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摘要：近年來，作為第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟的中流砥柱，為GDP的增長做出了巨大貢獻。但房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的同時，也產(chǎn)生了較大的財務(wù)風(fēng)險，這些財務(wù)風(fēng)險問題已引起政府、企業(yè)以及民眾的關(guān)注。因此，對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行闡述，從外部環(huán)境、內(nèi)部治理兩方面深刻分析當前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財務(wù)風(fēng)險，并針對性地提出相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；財務(wù)風(fēng)險；防范措施

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模發(fā)展狀況

對社會固定資產(chǎn)的投資一直是經(jīng)濟發(fā)展的一項重要工作。近年來，這個重要工作中的房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模不斷增大，在社會固定資產(chǎn)投資飛速增長下，所占比重較為穩(wěn)定。由圖1數(shù)據(jù)分析可知，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占社會固定資產(chǎn)投資總額的18.6%，2015年占比為17.1%，2016年占比為16.9%，2017年占比為17.1%。隨著社會固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量近年來也在增加，2017年已達95897家，但投資來源主要集中在內(nèi)資企業(yè)，而國有企業(yè)、外商投資卻在減少，具體變化（如表1所示）。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況

房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金維持運營，不同來源的資金會反映出企業(yè)不同的財務(wù)狀況，我國房地產(chǎn)企業(yè)常使用銀行貸款獲取資金，雖可取得債務(wù)杠桿收益，但所產(chǎn)生的大量債務(wù)，增大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。由表2可知，國內(nèi)貸款增加較快，而自籌資金基本沒有增幅。圖2顯示，國內(nèi)貸款占籌資總額的比例在2015年及2016年有所下降后，2017年迅速上升。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金有限，無法滿足自身發(fā)展和營運的需要，而債務(wù)籌資速度較快，有利于企業(yè)規(guī)模的擴展和競爭能力的提高。但是，過高的負債會使企業(yè)的資金成本過高，一旦企業(yè)發(fā)生較大的突發(fā)性事件，資金鏈就會容易斷裂，財務(wù)風(fēng)險加大。圖3顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率一直處于上升狀態(tài)，且數(shù)值直逼80%的高度，這會使企業(yè)產(chǎn)生較高的利息費用、面臨再融資困難的局面。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

（一）外部環(huán)境因素

1.政治風(fēng)險的影響

政治風(fēng)險指房地產(chǎn)企業(yè)對外投資時，因被投資方所處國家的政治變動、法律法規(guī)修改而帶來的經(jīng)濟損失。特別是被投資方所在國發(fā)生國內(nèi)沖突，房地產(chǎn)開發(fā)又是不可移動的，所以給我國投資方造成的損失是難以計量的。例如，我國房地產(chǎn)企業(yè)在利比亞承建的合同金額達人民幣176億元的政府國民住宅，約需開發(fā)建設(shè)兩萬套。然而，如此大的建設(shè)項目在進行過半時，由于利比亞發(fā)生國內(nèi)沖突，我方經(jīng)濟損失達人民幣15億元。

2.經(jīng)濟周期下行的影響

我國房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴外部融資維持運營，主要方式是銀行貸款，而當經(jīng)濟周期下行時，全球流動資金會出現(xiàn)短缺，企業(yè)融資困難，財務(wù)風(fēng)險增大[1]。例如港股上市的融信中國就常用新的銀行借款來還舊的銀行借款，俗稱“新債還舊債”。但是，這種單一的融資結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟危機來臨、金融機構(gòu)癱瘓情況下，并不能為企業(yè)提供融資貸款，因此必將帶來嚴重的財務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)，而再通過舉債融資更是天方夜譚，因此企業(yè)的發(fā)展規(guī)模相應(yīng)受到制約。此外，經(jīng)濟周期下行也會減少外商投資，比如，2008年經(jīng)濟危機直接導(dǎo)致外商投資總額下降40%，間接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資總額下降10%，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是沉重一擊[2]。

3.產(chǎn)業(yè)政策的影響

首先，土地供應(yīng)政策。從圖4可看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積近五年是大起大落，2015年較2014年下降31.7%，2016年比2015年下降3.4%，2017年較2016年增長15.8%，2018年較2017年增長14.3%，但總體趨勢是下降的。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備是非常重要的，目前政府的售賣土地政策主要是集中招標來競價購買，而這樣的政策就導(dǎo)致了那些實力相對羸弱、資金量相對匱乏的房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地中標時的競爭力大大下降，而且購買土地對于企業(yè)資金鏈各個環(huán)節(jié)的壓力都很大，與此同時的經(jīng)營風(fēng)險呈指數(shù)級上升。而目前政府對于土地售讓的監(jiān)管愈發(fā)嚴格，土地的供應(yīng)也愈加謹慎，這些政策的出臺雖對濫用土地、占地不用等現(xiàn)象起到了打壓作用，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，得到土地將變得更加困難，故企業(yè)必須慎重地決斷中標土地未來的開發(fā)方向，是住宅區(qū)還是商業(yè)區(qū)或是工業(yè)園等。其次，限購政策。受到行業(yè)和體制的制約，開發(fā)商在商業(yè)發(fā)展上往往不夠機敏，可以說依舊是在“啃老本”，沒有改變未來戰(zhàn)略的習(xí)慣，也沒有處理突發(fā)情況的能力，除了核心業(yè)務(wù)以外，難以尋找到新的支柱，自然也就沒有新的營收增長點。而政府目前出臺的限購政策是在剔除非剛需人士購買住房后，對商品房交易量的打壓，在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)商對于當前的形勢顯然沒有做好應(yīng)對的準備，因而核心業(yè)務(wù)的營收受到了沖擊?？稍谛碌臓I收增長點被挖掘之前，為了維持高利潤率，企業(yè)往往通過建設(shè)盡可能多的高端戶型，來拉高平均售價，從而提升住房價格。不過這樣的策略也不是長久之計，因為就整個大環(huán)境來說，房價和高端戶型還是有相應(yīng)的“天花板”在阻擋。最后，金融政策變動風(fēng)險。國際上，隨著美國經(jīng)濟的持續(xù)復(fù)蘇，2017年美聯(lián)儲已放棄量化寬松貨幣政策，進入美元加息政策周期，展望2018年及此后一兩年，全球貨幣政策將由分化轉(zhuǎn)向共振，正式進入緊縮周期[3]，這將對我國金融政策產(chǎn)生重大影響，我國貨幣政策也已從寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性，可能會被迫調(diào)整利率。而銀行利率提高，信貸金額就會減少，貨幣供應(yīng)量就會降低，這對于房地產(chǎn)這種負債率較高的行業(yè)的融資、經(jīng)營將產(chǎn)生不良影響。

（二）內(nèi)部治理因素

1.豪賭式經(jīng)營作風(fēng)，導(dǎo)致企業(yè)危機四伏

近幾年，我國房地產(chǎn)市場地王頻出，甚至已出現(xiàn)地價高于房價的現(xiàn)象，而且這種接近瘋狂的拿地行為愈演愈熱。據(jù)統(tǒng)計，2016年地塊成交額有21宗超過10億元，56宗超過5億元，而8月17日的上海靜安地已達110億元，令人咋舌；2017年北京土地總成交金額達2795.6億元，創(chuàng)下歷史新高；2018年有所回落。我國房地產(chǎn)企業(yè)這種豪賭式的經(jīng)營作風(fēng)必然會導(dǎo)致巨大的財務(wù)風(fēng)險，房價的瘋漲將會是最直接的影射，而且這種持續(xù)不斷的地王潮定會引起管理層的警惕，比如收緊對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道和土地供應(yīng)。

2.財務(wù)管理目標單一，社會責(zé)任感缺失

作為公眾企業(yè)，用良好的經(jīng)營業(yè)績?nèi)セ貓笸顿Y者是天經(jīng)地義的，但也需以企業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)經(jīng)營為前提，雖然利潤是很重要的考核指標，但利潤最大化不應(yīng)成為企業(yè)經(jīng)營的唯一指標。而當下房地產(chǎn)企業(yè)頻繁參與地王炒作，追求短期利潤最大化的行為，一方面會使自身陷入債務(wù)泥潭難以自拔，另一方面會破壞國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，人為推動房價上漲，加劇普通消費者的購房負擔，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫，最終會破壞房地產(chǎn)市場的生態(tài)環(huán)境，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的風(fēng)險。目前普遍的看法是，主動肩負起一定社會責(zé)任對于企業(yè)的未來前景存在負面影響，因為這樣會使生產(chǎn)運營成本升高，而對利潤的回報卻不是那么明顯，至少不如直接投資或新建項目擴大產(chǎn)能效果好；而當企業(yè)肩負起的社會責(zé)任越大時，這些表面的損失越會持續(xù)地對經(jīng)營狀況產(chǎn)生負面影響，長此以往以至于最后會讓企業(yè)入不敷出。但是這樣的想法是不正確的，從近況來看，擔負起社會責(zé)任確實會對短期利潤產(chǎn)生影響，降低股東權(quán)益。但長期來看，承擔一定的社會責(zé)任反而收獲的利益會遠大于當初的付出，不僅僅是利潤方面，社會聲譽、企業(yè)知名度也將獲得巨大提高，外部融資也會相應(yīng)的容易些。

3.股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理，內(nèi)部治理機制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)很大程度會影響公司治理，2016年萬科股權(quán)之爭就是極為典型的例證。股權(quán)之爭之前，萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)極為分散，原第一大股東的華潤只持有15.23%的股份，而且并不參與萬科的經(jīng)營，而其包括王石、郁亮、盈安合伙在內(nèi)的管理層僅有不超過4%的股份，可以說萬科大概有80%左右的股份都在二級市場上流通，給了如寶能、恒大這類覬覦萬科的企業(yè)可乘之機[4]。萬科股權(quán)之爭始于2015年7月，在寶能系步步緊逼下，12月不得不緊急停牌，直至2016年7月才復(fù)牌。而2016年上半年停牌期間，萬科房地產(chǎn)毛利率為17.55%，較2015年降低3.49%[5]。此外，公司的經(jīng)營也受到了很大的影響，例如難以獲取新土地、給合作伙伴和客戶帶來不安全感、阻礙了公司業(yè)務(wù)拓展、打擊了團隊信心等。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)、良好的公司內(nèi)部治理機制是避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要保證。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）樹立正確的經(jīng)營理念，保持穩(wěn)健的經(jīng)營作風(fēng)

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的早期階段，經(jīng)營重點主要在于開發(fā)土地和銷售產(chǎn)品，而忽視了對產(chǎn)品的開發(fā)和對物業(yè)水平發(fā)展的管理。但經(jīng)過多年的發(fā)展和政府監(jiān)管，商業(yè)化的程度已越發(fā)加深，大量的企業(yè)涌入這個行業(yè)，進而導(dǎo)致更加激烈的競爭。因此，產(chǎn)品的質(zhì)量、良好的售后服務(wù)和物業(yè)管理已引起企業(yè)和整個行業(yè)越來越多的關(guān)注。在滿足消費者如提供產(chǎn)品的基本功能后，還要滿足消費者如精致的外形、良好的品質(zhì)、完整的基礎(chǔ)設(shè)施、盡心的售后服務(wù)和其他額外的需求，與此同時，我們也應(yīng)該提高能力改變相應(yīng)的服務(wù)以適應(yīng)消費者需求的變化。

（二）堅持財務(wù)管理目標多元化，增強企業(yè)社會責(zé)任感

企業(yè)多是以利潤最大化為財務(wù)管理目標，但過分追求利潤最大化勢必會給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險、給社會帶來紊亂的影響，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)不該拘泥于此目標，應(yīng)放眼財務(wù)管理目標的多元化，增強企業(yè)的社會責(zé)任感。股東財富最大化的目標主要是以股東為主，但是現(xiàn)代企業(yè)大多是多方利益的總和，其他關(guān)系人和股東一樣都要承擔相應(yīng)的風(fēng)險。因此，企業(yè)財務(wù)管理的目標應(yīng)該考慮到所有利益關(guān)系人。企業(yè)只有協(xié)調(diào)好各方利益，積極承擔相應(yīng)的社會責(zé)任，才能使企業(yè)長期穩(wěn)定得以發(fā)展，才能不斷增加企業(yè)的總價值。綜上所述，現(xiàn)代企業(yè)的財務(wù)管理目標應(yīng)在利潤、多方利益關(guān)系人與社會之間實現(xiàn)平衡，最終實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化[6]。

（三）協(xié)調(diào)好公司經(jīng)營戰(zhàn)略與國家宏觀調(diào)控政策的關(guān)系

目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在很多問題，應(yīng)積極響應(yīng)政策調(diào)控的號召，使企業(yè)能在國家宏觀調(diào)控下良性發(fā)展。此外，還應(yīng)逐步調(diào)整戰(zhàn)略、管理理念和經(jīng)營方式，盡快尋找新的利潤增長點。首先，調(diào)整土地開發(fā)模式，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)再利用土地和二次利用空間，而不是純粹地通過開發(fā)土地；其次，調(diào)整融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)為解決產(chǎn)品開發(fā)的資金短缺、建設(shè)墊款、無法償還貸款等問題，可采用外資銀行，信托基金渠道等多元化融資模式；最后，實行產(chǎn)品的多樣性，尋求新的利潤增長點，未來房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)需集中在住宅、工業(yè)、商業(yè)和舊建筑。在土地供給上應(yīng)該綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟、人文發(fā)展的因素，努力做到“因材施地”。一方面，深層次調(diào)查清楚開發(fā)城市的人口數(shù)量、商品房需求、經(jīng)濟發(fā)展狀況及人均收入等相關(guān)問題；另一方面，促進二三線城市的經(jīng)濟發(fā)展，加大其房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，縮小地區(qū)差異，緩解一線城市的住房緊張現(xiàn)象。最后，要注意庫存的盤活問題，不可一味埋頭新建。

（四）合理調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)，保證公司持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營

合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)需有股份不占絕對優(yōu)勢、股權(quán)不占主導(dǎo)地位的大股東，所以，企業(yè)應(yīng)同時存在相對控股股東和持有10％~50％股權(quán)的其他大股東。如若股權(quán)集中，大股東就會為了切身利益去重視企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，加強對經(jīng)營者行為的監(jiān)督，提高內(nèi)部控制的能力[7]。但如果企業(yè)不存在其他小股東或者其他小股東的股權(quán)比例極低或者大股東之間的股權(quán)比例相當接近，此時就會產(chǎn)生股東僵局、企業(yè)控制權(quán)和利益索取權(quán)失衡等問題，所以還要注意避免出現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)平衡[8]。

四、結(jié)語

本文通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，以及從外部環(huán)境和內(nèi)部治理兩方面，對其財務(wù)風(fēng)險進行研究，并針對性地提出防范措施。通過研究分析，得出以下結(jié)論：一是我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)健會直接產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，危及企業(yè)可持續(xù)發(fā)展；二是在追逐利潤的過程中企業(yè)要勇于承擔社會責(zé)任，企業(yè)經(jīng)營應(yīng)順應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，時刻關(guān)注外部環(huán)境的變化；三是合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)和完善的內(nèi)部治理機制是企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的重要保障。

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作者:馬靜 單位:東華理工大學(xué)