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本文作者：武筵茸作者單位：長慶油田礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部

房地產(chǎn)關(guān)系國計民生，事關(guān)千家萬戶的切身利益，受到各級政府的高度重視。房地產(chǎn)業(yè)是為工業(yè)化、城市化提供空間場所的部門，是為安居提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)，并且與上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度極強。中國是一個高儲蓄率的國家，高儲蓄率將來可能產(chǎn)生高投資率，房地產(chǎn)業(yè)作為保值增值的一種手段受到越來越多人的追捧。現(xiàn)階段的高房價使得房地產(chǎn)行業(yè)是否存在暴利成為了爭論的焦點，一方面，社會公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)商定價過高，房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利；另一方面，房地產(chǎn)商認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)成本很高，高房價在很大程度上是為了抵消成本。那么，為調(diào)解這兩方面的矛盾，國家出臺了一些相關(guān)的對房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢，對房地產(chǎn)業(yè)的成本控制和管理水平提出了更新的要求，這就要求對新政策、新法規(guī)有深刻的理解，重視對房地產(chǎn)公司成本的控制管理，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應(yīng)高速發(fā)展的市場需求。

一、房地產(chǎn)成本管理控制的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進(jìn)行管理的一種形式。企業(yè)進(jìn)行成本管理的最終目的絕對不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。房地產(chǎn)成本所涉及的基本內(nèi)容主要有以下幾個方面：

1.土地、建筑安裝、設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的80%，而土地的費用是開發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當(dāng)大的份額。同時土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標(biāo)。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，以此來進(jìn)行項目的可行性評估。建筑安裝、設(shè)備成本是三線及以下城市房地產(chǎn)開發(fā)成本中最大的部分，約占開發(fā)樓盤成本的60%，在保證產(chǎn)品的品質(zhì)和質(zhì)量的前提下，降低成本就是重中之重的任務(wù)。

2.廣告營銷成本。當(dāng)今任何一項商品的推廣都離不開廣告，房地產(chǎn)開發(fā)的后期就是廣告營銷的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費用等；平面媒體的報紙、雜志等費用；網(wǎng)絡(luò)平臺的銷售和推廣以及電視廣告的投放費用等，這些費用的支出就構(gòu)成了廣告營銷成本，廣告費用的支出在當(dāng)今社會有著日益增加的趨勢，在未來的時間里，廣告效益的高低也將嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益順利實現(xiàn)，其競爭的趨勢將更加激烈。

3.管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。

4.其他不可預(yù)見財務(wù)成本。根據(jù)對一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營運行過程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項目的開始階段可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費用、工程施工運行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見成本不會占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。而工程施工前期規(guī)劃費用、施工運行成本以及銷售運營成本的可控制性占有相當(dāng)大的比例，所以這部分成本是房地產(chǎn)業(yè)管理控制的重點部分。

二、當(dāng)前中國房地產(chǎn)開發(fā)造價控制中的存在問題

中國的建設(shè)項目長期存在著決算超過預(yù)算的問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場秩序的建設(shè)以及行規(guī)的確立，損害了整個行業(yè)的信譽。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段分析工程造價控制中的存在問題。

1．投資決策階段。在項目計劃書階段，對工程做得估價一經(jīng)審批就會最后撥款或者甲方的交易額最高限額，然而一般這種估價準(zhǔn)確性不高。主要表現(xiàn)在：首先，工程量不確定。本階段的主要工作是分析可行性以及方案的確定，工作人員只能根據(jù)以往的經(jīng)驗判斷工程量，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有一次性、獨特性的特點，即工程之間的工程量由于功能、設(shè)計的不同也會有所區(qū)別。其次，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)一般都是招投標(biāo)方式選擇建設(shè)方或者供應(yīng)方，尤其是國有企業(yè)中鐵、中鐵建等這些大型建設(shè)企業(yè)，也是通過投標(biāo)方式爭取合同的。建設(shè)方為了中標(biāo)，就會在合同中模糊自己的責(zé)任，從而降低標(biāo)價又不引起對方的懷疑。一旦中標(biāo)，在具體的活動中就會由于合同中不明確的事項要求投資方提高投資額，整體下來業(yè)主就會發(fā)現(xiàn)成本比招投標(biāo)的時候高了很多。

2．設(shè)計階段。這個階段是工程造價最薄弱的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開發(fā)造價控制最重要的階段。該階段造價失控的因素主要有以下幾點。（1）設(shè)計方案不合理。一般是由于設(shè)計之初沒有充分考慮或者錯誤認(rèn)為目的地的地質(zhì)。有些項目在勘查時候發(fā)現(xiàn)土質(zhì)不符合已有的設(shè)計方案，這使得原有的投資全泡湯了，必須修改設(shè)計方案甚至重新設(shè)計，這些都大大浪費了時間和資金。（2）設(shè)計方案不是最優(yōu)的。設(shè)計方案直接決定了人員數(shù)目、材料規(guī)格和數(shù)量，這些都直接和造價相關(guān)聯(lián)。設(shè)計人員的主要關(guān)注點在于建設(shè)本身，而與經(jīng)濟性關(guān)聯(lián)不大。有些設(shè)計人員由于專業(yè)性不強或者經(jīng)驗不足會出現(xiàn)計費標(biāo)準(zhǔn)高、設(shè)計過于保守、設(shè)計出現(xiàn)缺項漏項等情況的發(fā)生。（3）沒有嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。沒有完全按照“邊勘查，邊設(shè)計，邊建設(shè)”的三邊原則，這造成了很多人力、物力、財力的不必要的損失。

3．基建階段?；ㄊ┕るA段是對設(shè)計方案的執(zhí)行，如果方案設(shè)計非常完美，那么施工階段出現(xiàn)造價失控的可能性就較小。但是沒有一個設(shè)計是完美無缺的，由于設(shè)計人員的主觀問題、施工階段沒有預(yù)測到的事情，這些都使得原來的設(shè)計沒有辦法準(zhǔn)確的實施。應(yīng)付不可測事件或其他非程序性事件都會使成本大大的上升。另外，建設(shè)過程中會出現(xiàn)設(shè)計不合理的地方，如果不及時更改，勢必會造成更多錯誤的發(fā)生。

4．竣工結(jié)算階段。這是建設(shè)方、業(yè)主最后的資金核算階段。有些施工方會利用這個機會在竣工圖守上標(biāo)注改進(jìn)的材料、設(shè)計來增加結(jié)算造價，對于自己不利的地方則不標(biāo)注。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)造價控制的對策建議

1．投資決策階段。投資決策階段是產(chǎn)生工程造價的源頭，在此階段對房地產(chǎn)開發(fā)造價進(jìn)行控制是資源優(yōu)化最直接、最重要的階段。（1）做好市場調(diào)查工作。市場調(diào)查是任何經(jīng)濟行為的第一步。只有充分了解市場環(huán)境、市場需求，才能增加銷售量，獲得經(jīng)濟效益和社會效益。調(diào)查就是深入基層，深入市場，針對自己特定的問題搜集數(shù)據(jù)和信息，通過對數(shù)據(jù)和信息的篩選、分類、整理和分析，得出結(jié)論。（2）做好財務(wù)分析工作。請資深的財務(wù)評價或者本部門的專業(yè)人士對項目的贏利能力、資金回收期、資金籌集以及風(fēng)險進(jìn)行評價，從整體上和經(jīng)濟的角度評價該房地產(chǎn)項目是否可行。贏利能力說明了資金的使用效率，投資者傾向于投資回報率高的項目；資金回收期也是評價資金活動的一個重要指標(biāo)，它直接影響了資金流向另一個項目的可能性，有時資金回收不回來，企業(yè)會因為資金不足失去投資的大好機會；企業(yè)也要做好自我信譽和能力的評價，這也是向銀行貸款時房地產(chǎn)行業(yè)常見的籌資方式。

2．設(shè)計階段。房地產(chǎn)設(shè)計階段是除決策之外對業(yè)主投資額度影響最大的一個階段。設(shè)計階段的主要工作就是提供一張在合理預(yù)算內(nèi)、符合功能要求的建設(shè)圖紙。這是施工階段的依據(jù)，涉及方案的優(yōu)劣直接關(guān)系到成本的多少。一方面，實行設(shè)計方案招投標(biāo)方式。招投標(biāo)方式的優(yōu)勢在于能囿集所有專業(yè)人士在一起，比較各個方案，選擇規(guī)定功能下的低價標(biāo)。對于業(yè)主來說節(jié)約了成本，對于行業(yè)來說可以加強企業(yè)間的良性競爭和合作，有利于促進(jìn)技術(shù)共享以及場機制的建設(shè)。招投標(biāo)方式也有其缺點就是費用高，成功組織一次招投標(biāo)并不是一件容易的事，事前的溝通、招投標(biāo)方式的確定以及召開都是耗時耗力的。但其回報也是很高的，與其在施工階段不斷解決層出不窮的問題不如提前優(yōu)中選優(yōu)，選擇最好的方案。另一方面，選擇限額設(shè)計。解決此問題的方法就是讓設(shè)計人員在設(shè)計之初就有一個大概的費用概念，在一定的約束條件下利用自己的專業(yè)知識設(shè)計圖紙，而不是任憑自己的經(jīng)驗不考慮經(jīng)濟因素。

3．基建階段。（1）盡量減少設(shè)計變更。設(shè)計變更在房地產(chǎn)行業(yè)是不可避免的，施工方應(yīng)該對現(xiàn)場進(jìn)行管理和監(jiān)督，盡量提前變更，這樣就能減少損失。為了減少變更帶來的費用的增加，要確定變更的界限，規(guī)范變更的程序。（2）加強施工隊的管理。一般的現(xiàn)場施工人員文化素質(zhì)比較低，自我約束能力較差，項目經(jīng)理要加強對這些工人的管理。管理內(nèi)容包括：合理調(diào)度工種人員、科學(xué)安排機械設(shè)備的進(jìn)出、加強施工人員的成本意識等。這些可以讓員工最大條件的利用各項資源，節(jié)約材料以及現(xiàn)場安全管理。這樣就能減少浪費，同時預(yù)防危險事故的發(fā)生。（3）加強施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)管理。運用項目管理的工具和知識充分掌握項目的進(jìn)展、時間進(jìn)度、費用使用情況，這樣能讓項目經(jīng)理清楚項目進(jìn)行到什么程度，進(jìn)展如何，為經(jīng)理安排下一步工作提供信息。

4．竣工結(jié)算階段。業(yè)主應(yīng)認(rèn)真核對合同條款，查看建設(shè)項目是否完整竣工，驗收標(biāo)準(zhǔn)是否符合合同條款。以及檢查在費用核算中是否出現(xiàn)重復(fù)計算，材料的價格是否合理。另外，需要檢查隱蔽工程驗收記錄，隱蔽工程要經(jīng)過監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)才算合格，才能進(jìn)行結(jié)算。