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摘要：本文將對西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析，并結合分析后的實際情況對西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)的項目定位進行深入的分析論述，以期能夠為相關人士提供一些理論支持。

關鍵詞：西安老工業(yè)去；居住區(qū)；房地產(chǎn)；項目定位

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，如今我國的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。西安作為我國多朝古都，其有著極為濃厚的歷史文化氣息。為能夠將西安老工業(yè)住區(qū)的各方面優(yōu)勢進行充分的應用，在進行實際房地產(chǎn)開發(fā)前還需要對西安老工業(yè)住區(qū)進行全方位的項目地位，從而提升西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)項目的實際價值。

一、西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析

（一）政策法律分析

一直以來，老工業(yè)區(qū)都是我國發(fā)展的搖籃，并且為我國的社會經(jīng)濟的發(fā)展做出了卓越的貢獻。但隨著社會經(jīng)濟與科學技術的不斷發(fā)展，如今很多老工業(yè)區(qū)都已經(jīng)無法在適應時代的發(fā)展需求。為能夠改變這一現(xiàn)狀，我黨和國家政府提出了“振興東北等老工業(yè)基地”的發(fā)展戰(zhàn)略，并且這一戰(zhàn)略還隨著時代的發(fā)展在不斷地進行完善，從而在社會和國家的各方面支持之下，推進老工業(yè)基地思想經(jīng)濟轉型發(fā)展，推進老工業(yè)基地思想新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展。二為了能夠充分支持老工業(yè)基地的轉型發(fā)展，國家不僅在發(fā)展戰(zhàn)略給予了足夠的支持，在老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)方面，國家在金融財稅等方面也給予了一定的政策支持。其中最為關鍵的還是央行降低了房地產(chǎn)的融資成本，財務部全面降低了房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)交易過程中的稅費，降低了群眾的購房成本，這兩點對于西安老工業(yè)住區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)都極為有利。

（二）區(qū)位環(huán)境

對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，區(qū)位環(huán)境的差異將會對房地產(chǎn)的實際價值造成極為重要的影響。例如郊區(qū)和城區(qū)之間就會因為區(qū)位環(huán)境的不同而造成房地產(chǎn)的實際項目價值出現(xiàn)一定的差異性。其背后更加深層次的原因還是我國如今經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)域發(fā)展有著不平衡的情況。因此房地產(chǎn)項目的實際價值是與區(qū)位環(huán)境的發(fā)展情況是成正比的。而西安的主要老工業(yè)住區(qū)多數(shù)分布在西安二環(huán)和三環(huán)等城市主干道附近，再加上近些年來城市軌道交通的不斷建成，個城市軌道交通將這些老工業(yè)住區(qū)進行串聯(lián)，兩相結合之下極大地方便了老工業(yè)住區(qū)群眾的出行，這些都為西安老工業(yè)住區(qū)帶來了良好的區(qū)位環(huán)境，提升了老工業(yè)住區(qū)的潛在房地產(chǎn)價值。

（三）商業(yè)及生活配套

1.商業(yè)

根據(jù)《西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃》的分類內容對西安市場的商圈情況進行實際劃分以后，可以將西安市分為超廣域商圈、廣域商圈以及區(qū)域商圈三大類。而西安老工業(yè)住區(qū)則呈現(xiàn)出了距主城區(qū)越近，商業(yè)越發(fā)達、實際商業(yè)圈越發(fā)達的特點。很多西安老工業(yè)區(qū)由于距離主城區(qū)比較近，雖然大部分都沒有形成一個完善的商業(yè)圈，但卻表現(xiàn)出了一些區(qū)域商業(yè)圈的特點，這些特點也同樣可以強化該區(qū)域房地產(chǎn)的實際價值。

2.生活配套

受到美國鄰里和蘇聯(lián)擴大街坊規(guī)劃理論影響，西安老工業(yè)住區(qū)有著較為集中，具體規(guī)模大的特點，而在住區(qū)的生活配套方面，也同樣收到了兩種規(guī)劃理念的影響，大部分西安老工業(yè)住區(qū)都有著諸如托兒所、食堂、俱樂部、醫(yī)院、學校等居民日常生活所必備的配套設施，特別是醫(yī)院、學校等能夠對強化居民教育，改善居民體質的服務型設施的數(shù)據(jù)更是每個老工業(yè)住區(qū)都必不可少。該方面的完善也同樣會提升老工業(yè)住區(qū)的房地產(chǎn)價值。

（四）社會文化環(huán)境

1.群眾環(huán)境

西安老工業(yè)住區(qū)的實際住戶一般都是過去的工業(yè)區(qū)職工及其家屬，其內部人員大部分都有著較為良好的教育，文化水平普遍較高，再加上近些年信息技術的不斷發(fā)展和普及，大多數(shù)西安老工業(yè)住區(qū)群眾都有著較為開闊的眼界，而且長久的“家屬大院”的生活也使得老工業(yè)住區(qū)群眾極為向往外界的生活，致使很多老工業(yè)住區(qū)畢業(yè)大學生都會選擇離開老工業(yè)區(qū)或者自主擇業(yè)。另外，由于西安老工業(yè)區(qū)內部大多企業(yè)都是機械加工企業(yè)或者是輕工業(yè)企業(yè)，大多數(shù)老工業(yè)住區(qū)的年輕一代成員都不愿意繼續(xù)肩負起老一輩人的責任，企業(yè)為能夠實現(xiàn)發(fā)展，便需要不斷地招收外界的人才。促使近些年來雖然老工業(yè)區(qū)內部年輕一代的成員在不斷地離開，但整體上來說老工業(yè)區(qū)的人口基數(shù)還是呈現(xiàn)除了穩(wěn)定上升的態(tài)勢。

2.消費觀念

隨著社會經(jīng)濟與信息技術的不斷發(fā)展，如今西安老工業(yè)區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)出了老中青三類不同的消費觀念。其中“老”代表著老工業(yè)區(qū)眾多已經(jīng)退休的老一輩職工，這一部分的職工由于經(jīng)過我國20世紀的發(fā)展階段，因此其思想觀念將會受到這些較為傳統(tǒng)的思想觀念的影響，該部分職工的消費主要為日常飲食、穿衣等等生活開銷。而“中”則是代表著中年人群體，該部分群體受到老一輩人的思想觀念的影響，其在日常消費普遍較為理性，日常生活中最大的消費還是在于子女的生活教育之上。至于“青”而是代表著新一代的“80后”“90后”，該部分群體大部分為獨生子女，從小就有著較為良好的生活環(huán)境，其消費觀念則更加追求快速和享受生活。該部分群體如今正處于成家立業(yè)的黃金階段，其對于房地產(chǎn)的需求性也是最大的，因此在進行項目定位的時候，還需要以“80后”“90后”為針對的重點。

二、西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)的項目定位

（一）項目優(yōu)劣勢分析

1.交通出行方面。由于西安老工業(yè)住區(qū)基本上都是位于二三環(huán)之類，再加上有著較為良好的城市軌道交通，大多是居民在進行日常出行的時候到達西安的各個位置都不會花費太久，因而在交通方面有著較大的優(yōu)勢。但有一些西安老工業(yè)住區(qū)因距離主城區(qū)較遠，因而若是進行房地產(chǎn)建設，將可能不會對消費者造成太大的吸引。2.生活配套設施方面。大部分西安老工業(yè)住區(qū)都有著較好的生活設施配套基礎，但由于很多配套設施的建設技術距今已有著很長時間的歷史，所以無法充分使用如今的時代需求，還需求對其進行全方位的改建與完善。3.品牌方面。隨著近些年我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，如今西安老工業(yè)住區(qū)也涌現(xiàn)出了數(shù)量眾多的房地產(chǎn)開發(fā)品牌，其將可以極大地提升消費者對于老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)的信賴程度，促進老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)項目的成功。4.政策環(huán)境方面。西安老工業(yè)住區(qū)作為我國老工業(yè)區(qū)轉型發(fā)展的重點項目試點，無論是中央政府，還是地區(qū)政府都給予了極大的政策支持，在進行實際房地產(chǎn)建設的時候都給予了諸多的政策優(yōu)惠。5.消費者方面。如今西安老工業(yè)住區(qū)的人口基數(shù)正在不斷地提升，很多人口在西安老工業(yè)區(qū)工作以后都會在此進行房屋購買，因此內部人員對于房地產(chǎn)的需求性相對較高，有著較好的房地產(chǎn)發(fā)展基礎。

（二）市場定位

在結合上文的西安老工業(yè)住區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分析以后，可以發(fā)現(xiàn)西安老工業(yè)住區(qū)的實際消費群體為21歲-45歲之間的中青年群體，其中中年人購買房地產(chǎn)是為了下一代能夠有著一個較好的居住環(huán)境，而青年群體則大多數(shù)為外地人員，其對于房地產(chǎn)有著較大的剛性需求。兩類消費者都有著較為穩(wěn)定的收入來源，但在實際需求上卻存在著一定的區(qū)別。相對于中年群體來說，青年群體都受到過良好的教育，喜歡時尚、品牌。而中年群體雖然也同樣受到過良好的教育，但相對來說性格沉穩(wěn)，在進行消費的時候有這較高的理性，更加追求實用性，也更加重視對孩子的教育與環(huán)境需求。而在居住環(huán)境和生活狀態(tài)方面，青年更加注重朋友之間的溝通交流，并且喜歡游玩，想要配套設施較為完善的小區(qū)，在價格方面則是喜歡那些自身能夠接受的房地產(chǎn)樓盤。中年群體因為是家中的頂梁柱，其在日常生活中有著較大的生活壓力，因而也比較喜歡那些能夠讓自身放松的樓盤。當然，這只不過是一個概括論述，在進行實際房地產(chǎn)項目定位的時候，相關人員還需要對主力消費群體的實際需求進行更加深入的細化，從而實現(xiàn)精準性定位。

（三）產(chǎn)品定位

在進行產(chǎn)品定位的時候，相關人員首先要考慮到西安老工業(yè)住區(qū)良好的交通出行體系與商業(yè)體系所帶來的居民生活便利，這將是決定房地產(chǎn)實際價值的一大要素；其次在周邊環(huán)境方面，周邊環(huán)境好的項目可以定位的更加高端一些。例如房地產(chǎn)項目周期有著公園或者文化遺產(chǎn)等設施都可以適當?shù)貙椖康亩ㄎ贿M行上調。當然其內部的各種配套設施也要做好；最后在項目設計方面，結合上文的主力消費群體的實際情況，在進行房地產(chǎn)開發(fā)的時候可以選擇以小戶型住房為主，中戶型與大戶型住房為輔的方式，這樣既可以滿足青年群體的實際消費需求與消費能力，還能夠滿足中年群體的照顧孩子老人的需求。

三、總結

西安老工業(yè)住區(qū)是我國計劃經(jīng)濟化的獨特產(chǎn)物，其雖然以及無法適應如今的時展需求，但只要能夠對其進行針對性的改建，便可以重新煥發(fā)出別樣的光彩，從而促進西安老工業(yè)住區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展的同時，也能夠為我國社會經(jīng)濟的發(fā)展帶來新的動力。

參考文獻：

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[3]宋春紅.論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究[J].基建優(yōu)化.2006(02):57-59.

作者:李依澤 單位:鼎誠智和實業(yè)集團公司