前言：本站為你精心整理了新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入時(shí)間影響范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢。

摘要：隨著收入準(zhǔn)則的變化，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方式也將發(fā)生變化。房地產(chǎn)企業(yè)因開發(fā)周期長(zhǎng)、開發(fā)成本大，收入的確認(rèn)時(shí)間直接影響各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，研究新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)收入確認(rèn)時(shí)間的影響，并針對(duì)應(yīng)對(duì)措施展開研究，分別對(duì)各類房地產(chǎn)企業(yè)及其業(yè)務(wù)的收入確認(rèn)提出有益建議，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；收入確認(rèn)時(shí)間

引言

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，國(guó)家對(duì)收入準(zhǔn)則進(jìn)行了調(diào)整和完善，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（財(cái)會(huì)〔2017〕22號(hào)）于2018年1月1日開始實(shí)行，新收入準(zhǔn)則的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間具有重要的影響。深入研究分析收入準(zhǔn)則內(nèi)容，有效提出應(yīng)對(duì)之策，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和經(jīng)營(yíng)效益具有重要的意義。

一、準(zhǔn)則變化對(duì)收入確認(rèn)的影響

財(cái)政部于2017年7月正式了經(jīng)修訂后的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》。收入準(zhǔn)則關(guān)于確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的最大變化為由現(xiàn)行準(zhǔn)則的以商品的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移變?yōu)樾聹?zhǔn)則的商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移。2006版收入準(zhǔn)則未說明建造合同收入的確認(rèn)問題，收入準(zhǔn)則僅對(duì)商品銷售、勞務(wù)提供及資產(chǎn)使用權(quán)的讓渡收入進(jìn)行了規(guī)范，建造合同產(chǎn)生的收入則另在建造合同準(zhǔn)則中單獨(dú)說明。商品銷售收入主要采用風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)移結(jié)合，并在某時(shí)間點(diǎn)對(duì)收入情況予以確認(rèn)的方式開展。勞務(wù)提供收入和建造合同收入主要采用完工百分比法進(jìn)行確認(rèn)，在某一時(shí)間段內(nèi)按照履約進(jìn)度開展收入的確認(rèn)工作。但在實(shí)際工作中，如何區(qū)分銷售商品收入和提供勞務(wù)收入，如何對(duì)商品所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移進(jìn)行準(zhǔn)確判斷還存在一定的難度。新收入準(zhǔn)則打破了商品和勞務(wù)的界限，統(tǒng)一對(duì)履行合同約定義務(wù)進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)，對(duì)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、合同的內(nèi)容等方面進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，并且細(xì)化時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移和時(shí)段轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，明確時(shí)段確認(rèn)的條件，主要包括三個(gè)方面：一是購(gòu)房者在執(zhí)行合同約定時(shí)取得的經(jīng)濟(jì)收益，二是購(gòu)房者通過履行合同約定能夠獲得的在建商品；三是產(chǎn)出的在建商品具有無(wú)可替代性，并通過履行合同約定有權(quán)收取相關(guān)款項(xiàng)保障自身收益。

二、收入準(zhǔn)則變化給房產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間帶來的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的收入時(shí)間一直因確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清、爭(zhēng)議不斷。收入準(zhǔn)則的調(diào)整變化對(duì)房產(chǎn)企業(yè)而言帶來的影響是深遠(yuǎn)的。按照2006版收入準(zhǔn)則，房產(chǎn)企業(yè)多數(shù)采用房屋完工確認(rèn)方式，即在房屋竣工，通過相關(guān)單位驗(yàn)收合格，交付購(gòu)房者并得到購(gòu)房者確認(rèn)時(shí)，將其作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和收入的確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)。期房在預(yù)售時(shí)雖已收到購(gòu)房款，但因風(fēng)險(xiǎn)尚未轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)企業(yè)一般未對(duì)銷售收入進(jìn)行確認(rèn)，仍是等到房屋完工，房屋完全交付購(gòu)房者，產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理完畢才認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)真正轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，進(jìn)行銷售收入確認(rèn)。2006版收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)易出現(xiàn)收入、成本不匹配情況，房地產(chǎn)企業(yè)在建造期間長(zhǎng)期處于高負(fù)債率，不能全面反映房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的真實(shí)狀況。

三、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間的影響

新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)可采用完工確認(rèn)法和完工百分比法。完工確認(rèn)法基于控制權(quán)的轉(zhuǎn)移在某一時(shí)點(diǎn)完成的認(rèn)定基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)企業(yè)將房屋交付購(gòu)房者使用時(shí)確認(rèn)收入，類似現(xiàn)行收入準(zhǔn)則。完工百分比法基于控制權(quán)的轉(zhuǎn)移在某一時(shí)段內(nèi)完成的認(rèn)定基礎(chǔ)，在房屋銷售合同簽訂到房屋建造完工期間按照建造進(jìn)度、完工比例確認(rèn)收入。新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)不再是時(shí)間點(diǎn)上的簡(jiǎn)單判定，對(duì)時(shí)間點(diǎn)的確認(rèn)判斷標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格，并對(duì)時(shí)間段的確認(rèn)給出了量化標(biāo)準(zhǔn)。那么房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)是采用完工確認(rèn)法還是完工百分比，需對(duì)銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行具體分析?，F(xiàn)就現(xiàn)房和期房銷售業(yè)務(wù)分別進(jìn)行討論。

（一）現(xiàn)房。現(xiàn)房銷售即在銷售合同簽訂時(shí)已完成房屋的建造工作，一般情況下，房地企產(chǎn)企業(yè)在收到購(gòu)房款后按相應(yīng)程序辦理交房手續(xù)，房屋控制權(quán)于交房時(shí)即轉(zhuǎn)移至購(gòu)房者，不符合某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入的三個(gè)條件，應(yīng)采用某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入的方法，在房地產(chǎn)企業(yè)辦理完房屋交付手續(xù)后，采用完工確認(rèn)法確認(rèn)銷售收入。

（二）期房。因房屋尚未完工，購(gòu)房者無(wú)法在建造過程中取得并消耗房屋帶來的經(jīng)濟(jì)利益，不符合新收入準(zhǔn)則某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入的條件一。因房地產(chǎn)開發(fā)有嚴(yán)格和規(guī)范的報(bào)規(guī)報(bào)建程序，購(gòu)房者無(wú)法主導(dǎo)購(gòu)置房產(chǎn)的建造或結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，也沒有權(quán)利隨意對(duì)房產(chǎn)用途性質(zhì)進(jìn)行改變，雙方簽訂買賣合同后，市場(chǎng)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者一方，但購(gòu)房者仍無(wú)法控制和主導(dǎo)在建房產(chǎn)的使用功能，不符合新收入準(zhǔn)則某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入的條件二。銷售合同一般會(huì)明確房屋詳細(xì)資料，房地產(chǎn)企業(yè)沒有權(quán)利隨便改變銷售合同中規(guī)定的房產(chǎn)信息，也無(wú)法把已銷售的在建房產(chǎn)挪作他用，購(gòu)房者在簽訂合同后，除因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)、面積或套型存在誤差、質(zhì)量不符合規(guī)定或其他導(dǎo)致合同無(wú)效等事項(xiàng)，原則上不得隨意退房，理論上講，該房屋的用途具有無(wú)可替代性。只要在合同期內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)就可以根據(jù)有關(guān)約定對(duì)在建商品完成部分向購(gòu)房者收取購(gòu)房款項(xiàng)，并以某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入。目前，期房銷售業(yè)務(wù)房款繳納周期較長(zhǎng)，收款形式多樣，主要包括一次性全款、按揭貸款及分期付款三種付款方式?，F(xiàn)就按一次性全款、按揭貸款及分期付款三種付款方式對(duì)收入確認(rèn)時(shí)間展開討論。1.一次性全款房地產(chǎn)企業(yè)在合同簽訂一定時(shí)間內(nèi)，可一次性收取全額購(gòu)房款，如果能夠滿足在合同期限內(nèi)規(guī)定的對(duì)已建造完成部分收取房款的條件約定，就可以按進(jìn)度確認(rèn)銷售收入。2.按揭貸款大多數(shù)情形下，合同于購(gòu)房當(dāng)日簽訂，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)收到一定比例的首付款項(xiàng)，但購(gòu)房者按揭貸款是否審批成功存在一定不確定性，如果購(gòu)房者未能獲得按揭貸款購(gòu)房條件，或取得按揭貸款購(gòu)房資格后繳納的購(gòu)房首付款未能達(dá)到合同約定的資金數(shù)額要求，不能滿足合同期限內(nèi)根據(jù)房屋建造進(jìn)度向購(gòu)房者收取購(gòu)房款的條件要求，應(yīng)采用時(shí)點(diǎn)方式確認(rèn)收入。若成功辦理按揭貸款，房地產(chǎn)企業(yè)已收到全部購(gòu)房款，但因在產(chǎn)權(quán)辦理完畢前，銀行一般會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，當(dāng)購(gòu)房者無(wú)力償付貸款時(shí)，銀行有權(quán)向房地產(chǎn)企業(yè)收取不足房款，房地產(chǎn)企業(yè)按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入具有高估收入的風(fēng)險(xiǎn)，建議采用完工確認(rèn)法。只有在貸款辦理成功，房地產(chǎn)企業(yè)收到全部購(gòu)房款，且購(gòu)房者違約風(fēng)險(xiǎn)較低的情況下，按照履約進(jìn)度確認(rèn)房屋銷售收入才較為妥當(dāng)。3.分期付款分期付款是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)合同，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)分期收到購(gòu)房款，房屋的交付期和收款期之間出現(xiàn)了時(shí)間差，如果按照合同約定房產(chǎn)企業(yè)能夠向購(gòu)房者收取購(gòu)房部分款項(xiàng)，或者即使購(gòu)房者需要解除合同，房地產(chǎn)企業(yè)仍可收到已發(fā)生的成本，那么滿足新收入準(zhǔn)則某一時(shí)段內(nèi)確認(rèn)收入的條件三，房地產(chǎn)企業(yè)可按履約進(jìn)度確認(rèn)銷售收入。但是一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)僅有權(quán)收取較少違約金，不滿足合同期間內(nèi)能就累計(jì)已完成的建造部分收取購(gòu)房者購(gòu)房款的條件，建議采用時(shí)點(diǎn)方式確收入。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目往往含較多子合同，各項(xiàng)目周期長(zhǎng)、跨期久，建設(shè)前期會(huì)有大量成本支出，如統(tǒng)一采用某一時(shí)點(diǎn)方式確認(rèn)收入，預(yù)收的購(gòu)房款在交付購(gòu)房者前只能被認(rèn)定為負(fù)債，僅當(dāng)房屋建造完工且達(dá)到交付條件，交付購(gòu)房者時(shí)才能確認(rèn)收入，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)長(zhǎng)期高負(fù)債率、收入及現(xiàn)金流不配比、利潤(rùn)波動(dòng)大等財(cái)務(wù)問題，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況未能得到真實(shí)反映。如統(tǒng)一采用某一時(shí)段內(nèi)按履約進(jìn)度確認(rèn)，可以降低在房地產(chǎn)企業(yè)建期間的資產(chǎn)負(fù)債率，有助于穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)成果，提高收入確認(rèn)時(shí)間和現(xiàn)金流入時(shí)間的比配程度，但是，根據(jù)履約進(jìn)度確認(rèn)收入存在收入確認(rèn)過于激進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)銷售業(yè)務(wù)的具體情況進(jìn)行分析，真實(shí)、謹(jǐn)慎的反映企業(yè)財(cái)務(wù)情況。目前，財(cái)政部尚未要求所有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施新收入準(zhǔn)則，對(duì)在境內(nèi)外同時(shí)上市的房產(chǎn)企業(yè)和在境內(nèi)上市的房產(chǎn)企業(yè)，執(zhí)行實(shí)施新的收入準(zhǔn)則的具體時(shí)間日期分別進(jìn)行了明確的規(guī)定，上市類房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)自身業(yè)務(wù)進(jìn)行細(xì)化分類，研究適宜的收入確認(rèn)方式。財(cái)政部要求非上市房地產(chǎn)企業(yè)自2021年1月1日起執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，允許具備條件、有意愿和有能力提前執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)提前執(zhí)行，那么非上市房地產(chǎn)企業(yè)如何在過渡期利用好相關(guān)政策也是值得研究的問題。房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)及方式不僅影響財(cái)務(wù)情況，還對(duì)稅收和融資等產(chǎn)生一定影響，合理利用新收入準(zhǔn)則，細(xì)化研究各業(yè)務(wù)類型收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，有效利用過渡期，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要求以及融資貸款需求，在保障房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金需求的基礎(chǔ)上，如何優(yōu)化企業(yè)評(píng)級(jí)，合理開展稅收籌劃，也是值得房地產(chǎn)企業(yè)研究考慮的。

作者:丁倩 單位:成都軌道城市投資集團(tuán)有限公司