huì)拒絕購(gòu)買政府新債。結(jié)果政府不能償還其未清償?shù)膫鶆?wù)而被迫違約。

對(duì)于政府在t時(shí)刻可以獲得的盈余Et,我們假定它有一個(gè)確定的上限,R。因此,Et∈(-∞,R]。因?yàn)檎荒芡晟瓶刂苩時(shí)刻的盈余,實(shí)際盈余將受到隨機(jī)項(xiàng)εt的影響。為了簡(jiǎn)化計(jì)算,我們認(rèn)為εt的取值范圍為[-A,A]。相對(duì)于R的值來(lái)說(shuō),A的值是對(duì)經(jīng)濟(jì)體的不穩(wěn)定性的一種的度量。假定經(jīng)濟(jì)體系是穩(wěn)定的則表明A的值比R的值要低,在這里我們認(rèn)定2A

政府的跨期預(yù)算約束(在t時(shí)刻)可以寫(xiě)作:

Dt=(1+t-1rt)Dt-1-(Et-εt), ?坌t(1)

發(fā)行的新債Dt等于本期的債務(wù)負(fù)擔(dān)減去實(shí)際財(cái)政盈余(Et-εt):隨機(jī)干擾項(xiàng)可能起到反向作用(即εt0,財(cái)政盈余低于預(yù)期水平,因此新債規(guī)模就大于預(yù)期水平)或者可能起到正向作用(即εt0,財(cái)政盈余高于預(yù)期水平,因此新債規(guī)模就小于預(yù)期水平)。

私人投資者要對(duì)是否購(gòu)買政府債務(wù)作出決定,如果購(gòu)買,應(yīng)該以何種價(jià)格購(gòu)買。我們還要假定如果出現(xiàn)違約,政府債務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格將變?yōu)?。用i記作無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率,用trt+1記作公債利率,用tπt+1∈[0,1]表示投資者主觀上認(rèn)為的政府違約的可能性,這三個(gè)數(shù)值的平衡關(guān)系應(yīng)該服從:

1+=trt+1= (2)

很明顯,trt+1≥i。在政府違約不可能發(fā)生的情況下,trt+1=i;在另一種情況下,投資者確定違約將會(huì)發(fā)生,tπt+1=1,他們拒絕購(gòu)買新債。在這種情況下,當(dāng)私人投資者在t時(shí)刻拒絕購(gòu)買新債,流動(dòng)性危機(jī)將會(huì)引起違約。

3.理性預(yù)期均衡模型的推導(dǎo)。政府預(yù)算約束等式(1)的等價(jià)形式可以寫(xiě)作:

莫言齋范文第5篇

關(guān)鍵詞：住宅需求模型 擬合 房?jī)r(jià)

1 概述

住房需求是影響房?jī)r(jià)的一大因素，在房?jī)r(jià)日益高漲的今天，研究住房需求成為有效控制房?jī)r(jià)的重要途徑和手段。學(xué)術(shù)界對(duì)住房需求已有大量研究[1-3]，其中定性分析多于定量分析，本文根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)研究，決定采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)知識(shí)來(lái)對(duì)住房需求模型進(jìn)行擬合建模。

2 模型的建立

2.1 指標(biāo)的選取

指標(biāo)的選取對(duì)模型的準(zhǔn)確性有很重要的影響，本文確定了六個(gè)主要影響因素：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速（GDPZ）；商品房銷售價(jià)格（P）；就業(yè)人口總數(shù)（JY）；年末人口總數(shù)（RK）；恩格爾系數(shù)（EGR）；準(zhǔn)貨幣（ZHB）。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為影響房地產(chǎn)行業(yè)的因素一般可以分為一般因素、區(qū)域因素。一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素等。經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、財(cái)政金融因素等。社會(huì)因素包括人口因素、家庭規(guī)模因素等。行政因素包括地價(jià)政策、城市規(guī)劃等。區(qū)域因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生的區(qū)域性特征，包括繁華因素、交通便捷因素等。通過(guò)閱讀房地產(chǎn)行業(yè)研究文獻(xiàn)，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)需求影響因素的研究多集中于經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)、可支配收入、利率、土地價(jià)格、住宅銷售價(jià)格等幾個(gè)方面。本文選取了以下幾個(gè)指標(biāo)變量作為影響住宅商品房需求的因素。

①國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速（GDPZ）。根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)研究，GDP增速對(duì)居民日常用品影響不明顯，但是對(duì)價(jià)格較大的耐用品消費(fèi)影響明顯，住宅作為居民一次性耐用品消費(fèi)，受GDP增速的影響很大。②商品房銷售價(jià)格（P）。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價(jià)格是影響商品需求不可忽略的因素。③就業(yè)人口總數(shù)（JY）。就業(yè)人口是影響房地產(chǎn)需求的一個(gè)重要因素，就業(yè)的增長(zhǎng)和衰退情況也成為決定房地產(chǎn)需求變動(dòng)的強(qiáng)有力因素。④年末人口總數(shù)（RK）?？?cè)丝诘淖儎?dòng)特別是中青年人口的變動(dòng)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的影響，人口變化是制約房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的根本因素，因此，本文選取年末人口總數(shù)來(lái)體現(xiàn)人口對(duì)住宅需求的影響。⑤恩格爾系數(shù)（EGR）。恩格爾系數(shù)代表了一個(gè)家庭的富裕情況。⑥準(zhǔn)貨幣（ZHB）。準(zhǔn)貨幣雖受到政策影響較大，但是可以作為衡量居民財(cái)富的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)用以來(lái)衡量居民對(duì)住宅的需求。我們采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中相關(guān)性分析，平穩(wěn)性檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)等方法，對(duì)可能影響住宅需求的因素進(jìn)行篩選和檢驗(yàn)。

2.2 指標(biāo)變量的檢驗(yàn)和篩選

考慮到實(shí)際的定量建模，必須對(duì)各個(gè)影響因素進(jìn)行統(tǒng)計(jì)上的檢驗(yàn)。首先是變量之間的相關(guān)性檢驗(yàn)，從結(jié)果得知，上述六個(gè)指標(biāo)變量除去準(zhǔn)貨幣外對(duì)需求的相關(guān)性都很高。準(zhǔn)貨幣雖然線性相關(guān)性弱一些，但是不能說(shuō)明沒(méi)有其他相關(guān)關(guān)系，予以保留。指標(biāo)變量之間有較大的相關(guān)性會(huì)對(duì)模型的合理性產(chǎn)生影響，因?yàn)橄嚓P(guān)性大說(shuō)明指標(biāo)變量之間可以相互代替，因此還需要對(duì)各個(gè)指標(biāo)變量進(jìn)行共線性診斷，然后通過(guò)逐步回歸篩選指標(biāo)變量。根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果，解釋變量ZHB和P、JY、RK之間，EGR和P、JY、RK之間，P和JY、RK、ZHB之間都有較高的相關(guān)系數(shù)。因此，我們可以認(rèn)定解釋變量之間確實(shí)存在著多重共線性。采用逐步回歸方法，先分別擬合ZZXS對(duì)各個(gè)變量的一元回歸，得到6個(gè)一元回歸模型的參數(shù)結(jié)果，每個(gè)方程都只給出解釋變量系數(shù)估計(jì)值，T統(tǒng)計(jì)量，T統(tǒng)計(jì)量相應(yīng)概率P以及擬合優(yōu)度R2。其中，ZHB的系數(shù)估計(jì)值為58.50，T統(tǒng)計(jì)量為20.155，概率值P為0.0000，擬合優(yōu)度R2為0.9598。EGR系數(shù)估計(jì)值為-3382.915，T統(tǒng)計(jì)量為-5.1477，概率值P為0.0001。GDPZ的系數(shù)估計(jì)值為0.256，T統(tǒng)計(jì)量為20.764，概率值P為0.0000，擬合優(yōu)度R2為0.962。P的系數(shù)估計(jì)值為27.682，T統(tǒng)計(jì)量為18.294，概率值P為0.0000，擬合優(yōu)度R2為0.9516。JY的系數(shù)估計(jì)值為4.4058，T統(tǒng)計(jì)量為7.1948，概率值P為0.0000，擬合優(yōu)度R2為0.7527。RK的系數(shù)估計(jì)值為6.193，T統(tǒng)計(jì)量為8.7788，概率值P為0.0000，擬合優(yōu)度R2為0.8192。

對(duì)于解釋變量出現(xiàn)的多重共線性問(wèn)題，我們采用逐步回歸的方法，依據(jù)t檢驗(yàn)法，對(duì)解釋變量指標(biāo)進(jìn)行篩選，最后確定了當(dāng)年的恩格爾系數(shù)（EGR）、就業(yè)人員數(shù)（JY）、住宅商品房本年銷售價(jià)格（P）和人口數(shù)量（RK）為影響房地產(chǎn)需求的指標(biāo)變量。

2.3 模型的建立

我們采用回歸擬合的方法來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)需求模型，在進(jìn)行回歸擬合之前，都需要對(duì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，并根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行擬合或者進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)整檢驗(yàn)和處理。我們通過(guò)Eviews5.0對(duì)4個(gè)影響因素分別進(jìn)行檢驗(yàn)。根據(jù)繪制的走勢(shì)圖，可以確定變量所選用模型，計(jì)算所得單位根檢驗(yàn)結(jié)果可知所有變量的t統(tǒng)計(jì)量值均大于10%臨界值，因此，所有的時(shí)間序列數(shù)據(jù)均為非平穩(wěn)序列，需要進(jìn)行一階差分，對(duì)變量一階差分可知，ZZXS、JY、P、EGR、RK是一階平穩(wěn)的。根據(jù)經(jīng)典回歸模型的假定，可以使用經(jīng)典回歸模型方法建立回歸模型，如果變量在某個(gè)時(shí)期受到干擾后偏離了長(zhǎng)期均衡點(diǎn)，它們之間的內(nèi)在機(jī)制會(huì)在下一個(gè)時(shí)期進(jìn)行調(diào)整，這樣，變量之間又回到均衡狀態(tài)。上述五個(gè)變量都是一階單整序列，因此，我們可以對(duì)其進(jìn)行協(xié)整分析。

在這里我們采用協(xié)整檢驗(yàn)，根據(jù)處理分析的結(jié)果，可以判斷變量之間存在著四個(gè)協(xié)整關(guān)系，從長(zhǎng)期來(lái)看，變量之間存在著長(zhǎng)期均衡關(guān)系。我們可以采用多元回歸擬合，建立反映房地產(chǎn)需求的數(shù)學(xué)模型，我們使用Eviews5.0進(jìn)行最小二乘擬合，以ZZXS為被解釋變量，得到結(jié)果：