一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

二、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

三、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

一、避免簽訂無效合同，對合同主體資格的要求是：

1．對共有房屋，須提交共有人簽字認(rèn)可的的同意出售證明書。

2．由人經(jīng)辦的，須提交經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的委托書。

3．出賣已在出租房屋，須提交承租人親自出具的棄權(quán)購買證明書。

二、法律對出售房屋者的限制:

1．出售已出租的房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

近年來，庫區(qū)法院尤其是基層法院審理的涉及三峽移民建房糾紛案件，發(fā)現(xiàn)在城鎮(zhèn)移民建房過程中，由房地產(chǎn)開發(fā)引發(fā)的移民建房糾紛具有其自身的特點(diǎn)，在法律適用上面臨許多具體的問題和障礙，筆者就此作一淺析，以期與同行共勉。

一、庫區(qū)城鎮(zhèn)移民建房的主要現(xiàn)狀

從近年來人民法院審理的移民建房糾紛看，庫區(qū)城鎮(zhèn)居民的移民建房主要有兩部分：一部分是單位職工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他們在移民遷建中都存在著各自不同的情況。

在移民遷建中，作為各機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工移民建房這部分，移民建房多是由國家按單位原占地面積和改建情況無償劃撥土地，由單位出面與建筑公司簽訂建房合同，統(tǒng)一修建，房屋建成后職工集資以成本價取得該房的所有權(quán)。建筑公司提供技術(shù)和勞務(wù)，并獲取相應(yīng)的報(bào)酬。這是一種典型的集資建房方式。此處建房單位可看作是定作人，建筑公司可看作是承攬人，雙方的權(quán)利義務(wù)可參照承攬合同的相關(guān)規(guī)定處理。

另一部分則是街道純居民的移民建房。這部分街道居民沒有工作單位，沒有固定的職業(yè)，只是一個單純的街道居民，不可能在單位集資建房，故他們的移民建房主要是在街道居委會指導(dǎo)下進(jìn)行。

街道純居民的建房存在兩種模式：一是“大聯(lián)建”的建房模式。即街道居委會以自己的名義與開發(fā)商簽訂一個總的移民遷建安置協(xié)議，然后在該協(xié)議下開發(fā)商再分別與各居民戶簽訂一份移民安置購房合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)。通常是由居委會將居民所有的土地交給開發(fā)商，由開發(fā)商投資開發(fā)，房屋建成后根據(jù)居民原有土地面積及房屋面積開發(fā)安置該居民，居民取得相應(yīng)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，安置剩余的房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式一般稱為“大聯(lián)建”。這種情況實(shí)際是土地使用權(quán)人（主要是負(fù)責(zé)管理劃撥給居民的街道居委會）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以街道居委會（土地使用權(quán)人）名義進(jìn)行開發(fā)，這正是我國實(shí)踐中的合作建房形態(tài)之一。二是“小聯(lián)建”的建房模式，即由街道居民聯(lián)戶自建。一般是由十幾戶居民聯(lián)合起來，政府將居民所有的土地直接劃撥給居民，由這部分居民共同出資修建房屋進(jìn)行安置并對安置剩余的房屋的利益按投資比例分配；或是將該塊土地交由開發(fā)商開發(fā)修建，由開發(fā)商自行投入資金和技術(shù)建房，房屋建成后，移民根據(jù)原有土地及房屋面積與開發(fā)商進(jìn)行歸補(bǔ)結(jié)算取得房屋的所有權(quán)，除安置原有移民外的其余房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式稱為“小聯(lián)建”，實(shí)質(zhì)上同于“大聯(lián)建”的合作建房性質(zhì)，只是合作的一方為自然人（即擁有土地使用權(quán)的居民）。

自*直轄以來，隨著人民生活水平的提高和投資意識的增強(qiáng)，*房地產(chǎn)交易市場非常繁榮，特別是近幾年出現(xiàn)了許多新型交易方式，如按揭買房、商品房預(yù)售、炒賣樓號等。與此同時，也伴隨產(chǎn)生了許多交易問題。

筆者在審判工作中就接觸了一件炒賣樓號引發(fā)糾紛的案例：200*年5月，甲與乙簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定：“甲將丙房以十萬元的價款賣給乙。丙房為甲所在單位一套80平米的集資房。合同簽訂當(dāng)天，乙應(yīng)向甲支付合同款一萬元，余款于房屋開工修建前付清。該協(xié)議一經(jīng)雙方簽訂即具有法律效力。”合同簽訂時，甲告知乙，該集資房屋尚未修建，具體何時開工也不清楚。合同簽訂后，至200*年3月開工，乙先后向甲支付了全部房款。目前該房仍處于修建中。但在今年6月，甲告知乙：我反悔不想賣房了，況且房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，我們的合同本來就沒有法律效力，我愿意退還你全部房款，并賠償損失一萬元。乙覺得現(xiàn)在房價漲了那么多，得不到房自己太吃虧要求甲要么交房，要么補(bǔ)房屋的差價。

那么，該合同是否有效呢？這是本案爭議的焦點(diǎn)。

《合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

而我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么此條是否屬于上述所指的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)此條就會導(dǎo)致合同無效呢？

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面來分析此問題。

一、問題概說

合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會公共利益?！边@是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判定一個合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。

房屋買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負(fù)給付價金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)治理法》、《土地治理法》等的規(guī)范和治理。《城市房地產(chǎn)治理法》第五十九條規(guī)定：“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)治理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地治理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地治理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！贝颂幍摹皯?yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立要件。

實(shí)踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。假如出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。