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摘要:對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的研發(fā)和管理工作進(jìn)行梳理，從開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的一般流程、研發(fā)思路、設(shè)計(jì)亮點(diǎn)、突破重點(diǎn)等方面進(jìn)行了展開，并總結(jié)了設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的注意事項(xiàng)，為廣大從事房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)和管理的工作者提供參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)研發(fā)與管理從初期土地獲取到施工中技術(shù)配合，再到成品竣工，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終。項(xiàng)目的定位、選材、結(jié)構(gòu)形式、立面風(fēng)格及色調(diào)、園林布局等都是在此階段全部確定，因此設(shè)計(jì)研發(fā)與管理環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要的階段之一。

1一般流程

設(shè)計(jì)工作的環(huán)節(jié)通常是:規(guī)劃審批→單體報(bào)建審批→人防審批→消防審批→施工圖審查→節(jié)能綠建審查→幕墻深化圖→智能化深化圖→鋅鋼欄桿百葉深化圖→防水做法梳理→污水處理設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)→信報(bào)箱圖紙→燃?xì)鈭D紙→防火門圖紙等，有些步驟根據(jù)實(shí)際情況是可以在同一時(shí)間完成或經(jīng)過多次報(bào)批才能完成。

2研發(fā)思路

(1)設(shè)計(jì)工作并行或前置。將原本需要逐步開展的設(shè)計(jì)(如室內(nèi)設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等)與建筑設(shè)計(jì)一同開展，大大減少設(shè)計(jì)所需的時(shí)間成本;(2)設(shè)計(jì)界限交界處的重點(diǎn)檢查。由于涉及設(shè)計(jì)前置或并行，以及不同設(shè)計(jì)單位之間的配合，設(shè)計(jì)界限的交界處、重疊處重點(diǎn)檢查，梳理有沖突、不一致之處，減少后期誤差;(3)報(bào)建審批先行。由于報(bào)建審批等工作的時(shí)間主要是由相關(guān)審批單位主導(dǎo)，為了盡可能縮短項(xiàng)目前期時(shí)間，我們的設(shè)計(jì)工作最初都以滿足報(bào)建為重點(diǎn)，完成報(bào)建所需圖紙后再進(jìn)行下一步的設(shè)計(jì)工作;(4)項(xiàng)目配合工作。綜合協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)公司、深化公司、施工單位，協(xié)助項(xiàng)目部完成工程任務(wù)。在出現(xiàn)施工問題時(shí)，積極尋求解決辦法，推進(jìn)工程進(jìn)度;在有圖紙不夠清晰時(shí)，立刻聯(lián)系設(shè)計(jì)單位答疑、完善圖紙。

3突出設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

(1)通過整合借力，完善設(shè)計(jì)。整合深化單位、供應(yīng)商的設(shè)計(jì)部門、公司項(xiàng)目部等的資源和經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)完善設(shè)計(jì)工作，尤其是節(jié)點(diǎn)大樣做法等方面，并將工作成果存檔，便于下一個(gè)項(xiàng)目參考;(2)陽臺(tái)改小房的設(shè)計(jì)方案可以嘗試通過單體報(bào)建，為購房客爭(zhēng)取了面積優(yōu)惠。在營(yíng)銷工作中獲得溢價(jià)，是同板塊同期樓盤中獨(dú)有的優(yōu)勢(shì);(3)地下室停車庫的效率提升，將個(gè)體面積縮小到在行業(yè)領(lǐng)先水平。減少地下室的面積和開挖范圍，節(jié)約成本;(4)地下室標(biāo)高設(shè)計(jì)中，可采取半地下室模式，即地下室負(fù)一層頂板高于原場(chǎng)地標(biāo)高，從而節(jié)約了土方開挖，節(jié)省工期和成本;(5)努力做到綠建達(dá)到一星要求，滿足國家及地方對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，履行單位對(duì)環(huán)境保護(hù)應(yīng)有的責(zé)任;(6)落實(shí)住宅標(biāo)準(zhǔn)化，提升設(shè)計(jì)整體穩(wěn)定性和成本施工的可預(yù)估率。也為今后的住宅項(xiàng)目提供了引導(dǎo)，便于更快速的開展項(xiàng)目工作。

4重點(diǎn)突破

(1)項(xiàng)目配合工作的效率需要增強(qiáng)。首先是要增強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)，將已有的經(jīng)驗(yàn)做總結(jié)，以便在今后的工作中出現(xiàn)同類問題，可以快速反應(yīng)。再次就是需要增強(qiáng)各專業(yè)的能力，如果暫時(shí)無法通過崗位補(bǔ)充，那就需要通過自身努力學(xué)習(xí)來加強(qiáng);(2)報(bào)建的時(shí)效要盡可能從設(shè)計(jì)源頭上提供幫助。尤其體現(xiàn)在新項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位上，要盡可能根據(jù)單位的特質(zhì)，制定出最高效的報(bào)建方案，而從得出相應(yīng)的設(shè)計(jì)定位。只有這樣，才能將最大的報(bào)建成本、時(shí)間成本控制住;(3)參與公共建筑的相關(guān)工作，緩解部門人手不足的局面，推進(jìn)開展相關(guān)工作;(4)實(shí)踐并完善住宅標(biāo)準(zhǔn)化成果，可以在新的住宅項(xiàng)目中應(yīng)用，并跟進(jìn)完善。通過標(biāo)準(zhǔn)化成果，既可以快速推進(jìn)住宅項(xiàng)目的進(jìn)度，也可以有效的控制產(chǎn)品質(zhì)量。

5設(shè)計(jì)注意點(diǎn)

(1)施工配合無法面面俱到，時(shí)效性及小毛病時(shí)有發(fā)生。需要通過增加實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、補(bǔ)足崗位空缺，借助設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，從而彌補(bǔ)不足;(2)報(bào)建時(shí)間持續(xù)較久，圖紙的報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)控制不足。需要通過長(zhǎng)期的溝通、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、更高效的部門配合、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、更豐富的報(bào)建經(jīng)驗(yàn)，合力提升報(bào)建時(shí)效;(3)公司流程的相關(guān)工作無法達(dá)到理想的完善狀態(tài)，各階段各部門之間需要更加的磨合。

6結(jié)束語

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)與管理環(huán)節(jié)決定了一個(gè)項(xiàng)目的成敗，如何把有限的資源發(fā)揮到最大效率，控制好設(shè)計(jì)過程，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中必須抓住重點(diǎn)和主要矛盾，更好的服務(wù)整個(gè)項(xiàng)目。

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作者：丁明浩 李簡(jiǎn)朝 羅呂柳 單位：中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)廣州有限公司